( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 1 서초구 본 제안서를 서울시 서초구  PROJECT  PROJECT 기본 기획서로 제출합니다. 2004 년 5 월 제 안 서.

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1 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 1 서초구 본 제안서를 서울시 서초구  PROJECT  PROJECT 기본 기획서로 제출합니다. 2004 년 5 월 제 안 서

2 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 2 제출 요약서 본 제안서의 목적은 서울시 서초구 서초동 필지에 위치한 고급빌라 분 양사업과 관련하여 소비자가 중요시 여기는 속성과 변화하고 있는 소비 자의 인식 및 행동상의 특성을 실증적으로 파악함으로서 분양에 대한 시장 세분화의 가능성과 마케팅 전략의 방향을 도출하고, 분석결과 나타난 문제 점에 대한 개선 방안을 제시, 당 사업지에 대하여 소비자가 갖는 실제적인 가치효용도를 높이고 보다 나은 고품격의 상품컨셉을 제안하여 사업비젼을 제시하고, 효율적인 마케팅 및 분양율의 제고로 사업성을 극대화시키는데 목적이 있습니다.

3 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 3 PART III PART II PART Ⅰ I 사 업 지 개요 1. 부동산 시장동향 2. 입 지 분 석 3. 주변시세 분석 4. 분양가결정 1. Target 설정 2. 분양단계별 전략 3. 분양제안 목 차 4 page 5 page 6,7 page 8,9,10,11 page 12 page 13 page 14 page 15 page

4 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 4 공 사 명 서초  빌라 신축공사 대지 위치 서울시 서초구 서초동 대지 면적 400.38 평 (1,323.60 ㎡ ) 지역 지구 도시지역, 2 종일반주거지역  도로에 접함, 도시철도시설 건축 면적 150.43 평 (497.32 ㎡ ) 연 면 적 1,499.53 평 (4,957.15 ㎡ ) 지상면적 981.46 평 (3,244.53 ㎡ ), 지하연면적 529.14 평 (1,749.14 ㎡ ) 세 대 수 14 세대 (103 평, 108 평 ) 규 모 지하 2 층, 지상 7 층 사 업 개 요 사 업 지 개 요 Ⅰ

5 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 5 1. 부동산 시장 동향 구 분 내 용 일반동향 분양시장 서초구시장  주택시장에 대한 불안감으로 매수심리 크게 위축  주택거래신고제 시행 등에 따른 집값 상승 기대감이 급격히 감소  올해 하반기 전망은 실물경기 상승에 이어 부동산경기도 상승기대  분양 시장은 주택거래신고제 영향으로 크게 위축  거래시장 위축 - 분양권 프리미엄 하락  주택거래신고제지역 지정대상에서 제외되면서 소폭상승  웰빙붐과 환경 친화형 주택에 대한 수요가 증가  빌라공급이 서리풀 공원 주변으로 공급이 증가에 가격하락 압력 사 업 지 분 석 Ⅱ

6 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 6 사 업 지 분 석 Ⅱ 2. 입 지 분 석 Ⅰ A B C

7 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 7 2. 입 지 분 석Ⅱ 가격 현황  교육요건 : 신중초, 서초중, 서초고, 서울고, 상문고등 8 학군내 명문학교 밀집  환경요건 : 서리풀공원, 우면산, 고급빌라촌이 삶의 질과 품격 업그레이드  교통요건 : 2 호선방배역, 서초역과 3 호선 남부터미널이 인접하여 편리함  문화요건 : 예술의 전당, 센트럴시티, 국립중앙도서관 등 인접  고가의 주택으로 이루어져 가격의 변동성이 작은편  인근 상지리츠빌은 단지형으로 비용을 절감하여 가격이 시세보다 20~30% 싸 인근 신규공급되는 빌라들이 가격을 떨어뜨리는 유인을 가지고 있음. 현재 빌라 신규 공급이 많은 편이라 가격경쟁력이 떨어지지만 오히려 100 평 가까이 되는 빌라들은 현가격을 유지하고 있고 고급빌라촌이라는 이미지를 부각시켜 가격이 상승됨. 사 업 지 분 석 Ⅱ 입지 요건

8 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 8 3. 주변 시세 분석 Ⅰ ▶ 사업지 인근빌라 분양 평당가격은 1,000~2,000 만원 정도이다. ▣ A 입지 1. 상지리츠빌은 ‘ 단지형 ’ 빌라로 6 개동 76 세대로 가격도 평당 1,100~1,300 만원이다. 2. 이수브라운 스톤은 잠정적으로 평당 1,600 만원 선이다. 분양일정은 5 월말 예정이다. [61,65,81,83 평형  17 가구중 9 가구 일반분양 ] 3. 더미켈란은 평당 2,500~ 3,500 만원이다.  트라우하우스인근에 위치 4. 이안은 평당 1,000 만원이다. ▣ B 입지 1. 인근 빌라 매매시세 (60 평이상 ) 는 1,100 만원 ~1,200 만원선이다. 2. 최근에 일반분양한 서초동 래미안 5,6 차는 2,000 ~ 2,300 만원 선이다. (  중개업소도 정확히 가격모름, 회사가 이야기하는 가격은 무척 높음 ) ▣ c 입지 빌라매매시세는 980 만원 ~1,200 만원까지 다양한 편이다. ▶ 대상사업지 인근 서래풀 공원이라는 공원프리미엄과 고급빌라촌이라는 입지라는 이미지에 어울리게 가격이 비싼편이지만 사업지인근의 시세가 떨어져 당 사업지가 분양가격을 선정 하는것과 평형을 정하는데 어려움이 있다. 사 업 지 분 석 Ⅱ

9 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 9 층 (5 차 ) 분양면적 ( 평 ) 1 호 평당분양가 ( 만원 ) 분양면적 ( 평 ) 2 호 평당분양가 ( 만원 ) 분양면적 ( 평 ) 3 호 평당 분양가 ( 만원 ) 5F611,300661,300 4F611,270 3F611,250661,250 2F611,150 1F611,150661,150731,200 상지 리츠빌 3. 주변 시세 분석 Ⅱ 사 업 지 분 석 Ⅱ 상지리츠빌은 ‘ 단지형 ’ 빌라로 인근 빌라보다 20~30% 싸게 분양되고 있다.1,3,4,5,6,7,8 차 (112 세대 ) 로 둘러싸인 단지형태로 동호인을 모 집하여 분양한다는 점, 공동관리로 관리가 수월하고 관리비가 적게 드는 장점등을 들어 가격이 떨어져있음.  입주임박한 빌라는 평당 100 만원 정도싸게 내놓음

10 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 10 3. 주변 시세 분석 Ⅱ 사 업 지 분 석 Ⅱ 1. 위 치 : 서초동 1494-4,16 2. 건축규모 : 지하 2 층 ~14 층 3. 대지면적 : 1,966.28 평 4. 연 면 적 : 8,831.78 평 5. 세 대 수 : 총 7 세대 중 일반분양 31 세대 6. 가 격 대 : 평당 2,500 ~ 평당 3,500 7. 평 형 : 80 평 ~99 평 * 특징 : 향별로 가격차이를 많이둠 더 미켈란 1. 위 치 : 서초동 1495-2 2. 매매가격 : 196 평 78 억 ( 평당 4,000 만원 ) 145 평 24 억 ( 평당 1,750 만원 ) 트라움하우스 2 차

11 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 11 3. 주변 시세 분석 Ⅲ 사 업 지 분 석 Ⅱ 1. 위 치 : [5 차 ] 서초동 1422-1[6 차 ] 서초동 1520 번지외 2. 세 대 수 : [5 차 ] 54 세대중 일반분양 7 세대 [6 차 ] 57 세대중 일반분양 7 세대 3. 평 형 : 38 평형 ~ 62 평형 4. 분양가격 : [ 부동산 ] 평당 2,000~2,300 만원 [ 회사 ] 7 세대 평당분양가격 : 3,000~3,400 만원  조망권이 뛰어나고 세대수가 적어 가격이 상승. 서초 래미안 1. 위 치 : 서초동 1428-1 (19 세대 ) – 분양 이틀째 2. 분양가격 : 66 평형 (17) : 평당 1,300 만원 72 평형 (1) 82 평형 (1) : 평당 1,600 만원  기능별 존 (zone) 구분, 최고급 호텔식 인테리어 디자인, 실용과 편의를 최대한 살림  맨션관리 방식 햄프톤 코트

12 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 12 4. 분양가 결정 층 수분 양 가평 당 가 격평 당 가 격 1 층 2층2층 3층3층 4층4층 5층5층 6층6층 7층7층 소 계 1 호 분 양 가 층 수분 양 가평당 분양가격 1층1층 2층2층 3층3층 4층4층 5층5층 6층6층 7층7층 소 계 2 호 분 양 가 ( 단위 : 천원 ) 사 업 지 분 석 Ⅱ

13 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 13 분 양 전 략 Ⅲ 1. Target 설정 지역별 Target 연령별 Target 투자군별 Target 제 1 범위 : 40 ~ 50 대 여유자금 투자에 대한 관심이 많은 시기 제 2 범위 : 30 대 재테크에 관심이 많은 시기 제 1 범위 : 40 ~ 50 대 여유자금 투자에 대한 관심이 많은 시기 제 2 범위 : 30 대 재테크에 관심이 많은 시기 제 1 범위 : 방배동, 서초동 일대 제 2 범위 : 서초구와 강남구 일대 제 3 범위 : 잠실지역과 성남분당지역 제 1 범위 : 방배동, 서초동 일대 제 2 범위 : 서초구와 강남구 일대 제 3 범위 : 잠실지역과 성남분당지역 제 1 대상 : 투자 사업자 ( 가수요층 ) 제 2 대상 : 전문가등 ( 실수요층 ) 제 3 대상 : 사업가와 펀드운영자등 제 1 대상 : 투자 사업자 ( 가수요층 ) 제 2 대상 : 전문가등 ( 실수요층 ) 제 3 대상 : 사업가와 펀드운영자등 Primary Target 지역별 Traget → 부자촌을 중심으로 연령별 Target → 경제적 여유가 있는 40 대 ~ 50 대지만 신흥 부유층대상 투자자군 별 Target → 재테크 위주

14 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 14 분 양 전 략 ⅴ 2. 분양 단계별 전략 Boom Up 분양분위기 고취 Boom Up 분양분위기 고취 Promotion 분양율 극대화 Promotion 분양율 극대화 잔여분 영업 100% 분양달성을 위한 지속적인 마케팅 활동 잔여분 영업 100% 분양달성을 위한 지속적인 마케팅 활동 ▪ 다양한 방법을 통한 소비자 노출 ▪ 샘플하우스의 극대화 ▪ 소비자 기대심리자극 ▪ 다양한 방법을 통한 소비자 노출 ▪ 샘플하우스의 극대화 ▪ 소비자 기대심리자극 ▪ 2 차.3 차 Target 공략 ▪ 소비자 기대심리자극 ▪ 주변 Target 지역 이미지 광고기재 ▪ 복합적 매체활동을 통한 고객관심 유발 ▪ 2 차.3 차 Target 공략 ▪ 소비자 기대심리자극 ▪ 주변 Target 지역 이미지 광고기재 ▪ 복합적 매체활동을 통한 고객관심 유발 ▪ 소비자 관심 극대화 ▪ 사전분양율 극대화 ▪ 관심표명 소비자 계약유도 ▪ 광고 / 홍보활동 집중 ▪ 소비자 관심 극대화 ▪ 사전분양율 극대화 ▪ 관심표명 소비자 계약유도 ▪ 광고 / 홍보활동 집중 수요자관심유발 본 분양활동의 기반구축 수요자관심유발 본 분양활동의 기반구축 분양율 극대화 기대 미분양분 예측 분양율 극대화 기대 미분양분 예측 잔여분 해소를 통한 100% 분양달성기대 잔여분 해소를 통한 100% 분양달성기대

15 ( ( 참고용 ) 파 밀 리 에파 밀 리 에 15 분 양 전 략 ⅴ  분양 제언 초기분양 완결을 위하여 리스크 최소화를 위하여 불확실한 시대에 장래에 발생할 대규모 리스크를 최소화하는 방안으로 주변시세는 중요하지만 빌라보다 환금성과 웰빙을 강조하는 아파트를 짓는 것이 분양측면에서도 유리할 것으로 사료됨. 첫째, 샘플하우스를 최고로 만들고 분양팀을 조직적으로 부자촌을 상대로 개별홍보 및 부자촌 중개업소를 이용한 방법으로 홍보 둘째, 웰빙을 강조하고 14 세대를 공유할 수 있는 장소를 만들어 부의 극대화를 유지한다.