청라트루디제일차㈜ 전자단기사채 (IS 동서 청라지구 M1 주상복합 개발사업 PF 대출 관련 ) 2016.01  본 자료는 작성 당시의 사업계획 및 자산유동화계획 등을 기반으로 작성되었습니다. 따라서, 향후 진행과정에서 내용이 변경될 수 있습니다. 본 자료에 수록된 내용은.

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1 청라트루디제일차㈜ 전자단기사채 (IS 동서 청라지구 M1 주상복합 개발사업 PF 대출 관련 ) 2016.01  본 자료는 작성 당시의 사업계획 및 자산유동화계획 등을 기반으로 작성되었습니다. 따라서, 향후 진행과정에서 내용이 변경될 수 있습니다. 본 자료에 수록된 내용은 당사가 신뢰할 만한 자료 및 정보로부터 얻어진 것이나 당사가 그 정확성이나 완전성을 보장하는 것이 아니며, 어떠한 경우에도 본 자료는 고객의 투자결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다. 본 자료는 귀사의 내부목적 또는 투자자의 이해를 돕기 위한 목적으로만 이용하실 수 있으며, 어떠한 경우에도 복사, 대여 등 제 3 자에 대한 유출은 금지됩니다.

2 본 유동화상품은 IS 동서 청라지구 M1 주상복합 개발사업 PF 대출채권을 기초자산으로 하여 SPC 가 발행한 유동화 전자단기사채입니다. 1. 유동화 개요 구 분구 분내용 발행회사 (SPC) 청라트루디제일차 주식회사 ( 상법상 SPC) 유동화증권 형태전자단기사채 (3 개월 단위 차환발행 ) 유동화자산 PF 대출채권 발행금액금 150 억원 발행일 2015 년 01 월 08 일 만기일 2016 년 04 월 08 일 유동화증권 기간 91 일 신용등급 A2+ ( 나이스 ) / A2 ( 한신평 ) 신용보강유진투자증권㈜ 자금보충 및 대출채권매입확약 주요담보 - 관리형토지신탁 2 순위 우선수익권 - 사업자의 착공 및 준공의무 Trigger - 이자유보계좌 적립 ( 매 이자지급일에 차회차 이자금액 유보 ) 업무수탁자 / 자산관리자교보증권 / 유진투자증권 주관사유진투자증권 / HMC 투자증권 1

3 2 2. 기초자산 개요 구 분구 분내 용 차주 / 시행사 IS 동서㈜ 대주청라트루디제일차 주식회사 대출금액 총 2,500 억원 - 선순위 (Tr A) : 2,000 억원 (Loan / 산업은행, 신협중앙회, 농협상호금융, KB 손해보험, 수협, 농협은행 ) - 후순위 (Tr B) : 500 억원 ( 유동화 / 하나대투증권, HMC 투자증권, 유진투자증권 신용보강 ) 대출기간 - 선순위 (Tr A) : 33 개월 ( 분양수입금 매 중도금납입회차시 총 6 회 균등분할상환 ) - 후순위 (Tr B) : 42 개월 ( 일부 조건 충족시 조기상환 가능 ) 상환방법만기일시상환 ( 조기상환 가능 ) 이자지급방법 3 개월 선취 자금용도토지대금 및 사업비 비용

4 3. 유동화 구조도 3 신탁사 IS 동서㈜ ( 차주 / 시행사 / 시공사 ) IS 동서㈜ ( 차주 / 시행사 / 시공사 ) Tr A : Loan (2,000 억 ) 대출실행 2,500 억 관리형 토지신탁 Tr B : SPC (500 억원 ) 우선수익권 (Tr A : 1 순위, Tr B : 2 순위 ) 투자자 대출채권 매입확약 유진투자증권 (150 억 ) 등 유진투자증권 (150 억 ) 등 유동화증권 발행

5 4. 전자단기사채 발행계획 회차발행금액 ( 예정 ) 발행일 ( 예정 ) 만기일 ( 예정 ) 신용등급비고 2 회차 15,000,000,000 2015-10-162016-01-08 A2+ / A2 3 회차 15,000,000,000 2016-01-082016-04-08 A2+ / A2 금회 발행 4 회차 15,000,000,000 2016-04-082016-07-08 A2+ / A2 5 회차 15,000,000,000 2016-07-082016-10-07 A2+ / A2 6 회차 15,000,000,000 2016-10-072017-01-06 A2+ / A2 7 회차 15,000,000,000 2017-01-062017-04-05 A2+ / A2 8 회차 15,000,000,000 2017-04-052017-07-05 A2+ / A2 9 회차 15,000,000,000 2017-07-052017-10-05 A2+ / A2 10 회차 15,000,000,000 2017-10-052018-01-05 A2+ / A2 11 회차 15,000,000,000 2018-01-052018-04-05 A2+ / A2 12 회차 15,000,000,000 2018-04-052018-07-05 A2+ / A2 13 회차 15,000,000,000 2018-07-052018-10-05 A2+ / A2 14 회차 15,000,000,000 2018-10-052019-01-04 A2+ / A2 15 회차 15,000,000,000 2019-01-042019-03-04 A2+ / A2 16 회차 15,000,000,000 2019-03-042019-04-08 A2+ / A2 4

6 5. 사업개요 (1) 5 구 분개 요 사업명청라국제도시 주상복합 M1 에일린의 뜰 APT 신축사업 시행사 / 시공사아이에스동서㈜ 위치인천시 서구 경서동 954-1 (M1BL) 면적건축면적 : 20,934 평 / 연면적 : 90,105 평 건축규모 지하 2 층 ~ 지상 37 층 공동주택 1,163 세대 (42,450 평 ) 업무시설 866 세대 (20,217 평 ) 근린생활시설 1,826 평 용적률 / 건폐율 309.17% / 20.88% 공사기간 37 개월 사업진행 현황 2015.07 : 토지중도금 납부 및 건축심의 접수 2015.08 : 사업승인 신청 2015.09 : 사업승인 완료 2015.10 : 본 PF 실행 / 토지대 잔금납부 2015.10 : 분양승인완료 / 착공 2015.10 : 모델하우스 오픈 2015.12 : 분양율 현황 (12/23 일 기준 ) - 아파트 57%(660/1,163 세대 ), 오피스텔 14%(120/866 세대 ) 2018.10 : 준공 / 입주시작

7 5. 사업개요 (2) – 사업장 위치도 6 교통환경 여의도에서 직선거리 약 25KM, 인천국제공항 / 송도신도시에서 약 15KM 거리에 위치 인천공항고속도로, 경인고속도로 4km 내 인접으로 광역접근성 양호 ( 제 2 외곽순환고속도로 2017 년 개통예정 ) 공항철도 청라역, 인천 2 호선 가정 오거리역 3km 위치 교육환경 500m 내에 청람초등학교 및 청람중학교 위치 청라 고등학교 1km 이상에 위치하고 있으나, 통학에 큰 무리 없을것으로 판단되며, 500m 도보권에 고등학교 부지가 입지하여 있어, 개교시 고등학교 통한 환경 개선될 것으로 전망됨. 편의시설 500m 내에 도보이용 가능한 홈플러스, 롯데마트 위치 청라 중심상업지인 커낼웨이 ( 수변상가 ) 인접 및 중앙호수공원 인접 5km 이내에 인천광역시 서구청, 경찰서, 국제성모병원등이 입지하여 있으며 신세계복합쇼핑몰이 2017 년 말 개장 예정임

8 ※ 별첨 – IS 동서 ( 차주 및 시공사 ) 현황 ■ 기업 개요 8 구 분 내 용 법 인 명아이에스동서㈜ 대 표 이 사대 표 이 사권민석설 립 일 자설 립 일 자 1975.09.01 영 위 사 업영 위 사 업타일 및 유사 비내화 요업제품 제조업 신용등급 BBB / Positive (NICE 신용평가 ) 기 업 형 태기 업 형 태중견기업, 상장법인 주요주주아이에스지주㈜ (55%) 권혁운회장 (10.9%) 사업자등록번호 211-86-31577 법인등록번호 110111-0208383 본 점서울시 강남구 영통대로 741 자 본 금 128 억원 연혁 주요내용 1975. 09 현대건설㈜ 토목사업부로부터 분리  벽제콘크리트㈜  동서산업㈜로 사명변경 1986. 01 한국거래소 상장 2008. 06 아이에스동서㈜로 상호 변경. 동년 7 월 일신건설산업㈜와 합병 2010. 03 ㈜삼홍테크 계열사 추가 2010. 05 아이에스해운㈜ 계열사 추가 2011. 03 한국렌탈㈜ 계열사 추가 2012. 06 아이에스지주㈜ 계열사 추가 2014. 11 영풍파일㈜, 중앙물산㈜, 중앙레미콘㈜ 계열사 추가 ■ 기업 연혁

9 ※ 별첨 - IS 동서 ( 차주 및 시공사 ) 현황 ( 단위 : 억원 ) 10 구 분 2012201320142015.03 매출액 6,4666,8488,0161,738 당기순이익 60226504118 EBITDA8831,0851,404314 잉여현금흐름 -448361719-1,040 자산총계 11,03210,22412,28513,180 총차입금 5,2484,7454,8115,700 EBIT/ 매출액 5.78.210.08.9 EBITDA/ 금융비용 4.85.87.67.8 총차입금 /EBITDA5.94.43.44.5 부채비율 178.9145.3163.8182.0  매출액의 꾸준한 증가세. CY2013 매출액이 5.9% 증가하였으나, CY2014 는 17% 의 증가율을 보임  건자재부문의 수익성은 과점적 시장지위를 기반으로 안정적으로 유지  EBITDA 및 세전이익도 2013 년대비 2014 년에 300 억원 이상의 증가세를 보임  한국렌탈 인수 382 억원, 삼홍테크 인수 42 억원, 아이에스해운 설립 225 억원 등 다각화 투자 및 건설용지 매입 등 대규모 자금소요로 차입금이 증가  최근 5 년 평균 전체 매출의 50% 이상을 건설부문 매출이 차지하고 있어 건설산업의 업황 변동, 주요 개별 사업장의 수익성에 직접적 영향을 받고 있으나 자체분양사업 위주의 민간건축사업을 진행하고 있어, 우발채무 우려는 없음 ■ 주요 재무현황

10 ※ 별첨 - IS 동서 ( 차주 및 시공사 ) 현황 8 ■ 기업 지배구조