부동산 분양 사업계획서.

Presentation on theme: "부동산 분양 사업계획서."— Presentation transcript:

1 부동산 분양 사업계획서

2 사 업 개 요 사업 추진계획 분양시장 동향 홍보 및 분양전략 사업 수지분석 사업 수익률 분석 차입금 상환계획 사 업 결 론
건축개요 사업장 위치 사업지 특성 사업 진행계획 건축규모 층별 건축규모 건축물 분양면적 주변 아파트 가격 주변 신규분양 현황 홍보 및 분양전략 사업 수지분석 사업 수익률 분석 홍보 및 영업전략 건축물 분양계획 분양 매출게획 분양 선수금 수입계획 지출계획 차입금 상환계획 사 업 결 론

3 사업개요 건 축 개 요 사업장 위치 사업지 특성

4 건축개요 개 요 건 축 계 획 내 용 사업 개발자 인비산업개발 주식회사 사 업 목 적 장전동 주상복합아파트 신축건설공사
개 요 건 축 계 획 내 용 사업 개발자 인비산업개발 주식회사 사 업 목 적 장전동 주상복합아파트 신축건설공사 소 재 지 부산시 금정구 장전동 외 1필지 용 도 공동주택 및 근린 생활시설 대 지 면 적 2,537.50m² (770평) 건물 연면적 19, m² (5,865평) 용 도 지 역 준주거지역 주 구 조 철근 콘크리트조 규 모 지하 3층, 지상 15층 건폐율/용적율 건폐율 59.5%/용적율 % 법상조경/공개공지 15% / 20% 도 로 8.0M/8.0M/15.0M 도로 주 차 규 모 자주식 160대(법상 152대/설계상 160대)

5 사업장 위치 부산시 금정구 장전동 사업지

6 사업지 특성 사업추진 배경 시대적 배경 지역적 배경 주 상 복 합 아 파 트 쾌적한 주거공간을 중요시
하는 시대(주거지역의 up- grade 화) 상가 및 주거지역의 복합으로 생활의 편리성 추구 생활가치 창조의 시대 주 상 복 합 아 파 트 지역적 배경 오래된 저층건물의 밀집과 현대식 주상복합건물의 부족 재래시장 중심의 단독 주택 밀집 지역 학교,상가,재래시장 등 기반 시설 밀집, 생활의 편리성 역세권 밀접 및 부산 동북부 지역의 교통 요충지

7 사업지 특성 사업지 환경분석 입 지 생 활 교 통 교 육 부산대학교를 중심으로 하루 10만여명의 유동인구 보유
입 지 부산대학교를 중심으로 하루 10만여명의 유동인구 보유 타지역간 연계성 탁월 인근에 온천 재래시장 및 마트, 백화점 등 위치 새마을 금고, 은행, 우체국 등 금융기관등 기반 시설 인접 생 활 지하철 1호선 부산대역 과 온천장역의 중간 지점 경부 및 도시고속도로, 산업도로가 지나가는 교통 접속지점 부산 동북부 지역의 교통 요충지 교 통 인근 동현, 부곡 초등학교, 내성,부곡 여중고,부산대학교 위치 48개의 초.중.고.대학교가 있으며 전체적인 교육환경 우수 교 육

8 사업 추진계획 사업 진행계획 건 축 규 모 층별 건축규모 건축물 분양면적

9 사업 진행계획 항목/추진일정 2000년 건축허가 완료 공사착공,터파기 골조 공사(지하2층) 터파기 골조공사 완료
분양 개시(2000년 1월) 건축 및 내부공사 완료(8개월) 준공예정(2000년 10월) Note : 공사일정 변경오차 약 2개월 예상

10 건축규모 대 지 위 치 부산시 금정구 장전동 123-123외 1필지 면 적 대 지 면 적 767.60㎡ 2,537.50㎡
면 적 대 지 면 적 767.60㎡ 2,537.50㎡ 지 역 지 구 준주거지역 연 면 적 지하층:6, / 지상층:13,467.28 19,388㎡ 건 폐 율 1, x 2, x 100 59.5% 용 적 율 13, x 2, x 100 543.25% 도 로 8.0M / 8.0M / 15.0M 도로 규 모 지하3층/지상15층 구 조 철근콘크리트조 주 차 대 수 160 대 법 상 조 경 대지면적의 15% 공 개 공 지 대지면적의 20% 정 화 조

11 층별 건축면적 층 수 변경전 용도 변경후 용도 산 식 면 적 지 하 층 3층 설비/ 전기/ 발전기/ 계단실
층 수 변경전 용도 변경후 용도 산 식 면 적 지 하 층 3층 설비/ 전기/ 발전기/ 계단실 주차장 / 전기실 / 설비실 / 발전기실 층별면적구적표 1,029.39 2층 주차장/ 계단실/ 관리실/ 펜룸 주차장 2,254.20 1층 1종근.생 / 계단실 / 감시제어반실 / 펜룸 / 주차장 2,323.25 소 계 5,606.84 상 1,2종 근린생활시설 / M.D.F실 1,2종 근린생활시설 1,394.97 1,501.29 3층~9층 공동주택(아파트) 905.26 10층 893.40 11층~12층 831.53 13층 768.23 14층 732.65 15층 490.54 13,780.96 합 계 19,387.80

12 건축물 분양면적 시설내용 세대수 전용면적 분양면적 부대시설 공유면적 주차장 총 분양 면적 아파트 123 9,550.75
(단위:m²) 시설내용 세대수 전용면적 분양면적 부대시설 공유면적 주차장 총 분양 면적 아파트 123 9,550.75 11,104.10 184.48 4,276.75 15,380.86 근린생활시설1층 4 1,223.3 1,422.27 23.62 547.78 1,970.06 근린생활시설2층 1 1,264.8 1,470.51 24.43 566.36 2,036.87 합 계 128 12,038.86 13,996.89 232.54 5,390.91 19,387.80

13 분양시장 동향 주변 아파트 가격 주변 신규분양 현황

14 주변 아파트 가격 A아파트 B아파트 아 파 트 명 공급(㎡) 매 매 가 99 23,150 132 32,000 185
(단위: 만원) 아 파 트 명 공급(㎡) 매 매 가 A아파트 99 23,150 132 32,000 185 41,860 B아파트 86 17,080 112 27,700 182 51,520

15 주변 신규분양 현황 아 파 트 명 구 분 위 치 규모(㎡) 세대수 분 양 월 A아파트 아파트 금정구 부곡동 99~185
위 치 규모(㎡) 세대수 분 양 월 A아파트 아파트 금정구 부곡동 99~185 B아파트 금정구 청룡동 86~182 310 2000년 0월 B아파트2차 380 C아파트 주상복합 금정구 구서동 119~148 100 오피스텔 40 D주상복합 530

16 홍보 및 분양전략 홍보 및 영업전략 건축물 분양계획

17 기계약자 네트워크 마케팅, 고객 DB를 활용한 계약밀도 증대
홍보 및 영업전략 현장 분양사무소 구축을 통한 실수요자 공략 구전효과의 극대화 및 고객자료 DB화 기계약자 네트워크 마케팅, 고객 DB를 활용한 계약밀도 증대 홍 보 전 략 홍보매체 및 방안 부곡동 근처 재래시장 및 부산대등 유동인구가 많은 지역을 중심으로 홍보 고급 주상복합 개념의 상품 재구성을 통한 중.장년층 공략 분양테마의 구전 이슈화 현장 사무소 설치 분양사무소내 홍보 팜플렛 및 다양한 분양자료 배치 무료 커피자판기 설치 현수막,전단배포 및 가두 홍보 신문잡지, 판촉물, 팜플렛, 무가지 등 홍보력 활용

18 건축물 분양계획 아파트 분양면적 용도 형태 세대수 분양면적(㎡/평) 비 고 아파트 A 26 151.99 45.97 B 41
136.77 41.37 B-1 4 107.35 32.47 B-2 2 81.31 24.59 B-3 1 60.10 18.18 B-4 59.71 18.06 B-5 109.36 33.08 C 40 109.75 33.19 C-1 90.65 27.42 C-2 49.85 15.08 C-3 104.91 31.73 합계 3,358.98 아파트 3.3㎡당 단가는 6,800,000원으로하여 세대당 분양금액을 계획 실평수 최적화를 통한 실질 분양 면적의 극대화로 타 업체와 차별화

19 건축물 분양계획 근린생활시설 분양면적 용 도 세 대 분 양 면 적 (㎡/평) 비 고 근린생활시설 1층 근생1 699.24
용 도 세 대 분 양 면 적 (㎡/평) 비 고 근린생활시설 1층 근생1 699.24 211.52 1층 근생2 743.74 224.98 1층 근생3 240.66 72.80 1층 근생4 286.41 86.64 2층 근생1 2,036.87 616.15 합 계 1,257.09 근린생활시설 3.3㎡당 단가는 1층 근생1 17,000천원, 근생214,000천원, 근생3 12,000천원, 근생 4 10,000천원 2층 근생1 8,000천원으로 분양금액 계획

20 사업 수지분석 분양 매출계획 분양 선수금 수입계획 지 출 계 획

21 분양 매출계획 용 도 세 대 평방미터당 금액 (㎡/평) 총 분양금액 근린생활시설 1층 근생1 17,000 211.52
(단위: 천원) 용 도 세 대 평방미터당 금액 (㎡/평) 총 분양금액 근린생활시설 1층 근생1 17,000 211.52 3,595,840 1층 근생2 14,000 224.98 3,149,720 1층 근생3 12,000 72.80 873,600 1층 근생4 10,000 86.64 866,400 2층 근생1 8,000 661.15 4,929,200 공동주택 전체123세대 6,800 3,358.98 22,841,064 부가가치세 상가분양금7% 939,033.20 합 계 37,194,857.20

22 분양 선수금 수입계획 수입년도 선수금 수입률 아파트 분양 근린생활분양 2000년 55% 12,562,585.20
(단위: 천원) 수입년도 선수금 수입률 아파트 분양 근린생활분양 2000년 55% 12,562,585.20 7,378,118.00 계약금 2월 10% 2,284,106.40 1,341,476.00 1차중도금 5월 15% 3,426,159.60 2,012,214.00 2차중도금 8월 3차중도금 12월 45% 10,278,478.80 6,036,642.00 4차중도금 3월 잔 금 9월 30% 6,852,319.20 4,024,428.00 합 계 100% 22,841,064.00 13,414,760.00

23 지출계획 항 목 산 출 근거 금 액 비율(%) (단위: 천원) 용지대 부지매입비 767.59(2개필지) 6,050,000.00
항 목 산 출 근거 금 액 비율(%) 용지대 부지매입비 767.59(2개필지) 6,050,000.00 17.07 취득제세외 부지매입비X5.8% 12,250.00 공사비 공 사 비 총분양면적X3,000 17,594,340 48.53 용역비등 설 계 비 총분양면적 X40 234,591.20 2.55 감 리 비 총분양면적X20 117,295.60 미술장식품 1식 87,971.70 철 거 비 150,000.00 하수처리분담금 76,000.00 교통시설분담금 83,000.00 인입공사비 175,943.40 분양경비 M/H건립운영외 금융비용,중도금 무이자,신탁 4,679,029.42 보존등기비 555,981.14 부가가치세 상가분양금 7% 939,033.20 입주관리비외 6,150.00 예비비 300,000.00 합 계 31,189,585.66 86.03

24 사업 수익률 분석

25 사업 수익률 분석 (단위: 천원) 산 출 근 거 금 액 면 적 비 율 총 수 입(a) 공동주택+근린생활
산 출 근 거 금 액 면 적 비 율 총 수 입(a) 공동주택+근린생활 36,255,824.00 지 출 (b) 공사비 총분양면적 (아파트+상가) 3,000 17,594,340.00 5,864.78 소계 48.53% 용지대 부지매입비 767.59 6,050,000.00 취득제세 부지매입비 × 5.8% 30,250.00 보유제세 종합토지세 : 공시지가×32%×0.605%×보유년 60,000.00 명도(임대보증금)비용 기타,채권인지대 외 50,000.00 6,190,250.00 17.07% 용역/분양경비 설계외 분양경비,금융비용 5,603,831.32 15.46% 기타비용 보존등기외 1,801,164.34 4.97% 합 계 31,189,585.66 86.03% 사 업 수 지 (a)-(b) 5,066,238.34 12.85%

26 차입금 상환계획

27 차입금 상환계획 (단위: 천원) 항 목 2000년 수 입 7,865,000.00 19,940,703.20 16,737,685.74 아 파 트 12,562,585.20 10,278,478.80 근린생활시설 7,378,118.00 6,459,206.94 차 입 금 지 출 157,300.00 31,818,785.66 8,336,900.00 공사비외 31,189,585.66 상환이자 629,200.00 471,900.00 원리금상환 합 계 7,707,700.00 -4,170,382.46 4,230,403.28 차입금 7,865,000,000원(토지대의 130%)을 2000년 00월 차입예정 계획/해외 투자자본 별건계획 이자 지급율은 년 8%로 계획 (24개월) 지급이자는 매월 이루어짐 원금 상환은 분양 건축물 완공후 분양 수익금으로 2000년 9월에 전액 상환 계획

28 사업결론

29 사업결론 단기간 투자 수익 창출 시대적 필요성 대두 분양성 탁월 건설업은 최종적으로 프로젝트를 마무리함과 동시에
부가가치가 창출되는 산업 저금리 정책으로 인한 부동산 투자가치의 상승으로 단기간 투자 수익을 창출 단기간 투자 수익 창출 시대적 필요성 대두 재래시장 중심의 단독주택 밀집 지역으로 현대식 주상복합 건물이 필요 지하철(도보 5분거리)및 고속도로가 지나는 육로 교통의 접속지점으로 타 지역간의 연계성 탁월 인근 초중고 대학교가 밀집되어 교육환경 우수 대형마트, 은행, 우체국 등 기반 시설의 밀접, 분양성 탁월 분양성 탁월

30

31