2015년 경제자유구역 아카데미 경제자유구역 개발 실무 2015. 11. 11 윤 행 호.

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1 2015년 경제자유구역 아카데미 경제자유구역 개발 실무 윤 행 호

2 목 차 Ⅰ 경제자유구역 개발사업의 흐름 Ⅱ 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 Ⅲ 개발사업시행자 지정 Ⅳ 개발계획 변경 Ⅴ
실시계획 승인 Ⅴ 사업의 착수 및 준공 Ⅵ

3 “경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법” 구역지정 및 개발계획 제출 (시∙도지사⇒산업통상자원부장관)
Ⅰ. 경제자유구역 개발사업의 흐름 1. 경제자유구역 개발사업의 흐름 “경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법” 경제자유구역 기본계획 : 10년이상기간, 5년마다 시∙도지사 의견청취 관계중앙행정기관장 협의 경제자유구역위원회 심의 의결 구역지정 및 개발계획(안) 수립 (시∙도지사, 산업통상자원부장관) 주민의견청취(공고, 열람) 구역지정 및 개발계획 제출 (시∙도지사⇒산업통상자원부장관) 전략환경평가(환경부) 광역교통개선대책검토(국토교통부) 사전재해영향성 검토 (중앙재난안전대책본부) 연계교통체계 구축대책 수립 교육환경평가 (시∙도교육청) 경제자유구역 자문회의 관계행정기관의 장 협의 경제자유구역위원회 심의 ∙의결 개발계획 확정 및 구역지정 (산업통상자원부장관) 개발사업시행자 지정 (경제청장) 문화재 조사(문화재청) 3

4 Ⅰ. 경제자유구역 개발사업의 흐름 1. 경제자유구역 개발사업의 흐름 개발계획변경 요청 개발계획 변경(산업부장관)
(시행자⇒시∙도지사 경유⇒산업부장관 ) 경제자유구역 자문회의 관계행정기관의 장 협의 경제자유구역위원회 심의 ∙ 의결 개발계획 변경(산업부장관) ※ 경미한 변경(경제청장) 환경영향평가 협의 (유역 또는 지방환경청) 사전재해영향성 검토 협의 (시∙도재난안전대책본부) 교통영향분석∙개선대책 (시∙도시사) 집단에너지 공급 협의 (산업부) 에너지사용계획 협의 (산업부) 농지전용 협의 (시∙도지사, 시∙군∙구) 산지전용 협의 (산림청,시∙도지사, 시∙군∙구 ) 실시계획 승인 신청 (시행자 ⇒ 경제청장 ) 관계행정기관의 장 협의 실시계획 승인 (경제청장) 공사 착공 공사 준공 사업 준공 4

5 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 1. 경제자유구역 기본계획 수립 및 구역지정 요건 경제자유구역 구역 지정요건 기본계획
(법 제3조의 2) 목적 : 전국단위 마스터플랜을 수립하여 경제자유구역 육성정책 추진 산업통상자원부장관이 10년 이상을 계획기간으로 5년마다 수립 수립절차 : 시∙도지사 ∙경제청장 의견청취 → 관계중앙행정기관장 협의 → 경자위 심의∙ 의결 내용 : 경제자유구역 기본목표∙중장기발전방향 / 개발 / 외국인투자유치 / 구역별 차별화된 발전전략 / 개발사업과 입주기업지원사항 등 구역 지정요건 (법 제5조) 경제자유구역기본계획에 부합할 것 충분한 국내외기업 입주수요 확보가 가능할 것 외국인 정주환경의 확보 또는 연계가 가능할 것 개발부지와 광역교통망·정보통신망·용수·전력 등 기반시설 확보가 가능할 것 경제자유구역 개발의 경제성이 있을 것 지방자치단체의 재정부담, 민간자본 유치방안 등 자금조달계획이 실현 가능할 것 산업유치계획에 필요한 전문인력 확보, 지속발전 가능성, 전담기구 및 인력확보 등 산입법 준용 (법 제4조 제3항) 경제자유구역에 산업단지 포함시 구역지정 요청전 국토부장관과 사전 협의 ☞ 국토부장관은 산입법에 따른 산업입지정책심의회 심의 등 절차 이행 단계적 개발요건 (법 제4조) 개발에 필요한 토지가 국ㆍ공유지이거나 사업시행(예정)자가 소유한 경우 단위개발사업지구 중 면적이 200만㎡ 이상으로 단계적 개발대상 면적이 30% 이상 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 공유수면매립 공사를 실시하는 경우 다른 법령에 따라 단계적으로 개발하도록 경제자유구역개발계획이 수립된 경우 접근성이 양호하고 간선시설 설치가 용이한 지역 지가가 저렴하고 조성여건이 양호하여 경제적 타당성이 있는 지역 지장물이 적어 이주대책이 용이하고 민원유발요인이 적은 지역 도시(군)기본계획 등 상위계획과 부합하고 관련법규상 개발제한사항이 없거나 관계기관 협의가 용이한 지역 공법상 제한지역은 제외하되 포함이 불가피한 경우 사전에 면밀한 검토· 협의 필요 입지선정시 고려사항 5

6 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 ※ 공법상 제한사항 관련 법규 및 제한사항 구 분 제 한 사 항
“국토기본법”, “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”, “수도권정비계획법” 등 국토공간계획체계의 위계 등을 고려하여 공법상의 제한지역·구역 등의 포함 및 해제·변경 등 가능여부 검토 관련 법규 및 제한사항 구 분 제 한 사 항 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 관리지역중 보전관리· 생산관리지역 등 수도권정비계획법 자연보전권역, 과밀억제권역, 성장관리권역 산업입지 및 개발에 관한 법률 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지 등 문화재보호법 문화재보호구역 농지법 농업진흥지역(농업진흥지역, 농업보호구역) 산지관리법 보전산지(임업용산지, 공익용산지) 군사기지 및 군사시설보호법 군사기지 및 군사시설보호구역, 비행안전구역, 대공방어협조구역 항 공 법 공항개발예정지역, 장애물제한표면 수도법 상수원보호구역 환경영향평가법 전략환경평가시 입지관련 중점검토 대상지역 자연환경보전법 생태∙ 경관보전지역 (생태자연도 1등급권역, 녹지자연도 8등급지역) 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 도시공원 6

7 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 2. 지구계 결정시 고려사항 및 개발대상지의 관리 등 지구계 결정시 경계 설정시
용도지역∙지구∙구역 등 지역경계와 기타 관계법령이 정하는 바에 의한 지역 등의 경계 “국토계획법”에 의한 도시계획시설 철도∙도로∙건축물∙저수지 등 인문적 경계요인 지형∙지세∙경사도∙하천 등 자연적 경계요인 기타 지구경계를 명확히 할 수 있는 제 요인 지구계 결정시 고려사항 경계 설정시 유의사항 어떠한 경우라도 특정인의 이득을 위하여 제외시키거나 포함시켜서는 안됨 주변지역의 연계성을 감안하여 지장이 없도록 해야 함 소규모의 개발잔여지가 발생하지 않도록 해야 함 개발대상지 관리 (개발지침 제3조) 시∙도지사는 구역지정 요청시 사업지장 우려 예상 개발행위에 대하여 구역지정시까지 “국토계획법” 제63조에 따른 개발행위허가의 제한 등 필요조치 강구 - 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 3년 이내 개발행위 제한 가능 (1회에 한하여 2년 이내의 기간 동안 연장 가능) 구역지정 추진지역 부동산거래동향 파악 및 투기우려시 국세청 등 협조 적정대책 강구 다른 법률과의 관계 (법 제2조의 3) (사유) 혁신도시∙산업단지 등 개발 중 또는 개발완료지역이 경제자유구역에 포함되는 경우 지원 및 규제특례사항이 개별법과 상충하는 경우가 있어 개선 경자법이 우선하되 개별법이 경자법보다 규제완화되는 규정이 있는 경우 개별법 적용 지정전 추진사업 특례 (지침 제4조) 구역지정전 타 법령에 따라 산업단지 등 사업추진중인 자는 해당사업 계속 수행 타 법령에 의한 사업이 경자사업 개발계획변경을 수반하는 경우 경자법에 따른 개발계획 변경 절차 적용 (삭제) 7

8 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 3. 구역지정의 효과 및 구역지정 해제 구역지정의 효과 구역지정 해제
(법 제7조의 2) 다른 개발법상의 지정·수립·승인 또는 변경 의제 - “도시개발법”(3조,4조) : 도시개발구역지정, 도시개발사업계획 수립 의제 - “택지개발촉진법”(3조,8조) : 택지개발예정지구지정 및 개발계획 승인 의제 - “산입법”(6조~7조의2) : 국가·지방·도시첨단산업단지 지정 의제 - “관광진흥법”(52조) : 관광지 및 관광단지 지정 의제 - “물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률”(22조) : 물류단지 지정 의제 - “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”(22조) : 도시기본계획의 수립 또는 변경과 이에 관한 국토교통부장관의 승인(변경 안 제출·승인의 경우) - “공유수면 관리 및 매립에 관한 법률”(23조,27조) : 매립기본계획의 변경 - “연안관리법”(12조) : 연안통합관리계획 및 연안관리지역계획의 변경 - “하천법”(25조) : 하천기본계획의 변경, “수도법”(4조) : 수도정비기본계획의 변경 - “하수도법”(5조,6조) : 하수도정비기본계획의 변경 구역지정 해제 (법 제8조, 제8조의 2) 구역지정 해제 또는 단위개발사업지구 제외 사유 - 타법에 의한 개발행위 제한∙사업참여기피 등으로 상당기간 개발 불가시 - 타 법에 의한 개발구역∙지역∙ 지구 등으로 중복 지정되어 경제자유구역 개발∙ 관리 곤란 시 - 외국인 투자의 현저한 부진 등 사업목적 달성 불가 또는 불가예상 시 해제 의제 - 구역지정∙고시일로부터 3년 내 (시행자의 승인기한 연장 요청시 1년 연장 가능) 전부 또는 일부 실시계획 미 신청시 (시·도지사의 요청으로 경자위 심의·의결을 거쳐 불가피하다고 인정되는 경우 예외) 8

9 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 4. 사업타당성 검토 정 의 검토절차 재무적 수익성 분석
개발사업은 장기투자에 막대한 자금이 소요되어 사전에 신중한 검토·분석 및 평가가 필요 대상사업에 대한 개발여건 분석 및 물리적 ∙ 경제적 타당성 평가 등 일련의 절차를 통해 투자의사결정 및  최적의 투자대안을 선택하는 과정 정 의 개발여건분석(상위계획, 자연 ∙ 인문환경 ∙ 지역경제) → 수요·개발규모·개발방향 → 경제적 타당성검토 (비용 ∙ 수입추정, 현금흐름분석, 재무적 수익성 분석) → 개발전략 수립 검토절차 현금흐름할인법 (발생시기에 따른 화폐가치 현가화로 실질가치 비교) - 순현재가치법(NPV)   ☞ 현금유입 – 현금유출, NPV > 0 - 내부수익률법(IRR)  ☞ 현금유입과 현금유출을 동일하게 하는 할인율 ☞ IRR>요구수익률 - 수익성지수법(PI)  ☞ 현금유입 / 현금유출, PI > 1 ※ 사업시행자는 구역지정, 개발∙실시계획 수립시, 사업비 변경시, 투자∙회수계획 조정시 등 사업전단계에 걸쳐 사업여건 변동시 수익성 분석을 통한 철저한 사업관리 필요 재무적 수익성 분석 (CIt : t시점에서의 현금유입, COt :t시점에서의 현금유출, k : 할인율) 9

10 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 5. 공공기업·준정부기관 사업 예비타당성조사 시행시기 및 대상사업 근거법률 면제대상
총사업비 500억원 이상의 신규투자사업, 자본출자사업 ▶ 기재부장관 지정 외부전문기관의뢰 수행, 별도투자심의회(재무적 타당성) 공공기관의 운영에 관한 법률 공기업 예산편성지침 공기업·준정부기관 예비타당성 세부시행계획 면제대상 기관별 특수성을 고려 주무부처장관이 기재부장관과 협의하여 인정한 사업 면제협의대상 : 법률ㆍ정부정책으로 사업추진여부가 확정된 경우 등 전문기관 한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터(PIMAC) 분석방법 공공성 평가 수익성 평가 경제성 정책성 재무성 재무안정성 - 비용-편익분석(B/C) - B/C>1 타당성 있음 - 기관 설립목적 합치 여부 - 정책ㆍ상위계획 일치 여부 - 사업 준비정도 등 - 수익성지수법(PI) - PI>1 타당성 있음 (할인율 5.5%) - 기관 재무 안정성 - 재원조달 가능성 - 국시비 지원 적정성 종합평가 계층화분석법(AHP : Analytic Hierarchy Process) 활용하여 계량화된 수치로 도출 ▶ 일반적으로 AHP>0.5 이면 사업시행이 바람직함을 의미 ※ AHP 수행시 각 평가항목별 가중치 비중(%) (수익성사업) 공공성 30% / 수익성 70%, (비수익형사업) 공공성 70% / 수익성 30% 10

11 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 6. 개발계획의 내용 및 주민 의견청취 개발계획의 내용 (법 제6조)
경제자유구역의 명칭 · 위치 및 면적 (둘 이상의 개발사업지구로 분할하여 시행하는 경우 단위개발사업지구별) 경제자유구역 지정의 필요성 개발사업의 시행예정자 개발사업의 시행방법 (단계적 개발시 단계적 시행시기 포함) 재원조달 방법 토지이용계획 및 주요 기반시설 계획 인구수용계획 및 주거시설 조성계획 교통처리계획 산업유치계획 보건의료 · 교육 · 복지시설 설치계획 환경보전계획 외국인의 투자유치 및 정주를 위한 환경조성계획 외국인투자기업에 대한 전용용지의 공급에 관한 사항 개발이익의 재투자에 관한 사항 수용 또는 사용할 토지 · 건축물 또는 물건이나 권리의 세부 목록 토지소유자에게 환지(換地)할 토지가 있는 경우 환지에 관한 계획 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 주민 의견청취 (법 제4조 제2항) 시기 ; 구역지정 및 개발계획 승인신청전 방법 : 지자체 공보 및 인터넷 홈페이지 공고(2개 이상 일간신문 공고 가능) 공고일부터 14일 이상 지역주민 열람 공고내용- 경제자유구역 지정대상의 명칭·위치·면적 - 개발계획 주요내용 - 관계서류의 열람기간 및 열람방법 열람기간내 의견 제출 → 열람기간 종료후 15일 이내 검토결과 제출주민에게 통보 11

12 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 7. 인구 및 주택 계획 계획인구 주택계획
개발목표에 따른 인구전망 및 계획지표 등을 활용하여 계획인구 추정 ※ 도시기본계획, 신도시계획기준(국토교통부) 등 참조 주택계획 단독주택(예시) 구분 용도지역 건폐율 용적율 층수 수요자 비고 전용단독 제1종 전용주거 50% 80% 2층 실수요자 점포겸용단독 제1종 일반주거 60% 150% 3층 이택·협택·실수요자 근생 연면적 40%이내 블록형 단독 제2종 전용주거 100% 근생 연면적 5%이내 공동주택 : 아파트 · 연립 / 60㎡이하 · 60~85㎡ · 85㎡초과로 구분(평균평형으로 세대수 산정) 주상복합 : 준주거지역, 중심·일반·근린상업지역(주거비율 90% 미만의 범위 안에서 조례로 결정) 외국인 전용 임대주택 (법 제24조의 2) : 계획세대수 1~10% 이내 외국인전용임대주택 건설용지 공급 - 외국인에 우선 임대 - 임대공고 후 6월 이내 미 임대주택 : 5~10% 재고량 유지범위 내에서 내국인에 임대(지침 제50조) - 임대공고 후 10년 이내 분양전환 승인 금지 (불가피한 경우 산업부장관 협의를 거쳐 분양전환 가능) 12

13 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 8. 토지이용계획 정 의 계획수립 과정 용지분류
계획구역내 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 계획으로서 도시공간속에서 이루어지는 제반 활동들의 양적 수요를 예측하고 합리적으로 배치하기 위한 계획 작업 계획수립 과정 목표설정 ⇒ 토지이용 조사분석 ⇒ 토지이용별 수요예측 ⇒ 토지용도별 입지배분 ⇒ 계획확정 ⇒ 용도지역 ∙ 지구 지정 용지분류 주택건설용지[공동주택(아파트 ∙ 연립)건설용지, 단독주택용지], 근린생활시설용지 상업시설용지, 업무시설용지, 주상복합용지 산업시설용지, 연구시설용지 물류시설용지 관광시설용지, 위락시설용지 공공시설용지 : 도로 ∙ 공원 ∙ 녹지 ∙ 하천 ∙ 학교 ∙ 유수지 ∙ 공공공지 ∙ 광장 ∙ 하수도시설 등 13

14 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 9. 주요기반시설계획 공급처리시설 폐기물처리시설(소각장) 집단에너지 공급계획 상수
- 일반수도 : 계획급수량=계획인구×1인1일 최대급수량(수도정비기본계획상 목표년도 지표) - 공업용수 : 계획용수량=업종별면적×업종별용수원단위, 원인자 부담금 납부 하수 - 계획오수량=계획인구×1인1일 최대오수량 (하수도정비기본계획상 목표년도 지표),     - 하수처리장 신설 또는 원인자 부담금 납부 폐수 - 계획폐수량=업종별면적×업종별오수원단위, 폐수처리장 신설 또는 원인자 부담금 납부 폐기물처리시설(소각장) 근거 : “폐기물처리시설 및 주변지역 지원 등에 관한 법률” 대상사업 - 택 지 : 30만㎡이상 ⇒ 직접설치 또는 설치비용 납부 - 산업단지 : 50 만㎡이상, 연간 폐기물 발생량 2만톤 이상 - 공 장 : 15 만㎡이상, 연간 폐기물 발생량 1만톤 이상 직접 설치 ∙ 운영 또는 타인으로 하여금 설치· 운영 - 관광단지 : 100 만㎡ 이상 집단에너지 공급계획 전력 집단에너지공급 타당성 검토 14

15 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 10. 교통처리계획 도로의 구분 관련 규정 계획 내용 주차장
자동차를 중심으로 한 가로망을 도시의 공간질서와 관련 지어 계획 기능별 : 고속도로, 일반도로 (주간선도로 ∙ 보조간선도로 ∙ 집산도로 ∙ 국지도로 ∙ 특수도로) 도시계획시설 : 소로1 ∙ 2 ∙ 3류, 중로1 ∙ 2 ∙ 3류, 대로1 ∙ 2 ∙ 3류, 광로1 ∙ 2 ∙ 3류 도로법 : 고속국도, 일반국도, 특별시도·광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도 도로의 구분 관련 규정 “도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙”, “도로의 가로망 계획 수립 지침”, “도로의 구조·시설기준에 관한 규칙” 등 계획 내용 광역교통계획, 진입도로계획, 개발구역내 도로의 기능별 체계, 주차장, 버스정차대 및 환승시설 등에 관한 계획 토지이용계획과의 상관성을 고려하고 교통영향분석 ∙ 개선대책 결과를 반영 ※ 교통수요예측 : 통행발생→통행분포→수단분담→노선배정   ※ 도로의 서비스 수준 (LOS) : A ∙ B ∙ C ∙ D ∙ E ∙ F ☞ 설계서비스 수준 (일반도로) “D“ 주차장 단지조성사업 등의 노외 주차장 : 지방자치단체의 조례로 정함 (교통영향분석·개선대책 수립내용 또는 사업부지면적의 0.6%이상) (주차전용건축물) 건축물의 연면적 중 95%이상이 주차장으로 사용되는 건축물. 다만, 주차장 이외의 용도로  사용되는 부분이 주택, 제1∙ 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 운동시설, 업무 시설 또는 자동차관련시설인 경우에는 주차장 사용부분 70% 이상 15

16 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 11. 산업유치계획 유치산업 계획수립 산업단지 중복지정
공장, 지식산업 ∙ 문화산업 ∙ 정보통신산업 등 첨단산업, R&D시설, 산업집적센터 등 계획수립 외국인투자유치계획과 경제자유구역의 개발방향에 적합한 산업유치계획 수립 경자법 제29조에 따른 퇴출업종 등 고려 (시행령 제30조) 1. 쾌적한 정주환경을 저해하는 업종 또는 시설 2. 대기·토양 및 해양환경에 유해한 업종 또는 시설 3. 경제자유구역에서 기업환경 또는 생활여건을 저해하여 외국인투자유치를 저해할 수 있는 업종 또는 시설 4. 기술이전이나 고용창출의 효과 등에 있어 국가경제발전의 기여도가 현저하게 낮다고 판단되는 업종 또는 시설 계획기준 :”산업입지 및 개발에 관한 법률” 및 연관규정 참고 * (유치업종 선정절차) 업종별 입지요인 및 지역별 입지여건 분석 ⇒ 지역경제 및 지역파급 효과 분석 ⇒ 업종별 입지수요 분석 ⇒ 유치업종 선정 ⇒ 유치업종별 규모 산정 지역입지여건 : 지가, 도로 · 항만 · 철도 등 교통여건, 전력 · 용수 등 기반시설, 노동력 확보, 정책 등 업종입지요인 : 원료 · 부품조달, 용지규모, 전력· 용수, 배후시장, 노동력, 항만 · 공항, 공해 등 산업단지 중복지정 구역지정전 산업입지정책심의위원회 심의 산업단지 중복지정의 효과 - 국가의 비용지원(수도권외 지역) - 세제혜택 및 금융지원 - 대기업 유치가능(수도권) 16

17 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 12. 공원·녹지계획 관련법 공원·녹지의 종류 공원녹지 확보기준 및 조성계획
“도시공원 및 녹지 등에 관한 법률” 참조 공원·녹지의 종류 공원(도시공원) – 생활권공원 : 소공원, 어린이공원(유치거리 250m 이하, 면적 1,500㎡ 이상) 근린공원 (유치거리 500m~1천m , 면적 1만㎡ 이상) - 주제 공원 : 역사 ∙ 문화 ∙ 수변 ∙ 묘지 ∙ 체육공원 녹지 : 완충녹지(폭 10m 이상), 경관녹지, 연결녹지(폭 10m 이상) 공원녹지 확보기준 및 조성계획 상주인구 1인당 또는 세대당 2㎡ 이상(개발사업별 상이) 공원조성계획은 도시관리계획으로 결정 ⇒ 실시계획 시 공원조서 첨부 공원∙녹지 : 도시공원 ∙ 녹지 ∙ 유원지 ∙ 공공공지 (公共空地) ∙ 저수지 ∙ 광장 ∙ 보행자전용도로 ∙ 하천 등 17

18 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 13. 교육시설계획 학교 학교용지확보등에 관한 특례법
근거 : “초∙중등교육법”, “고등교육법”, “도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙” 등 면적산정 : 지역별 취학률 → 취학 아동수 → 학교당 학급수 ∙ 학생수 적용→ 학교수 산정 → 학교부지면적 산정 학교시설설치기준 : 고등학교 이하 각급학교 설립∙운영규정 (교사, 교사용 대지, 체육장, 교지 등) 학교용지확보등에 관한 특례법 대상사업 : 건축법∙도시개발법∙도정법∙주택법∙택촉법∙산입법에 따른 사업중 100가구이상 주택건설용 토지조성 또는 공동주택 건설사업 공급가액 : 학교용지 무상공급, 수도권-학교시설 설치후 무상공급 (녹지율 1% 축소-시설설치비용으로 사용)        - 적용대상 :‘ 이후 실시계획승인 신청분        ※(‘ ~‘ 신청 또는 승인분 ) 초:중:고=조성원가 20%:20%:30% 교육환경평가제도(’ 시행) 근거법 : “학교보건법” 협의기관·시기: 시 ∙ 도교육청(학교보건위원회), 개발계획 수립시(부득이한 경우 도시·군관리계획 결정 전) 평가대상 : 모든 학교, 유치원, 특수학교 평가항목 : 위치, 크기 및 외형, 지형 및 토양환경, 대기환경, 주변환경, 공공시설 등 유치원 및 어린이집 유치원 : 교육기관, 유아교육법, 교육과학기술부, 만3세~만5세 어린이집 : 보육시설, 영유아보육법, 보건복지부, 만0세~만5세 18

19 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 14. 개발이익 관련사항 개발부담금 납부 개발이익 재투자 계획 (법 제9조의 8)
개발부담금 납부 근거법 : “개발이익 환수에 관한 법률” 개발이익 : 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적 · 경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과하여 개발사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액증가분 산식= 부과종료시점 부과대상토지가액-(부과개시시점 부과대상토지가액+부과기간 정상지가상승분+개발비용) ※ 개발비용 = 순 공사비(제세공과금 포함)·조사설계비·일반관리비 및 그 밖의 경비 + 국가·지방자치단체에 제공·기부한 공공시설·토지 가액+해당 토지의 개량비+양도소득세 부과대상사업 : 이후 실시계획 승인을 받은 경제자유구역개발사업 부담률 : 개발이익의 25%[수도권외 산업단지 면제, 국가·지자체 면제, 공공기관 ∙ 지방공기업 50%감면] 개발이익 재투자 계획 (법 제9조의 8) 수립시기 : 경제자유구역 개발계획 및 실시계획 개발이익 산정 : “개발이익환수에 관한 법률”의 규정 준용 재투자 범위 : 개발이익의 10% (폐지 예정-’ ~ 8.5 입법예고) 재투자내용 - 산업· 유통시설용지의 분양가격이나 임대료의 인하    - 기반시설이나 공공시설 설치비용에의 충당 * 사업시행자는 발생 개발이익을 구분 회계처리 등 조치 적용대상 : 법(‘11.8.5이후 최초 완료사업), 시행령(‘11.8.5이후 최초 실시계획 승인신청 지구) 19

20 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 15. 전략환경영향평가 (구‘사전환경성검토’) 근거법 정 의 협의기관·시기 협의 절차
15. 전략환경영향평가 (구‘사전환경성검토’) 근거법 “환경영향평가법” 환경영향평가제도 개편내용 (’ 전부개정, 시행 ’ ) 정 의 환경에 영향을 미치는 상위계획을 수립할 때에 환경보전계획과의 부합 여부 확인 및 대안의 설정· 분석 등을 통하여 환경적 측면에서 해당 계획의 적정성 및 입지의 타당성 등을 검토하여 국토의 지속가능한 발전을 도모 협의기관·시기 협의기관 : 환경부 협의시기 : 구역지정을 위한 경제자유구역위원회 심의요청 전 협의 절차 행정계획의 구상 → 평가협의회 구성·운영(Scoping) → 평가서 초안작성 (공람·공고) → 주민 및 관계기관의견수렴(설명회·공청회) → 평가서 본안 작성 → 환경부 협의 → 협의의견 통보 → 조치계획 통보 검토 항목 계획의 적정성 : 계획의 환경목표와의 부합성, 계획의 건전성 및 지속가능성, 계획의 일관성 등 입지의 타당성 : 자연환경(기상, 지형·지질, 동·식물상, 해양환경)에 미치는 영향 생활환경(토지이용, 대기질, 수질, 토양, 폐기물, 소음·진동, 위락·경관, 악취)에 미치는 영향 20

21 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 16. 사전재해영향성검토 협의 근거법 정 의 협의기관 · 시기 협의 절차
“자연재해대책법” 정 의 자연재해에 영향을 미치는 각종 행정계획 및 개발사업으로 인한 재해 유발요인을 예측·분석하고  이에 대한 대책을 마련하는 것 협의기관 · 시기 협의기관 : 중앙재난안전대책본부(소방방재청) / 시·도재난안전대책본부(시·도 재난방재과 등) 협의 시기 : 구역지정 전(행정계획), 실시계획 승인전(개발사업) ※ 변경승인(재협의) : 사업면적 30%이상 증가 협의 절차 사전재해영향성검토서 제출 → 협의요청 → 검토(사전재해영향성검토위원회)→ 검토결과 통보 → 조치결과 및 계획통보 검토 항목 재해영향예측(홍수유출, 토사유출, 사면안정, 폭풍해일, 시설입지선정 타당성) 재해영향 저감대책 21

22 Ⅱ. 개발계획 확정 및 경제자유구역 지정 17. 광역교통개선대책 검토 근거법 목 적
“대도시권 광역교통관리에 관한 특별법” 목 적 대도시권에서의 교통난이 사회문제화 됨에 따라 대규모 개발사업에 따른 주변지역의 광역교통 문제 완화 도모 적용지역 수도권, 부산∙울산권, 대구권, 광주권, 대전권 대상사업·수립주체·협의기관 등 대상사업 : 면적 100만㎡이상, 수용인구 2만명 이상 대규모개발사업 (‘ 경제자유구역 포함) 수립주체 : 시·도지사 협의기관·시기 : 국토교통부, 구역지정 전 협의절차 광역교통개선대책수립 및 제출 → 실무협의회 심의 → 대도시권광역교통위원회 심의 → 광역교통개선 대책 확정 및 통보 → 이행결과 보고 분석범위 시간적 범위(목표년도) : 사업완공 목표년도 1년∙5년∙10년 공간적 범위 : 사업지구로부터 20㎞(특별시∙광역시 소재 10㎞), 광역교통이 미치는 영향권 광역교통시설 ① 광역도로 ② 광역철도 ③ 광역철도역 인근 주차장 ④ 공영차고지 ⑤ 간선급행버스체계 ⑥ 환승센터∙복합환승센터 등 22

23 Ⅲ. 개발사업시행자 지정 1. 개발사업시행자 지정 지정권자 경제자유구역청장 (지정취소·대체지정 포함)
1. 개발사업시행자 지정 지정권자 경제자유구역청장 (지정취소·대체지정 포함) 개발사업시행자 (법 제8조의 3) 국가, 지자체, 경제자유구역청(지방자치단체 조합에 한함) 한국토지주택공사 등 11개 공공기관, 지방공사 공공부문외 자격자 (영 제6조의 5) : 1. 투자적정등급이상으로서 자기자본 총사업비의 10%이상 또는 매출총액 30%이상이고 부채비율 동종업종평균의 1.5배 미만 또는 최근 3년 중 2년 단기순이익 발생 2. 사업면적 50% 이상 소유자 3. 중소기업협동조합 또는 사업자단체로서 소속조합원(사업자) 에게 분양(임대)하려는 자 4. 1호 요건 충족 외국인투자기업으로서 ①외투비율 50%이상 또는 ②외투금액 총사업비 5%이상인 자 5. 시공능력평가액이 경자구역 개발계획에서 정한 연평균 사업비 이상인 건설업체(토목ㆍ토목건축 공사업) 상기자 둘 이상 출자 법인 개발사업시행자 지정취소 및 대채 지정 (법 제8조의 5) (지정취소사유) 거짓·부정한 방법으로 승인·지정 받은 경우 / 토지매수지연으로 사업기간내 미완료 예상시/ 실시계획 미이행시 / 민간시행자 법적 자격요건 부적정시 / 시행자지정 2년 내 실시계획 미신청시 / 시행자 의무이행 명령 불이행시 / 이 법 위반으로 시행자 지정 취소 요청시 (대체지정) - 경제청장은 취소시 새로운 시행자 대체 지정 가능 - 대체 시행자는 종전의 개발실시계획 승인에 관한 종전 시행자의 지위 승계 조성토지 매도명령 (법 제8조의 6) 시행자 대체 지정시 시도지사는 종전시행자에게 매수토지 매도명령 → 매수협의 착수 매수협의 기준금액 : 조성원가+(조성원가x민법상 법정이율) →기 타인에게 매각시 개발이익 환수 조치 23

24 Ⅳ. 개발계획 변경 1. 문화재 조사 근거법 협의기관 절 차 지표조사 시·발굴조사 조사기관 현상변경 허가
“매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률” 협의기관 문화재청(문화재위원회) 절 차 지표조사 : 착수신고서 제출(문화재청) → 지표조사 → 보고서제출(문화재청) → 조사결과 심의(문화재청) → 심의결과 및 조치사항 반영(시행자) 시굴조사 : 조사기관선정 → 발굴(시굴)허가신청(문화재청) → 발굴(시굴)허가심의 및 허가→ 시굴조사 → 전문가검토회의 → 시굴단계에서 문화재조사 종료시 현장조사완료신고서 제출(문화재청) 발굴조사 : 발굴조사계획 수립 → 발굴조사 → 전문가검토회의 → 현장조사완료신고서 제출(문화재청) → 공사 시행 지표조사 대상사업 : 사업면적 3만㎡이상 시행시기 : 구역지정 전후 시·발굴조사 시굴면적 : 매장문화재 유존지역의 10%내외 굴착 시행시기 : 사업착수 · 용지보상단계 조사기관 문화재청에 등록된 매장문화재 조사기관 근거법 : 문화재보호법 역사문화환경보전지역(지정문화재 또는 보호구역 경계 500m이내)에서 시행하는 건설공사에 대해 지정문화재 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 지 검토 절차 : 허가신청서 제출→문화재위원회(문화재청 또는 시·도)심의→심의결과통보→사업착수 토지이용계획 확정 전에 허가를 득해야 함 현상변경 허가 24

25 Ⅳ. 개발계획 변경 2. 개발계획 변경사유 및 절차 변경사유 변경절차 (법 제7조) 경미한 변경 (영 제5조의 2)
환경영향평가, 교통영향분석·개선대책, 사전재해영향성 검토 등 관련 인· 허가 협의내용 반영 중앙행정기관 및 지자체 등 관계기관 협의내용 반영 수요조사 · 타당성검토 및 개발방향 설정 등에 따른 계획 변경 지적 공부상 면적 또는 지구계 분할측량결과 등에 따른 면적 변경 단지계획 및 설계내용 반영에 따른 변경 등 변경절차 (법 제7조) 개발계획 승인절차 준용 (법 제7조) - 단위사업지구의 면적이 10만㎡ (총면적 100만㎡이상 ) 또는 10%이상 (총면적 100만㎡미만 ) 변경되는 경우 및 단계적 개발로 개발방법을 변경하는 경우 : 주민의견청취 - 산단면적 또는 산단내 산업시설용지 면적 10%이상 증감시 : 국토부 협의 및 산업입지정책심의위원회 심의 - 산업통상자원부장관에 의한 변경시 : 시·도지사 동의 및 경제자유구역위원회 심의·의결 경미한 변경 (영 제5조의 2) 승인권자 : 시 · 도지사[경제자유구역위원회 심의·의결 생략] (경미한 변경) 구역명칭 변경, 사업면적 변경(100만㎡이상: 10만㎡미만 변경, 100만㎡미만: 10%미만 변경), 경미한 면적변경 범위내 토지이용계획·기반시설계획 변경, 수용인구 10%미만 변경 , 지형·지질로 인한 주요 기반시설계획 변경, 유치산업배치계획 변경 또는 태양에너지 발전사업 추가, 환경·교통·재해부문 협의내용 반영, 착오면적 정정, 사업기간 단축 또는 1년 이내 연장, 사업비 10%이내 증감, 개발사업시행자 변경 등 25

26 Ⅴ. 실시계획 승인 1. 실시계획의 내용 실시계획의 내용 (영 제8조) 개발사업을 시행하려는 위치와 면적 개발사업 시행기간
Ⅴ. 실시계획 승인 1. 실시계획의 내용 실시계획의 내용 (영 제8조) 개발사업을 시행하려는 위치와 면적 개발사업 시행기간 소요토지의 확보와 이용계획 단계별 시행계획 지구단위계획 산업∙유통시설용지의 일부를 외국인 투자기업 임대하거나 분양용지로 공급하는 방안 건폐율 용적률을 달리 정하는 경우 그 특례 적용의 필요성 및 세부 내용 개발이익의 재투자 계획 의제되는 인·허가 등의 내용 개발사업시행자의 성명과 주소 그 밖에 산업통상자원부장관이 필요하다고 인정하여 고시하는 사항 다음의 서류 및 도면 : 위치도 / 용지도 / 계획평면도와 개략설계도서 / 자금계획 / 외국인투자유치계획 / 토지 등의 매수∙보상 계획 및 주민의 이주대책 / 토지 및 시설의 사용∙수익∙관리 및 처분계획 / 환경영향평가서 / 문화재보존 대책에 관한 서류 / 공공시설의 설치∙이전 ∙철거 및 귀속∙이관 ∙양여 조서 / 수용할 토지 등의 조서 / 관계행정기관의 장과 협의에 필요한 서류 등 26

27 Ⅴ. 실시계획 승인 1. 실시계획의 내용 외국인투자기업 전용용지 공급계획 (법 제9조 ) 장기임대산업단지 (지침 제25조)
Ⅴ. 실시계획 승인 1. 실시계획의 내용 외국인투자기업 전용용지 공급계획 (법 제9조 ) 목적 : 외국인 투자기업 전용용지의 공급확대를 통해 경제자유구역내 외국인투자 활성화 도모 시·도지사는 산업·유통시설용지의 일부를 외국인 투자기업에게 임대하거나 분양용지로 공급하도록 개발사업시행자와 협의하여 실시계획에 반영 장기임대산업단지 (지침 제25조) 임대기간 : 50년 이내, 임대 5년 후 임차기업 희망시 분양전환 연간 임대료 : 조성원가의 1/100 대상기업 : 외국인투자기업, 해외유턴기업 * 개발사업시행자가 장기임대산단 운영시 주택용지∙상업용지 등의 개발이익으로 보전 또는 산업용지 등의 조성원가에 반영하여 보전 가능 ※ 산입법 비교 구  분 일반임대용지  장기임대전용산업단지 임대용지 확보 -수도권 (100만㎡ 이상) : 5% 이상 -비수도권(100만㎡ 이상) : 2% 이상  - 공급대상 중소기업 창업중소기업, 해외유턴기업, 외국인투자기업 등 연간임대료 -임대보증금(분양가 10%) -임대료 (분양가×정기예금이자율) -임대보증금(1년분 임대료) -임대료 (조성원가의 3%) 임대기간 10년 이내 5 ~ 50년 분양 전환  임대계약용지 계약체결 후 5년 경과시  미 임대용지 최초 임대공고 후 2년 이상 미 임대시 (2년 경과시점 : 사업준공 이후) 27

28 Ⅴ. 실시계획 승인 2. 실시계획 승인기한 및 특례 등 등 특례 승인기한 승인기한 : 사업시행자로 지정된 날부터 2년 이내
Ⅴ. 실시계획 승인 2. 실시계획 승인기한 및 특례 등 승인기한 (법 제9조) 승인기한 : 사업시행자로 지정된 날부터 2년 이내 승인신청 : 사업시행자로 지정된 날부터 18개월 이내 (영 제9조) → 승인 또는 변경승인 신청일로부터 5개월 이내 승인여부 사업시행자에 통지 → 사업시행자가 기한 내에 승인신청을 아니한 경우 시행자지정 취소 가능 ※ 사업시행자가 외국인투자지연 및 자연재해 등으로 연장 요청시 1년 이내 연장 가능 ※ 단계별 시행의 경우 최종단계의 승인신청은 구역지정고시로 부터 10년 범위 내에서 따로 정하는 때까지 국토계획법 등 특례 건폐율·용적률 100분의 150 범위 내 완화적용 특례 (법 제9조의 2) - “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제77조·제78조에 규정된 건폐율· 용적률의 100분의 150 범위 내에서 지자체 조례로 완화적용 가능 ※ 용도지역 변경이 없는 범위 내 골프장 등 체육시설 부지면적 및 설치시설 제한 배제(법 제9조의3) - “체육시설의 설치· 이용에 관한 법률” 제11조에 의한 시설물 설치 및 부지면적 제한규정에도 불구하고 실시계획에서 정한 시설물의 설치 및 부지 면적에 따라 개발사업 시행 가능 ※ 현재 동 법(제11조)상 골프장 내 숙박시설 설치제한, 골프장 부지면적 제한 기존 개발사업 특례 (법 제14조의 3) 구역지정전 산업단지 또는 혁신도시로 지정되어 개발중인 지역은 산입법 또는 혁신도시법에서 정하는 실시계획관련 개발절차 준용 28

29 Ⅴ. 실시계획 승인 3. 실시계획 승인의 효과 실시계획 승인의 효과 공공시설 무상귀속 및 대체
Ⅴ. 실시계획 승인 3. 실시계획 승인의 효과 실시계획 승인의 효과 공공시설 무상귀속 및 대체 - 기존 공공시설은 시행자에게 귀속, 새로이 설치되는 공공시설은 관리청에 귀속 (“국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제65조 및 제99조 준용) “토지보상법” 제20조에 의한 사업인정 - 토지 등 수용권 부여 ※ 개발계획에 토지세목이 포함된 경우 개발계획 승인∙고시일 실시계획 승인시 택촉법 등 37개 법률상의 각종 인·허가 의제(법 제11조) - 조건 : 실시계획에서 의제 인·허가 내용 포함, 관계기관 사전 협의시 - 사전협의 요청 받은 관계기관장은 30일 내에 의견 제출 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제30조·제88조에 의한 도시관리계획 결정 - 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 사항 - 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획 - 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 29

30 Ⅴ. 실시계획 승인 4. 도시관리계획의 결정 정 의 용도지역 결정(변경) 지구단위계획구역 결정(변경) 도시계획시설 결정(변경)
Ⅴ. 실시계획 승인 4. 도시관리계획의 결정 정 의 도시의 개발 ∙ 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용∙교통 ∙ 환경 ∙ 경관 ∙ 안전 ∙ 산업 ∙ 정보통신 ∙ 보건 ∙ 복지 ∙ 안보 ∙ 문화 등에 관한 다음의 계획 - 용도지역 ∙ 지구 ∙ 구역, 기반시설, 도시개발사업 ∙ 정비사업계획, 지구단위계획 ※ 우리나라 도시(군)계획의 체계 : 국토종합계획→지역계획(도종합계획, 수도권정비계획) →광역도시계획→도시(군)기본계획→도시(군)관리계획→건축계획 용도지역 결정(변경) 도시지역 (주거지역) 전용주거1∙2종, 일반주거1∙2∙3종, 준주거 (상업지역) 중심∙일반∙유통∙근린상업 (공업지역) 전용 ∙ 일반 ∙ 준공업 (녹지지역) 보전 ∙ 생산 ∙ 자연녹지 관리지역(보전 ∙ 생산 ∙ 계획관리) 농림지역 자연환경보전지역 (용도지구) ①경관(자연․수변․시가지경관) ②미관(중심․역사문화․일반미관) ③고도(최고․최저고도) ④방화 ⑤방재 ⑥보존(문화재자원․중요시설물․생태계보존) ⑦시설보호(학교․공용․항만․공항시설보호) ⑧취락(자연․ 집단취락) ⑨개발진흥(주거․산업․유통․관광휴양․복합개발진흥) ⑩특정용도제한 (용도구역 ) ①개발제한구역 ②도시자연공원구역 ③시가화조정구역 ④수산자원보호구역 지구단위계획구역 결정(변경) 경제자유구역은 경자법 제9조 제4항에 의거 지구단위계획 수립대상 도시계획시설 결정(변경) (도시계획시설) 도로, 철도, 주차장, 광장, 공원, 녹지, 전기공급설비, 학교, 하천, 유수지 등 30

31 Ⅴ. 실시계획 승인 5. 지구단위계획의 결정 정 의 개 념
Ⅴ. 실시계획 승인 5. 지구단위계획의 결정 정 의 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용 합리화 · 기능증진 · 미관개선 · 양호한 환경 확보를   목적으로 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획 개 념 광범위하고 개략적인 도시계획인 용도지역·기반시설계획 등과 개별건축행위 사이의 중간적 성격의 계획으로서 보다 상세하고 지역특성에 맞게 수립된 도시관리계획 31

32 Ⅴ. 실시계획 승인 5. 지구단위계획의 결정 내 용 용도지역 또는 용도지구를 세분하거나 변경하는 계획
Ⅴ. 실시계획 승인 5. 지구단위계획의 결정 내 용 용도지역 또는 용도지구를 세분하거나 변경하는 계획 기반시설의 배치와 규모에 관한 계획 택지 및 건축물에 관한 계획 * 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 계획(필지의 분할․합병 범위) * 건축물의 용도·건폐율 · 용적률 · 높이 등에 관한 계획 - 건축물의 용도(허용용도 · 불허용도) / 건폐율 · 용적률 · 높이(최고층수)/필지당 세대수 - 배치 및 건축선[건축한계선 · 건축지정선 ·(층고별 · 연도형 · 직각)배치구간 등] - 형태 및 외관(지붕 · 외벽 · 담장 · 대문 · 옥외광고물 등) /색채(외벽의 색채) 기타사항에 관한 계획 - 대지 내 공지(전면공지, 공공조경 등), 대지 내 차량출입(출입구 설치위치 · 불허구간· 폭원 등) - 대지 내 차량동선, 부설주차장의 설치, 대지 내 조경, 공공보행통로 등 특별계획구역의 지정에 관한 계획 - 특별계획구역의 지정 - 특별계획구역내 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 관한 계획 / 기타사항에 관한 계획     * 특별계획구역 : 현상설계 등에 의하여 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획의 수립∙ 실현에 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정 32

33 Ⅴ. 실시계획 승인 6. 환경영향평가 근거법 “환경영향평가법” 정 의
Ⅴ. 실시계획 승인 6. 환경영향평가 근거법 “환경영향평가법” 정 의 환경에 영향을 미치는 실시계획·시행계획 등의 허가·인가·승인·면허 또는 결정 등(이하“승인 등")을 할 때에 해당 사업이 환경에 미치는 영향을 미리 조사·예측·평가하여 해로운 환경영향을 피하거나  제거 또는 감소시킬 수 있는 방안을 마련하는 것 대상사업 ∙ 협의기관 및 시기 개발사업 – 경제자유구역 (개별사업의 범위에 해당하는 경우 - 택지 30만㎡ 이상, 산단 15만㎡ 이상) 협의기관 : 유역(또는 지방)환경청 (한강 · 낙동강 · 금강 · 영산강 / 원주 · 대구 · 전주) 협의시기 : 실시계획 승인 전 협의 절차 평가협의회 구성·운영(Scoping) → 평가서 초안 작성(공람·공고) → 주민의견수렴(설명회·공청회) → 본 평가서 작성·협의→협의내용 통보→협의내용반영·확인·통보 →협의내용관리 및 사후환경영향조사 평가 항목 ①대기환경(기상/대기질/악취/온실가스)②수환경(수질(지표․지하)/수리․수문/해양환경)③토지환경(토지이용/ 토양/지형․지질)④자연생태환경(동․식물상/자연환경자산)⑤생활환경(친환경적 자원순환/소음․진동/위락․경관/위생․공중보건/전파장애/일조장애)⑥사회․경제(인구/주거(이주의 경우 포함)/산업) → 21개 항목 사후환경영향조사 사업착공 시부터 사업준공 후 3년까지 33

34 Ⅴ. 실시계획 승인 7. 교통영향분석·개선대책 근거법 정 의 대상사업 ∙ 협의기관 및 시기 협의 절차 분석 범위
Ⅴ. 실시계획 승인 7. 교통영향분석·개선대책 근거법 “도시교통정비촉진법” 정 의 사업시행에 따라 발생하는 교통량․교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사 · 예측·분석하고 그와 관련된 각종 문제점을 최소화하기 위하여 수립하는 대책 대상사업 ∙ 협의기관 및 시기 대상사업 : 경제자유구역은 법상 대상사업이 아니나 실시계획시 의제사항으로 검토 * 구역 내 개별 건축물 등은 별도의 교통영향분석 · 개선대책 수립 필요 (예: 공동주택 건축연면적 60,000㎡ 이상) 협의기관 : 시∙도지사 협의시기 : 실시계획 승인 전 협의 절차 교통영향분석·개선대책 제출 → 사전검토 → 사전검토보완서 제출 → 교통영향분석· 개선대책 심의위원회 심의 → 수정의결보완서 제출 → 교통영향분석·개선대책 수립 → 사업시행 분석 범위 시간적 범위(목표년도) : 개발사업 준공 후 1년·5년 공간적 범위 : 사업의 시행으로 유발되는 교통량이 직접 영향을 미치는 지역 (4㎞이내) 교통개선대책 내용 ①사업지구의 외부교통(주변가로 및 교차로), ②사업지구의 내부교통 (가로 및 교차로), ③대중교통 및 보행, ④주차, ⑤교통안전 및 기타 34

35 경제자유구역은 법상 대상사업이 아니나 실시계획시 의제사항으로 협의 산업통상자원부(에너지관리공단), 실시계획 승인전
Ⅴ. 실시계획 승인 8. 집단에너지 공급타당성 검토 및 에너지사용계획 구 분 집단에너지공급타당성 협의 에너지사용계획 협의 근거법 집단에너지사용법 에너지이용합리화법 정 의 개발지구의 에너지의 효율적 이용 및 환경개선 효과 등을 위해 집단에너지(열 또는 열과 전기) 공급 타당성 검토·협의 개발지구의 사업실시로 인한 온실가스(CO2)배출 영향 분석, 에너지공급계획 및 합리적 사용계획 등에 대한 대상사업 경제자유구역은 법상 대상사업이 아니나 실시계획시 의제사항으로 협의 협의기관·시기 산업통상자원부(에너지관리공단), 실시계획 승인전 협의내용 -개발지구 연간 열부하 · 열사용량 및 열밀도 예측 -인근지구 개발현황 및 집단에너지사업자 조사 -집단에너지공급대상 지정대상 여부 검토 - 에너지수요예측 및 공급계획 - CO2배출영향분석 및 에너지이용효율 향상방안 - 신재생에너지 적용 및 폐열 회수방안 - 에너지절감효과 및 영향분석 협의절차 집단에너지사업협의→집단에너지공급타당성 검토→ 집단에너지공급 대상지역 지정공고→집단에너지공급 사업허가→공급시설설치승인 및 착공→열 공급 ※ (공급타당성 기준) 최대열부하 150Gcal/y,       열사용량 30만Gcal/y, 열밀도 30Gcal/㎢h 에너지사용계획 협의요청→에너지심의위원회 심의→ 이행계획서 제출→협의완료 통보→사업착수 결과활용 개발지구의 난방방식 결정 실시설계 등에 반영

36 Ⅴ. 실시계획 승인 9. 토지 등의 취득 및 보상 토지 및 물건 등 기본조사 감 정 평 가 손실보상협의요청
Ⅴ. 실시계획 승인 9. 토지 등의 취득 및 보상 사업인정 의제 시기 : 실시(또는 개발)계획승인고시일 재결신청기간 : 실시(또는 개발)계획에서 정하는 사업기간 관할 토지수용위원회 : 중앙토지수용위원회 기타 토지 등 취득 보상에 관한 사항은 “공익사업을 위한 토지 등 의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)” 준용 토지 및 물건 등 기본조사 보상계획공고 및 조서 열람 보상협의회 구성·개최 (열람기간 만료후 30일 이내) 감 정 평 가 손실보상협의요청 협의성립 협의불성립 소유권이전 및 보상금지급 수용재결 중앙토지수용위원회 수용재결평가 재결인용 재결불복 재결확정 공탁 및 소유권 이전 소유권이전 및 보상금지급 이의신청 또는 행정소송 이의신청재결(이의재결평가) 재결확정 재결불복 및 행정소송 36

37 Ⅴ. 실시계획 승인 10. 조성토지의 공급방법 공급승인 공급방법 (영 제11조의 4) 선수금 (지침 제21조)
실시계획 신청서에 처분계획서를 첨부하여 승인 (실시계획 승인 후 별도 승인 가능) 실시계획에서 정한 처분계획서에 따라 공급 조성원가 이하 공급 (가격기준 : 개발사업시행자가 시·도지사와 협의하여 정하는 가격) - 외국인투자기업, 외국교육기관, 외국의료기관 - 국가, 지방자치단체 - 중소기업협동조합 또는 사업자단체가 소속 조합원 또는 사업자에게 조성토지 공급시 - 시·도지사가 외국인투자유치나 경제자유구역 활성화를 위해 필요하다고 인정한 경우 ※ 사업시행자는 주택건설용지·상업시설용지 등의 개발이익으로 보전 가능 경쟁입찰방법이 원칙 수의계약 대상 : 上記 조성원가 이하 공급대상, 관계법령상 수의계약 공급가능시, 이주자택지, 협의양도인텍지, 공모 또는 투자자 모집공고에 선정된 자, 국가·지자체 요청시 등 추첨방식 대상 : 국민주택규모이하 주택건설용지(임대 포함), 330㎡이하 단독주택용지, 산업시설용지, 물류시설용지 공급방법 (영 제11조의 4) 선수금 (지침 제21조) 선수금 : 토지 등을 준공 전에 공급하고 그 토지 등을 공급받는 자로부터 받는 대금 선수금 수령기준 - 공공시행자(국가·지자체·경제자유구역청·공공기관·지방공기업) : 실시계획 승인을 받고 개발사업시행에 따른 재원조달에 장애가 없어야 함 - 공공시행자 출자비율이 20% 이상인 경우 : 실시계획 승인 후 토지 30% 이상 소유권 확보 - 그 외 시행자 : 실시계획 승인 후 실시계획 승인면적 30% 이상 소유권 확보, 공급토지 소유권 확보 및 저당권 말소, 공사 착공시(개정), 공급계약 불이행시 선수금 환불 보증서 제출 등 37

38 Ⅴ. 실시계획 승인 11. 조성토지의 용도별 가격기준 용 도 가 격 기 준 주택건설용지 - 아파트건설용지 - 연립주택건설용지
용 도 가 격 기 준 주택건설용지 - 아파트건설용지 - 연립주택건설용지 - 단독주택용지 근린생활시설용지 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 따른 감정평가업자가 평가한 금액 (이하 “감정평가액” 이라 한다) . 다만, 아파트건설용지 중 임대주택용지의 공급 가격은 조성원가 또는 그 이하의 금액을 말한다. 상업∙ 업무시설용지 주상복합용지 감정평가액 산업∙ 연구시설용지 - 조성원가 이하의 금액으로 개발사업시행자가 시∙ 도지사와 협의하여 정하는 금액 - 산업단지 및 단위사업지구 내 산업시설용지 면적이 유상공급면적의 50% 이상인 경우 = 조성원가 + 적정이윤 (조성원가의 15% 범위 이내에서 시ㆍ도의 조례로 정하는 이윤율을 곱한 금액) 물류시설용지 - 조성원가 + 적정이윤 (조성원가에서 자본비용 및 선수금을 각각 제외한 금액의 100분의 5를 초과하지 않는 범위에서 해당 물류시설용지의 입주수요 등을 고려하여 개발사업시행자가 결정 관광∙ 위락시설용지 개발사업시행자가 정한 금액 공공시설용지 조성원가 이하의 금액으로 개발사업시행자가 시∙ 도지사와 협의하여 정하는 금액 ※ 조성원가 : 개발사업시행자가 경제자유구역 개발·조성과정에서 직·간접적으로 투입한 총 비용 ※ 단위면적당 조성원가 : ( 용지비 + 용지부담금 + 조성비 + 기반시설 설치비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일반관리비+ 자본비용 + 그 밖의 비용) / 총유상공급대상면적 ※ 개발사업시행자는 사업준공 전 조성원가 이하로 분양한 경우 사업준공 후 확정 조성원가로 가격정산 실시 (‘ 이후 최초 실시계획 승인을 받는 단위개발사업지구부터 적용) ※ 공공시설용지 : 국토계획법 제2조 제13호(공공시설) 에 의한 시설, 학교 및 공공청사용지 (개발지침 제20조 제2항) 38

39 Ⅴ. 실시계획 승인 12. 이주자택지 등의 공급 ∙점포겸용 단독주택용지 265㎡이하 ∙상업시설용지 20~27㎡ 이하
구 분 이주자택지 협의양도인택지 생활대책용지 대상 사업의 시행으로 인하여 소유하는 가옥을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제78조) 당해 사업지구 내 일정규모 이상의 토지를 소유한 자로서 협의에 의해 양도한 자 -(택촉법) 수도권 1,000㎡ 이상, 그 외 지역 400㎡ 이상 -(경자구역개발지침) 제23조 3항 4호 사업의 시행으로 인하여 생업을 상실한 자중 이주자 택지로 공급받지 않는 자 (法上 의무사항이 아님) 세대당 공급 규모 (LH지침) ∙점포겸용 단독주택용지 265㎡이하 ∙주거전용 단독주택용지 330㎡이하 ∙공동주택용지(면적/건설호수)*1.2 이하 -(택촉법) ~265㎡ (도시개발법) 165~330㎡ -(LH지침) ∙상업시설용지 20~27㎡ 이하 가격 -조성원가에서 생활기본시설설치비를 제외한 금액 (토지보상법 시행령 제41조의 2) -(택촉법) ∙수도권 : 감정가격 ∙그 외 지역 : 조성원가의110% -감정가격 ※ 이주대책의 비용과 방법은 ‘토지보상법’ 등이 정하는 범위 안에서 개발사업시행자가 따로 정함. (경제자유구역 개발지침 제19조 제2항) ※ 이택·협택·생활대책용지 대상자선정 기준일 : 구역지정 공람·공고일 (수도권에서 이택 및 생활대책용지대상자는 기준일 1년 이전 거주요건) 39

40 Ⅴ. 실시계획 승인 13. 환지방식에 의한 사업시행 근거법 개 념 전면매수방식과의 비교 사업시행자 사업절차
Ⅴ. 실시계획 승인 13. 환지방식에 의한 사업시행 근거법 경자법 제13조의2, 도시개발법 제28조~제49조 개 념 사업시행전 토지소유자의 소유권 등의 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 각 토지의 위치, 지적, 토질, 이용상황 및 환경 등을 종합적으로 고려하여 사업시행 후의 토지이용 계획상 대지에 이전시키는 방식 사업시행자는 감보에 의한 체비지 매각으로 공사비 등 사업비 확보 전면매수방식과의 비교 구분 전면매수방식 환지방식 장점 계획적 개발 및 효율적 토지이용 가능 정책목적에 부응한 저렴한 토지공급 충분한 공공용지 확보 개발이익 공공 환수 사업기간 상대적으로 짧음 토지보상비 불필요 고지가 지역 · 건축물 산재 지역 개발 가능 용지배분계획 탄력적 운용 단점 초기 사업비 과다 (막대한 토지보상비) 전면매수에 따른 반발 및 이주대책 미비 용지배분계획 비탄력적 운용 절차가 복잡하고 사업기간 장기화 공공용지 확보의 한계 이해관계자 대립 등 지속적 민원발생 개발이익 민간 귀속 사업시행자 (원칙) 토지소유자 또는 조합 (토지면적 1/2 이상, 토지소유자 1/2이상 동의) 지자체, LH, 지방공사, 신탁업자 사업절차 조합설립 → 실시계획 승인의제 (사업시행자 지정, 조합설립 인가, 환지계획 인가) → 환지예정지 지정 → 공사착공 및 준공 → 환지처분 → 청산 40

41 Ⅵ. 사업의 착수 및 준공 1. 개발사업의 착수 (법 제12조) 2. 준공검사 전 토지사용 (영 제14조) 개발사업 착수 기한
1. 개발사업의 착수 (법 제12조) 개발사업 착수 기한 - 원칙 : 실시계획 승인일로부터 1년 이내 - 예외 : 불가피한경우 시·도지사의 승인을 받아 1년 범위 내 1회 연장 개발사업 착수기한 위반시 실시계획 승인 효력 상실 2. 준공검사 전 토지사용 (영 제14조) 준공검사전 사용허가 요청(토지·시설 피공급자 ⇒ 사업시행자) 준공검사전 사용허가 신청 (사업시행자 ⇒ 경제청장) 30일 내 허가 또는 불허가 처분 (경제청장 ⇒ 사업시행자) 토지·시설 사용 승낙 (사업시행자 ⇒ 피공급자) ※ 다른 법률 사례 - 택촉법 : 준공인가전 토지 등의 사용에 관한 별도 제한 없음 (통상 사업시행자가 사용승낙) - 산입법(제37조제7항) : 피분양자 신청에 의해 사업시행자가 허가 (민간시행산단 : 시·도지사 허가) 41

42 Ⅵ. 사업의 착수 및 준공 3. 기반시설의 설치 비용의 부담 (법 제14조의 2)
개발사업에 필요한 비용은 사업시행자가 부담 기반시설은 준공검사 신청일 까지 완료 개발사업시행자가 아닌 자의 부담으로 설치하는 시설 및 설치범위 (영 제14조의 2) 도로 : 시∙도, 경제자유구역의 지정 이전부터 도로구역으로 결정된 도로 등 상·하수도시설 : 시∙도, 경제자유구역과 연결 없이 통과하는 상∙하수도관로 전기시설 : 한전, 필지경계, * 지중선로 설치 시 개발사업시행자와 50%씩 부담 가스공급시설 : 해당 지역 가스공급자, 필지경계 또는 정압조정실 * 도시가스사업자와 비용부담 이견 지역난방시설 : 해당 지역 난방공급자, 개별필지의 각 기계실 입구 차단밸브까지의 열 수송관 통신시설 : 해당 지역 통신서비스 제공자, 필지경계까지의 관로 시설 및 필지내 최초단자까지의 케이블 시설 국가∙지자체의 기반시설 우선지원 (법 제18조, 영 제17조) 대상시설 : 외부연결 고속∙일반국도, 경자구역 내 간선도로, 철도∙도시철도, 공항∙항만시설, 공원∙녹지, 상∙하수도시설 및 폐기물시설 등 부담범위 : 건설비용의 50% 이내 (경제자유구역 활성화를 위해 필요시 경자위 심의∙의결을 거쳐 50%초과 전액 까지 지원 가능) 산업단지 지원 일원화 (법 제18조 단서) 구역내 산업단지에 대한 국가·지자체의 기반시설 설치비용 지원은 산입법상 지원기준을 따름 42

43 Ⅵ. 사업의 착수 및 준공 4. 시설물 인수인계 공공시설물 합동검사 요청(사업준공전 / 시행자 ⇒ 시설관리청)
합동검사(사업준공 30일 이전 완료 / 시설관리청) 사업준공 시설 종류 및 토지 세목 통지(시행자 ⇒ 시설관리청) ※ 행정청이 아닌 경우 사업준공 전 세목 통지 국토계획법 제65조 제5항 ※ 행정청 : 법 제8조의3 1항 1호내지 4호(국가, 지자체, 경제청, LH 등 공기업 및 지방공사) 합동점검 결과 지적사항 보수 미완료 : 관리청과 사전협의(보수계획 등 처리방안과 인계인수시점)한 경우 사업의 준공처리(또는 공용개시) 가능 개발사업 준공전 공공시설 공용개시가 필요한 경우 합동검사 → 공용개시 여부 결정 → 공용개시 및 시설 관리권 인수 하자보수보증금 이관 : 하자담보 추급권 승계(공공시설물 인계시) 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제62조 43

44 Ⅵ. 사업의 착수 및 준공 5. 사업준공 절차 (법 제14조) : 사업준공검사서 제출(시행자 → 경제청장) ⇒ 관계행정기관장 협의(경제청장) ⇒ 준공검사서 교부 및 공보 고시 ⇒ 지구단위계획에 따른 관리(경제청장) 단계별 사업준공 (지침 제47조) : 사업의 효율적 추진을 위해 필요하거나 투자유치 지연, 간선시설 미완료로 사업의 정상 시행이 곤란하고 입주예정자의 경제활동에 지장을 초래한다고 인정될 경우 실시계획에 반영 후 단계별 사업준공 가능 준공 후 용도 재검토 (지침 제48조) : 준공 후 2년 경과시까지 공공시설용지 매각 지연시 용도변경권자 에게 요청하여 용도변경 가능 준공된 산업단지의 개발행위에 관한 특례(산입법 제13조의3, 영 제15조의3, 규칙 제6조의3) 산업단지의 경우 준공이후에도 경미한 개발행위 등은 개발계획을 변경하지 아니하고, 해당 개발행위 등에 대하여 실시계획을 수립하여 산업단지 지정권자의 승인을 받아 변경 가능 - 산업단지 지정면적의 변경 중 실제 측량결과에 의한 정정 - 주요 유치업종 범위내에서의 배치계획의 변경 - 토지이용계획상 각 시설별 및 용도별 면적의 10%미만의 변경 - 너비 15미터 미만의 도로의 신설 및 폐지 - 기반시설의 규모나 용량의 50%미만의 변경 44

45 감사합니다