이명박정부의 부동산정책 영산대학교 부동산대학원 2008.9 정동준교수

1. 2008년 부동산규제 완화 배경 및 정책 방향 - 전국적으로 16만가구가 넘는 미분양아파트의 증가 ㅇ 2008년 12월말 현재, 전국 16만5599가구(준공 후 미분양 4만6476가구) * 부산 1만3997가구, 경남 1만7107가구, 울산 9569가구, 수도권 2만6928가구, 지방 13만8671가구 등 . 대부분이 지방 미분양 아파트 ㅇ 건설사 부도 급증 * 2008년 중 7월까지 215개사 도산, 전년동기(141개사) 대비 52.5% 증가 - 2008년 이명박정부의 부동산정책 방향 ㅇ 부동산가격의 안정을 해치지 않는 범위 내에서 거래활성화를 도모

2. 6·11 미분양 대책 취득세, 등록세 면제 : 지방 미분양 주택 구입 시 내년 6월말까지 입주 시 50% 감면 - 분양가 10% 인하시 LTV 10% 인상 - 일시적 1가구 2주택 인정기간 1년에서 2년으로 연장 ==> 별 효과 없었음.

3. 8.21 부동산대책 - 재건축 규제 완화 ㅇ 재건축 일반공급분에 대한 후분양제 폐지 . 2종 일반주거지역 층수도 최고 15층에서 평균 18층으로 완화 ㅇ 조합원 지위 양도 금지 폐지(투기과열지구) ㅇ 사업기간 절반 단축(3년1년 6개월) 지방미분양 아파트 환매조건부 매입 ㅇ 주택보증과 주공을 통해 건설 중인 미분양 아파트를 최초 분양가의 70- 75% 수준에서 환매조건부로 매입(2조-3조) 1세대 2주택 양도세 중과 배제 대상 확대 ㅇ 임대사업자 기준 1호 이상 완화(85평방미터 이하149평방미터 이하)

ㅇ 광역시 3억원 이하 주택까지 확대(3억원은 양도시 기준시가) * 지방광역시 97% 양도세중과 면제(부동산써브) * 2주택자: 50% 중과9-36% 일반과세, 연 3%에 최대 30%까지 장기보유 특별 공제 - 분양가 상한제 개선 ㅇ 민간택지비 실매입가를 감정가의 120% 내 인정(가산비도 인정) - 수도권 분양권 전매 제한 기간 단축(최장 10년최장 7년) 경기 오산 세교지구 및 인천 검단지구 개발 확대 ( 부동산세제 완화 방안 10월 발표)

4. 9.1 부동산 세제 개편 방향 - 1가구 1주택자의 양도소득세 과세기준이 6억원 초과분에서 9억원 초과분 으로 변경(고가주택 기준: 6억원9억원 초과로 상향 조정) ㅇ 1주택자 비과세 요건 강화, 서울.수도권은 3년 보유, 3년 거주, 비수도권이 나 수도권 일부 지역도 3년 보유에 2년 거주 장기보유특별공제도 10년 보유시 최대 80%로 조정 종합부동산세 과표 적용률이 지난해 수준으로 동결, 상속.증여세 감세 종합부동산세 작년 수준으로 동결, 종부세에 붙는 농특세는 폐지 - 양도소득세 세율 및 세율 및 과표 구간 조정(9-36%6-33%)

5. 예상되는 추가 부동산시장 활성화대책들 수요 대책 취득세, 등록세: 지방 미분양주택 내년 말까지 구입시 50% 감면 - 1가구 2주택자에 대한 양도세 경감(서울.수도권) 국민연금이 임대주택펀드에 투자하는 방식으로 임대사업에 참여

2) 공급대책 재건축 규제 완화 : 소형평형의무비율, 임대주택의무건설 등 완화 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 동시에 적용되는 경우 DTI 규제 완화, 또는 LTV 규제 완화 * LTV, DTI : 은행 건전성 규제 종부세 규제 완화(노령자?, 6억원9억원) 2) 공급대책 송파(위례)신도시, 동동탄 택지비 최대 5% 인하 도심개발과 신도시 개발 병행

6. 9.19 부동산대책 서민주거 위해 그린벨트 100km2 해제… 서민용 보금자리주택 150만가구 공급(정부공급) ㅇ 10년간 수도권 300만, 전국 500만가구 건설 ㅇ 서민용주택에 120조원 투입…영구임대주택 공급 재개 * 이명박대통령의 임기중 무주택자 없애겠다는 의지 구현 - 주택정책방향: 인위적인 수요 억제 보다 공급확대 ㅇ 현재 99.3%의 주택보급률(수도권 94.%)을 2018년에는 107.1% (수도권 103.3%)로 높인다는 구상

7. 양도세 강화 유예 양도세 비과세 거주요건강화 내년 7월 시행 내년 6월 30일까지 계약하면 양도세 비과세 - 종전 9.1 세제개편방향(1가구 1주택 양도세 비과세 기준) ㅇ 서울,과천 및 1기 신도시 (3년 보유 2년 거주  3년 보유 3년 거주) ㅇ 기타 지방 (3년 보유  최소 2년 또는 3년 거주 추가)

8. 종부세 완화(안)(9.23) (장기적으로는 재산세와 통합(?)) 8. 종부세 완화(안)(9.23) (장기적으로는 재산세와 통합(?)) 종부세 기준 6억원에서 9억원으로 상향… 세율도 절반 이하로 낮춰(1-3%0.5-1%)(공시가격기준) ㅇ 종부세대상가구 28만6400가구에서 10만 3200가구로 감소(인구비 2%0.7%) 세대별 합산 유지 과표적용률 80%으로 동결 고령자 특별 공제 신설 (60세이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30%)

9. 주택담보대출과 주택담대출 금리에 대한 이해 1) 주택담보대출금리 : 대출 규제를 풀어도 금리가 높으면 ? 한국은행의 기준금리 인상 --> CD금리, 은행채 금리 상승 CD 금리 ==> 변동주택담보대출금리 최고 8% 이상 은행채금리 ==> 고정주택담보대출금리 최고 9% 이상 2) 주택담보대출의 잠재적 문제점들 - 처분조건부 대출 : 집이 있는 사람이 투기지역에 집을 살 경우 1년 안에 기존의 집을 판다고 약속을 하고 신규대출을 받았을 경우 예) 지방 기존집 --> 수도권 새집 ㅇ 대출을 받은지 1년이 지나도 기존의 집을 팔아 대출금을 갚지 못하면, 20%에 달하는 연체 이자 부담, 3개월뒤엔 신용불량자, 6개월뒤엔 경매, 신규대출금을 모두 갚을 때만 처분 조건 해소 * 2005년 도입된 처분조건부 대출 규모는 7만1000건에 7조 2000억원에 달함. 이 중 올해 만기가 돌아오는 대출은 2만9800건에 3조 2000억원임.

2007년 3월 이전의 DTI 규제 안받은 민기 1-5년의 주택담보대출 55조원 * DTI : 소득 대비 대출 규모를 40%, LTV : 집값 대비 대출 규모 60% DTI가 적용되기 직전인 2006년 말 만기가 1-3년 이하인 주택담보대출액은 38조 6000억원, 3-5년 이하인 주택담보대출규모는 16조1000억원 ㅇ 2007년 2월 이전에는 은행들이 대출자의 월소득(연봉) 여부를 확인하지 않고 주택가격의 최고 95%까지 대출을 해주었기 때문에 대출자들은 만기를 앞두고 대출 갈아 타기나 대출금 상환을 해야함. LTV를 초과했거나, DTI의 경우 연봉 의 40% 이상 대출 담은 경우 일시에 대출의 일부를 상환하거나, 집을 팔아 돈 을 갚아야 하는 상황.

3) 주택담보대출 부실화 요인들 지방 건설사 부도 ==> 저축은행의 PF 규모 12조5000억원 * 저축은행 : 2008년 6월말 기준 전체 연체율도 14.0%로 1년 전 대비 0.3%포인트 상승했고 특히 PF 대출 연체율은 건설경기 위축 영향으로 2.9%포인트나 상승한 14.3%를 기록했음 처분조건부 대출 7조 2000억원(7만1000건) 만기 도래 2009년 48조원대로 늘어나는 3년 거치 후 원리금상환 물량 216007년 3월 이전의 DTI 규제 안받은 민기 1-5년의 주택담보 대출 55조원

10. 10.21 건설부문 유동성 지원 및 구조조정 방안 건설사 보유 토지 매입 토지공사가 건설사가 보유한 공동주택, 연립택지 등 매입, 올해 1조원, 내년 2조원, 역경매 방식 토지공사가 건설사 및 기업 보유 토지 매입, 총 3조원, 시장상황 감안해 추후 추진 토지공사가 분양한 공공택지 계약해제 제한적 허용, 총 2조원, 계약금 토공귀속 - 공공택지 제3자 전매 허용, 전매시 시세차익 최소화 방안 마련

2) 실수요 거래 촉진 처분조건부 대출 상환기간 2년 연장 수도권 투기지역, 투기과열지구 합리적 해제, 투기과열지구 서울 제외한 수도권 일시적 1가구 2주택 중복보유 허용기간 확대 (전국), 이사목적 신규 취득시 3) 건설사 유동성 지원 방안 건설사 발행한 회사채에 대해 공정보증기관 신용 보강 및 이를 기초로 유동화 채권 발행, 5000억-1조원

4) 미분양 아파트 매입 주택보증 환매조건부로 2조원 투입해 미분양매입, 미분양 담보로 자산유동화 증권 발행시 정부 보증, 총 2조원 건설사가 투기지역 내에 보유한 준공후 미분양 담보대출을 허용 5) 브리지론 보증 - 신용보증기금 통해 시공중인 잔여 공사물량 담보로 대출, 총 7000억원

6) 건설사 구조조정 건설사 재무상황에 따라 은행권이 A-D 등급 분류, D등급 1차 주거래은행에서 퇴출 판단, 2차 대주단협의회에서 결정 7) 대출 만기 연장 건설사 재무상황에 따라 은행권이 A-D 등급 분류, A-B 등급의 경우 채권은행이 만기 연장, 이자 감면, 신규자금지원 지원조치 1개월 완료 8) 신용보증기금 - 중소 건설사의 회사채 발행 지원, 총 1000억원

11. 11.3 경제종합대책(부동산부문) 강남 3구 제외 투기지역.투기과열지구 전면 해제 강남,서초, 송파 등 강남 3구를 제외한 서울과 수도권 전역을 투기지역 및 투기과열지구에서 해제 * LTV 규제 40%60%, 6억원 이상 DTI 규제 해제, 전매 제한 완화

2) 재건축 용적률 최대 300%로 상향 법이 정한 한도까지 허용(300%, 기존 210%) 늘어나는 용적률 30-50% 보금자리주택으로 공급 소형평형의무비율 85m2 이하 60% 이상으로 완화(탄력 조정) * 대치동 은마아파트, 둔촌 주공등 혜택

3) 미분양 매입시 양도세 중과 배제 2주택자 50%, 3주택자는 60%--->일반 세율 9-33% 미분양 주택 매입자에 대해 1 주택자에게만 부여하는 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택도 적용 양도세 거주요건 강화 규정 철회 * 수도권 3년, 지방 2년 거주서울,과천,5대신도시 2년 거주, 지방 3년 보유, 거주 요건 없음

12. 12.5 부동산세제대책 1가구 2주택 양도차익 중과(현행 50%)기본 양도세율 6-35%(2년간 한시적용, 2009-2010년, 신규취득시) - 1가구 3주택의 경우 현행 60%45% 2) 종부세 과세기준 6억원 유지, 부부공동명의가 아닌 단독 명의인 1가구 1주택자에 대해서 3억원 추가 공제, 5년 이상 장기 보유자 및 60세 이상 고령자에겐 세액 공제 혜택 (현행 1-3%인 종부세율0.5-2%로 감소) * 5년이상 장기보유자 20%, 10년이상 보유자 40% 세액 공제 * 60세이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상은 30% 추가 세액 공제 3) 상속, 증여세 10-50% 현행 유지

13. (2009년) 2.12 양도세 완화 정책 연말까지 취득하는 신축주택 양도세 한시 면제 5년간 양도세 전액면제:과밀억제권역 제외한 모든 지역 5년간 양도세 50% 감면:과밀억제권역 중 서울을 제외한 모든 지역 미분양주택에 투자하는 펀드 세제 지원 - 종합부동산세 면제, 법인세(양도차익과세) 추가 과세 면제, 배당소득세 감면

14. 다주택.비사업용 토지 양도세 중과 폐지 (2009. 3. 16 발표) 3주택 이상 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지되고, 6-35%(2010년 6-33%)의 일반세율 적용, 또한, 개인이나 법인이 비사업용 토지를 팔 때도 영도세 중과 배제. * 비사업용 토지 양도세는 현행 개인은 60%(부가세 포함 66%), 법인은 법인세(11-22%) 외에 양도세 30%를 추가해 57.2%에 달하지만, 앞으로는 기본 세율(6-35%) 적용.

14. 추가로 검토되는 부동산규제 완화 정책 강남3구 투기과열지구(전매제한 완화) 및 투기지역(DTI(면제), LTV(40%60%) 대출규제완화) 해제 민간택지분양가 상한제 폐지 - 전매제한 추가 완화(수도권 공공택지 3-7년, 민간택지 1-5년, 주택전매제한 기간 축소 검토)

비투기지역 토지 중과도 폐지, 투기지역에 15%p 범위 탄력 세율 적용(강남 3구, 서초,송파, 강남구) 15. 다주택 양도세 중과, 비투기지역 폐지(2009.4.27) 비투기지역 토지 중과도 폐지, 투기지역에 15%p 범위 탄력 세율 적용(강남 3구, 서초,송파, 강남구) 1가구 3주택 이상 다주택 보유자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 비투기지역에 한해 2010년말까지 한시적으로 폐지 *투기지역은 최대 45% 양도세율 한시적으로 유지 내년말까지 45%인 다주택자 양도세율을 비투기지역에 한해 기본세율인 6-35%로 대폭 낮춤. 비사업용토지 내년말까지 60%6-35% *투기지역의 경우 15%p 가산세, 최고세율인 45%는 넘지 못하도록 28

16. 다시 강화되는 부동산규제(2009.7.6) 강남 재건축(잠실, 반포 등) 급등으로 집값 불안 요인 * 과잉유동성 출구 전략: 부동산 생산부문으로 유도, 주가 급등은? 수도권 지역내 담보대출을 LTV 비율: 60%50%(담보가액 6억원 이상)6억 초과 주택 거래시장 위축 강남 3구 종전대로 LTV 40% 규제 유지 추가 LTV, DTI 규제 검토(은행 대출 규제시 비은행으로 풍선효과) - 수도권 집값 잡으려다 지방 주택시장 위축 불가피 29

17. 비은행 DTI 수도권 확대, LTV 10%p 하향 2009년 10월 12일 부터 비은행권의 주택담보대출에 대해서 총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권 비투기 지역으로 확대. 부동산 담보인정비율(LTV)도 현행보다 10%P 하향 보험사의 담보가액 6억원 초과아파트에 대해 현행 60%인 LTV가 50% 이내로 강화됨. 수도권 비투기지역 DTI 규제, 서울 50%, 인천,경기 60% -상호금융사, 저축은행, 여신전문금융회사의 경우, LTV 70% 이내에서 60% 이내로 강화 30

18. 가계부채 공방… 주택대출 2010년 올해 44조원 만기 도래 18. 가계부채 공방… 주택대출 2010년 올해 44조원 만기 도래 일시 상환 대출 만기 현황: * 2009년 ¼분기(10.7조원) 2010년 (44.7조원)  2011년 (21.8조원)  2012년 (16.9조원)  2013년 (4.1조원) 분할 상환 대출 만기 현황: * 2009년 ¼분기기(9.0조원)2010년 (22.3조원)2011년(26.6조원)2012년(21조원) 2013년 (7.3조원) 31

19. 주택대출기준금리 COFIX로 변경 은행의 실제 자금 조달 비용을 고려한 금리(자금조달비용지수, COFIX)가 새로운 주택담보대출 기준금리로 제시 은행연합회가 2010년 2월 16일부터 매월 공시 금리상승기에는 COFIX가, 금리하락기에는 CD가 유리(금리변동주기 6개월 이상 길어져서) - 새상품 출시후 1회 비용없이 전환 허용. 32

20. 지방미분양 양도세 감면 연장 3월18일 지방미분양아파트에대하여 내년 4월 30일까지 양도세를 60-100%까지 감면. - 지방 소재 약 9만 3000호가 대상, 취득 후 5년간 발생한 세금을 감면하되 분양가 인하율(0-20%)에 다라 60-100%까지 감면율을 차등화.(10%이하60% 감면, 10%초과에서 20%까지는 80% 감면, 20%이상 분양가 인하 시 100% 감면) 33

21. 4.23 대책(미분양 4만가구 줄인다.) 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안 미분양 4만 가구 이상 줄인다. . 2월말 현재 11만 6000 미분양 . 대한주택보증이 3조원을 들여 환매조건부로 2만가구 매입 기존 주택 매입시 국민주택기금에서 1조원 융자 지원(기존 주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주하지 못해 주택 거래 극도로 부진) 건설사 유동성 지원에는 도움, 부실 건설사 구조조정도 병행 34

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22. 8.29 대책 DTI 규제 내년 3월말까지 폐지 ….강남 3구 제외 무주택자와 1주택자 등 실수요자가 주택을 구입하는 경우(9억원이하, 은행 자율) 실수요 주택거래 정상화와 서민.중산층 주거안정 지원 방안 기존 LTV 유지(강남 40%, 서울 50%, 수도권 60%), 지방은 규제 없음(LTV,DTI 등). - 보금자리주택 물량 조절, 취.등록세 감면(50%, 1년간), 다주택자 양도세 감면(50(2채)-60%(3채 이상)->6-35%(일반과세), 2년간). 37

23. 빚,빚,빚,---가계부채, 정부부채 늘어나는 가계부채: 2분기 15.8조원 증가 . 6월말 가계신용잔액: 754.9조원 -국가부채: 813조원, GDP의 76.5%, 잠재적 채무 454조원 육박 . 공식국가채무(중앙+지방 정부): 359.6조원, GDP대비 33.8% .공공기관 잠재부채:89.6조원-114.1조원 (LH 공사 등) - 상장사 현금성 자산 상반기: 70.9조원 38