평택시 포승 국가산업단지 신축상가 분양 계획서

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1 평택시 포승 국가산업단지 신축상가 분양 계획서
평택시 포승 국가산업단지 신축상가 분양 계획서 2007, 03

2 - C O N T E N T S 제1항 사업개요 제2항 개발 계획 제3항 마케팅 계획 제4항 분양일정

3 제1항 사업개요

4 1. 위치 및 입지분석 사업대상지 LOCATION ANALYSIS 서평택 IC 평택항 - 포승 국가산업단지내 대상지

5 2. 건물 조감도 조 감 도

6 3. 사업 개요 건 축 개 요 설 계 개 요 포승 국가사업단지내 신축공사 개요 구 분 개 요 내 용 사 업 명
 포승 국가사업단지내 신축공사 개요 건 축 개 요 설 계 개 요 구    분 개    요 내 용 사 업 명 포승국가산업단지내 신축공사 건축규모 지하 1층, 지상 6층 부지위치 평택시 포승면 도곡리 외 주차대수 지하주차 94대 지역지구 일반상업지역 지상주차 6 대 부지면적   3,710.60㎡(1,122.45坪) 주차타워 60대 총연면적   17,064.25㎡(5,161.94坪) 소    계 160대 건 폐 율   78.20% (법정 80%) 구 조 철근콘크리트 용 적 율   369.77% (법정 900%) 주 용 도   업무시설/근린생활시설

7 4. 면적표 및 용도 층 바닥면적 분양면적 전용면적 용도 ㎡ 평 1층 2,736.93 827.93 2,829.98 856.08
1,614.19 488.29 근린생활시설 2층 2,901.76 877.78 3,865.61 1,169.35 2,290.70 692.94 3층 4층 1,726.76 522.34 2,167.68 655.72 1,274.90 385.66 오 피 스 텔 5층 6층 계 17,064.25 5,161.94 10,020.29 3,031.15

8 5. 사업지 주변 현황 주변 현황 사업대상지 󰋯 포승국가산업단지 󰋯 주변 개발여건 - 국가산업단지 총 208만평
 - 국가산업단지 총 208만평  - 액정표시장치(LCD)제조단지  - 자동차조립공장 - 유통물류단지 󰋯 주변 개발여건  - 2011년 평택항(접안능력 97선좌)  - 평택화력발전소   (발전용량 191만 3천 KW)  - 국제평화도시 개발(미군이전)

9 제2항 개발 계획

10 1. 컨셉 설정시 고려사항 □ 개발 전략 개발 MIND 4개절 테마가 있는 공간 병의원, 클리닉 센터 웰빙관련 업체
가족형 외식공간 지역의 대표적인 랜드마크 시설 고객존중, 친환경, 문화생활 지향 21C형 문화공간 가족밀착형 공간 건강 및 의료시설의 집중화 로 경쟁력 확보 지역사회에 꼭 필요한 생활밀착형 상가 종합문화생활공간

11 2. 기본 방향 Business Identity 가족형 웰빙 종합 타운 건강과 유희를 동시에 비즈니스와 스포츠를 동시에
문화 스포츠 건강 비즈니스와 스포츠를 동시에 즐길 수 있는 창출공간 건강과 유희를 동시에 만끽할 수 있는 생활문화공간창출 가족형 웰빙 종합 타운 지역 경제와 지역 사회의 비즈니스를, 도시민에게 스포츠, 문화, 건강 등에 크게 기여할 수 있는 도곡리 최대의 건강 및 휴양 조성

12 3. 기본방향의 배경 현대의 문화, 스포츠 산업은 경제, 사회의 고도성장과 과학기술의 발달에 힘입어 외형적 성장은 물론 이용객의 다양한 정서적 환경에 대한 요구를 충족시킬 수 있는 타 지역, 타 시·도 군과 차별화 된 아이템의 개발을 필요로 하고 있다. 현재 주 5일제 근무의 정착에 따른 여가생활과 문화생활을 찾는 사람들에게 충분한 욕구 충족은 물론, 건강 재충전으로 생활의 질을 향상시킴. 주민들의 스트레스 해소 및 건강 욕구 충족을 만족시킬 수 있는 종합 건강 휴양 센터, 제공. 지역경제의 활성화 및 지역명소화를 통해 이미지의 전환을 위해 건강관련 업종의 집중적인 보완이 필요하다.

13 4. 계획의 기본방향 도곡리 內 최고의 생활밀착형 종합시설 조성 능률을 최적화하는 체계적인 청소년대상 시설 현대적이고
전문적인 휘트니스 시설완비 지역경제발전에 일조 생활문화공간으로 이미지 창출 도곡리 內 최고의 생활밀착형 종합시설 조성 주변 초.중.고교생들을 대상으로 한 성장프로그램과 스포츠를 Mixing시킨 프로그램을 개발하여 종합 교육, 스포츠센터로서의 이미지 부각 클리닉센터 등 다양한 기능을 겸비하여 타 경쟁지역이 갖추지 못한 새로운 시설, 건강 및 유희 시스템 도입으로 지역 내 최고의 종합시설로 자리매김. 현대적,전문적인 휘트니스(例. Cybex 제품)시설을 구축, 현대인들의 필수적 수요충족에 부응하여 관내 최고의 입지확보. 지역민의 고용 창출함에 지역경제 발전에 일조. 지역 세수 증대.

14 가족형 종합 문화시설 = 건강공간과 문화공간이 MIX된 테마공간
5. 개발 컨셉 Health Education Rest Good Culture 가족형 종합 문화시설 = 건강공간과 문화공간이 MIX된 테마공간 기본적인 인간의 5가지 감성을 충족시키는 시설

15 6. 개발 컨셉별 시설ㄹ □ CONCEPT별 시설 건 강 휴 식 즐거움 유 익 운동을 통한 건강유지 휘트니센터, 에어로빅 등
유 익 운동을 통한 건강유지 휘트니센터, 에어로빅 등 피로를 풀고 심신을 회복하는 휴식처 가족형 외식 사업장 댜양한 즐거움의 극대화 추구 저렴한 가격으로 문화생활과 쇼핑의 즐거움 극대화 유익한 정보 제공 다양한 볼거리를 통한 즐거움 추구

16 7. 층별 업종구성 상품구성(MD) 조성안 층 ZONE THEME MD CONCEPT 지상6층 오피스텔 지상5층 지상4층
7. 층별 업종구성 상품구성(MD) 조성안 층 ZONE THEME MD CONCEPT 지상6층 오피스텔 지상5층 지상4층 지상3층 근린생활시설 청소년클리닉,치과, 소아과, 피부과등 내과, 이비인후과, 성형외과등 스포츠관련시설(휘트니스,에어로빅등) 지상2층 카페,대형음식점, 패밀리 레스토랑등 보습학원, 영어.수학전문학원 지상1층 약국,베이커리,아이스크림,분식점,프랜차이즈 음식점등 ※ 대행사 의견: 오피스텔 분양시 시공비가 추가되어 공사원가가 높아지며 본 사업지가 대형업종입점에 용이하므로 전체상가분양으로 변경함이 유용하다고 사료됨

17 8. 분양가산정 기본요소 지역 부동산 경기 분석 상가 동향 분석 유사 사례 분석 분양가 형성 유사 사례 분석 외부환경 분석
사업지를 중심으로 한 주변의 상가 시세와 분양가 및 매매가를 분석함으로써 최적의 분양가 산정 외부환경 분석 사업지 주변의 관련시설 및 부동산 경기에 미칠 수 있는 변수들을 비교 분석하여 최적의 분양가 산정 기업의 원가구조 사업지 원가 (건축비, 토지 등)에 적정이윤을 고려하여 최적의 분양가 산정

18 최적의 상품 가격 산정 상 품 성 입 지 성 투 자 성 구매 성향
상 품 성 입 지 성 투 자 성 ○ 본사업장의 특장점은 ? ○ 가장 경쟁력 있는 상품요소는? ○ 입지의 장. 단점은 ? ○ 입지경쟁력에 의한 수요는 충분 한가 ? ○ 사업지역의 선호도는 ? ○ 본사업장의 투자가치는 ? ○ 투자수익률 충분한가? ○ 상가활성화 전략은 ? 최적의 상품 가격 산정 구매 성향 투자가치 → 교통환경 → 교육 여건 → 설계 및 인테리어 → 마감재 → 분양가

19 9. 분양가산정 종합요소 분양가 결정 외부환경 요인 경쟁 상황 기업의 원가 구조 적정 이윤의 보장 소비자 수요 성향
 인접지역의 시장 상황 (시세, 분양가)  사업지의 경쟁력  분양율 분석 소비자 수요 성향  차별화된 상품 분양가 결정 외부환경 요인  분양가의 자율화  금리의 변화  정부 정책의 변화

20 10. 사업지 주변시세 및 현황 상가명 태영프라자 상가명 휴먼타운 1블럭 단지내상가 상가명 태영프라자 주소
평택시 포승면 도곡리 규 모 지하2층/지상7층 연면적 6,191.76㎡(1,873평) 시행/시공 나경산업개발㈜/신화종합개발 점포수 32개 분양가 1F 평당 1,700만원 5F 평당 400만원 2F 평당 600만원 6F 평당 450만원 3F 평당 500만원 7F 4F 상가명 휴먼타운 1블럭 단지내상가 주소 평택시 포승면 도곡리 1109번지 분양가 연면적 806.65㎡(244.01평) 1F 평당 1,450만원 점포수 15개 2F 평당 850만원 시행/시공 ㈜씨앤엘아이/삼부토건㈜ 상가명 태영프라자 주소 평택시 포승면 도곡리 759-2 규 모 지하2층/지상15층 연면적 51,239.90㎡(15,500평) 시행/시공 이호종합건설㈜ 점포수 130개 분양가 1F 평당 1,800만원 5F 평당 350만원 2F 평당 750만원 6F 평당 400만원 3F 평당 650만원 7F 4F

21 11. 분양가(안) 층 분양면적(평) 평당가(원) 매출액(원) 지상6층 655.72 4,500,000 2,950,740,000
지상5층 지상4층 지상3층 1,169.35 5,000,000 5,846,750,000 지상2층 6,500,000 7,600,775,000 지상1층 856.08 15,000,000 12,841,200,000 합 계 5,161.94 35,140,945,000

22 제3항 Marketing 계획

23 1. 분양 전략 * 영업 전략 본사 Task Force팀 운영(상가활성화를 위한 전문인력)
▮ 분양영업개시 시점부터 전문인력으로 약 10명내외로 구성 ▮ 분양영업조직의 고객상담시 정확한 컨설팅과 영업조직의 교육으로 분양시 브리핑의 거품제거(정확한 브리핑) ▮ 향후 상가운영방안에 대한 지속적인 연구 ▮ 법인영업, 전문상인영입을 위한 지속적인 노력 ▮ 본상가의 지속적인 홍보를 통해 개점시 우수한 법인, 전문상인들 영입으로 최고의 상가 구축   (상가의 활성화는 입지뿐 아니라 실제 상인들의 능력에 달려 있음) ▮ 위와 같은 지속적인 Task Force팀의 운영으로 분양시부터 오픈까지 가능한 모든 RISK를 체크하여 제거, 분양시 최고의 상가로 만들겠다는 각오를 투자자들이 오픈시 200% 만족할수 있도록 최선의 노력을 경주할것이며,Task Force팀의 전문 인력은 향후 상가관리단과 전문적인 별도의 상가운영/관리 법인의 주축이 될 것입니다.

24 2. 마케팅 조직 구성 방안 1) 조직 구성 구분 영업본부장 팀 장 영업직원 텔레마케터 지원,관리 계 인원 1명 3명 12명
사업총괄 (시행사) 홍보/광고지원 분양총괄 (대행사) 영업팀 (대행사) 지원/관리팀 1팀 2팀 3팀 ※ 상황에 따라 탄력 운용 구분 영업본부장 팀 장 영업직원 텔레마케터 지원,관리 계 인원 1명 3명 12명 20명

25 2) 조직 운영 방안 분 야 담 당 운용방안 총괄 광고/홍보 분양총괄 상담팀 시행사 *사업총괄 관리 대행사와 협조체제 구축
분 야 담 당 운용방안 총괄 광고/홍보 시행사 *사업총괄 관리 대행사와 협조체제 구축 *전담자 지정(VIP마케팅) *분양팀과 능동적 유기적 협조체제 구축 분양총괄 대행사+시행사 *분양관련 업무기획 시행 총괄 *마케팅 수단별 시행 효과 검증 -> 마케팅 방향 조정 상담팀 분양 대행사 총괄 *상담요원 고객 전담제 실시 - 방문고객 상담 실시 통해 계약 유도 *상품의 특장점, 계약 조건 등 상담 *상담실 별도 마련 통해 1:1 상담

26 상담실 설치 운용 목 적 운용 방법 설치 방법 *상담의 설득력 증대를 위한 환경 조성 *상담 분위기의 고급화
*전담 상담요원 배치 운용 *초기 전화상담시점부터 고객 전담제 운용 -> 고객과의 친분유지 통한 성향파악 및 설득효과 증대 설치 방법 *가급적 Room 형태의 운용 *불가피할 경우 파티션 운용 *1인 1실 사용 기본 원칙 - 외국계 금융기관 P/B Room 참고

27 3. 홍보 기본 전략 • 단계별 홍보 방식 홍보전략 * 목표타겟에 대한 제한적 홍보 추진 *현장광고(분위기 조성)
*구전효과(Word of Mouth) 잇슈화 단계 준비단계 *부동산영업을 통한 구전 효과 *마케팅 설문 유효수요 확보단계 Pre-Marketing단계 *삽지광고 *분양상담실 open *D.M, T.M 실수요자 확보 단계 Marketing단계 제 1단계 제 2단계 제 3단계

28 D M 발송 목 적 목 표 대 상 방 법 *가망고객에 대한 발견, 창출, 유지
목 적 *가망고객에 대한 발견, 창출, 유지 *사업내용에 대한 지속적인 서비스로 관심 촉발 및 유효수요 확보 *유효수요 DB발굴⇒타겟 마케팅 대상설정 목 표 *5차에 걸쳐 D.M발송 대 상 *마켓타겟 선정시 고려된 대상자 *유효수요자로 구성된 기존의 DB활용 *마케팅 설문 참여자 등 방 법 *차수별 발송을 통한 유효 D.B의 선별 구축 *D.M발송 및 D.B의 FEED BACK 및 추가발송 *D.M용 자료 – 삽지,전단

29 유효수요 데이터 베이스 확보 목 적 목 표 대 상 타겟 마케팅실시를 위한 DB확보 마케팅 효율성 제고(단시간-저비용)
목 적 타겟 마케팅실시를 위한 DB확보 마케팅 효율성 제고(단시간-저비용) 목표수요층 고빈도 접촉을 통한 실수요화 비공개 방식 상품 및 사업홍보 목 표 공급점포수 대비 10배수 이상 데이터베이스 확보 지역별, 연령별, 평형별, 구매수준별 데이터 분류관리⇒DM마케팅 전환 층별 예상 분양율 추정(가망업종 수시 체크) ⇒상황변화 대응 마케팅 방식의 유연성 확보(필요시 마케팅 채널 변경) 대 상 마켓타겟 선정시 고려된 대상자 유효수요자로 구성된 기존의 DB활용

30 4. 분양 목표 80% 20% 10% 구 분 합 계 백 분 율 비 고 사전+본분양 (1개월) 본 분양기간 D + 2개월
구 분 사전+본분양 (1개월) 본 분양기간 합 계 D + 2개월 D + 4개월 D + 6개월 D + 7개월 D + 8개월 백 분 율 20% 10% 80% 비 고 • 분양 시점 이전부터 당사 보유 고객 중 V.I.P를 대상으로 한 연계 판매망 가동(자체 Task Force 팀 가동) • 분양 1개월 이내 20%의 청약자 확보 • 분양 개시일로부터 8 개월 내 80%분양 완료

31 5. 분양 수수료 조건 비 고 조 건 종 목 5% 10% 상가수수료 오피스텔 비 고 조 건 종 목 10% 15% 상가수수료
비 고 조 건 종 목 광고비 시행사 부담 5% 10% 상가수수료 오피스텔 비 고 조 건 종 목 광고비 대행사 부담 10% 15% 상가수수료 오피스텔

32 제4항 분양일정

33 분양 일정 구 분 주요 일정 지원 관련 인력, 분양사무실 업무 비 고 ◆계약 ◆계획안 확정 ◆분양 1주 계약관련 업무 2주
구 분 1주 계약관련 업무 2주 계획협의 3주 4주 기본 운영 방안 확정 5주 6주 분 양 7주 8주~ 주요 일정 지원 관련 ◆계약 ◆계획안 확정 ◆분양 ◆ 사무실 확보 및 집기 전화 선로 공사 ◆ 분양 전략 수립 분양 가격 ◆ 납부 조건 확정 (프레 마케팅) (중도금,대출 등) ◆ 마케팅 진행 단계 광고 ◆ 분양 시작 사전 준비 사항 ● 정계약서, 신청서 ● 통장개설(계약금 통장) ● 기타 협력업체 협의 온라인 광고 ● 상가114 신청 인쇄, 옥외 광고 ● 전단 삽지 ● 대형 현수막 ● 깃발 현수막 총체적 광고, 홍보 ● 현장주변 대형 현수막 부착 ● 기획 기사 ● 이벤트, 프로모션 수정 보완 인력, 분양사무실 업무 판촉물 및 계약자 선물 협의 인력, 영업직원 현장 교육 메인 마케팅 분양일정표 ◆ 홍보 광고 집행 광고 홍보 기획 분양 인력 셋팅 광고 방향 및 시안 검토 비 고 분양시점까지 약 1개월 소요 상황에 따라 탄력 운영

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