2013. 12. 11. 김 승 배 / 피데스개발 대표 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 - 주택시장을 중심으로 - 2013 RMG 세미나 2014.

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1 2013. 12. 11. 김 승 배 / 피데스개발 대표 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 - 주택시장을 중심으로 - 2013 RMG 세미나 2014

2 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 Contents I. 시장 동향 및 전망 II. 부동산 개발 환경 변화와 시사점 III. 도시재생시대의 주요 이슈 IV. 지향점 1

3 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 I. 시장 동향 및 전망 I. 시장 동향 및 전망 2 1. 2013 주택시장 동향 2. 2014 주택시장 전망 3. 정책 및 기타 동향

4 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 3 1. 2013 주택시장 동향 1.1 가격 및 거래동향 - 매매 ■ 2013년 주택매매시장은 전반적으로 하락세가 진정되고 정체내지 소폭 회복 국면에 진입 - 2013.10월 기준 주택 매매가격은 전년동월대비 전국 -0.1%, 수도권 -1.9%, 지방광역시 +2.1%, 지방도 +1.6%를 보이고 있음. - 유형별로 전국기준 전년대비 아파트 -0.3%, 단독 +0.6%, 연립 -0.3%로 보합세를 나타내고 있음. - 장기적으로 수도권의 하락세가 멈췄고 지방의 상승세가 진정세를 보이고 있음. - 시세총액상위 50개 단지 가격지수는 올해 들어 하락세를 멈추고 보합세를 보이고 있음. - 서울지역의 매수심리는 상승 추세를 보이고 있음. 매수심리 선도아파트50지수 매매가격지수 자료 : KB주택가격지수 (2013.10) I. 시장 동향 및 전망

5 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 4 1.1 가격 및 거래동향 - 전세 ■ 전세시장은 전반적으로 전 지역에서 상승세가 지속되고 있음 - 2013.10월 기준 주택 전세가격은 전년동월대비 전국 +5.0%, 수도권 +5.9%, 지방광역시 +3.8%, 지방도 +4.1%를 보이고 있음. - 유형별로 전국기준 전년대비 아파트 +6.3%, 단독 +2.1%, 연립 +3.0%로 아파트의 상승폭이 두드러짐 - 장기적으로 수도권의 하락세가 멈췄고 지방의 상승세가 진정세를 보이고 있음. - 매매가 대비 전세가 비율은 전국 65.9%를 보이고 서울이 60.1%를 나타내 2004.7월 이후 처음으로 60%를 넘 은 것으로 나타남. 매매대비 전세가 비율 자료 : KB주택가격지수 (2013.10) I. 시장 동향 및 전망 1. 2013 주택시장 동향

6 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 5 순위지역매매전세순위지역매매순위지역전세매매 1구미13.8812.481파주-5.811용인 수지구14.66-2.34 2대구 달성군12.7310.412동두천-4.972성남 분당구13.81-2.95 3대구 북구11.5810.423인천 중구-4.733대전 유성구13.34-0.07 4경산11.088.154김포-4.514아산13.084.17 5대구 달서구9.329.775익산-4.415부천 원미구12.76-1.97 6청원군8.6212.256고양 덕양구-4.226구미12.4813.88 7대구 동구8.569.557고양 일산동구-4.217청원군12.258.62 8포항 북구8.0811.158서울 도봉구-4.208천안 동남구11.507.71 9대구 중구7.848.039양주-4.159포항 북구11.158.08 10천안 동남구7.7111.5010서울 용산구-4.0310안양 동안구11.02-2.64 11대구 남구7.697.4111남양주-3.8411서울 강서구10.81-3.27 12대구 서구7.507.8312고양-3.8112김포10.56-4.51 13대구 수성구5.957.3813용인 기흥구-3.7413대구 북구10.4211.58 14공주4.588.1714서울 성동구-3.6814대구 달성군10.4112.73 15천안 서북구4.487.8115서울 금천구-3.6215서울 송파구10.23-1.98 16아산4.1713.0816의정부-3.5616시흥10.22-2.16 17포항남구3.943.5217서울 강서구-3.2717서울 강북구10.19-3.12 18광주 서구3.634.6118인천 서구-3.1718고양 일산서구10.11-3.07 19울산 울주군3.313.0819성남 수정구-3.1619부천10.03-1.97 20충주3.186.8120서울 강북구-3.1220인천 부평구10.03-2.80 아파트 매매지수 북구 중구 영도구 사하구 사상구 기장군 부산 1.1 가격 및 거래동향 - 변동율 ■ 매매가격 – 전세가격 변동율 지역별로 차이가 많음 - 매매가 상승율 전국 Top은 구미시, 매매가 하락율은 파주, 전세가 상승율 최고는 용인 수지 (아래표) - 주택시장의 지리적 범위가 좁아지고 있는 경향을 반영하여 인접 시.군.구가 비슷한 추세를 보임 매매가-전세가 상승율/하락율 TOP 20 (전국) 자료 : KB주택가격지수 ( 2012.10 ~ 2013.10 ) 부산, 자치구별 매매-전세 분포 ※ 부산광역시는 II사분면에 있으나 영도구,중구는 I사분면에, 사하구, 기장군은 III사분면에 있음. 즉, 광역시는 자치구의 평균값이므로 개별 시장을 판단할 때 유의하여야 함. I. 시장 동향 및 전망 1. 2013 주택시장 동향

7 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 6 1.1 가격 및 거래동향 – 변동율 ■ 매매가격 – 전세가격 변동율은 시.군.구 지역별로 많은 차이를 보이고 있음 - 전국 시.군.구별 매매-전세가 변동율의 유형 분포상 I사분면 (매매,전세 동반상승), II사분면(매매하락, 전세상승), III사분면 (매매, 전세 동반하락)으로 분류됨 - 지방 도시가 주로 I사분면에, 수도권 도시가 II사분면에 위치하고 있음. - I사분면 : 구미, 대구, 경북, 안성, II사분면 : 파주, 용인, 경기, 서울, - III사분면 : 익산 등으로 나타남. 자료 : KB주택가격지수 ( 2012.10 ~ 2013.10 ) 구미 익산 용인수지 파주 전세(%) 매매(%) 안성 평택 이천 용인수지 파주 인천중구 동두천 김포 성남분당 오산 매매-전세 변동율 분포 (전국 시군구) 매매-전세 변동율 분포 (수도권 시군구) 매매-전세 변동율 분포 (광역시도) I. 시장 동향 및 전망 1. 2013 주택시장 동향

8 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 7 매매거래동향 (2013.10) 자료 : 국토교통부 구 분’13.10월’13.9월’12.10월 최근 5년 (’08～’12) 10월 평균 증감률(’13.10월, %) 전월비 전년동월 비 5년 10월 평균비 전 국 90,28156,73366,41173,08059.1%35.9%23.5% 수도권 44,05926,76625,85129,20764.6%70.4%50.9% (서울) 13,1318,1107,6238,94361.9%72.3%46.8% (강남3구) 1,6649431,1751,16876.5%41.6%42.5% 지 방 46,22229,96740,56043,87354.2%14.0%5.4% 1.1 가격 및 거래동향 - 거래 자료 : 건설산업연구원 ■ 매매거래는 전년대비 소폭 회복 되었으나 시장 활성화 정책의 영향으로 불안지속 - 매매는 취득세 인하 시한의 영향으로 큰 폭으로 오르내리고 있음. (2012.12월 108천호, 2013.6월 130천호, 2013.10월 90천호) - 시장 침체가 장기화 되고 있는 수도권의 매매는 일부 회복이 되고 있어 본격적 회복 여부는 정책적 뒷받침이 관건으 로 여겨짐 ( 취득세 영구인하 및 양도소득세 완화 등 국회계류 법안 통과 여부가 매매시장에 가장 큰 영향 ) - 지방은 전년 추세를 나타내고 있어 안정기에 접어든 것으로 보여짐 I. 시장 동향 및 전망 1. 2013 주택시장 동향

9 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 8 지역별 인허가 실적 (단위 : 호, %) 구 분2013.1~9월2012.1~9월증감율 전 국 282,366373,393△24.4% 수도권 124,959164,379△24.0% (서울) 54,41160,515△10.1% (인천) 11,57121,644△46.5% (경기) 58,97782,220△28.3% 지 방 157,407209,014△24.7% 1.2 수요 및 공급동향 – 인허가, 착공 ■ 주택인허가 실적 및 착공실적은 전년대비 감소 - 2013.9월말 인허가 실적은 전국 282천호( 전년 동기 대비 -24.4%). 수도권, 지방 공히 -24%선 감소 - 수도권에서 서울지역은 전년동기대비 감소율 10%, 인천지역은 46.5%를 보이고 있음. - 유형별로 아파트(-26.7%)와 아파트외(21.4%)로 큰 차이를 보이지 않음. 사업주체별로 민간 (-25.2%)이 공공 (-9.3%)에 비해 감소폭이 월등하게 크게 나타남. 이는 민간부문의 주택경기가 아직도 침체한 상태임을 보여주는 것 임. 공공부문은 보금자리 주택 공급축소 등의 정책을 추진하고 있으나 아직 공급조절이 시장에서 가시적으로 나타나 지 않고 있음. - 착공실적은 전국 280천호로 인허가 실적 규모수준임. 지역별로는 서울 36.8%감소, 경기 6.4% 소폭감소를 보임. 자료 : 국토교통부 지역별 착공 실적 (단위 : 호, %) 구 분2013.1~9월2012.1~9월증감율 전 국 279,886347,468△19.4% 수도권 127,547155,516△18.0% (서울) 39,61262,657△36.8% (인천) 9,6339,2264.4% (경기) 78,30283,633△6.4% 지 방 152,339191,952△20.6% I. 시장 동향 및 전망 1. 2013 주택시장 동향

10 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 9 구분2011년2012년2013년(E)증감율(%) 전국214,884178,379194,2188.9% 수도권122,410107,90484,380-21.8% (서울)36,47619,02722,50418.3% (인천)22,29926,23410,594-59.6% (경기)63,63562,64351,282-18.1% 지방92,47470,475109,83855.9% 지역별 입주물량 (단위: 호, %) 1.2 수요 및 공급동향 – 준공, 입주 자료 : 국토교통부 지역별 준공 실적 (단위 : 호, %) 구 분2013.1~9월2012.1~9월증감율 전 국 254,995262,311△2.8% 수도권 113,718145,397△21.8% (서울) 43,45645,584△4.7% (인천) 6,44228,762△77.6% (경기) 63,82071,051△10.2% 지 방 141,277116,91420.8% 자료 : R114 (2013.11.20) ■ 주택 준공실적 전년 수준, 아파트 입주물량 소폭증가 - 2013년 1~9월 준공실적은 전년수준을 보임. 수도권 감소 (-21.8%), 지방 증가 (+20.8%)를 보임. 수도권은 서울은 소폭감소(-4.7%), 인천 대폭감소 (-77.6%), 경기 소폭감소 ( -10.2% )를 나타냄. - 지역별 2013년 아파트 입주물량 추정치는 전국적으로 소폭증가 할 것으로 나타남. 이는 수도권 감소 (-21.8%)에 도 지방(+55.9%) 이 대폭 증가한데 기인함. 지방의 공급초과 우려가 있음 - 수도권의 아파트 입주물량은 서울은 다소 증가 (18.3%) 하나, 인천 (-59.6%), 경기 (-18.1%) 지역의 감소가 두드러져 전세시장의 불안이 지속될 것으로 보임. I. 시장 동향 및 전망 1. 2013 주택시장 동향

11 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 10 자료 : R114 1. 2013 주택시장 동향 지역2011년2012년2013년(E)증감율 전국265,869263,575275,3804.5% 수도권111,71591,240128,04240.3% 지방154,154172,335147,338-14.5% 서울특별시 35,643 21,368 42,44198.6% 경기도 67,203 54,650 74,77536.8% 인천광역시 8,869 15,222 10,826-28.9% 부산광역시 27,954 22,865 12,103-47.1% 대구광역시 11,093 10,250 18,34078.9% 광주광역시 8,788 15,080 4,768-68.4% 대전광역시 12,936 2,755 4,77473.3% 울산광역시 8,244 10,398 9,074-12.7% 아파트 분양 추이 ■ 아파트 분양 (연간 예측치)은 소폭 상승, 수도권 대폭증가, 지방 소폭 감소 - 연말까지 수도권 분양은 128천호로 2011년 수준의 공급, 전년대비 40.3% 증가를 보일 것으로 나타남. 위례.미 사 등 보금자리 택지지구 내 민영주택의 공급이 활발해지고 재건축사업의 일반공급도 늘어난 영향. - 지역별 편차가 커서 서울(+98.6%), 대구(+78.9%), 경기 (+36.8%)로 대폭 공급이 늘어난 반면 광주 (-68.4%), 부산(-47.1%), 인천(-28.9%)로 대폭 감소한 지역이 나타남 - 지방 일부 지역은 공급과잉의 상황으로 전개되고 있다는 우려도 있음. 1.2 수요 및 공급동향 - 분양 I. 시장 동향 및 전망

12 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 규모별 미분양 현황 구 분 07.1208.1209.1210.1211.1212.1213.713.813.912.12 월 대비 증감증감률 계 112,254165,599123,29788,70669,80774,83567,67268,11966,110-8,725-11.7% 60 ㎡이하 5,7647,2945,8514,7034,9985,5095,8165,9377,0221,51327.5% 60-85 ㎡ 53,52869,92447,83429,91324,52337,01332,16732,09831,153-5,860-15.8% 85 ㎡초과 52,96288,38169,61254,09040,28632,31329,68930,08427,935-4,378-13.5% 11 자료 : 국토교통부 통계누리 ■ 2013.9월 까지 아파트 미분양은 66천호 수준, 전년 말 (2012.12월) 대비 11.7%감소 - 규모별로 보면 2012.12월 대비 중.대형 미분양은 줄고 (-13.5~-15.8%), 소형(60m2이하) 미분양은 다소 늘 어남 (+27.5%)이는 대형 기피와 소형선호를 반영하여 중소형 공급을 늘린 영향으로 판단됨. - 준공 후 미분양은 전년 말 대비 14.3% 줄어든 25천호 수준으로 2011.12월 3만호 이하로 떨어져 감소세 지속 - 지역적으로 수도권은 신규분양 증가의 영향으로 소폭증가(+6.5%)하고, 지방은 미분양이 상당히 감소됨 (-25.7%) - 2011년 이후 미분양 물량 6~7만호 수준은 신규분양 260~270천호 대비 16~18% 수준으로 정상적 수준임 1.2 수요 및 공급동향 - 미분양 I. 시장 동향 및 전망 1. 2013 주택시장 동향

13 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 12 1. 거시경제 전망 ■ 경기 개관 - 경제성장 : 외수부분의 견인, 수출 증가가 설비투자 증가로 이어지는 등 회복 모멘텀으로 3% 후반대로 상승하여 잠재성장율 수준 달성 전망 - 내수 부문 : 가계부채증가, 전세값 상승, 고령화 등으로 소비성향 하향우려 있으나 실질소득 증가 등, 기저효과 등으로 증가율 상승 - 외수부분 : 미국 경기회복, 유로존 부진 탈출, 중국의 선진국 수출 증가 등으로 수출경기 여건 호조 ■ 설비 및 건설투자 - 설비투자 : 국내외 경기회복에 대한 기대로 설비투자압력과 민간부문 기계수주의 회복 등으로 완만한 증가세로 6% 후반 대 전망 - 건설투자 : 공공부문 건설투자 감소, 부동산 대책에 따른 민간부문 주택 건설 중심으로 건설투자 소폭 증가 예상 ■ 고용과 물가 - 고용 : 민간건설 경기가 회복되고 일자리 창출을 위한 최우선 국정기조 유지되어 실업률 소폭 하락. - 물가 : 경기회복에 따른 수요적 물가 상승 압력과 명목임금 인상 등으로 상승율 높을 것으로 예상. 다만 원자재가격 하향 안정화, 원화 강세 등이 상승폭을 제약하는 요인으로 작용 자료 : 현대경제연구소 보고서 2. 2014 주택시장 전망 I. 시장 동향 및 전망

14 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 13 2.2 수요 및 공급 - 개관 2. 2014 주택시장 전망 ※ 2014년 주택 인허가 전망 (단위: 호 ) 구분 2011년 2012년 2013년 2014년 합계 549,594 586,884 430,000 410,000 공공부문 115,349 109,609 110,000 100,000 민간부문 434,245 477,275 320,000 310,000 자료: 국토교통부, 2013년, 2014년은 한국건설산업연구원 추정치임 ※ 2014년 주택 분양(승인) 전망 (단위: 호 ) 구분 2011년 2012년 2013년 2014년 전국 284,923 306,936 260,000 250,000 자료: 국토교통부, 2013년, 2014년은 한국건설산업연구원 추정치임 ※ 2014년 주택 가격 전망 (단위: 전기말대비, %) 구분 2011 년 2012년 2013년 2014 년 1/4분기 2/4분기 3/4분기 4/4분기 연간 매 매 수도 권 0.5-3.0-0.6-0.5-0.40.2-1.31.0 지방14.03.10.30.5 -0.11.2 전세(전국)12.33.50.90.81.80.44.03.0 자료: 국토교통부, 2013년, 2014년은 한국건설산업연구원 추정치임 ※ 2014년 주택 준공 전망 (단위: 만호) 구분 2013년 2014년 전체주택 아파트 비아파트 전체주택 아파트 비아파트 전국38.020.018.040.026.014.0 수도권18.0 9.0 18.011.0 7.0 지방20.011.0 9.022.015.0 7.0 자료: 국토교통부, 2013년, 2014년은 한국건설산업연구원 추정치임 ■ 2014년 주택인허가, 주택분양 소폭감소, 주택준공 소폭 증가 - 주택인허가 41만호, 분양 25만호, 준공 40만호 전망.. 준공물량은 수도권 보합세, 지방 증가세를 보임. 전반 적으로 전년도 수준의 시장으로 전망. 장기적 시장축소 경향 ■ 주택 매매가 전세가는 소폭 변동 - 매매가 변동율은 수도권(+1.0%), 지방(-1.0%)으로 전년도와 반전 되고, 전세가는 전년도(+4.0%) 보다 상승 폭 축소(+3.0%) 전망 주택시장 전반에 걸쳐 안정세를 보일 것으로 전망. I. 시장 동향 및 전망

15 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 14 2.2 수요 및 공급 - 입주 자료 : R114 구분지역2011년2012년2013년(E)2014년(E)2015년(E) 수도권 서울특별시36,47619,02722,50433,72115,875 경기도63,63562,64351,28270,30360,878 인천광역시22,29926,23410,59410,20711,679 계122,410107,90484,380114,23188,432 지방계92,47470,475109,838151,371123,415 전국 합계 214,884178,379194,218265,602211,847 ■ 전국 시도별 입주물량 (2013.11.20 기준 ) ■ 전국 아파트 입주물량은 전년대비 36.8% 증가, 266천호 전망 - 수도권은 경기, 서울의 입주물량 증가로 35.4% 증가. 지방은 37.8% 증가. 수도권 전세난 완화 가능성 있으나 지방은 지역에 따라 준공 후 입주 지연에 따른 어려움 증가 전망. ■ 2015년 입주물량 대폭 감소 전망 - 최근 1~2년 수도권 시장 부진 여파로 2015년 수도권 입주물량 감소. 특히 서울의 경우 감소폭이 두드러짐. 이에 따라 하반기 이후 지역에 따라 강한 상승 압력이 나타날 수 있음. I. 시장 동향 및 전망 2. 2014 주택시장 전망 ※ 주택시장에서 입주가 실실 주거서비스 공급이며 수요-공급 시장에 가장 큰 영향요소임

16 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 15 [ 참고 자료 ] 지역별 2010년 아파트 재고물량 대비 입주물량 비율 출처 : 부동산 114 Reps( 입주자모집공고 기준 ), 통계청 2010 인구센서스 2.5% ※ “재고주택수의 2.5%”는 주택수명이 40년일 경우 에 멸실 주택만큼 신규공급이 이루어져 재고주택수 가 유지되는 비율임. (장기적으로는 비율감소) I. 시장 동향 및 전망 2. 2014 주택시장 전망 2.2 수요 및 공급 - 입주 ▶ 기존 재고주택 대비 입주물량 비율이 월등히 높았거나 높아지는 지역은 공급초과에 의한 시장악화 가능

17 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 16 법 명주요내용비고(입법)영향 분석 소득세법다주택자 등 양도세 중과 폐지계류 - 거래 활성화 법인세법법인의 부동산 양도시 법인세 30%p 추가 과세 폐지계류 - 법인 보유 택지 사업화 촉진 조특법준공공 임대주택 장기보유특별공제 60%입법 - 임대주택 사업자 확대 주택법분양가상한제 신축운영계류 - 신규 분양 사업 사업성 개선 개발이익환수법개발부담금 한시 감면계류 - 신규 분양사업 활성화, 공급 촉진 도정법정비사업 2주택 허용 및 현금청산시기 연장상정대기 - 강남권 중대형 단지 재건축 활성화 주택법수직증축 리모델링 허용상정대기 - 중.고층 아파트 단지 재건축 활성화 ■ 2014년 주택 정책은 시장활성화에 초점을 두고 지속적 추진할 것으로 전망 - 4.1 대책 및 8.28 추가대책의 지속적 추진이 예상되며 금융 대책은 일부 효과가 있음 - 재건축 2주택허용, 수직 증축 리모델링 허용 정책은 주택시장 회복에 많은 영향을 끼칠 것으로 전망 주요 입법 추진 내용 및 영향 I. 시장 동향 및 전망 3. 정책 및 기타 3.1 정책동향 ■ 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책 (4.1대책), 전월세 대책 (8.28대책) - 새정부 들어 주택시장 정상화를 위한 종합대책으로 취득세율 인하, 금융지원 강화 등을 담고 있었으나 효과 제한적. 특히 관련 입법이 정치적 상황에 막혀 지연 되는 등 시장 혼란 다소 야기

18 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 17 자료 : 주택산업연구원 주택사업환경지수 전망치공급실적 및 계획 전망치 주택경기실사지수(HBSI)(2013.10) 3.2 기타동향 ■ 정책의지를 담은 다양한 정책이 입법지연으로 수요자 유보심리가 대세 - 추진입법처리가 장기간 지연되어 시장에 혼란을 주고 입법시기까지 유보적 심리가 팽배. ■ 주택사업자 환경 지수는 상당부분 호전 - 주택사업환경지수 11월 전망치는 서울(123.3), 수도권(115.6), 지방(107.5)로 전월 대비 서울(24.8p↑), 수도권(25.7p↑),지방(8.9p↑) 상승. 전반적으로 사업환경 개선 기대감은 높아지고 있음. 주택사업 환경지수 (2013.11) I. 시장 동향 및 전망 3. 정책 및 기타

19 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 18 1. 거시환경 변화 2. 공간구조의 변화 3. 인구구조의 변화 4. 소비자 의식의 변화 5. 제도적 변화

20 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 19 1. 거시 환경 변화 1.1 저성장, 저금리 경제 성장율 추이 ■ 저성장 및 저금리 시대에 돌입 - 경제 성장율 지속적 하락 ( 1990년 8% -> 3%대에 진입 ), 고도 압축성장 시대 마감 - 연간 소득 증가액은 선진국형에 접근 ( $2.2만x3.6% = $4만x2% = $800 ) - 금리수준이 지속적으로 하락 ( 10~18% -> 4~8% -> 3~5% 선) 기초자료 : 한국은행 통계 10~18% 4~8% 3~5% 19931997 2001 20092013 금리 추이 수익형 부동산 및 부동산 금융상품( PEF, REITS 등) 시장의 확대 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점

21 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 20 재고주택 추이 주택인허가 실적 ■ 신축주택이 지속적으로 감소, 재고주택 증가 - 주택인허가 실적 지속적으로 감소(1990년대 연60만호-> 30만 호 수준, 연평균 1만호감소) - 재고주택증가 지속, 5년간 증가율 30.1%(1995)에서 11%(2010) 수준으로 감소 - 건설투자비율 지속적으로 하락 2012년 총액 150조원 수준에서 정체, GDP의 11%대로 비중 축소 건설투자 추이 1.2 건설투자 감소, 기존주택 증가 재고 주택 및 건물 유지 보수/개선 시장의 대폭 확대 전망 1. 거시 환경 변화 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점

22 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 21 수도권-지방 동조화 탈 동조화 지방 광역시 동조화 광역시 간 탈 동조화 ■ 안정기에 접어든 주택시장은 수도권-지방, 지방도시간 개별 시장화 - 개별시장이 수도권-지방, 지방광역시간 탈동조화 심화 - 다양한 요소가 작용하는 부동산시장에 다양한 지역특성이 반영되는 결과 1.3 개별시장의 탈동조화 1. 거시 환경 변화 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 지역별 개별 요인에 따라 시장이 변화

23 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 22 철도 통행시간 분포변화 (2020) 2시간 이상 1시간 이내 전국 지역개발 계획(2008) ■ 국토공간의 지리적 확산 – 이동성증가 - 지역 분산에 따른 이동성의 증가, KTX등 광역 철도, 고속도로 개통 시간단축에 따른 공간압축 예상 - 입지간 경쟁의 격화, 이동이 집중되는 교통 결절점이나 지역거점도시에서 공간수요가 발생 - 복수주거 ( 멀티헤비테이션 ) 확대, 공유공간 확대 등 새로운 수요 및 공간상품 출현 (“머무는 곳이 집..” ) ■ 지방, 공기업 이전지역 혁신도시에 점진적으로 집중 - 기존 도시 공간과 연접되고 교통축이 겸비된 혁신도시의 성장성 두드러질 전망 2.1 공간 구조의 변화 - 전국 시/도시/도중앙행정기관혁신도시합계 기관(개)인원(인)기관(개)인원(인)기관(개)인원(인) 부산 122,969122,969 대구 123,324123,324 울산 93,0249 강원 134,488134,488 충북 135,025135,025 전북 124,693124,693 광주/전남 176,653176,653 경북 146,550146,550 경남 113,567113,567 제주 87988 세종시3610,452163,3535213,805 충남 111,653111,653 계3610,45214846,09718456,549 지방이전 지역별 현황 장기적 관점에서 새로운 공간수요에 대응하는 적정한 공급이 필요한 환경에 직면 2. 공간구조의 변화 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점

24 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 23 ■ 교통축의 변화에 따른 발전 중심과 축의 변화 - 수서발 KTX 개통 (2015년)으로 광역 이주수요 발생, GTX예정지역의 선호도 증가 - 전철, 지하철 연결망의 확충으로 대중교통 결절점의 변화 ■ 산업의 입지에 따른 발전 축 변화 - 양재 우면 R&D 클러스터, 과천 행정타운 외청 입주(2016)등 고급, 안정적 주거수요 발생 - 수도권 남부 화성-평택, 북부 파주 산업단지 조성, 송도의 글로벌화 진전에 따른 인구유인 지역 산업 클러스터의 조성과 신 교통수단의 연결로 새로운 발전축이 형성 -> 주변부 공간과 경쟁, 성장하는 지역과 쇠퇴하는 지역 발생 성장하는 지역과 쇠퇴하는 지역으로 양극화 진행, 공간수요가 광역교통중심으로 집적 2.2 공간 구조의 변화 - 수도권 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 2. 공간구조의 변화

25 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 ■ 베이비 부머세대(‘55~’63) 은퇴기 진입, 에코세대(‘79~92) 사회진출 및 결혼.분가 본격화 - 두 세대는 전체인구의 36%인 1,762만 명을 차지하고 있음 - 대부분 부모-자녀간 경제적으로 밀접하게 연결되어 향후 공간 소비시장을 주도하는 그룹임. - 상호 연계된 가계경제 구조를 가져 분가, 합가, 교환 등의 비시장적 현상이 빈번 (통계적 착시효과) 24 3.1 베이비부머와 에코세대가 주도 그룹화 베이비붐 세대의 사회 경제적 특징 자료 : 주택산업연구원, 베이비붐세대 주택수요 특성분석 (2012.6) 항목특징 인구특성 인구수총 808만명 (전체인구의 16.1%) 특징55년~63년 출생인구 사회적 은퇴시작 가구특성 가구수총 430만 가구 (전체 가구의 24.8%) 가구원 수 분포 1인(9.7%), 2인(18.9%), 3인(24.8%), 4인(35.1%), 5인이상(11.5%) 교육/직업 특성 학력고졸이상 74.5% (대졸 30.1%) 직업 근로자 약 64%, 자영업 35%, 서비스업 20%, 단순 노무 15.2%, 사무직 13.8%, 기능직 11.1% 경제적 특성 자산 총자산 2억 8천만원 (주택64%, 기타부동산 20%, 금융16%) 순자산 1억9천만원 소득/지 출 월 총소득 344만원, 월지출: 생활비 180만원, 주거 비 27만원, 저축 93만원, 기타 44만원 3. 인구구조의 변화 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 항목특징 인구특성 인구수총 954만명 (전체인구의 19.9%) 특징79년~92년 출생인구 사회진출 및 결혼, 출산시작 세대특성 가구수총 627만 가구(전체 가구 36.1%) * 가구주30.1% 세대구성 1세대(8.5%), 2세대(65.7%), 3세대(7.6%), 1인가구(16.0%), 비혈연(2.1%) 교육/직업 특성 학력대졸 72.3%, 고졸 23.3% 직업 전문가 관련 30%, 사무 24.1%, 판매 12.2%, 서 비스 10.3%, 기계 조립 10.1%, 기능 5.8% 등 경제적 특성 자산 25-30세 9,166만, 31~35세 1억7,280만 금융자산: 실물자산 = 53%:43% 부채25-30세 1,458만, 31~35세 4,284만 소득월 총소득 344만원, 월지출: 생활비 180만원, 에코세대의 사회 경제적 특징 자료 : 주택산업연구원, 에코세대 주택수요 특성분석 (2013.6) 상호 연결된 두세대는 향후 소비시장의 핵심그룹 역할을 지속적으로 담당.

26 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 25 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 3. 인구구조의 변화 에코세대 (자녀) 베이비부머 (부모) 자산 육아 생활 주거 교육 베이비붐 세대 은퇴후 주택수요 특성 시나리오 에코세대 주거수요 특성 [참고] 베이비 부머세대와 에코세대의 주거수요 특성 다양한 수요에 대응하는 새로운 주거유형 성장 잠재시장 자료 : 주택산업연구원

27 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [참고] 일본 사례 – 상호 연결구조 베이비 부머세대와 자녀세대 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 3. 인구구조의 변화 26

28 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 ■ 증가하는 1인 가구와 외국인 가구가 새로운 공간 수요를 견인 - 1,2인 가구(2010년, 48%)의 지속적 증가는 다양한 형태의 1,2인 주거수요가 확대 - 소형가구는 연령, Status에 따라 다양한 주거니즈를 보이며 이에 따른 새로운 시장의 확대 가능 - 외국인( 2012년 141만 명, 증가율 11.4%)의 증가는 임대형 공간수요의 확대에 기여 27 1인 가구 유형별 주거공간 수요 특성 3.2 1인 가구와 거주 외국인의 지속적 증가 구분연령Status소득거주키워드 1인1인 20대 대학생 사회초년생 중하임시최소 주거비용 Young Rich상임시독립공간 30 ~ 50대 기러기아빠 단신부임자 모태싱글, 돌싱 중 임시, 상시 주거관리 편의성 골드 싱글최상상시주거의 쾌적성 외국인 중임시대중교통 접근성 최상임시안전, 프라이버시 60대 이상 시니어 싱글중하상시 주거관리비 최소화 골드실버상상시의료와 주거서비스 자료 : 피데스개발 7대 주거트렌드 (2012) 3. 인구구조의 변화 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 종래 전통주거 ( 2세대, 가족용)와는 다른 다양한 주거공간 수요가 새롭게 등장 거주 외국인 현황 자료 : 통계청

29 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 28 부동산 경기 부동산 투자 감소↓, 예금/적금 투자 비율 크게 상승, 이사계획 가구 지속적 감소 향후 1년 후에는 부동산 경기가 좋아질 것이라는 기대심리 크게 상승 주택 자금력 높아 부동산 시장의 긍정적 신호 시 주택에 대한 다양한 니즈가 표출될 것 주택 상품 “투자상품 < 거주상품” 인식 강화, 거주 주택으로서의 선호도 상승세 향후 희망 평형은 현재 평형보다 “축소”이지만, 확대 소비층도 존재 희망 주거생활 Key word : ‘친환경, 건강, 안전’ : 도심이든 전원이든 친환경적인 외부 환경과 내부 자재 : 건강을 위한 운동시설 및 관리 시스템 : 안전한 주거 공간이 갖추어지길 희망 은퇴 후 생활 출가한 자녀와 적정한 거리 유지, 자신이 살고 있었던 터전에서 삶을 꾸려나가기를 희망 거주지역은 도심 – 외곽지역까지 다양, 주택유형도 아파트, 전원주택, 단독주택 등 다양 : 은퇴자들의 니즈에 맞는 다양한 상품 제공 필요 출처 : 한국갤럽, 2013 수도권 소비자 미래주택조사 4. 소비자 의식의 변화 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 변하는 소비자 의식과 다양한 니즈에 대응하는 새로운 주거공간 상품 시장이 가능

30 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [참고자료] 은퇴후 주택관련 의식과 자녀와 거주 의향 (2013.10 한국갤럽) 4. 소비자 의식의 변화 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 자료 : 피데스개발 29

31 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 30 구분내용 및 전망 도시재생 특별법 시행- 노후 시가지의 종합적 정비체계 마련, 도시정비사업 활성화 수직 증축 리모델링 허용- 도심 고층 노후아파트 재건축 가속화, 시장회복 정비사업 2주택 허용- 중.대형 아파트 단지 재건축 활성화, 다양한 주거상품 출현 5. 제도적 변화 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 도시정비 사업관련 제도 변경 구분내용 및 전망 주택+호텔 복합건축 허용- 수익형 시설개발 확대, 다양한 사업구도 주택금융 체계 개선- 서민 구매력 확대 및 금융비용 절감 임대주택 사업활성화- 기업형 민간 임대주택, 간접투자 금융 활용 임대사업 활성화 주택관련 기타 변경 성장의 한계를 맞고 있는 주택 및 부동산개발 시장의 가능성이 커질 것으로 전망 5.1 향후 개발 사업 환경에 영향이 큰 최근의 제도적 변화

32 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 31 6. 시사점 II. 부동산 개발 환경변화와 시사점 시사점 시사점 요소내용시사점 거시환경 - 저성장, 저금리, 건설투자감소 - 기존주택 증가 - 개별시장 탈동조화 - 수익형 부동산 성장 - 도시재생, 개.보수 시장의 확대 - 지역요인에 따른 시장변화 공간구조 - 국토공간의 지리적 확산, 지방도시의 성장 - 수도권 교통및 산업입지에 따른 발전축 변화 - 장기적 성장지역과 쇠퇴지역의 양극화 - 광역교통 중심의 공간수요 집중 인구구조 - 베이비 부머와 에코세대가 주도 그룹화 - 1인가구와 외국인가구의 지속적 증가 - 상호 연결된 두 세대가 소비시장의 핵심 - 다양한 형태의 새로운 주거유형 수요견인 소비자의식 - 부동산 투자감소, 주택상품의 거주성향 증가 - 은퇴후 자녀와의 연관성 - 실용적 실속형 투자의 확대 - 연결가계 경제 관점의 소비성향 제도변화 - 도시재생및 도시정비 수직증축, 2주택허용 - 복합건축, 주택금융개선 및 임대주택 활성화 - 수익형 시설개발 및 다양한 사업구도 - 기업형 임대주택, 간접투자 금융 주택가능

33 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 III. 도시재생 시대의 주요 이슈 III. 도시재생 시대의 주요 이슈 32 1. 제도 변화 측면 2. 사업 환경 측면 3. 정책적 측면

34 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 33 1기 : 달동네/판자촌 정비사업 (1970~80년대) 2기 : 저밀도아파트 정비사업 (1990~2018년) 3기 : 중고층아파트 정비사업 (2013년 ~) 법령 : ‘주택개량촉진에 관한 임시조치법’(‘73) 목적 : 주택개량사업, 주택 공급확대 주요 추진 내용 - 철거/이주단지조성 및 시민아파트건설 법령 : ‘도시및주거환경정비법’(2002년) 목적 : 삶의 질 향상, 경제적 가치 제고 주요 추진 내용 - 강북권 : 주로 재개발 - 강남권 : 주로 재건축 저밀도아파트(5층) 대상 법령 : ‘도시및주거환경정비법’(2002년) 목적 : 자산재구축, 경제적 가치 극대화 주요 추진 예정 - 강남을 넘어 수도권까지 재건축 열기 확산 - 전면 철거방식 or 수직증축 리모델링 - 강남권 고밀도지구 중층아파트, 1기 신도시 대상 도시재생 특별법과 관련제도의 시행과 더불어 - 현재 2기와 3기의 사업이 혼재, 변화되고 있어 다양한 형태로 전개될 전망 - 자산 재구축, 융복합 개발, 대규모 단지의 대형 사업이 당분간 진행될 전망 - 관리운영 및 부가 서비스가 내재된 미래형 주거단지로 개발 가능성 - 은퇴후 단지 내에서 일자리를 얻을 수 있는 복지형 재생사업도 가능 ISSUE 1 현위치 도시정비 및 재생사업이 새로운 단계에 진입 (2기 -> 3기) III. 도시재생시대의 주요 이슈 1. 제도변화 측면

35 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 34 III. 도시재생시대의 주요 이슈 1. 제도변화 측면 [참고 ] 서울시 주거환경 정비사업 현황 (2013.3) 현안 현황 구별 현황 : 서울시 전체 정비사업 총 946PJ, 853,194세대 진행(451개 PJ 완료) 진행 중인 PJ 495개(총 946개 PJ) - 451,811세대 (총 53,194세대) - 재개발 67.8%, 구역지정 11.6%, 추진위 24.8%, 조합설립 26.5%, 시행인가 19.0% 구별 현황 : 서울시 전체 정비사업 총 946PJ, 853,194세대 진행(451개 PJ, 401,383세대 완료) 정비사업에 공공의 역할 강화 : PJ별 공공건축가 지정을 통한 전체 프로세스 관리 사업 지연, 사업비 증가로 주민부담이 가중되는 구역에 지원책 강화 뉴타운 출구전략으로 구역해제 (106 PJ)및 도시재생 최대 PJ인 용산국제업무지구 해제 재건축 초과이익 환수제 유보 시한으로 2014년 재건축 조합의 인허가 속도 경쟁 치열 ▶ 전면적인 구조조정과 새로운 정비방식 적용중

36 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 35 ▶ 도시재생 지원을 위한 각종 특례 ▶ 도시재생 지원을 위한 각종 특례 - 국공유재산 처분, 조세.부담금 감면, 건축규제의 완화 - 국공유재산 처분, 조세.부담금 감면, 건축규제의 완화 ▶ 주민참여 활성화를 위한 제도적 장치 ▶ 주민참여 활성화를 위한 제도적 장치 - 주민제안, 계획수립시 주민참여, 도시재생지원센터 지원 - 주민제안, 계획수립시 주민참여, 도시재생지원센터 지원 ▶ 도시재생 선도지역 ▶ 도시재생 선도지역 - 파급효과 큰 지역, 예산 및 인력 우선 지원 - 파급효과 큰 지역, 예산 및 인력 우선 지원 [참고 ]'도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’(2013.12.5일 시행) “도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위하여 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장기반을 확충하고 도시의 경쟁력을 제고하며 지역 공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로” “도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위하여 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장기반을 확충하고 도시의 경쟁력을 제고하며 지역 공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로” 하는 법 개념 조직 단계 내용 목적 III. 도시재생시대의 주요 이슈 1. 제도변화 측면 ▶ 관련부처간 협력 및 지원재정 통합 가능성, 제도의 정비에 시간소요 등의 문제점 해결이 필요

37 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 36 III. 도시재생시대의 주요 이슈 1. 제도변화 측면 ISSUE 2 1+1 재건축을 통한 주택자산 포트폴리오의 재구축 재건축/재개발 조합원이 본인 거주용과 소형주택을 합쳐 2가구를 배정 받음 ① 소형주거 + 소형주거 ② 소형주거 + 현금(차액) ③ 소형주거 + 오피스 ④ 소형주거 + 상가 ⑤ 소형주거 + 비즈니스호텔 or 레지던스 기존주택 기존주택 규모축소 기존주택 규모축소 임대수익용 본인거주용 임대수익 노후대비 -> 은퇴한 60~70대 조합원이 많이 거주하고, 중대형으로 구성된 재건축단지에서 선호 - 노후생활자금 마련 위한 임대 수익형 부동산에 대한 관심 증대 - 실속형 주거 니즈 확대로 거주형 소형화 및 임대용 주택 공급확대 -> 비교적 거래가 용이하고 유지관리비 절약되는 중소형 강세 지속 ▶ 재건축 사업이 은퇴기 조합원이 다양한 방법으로 자산 포트폴리오 구축 수단으로 작동 다양한 수익형 부동산이 기존 시가지에 복합하여 공급되는 기반이 될 것으로 전망 1 + 1 방식의 다양한 구성방법

38 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 37 수직 증축 리모델링 개요 수평증축 30~40% 수직증축 3개 층, 세대수 15%이내 대상주택 약 300만호 ▶ 증축효과 ▶ 증축효과 (15층 용적율 180%, 전용 85㎡미만) - 수평 54% 증가 - 수직 47% 증가 = 총 101%증가 - 용적율 180% -> 281% (상한) - 건축법 상 인동간격 제한 등으로 낮아질 전망 대피소/PIT 지하주차장 III. 도시재생시대의 주요 이슈 1. 제도변화 측면 ISSUE 3 수직증축 허용에 따른 다양한 사업유형의 전개 전면철거보존.개량 고층고층 복합개발 - 주거, 비주거 용도 융.복합 - 지역활성화에 기여 - 잠실 5단지, 은마아파트 등 리모델링 - 수직, 수평증축 사업성 확보 - 새로운 주거수요에 대응상품 - 목동, 1기 신도시 단지 등 저층저층 주거단지개발 - 새로운 라이프 스타일 대응 - 개발비용 부담가능 지역 - 반포, 개포단지 등 소규모 개발 - 소규모 마을단위 정비 - 공공 주도 맞춤형 개량 - 뉴타운 해제지역 등 사업방식과 현재 주거유형에 따른 다양한 사업유형이 가능 ▶ 다양한 사업유형으로 진행되고 여러 분야 기업이 참여 다양한 일자리가 창출 사업 특성 - 대규모 신축사업 - 대자본, 대형 시공사 중심 - 민간주도, 공공관리형 - 중.소규모 개량사업 - 개.보수 유지사업 (신업태) - 공공지원 기반

39 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [참고자료] 재건축/재개발에 대한 소비자 조사 38 1. 제도변화 측면 자료 : 피데스개발 III. 도시재생시대의 주요 이슈

40 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 39 구분내용 수도권 신개발 - 기존 택지개발지구 및 보금자리지구 잔여분의 개발이 완료되면 한계상황 - 지방이전 공기업 이전적지 및 미군기지 이전적지의 개발 진행 - 장기적으로 남북 협력 관련 접경도시의 개발가능 재생 - 기존 재개발, 재건축의 지속적 추진, 수직 증축 리모델링 사업 활발하게 전개 - 도심소재 공기업 및 행정기관 이전 시설 관련 리모델링 등 재생사업 진행 - 뉴타운 해제 지역의 소규모 소필지 정비 개발사업의 진행 지방 도시 신개발 - 기존 혁신도시 및 산업단지 지원시설 중심의 개발이 한계 상황 직면 - 수요에 비해 공급량 초과지역의 나타나고 준공 후 미분양 확대 가능성 내포 재생 - 노후 주거 및 도심 재생은 사업성 부족으로 장기 지연 - 도시재생 선도지역 중심으로 공공 지원을 받아 일부 지역 사업 추진 - 지역별 선호주거 지역의 수직 증축 리모델링 사업 가능 III. 도시재생시대의 주요 이슈 2. 사업환경 측면 ISSUE 4 수도권과 지방도시의 도시재생이 다른 양상으로 전개 ▶ 전반적으로 수도권 도시재생은 향후 안정적으로 지속되나 지방은 공공지원을 바탕으로 제한적 추진

41 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 40 III. 도시재생시대의 주요 이슈 2. 사업환경 측면 ISSUE 5 다양한 개발 금융구조의 활용과 사업구조의 혁신 조합 토지를 담보로 사업관련 금융을 종합적으로 연계하여 활용 - 초기사업비, 이주비, 공사비, 중도금대출 등 관련금융을 종합하여 금융구조 설정 -> 금융비용의 절감 및 안정적 사업추진 가능, 금융측면에서 대규모 안정적 시장 부동산 펀드와 리츠 등 성장세를 보이고 있는 간접투자 상품을 적극적 활용 - 국내 부동산펀드와 리츠 시장의 성장성을 감안하면 향후 정비사업 참여 가능성 높음 - 1+1 재건축 등의 운영. 수익형 부동산에 효과적으로 활용 가능 (조합원 편의 증가) 개발리츠를 활용한 새로운 사업구조 개념도 부동산 펀드 및 리츠 시장추이

42 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 41 3. 정책적 고려사항 III. 도시재생시대의 주요 이슈 ISSUE 6 다양한 사업수법이 가능한 제도개선 및 공적 지원 제도의 마련 재정 지원제도 사례 [일본] 시장에서 작동 가능하도록 사업구조 관련 제도의 정비가 필요 - 다양한 민간자본이 사업에 주체적으로 참여할 수 있는 새로운 제도의 도입 -> 재개발회사 형, 협동조합형, 선 매수자 참가조합원 방식 등 - 개발전문 민간기업의 개발사업 수행 능력을 활용할 수 있는 금융제도 마련 - 정비사업구역에 다양한 용도의 기능이 복합개발 될 수 있도록 용도구역 제도의 개선 사업 단계에 따라 적절한 공적 기여가 가능하도록 하는 제도의 도입 - 재생 기금을 활용한 채무보증 제도, 재정적 무상/유상지원 제도의 확대가 필요 - 국가 및 지자체 업무 협조 및 역할 분담체계가 필요 재개발 사업 금융구조 사례 [일본]

43 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 42 III. 도시재생시대의 주요 이슈 종합 종합 구분이슈방향성 제도변화 도시정비 및 재생사업이 제3기에 진입 - 중층 아파트 재건축에 진입 - 자산재구축, 융복합 개발, 맞춤형 개발 1+1 재건축으로 주택자산 포트폴리오 재구축 - 다양한 수익형 부동산의 활용 은퇴기 안정화 - 소형 임대주택 수요증가에 부합하는 공간제공 수직증축 허용에 따른 다양한 사업유형 전개 - 고층아파트의 보존.개량 사업확대 - 노후 주거지역 활력 회복에 기여 - 건설산업의 새로운 업역으로 확대 사업환경 수도권과 지방도시의 도시재생은 상이 - 수도권 도시재생, 신개발 당분간 지속 - 지방 신개발한계, 재생사업 공공지원 의존형 개발 금융구조의 다양한 활용과 사업구조의 혁신 - 조합토지활용 종합적 금융구조 활용 - 부동산 펀드와 리츠등 간접투자 금융 연계 정책적고려다양한 사업수법의 제도개선 및 공적지원 제도 - 시장작동 가능 사업구조의 도입 및 정비 - 사업단계에 맞는 적절한 공적 기여 필요 ▶ 침체된 시장에서 새로운 사업분야로 성장, 다양한 일자리가 창출 가능성 기대

44 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 IV. 지향점 IV. 지향점 43

45 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 44 IV. 지향점 실용소비 자산 재구축 합리적 선택 적시성 선제적 유도 적응 유연성 소비자 지향 제도변화 활용 사업구도 고도화 변화적응 수요적응 상품개발 역량강화기업제도사업자소비자변화인구구조공간구조소비자의식 제도 법규 ■ 지향점 - 정책변수에 크게 영향을 받지 않을 메가 트렌드 지향 중.장기적 수요에 초점 - 정책변수에 크게 영향을 받지 않을 메가 트렌드 지향 중.장기적 수요에 초점 - 변화의 과정에서 리스크를 선제적으로 대응할 수 있는 지속적 점검이 필요 - 변화의 과정에서 리스크를 선제적으로 대응할 수 있는 지속적 점검이 필요 - 국토 및 도시차원의 성장-쇠퇴-복원 순환구조 속에서의 위치를 설정 - 국토 및 도시차원의 성장-쇠퇴-복원 순환구조 속에서의 위치를 설정 ■ 장기적 수요 변화에 대응하는 공간상품의 개발지향 - 자족형 도시공간에 적합한 서비스 지향 - 경관 등 새로운 공간가치를 지닌 명소화 요소 특화 ■ 공간구조 변화에 적합한 가치유지 프로그램 적용 - 가치향상 및 수복을 위한 다양한 융.복합 공간 프로그램 개발 - 지역 종합 계획 연계형 개발 및 도시관리 시스템 연계 ■ 재생사업의 유연한 추진체계 지향 - 다양한 참여자의 이해관계 수용 및 갈등 조정력 확보 - 정보 개방 및 관계인 참여형 사업 추진

46 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 45 ( 하버드 경영대학원 “실전 부동산 게임” – 윌리엄 J. 푸어브 외) ( 하버드 경영대학원 “실전 부동산 게임” – 윌리엄 J. 푸어브 외) 05 1015 1234678911121314 Year 의사결정(분양) 종료(입주) 의사결정(분양) 종료(입주) 부동산 개발 의사결정 딜레마 ( 10 vs 5 vs 3 ) GoldenPeriodRiskyPeriod A A B B 과거 추세와 미래전망의 장기관점에서 현재 Risk Taking하는 어려움을 지닌 것 과거 추세와 미래전망의 장기관점에서 현재 Risk Taking하는 어려움을 지닌 것 ■ 부동산의 특징은 10년을 사이클로 하는 부동산과 5년을 사이클로 하는 인간의 기억을 그 기초에 두고 있다. 5년을 사이클로 하는 인간의 기억을 그 기초에 두고 있다. Epilogue

47 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 [RMG 세미나] 도시재생 시대의 부동산 개발 전망 ■ “부동산 개발”? ■ “부동산 개발”? 46 - 도시의 부품인 ‘공간상품’을 만들고 유지하는 일로 도시재생시대에 핵심 산업 - 입지와 인구 및 소득 및 제도가 공간상품의 수요와 공급을 결정 ■ 대 전환기를 맞아 세부 결정요소에 대한 재점검이 필요 ■ 대 전환기를 맞아 세부 결정요소에 대한 재점검이 필요 - 입지간 경쟁, 공간수요의 미래변화 - 인구 증감, 이동 및 인구구조의 변화 - 제도와 정책의 변화 종합적인 분석을 바탕으로 미래환경변화의 예측과 대응이 필요 종합적인 분석을 바탕으로 미래환경변화의 예측과 대응이 필요 Epilogue