곰소 웅연랜드 사업계획서 (유) 0000 변산반도 국립공원 內 2004년 6월

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1 곰소 웅연랜드 사업계획서 (유) 0000 변산반도 국립공원 內 2004년 6월
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2 목 차 I. 사업의 개요 III. 부문별 사업계획 II. 스카이•빌 사업계획 2. 사업부지 관광환경 - 내변산 관광자원
목 차 2. 사업부지 관광환경 - 내변산 관광자원 - 외변산 관광자원 III. 부문별 사업계획 1. 토지이용계획 2. 용지분양방안 3. 용지분양수입 4. 분양추정수익 5. 소요자금 및 조달계획 6. 담보제공방안 7. 차입금 상환계획 (13) (14) (16) (17) (19) (22) (23) (24) (26) (27) I. 사업의 개요 1. 사업주체 2. 사업추진경과 3. 사업부지 현황 4. 사업 추진방향 II. 스카이•빌 사업계획 1. 사업부지 자연환경 - 지리적 위치 - 교통여건 - 지형여건 - 곰소의 유래 ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) (10) (11) (12) 1

3 곰소 웅연랜드 사업부지 전경 2004년 6월 현재 2

4 1. 사업주체 2. 사업추진경과 3. 사업부지 현황 4. 사업추진방향 I. 사업의 개요 3

5 별지첨부 : 법인등기부등본, 사업자등록증사본, 최근년도 결산재무제표, 대표자 이력서
1. 사업주체 회사명 유한회사 0000 설립년도 2000년 12월 09일 대표자명 000 주민등록번호 법인등록번호 사업자등록번호 업 태 부동산매매 및 임대업 종 목 부동산매매, 주택건축 사업장소재지 전북 00군 00면 00리 자본금 510 백만원 (2003년) 종업원수 12 명 총자산 3,009 백만원 (2003년) 매출액 134 백만원 (2003년) 전화번호 000) 팩스번호 별지첨부 : 법인등기부등본, 사업자등록증사본, 최근년도 결산재무제표, 대표자 이력서 4

6 2. 사업 추진경과 소재지 : 전라북도 00군 00면 00리 0000-0 외 17필지
사업면적 : 82,451 ㎡ (24,941평) 용도지역 : 관리지역 (국토이용관리법) 이용현황 : 근린생활시설 (횟집타운 및 젓갈판매점), 숙박시설 건축허가 중 [ 사업추진경과] 1997년 : 갯벌 매립계획 착수 2000년 : 매립공사 완료 : 횟집타운 판매장 준공 : 횟집타운 판매장 오픈 : 용도지역 변경 (관리지역) : 숙박시설 건축허가 : 용지분양계획 추진 사업부지 5

7 3. 사업부지 현황 사업내용 변산반도 국립공원 입접지역에 위치함
용도지역은 관계법 개정으로 인해 준농림지역 -> 관리지역으로 변경됨 1차 개발사업이 완료되어 횟집타운 및 젓갈(특산품) 판매장이 운영되고 있음 -> 현재 운영중인 점포 수 : 62개소 숙박시설의 건축허가가 완료된 상태임 현재 운영중인 회센터와 주차장 맞은편 나대지 상태로 구획정리된 상태임 사업부지를 중심으로 상권이 형성되어 사업부지 주변은 개인 영업점 운영중임 6

8 용지/건축물 분양사업 4. 사업 추진방향 개발사업 수익성 기타 “ 용지 및 건축물 일괄 분양사업 방향 ” 분양성
직접개발사업 : 수익성은 높으나 자금조달의 어려움, 개발기간의 장기화 등이 예견됨 용지분양사업 : 수익성은 다소 낮으나 분양용이, 안전성, 환금성이 뛰어 날 것으로 판단됨 수익성 용지/건축물 분양사업 안전성 + 환금성 + 분양성 + 부가 사업기회 기타 개발사업 “ 용지 및 건축물 일괄 분양사업 방향 ” 분양성 7

9 1. 사업부지 자연환경 2. 사업부지 관광환경 II. 사업의 환경 8

10 1. 사업부지 자연환경 ① 지리적 위치 사업부지가 속해 있는 부안군은 전북 남서부 변산반도에 위치하여 서쪽이 황해에 접해져 있음 지리적 좌표 : 북위 35도 8분 - 35도 47분, 동경 126도 8분 - 126도 55분 동쪽은 정읍시와 북쪽은 동진강 하구를 경계로 김제시와 남쪽은 본 사업부지인 곰소항을 경계로 고창군과 인접해 있음 서쪽은 황해로 위도면에 속하는 위도, 식도, 정금도, 거륜도, 상왕등도, 하왕등도 등의 섬이 산재하고 있어 변산반도와 함께 해양 관광자원을 이루고 있음 9

11 【 접근경로】 【 드라이브 코스】 ② 교통여건 ☞ 서울 : 서해안 고속도로 ⇒ 줄포I.C ⇒
곰소항(현지) (약 2시간 30분) ☞ 광주 : 국도 or 서해안 고속도로 ⇒ 곰소항(현지) (약 1시간) ☞ 군산 : 국도 or 서해안 고속도로 ⇒ 곰소항(현지) (약 30분) 【 드라이브 코스】 부안I.C ⇒ 신석정고택 ⇒ 부안댐 ⇒ 변산온천 ⇒ 새만금전시관 ⇒ 채석강 해넘이관광 ⇒ 내소사 ⇒ 곰소항(웅연랜드) ⇒ 줄포I.C 곰소 10

12 부안군의 북부지역은 계화도 간척공사로 광대한 평야지대를 이루고 있으며 남동부 지역은 평야지대 및 야산 구릉지대의 지형지세임
③ 지형여건 사업부지가 속해 있는 부안군은 노령산맥의 연봉인 천연의 요새 변산반도를 끼고 전라북도의 서부에 위치하여 3면이 서해에 접하고 있음 (연장 99km) 부안군의 북부지역은 계화도 간척공사로 광대한 평야지대를 이루고 있으며 남동부 지역은 평야지대 및 야산 구릉지대의 지형지세임 서부지역은 서해와 경계하여 편상암으로 된 산악지대를 이루며 산간 농촌지대 및 해안 공원지구로 형성되어 있음 곰소 11

13 ④ 곰소의 유래 곰소는 한자의 웅연(熊淵), 웅연도(熊淵島)와 같은 이름이다. 고려시대 동국여지승람에는 웅연(熊淵)이라고 기록되고 민간에서는 곰소라고 불렀다. 웅(熊)곰운, 연(淵)못연, 웅덩이 연, 소(沼)늪소, 둥벙소 뭇소, 가마소처럼 가마에 소를 붙여 가마처럼 생긴 웅덩이라고 하듯이 순수한 우리말 곰소에다가 소를 붙여서 곰소라고 불렀다. 원래 곰소에는 곰 두마리가 살고 있었고 섬 앞에는 못이 있어 섬은 웅연도라고 불렀다는 설화가 구전된다. 12

14 2. 사업부지 관광환경 산 봉 관음봉(424m), 의상봉(508.6m), 쌍선봉(459.1m), 옥녀봉(423.7m) 기암
산    봉 관음봉(424m), 의상봉(508.6m), 쌍선봉(459.1m), 옥녀봉(423.7m) 기암 채석강, 적벽강, 굴바위, 쇠뿔바위, 우금암 계곡  봉래곡 폭포 직소폭포, 벼락폭포, 성계폭포, 수전폭포 해수욕장 변산해수욕장, 고사포해수욕장, 격포해수욕장, 상록해수욕장, 모항해수욕장, 위도해수욕장(위도) 천연기념물 호랑가시나무 군락, 후박나무 군락, 꽝꽝나무 군락, 미선나무 군락 사찰 내소사, 개암사, 월명암 보물 내소사 고려동종, 법화경 절경본, 내소사 대웅보전, 내소사 괘불 지방문화재 수성당, 내소사 3층석탑, 개암사 동종, 청림리 석불좌상, 월명암 부설전 기타 원숭이학교, 유천리도요지, 진서도요지, 반계선생 유적지 13

15 ① 내변산 관광자원 ② 외변산 관광자원 변산은 크게 산 안쪽의 내변산과 해안쪽의 외변산으로 구분하는데, 기상봉과 쌍선봉, 신선대, 관음봉 등으로 둘러 싸인 내변산에는 봉래구곡, 직소폭포, 낙조대, 월명암 등의 경승지가 있고, 외변산에는 내소사, 채석강, 적벽강, 새만금간척지, 원숭이학교를 비롯한 해수욕장 5곳이 군데군데 밀집되어 있어 관광연계성이 뛰어남. 내소사와 개암사를 중심으로 수많은 문화재를 보유하고 있고 다양한 동식물이 분포되어 있을뿐만 아니라, 희귀 동식물의 서식지 및 자연생태계가 잘 보존되어 있어 연중 수 많은 탐방객이 찾아 오고있는 남서해안의 최고 절경지로 손 꼽히고 있음. 14

16 ③ 부안군 관광수입 15

17 III. 부문별 사업계획 1. 토지이용계획 2. 용지분양방안 3. 용지분양수입 4. 분양추정손익 5. 소요자금 및 조달계획
6. 담보제공방안 7. 차입금 상환계획 III. 부문별 사업계획 16

18 1. 토지이용계획 ⑦ 해수탕/숙박시설 (2,019.43평) ⑥ 숙박시설 (2,016.91평) ⑤ 공원/휴게시설
(2,362.31평) ① 놀이시설 (3,749.47평) ⑨ 회타운/판매시설 (5,867.87평) ④ 공원/휴게시설 (554.72평) ② 근린생활시설(1) (2,622.75평) ⑨ 도로 (3,791.48평) ③ 근린생활시설(2) (1,956.45평) 별지첨부 : 토지이용계획도 17

19 필지별 토지이용계획 18

20 2. 용지분양방안 용지분양을 위한 지가조사 현 사업부지는 관내에서 A급 토지시세를 형성하고 있음
대형 주차장이 확보되어 주말 이용객들의 주차 이용시 편의를 제공하고 양호한 전망과 저렴한 횟집, 젓갈시장의 상권활성화로 기존 재래 젓갈시장의 토지가 수준이 형성됨 최근 6개월 사이 토지시세가 상승 추세에 있음 (평균+100만원) 해안선 일대를 중심으로 리조트, 레저시설, 숙박시설 등의 신축으로 지가상승 추세임 19

21 분양 Target 적정분양가 / 분양 Target [ 용지별 적정 분양가 ] 분양용지구분 분양단가 1) 놀이시설용지
40만원/평 2) 근린생활시설용지 3) 숙박시설용지 50만원/평 4) 해수탕용지 5) 회타운, 판매시설 1.2억원/점포 ▣ 지역별 Target 제1범위 부안군, 사업부지 인접지역 제2범위 수도권지역 투자자 ▣ 연령별 Target 40-50대 상가운영 경험자 30대 신규창업자 예정자 ▣ 투자군별 Target 투자사업가(기대수익) 상가운영자(실수요층) 제3범위 신규창업 준비자(실수요층) 분양 Target 20

22 분양 마케팅 체계적인 활동계획 분양 우선순위에 따른 분양율 제고 - 기존 매립지내 활성화된 횟센터와 젓갈상점을 우선적으로 분양 전환 완료 후 신규 근린생활시설 용지 분양추진 사전 홍보활동에서부터 잔여물량 판촉활동까지 체계적인 활동계획 수립 다수의 성공 프로젝트를 수행한 분양 전문인력과 노하우를 최대한 활용함 차 별 화 마 케 팅 판촉활동 차별화 : 핵심고객 Data Base를 활용한 마케팅기법 도입 분양방안 차별화 : 초기자금 부담해소방안의 실시로 계약율 극대화 유도 서비스 차별화 : 분양활동시 소비자를 감동시키는 서비스차별화 전략 공 격 적 영업활동 다양한 성공경험을 가진 분양 전문인력을 활용한 공격적인 영업활동전개 철저한 비교평가법과 사업성 분석에 의하여 확실한 투자 및 영업수익제공 21

23 3. 용지분양수입 22

24 『사업비용』 『분양수입』 4. 분양추정손익 투자 사업비 : 9,252 백만원 분양수입 : 12,941백만원
투자 사업비 : 9,252 백만원 분양수입 : ,941백만원 분양사업수익 : 3,689 백만원 『사업비용』 『분양수입』 23

25 5. 소요자금 및 조달계획 소요자금 자기자금 본건차입금 투자 : 92억원
(실제 투자액은 115억원이나 분양부지 면적 기준으로 조정한 금액임) 자기자금 : 32억원 (기 투자된 자금 중에서 금융기관 대출을 제외한 자기자금으로 투자된 금액임) 차입금 : 60억원 (기존 금융기관 및 일반사채를 대환하기 위하여 물건담보를 통한 차입 희망금액) 24

26 기존 부채현황 상가 임대보증금 현황 구분 부채금액 비고 전북은행 22억 6천 연체이자 미포함 이미경 5천 사채 이기숙 3천 세금체납 8천 국세/지방세 합계 24억 2천 구분 임대보증금 비고 가동 1억 8천 가시고기 外 19개 상가 나동 3억 남도횟집 外 21개 상가 다동 1억9천 풍천장어 外 3개 상가 합계 6억 7천 별지첨부 : 상가입주현황 및 보증금 관계 25

27 6. 담보제공방안 1) 평가물건 담보 (별지첨부) 한국감정원(전주지점) 2003년 9월 3일 평가금액 : 55.7억원
NO. 전주 2) 추가 예정담보 해수탕/숙박시설 용지 면적 : 4,036평 평균지가 : 242천원 추정가액 : 9.7억원 3) 전체 담보 1) + 2) 담보가액 : 65.4억원 26

28 7. 차입금 상환계획 27

29 부속자료 1. 법인등기부등본 2. 법인인감증명서 3. 사업자등록증 사본 4. 대표자 이력서 5. 최근년도 대차대조표
6. 토지이용계획도 7. 이사회 의사록 (담보대출 건) 8. 감정평가서 (한국감정원) 9. 상가입주 및 보증금 현황 부속자료 28