9장 상권 입지 분석

수업 개요 상권과 입지의 개념을 이해 할 수 있다 상권분석과 입지분석의 필요성을 알아본다 상권의 분류와 특성을 알아본다 상권조사와 입지조사의 방법을 알아본다 상권분석시스템을 활용 할 수 있다 수업 목표 학습 내용 상권 과 입지의 개념 상권의 분류와 특성 상권과 입지의 선택 상권과 입지의 조사 및 분석 상권분석시스템의 활용 방법

상권과 입지의 개념 상권과 입지의 개념  1 상권과 입지의 개요  2 상권과 입지의 조사 · 분석 목적 3 상권과 소비욕

상권의 개념 상권 (商圈) Trade area Business area 온라인 상권+오프라인상권 오프라인 상권 상권 (商圈) 고객을 유인 할 수 있는 지역적 범위 예상고객들이 분포된 지역의 범위 여러 업종의 점포들이 상가 등을 형성하여 밀집된 지역 상업상의 세력이 미치는 범위 상업공간의 최상위 개념 Trade area 인터넷,모바일구매행태 소비자의속성 Business area 장소(평면적 시각) 공간(장소+문화 +행태+시간) 오프라인 상권 온라인 상권+오프라인상권

입지의 개념 입지(立地) 내 점포가 위치한 개별 공간 영역 상품과 고객이 만나는 개별단위의 장소 상권  입지(立地) 내 점포가 위치한 개별 공간 영역 상품과 고객이 만나는 개별단위의 장소 상권 나의 물건(상품, 서비스)을 구매할 수 있는 소비자의 범위(Business Area) 고객을 끌어들일 수 있는 지역적 범위 입지 물리적으로 개인이 운영할 수 있는 범위 얼마나 좋은 환경과, 위치적 조건을 갖느냐에 따라 상권 내 개별속성

상권과 입지의 비교 상권 입지 개념 구성요소 키워드 평가기준 분석 목적 궁극적 목적 고객을 끌어들일 수 있는 지역적 범위 점포가 소재하고 있는 위치적 조건 유동인구, 배후인구 소비자, 자사, 경쟁사 가시성 , 인지성, 접근성 구성요소 BOUNDRY POINT 키워드 평가기준 거리, 유동인구, 인구밀집 투자금액 (권리금, 임대료) 분석 목적 상권 전체의 성쇠여부 개별점포의 성쇠여부 궁극적 목적 투자비용대비 수익율 파악 출처 : 창업석공을 위한 상권분석(김영갑)

상권 과 입지 분석의 목적 ① 목표고객을 파악할 수 있다. ② 경쟁사를 파악할 수 있다 ③ 사업의 범위를 결정할 수 있다. 상권 과 입지 분석의 목적 ① 목표고객을 파악할 수 있다. ② 경쟁사를 파악할 수 있다 ③ 사업의 범위를 결정할 수 있다. ④ 마케팅 전략 수립을 위한 기초자료를 수집할 수 있다 ⑤ 매출추정의 근거를 찾을 수 있다 ⑥ 투자비용 대비 수익률을 산출 할 수 있다 ⑦ 사업주의 경영능력을 향상시킬 수 있다 ⑧ 효과적인 경영이 가능하다 <상권 입지 분석의 중요성> 입지선정은 창업 시 가장 큰 투자비용 차지 초기 비용, 고정 영업비용도 고려 해야 함 입지분석시에는 폐업시나리오도 포함 되어야 함

상권과 소비욕 소비유형의 이해 상권을 이해하고자 한다면 소비대상과 소비욕을 이해하라! 사례) 남성과 여성의 소비에 대한 차이 상권을 이해하고자 한다면 소비대상과 소비욕을 이해하라! 사례) 남성과 여성의 소비에 대한 차이 자동차 또는 직업 운영 목적 소비 생필품 소비 / 소비재 상품 목적 소비 출처 : YTN NEWS

상권과 소비욕 계층분리 개념 모델 자기실현의 욕구 존경의 욕구 사회적 욕구 안전과 보장의 욕구 생리적 욕구 자기실현을 위한 욕구의 소비욕 상권 (자기의 가치실현 욕구를 위한 고가브랜드 제품, 취미, 레저, 문화가치 관련 아이템) 존경의 욕구를 만족하기 위한 소비욕 상권 (고가브랜드 제품이나 가치소비를 위한 양질의 소비를 위한 아이템) 사회적 욕구를 만족하기위한 소비욕 상권 (여러사람들의 상호관계에 의한 친화적, 트렌디한 소비 아이템) 안전과 보장의 욕구를 만족하기 위한 소비욕상권 (신체, 건강, 환경에 관한 소비아이템) 생리적 욕구를 충족시키기 위한 생계적 소비욕 상권 (기초생활 수준에 필요한 생필품위주의 아이템) ‘Abraham H. Maslow ‘욕구에 대한 계층적 구조’를 소비욕에 의한 계층분리로 재정의 출처 : 임동구(상권〮입지분석론)

상권과 입지의 분류 및 특성 상권과 입지의 분류 및 특성 1 상권의 분류 2 개별건축상권 3 상권의 특성 4.입지의 분류 1 상권의 분류 2 개별건축상권 3 상권의 특성 4.입지의 분류 5 업종별 상권의 속성

상권의 분류 사업목적 주변환경 규모 인구특성 유동인구 형태 거리,고객밀집 창업형 상권 투자형 상권 오피스 상권 주택가 상권 번화가 상권 역세권 상권 대학가 상권 복합형 상권 사업목적 주변환경 지역상권 지구상권 지점상권 개별건축상권 규모 유동인구 중심형 상권 (번화가,대학가,역세권,복합형) 배후인구 중심형 상권 (주택가, 오피스) 대형상권 중형상권 소형상권 인구특성 유동인구 1차상권(500m) 2차상권(1km) 3차상권 일자형 상권 곡선형 상권 항아리 상권 형태 거리,고객밀집

개별건축 상권 개별건축상권 트랜드의 변화에 민감해 우수한 상업적 가치와 경쟁력 1000제곱미터를 초과하는 경우가 대부분 건축법상 근린생활시설이 아닌, ‘판매 및 영업시설’로 규정 단일시설 하나만으로도 볼거리, 놀거리 ,먹거리의 도심엔터테인먼트형 복합상업시설로 독립생존 가능 백화점, 프리미엄 아울렛, 대형마트, 복합쇼핑몰

상권의 특성 번화가상권 대학가 상권 역세권상가 복합형 상권 아파트 상권 오피스 상권 대부분 교통 편의시설이 집중 역세상권과 복합적인 모습 유명브랜드, 충동구매 유발, 높은 창업비용 번화가상권 학생들이 주 소비고객층 저가 이면서 양적인 상품들이 많은 비중 4개월 동안의 방학 기간 중 매출감소 대학가 상권 지하철역, 기차역, 버스터미널 등 교통 중심의 상권 간편하고 빠른 소비 역세권상가 주택가, 오피스, 역세권, 번화가 상권 등이 복합된 상권 안정된 배후인구, 역세권의 집객력, 유흥상권의 높은 소비율 복합형 상권 아파트 단지별로 소비에 대한 특성과 차이가 뚜렷 주력 평형대에 따라 소비자의 경제력과 소비유형이 나뉨 아파트 상권 특정한 시간대에 소비가 집중됨. 주 소비층은 30~40대 남성 직장인과 20대 여성 직장인 오피스 상권

입지의 분류 상권범위 이용목적 구매 습관 권리금 1급지 – 가시성, 접근성, 인지성 모두 양호(선매품, 패스트푸드) 2급지 – 세가지 중 일부 양호(배후인구 중심) 3급지 – 세가지 모두 불량(배달업, 기술서비스업) 상권범위 적응형 – 유동인구가 타겟 (패스트푸드점 등) 목적형 – 목적을 가지고 찾아가는 (전문 음식점 등) 생활형 – 인근 주거 인구가 이용 (소형 음식점, 슈퍼 등) 이용목적 편의품 – 일상의 생필품(편의점, 제과점, 소형 음식점 등 ) 선매품 – 비교 구매 (전자제품, 의류, 가구 등) 전문품 – 브랜드 구매 (자동차, 골프용품 등) 구매 습관 있음 없음 가능 불가능 권리금 주차 편의

업종별 창업상권의 속성 구매율의 속성 유통 판매업 외식업 서비스업 내점객 대비 구매율은 5% 정도 유동인구가 많은 대로변 업종별 창업상권의 속성 구매율의 속성 내점객 대비 구매율은 5% 정도 유동인구가 많은 대로변 유동인구에 절대적인 영향을 받음 휴대폰 대리점, 액세서리 판매점, 화장품 대리점 등 유통 판매업 내점객 대비 구매율은 90% 이상 이면도로, 메인도로의 2층 외식업 내점객 대비 구매율은 70~80% 정도 유동인구가 많은 대로변 2,3층도 가능 미용실, 노래방, 피부관리실 등 서비스업

업종별 창업상권의 속성 회전율의 속성 유통 판매업 외식업 서비스업 내점율은 높지만 구매율이 낮고 머무는시간 짧음 회전율이 높음 업종별 창업상권의 속성 회전율의 속성 내점율은 높지만 구매율이 낮고 머무는시간 짧음 회전율이 높음 유통 판매업 메뉴에 따라 식사시간이 30분~1시간 이상 소요 점심, 저녁 식사시간의 한계에 따라 회전율도 한계 외식업 서비스 시간이 1~3시간 정도 이므로 회전율의 한계 비싼 1급지, 대로변 1층은 입점 고려 서비스업 <업종 사례> 유통 판매업 : 소형 간이 규격 점포도 가능 외식업 : 패스트푸드점은 회전율이 높아 1급 상권 대로변 1층도 가능 서비스업 : 임대료 비싼 곳은 어려움

상권과 입지의 조사 〮 분석 상권과 입지 조사 · 분석 1 상권 조사 · 분석의 방법 2 상권 내 적합 업종 판단방법  1 상권 조사 · 분석의 방법 2 상권 내 적합 업종 판단방법 3 입지조사 · 분석의 방법 4 상권 입지 조사 · 분석 절차 5 입지조건을 위한 매출의 조건

상권 조사 〮분석의 방법 상권조사의 방법 정성적 조사방법 정량적 조사방법 현장조사 및 분석 상권분석 전문가 체크리스트 활용 상권조사의 방법 상권분석 전문가 체크리스트 활용 문헌적 기초 자료수집 (사회문화구조, 유통구조 등) 소비자와 사업자 심층 인터뷰 정성적 조사방법 상권분석시스템 활용 (인구통계자료 등) 설문조사 통계분석 검색키워드 등 SNS 분석 정량적 조사방법 상권의 형태 및 규모 유동인구의 흐름 경쟁점포 분석 상권의 향후 전망 상권내 점포의 가격 조사 기초자료에 대한 검증 현장조사 및 분석

유통판매업(볼거리) : 외식업(먹거리) : 서비스업(놀거리) 상권 내 적합 업종 판단 방법 상권내 적합업종 판단 단일 업종상권내에서 소비자의 중복소비는 불가능 업종분포조사로 아이템 출점여부 결정 소비심리 특정업종으로 너무 치우치면 ‘상권 업황의 한계점‘ 고객의 소비유형이나 소비규모를 분석 부분 상권의 한계점 영업시간이 한계를 갖는 상권에서는 출점 시 업종과 아이템을 신중히 고려 유흥업소는 시간과 연령의 한계 영업시간의 한계점 <상권의 이상적 분포> 유통판매업(볼거리) : 외식업(먹거리) : 서비스업(놀거리) = 4 : 3 : 3 or 3 : 4 : 3

입지 조사 〮분석의 방법 입지선정의 핵심 요소 가시성 눈에 잘 띄어야 한다 인지성 기억하기 좋은 위치(주요 건물, 브랜드건물) 접근성/주차요건 교통 편의 (주차 포함) 점포 현황 내점의 동기유발(인테리어, 분위기) 업종전환 업종전환 등 폐업시나리오 용이 후보입지의 폐업 이력 폐업율과 원인분석

상권 입지 조사 〮분석 절차 상권 입지조사 분석 절차 상권분석의 목적 및 매출과 수익율 추정 경쟁사 조사 계획수립 상권 입지 조사 〮분석 절차 상권 입지조사 분석 절차 상권분석의 목적 및 계획수립 (업종과 투자금액) 경쟁사 조사 (장단점,매출) 매출과 수익율 추정 (예상매출 타당성분석) 후보상권 비교 (상권의 범위 -상권지도작성) 후보입지 비교 (3~4곳 후보) 점포의 권리 분석 (위험리스크 체크) 상권의 특성 파악 (배후,유동인구) 입지의 특성 파악 (가시성,접근성, 인지성) 입지의 향후 전망 (지속성장 업종변환 등) 교통 및 통행량 조사 (접근용이성) 입지의 조건 확인 (임대조건) 입지 확정 (점포계약)

상권 입지 조사 〮분석 절차 상권지도 작성 월 추정 매출 상권 중심부를 기준으로 상권세력이 미치는 범위까지 상권지도 작성 상권 입지 조사 〮분석 절차 상권지도 작성 상권 중심부를 기준으로 상권세력이 미치는 범위까지 상권지도 작성 인구분포, 업종분포, 경쟁점, 교통수단, 지하철역 입구, 유동인구의 흐름 등 표기 지도 작성을 통해 업종 분류 집계, 경쟁점 파악 등 상권의 범위와 특성 파악 월 추정 매출 현지조사 방식 (경쟁점, 동업종 식자재 납품업체 등) : 통행인구수 × 내점율 × 객단가 : 1일 내점객 수 × 월간 영업일 수 × 객단가 × 우위(열세)비율 경쟁점 평당 매출액 적용 및 확인 방식 외식업 방식 : 테이블단가(객단가×점유율) × 테이블수 × 회전율 × 영업일 수 업종별로 차이가 있으므로 업종별 특성을 고려 12

입지조건을 위한 매출의 조건 투자금액 대비 월 수익률 3% 3일 간의 매출 = 월 임대료 업종별 매출구조와 수익구조는 각기 다르나 일반적으로 3일 간의 매출 외식업의 경우 재료비 비중은 30~40% 인건비 비중은 20% 임대료수준은 10% 잡비 10% 미만 매출액 대비 순 이익률은 25% 선 보통 30%의 순이익을 기대 - 30%이상의 순이익을 가져가는 업소는 현실적으로 드물다 임대료 : 재료비 : 인건비 : 이자비용 : 잡비(관리비,공과금 등) = 3일 : 10일 : 5일 : 1일 : 3일

상권분석시스템의 활용 상권분석시스템 활용 1 중소벤처기업부 상권정보시스템 2 우리마을가게상권분석 서비스 나이스비즈맵 1  중소벤처기업부 상권정보시스템 2 우리마을가게상권분석 서비스 나이스비즈맵 카드사 분석시스템과 포스분석

소상공인진흥공단 상권분석시스템(sg.sbiz.or.kr) 중소벤처기업부 소상공인시장진흥공단에서 제공하는 서비스로서 예비창업자와 소상공인에게 지역, 영역, 업종 등 입력정보를 기반으로 인구, 주거형태, 주요시설, 유동인구, 매출 정보, 소득수준, 소비수준, 창업 과밀지수, 점포 이력, 평가 등 상권분석에 필요한 다양한 49종의 상권분석 정보를 무료로 제공한다.

우리마을가게 상권분석서비스 (golmok.seoul.go.kr) 서울시의 과밀화 된 골목상권에 창업하는 영세소상공인들을 위해 빅데이터를 기반으로 골목상권 정보를 분석해서 무료로 제공하는 상권분석 시스템

나이스비즈맵 상권분석서비스(www.nicebizmap.co.kr) 1일 1회 무료로 이용가능, 자세한 정보를 얻고 싶을 때는 유료 상품

카드사 ,포스 시스템의 분석

수업 정리 V 상권과 입지의 개념을 이해했다. V 상권분석과 입지분석의 필요성을 이해했다