서울시 금천구 시흥동 센트럴타워제안서.

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1 서울시 금천구 시흥동 센트럴타워제안서

2 Contents 01. 사업개요 02. 사업지의 이해 03. 금천구 개발계획 04. 도시형생활주택분석 05. 상품전략
06. 분양가격제안 07. 마케팅 전략 08. 마케팅 방안 09. 마케팅 실행방안 10. 인력 운영계획 11. 수지분석 및 기타

3 01 사업개요 1. 설계개요 2. 바닥면적표 3. 층간평면도 4. 조감도 5. 지적도 및 위치도 6. 사업지 현장사진
거석씨앤디

4 설계개요 사업명 도시형생활주택 신축 사업 대지위치 서울시 금천구 시흥동 882-61 지역/지구
일반상업지역 / 중심미관지구 / 제1종지구단위계획구역 도로현황 측면:50m도로(시흥대로),전면:20m도로(근천로) 주용도 근린생활시설/도시형 생활주택(원룸) 대지면적 ㎡ / (공부상면적:933.5㎡ ) 건축면적 532.75㎡ 건폐율 58.53%(법정:60%) 용적율 % ( 법정700% ) 연면적 7, ㎡ / (2,228.71평) 용적률산정용연면적 6,201.54㎡ /(1,875.97평) 건물높이 74.3m (법정:120m이하) 규 모 지하2층/지상14층 구 조 철근콘크리트조

5 사업지 지적도 및 위치도

6 02 사업지의 이해 1. 사업지의 교통현황 2. 금천구 교통현황

7 사업지 주위 교통현황 사업지 시흥사거리 앞 버스노선 구로디지털단지 금천구청 앞 버스노선 광명주공아파트단지 시흥사거리
◆시흥역 ◆ 시흥대교 독산교 금천교 시흥사거리 ◆독산역 소하분기점◆ 가산디지털단지역 시흥IC ◆광명종합운동장 ◆광명경찰서 ◆금천구청 홈에버 협진사거리 독산동사거리 구로고가차도 디지털단지오거리 ◆구로전화국앞사거리 금천IC◆ 광명주공아파트단지 구로디지털단지 시흥사거리 앞 버스노선 지선[G] : 5627, 5633 마을[G] : 금천01, 금천02, 금천04 광역[R] : 5601 금천구청 앞 버스노선 간선[B] : 150,500,652 지선[G] : 5530,5531,5617,5618,5623, 5624,5625,5626,5713 공항[B] : 604

8 05 상품전략 1. 시흥사거리 상권분석 2. 사업지 층별 업종구성제안 3. SWOT 분석

9 시흥사거리 상권 분석

10 시흥사거리 상권 분석 서울 금천구의 메인상권이라 할 수 있는 시흥사거리는 서울 구로구와 시흥3동을 잇는 왕복 10차선의 ‘시흥대로’를 끼고 있다. 시흥대로는 서울과 안양을 연결하는 주요 간선도로로서 수십 개의 버스노선이 운행하며 남단으로 제2경인고속국도와 교차하는 석수IC를 지나 안양시내로 진입하고 북으로는 남부순환로와 교차하는 시흥IC를 지나 구로디지털단지역과 만나게 된다.   결국 시흥사거리 상권은 이와 같은 핵심 지상도로망과 인접한 시흥역(수도권 지하철 1호선)을 이용하는 사람들을 바탕으로 시흥동 일대 배후세대가 출퇴근시 반드시 거쳐가는 입지조건을 갖추고 있기에 빠른 성장은 없었지만 오랫동안 꾸준하게 제몫을 하는 지역상권으로 널리 알려져 있다. (오랫동안 경기도 시계지역으로 인정되어 5층이상의 건물을 지을 수 없고 20년 이상된 건물이 전체의 40% 이상을 차지하는 등 전형적으로 성장이 제한되는 불리한 조건 아래 있었다.) 그에 더해 지역내 핵심상권에서 없어서는 안될 재래시장(대명시장)과 금천구청을 마주보고 시흥대로변에 자리잡고 있는 대형할인점(홈에버)은 상권의 내용 면에서 보다 다양성을 띄게 해주며 대명시장을 중심으로 이면거리에 규모는 작지만 재래시장 내 먹자골목이 자리잡고 있어 중형 규모 상권의 구색을 맞추고 있다. 시흥대로에는 홈에버(구 까르푸) 외에도 독산사거리에 홈플러스가 입점되어 있다.   과거 서울 시내에서도 낙후된 지역으로 꼽히던 시흥동, 독산동 일대는 공장, 군부대, 물류창고, 서민주거지역 일색이었으나 시흥2동 일대 재건축 사업으로 5천세대가 넘는 벽산아파트 단지가 생겨나면서 은행나무사거리 상권과 시흥사거리 상권이 보다 힘을 얻었고 95년 금천구가 구로구에서 분리되어 나오면서 시흥사거리 대로변에 금천구청이 들어서며 유동인구도 크게 늘었다. (금천구는 북으로 구로구, 동으로 관악구, 서쪽으로 광명시, 남쪽으로 안양시와 접해 있다.)

11 시흥사거리 상권분석

12 유흥주점,노래방 층 업종구성 MD층별업종구성(B) 도시형 생활주택 오피스텔 기업은행확정,증권사,신탁사,금융업체,법무사
13F~14F 도시형 생활주택 11F~12F 10F 9F 8F 7F 오피스텔 6F 5F 3-4F 기업은행확정,증권사,신탁사,금융업체,법무사 2F 기업은행 확정 1F 기업은행(ATM), 편의점, 패스트푸드, 약국 B1 유흥주점,노래방 B2 주차장 (주차타워 시설건축)

13 S W O T 분석 타상품과의 비교우위를 위한 가격경쟁력 확보 Key 쉽게 투자할 수 있는 금융조건 확보 Point
장 점 단 점 Strength Weakness 상업지역사거리 코너에 위치 입지조건 강점 도로변에 위치 교통이용편리(시흥전철역 근접) 시흥의 특급상권 70만개소의 각종 업무시설 및 편의시설 투자수요 및 상권과 인구의 분산현상 존재 외부 유동인구수 유동적 부동산 상가경기 호조 조짐 당 사업지 입지에 적합한 MD구성으로 차별화 가능 지역 자체수요 흡입 가능함 금천구 시흥3동 주변 뉴타운 지역 신청 및 실사단계 실수요자 위주의 상가시장 개편 부동산에 대한 각종 규제로 인해 소비력저하 우려 기회요인 Opportunity Threat 위협요인 Key Point 타상품과의 비교우위를 위한 가격경쟁력 확보 쉽게 투자할 수 있는 금융조건 확보 지역을 대표할 랜드 마크 상가로서의 고급화

14 06 분양가격 제안 1. 시흥동 최근 공급사례 분석 2. 주위 상권 시세 3. 분양 가격 제안

15 사업지 최근 공급사례 분석 ` 50 사업지 금액단위:만원 시흥동 비즈메드상가 층 평당분양가 1층 3,800 2층 1,500 층
3층 1,000 4층 900 층 평당분양가 5~6층 800 7층이상 700 50

16 사업지 최근 공급사례 분석 ` 16 금액단위:만원 독산동 메이시티 층 평당분양가 1층 4,000 2층 주차장 기계실 층
3층 오피스오피스텔 4층 층 평당분양가 5~6층 오피스오피스텔 7층이상 16

17 주위 상권 시세

18 주위 상권 시세

19 주위 상권 시세

20 주위 상권 시세 부동산 114 매물 닥터아파트 매물 매매가 18,000만원 (평단가 \19,736,842원) 면적
30.15 ㎡ (9.12평) 해당층 / 총층 1층 / 총3층 건축구조 철근콘크리트 상가유형 일반상가 닥터아파트 매물 위치 상가명 공급 매매가 평단가 규모 비고 시흥동 재건축예정상가 4㎡(1.21평) 2,000만원 1,652.89만원 B1/5 7㎡(2.11평) 3,000만원 1,421.80만원 76㎡(22.99평) 20,700만원 900.39만원

21 + 분양가 제 안 분양 가격 제안 1층기준 : 55,000 천원 /평 2층기준 : 22,000 천원/평
객관적 자료에의한 Position 가격과 경쟁시설과의 비교우위를 선점하기위한 마케팅요소의 도입으로 상품의 가치극대화 포지션대비 평당가 / 인근상가 경쟁력 / 공격적 마케팅 전략 수립등을 고려한 가격 결정 2500 1500 900 3400 4500 1800 1300 500 1000 2000 3000 3500 4000 5000 주변상가 복합상가 분양가범위 1층 2층 3층 (단위:천원) + 적정 분양가 1F 55,000 2F 22,000 3F이상 15,000 1000 분양가 제 안 1층기준 : 55,000 천원 /평 2층기준 : 22,000 천원/평 3층이상 : 15,000 천원/평

22 분양가제안 구분 용도 평단가 금액 지상15층 도심형생활주택 11,000,000 지상14층 지상13층 지상12층 지상11층
지상10층 지상9층 지상8층 지상7층 오피스텔 10,000,000 지상6층 지상5층 지상4층 지상3층 업무시설 15,000,000 　기업은행 확정 지상2층 지상1층 근린상가 53,000,000 　1층20평 기업은행확정 지하1층

23 07 마케팅 전략 1. 마케팅 Flow 2. 마케팅 Flow Point

24 최소의 비용투자로 최대한 빠르게 100% 분양 완료한다 !!
마케팅 FLOW 수요 Target 선정 금천구 사업지 인근 서울시 전역 광고 / 홍보 MIX전략 수립 가격 경쟁력 최고의 주거공간 당상품에 적합한 마케팅 실행 공격적 사전영업 능동적 본영업 효과적인 사후영업 최소의 비용투자로 최대한 빠르게 100% 분양 완료한다 !!

25 마케팅 FLOW POINT 금천구 지역 사업지 인근지역 서울시 전역 1) 수요 Target 선정
투자자 및 대기 실수요자 (입점 희망자) 전세(임대)입점자 중 실수요자 신규 수요자 금천구 지역 사업지 인근 이전수요 사업지 인근 수요자 사업지 인근지역 금천구 인접지역에서 이주 및 투자를 희망하는 수요 기타 실수요층 투자수요층 서울시 전역

26 목표 - 수요욕구 파악 - 구매욕구 자극 - 신뢰와 공신력 획득 - 청약율 증진 => 실계약율 극대화
마케팅 FLOW POINT 2) 광고 / 홍보 MIX 전략 목표 - 수요욕구 파악 - 구매욕구 자극 - 신뢰와 공신력 획득 - 청약율 증진 => 실계약율 극대화 사업지 특성 / 건물 컨셉 M/H 오픈 전 이미지 런칭을 통한 주거상품에 대한 호감적인 이미지 형성 Image Marketing 전략 영상광고 : 시공사 TV광고[케이블TV 등] 신문매체 : 기획기사 및 분양 광고 인쇄광고 : 전단(리플렛), 카다록 기 타 : 인터넷 배너홍보 등 행사기획 - 지역적 특성 및 화제성 유발 : 투자설명회, 무료 건강진단 등 사전 초청설명회 - 부동산중개업소 /사전계약 희망자 등 관심유발 Event 전략 Media Mix 전략

27 마케팅 FLOW POINT 사전영업 본영업 사후영업 분양 100%달성으로 프로젝트 성공적 완수
수요층 50% 이상 사전확보 목표 금천구 주요지점 앙케이트 조사 / 홍보물 배포 인접지역 주요지점 앙케이트 조사 / 홍보물 배포 부동산 거점업소 확보 본영업 사전초청회 개최(가망고객, 부동산) M/H 집객활동 강화 – 광고 / 신문 / 이벤트 T/M 활동(In-Bound) 방문자 / 가계약자 / 계약자 집중관리 사후영업 미계약분 선착순 분양 실시 Man-To-Man 마케팅 강화 M.G.M Marketing 실행 부동산 연계판매 실시 분양 100%달성으로 프로젝트 성공적 완수

28 10 인력 운영계획 1. 분양조직 구성(안) 2. 목표분양율

29 영업인력 구성 시행사 분양실무총괄 1. 영업인력 구성 영업팀 영업지원팀 영업관리팀 수요층에 대한 집중적 분양상담
 현장 내 상담 및 판촉업무 수행 계약고객에 대한 사후관리 분양사업의 전반적인 계획 수립 및 분양 영업팀 지원 분양단계별 마케팅 전략수립 상품기획업무 광고, 홍보 인쇄물 기획참여 각종 DATA 및 상황분석 아르바이트 영업팀장[2명] 영업인원[8명] ※ 인원은 현장 사정에 따라 변동 될 수 있음