서울시 주거환경개선정책 종합점검 및 보완발전방안

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1 서울시 주거환경개선정책 종합점검 및 보완발전방안
서울시 주거환경개선정책 자문위원회

2 시민고객 · 서울시 추진경위 ◆ 2008. 5. 13 자문위원회 운영방침
◆ 자문위원회 운영방침 ◆ 자문위원 위촉 및 실무추진단 운영 ◆ 자문위원회 운영계획, 개 연구과제 설정, 학술용역 발주 ◆ 개 과제 자문위원회 1차 자문 ◆ 개 과제 자문위원회 2차 자문 ◆ 개 과제 자문위원회 3차 자문 ◆ TFT별 워크샵 ◆ 개 과제 종합자문 ◆ 실무추진단 종합 워크샵 (1차) ◆ 실무추진단 종합 워크샵 (2차) ◆ 주거환경개선정책 종합점검 및 보완발전방안 자문 시민고객 · 서울시 <주거환경개선정책 자문단> 자 문 위 원 회 실 무 추 진 단 부동산 경제 분석팀 제도 개선 분석팀 성과 분석팀

3 보고순서 Ⅰ. 서울 주택정책의 목표 Ⅱ. 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 Ⅲ. 서울시 주거환경개선정책 보완발전방안
Ⅰ. 서울 주택정책의 목표 Ⅱ. 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 Ⅲ. 서울시 주거환경개선정책 보완발전방안 대책1. 주거환경정비사업으로 인한 서민주거불안 해소대책 대책2. 기 지정된 정비구역에 대한 관리(처분조정) 시스템 대책3. 주거유형을 다양화할 수 있는 새로운 정비사업 방식 대책4. 민간의존형 공익사업에 대한 공공의 역할 확대 추진 대책5. 주거지 변화관리에 대응할 수 있는 제도개편 보고순서

4 주거환경개선 서민주거안정 & 주거지 개량 균형발전 노후 불량 강남북 주거지 개량 균형 발전 노후불량 강남북
2 Ⅰ. 서울 주택정책의 목표 주거환경개선 서민주거안정 & <주거환경개선 사업> 노후불량 주거지 개량 강남북 균형발전 저렴 주택 공급 주거지 관리 지원 노후 불량 주거지 개량 강남북 균형 발전 재개발, 재건축 뉴타운

5 ABC분석 5大 이슈 Ⅱ. 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 성과분석팀 부동산경제분석팀 제도분석팀 이슈1 시급성 지속성 타당성
3 Ⅱ. 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 이슈1 1. 소형저가주택 감소 2. 전·월세가 상승 3. 주거부담능력 격차 4. 거주민(원주민)재정착률 저조 5. 1~2인ㆍ고령자가구 증가 성과분석팀 중요성 시급성 지속성 타당성 A1. 도시의 공간구조와 토지이용 변화분석 A2. 주택의 양적ㆍ질적 변화분석 A3. 정비사업별 도시기반시설 확보성과분석 A4. 정비사업별 규모ㆍ시기 등 적정성 분석 A5. 정비사업의 커뮤니티 영향 분석 이슈2 1. 뉴타운사업 추진전망 년 이주수요 집중 3. 지역별 수급 불균형 예측 부동산경제분석팀 ABC분석 5大 이슈 이슈3 B1. 주택가격 변동분석 B2. 정비사업 단계별 가격 변동 B3. 정비사업전후 거주민 소득계층변화 B4. 정비관련 규제, 주택금융 및 조세규제의 시장효과 B5. 주거유형 선호도 변화분석 B6. 주택수급 불균형 분석 1. 주택유형 선호 편중 2. 아파트 공급위주 정비사업 3. 구릉지 등 자연경관 훼손 이슈4 1. 공공/공익시설 확보 (부담) 2. 정비사업 자금조달 문제점 3. 정비사업 관리제도 미흡 4. 경기호황기 정비사업 집중 연구용역 (08.8~12) 자문보완 (4`회) 워 크 샵 (6회) 3개TFT토론 (67회) 제도분석팀 C1. 도시개발사업 관련제도 비교분석 C2. 주거환경정비사업 제도의 변천 C3. 주거환경정비사업 현황 및 문제점 C4. 민간건축사업 관련 비교분석 C5. 공공지원시스템 평가 이슈5 1. 양호한 주거지역 정비구역화 2. 정비예정구역의 역기능 3. 도시정비/개발 관련법제

6 ` 이슈1-1. 소형저가주택 감소 소형저가주택 멸실/공급 (’80~’05) 재개발사업 전·후 주택 변모 양상
4 이슈1-1. 소형저가주택 감소 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 소형저가주택 멸실/공급 (’80~’05) 재개발사업 전·후 주택 변모 양상 ` 멸실 : 재개발사업으로 65,998호 (137,532 세대) 공급 : 단독 다세대 주택 839,741호 신규 공급 저소득 서민용 주택 대폭 감소 (가구) 구 분 사업전 사업후 전용면적 60㎡ 이하 주택비율 63% 30% 매매가 5억원 미만 주택비율 86% 전세가 4천만원 83% 0% 25만 20만 15만 10만 5만 (년도) ‘90~‘94 ‘95~‘99 ‘00~ ‘05 ‘06~ ‘10 2006년 이후 멸실/ 공급 전망 구분 2006 2007 2008 2009 2010 계 멸실 13,525 24,973 18,098 31,061 48,689 136,346 공급 9,707 12,145 11,669 11,074 22,539 67,134 소형 저가주택 부족으로 전세가 폭등 등 서민주거 불안 초래 주거부담능력이 부족한 서민의 외곽 이주에 따른 사회적 비판 대두 ▶ 저렴주택 공급확대 필요 2005년까지 정비사업으로 멸실된 소형 저가주택의 이주 수요는 신규 공급되는 단독ㆍ다세대 주택이 감당 2006년부터는 신규ㆍ단독ㆍ다세대 주택 공급 급감으로 정비사업 철거 이주 수요를 감당 못함

7 <서대문구 가재울 3구역 전세가격 변동률>
5 이슈1-2. 전∙월세가 상승 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 서울시 다세대∙연립 전세가격 변동 추이 정비사업 추진단계별 전세가격 상승률 (전세가격지수) 서대문구 전세가격은 관리처분단계에서 가장 많이 상승 사업단계 ① 구역지정단계 (’06.8~’07.3) ② 사업시행단계 (’07.3~’07.9) ③ 관리처분단계 (’07.9~’08.4) 주택유형 다세대/ 연립 3.6% 5.2% 13.5% <서대문구 가재울 3구역 전세가격 변동률> ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B2.정비사업 단계별 가격실태 분석, p20 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B2.정비사업 단계별 가격실태 분석, p22~23 정비사업 주변지역 전세가격 변동 추이 (전세가격지수) ( ) <서대문구 가재울 3구역 전세가격 추이> 정비사업은 주변지역 전세가격 상승 견인 특히, 관리처분단계에서 전세가격 급등 - 이주수요 급증 → 주변지역 전세가격 상승 ▶ 서민주거불안 해소대책 필요 ① ② ③ ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 연도

8 이슈1-3. 주거부담능력 격차 정비사업 전 거주가구 주거실태 정비사업 후 거주가구 주거실태 평균 주택규모 평균 주택규모
6 이슈1-3. 주거부담능력 격차 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 정비사업 전 거주가구 주거실태 정비사업 후 거주가구 주거실태 평균 주택규모 80㎡(전용면적) 평균 주택규모 107㎡(전용면적) 평균 주택가격 3억 9천만원 평균 주택가격 5억 4천만원 거주가구 평균소득 207만원 거주가구 평균소득 653만원 자료: 서울시(2008), 재개발, 재건축 및 뉴타운사업 구역내 주거실태조사 정비사업 후 주택에 입주하기 위해 요구되는 요구소득수준 추정 - 주택가격: 휘경2,답십리12 등 재개발사업 평균분양가 - DTI 30%, 주택담보 대출이자율 6.98% 정비사업 후 주거부담능력 격차 심화 (평균) - 주택규모 1.3배 증대 - 주택가격 1.4배 상승 - 요구소득 3배이상 필요 ▶ 거주민(원주민) 교체 불가피 (단위: 만원) 주택 가격 자기자본 대출 월이자 월 요구소득 수준 (DTI 30%) 53,702 20,000 33,702 196.0 653.4 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B3정비사업 전후 거주민소득계층변화, p12

9 2. 성과 분석 이슈1-4. 거주민(원주민) 재정착률 저조 재정착률 분석 (길음4구역 사례) 재정착률 저해 요인
7 이슈1-4. 거주민(원주민) 재정착률 저조 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 재정착률 분석 (길음4구역 사례) 재정착률 저해 요인 (%) 80 76.5 75.4 주민 부담능력을 고려하지 않은 중대형 고가 아파트 위주의 주택 공급(조합원 선호) 정비사업기간 장기간 소요 - 이주지역을 생활근거지로 정착 서울시 특성상 연평균 20%의 가구 이주 70 60 50 40 37.0 35.1 2. 성과 분석 30 20 15.4% 10.9% 10 길음4구역 성북구 인접구 거주민(원주민) 재정착 실태 거주민(원주민) 재정착률 제고를 위한 정비사업 제도개선 필요 - 부담능력에 맞는 다양한 유형의 주택 공급 - 입주부담금 지원 등 합리적인 재정착률 산정기준 정립 필요 - 거주민(원주민)의 재정착의사 고려 - 세입자의 재정착대상 포함 여부 등 거주민(원주민) 재정착률이 매우 낮음 - 길음4구역내 : 10.9%~ 15.4% - 인접구 포함시 : 75.4%~76.5%

10 이슈1-5. 1~2인ㆍ고령자가구 증가 1,2인 가구 증가 1~2인ㆍ고령사회 고령자 가구 증가
8 이슈1-5. 1~2인ㆍ고령자가구 증가 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 1,2인 가구 증가 1~2인ㆍ고령사회 2000년 대비 2020년 1~2인 가구수 75% 증가 - 인구는 0.4% 증가 장년층 설문결과 : 소득수준에 관계없이 노후에 자녀와 따로 거주희망 80% → 고령자가구 대부분 1~2인가구 2020년 전가구의 46.2%가 1~2인가구 전망 (가구수(만호)) (연도) 자료: 통계청, 인구주택총조사 각년도 및 추계가구 자료: 국토해양부(2008), 2007년도 주거실태조사:노인가구, p77 고령자 가구 증가 2000년 대비 2020년 고령자가구수 3배 증가 ’18년 고령사회(14%), ’26년 초고령사회(20%) 진입 다변화되어 가는 가구구조를 수용하는 다양한 규모/유형의 주택공급 필요 저소득 고령자가구를 위한 저렴주택 공급 및 주거지원 필요 (연도) 자료: 통계청, 인구주택총조사 각년도 및 추계가구

11 이슈2-1. 뉴타운사업 추진전망 뉴타운사업 추진현황 사업시행인가 등 전망 뉴타운사업 추진절차 뉴타운 지구 지정
9 이슈2-1. 뉴타운사업 추진전망 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 뉴타운사업 추진현황 사업시행인가 등 전망 뉴타운 지구 지정 - 26개지구, 24,054,984㎡ 정비구역 지정면적 - 26개지구, 152개구역, 12,772,432㎡ ※ ’73~’08년(36년)간 지정한 재개발 구역면적 19,393천㎡의 66%수준 연평균 재개발구역 지정면적 538천㎡의 24배 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% '04년이전 '05년 '06년 '07년 '08년 '09년 '10년 '11년 '12년 '13년 '14년 '15년이후 사업시행 관리처분 뉴타운사업 추진절차 <연도별 사업시행인가 전망> 단위 : 면적비율(%) 계획 시행 완료 연도 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 비율 32.6 32.9 49.6 66.8 77.7 89.0 93.1 정비예정구역 사업시행인가 철거 및 공사 <연도별 관리처분인가 전망> 면적대비누적비율(%) 연도 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 비율 23.7 31.9 35.6 48.4 64.1 78.1 87.1 정비구역지정 관리처분인가 청산 및 등기

12 이슈2-2. 2010~11년 이주수요 집중 정비사업 이주수요 분석대상 정비사업 주택멸실 추정 가구수 관리처분시기 추정방법 :
Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 정비사업 이주수요 분석대상 정비사업 주택멸실 추정 가구수 구분 구역수 가구수 뉴타운 150 165,1359 재개발 67 41,391 재건축 30 27,187 계 247 233,937 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B6.주택수급 불균형 분석, p9 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B6.주택수급 불균형 분석, pp9~12 관리처분시기 추정방법 : 추정1 : 과거 평균소요기간 적용 추정2 : 뉴타운 자치구별 추정 적용 2010~11년 정비사업 관리처분인가 집중 2010년 멸실가구수 : 2008년 대비 약3배 ▶ 대규모 이주 수요 예상 구분 재개발 구역지정 ~관리처분 39 개월 산출기준 ’73~’08년간 평균소요기간 재건축 19 개월 ’04~’08년간 뉴타운 32 개월 ’03~’08년간 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B6.주택수급 불균형 분석, pp9

13 이슈2-3. 지역별 수급 불균형 (예측) ▶ 관리처분인가 및 뉴타운사업 분산 필요 2010년 권역별 주택 수급 규모(추정1)
11 이슈2-3. 지역별 수급 불균형 (예측) Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 2010년 권역별 주택 수급 규모(추정1) 2010년 권역별 주택 수급 규모(추정2) ② 뉴타운 자치구별 추정 적용 ① 과거 평균소요기간 적용 멸실량 공급량 부족량4 -10,084 49,249 39,166 < 동 북 권 > 부족량 - 378 멸실량 공급량 18,254 17,876 < 동 북 권 > 멸실량 공급량 부족량 -21,329 30,207 8,878 < 서 남 권 > 멸실량 공급량 부족량 - 9,487 16,049 6,562 < 서 남 권 > 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B6.주택수급 불균형 분석, pp20~22 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B6.주택수급 불균형 분석, pp20~22 연도별 권역별 주택수급 규모(가구수) 구분 2009년 2010년 동북권 10,914 15,360 39,165 49,249 서남권 7,320 6,389 8,878 30,207 전체 40,495 29,662 98,267 107,597 공급량 멸실량 2011년 32,302 16,724 26,566 5,490 116,971 40,572 9,178 17,130 17,876 18,254 5,032 8,587 6,562 16,049 27,685 39,916 56,347 57,544 20,524 19,925 7,947 15,969 62,535 53,039 추 정 1 2 2009년ㆍ2010년 공급 부족 , 2011년 이후 공급 초과 동북권, 서남권 지역별 주택수급 불균형 심각 ▶ 관리처분인가 및 뉴타운사업 분산 필요 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B6.주택수급 불균형 분석, pp20~22

14 아파트선택 이슈3-1. 주택유형 선호 편중 주택유형별 현황 아파트 획일화 문제 아파트 획일화 원인
12 이슈3-1. 주택유형 선호 편중 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 주택유형별 현황 아파트 획일화 문제 2000년 이후 아파트 비율 급증 ※ 정비사업으로 공급되는 주택 99% 아파트 거주계층의 양극화 - 아 파 트 : 중산층 , 비아파트 : 서민층 주택가격의 상승 요인 대량공급 수단 : 분양가상승 주변 주택가격견인 악순환 정비사업 보상비용 증가 자료: 통계청, 인구주택총조사 각년도 및 서울시 내부자료 아파트 규제 완화 압력 아파트 획일화 원인 투자기대 상승 수익극대 기대 투자가치 중심 환금성, 유동성 기대 <수요자> 수익성 중심 공급편의성, 분양수익 극대화 기대 아파트선택 수요자, 공급자, 공공 이해관계→ 아파트로 획일화 다양한 주거수요 대응 주거유형 부족 <공급자> <정부> 대량공급 수단 공급량 확대 기대 ※자료: 한국감정원 부동산연구원(2008),『주택수급 불균형 분석』, 주거환경개선정책 자문단 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B5.주거유형 선호도 분석, pp14~26

15 이슈3-2. 아파트 공급위주 정비사업 ▶ 주거유형 다양화 필요 주택공급기여도 주거수준 향상
13 이슈3-2. 아파트 공급위주 정비사업 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 주택공급기여도 1990년 이후 신규주택공급에서 정비사업이 차지하는 비중 점증 -’90~’08년간 서울시 임대주택 89천호 중 정비사업으로 47천호(52.6%) 공급 (호) 50만 30만 10만 80 85 (년) 90 95 00 05 주거수준 향상 정비사업이 주거의 질적 수준 향상에 기여 - 가구당 주거면적 ’85년 47.8㎡ → ’05년 61.9㎡ (재개발평균 ’85년 77.7㎡ → ’05년 83.1㎡) 주거의 양적 질적 수준 향상에 기여 획일적 스카이라인으로 도시경관 저해 다양한 주거욕구 충족 미흡 주거공간의 지속가능성 저해 ▶ 주거유형 다양화 필요 <가구당 주거면적 변화> 단위 : ㎡ 구 분 ’85 ’90 ’95 ’00 ’05 서울시 전체 47.8 48.4 53.9 58.2 61.9 재 개 발 77.7 84.0 86.1 78.7 83.1

16 이슈3-3. 구릉지 등 자연경관 훼손 구릉지 개발현황 서울시 구릉지내 정비구역 분포
14 이슈3-3. 구릉지 등 자연경관 훼손 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 구릉지 개발현황 서울시 구릉지내 정비구역 분포 정비구역 구릉지 표고 40~100m 표고 100~200m 985ha 1,257ha <재개발구역> <뉴타운> <구릉지내 정비구역 지정현황> ’84년 이후 지정된 재개발 구역 985ha 중 47.4%에 해당하는 467ha가 표고 40m이상의 구릉지임 저층∙저밀 1종 주거지역 대폭 감소 - 재개발(‘03이후) : 608,791㎡(92.2%) 감소 구릉지에서 규제완화를 통해 고층∙고밀 개발 평균 18층, 용적률 249% 원칙이나 기준 없이 용도지역변경 등으로 무분별한 개발 지역∙지형 여건을 고려하지 않은 고층∙고밀개발로 도시경관 훼손 교통·급수·재해 등 간접비용 증가

17 이슈4-1. 공공/공익시설 확보 (부담) 기반시설 확보 성과에 불구하고 설치비용 주민부담 전가 비판 초래
15 이슈4-1. 공공/공익시설 확보 (부담) Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 기반시설 확보 현황 전체 기반시설 확보 비율 정비사업으로 불량주거지역에 기반시설 확충 -기반시설확보비율 : 재개발 19.0%, 재건축 18.3% 뉴타운사업으로 기반시설 양적·질적수준 향상 -기반시설 확보비율 : 35.1% (1차 46.7% 2차 25.9%, 3차 30.4%) -간선도로 연계, 근린공원조성, 학교시설 확충 등 2003~2008년간 지정된 정비구역 (단위: %) 구 분 도 로 공원· 녹지 학 교 기 타 계 재 개 발 9.4 7.9 1.1 0.6 19.0 재 건 축 10.9 6.4 0.1 0.9 18.3 뉴 타 운 12.8 14.2 2.9 5.2 35.1 광역기반시설 확보비율 2003~2008년간 지정된 정비구역 기반시설 확보 성과에 불구하고 설치비용 주민부담 전가 비판 초래 합리적인 기반시설 비용 분담 기준 정립 필요 구 분 폭 20m이상 도로 근린공원 학 교 개 소 비율(%) 재 개 발 1 - 3 1.1 8 재 건 축 0.7 2 0.1 3차 뉴타운 145 10.2 33 7.2 13 2.1

18 이슈4-2. 정비사업 자금조달 문제점 정비사업 시행흐름도 자금조달체계의 문제점 조합 ㆍ정비사업관리업자 자금조달 능력 부족
16 이슈4-2. 정비사업 자금조달 문제점 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 정비사업 시행흐름도 자금조달체계의 문제점 <조합설립> <시행단계> <완료단계> 조합 ㆍ정비사업관리업자 자금조달 능력 부족 - 철거업체, 시공자로부터 음성적으로 조달 시공자가 사업추진 전반에 영향력행사 조합설립 추진위원회 조합 (시행자) 사업시행 인 가 관리처분 인 가 철거공사, 본공사 (시공자) 청산 (조합) (조합) 정비사업의 시행자 : 조합(법인) 정비사업전문관리업자 : 조합(추진위원회) 업무대행 및 지원 시공자 등 관련 업체 : 도급관계 금융기관 조합 직접융자 시공자 (지급보증) 융자 대여 조달방법 구 분 추진위 운영비 조합 설계비등 용역비 세입자 대책비, 조합원 이주비 공사비 조달 방법 정비 업체 차입 시공자 차입 또는 금융기관 차입(시공자 보증) 분양 대금 자금조달능력 부족으로 시공자의 영향력 큼 ▶ 조합의 자금조달능력 제고 필요

19 이슈4-3. 정비사업 관리제도 미흡 ▶ 제도적 개선방안 필요 정비사업전문관리업자 문제점 실태
17 이슈4-3. 정비사업 관리제도 미흡 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 정비사업전문관리업자 문제점 2003년 도정법으로 제도 도입 조합의 업무 대행 및 지원 (업체선정 지원 등) 업체 난립 : 전국 407개 (서울: 246) 자금부족으로 시공자의 대리인 역할 영세성 및 전문성 부족으로 실질적 사업관리업무 수행 불가 지분쪼개기 등 투기조장 개입 추진위 구성 사업 완료 정비사업전문관리업자 실태 자본금 부족 (5억원이상)   - 부동산개발업, 엔지니어링, 건축사사무소 등 유사업종과 겸업 가능 전문인력 부족 (5인이상)   - 법무법인 등과 업무협약 체결시 3인 부당한 업무처리에 대한 처벌 규정 미비 정비사업전문관리자의 자본금 및 전문성 부족으로 업무대행 부실 ▶ 제도적 개선방안 필요

20 이슈4-4. 경기호황기 정비사업 집중 전국 주택가격 순환주기 정비사업 사업물량 변화 추이 주택경기 하락기⇒침체기
18 이슈4-4. 경기호황기 정비사업 집중 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 전국 주택가격 순환주기 정비사업 사업물량 변화 추이 현재 주택가격은 4순환주기 하락기 강남 재건축 물량 급증 강북 뉴타운 물량 급증 상승기 상승기 정비사업 물량 감소 하락기 ’ ’ ’98 ’ ‘05 (연도) (연도) 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B1.주택가격변동 분석, pp1~3 자료: 부동산경제분석TFT(2008), B1.주택가격변동 분석, pp10 주택경기 하락기⇒침체기 정비사업은 경기변동과 연동 ※ 상승기: 집중, 하락기: 감소 ▶ 경기에 연동되지 않고 주거환경개선이 일정 지속 될 수 있도록 공공의 역할 필요 주택가격순환주기상 하락기, 실제 주택경기는 침체기 ※ 미분양물량 급증(2007년 대비 5배) (단위:호) 구분 소계 60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡초과 2005년 574 - 300 274 2006년 529 79 348 102 2007년 454 33 421 월 1,981 39 385 1,557 자료: 서울시 내부자료

21 ` 이슈5-1. 양호한 주거지 정비구역화 양호한 주거지 서울시 노후도 변화 추이 양호한 주거지 정비구역화 원인
19 이슈5-1. 양호한 주거지 정비구역화 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 양호한 주거지 서울시 노후도 변화 추이 구획정리사업ㆍ택지개발사업 완료지 등 저층주거지 로써 정비예정구역, 뉴타운지구를 제외한 양호한주거지 → 80㎢ (서울시 주거지역 305 ㎢ 의 26%) <노후도 변화 추이> 25 50 100 면적 (㎢) 2005 2010 2008 2015 년도 2010년까지 예상 노후 주택지 2010~2015년 노후도 충족지역 급증 양호한 주거지 정비구역화 원인 ` 재개발사업요건 완화 도심 외곽 기성시가지 신규 주거지조성 불량주거지 정비 정비대상지 양호한 주거지 구분 최초 현행 노후도 2/3이상 60%이상 호수밀도 80호/ha이상 60호/ha이상 과소필지 50%이상 접도율 30%이하 ※최초 : 호수밀도 + 2개 → 현행 : 2개만 충족 뉴타운 사업 특례 :주택재개발은 20%까지 완화 2003년도 단독주택재건축 도입 - 노후도 2/3이상 재건축사업 추진(다가구 밀집지역 1/2) 2010년 이후 양호한 단독주택지 대규모 감소 ▶ 양호한 주거지의 보전 관리방안 강구 필요

22 ` 이슈5-2. 정비예정구역의 역기능 정비 예정구역의 정의 정비예정구역 선지정의 문제점 정비예정구역 → 부동산 가격 상승 초래
20 이슈5-2. 정비예정구역의 역기능 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 정비 예정구역의 정의 정비예정구역 선지정의 문제점 정비예정구역 - 광역기반시설계획이 수반되지 않은 기본계획으로 정비예정구역 설정 법정 구역지정요건에 미달되는 지역을 先지정 → 부동산 가격 상승 초래 → 정비사업 추진동력 상실 광역계획 없이 점적인 개별 사업구역 지정 정비예정구역 정비구역 및 계획결정 사업시행 <서울시 정비예정구역 현황> 뉴타운지구 : 재정비촉진지구지정 - 뉴타운지구 지정은 정비예정구역 설정과 같은 개념 구분 구역수 면적(ha) 주택재개발 299 1,187 주택재건축 319 1,131 뉴타운 316 (26개지구) 2,406 촉진지구지정 촉진구역 및 계획결정 사업시행 ` 국토개발의 원칙 정비예정구역의 역기능으로 지정의 실익 없이 부작용 초래 ▶ 광역적인 도시관리계획으로 전환 필요 後 개발 先 계획 예정구역을 선지정함으로써 역기능 초래 後계획 先지정 後後개발

23 이슈5-3. 도시정비ㆍ개발 관련 법제 관련법제의 변천 법제 변천의 영향 현행법제 문제점 도시개발법 도시개발법
21 이슈5-3. 도시정비ㆍ개발 관련 법제 Ⅱ. 서울 주거환경정비사업 연구분석 및 이슈 관련법제의 변천 현행법제 문제점 도시계획법 도시개발법 < > 도시개발법 - 대지조성을 위한 법으로 기성시가지 적용 곤란 - 건축물 계획을 수반하지 못하는 규정 도시 및 주거환경정비법 - 전면철거방식의 사업수법 지속 - 양호한 주거지를 전면철거 방식으로 잠식하는 단독주택재건축 도입 - 상업지역과 도심권 개발위주의 도시환경정비사업은 역세권 등 고밀개발 필요지역 대응곤란 도시재정비촉진을위한 특별법 - 사업수단 없는 절차법 (사업수단: 도정법, 도개법) - 구역지정요건 완화(20%) 등 특례조항으로 정비구역의 거대화 초래 토지구획정리사업법 주거환경개선을 위한 임시 조치법 도시 재개발법 도시 및 주거환경 정비법 < > 주택 건설 촉진법 도시 재정비 촉진을 위한 특별법 < > 뉴타운 사업의 제도화 법제 변천의 영향 구릉지 위주의 기반시설 불량지역 평지 등 기반시설 양호지역 정비법 상호간 유사하여 적용 혼선 주거지 여건 변화에 대응 미흡 ▶ 변화에 대응가능한 법체계 개편 필요 노후 불량지의 정비 양호한 주거지 잠식 (재산 증식 수단)

24 Ⅲ. 서울시 주거환경개선정책 보완발전방안 이슈1 대책1 서민주거불안 해소방안 추진 이슈2 대책2 정비구역 관리시스템 구축
22 Ⅲ. 서울시 주거환경개선정책 보완발전방안 이슈1 대책1 서민주거불안 해소방안 추진 1. 저렴주택 공급확대방안 2. 주거부담능력 지원방안 1. 소형저가주택 감소 2. 전·월세가 상승 3. 주거부담능력 격차 4. 거주민(원주민) 재정착률 저조 5. 1~2인,고령자가구 증가 이슈2 대책2 정비구역 관리시스템 구축 1. 뉴타운사업 추진전망 년 이주수요 집중 3. 지역별 수급 불균형 이슈3 대책3 주거유형 다양화방안 추진 1. 주택유형 선호 편중 2. 아파트 공급위주 정비사업 3. 구릉지 등 자연경관 훼손 이슈4 대책4 정비사업 공공역할 확대 추진 1. 정비사업 시행방식 개선 2. 공공의 역할 및 지원 확대 3. 정비사업 추진자금 융자 확대 4. 정비사업 전문관리제도 개선 1. 공공/공익시설 확보 (부담) 2. 정비사업 자금조달 문제점 3. 정비사업 관리제도미흡 4. 경기호황기 정비사업 집중 이슈5 대책5 주거지 변화관리 대응 제도개편 추진 1. 정비구역지정요건 조정 2. 양호한 주거지 보전관리제도 확립 3. 주거지종합관리계획수립 4. 도시정비ㆍ개발 관련법제 통합개편 1. 양호한 주거지역 정비구역화 2. 정비예정구역의 역기능 3. 도시정비/개발 관련법제

25 1-1. 저렴주택 공급확대 방안 기존 임대주택공급 & 다양한 소형 저렴주택 공급 확대 소형 저렴주택 주거모델 원룸형 주택
23 1-1. 저렴주택 공급확대 방안 대책1. 주거환경정비사업으로 인한『서민주거 불안』해소대책 기존 임대주택공급 & 다양한 소형 저렴주택 공급 확대 10 ㎡ 미만 10 ㎡ 20 ㎡ 40 ㎡ 60 ㎡ 85 ㎡ 주택규모 고시원 다중주택 영구임대 국민임대 현행 제도 다가구/다세대 매입 임대 재개발임대 Shift 기숙사형/원룸형 (6-23㎡) 역세권 중고밀 주택 추가 제도 도시형 생활주택 (단지형 다세대 : 33-85㎡) 부분 임대형/가변형 아파트 소규모 블럭형 (33㎡이상) 1인가구 최저주거면적(12㎡) 2인가구 최저주거면적(20㎡) 소형 저렴주택 주거모델 원룸형 주택 (2009년 모델개발) 부분임대형 아파트 (2009년 확대시행) 도시형 생활 주택 (2009년 시범시행) 소규모 블럭형 주택 (2009년 시범시행) 대상지역:정비사업 구역내 저층(5층)밀집 대상지역: 역세권, 대학가, 학원가 등 대상지역: 정비사업 구역내 대학가 주변 대상지역: 정비사업 구역외 저층(5층)밀집

26 1-2. 주거부담능력 지원방안 저소득가구 주거지원 제도 가구 소득 최저생계비 120% 이하 가구 최저생계비 150%이하 가구
24 1-2. 주거부담능력 지원방안 대책1. 주거환경정비사업으로 인한『서민주거 불안』해소대책 저소득가구 주거지원 제도 가구 소득 최저생계비 100% 이하 가구 최저생계비 120% 이하 가구 최저생계비 150%이하 가구 최저생계비 200%이하 가구 부양가족 없는 자 %이하 중 소년소녀가정, 장애인 포함세대, 65세이상 고령세대등 (4인가구126만원) %이하 중 저소득 유공자, 한부모가족, 재해 철거세입자 %이하 중 6개월이상 무주택 세대주 전세보증금 7천만원 이하 조건 제도 수급자 현금급여 임대료 보조 임대보증금 융자 전세금 융자 주거급여비 22만원 월 만원 보조 만원(연리2%) 최대 4,900만원(연리2%) 지원 내용 재원 국·시비예산 사회복지기금 사회복지기금 정부국민주택기금 ’08년 ’09년 11만 가구 12만 1,700 4,000 210 320 16,000 35,000 수혜 확대 주택 바우처 도입 국토부, 2009년 저소득가구 월임대료 보조를 위한 「주택바우처」프로그램 개발 서울시, 2010년 주택바우처 도입시 임대료 보조제도 통합확대 시행 (120% 이하 →200% 이하) 필요

27 + - 멸실량 추정 - 대책2. 기 지정된 정비구역에 대한 관리(처분조정)시스템 구축 기본구상: 생활권별 수급 정보 프로그램
25 대책2. 기 지정된 정비구역에 대한 관리(처분조정)시스템 구축 기본구상: 생활권별 수급 정보 프로그램 5개 대생활권, 반기/년 단위 신규 공급량 추정 + 수급균형 판단 정보 건축허가, 주택사업승인 연계 사용승인(준공)량 추정 (e-AIS, HIS, 통합분석시스템) 서울시 연평균 이주가구 20% 원주민 인접구 이주 60-70% 주택경기, 수도권, 지역여건, 계절 등 멸실량 추정 - 정비사업(관리처분) 멸실가구수 정비사업외 주택 멸실 가구수 보정 요인 가감 관리(처분조정)시스템 체계도 수급균형 보류 No 생활권별 수급 조정 시스템 서울시 허가 Yes 자치구 수급균형정보 제공 조합 관리처분인가 신청 생활권 수급정보 요청 제안: e-AIS 연계 프로그램 개발, 생활권별 주택수급정보 제공 필요

28 대책3. 주거유형을 다양화 할 수 있는 새로운 정비사업방식
26 대책3. 주거유형을 다양화 할 수 있는 새로운 정비사업방식 정비사업 방식 정비수단 다양화 및 지역순응형 주택 공급 다양한 계층의 주거욕구 충족 (세대수) 20 200 건축허가 준사업승인제 (도시형 생활주택) 소규모 블럭형 정비 정비사업 주택법 개정중 도정법 시행령 개정 (조례 개정 추진) 시범사업 완료후 지속 확대 시행 필요 도시형 생활주택 소규모블럭형 한옥지역 보전 결 합 개 발 경 관 설 계 기존 가로 유지ㆍ활용 블럭단위로 주거지 정비 모델사업 : 수유동 518일대 구릉지 +역세권결합 - 구릉지 : 저밀 - 역세권 : 고밀 모델사업 : 이문 ㆍ휘경 뉴타운 20~150세대규모 다세대 주택 단지형 조성 주차장 등 부대시설 확보용이 정비구역외 - 보전지원, 멸실제어, 신규조성 정비구역내 - 한옥보전, APT건립 모델사업 : 체부동 일대 구릉지 및 경관관리 필요지역 특별경관설계자가 정비계획수립 모델사업 : 이화재개발구역

29 ※ 주택재개발사업 : 상계5-2,신림1,신림2-1(주공)
27 4-1. 정비사업 시행방식 개선 대책4. 민간의존형 공익사업에 대한 공공의 역할확대방안 시행실태 대부분의 정비사업은 조합 또는 토지등소유자에 의한 민간방식으로 시행  정비사업 시행 주체(‘73~’08) 구  분 주택재개발사업 주택재건축사업 도시환경정비사업 공공시행 3 - 5 민간시행 448 53 468   ※ 주택재개발사업 : 상계5-2,신림1,신림2-1(주공)       도시환경정비사업 : 적선2구역(SH), 양동4-1,5(토공), 내수1,을지로2가(주공)  개선방안 공공사업 시행시 인센티브 제공으로 공공참여 확대 - 용도지역 변경, 건축물 층수 완화, 구역지정 요건 완화, 용적률 완화   - 기반시설 설치비용 지원 확대 등  공공이 사업 시행하는 지역을 향후 지구(구역) 지정시 우선 고려 시범사업지구를 지정하여 공공이 사업 시행하고 점차적으로 확대

30 4-2. 공공의 역할 및 지원 확대 합리적 비용 분담 기준 정립 국지 폭 20m 미만 도로, 소공원, 녹지 등 광역
28 4-2. 공공의 역할 및 지원 확대 대책4. 민간의존형 공익사업에 대한 공공의 역할확대방안 합리적 비용 분담 기준 정립 기반시설 비용 부담주체 구분 - 사업지구 내 국지 기반시설은 수익자부담 원칙에 따라 조합이 부담 - 광역기반시설은 공공에서 부담 ( 단, 인센티브 부여시 민간 부담) 국지 광역 폭 20m 미만 도로, 소공원, 녹지 등 폭 20m 이상 도로, 근린공원, 공공공지 등 정비계획 구청장 직접 수립 본격화 < 현행 > < 부터 주민제안 폐지> 정비계획 수립 및 구역 지정 계획수립 및 구역지정 입안 계획 결정 및 구역지정 정비계획수립 및 구역지정입안 계획 결정 및 구역지정 <주민 제안> <구청장> <시장> <구청장> <시장> ’09년도 17개구역 20억원 정비계획수립비 지원 (’08년 14개 구역 18억원) 추진위 역할 축소에 따라 추진위원회 설립인가 시기 조정 : 구역지정 이전 → 구역지정 이후

31 시공자 차입 또는 금융기관 차입(시공자 보증)
29 4-3. 정비사업 추진자금 융자 확대 대책4. 민간의존형 공익사업에 대한 공공의 역할확대방안 정비사업 추진자금 (단위 : 억원) 구분 추진위 운영비 조합 설계비등 용역비 세입자 대책비, 조합원 이주비 공사비 소요 금액 5 17 20 370 1,400 조달 방법 정비업체 차입 시공자 차입 또는 금융기관 차입(시공자 보증) 분양대금 ※ 700세대기준 현행 제도 공공지원은 추진위원회 운영비 융자만 가능 ▶ 조합 운영비까지 융자 확대 (입법예고 중) 융자 확대 방안 추진위 운영비, 조합 운영비, 설계비등 용역비, 세입자 대책비, 조합원 이주비까지 50% 융자 확대 추진 소요예산 : 연 4,500억원 (이율 : 6% 내외) - 3년이후에는 융자금 회수 (초기 3년간만 예산 소요) - 도정기금 및 재정비 촉진 특별회계 활용 : 1조 5,800억원 제안 : 도정법 및 조례 개정 필요

32 4-4. 정비사업 전문관리제도 개선 <현행> <개선 > 업무수행 능력 강화 조합 업무 대행 및 지원
30 4-4. 정비사업 전문관리제도 개선 대책4. 민간의존형 공익사업에 대한 공공의 역할확대방안 <현행> <개선 > 업 무 조합 업무 대행 및 지원 - 동의서 징구, 각종 인가 신청 - 관련업체 선정 업무지원 - 사업시행 ㆍ관리처분계획서 작성 등 업무수행 능력 강화 등 록 기 준 자본금 : 5억원이상 (법인) 전문인력 : 5인이상 - 법무법인 등 협약 체결시 3인 시설기준 : 미비 자본금 : 10억원이상 (법인) 전문인력 : 5인이상 상근 - 업무협약 체결 제한 사무실 확보 기준 마련 관 리 감 독 등록 취소 - 등록기준 3개월 이상 미충족시 등록 제한 - 도정법 위반 형사 처벌시 : 2년 등록 취소 (추가) - 추진위(조합)와 계약없이 업무 수행시 - 일정기간 실적 없는 업체 등록 제한 : 2년 → 5년 공 공 참 여 주택공사, 한국 감정원 인정 SH공사 등 추가 공공기관 참여 확대 제안 : 도정법 및 조례 개정 필요(장기적으로 건설사업관리(CM) 수준으로 업무능력 제고)

33 5-1. 정비구역지정요건 조정 재건축 사업 재개발 사업 재건축 조정안 재개발 조정안 제안 : 도정법 및 조례 개정 필요 노후도
31 5-1. 정비구역지정요건 조정 대책5. 주거지 변화관리에 대응할 수 있는 제도개편 추진 재건축 사업 재개발 사업 노후도 접도율 과소필지 호수밀도 노후도 60% 이상 60호/ha이상 50%이상 30%이하 2/3이상 다세대다가구 밀집지역 ½ 이상 (뉴타운은 20% 까지 완화가능) 2개요건 충족 재건축 조정안 재개발 조정안 노후도 산정 방법 합리적 조정 - 면적 대비 평균 노후도 기준 - 동별 산정 → 면적기준 (주택도 1동, 아파트도 1동) 다세대지역 완화규정 삭제 노후도 기준 : 재건축과 통일 - 60% → 2/3로 조정 - 노후도 산정 방법은 재건축과 동일 (면적 개념) 호수밀도, 과소필지 기준 삭제 (달동네 재개발시대 기준) 접도율 → 도로 총길이 중 폭 6m 미만 도로 비율 제안 : 도정법 및 조례 개정 필요

34 5-2. 양호한 주거지 보전관리제도 확립 보전 관리 방식 주민 참여 지원제도 활성화 보전 관리 지역 자율 정비 지역
32 5-2. 양호한 주거지 보전관리제도 확립 대책5. 주거지 변화관리에 대응할 수 있는 제도개편 추진 보전 관리 방식 보전 관리 지역 자율 정비 지역 부분 정비 지역 한옥 밀집 지역 역사적 시설물 주변지역 기반시설 양호하여 개별주택 개량 가능지역 기반시설 보완 필요 지역 지 역 공 지 원 한옥보수비 융자지원 (한옥 지원조례) 문화지구 지정 관리 (융자ㆍ세금 감면) 기반시설 설치 지원 커뮤니티시설 등 공익시설 확보 지원 주택개량 자금 보조 / 융자 도시형 생활주택 등 소규모 블럭형 정비수법 보급 확대 주민 참여 지원제도 활성화 경관협정(경관법) 주민 협정(건축기본법) 마을만들기(문광부 지원) 사 업 내 용 건축물의 의장, 색체, 옥외 광고물 등 개량 관리 건축물 및 외부공간 관리 건축물의 디자인에 관한 사항 마을단위 환경 개선 공 지 원 경관조례(시행규칙) - 사업비 보조 또는 융자 건축기본조례 / 건축기본계획 - 주민자치기구의 설립과 운영 지원방안 제시 - 사업비 보조 또는 융자 문광부 자체사업 - 마을만들기 사업비 지원

35 5-3. 주거지종합관리계획 수립 기 본 방 향 주거지종합관리계획 내용 도시 관리계획과 도시정비사업 분리 운용 정비예정구역 설정
33 5-3. 주거지종합관리계획 수립 대책5. 주거지 변화관리에 대응할 수 있는 제도개편 추진 기 본 방 향 도시 관리계획과 도시정비사업 분리 운용 <현행> <과도기> <개선 > 도시 ㆍ주거환경정비기본계획 도시 관리 계획 정비기본계획 광역계획보완 (현행유지) 정비예정구역 설정 주거지종합관리계획 기본계획 흡수 예정구역 폐지 정비계획 수립/ 구역지정 정비계획 수립/ 구역지정 도시 정비 사업 사업시행 사업시행 주거지종합관리계획 내용 주거지종합관리계획 수립 예시 기반시설 계획과 정비사업 및 주거지 관리계획 통합 - 재개발, 재건축, 뉴타운사업계획 - 역세권 시프트 및 압축개발계획 - 소형 저렴주택 공급계획 - 한강연접부 경관관리계획 - 주거지 관리 및 주거유형 다양화계획 등 제안: 법개정 및 주거지종합관리계획 수립 추진 필요

36 + = = + 5-4. 도시정비ㆍ개발 관련법제 통합 개편 기본방향 : 도시 정비 여건 변화에 대응 가능한 법체계 구축 현 행
34 5-4. 도시정비ㆍ개발 관련법제 통합 개편 대책5. 주거지 변화관리에 대응할 수 있는 제도개편 추진 기본방향 : 도시 정비 여건 변화에 대응 가능한 법체계 구축 도정법 도개법 도촉법 주거환경개선 사업 주택재개발 사업 주택 재건축 사업 대지조성 사업 - 환지방식, 수용방식 - 사업시행 절차 사업방식 : 도정법 + 도개법 광역계획 수립 주거지형, 중심지형 특례규정 현 행 도시환경 정비사업 정비사업의 효율적 추진과 양호한 주거지 보전관리 상업지역, 역세권등 중ㆍ 고밀 복합개발 필요지역 재생 개 편 방 법 + = 도정법 (주거환경 정비사업) 도촉법 (주거지형 뉴타운) 주거지 관리 주거환경 정비법 (추가) + 도정법 (도시환경 정비사업) 도촉법 (중심지형 뉴타운) 도개법 도시 재생법 = 제안 : 의견수렴, 법령 개정 필요

37 감사합니다.