PM(Project Management) 발주 방식 사업의 참여방안 보고 2007. 5. 23

목 차 l. 사업관리의 의의 1. 개념적 정의 2. 사업관리 방식 3. 기대효과 ll. 사업관리방식의 현황 및 사례분석 1. 현황 2. 사례분석 lll. 당사 참여 방안 1. 참여 필요성 2. 대상사업 3. 구체적인 분야 4. 참여 방안 모색 5. 참여 형태

1 l. 사업관리(PM)의 의의 개념적 정의 사업관리란 프로세스 기획단계 설계ㆍ시공단계 유지관리단계 총체적 서비스 특정 Project의 개발/ 기획/ 상품개발/ 타당성 검토/ 금융/ 인,허가/설계/ 마케팅/ 시공/ 감리/ 분양, 임대/ 유지관리/ 자산관리 등의 사업 제반 업무를, 발주자를 대리(Agent)하여 각 Part의 전문가로 구성된 전문가 집단(PM사업단)을 통해 효율적인 관리기술을 발주자에게 Service하는 일련의 행위 프로세스 기획단계 설계ㆍ시공단계 유지관리단계 타당성 검토 상품개발 기획 금융 설계 마케팅 시공 유지관리 총체적 서비스

l. 사업관리(PM)의 의의 기능과 역할 사업관리기획, 공정관리, 투자비 산정 , 원가/ 예산관리, 설계관리, 품질관리, 건설환경 및 안전관리 계약관리, 시공관리, 각종 인ㆍ허가 등 프로젝트의 기획단계를 포함한 초기단계에서부터 사후 관리 단계에 이르기까지 프로젝트의 원활한 수행을 위한 종합적이고 포괄적인 관리 활동 → 건설산업기본법상 건설사업 관리제도가 정의하고 있는 포괄적인 업무범위와 유사 Project Management (PM) 건설프로젝트의 시공단계에 국한하여 시공과정의 원활한 수행과 품질확보를 위해 제공되는 관리활동 → 국내 “책임감리제도”의 정의와 유사 Construction (CM,시공관리) 설계 또는 엔지니어링 업무의 성과인 조사, 설계, 시방서 등의 품질과 이와 관련된 비용, 일정, 구매 업무 등을 관리하는 관리활동(시공관리는 제외) Design/ Engineering 건설공사의 규모가 크거나 소단위 공사가 모여 하나의 대형 프로젝트를 형성하는 경우 하위수준의 관리활동이 아닌 전체적인 프로젝트 프로그램 차원을 관할하는 종합적 관리 활동 Program

2 l. 사업관리(PM)의 의의 사업관리 방식 발주자 직접관리방식 일부위탁관리방식 총괄위탁관리방식 구분 의의 장점 단점 조직 - 자체의 조직과 인력으로 역할 수행 - 대한주택공사, 한국도로공사, 한국철도 시설공단이 대표적 사례 - 전담조직 or 건설본부 등 전문조직 구성 - 프로젝트 일부를 계약의 형태로 외부 전문 기관에 위탁 - 대형 복합시설 및 고도의 사업관리, 전문기술 요구에도 채택 가능 - 국내 대형 국책사업에서 도입사례 - 발주자가 건설전문조직이 아니거나 일회성 사업일 경우 일괄 위탁 - 대규모 다중 시설을 단기간 내 건설 해야 하는 사업에 적용 장점 - 강한 사업추진력 - 전문성과 인력 확보 - 시스템 구축 - 부족한 전문성 보완 - 사업 위험 발생 예방 - 조직 없어도 가능 - 외부 전문기관의 전문성 최대활용 단점 - 전문성 결여시 위험 증가 - 일회성 대형사업의 수행 어려움 - 전문성 부족 업체 선정시 사업 실패 가능성 - 계약자간 분쟁 소지 - 위탁기관의 능력이 사업의 성패좌우 - 실패의 책임소재에 대한 파악 어려움 - 품질에 대한 책임 전가가 어려움 조직 형태 발주자 발주자 발주자 PM조직 PM조직 설계계약자 기자재공급자 시공계약자 설계계약자 기자재공급자 시공계약자 설계계약자 기자재공급자 시공계약자

3 l. 사업관리(PM)의 의의 기대효과 1) 2) 3) 4) 발주자의 이익 극대화 - 기획부터 유지관리까지 전단계를 효율적으로 진행하여 공사기간과 예산을 줄이고 건물의 품질은 높혀 전체 사업 의 이익극대화 도모 - 건설 공기는 예상 소요기간의 약 7% 이상, 투자비는 초기 예산의 5% 이상 절감 가능(미국건설산업연구원 보고 자료 인용) - 프로젝트에 미치는 영향력은 사업비용 측면에서 볼 때 사업기획 및 계획단계에서 약 70~80% 미침 2) 개발사업의 효율성 제고 - 사업초기부터 끝까지 발주자의 요구사항을 반영하여 일관되고 효율적으로 진행 - 각 업무 주체별 책임과 권한의 명확화로 사업의 중도지연, 중단사태 사전예측 가능 3) 참여자들간의 협조유도 - 개발사업 전과정을 통합적으로 관리하므로, 각 단계별 참여자들간의 갈등을 해결하고 합리적인 협조유도 가능 - 모든 업무 수행 절차를 투명하게 하여 참여자들 사이에 신뢰감 형성 → 사업추진력 박차 4) 추가적인 개발사업 조직 불필요 - 전문가들이 사업을 대행하므로써 발주자측의 조직 슬림화 가능

1 ll. 사업관리 방식의 현황 및 적용 사례분석 현황 1) 2) 3) 4) 5) 6) 발주자의 전문기술로서의 사업관리(PM)와 건설 업계의 업역으로서의 건설관리(CM)의 구분 모호→건설사업 관리로 혼용 하여 사용, 효과에 대한 의문 제기, 감리와 CM/PM에 대한 인식 부재 - 발주자 : 필요성으로 도입 - 대형 건설업체 : 수주한 사업의 효율성과 이윤 창출이 목적, 생산기능의 기획ㆍ조정 역할 담당 2) 건축사사무소, 엔지니어링 회사 : 기존의 “책임감리제”와 기능과 역할 비슷하게 인식 → 인력양성 소홀 3) 전문 PM사 등장 : 한미파슨즈, 피앤에이어드바이저, 피앤피플래닝, 태성SOC홀딩스등 4) 관련법률 - 사업관리제도 : 건설기술관리법(용역형 CM제도), 건설산업기본법(포괄적 개념정의), 국가를당사자로하는계약 에관한법률 - 감리관련제도 : 건설기술관리법, 건설산업기본법, 전력기술관리법, 건축사법, 건축법, 주택법, 소방법 →감리 + CM서비스 형태 → 주한미군 재배치 등 대규모/ 국제적 사업추진에 따른 대단위 PM 수용 곤란 5) 사업관리기관 현황 - 비영리단체 : 한국건설관리학회, 한국CM협회, 국토연구원, 한국건설기술연구원, 건교부 기술안전국 - 전문교육기관 : 서울대 건설최고경영자과정, 연세대 건설경영자과정, 한양대 고위건설경영자과정, 중앙대 건설최고경영자과정 - 행정중심복합도시 건설청 : PM전문가 양성 교육과정 개설 6) 건교부 산하 4개 단체(도로공사, 주공 등)는 건설 공사에서 공사(公社)의 기능과 역할이 PM이라고 인식 → 전문성 제고위해 외부기술 도입 등 과학적인 시스템 향상전략 추구

ll. 사업관리 방식의 현황 및 적용 사례분석 7) 국내 PM시장확대 8) 건설산업구조개편 - 겸업제한 폐지/직접시공제→건설기업양분화 전문건설업영역 확대 → PM방식 수요 증가 - 대형건설사 : 단순 시공보다는 고부가가치 영역으로 사업관리수요 발생 → PM참여가능 국내 PM시장확대 국가 계약제도의 변화 - PM업무 근거규정 마련(지방계약법, 06.1) - 건기법상의 CM : 감리업무 위주 → 대형복합시설 적용곤란 민간투자사업 확대 - SOC등 BTO,BTL에 의한 대형민간투자사업 → SPC필요성, 재무적 투자자 요청 → 현재 운영중인 PM사의 주력 프로젝트 각종 장/단기 사업계획 - 행정중심복합도시, 미군기지 이전, 정부기관이전 등 → PM수요 발생 예상 - 지자체의 도시개발사업 등 → 내부 인력 부족에 따라 PM도입 필요성 제기 8) 해외건설의 경우 - 노동력 중심의 토목/건축의 시장점유율 하락 → 경쟁력 상실로 연결 - 플랜트 부문의 수주비중 확대, 현지국의 자재와 인력 사용 강요 → 전문화된 사업관리기술 요구 - 발주국의 발주방식 변화로 민간 투자사업의 확대 → 사업관리능력 보유 필요 - 선진국일수록 사업관리의 중요성 증대추세(PMI)

2 ll. 사업관리 방식의 현황 및 적용 사례분석 사례분석 경부고속철도 인천국제공항건설사업 구분 도입 배경 투자비 기능과 역할 - 사업의 규모, 발주자의 사업관리 불확실성, 원자력발전의 성공사례 - 사업의 규모와 복잡성 - 정부재정 부족으로 민간투자 필요 투자비 18조 4,358억 5조 3,000억(민간투자 2조 2,000억) 기능과 역할 사업관리(PM), 사업관리지원, 자료 관리, 시스템 설계관리 조달관리, 건설관리(CM), 재무관리, 사업행정지원 등 사업관리지원, 구매/계약관리, 금융, 설계, 시공, 사업행정지원 품질/안전/환경관리, 마케팅 등 조직형태 (전담 조직 구성) 발주자 (한국고속철도건설공단) 발주자 인천국제공항공사) (국내외컨소시엄) -한군전력기술(주간사) -한미파슨스 외 2 PM조직 (미국벡텔사) PM조직 궤도공사 노반공사 설비공사 설계관리 구매/계약 시공관리 설계계약 시공계약

ll. 사업관리 방식의 현황 및 적용 사례분석 상암동 월드컵 경기장 도곡동 아크로타운 건설 구분 도입 배경 투자비 기능과 역할 - 일본과 비교우위와 까다로운 설치기준 충족 - 건설사업기간의 단축 - 건설사업관리 방식의 최초 적용 사업장 - 국내최초 대단지 초고층 주거형빌딩사업(46층2동,32층1동) 짧은 공사기간(30여 개월), 설계 시공 병행 → 문제발생 여지 → 효율적 사업관리 요구 → 자체 개발사업의 성공 투자비 1,944억 기능과 역할 - 설계, 조달, 공사 및 사후관리 - 종합사업정보관리의 개발과 운영, 가치공학(VE) 적용 등 업무단계별로 용역수행 - 시행자, 사업관리자, 시공사 동일 - 국내법에 의한 감리전담 조직을 CM팀에 합류 조직형태 (전담 조직 구성) 서울시 발주자 자문단 PM조직 - 5개사의 컨소시엄 한미파슨스 :주간사 행정지원 CM전담부서 시공전담부서 설계관리팀 사업관리팀 시공관리팀 전문분야팀 기획팀 행정지원팀 발주조달팀 원가공정팀 설계공법팀 품질관리팀

ll. 사업관리 방식의 현황 및 적용 사례분석 대한주택공사의 사업관리 내 용 구분 사업영역 조직 특징 - 주택건설, 대지조성, 도시개발(광역단위 도시재생사업, 주거환경개선사업, 복합개발사업, 신도시 개발), 건설관리와 감리, 시설관리, 설계 등 조직 사장 기획본부 주 거 복 지 본 부 택 지 본 부 도 시 본 부 건 설 본 부 기 술 본 부 신 도 시 사 업 본 부 지 역 본 부 특징 - 사업영역이 주택공급, 임대에서 확대되어 택지공급, 도시개발사업 전반 수행 - 사업기획, 정책개발, 설계, 감리 등 PM 조직구성과 기능 수행(경험, 지식 축적) - 지역본부는 해당지역의 여러사업 총괄 역할 수행 - 정부역할 대행(공공주택건설), 사업시행 주체, 발주자 역할 겸임 - 광역적 개발(뉴타운 등)이 도시개발의 주류인 점을 감안하면 주택공사 등 공공기관의 사업참여는 계속 증대될 전망 → 사업관리역할의 자체수행

ll. 사업관리 방식의 현황 및 적용 사례분석 <사례분석 시사점> 1) 2) 3) PM활용방식은 공공사업분야, 즉 첨단기술 및 복합공정이 요구되는 분야에서 출발 → 민간분야로 확대 추세 2) CM과 유사한 맥락을 지니고 전문기술의 적용면에서 차이 3) PM조직의 별도 운영 → 막대한 투자비, 급박한 공기, 원가압박의 효과적 대처

lll. 당사 참여 방안 1 참여 필요성 1) 건설환경 변화(외국 업체의 진출, 건축물의 대형화, 복잡화 : 대규모 프로젝트의 개발가능성 증대 등)로 사업부문별 종합관리 요청 2) 최근 주택시장의 급격한 정책변화(분양가 상한제 확대적용)로 사업주체들의 이익축소가 불가피한 상황 → 사업 다각화, 지속적 수익창출 사업의 발굴, 도시개발사업(뉴타운 사업)의 역량강화, 자체 기획사업 추진요구 → 총괄 사업수행 능력 제고는 기업의 생존 및 경쟁전략으로 이해 3) 지자체 또는 민간으로부터의 초대형 신규프로젝트의 지속출현에 대비하여 PM방식으로의 발주유도와 구체적 참여방안의 모색이 요청되고 있음 4) 국내 건설시장도 선진국형인 PM발주 사업의 초기 단계에 진입 → 신시장의 선점 기대 사업의 규모가 클수록, 시설공사의 종류가 많을수록, 전문성이 강할수록 PM 의 필요성 증대예상

lll. 당사 참여 방안 2 대상사업 1) 대규모 프로젝트로 막대한 투자비 가 소요되고 적기에 자금이 조달되어야 하는 사업 2) 프로젝트 관리에 대한 고도의 전문지식이 필요한 사업 3) 과학적이고 체계적인 비용관리(費用管理)와 공정관리 (工程管理)가 요구되어 조정과 통제가 불가피한 사업 4) 설계나 시공기술력 수준보다는 복합개발 또는 다수의 개별 프로젝트 등 종합사업관리 분야의 전문성 및 역량이 사업성패에 미치는 영향이 큰 사업 5) 체계적인 사업관리 전문기술이 강하게 요구되는 사업 → 사업단계별로 수많은 참여자 존재, 설계ㆍ시공 분리에 따른 관리 요구, 국내외 사업의 동시 진행

lll. 당사 참여 방안 3 구체적인 분야 목표시장 선정 선택과 집중 1) 2) 3) 4) 5) 6) 지역개발사업(도시개발사업), 복합도시개발(기업도시, 혁신도시), 뉴타운(균형발전축진지구)사업, 민간제안 도시개발사업, 민관합동개발PF사업 등 2) 사회기반시설 개발사업 : SOC사업(BTO, BTL 등), 테마공원 및 체육시설, 산업단지 및 복합단지개발사업 3) 기획제안형 개발사업 : 시장 흐름에 대응한 전략 상품, 공격적인 사업 확대 전략, 잠재적인 수요 발굴하여 안정적인 수익 확보 → 프로젝트 지향 사업, 주택보급율 증가/ 가치관 변화/ 정부 가격 안정대책/ 지주 의 직접개발 증대에 대응 4) 부동산 개발 사업 : 아파트, 주상복합, 오피스, 오피스텔, 상가, 리조트, 골프장 등 5) 재건축, 재개발, 리모델링 사업 6) 해외 부동산 개발 사업 목표시장 선정 선택과 집중

lll. 당사 참여 방안 4 참여방안 모색 1) 주도적 협력관계 구축 - 대형 프로젝트의 막대한 예산, 장기간의 자금 회임, 높은 위험 부담, 제한된 예산과 자원, 다수의 이해 당사자 참여 등을 고려하여 사업참여자간의 긴밀한 협력관계 구축 필요 - 특히 지방자치단체는 향후 개발사업의 주체로서의 지위와 역할이 계속 확대 될 것이 분명해 보이고, 당사의 주도적 협력 관계 구축에도 절대적으로 필요하므로 이에 대한 전략적 접근 모색 요구 - 프로젝트별 외부 자문단 구성(위촉 → 보수지급)

lll. 당사 참여 방안 <주요 협력 그룹> HDN 부동산 업체 정비업체 금융, 재무적 투자자 시공사 건축설계 의회 자산관리 정부기관, 설계, 금융(재무적투자자) 시공사와 의 전략적 제휴는 필수 과제 HDN 컨설팅 (자문단) 엔지니어링 컨소시엄 구성하여 공동 진출방안 적극 모색 감정평가 업체 정부기관 연구기관 학계 언론 시민단체

lll. 당사 참여 방안 2) 조직구성 및 내부 인재 확보 - PM조직은 프로젝트의 기획 업무를 중심으로 설계, 마케팅 전략 수립, 분양 등 일련의 업무 수행을 주관하는 조직 기획력, 기술력을 가진 인재확보(육성) 발주자의 신뢰획득 주도적 사업수행 사업성공 전문지식, 리더쉽, 협상력, 전략적 제휴능력, 문제해결력을 고루 갖춘 전문가 프로젝트사업기획, 기술(설계), 금융, 마케팅, 법률 분야

lll. 당사 참여 방안 3) 4) 5) 정보수집 발주자의 이해와 사고의 전환 유도 ※ PM의 주체 국가, 지자체, 공공기관, 연구기관, 학계, 언론계 등 인터넷, 뉴스, 대중매체 정보획득 정확한 분석 의사결정 인적 네트워크 4) 재원확보 - 재무적 투자자 참여 유도 - 프로젝트 파이낸스 활용(금융기관 인프라 구축) - 공공기관 자금 지원(프로젝트 성격에 따라) - 인프라 투자펀드 조성 수익사업 발굴 5) 발주자의 이해와 사고의 전환 유도 PM발주방식 채택 효율성제고, 이익극대화 기획제안서 작성, 이해, 설득 발주유도 인적네트워크 구축 사업성공 ※ PM의 주체 : 발주자, CM회사, Turn-Key방식 지속사업 창출

lll. 당사 참여 방안 5 참여형태 1) 지분참여 2) 보수에 의한 참여 참여단계 참여형태 역할 목 적 조 건 실질적인 PM 목 적 조 건 실질적인 PM - 사업화 방향 설정 - 사업기획 (타당성 검토) - 발주참여 사업초기 단계부터 참여 전략적 투자자 (Stratigic Invester) =공동시행사 투자지분 만큼의 개발이익 향유 투자재원(장기) 마련이 관건 2) 보수에 의한 참여 - 보수금액과 함께 능력, 자격조건이 선정기준 - 단순히 발주자의 대리인으로서 프로세스 전과정/ 일부과정 참여 → 소요인력, 참여기간, 성과정도에 따라 보수 결정 - 매출은 크지 않을것으로 예상, 인적 네트워크 형성과 정보수집으로 사업기회 창출 가능