싱글프린스 사업계획서 TM SINGLE PRINCE (주)대아C&A.

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1 싱글프린스 사업계획서 TM SINGLE PRINCE (주)대아C&A

2 1.사업의 배경 1-2인 가구와 고령화 등으로 새로운 주택수요에 대응키 위해 도입된 준주택의 유형으로 오피스 텔과 실버하우스, 고시원이 지정되었습니다.(2010년 07월01일 주택법 시행) 이에 준주택 시장의 폭발적인 수요증가로 주거형태의 사무공간인 오피스텔을 모델로 하는 새로운 다목적 공간인 싱글프린스(Single Prince)라는 새로운 수익형 부동산 임대사업을 개발하였습니다. 사업자(투자자) 30평이상사무실 임대(입주자) 임대차계약 1인~2인 1실 -분할 인테리어 -임대(월/전세) 월세/보증금 (주)대아C&A

3 2. 사업의 개요 대형주택의 성장이 둔해지고 소형주택과 준주택 수요가 팽창하면서 오피스텔의 가치는 상한가를 치닫지만 상대적으로 원룸사업은 신규 투자 여건이 편치 못하고 고시원을 포함한 미니주택 또한 사업성은 있으나 기존 시장이 이미 포화상태이므로 합법적인 시설기준과 고급 내장재로 승부를 내야합니다. (엄격한 소방법 적용과 평당 250만원 이상의 고급인테리어 요구) 오피스텔이 갖는 고품격과 고시원 수준의 임대료, 원룸형태의 자유로움을 두루 갖춘 새로운 공간 은 필연입니다. 싱글프린스는 사업상 가장 중요한 사업장의 입지와 조건마저도 큰 영향을 받지 않습니다. 실평 기준 30평 이상으로 층수에 관계없고 건물의 노후나 역세권, 상권을 벗어나도 가능하여 임 차조건이 까다롭지 않아 준주택 사업으로는 매우 유리한 사업입니다. (주)대아C&A

4 3.사업의 특성 국가정책의 일환으로 급부상한 준주택 시장의 틈새시장으로 신축이나 분양에 비해 상대적으로 투 자금이 적고 차후 일어날 변화에 대한 대응력이 뛰어나며 투자금의 단기회수, 높은 수익성이 특징 입니다. * 차후 일어날 변화 : 세상에 불변하는 것은 없습니다. 현재의 시장이 아무리 튼튼해도 결국은 내 리 막이 있게 마련인데 이때 움직이지 못하는 신축, 분양 부동자산은 골칫거리가 됩니다. 본 사업이 향후 10년 까지는 가파르게 상승하지만 이후 부터는 1-2인가구도 더 이상 늘지 않을 것으로 예상되므로 굳이 신축, 분양에 투자해야 하는지 임대물건에 투자하여 치고 빠지는게 나은 지 가치 있는 선택이 필요합니다. (주)대아C&A

5 4. 사업의 차별성 순식간에 우후죽순처럼 들어서는 준주택 시장에서 본 사업은 다음과 같은 차별성이 있습니다.
a. 신축 대비 짧은 공기 ㅡ 10실기준 30일이내. 중형신축의 4분의1 수준. b. 분양대비 저렴한 시설비 ㅡ 1실 평균 900만원으로 신축, 분양의 6분의1수준. c. 투자금 회수기간의 단축 ㅡ 년리12%이자포함 19개월로 신축, 분양의 3분의 1수준. 자가일경우 년리12%이자포함 11개월. d. 높은 수익률 ㅡ 5년평균 52%이상(감가상각률50%적용시 70% 전체시설9000만원 기준) 10년평균 62%이상(감가상각률100%적용 시설물 완전소멸 기준) e. 맞춤형 옵션 ㅡ 타업체와는 달리 입주자의 특성에 맞춰서 옵션을 적용합니다.(남여구분. 학생, 직장인, 개인사업자 등 직업구분. 노소구분) f. 최초 입주자 입주관리 및 철저한 사후 A/S 보장. (주)대아C&A

6 Single prince (싱글프린스) 5. 개발 전략
대학가, 역세권, 인구밀집지역에서 노후된 2-5층 건물의 최상층이나 차상층의 중대형 공실을 5 년계약으로 사무실 전전대용으로 임차하여 본 시설을 시공하여 준주택(사무실)으로 임대 합니다. Single prince (싱글프린스) 대학가 인구밀집 지역 역세권 공장밀집지역 근교 중심가및 시장 학원가 고시텔 밀집지역 (주)대아C&A

7 6. 경쟁력 및 산업재산권 경쟁력 투자초기 원금 일부(보증금) 회수 가능함 초기 투자에 대한 부담 최소화(최소 30%이상 회수 가능) 35년간의 인테리어 설계/시공력( GS 인테리어 ). 기획력 및 업무추진 능력. 시공단가와 품질에서 타업체보다 우수함. 직영시공으로 신속한 A/S 대응력. 산업재산권 특허청에 싱글프린스 상호 출원( 출원번호: ) (주)대아C&A

8 7. SWAT 분석 장 점 단 점 신개념의 공간 창출로 현행법이 없으며 향후 허가 기준이 마련될 때까지 는 독주 가능합니다
장 점 신개념의 공간 창출로 현행법이 없으며 향후 허가 기준이 마련될 때까지 는 독주 가능합니다 불안한 고시원과 초라한 원룸을 벗어나고 오피스텔의 편리함에 저렴한 임대료로 어느 지역에서나 입주고객 확보가 쉽습니다. 고시원처럼 너무많은 방, 출입 및 고정관리를 하지 않고 10실 미만으로 임대가 쉽고 관리비는 건물측과 별도 정산하므로 수십개를 연동하여도 관리가 용이합니다. 단 점 본인 소유의 부동산이 아니므로 상가임대차보호법으로는 5년까지만 보호받는다는 점과 5년후 재계약이 이루어지지 않을 경우 이전 또는 멸실될 수도 있습니다. (주)대아C&A

9 (1실=5,000,000) / 전세금 있으면 초기회수 자금이 높음
8. 투자비 대비 수익률 분석 표 준 투 자 현 황 사업장 사업지역 인구밀집지역 / 대학가 / 역세권 / 외 기타 층수 관계없음 평수　 40평~50평　 초기 투자금 보증금 10,000,000 월세 1,000,000 시설비 90,000,000 룸수 10 총투자비 100,000,000 초기회수자금 50,000,000 (1실=5,000,000) / 전세금 있으면 초기회수 자금이 높음 실투자자금 금액 (임차보증금 포함) 매출 임대료 4,000,000 (1실=400,000) 지출 건물임차료 입실률 대비 표준수익률 구분 1년 2년 3년 4년 5년 비 고 수익금액 수익률 입실률 100% 36,000,000 72% 72,000,000 144% 108,000,000 216% 144,,000,000 288% 180,000,000 360% 88% 31,680,000 63% 63,360,000 127% 95,040,000 190% 126,720,000 253% 158,400,000 317% 6년 7년 8년 9년 10년 216,000,000 432% 252,000,000 504% 288,000,000 576% 324,000,000 648% 360,000,000 720% 190,080,000 380% 221,760,000 444% 253,440,000 507% 285,120,000 570% 316,800,000 634% (주)대아C&A

10 9. 자산가치표 싱글프린스 10실기준 자산가치표 * 자산 = 임차보증금+시설비+권리금+임대보증금(부채)
싱글프린스 10실기준 자산가치표 구분 시공직후 1년 2년 3년 4년 5년 6년 7년 8년 9년 10년 비고 자산 1억8600만원 1억7700만원 1억6800만원 1억5900만원 1억5천만원 1억4100만원 1억3200만원 1억2300만원 1억1400만원 8700만원 6000만원 보증금5천만원 권리금3600만원 예상매매가 1억원 1억2700만원 1억1800만원 1억900만원 9100만원 8200만원 7300만원 6400만원 -2200만원 -4천만원 보증금5천만원포함 매매시누적 실수입 6300만원 9000만원 1억1700만원 1억3500만원 1억7100만원 1억9800만원 2억2500만원 2억5200만원 2억6100만원 2억2천만원 순이익금 　 * 자산 = 임차보증금+시설비+권리금+임대보증금(부채) * 매매가 = 임차보증금+시설비+권리금-임대보증금 * 8년후 매매전환점(10년째 보증금 3천만원 반환) (주)대아C&A

11 11. 유사업종 사업성 비교분석자료 1. 고시원 – 도시 주거생활 중 최저조건으로 1실당 무보증에 월 이용료 20-80만원 수준이며 인 구밀집지역에서만 가능함. 특히 역세권에서 많이 형성됨. 이용자에게는 무보증으로 입실조건은 쉬우나 출입이 어렵고 공동세탁, 공동화장실과 공동주방사 용으로 이용조건이 불편함. 반면 관리측에서는 무보증에 따른 잦은 입퇴실로 인한 경비와 시간지출 및 공동시설물의 유지관 리가 용이하지 못함. 특히 허가조건이 까다로움. 2. 오피스텔 – 도시 주거생활 중 최상이며 보증금 만원 정도에 월 임차료 만원 정도 수준이나 월 관리비가 임차료의 30-40% 수준임. 고시원과 같이 인구밀집지역, 역세권에서 형성됨. 이용자에게는 최상의 주거환경이지만 보증금과 관리비 부담이 매우 큼. 반면 관리측에서는 입실 후 추가 관리가 필요치 않고 최소 1년이상의 임대차 기간이 보장되나 초 기 투자 비용이 매우 큼. 3. 원룸 – 도농 주거생활 중 중간형태이며 1룸당 보증금 만원 정도이고 월임차료는 만원 정도. 입지조건은 사람사는곳이면 모두 가능함. 이용자에게는 가장 보편적인 주거공간이지만 교통이 불편하거나 옥상이나 반지하같이 위치면에 서는 편치못함. 고시원과 오피스텔의 단점이 포함 됨. 반면 관리측에서는 고시원과 오피스텔의 장점이 포함된 투자 방식임. 소호사무실 - 업무공간으로 허가를 취득할 때 이미 설계에 반영된 공간으로 추후 변동이 용이하 지 못함.

12 10. 싱글프린스의 롤모델 오피우스 (오피스+하우스)
오피스 Office 와 하우스 House를 결합한 단어 임. 국내에서는 대전 대덕단지에만 시설된 생소하고 독특한 업종. 사무실을 집처럼 활용하는 표현으로 1인가구로 소호사무실이나 재택 근무자들에게 적합한 공간. 고시원같은 숙박시설에는 주방이 없고 사무실에는 수면시설이 없는 단점을 보완한 새로운 기능 을 갗춘 시설.(욕실,주방을 포함한 생활 전반에 걸쳐 풀옵션 채택) 기존 오피스텔은 개인별 분양 가능한 허가업이며 원룸은 자가건물에 임대사업자로 등록해야 가능 하지만 싱글프린스는 자가 또는 임대 건물에 사무실로 재임대를 통한 수익사업.(전전대업) 보증금을 통한 시설비 조기회수는 물론 장기사용으로 (최소 1년이상) 안정적인 임대료 수입. 원룸이나 오피스텔은 년리 14% 이하의 수익이고 고시원은 임대건물로 재계약을 감안한 감가상각 을 고려하면 년리 30% 이하인 반면 싱글프린스는 투자금 선회수 50%이상과 년리 35%이상의 수익.(이론상 년리76%의 절반 인정시) 같은 면적에 고시원 100실보다 싱글프린스 50실의 수익이 훨씬 높음.

13 12. 1-2인가구 유형별 분석표 용도 법규 보증금 임차료 관리 비 욕실 주방 옵션 인원 관 리 1실면 적 1실 시설비 평
단가 회수율 비고 고시원 숙박업 허가 없음 20-30 공동 1 O 3.6 300 150 2 임대 고시텔 (리빙텔) 30-50 기본 5 540 180 3 원룸 주택 100- 1000 약간 개별 1-2 X 15- 30 3000 10 16% 자가 원룸텔 500- 40-80 풀 10- 15 4000 500 8 18% 도시형 생활주택 300- 40-60 2000 400 33% 오피스텔 오피스 텔 1000- 50-100 높음 6500 800 23% 싱글프린스 (오피우스) 사무실 40-50 거의 12 900 55%