한국투자신탁운용㈜ Korea Investment Trust Management Co.,Ltd. (2004. 5) 본 자료는 투자참고 자료로 신뢰할 수 있다고 판단되는 각종 자료와 통계자료 등을 이용하여 작성된 것이나, 본 자료의 내용이 향후 결과에 대한 보증이 될 수.

Presentation on theme: "한국투자신탁운용㈜ Korea Investment Trust Management Co.,Ltd. (2004. 5) 본 자료는 투자참고 자료로 신뢰할 수 있다고 판단되는 각종 자료와 통계자료 등을 이용하여 작성된 것이나, 본 자료의 내용이 향후 결과에 대한 보증이 될 수."— Presentation transcript:

1

2 한국투자신탁운용㈜ Korea Investment Trust Management Co.,Ltd. (2004. 5) 본 자료는 투자참고 자료로 신뢰할 수 있다고 판단되는 각종 자료와 통계자료 등을 이용하여 작성된 것이나, 본 자료의 내용이 향후 결과에 대한 보증이 될 수 없습니다. 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1호 운용계획서

3 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 1 - [ 목 차 ] II. 상품 개요(약관 주요내용) 3 IV. 용인 삼가동 APT 개발 사업 개요 10 V. 투자자 유의사항 15 I. 회사소개 2 III. 운용계획 5

4 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 2 - 회 사 명 한국투자신탁운용㈜ 설 립 일 2000 년 6 월 28 일 운용연혁 대표이사 권 성 철 권 성 철 자 본 금 450 억 (2004. 3 월말 기준 ) 임직원수 운용자산 17.6 조 (2004. 3 월말 기준 ) 홈페이지 www.kitmc.com 운용철학 안정적 수익으로 고객가치 창조 1974 년 9 월 26 일 이후 I. 회사 소개 90 명 (2004. 3 월말 기준 )

5 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 3 - II. 상품개요 (약관주요내용) 구 분 펀드 만기 모집 시기 모집 규모 주 요 내 용 설정일로부터 3 년 단, 부동산관련 자금을 대여받은 시행사나 시공사가 대여금의 전부 또는 일부를 상환하는 경우 조기상환 가능 주 운용대상인 대출채권의 만기가 2 년이므로 2 년경 후 조기상환될 가능성이 매우 큼 500 억 내외 : 용인 삼가동 ( 신행정타운 ) APT. 개발사업 관련 Project Financing 총소요자금 1,500 억 중 동 펀드 집행예정분 기타 집행예정분 : 국민은행 고유 ( 200 억 ), 대구은행 (200 억 ) 국민은행 위탁판매 (300 억 ), 기타 금융기관 등 (300 억 ) 2004. 5. xx ~ 2004. 6. xx 펀 드 명부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 설 정 일설 정 일 2004. 6. xx 목표수익률 평균 7.0 ~ 7.1% 수준 매 6 개월마다 이익분배금 지급

6 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 4 - 구 분 신탁보수 운 용 수익증권의 환매 주 요 내 용 부동산 관련 자금대여, 부동산, 부동산 관련 투자증권 : 60% 이상 채권 : 40% 이하 자산유동화 증권 : 40% 이하 어음 : 40% 이하 등 환매청구 금지 단, 수익증권 상장 이전에 사망, 법정관리, 화의신청 또는 해산하는 경우는 가능  환매청구일로부터 제 10 영업일 공고 기준가격으로 제 10 영업일에 환매  환매수수료 : 90 일 미만시 환매금액의 5% 총투자신탁보수 9.0/1,000 ㅇ 자산운용회사 보수율 : 2.46/1,000 ㅇ 판매회사 보수율 : 5.74/1,000 ㅇ 수탁회사 보수율 : 0.60/1,000 ㅇ 일반사무관리회사 보수율 : 0.20/1,000 펀 드 명부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 II. 상품개요 (약관주요내용) 기 타 설정 후 90 일 이내에 유가증권시장에 상장 또는 협회중개시장에 등록

7 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 5 - III. 운용계획 (개요) 구 분 기 타기 타 부동산 실물 주 ) 부동산관련 자금대여 운 용 대 상운 용 대 상 APT, 오피스텔, 상가 등 부동산 실물의 취득, 매각, 관리, 개발 및 임대 용인시 삼가지구 ( 신행정타운 ) APT 개발사업에 대한 자금대여 ( 사업개요 참조 ) 채권, 어음, CD, Call 등 투 자 비 율투 자 비 율 5% 이내 최소한의 범위내에서 운용 초기 : 90% 수준 대출약정에 따라 최고 100% 수준 까지 단계적으로 추가 대출 펀드내 잉여현금 범위내 주 ) 펀드내 부동산 취득에 따른 문제가 정리될 때 까지 공실유지 예정

8 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 6 - III. 운용계획 (부동산 관련 자금대여) 1. 자금대여계획 ( 안 ) 담보대출 ( 총 1,500 억 ) 토지담보 제공 연대보증 채무인수 자금보충 매입 ◊ 경기도 용인시 삼가지구 ( 신행정타운 ) APT 개발사업 시행사인 ㈜ 오피에이에 대출 ㅇ 대출용도 : 사업부지 매입대금, 사업운영비, 이자비용 등 ㅇ 대출은 시행사인 ㈜오피에이에 실시되나 시행사가 기한의 이익을 상실할 경우 시공사인 코오롱건설이 연대보증인 ( 인 · 허가 이전 ) 또는 채무인수인 ( 인. 허가 이후 ) 으로서 대출금의 상환 의무 부담 ㅇ 시공사인 코오롱건설은 대출채권 만기까지 자금보충 의무 부담 ◊ 대출기간 : 대출 약정일로부터 2 년. ㅇ 단, 분양대금수입이나 대출채권 양도로 잉여현금이 있거나, 기한의 이익 상실사유 있는 경우 전부 또는 일부의 조기상환 가능 ◊ 대출 이율 : 연 7.99% ( 매 1 개월 단위로 후취 ) 도급 가입 투자자 하늘채 부동산 펀드 1 호 : 500 억 2 호 : 300 억 대구은행 (200 억 ) 기타 금융기관 등 (300 억 ) 시행사 ( 오피에이 ) 시공사 ( 코오롱건설 ) (BBB+) 용인시 삼가지구 ( 신행정타운 ) APT 개발사업부지 III 시공 국민은행 고유 (200 억 )

9 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 7 - III. 운용계획 (부동산 관련 자금대여) 2-1. 대여금 회수계획 ( 안 ) : 사업 전기간에 걸친 금융구조 SPC ‘ 자산유동화법 ’ 대출채권 대출실행 ABS 총액인수 ( 사전약정 ) 발행대금 수익권증서 연대보증 채무인수 자금보충 공사도급계약 BBB+ (Stable) 시행사 신용공여 ( 사전약정 ) 담보신탁 매출 투자자 하늘채 부동산투자신탁 1, 2 호 대우 / 굿모닝 신한증권 1 차 대출 : 대출만기 2 년 2 차 유동화 : ABS 최장만기 3 년 이내 2006. 6 월 경 300 억 이내 기타 금융기관 등 부동산신탁사 - 부동산 투자신탁, 국민은행, 대구은행, 기타 금융기관 등이 1 차 대출 실행 ㅇ 2 년경 후에 자산유동화법에 의한 SPC 에 양도하여 대출금 회수 ( 양도전에 분양수입금 있는 경우에는 분양수입금 포함 ) - SPC 는 양도받은 대출채권을 담보로 ABS 를 발행하여 시장에 매각 ㅇ 대우, 굿모닝신한증권 등이 일정조건 충족시 ABS 를 총액인수 하기로 사전 약정 대출채권 양도 양도대금

10 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 8 - III. 운용계획 (부동산 관련 자금대여) 2-2. 대여금 회수계획 ( 안 ): 회수자금의 원천 1. 분양대금 : 펀드만기 이전에 분양대금이 유입되는 경우 2. SPC 로 대출채권 양도 : 인 ∙ 허가 취득 등을 전제조건으로 굿모닝신한증권 및 대우증권이 2 년경 되는 시점에 SPC 가 대출채권을 매입하여 발행하는 ABS 를 총액인수하기로 사전 확정 ㅇ 총액인수 전제조건 :  인 ∙ 허가 취득  ABS 시장이 정상적으로 형성  시공사인 코오롱 건설의 신용등급이 투자등급 유지 3. 코오롱건설의 연대보증 또는 채무인수 ㅇ 인 ∙ 허가 절차 완료전 시행사의 기한이익 상실 : 연대보증 ㅇ 인 ∙ 허가 절차 완료후 시행사의 기한이익 상실 : 채무인수 4. 아파트 개발사업 부지에 대한 담보 확보 : 타인에 대한 추가적인 담보 제공을 방지하기 위해 부동산신탁사에 담보신탁 ㅇ 설정비율 : 대여금액의 130%

11 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 9 - III. 운용계획 (부동산 관련 자금대여) 3. 자금대여관련 주요 리스크 요인 및 채권보전 조치 리스크 요인 약정위반, 부도 등 시행사의 기한이익상실 사유 발생 시행사의 사업자금 부족으로 사업이 진행되지 못할 위험 사업 인 ∙ 허가 리스크 ㅇ 인 ∙ 허가를 취득하지 못 할 경우 SPC 에 대한 대출채권 양도나 분양대금 수입에 의한 정상적인 펀드상환 곤란 ㅇ 대상 사업지역은 제 1 종 지구단위계획 수립을 통한 도시 재정비와 공동주택 사업승인이 필요한 지역으로서 용인시 지구단위계획 수립 후 경기도 승인 필요 ㅇ 한국기업평가는 사업성검토 보고서에서 지구단위계획구역 지정 및 결정고시에 1 ~ 1.5 년 정도 소요될 것으로 예상하고 있으나 인 ∙ 허가 과정에서 교통, 환경, 인구영향평가, 기반시설 부담 등 복잡한 요인들이 고려되기 때문에 이보다 더 지연될 가능성을 배제할 수 없음 조 치 인 ∙ 허가 이전 : 코오롱건설이 연대보증 인 ∙ 허가 이후 : 코오롱건설이 채무인수 대출약정일로부터 1 년 11 개월 이전에 인 ∙ 허가를 받지 못할 경우 코오롱건설이 연대 보증 채무자로서 대지급의무 부담 코오롱 건설이 자금보충 의무부담

12 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 10 - IV. 용인 삼가동 APT 개발사업 개요 (시행사 및 한기평 자료) 1. 사업 개요 대지 위치경기도 용인시 삼가동 187 일대 대지 면적 ( 한기평자료 ) 약 6 만평 ( 계획이 진행되면서 일부 조정 가능 ) 용 도용 도 도시관리계획 : 자연녹지지역 도시기본계획 : 주거용지 수도권정비계획 : 자연보전권역 지목 : 전, 답, 대지, 임야 등 개발 용도아파트 및 근린상가 건축 규모 용적률 건폐율 ( 한기평 자료 ) 건축물의 연면적 : 92,992 평 ( 아파트 : 91,816 평, 상가 : 1,176 평 ) 아파트 : 총 2,220 세대 (45 평형 480 세대, 33 평형 1,350 세대, 28 평형 390 세대 ) 용적률 : 212.13%, 건폐율 : 22.56%

13 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 11 - IV. 용인 삼가동 APT 개발사업 개요 (시행사 및 한기평 자료) 2. 현재까지의 사업추진 경과 및 향후 일정 ( 시행사 자료 ) ◊ 2004. 4 월 : 토지매매 계약 (4 월말 현재 사유지 95.6% 계약 / 매도확약 4.6%) ◊ 2004. 4 월 : 토지매매 대금 중 일부 중도금 지급 (550 억원 차입 ) ◊ 2004. 6 월 : 차입금 리파이낸싱 및 토지매매 대금 중 잔금 지급 (1,500 억원 차입 ) ◊ 2004. 6 월 : 용도지역 변경, 지구단위계획 작성 및 신청 ( 용인시, 경기도 ) ◊ 2005. 3 월 ~8 월 : 지구단위계획 승인 ( 용인시, 경기도 ) ◊ 2005. 8 월 ~10 월 : 사업승인 ◊ 2005. 9 월 ~10 월 : 분양 (1 차, 2 차 분할분양 )

14 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 12 - IV. 용인 삼가동 APT 개발사업 개요 (시행사 및 한기평 자료) 3-1. 입지 분석 ( 개요 ) ◊ 용인시의 중심 간선축인 국도 42 호선과 연접한 지역으로서 부지 주변부가 낮은 구릉으로 둘려 싸여 있는 대규모 택지 ◊ 주변지역은 용인시에서 미래 발전거점으로 추진중인 용인문화복지 행정타운이 한창 건설 중에 있어 미래발전 가능성이 높은 지역으로 인식되고 있음 o ‘03 년 10 월 용인경찰서 이전, 용인시청도 ’05 년 6 월경 동 지역으로 이전 예정 ◊ 본 사업지 일대는 2008 년 개통 예정인 용인 경전철 삼가역과 근접한 역세권으로 대중교통에 의한 광역 접근성이 개선될 전망

15 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 13 - 3-2. 입지 분석 ( 광역 위치도 ) 사업 대상지 보러지구 至용인 시청 영동고속도로 경부 고속 도로 국도 42 호 지방도 23 호 동백 지구 구갈 3 지구 용인 경전철 강남대역 어정역 삼가역 행정타운역 동백역 초당곡역 IV. 용인 삼가동 APT 개발사업 개요(시행사 및 한기평 자료)

16 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 14 - 3-3. 입지 분석 ( 협업 위치도 ) 용인문화복지 행정타운 경찰서 03.10. 이전 시청 05.06. 예정 삼가역 행정타운역 용인경전철 사업대상지 至 용인대 至 동백지구 우남퍼스트빌 국도 42 호선 至 구갈지구 / 수원 至용인시청 늘푸른 오스카빌 브라운스톤 용인 현장 至 영진테마파크 (9H 골프 & 스파 ) IV. 용인 삼가동 APT 개발사업 개요(시행사 및 한기평 자료)

17 Since 1974 First in Korea 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1 호 - 15 - V. 투자자 유의 사항 1. 이 상품은 주로 APT 개발사업에 대한 자금대여 및 부동산 실물등에 투자 운용되며, 이에 상응하는 위험을 내포하고 있습니다. ㅇ 부동산관련 자금대여는 제 1 종지구단위 계획구역 결정 ∙ 고시 및 공동주택사업승인 관련 인 ∙ 허가 리스크에 노출되어 있습니다 ㅇ 대출약정일로부터 1 년 11 개월 이전에 인 ∙ 허가가 이루어지지 않으면 시공사인 코오롱건설이 연대보증 채무자로서 지급 의무를 부담하나, 그 시점에 코오롱건설의 자금사정이 악화될 경우 상환이 지체될 수도 있습니다. 2. 이 상품의 만기는 3 년이고 대출채권의 만기는 2 년입니다. 그러나 인 ∙ 허가나 분양이 예정보다 빨리 이루어져 잉여현금이 많이 발생하거나, 기한의 이익상실 사유로 대여금이 조기에 상환될 경우 만기 이전에 전부 또는 일부의 상환이 이루어질 수 있으며, 그 경우 예정 수익금이 변동될 수 있습니다. 3. 이 상품의 주 운용대상인 부동산관련 자금의 대여는 대출선행조건이 충족되어야 실시됩니다. 만약 일정 기간내에 동선행 조건이 충족되지 못하면 차입자의 기한의 이익이 상실되고, 대출약정은 취소됩니다. 이 경우 펀드는 조기에 상환될 수 있습니다. 4. 이 상품의 목표수익률은 대출약정 ( 안 ) 에 따라 산정하였습니다. 만약, 대출일정 및 금액 등 약정 조건에 변동이 있으면 그에 따라 목표수익률도 다소 변동하게 됩니다. 5. 설정일전까지 대출약정이 체결 안될 경우 설정은 취소되고, 모집된 자금은 반환됩니다. 6. 이 상품의 주 운용대상인 부동산관련 자금의 대여에는 이 펀드뿐만 아니라 다른 여러 금융기관이 공동으로 참여하고 있습니다 (Syndicated Loan). 따라서, 차입자나 연대보증인 등에 대한 권리. 의무와 관련 이 펀드의 의견이 대주단의 의견과 다를 경우 대주단의 의견을 따라야 할 경우도 있습니다. 7. 본 운용계획서상의 내용이 약관이나 대출약정서상의 내용과 상의할 경우 약관, 대출약정 순으로 우선합니다.