신사동 00상가 BIZ-PLAN REPORT "Zes Pro" SS-PRJ Febrauary, 2004

Presentation on theme: "신사동 00상가 BIZ-PLAN REPORT "Zes Pro" SS-PRJ Febrauary, 2004"— Presentation transcript:

1 신사동 00상가 BIZ-PLAN REPORT "Zes Pro" SS-PRJ Febrauary, 2004
Produced by FOCUS19

2 CONTENTS Ⅰ, 프로젝트이해 Ⅱ, 개발환경분석 Ⅲ, 개발 CONCEPT Ⅳ, 상품화 전략 Ⅴ, 마케팅 전략
Ⅵ, 사업성 분석 "Zes Pro" SS-PRJ

3 Ⅰ.프로젝트 이해 1. 사 업 개 요 “Zes Pro” "Zes Pro" SS-PRJ

4 1. 사업개요 프로젝트명 신사동 00상가 빌딩 사업 프로젝트 대지위치 서울특별시 강남구 신사동 지역/지구 제3종일반주거지역
Ⅰ.프로젝트 이해 1. 사업개요 프로젝트명 신사동 00상가 빌딩 사업 프로젝트 대지위치 서울특별시 강남구 신사동 지역/지구 제3종일반주거지역 대지면적 1,188.40m2(359.49평) 규 모 지하3층, 지상6층 용 도 근린생활시설 및 업무시설 도로현황 6m 도로 최고높이 m 건축면적 691.50m2 연면적 6,425.95m2 용적율산정용 연면적 3,447.28m2 건폐율 691.50/1, x 100 = 58.18% 용적율 3,447.28/1, x 100 = % 주차대수 52대 비 고 * 추후 면적 증감 있슴 "Zes Pro" SS-PRJ

5 Ⅱ.개발환경 분석 1. 지 리 적 요 건 및 현 황 “Zes Pro” "Zes Pro" SS-PRJ

6 1. 지리적 요건 및 현황 광역도 상세도 가. 압구정 로데오 상권 내 위치 나. 3호선 압구정역 도보10분 소요
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 SRB-B 광역도 상세도 대상지 가. 압구정 로데오 상권 내 위치 나. 3호선 압구정역 도보10분 소요 다. 먹거리, 볼거리, 살거리가 풍부한 대한민국 최고의 상권 라. 로데오 상권의 확장세로 인한 최고의 입지 "Zes Pro" SS-PRJ

7 Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 강남구 인구현황 연기군 인구현황 "Zes Pro" SS-PRJ

8 Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 강남구 사업체현황 강남구 사업체현황 "Zes Pro" SS-PRJ

9 1. 지리적 요건 및 현황 사업지 개요 사업지 개요 가. 변천사
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 사업지 개요 사업지 개요 가. 변천사 " 서울의 대표적인 부유층 신세대상권 " 조선 세조시대 세도가 한명회가 '압구정'이라는 정자를 지어 여생을 보낸 곳 년대부터 이 곳에 대규모 아파트단지가 건설되면서 본격적인 상권형성 서울 강남에서도 부유층의 거주지역이 되면서 높은 구매력을 바탕으로 급성장 지하철 분당선 선릉-왕십리 노선상의 청담역이 개통되는 2008년 이후 상권 확대 예상   나. 교통 3호선 압구정역이 상권 중심에서 약 1KM 거리에 위치 버스노선은 10여개 노선이 정차하며, 강북 강남 강동 방향 노선이 고르게 운행 상권의 서단에 동호대교, 성수대교가 위치해 강북으로 진입 수월    다. 상권현황 상세력 범위는 한양아파트앞에서 하나은행과 현대 로데오상가에 이르는 구역 상권의 핵심 입지는 맥노널드를 중심으로한 압구정 대로변과 로데오거리 배후지는 최고 수준의 구매력을 가진 압구정1~2동, 청담1~2동 논현2동 주민으로 상주인구는 8만3천여명(서울시, 2001) 인근 압구정역의 일평균 승하차 인원은 승차 4만2천여명, 하차 4만8천여명. 합계 9만여명 (서울시, 2002) 주요시설로는 갤러리아백화점, 압구정고 및 언주로변의 업무, 상업시설    "Zes Pro" SS-PRJ

10 1. 지리적 요건 및 현황 사업지 개요 사업지 개요 라. 소비자분석
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 사업지 개요 사업지 개요 라. 소비자분석 전체적으로 10대후반~ 20대중반의 여성이 주도. 10대, 30대 수요도 적지않음 유동인구 밀집 및 주동선은 맥도널드 근처와 로데오거리 하나은행 - 프린세스 호텔의 중앙로는 인근 직장인 수요가 우세 마. 업종현황   압구정 대로변은 패스트푸드, 스포츠캐주얼웨어, 화장품, 이동통신, 부동산업소가 입점 선릉로변은 고급의류, 패션잡화, 화장품, 미용실, 웨딩, 보석, 성형외과 등 프린세스 호텔 주변은 스타벅스, 피자, 카페, 레스토랑 등 신세대 및 직장인 선호업종 주택가 방향으로 음식점 위주로 상권력이 확대되고 있는 모습 바. 플 러 스 정 보 이 곳의 부동산업소는 10년이상 20년 된 업소들이 많음 점포거래는 매물이 적고 활발하지 않으며,1층 10평 기준 상급지 권리금은 2억~2억5천, 중급지 권리금수준은 1억5천 정도 "Zes Pro" SS-PRJ

11 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 구분 상권의 구분 구 분 경 계 점 특 성 중심지 맥도널드
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 구분 상권의 구분 구 분 경 계 점 (지형지세) 특 성 중심지 맥도널드 ⇒ 서부 성수대교 및 압구정역 방향에서 인구유입, 북부 한양아파트 및 갤러리아 백화점 방향에서 유입, 버스정류장을 통한 유입 ⇒ 10대를 타겟으로 한 소매, 오락, 유흥시설과 20대 타겟 상권으로 넘어가는 중앙 통로 역할 지점인 로데오 거리의 진입로 ⇒ 유동인구 최다지점으로 상급지 형성 지점 ⇒ 10, 20대 전체 유동인구 10%이상 차지 – 만남의 광장 역할 ⇒ 중고 명품, 의류, 안경, 화장품판매점, 성형외과 등이 입점의 주류 ⇒ 메인거리는 의류점을 중심으로 한 고급스러움과 개성을 추구하는 인지도 높은 브랜드 판매점 다수(리바이스, 나이키, MLB, 제임스딘, 바디샵, 지오다노 등) "Zes Pro" SS-PRJ

12 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 구분 상권의 구분 구 분 경 계 점 특 성 동단 갤러리아 백화점 사거리 서단 하나은행 남단
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 구분 상권의 구분 구 분 경 계 점 (지형지세) 특 성 동단 갤러리아 백화점 사거리 ⇒ 압구정 로데오 거리에서 청담동상권으로 인구가 유출되는 지점 ⇒ 20대 후반으로의 소비계층 분산 지점으로 선릉로를 기점으로 청담동상권으로 분리되는 지점 ⇒ 20대의 분포가 높은 지역 – 유흥업소, 대중, 일반 음식점 다수 차지 서단 하나은행 ⇒ 중심지에서 압구정역 방향으로 이동하면서 상세력이 점차 약화되는 지점 ⇒ 20, 30대 직장인 다수 차지 ⇒ 대중 음식점과 바, 카페 등 상권 형성 남단 한양타운 ⇒ 논현동과 청담2동으로 인구가 유입되는 지점 → 10대 보다 20대 취향의 업종이 다수(자가용 이용자 다수) ⇒ 유명 브랜드 대형 매장 진입(멋샘길 뒷편) ⇒ 디자이너클럽 뒷편으로도 상권이 형성되어 있어 유동인구 분산되는 경향 북단 갤러리아 백화점 생활관 ⇒백화점 이용고객, 버스 정류장에서 로데오 거리로 유입되는 지점 "Zes Pro" SS-PRJ

13 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 가. 시간대별, 성별 유동인구 추이(평일) 남자 10대 20대 30대
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 가. 시간대별, 성별 유동인구 추이(평일) 남자 10대 20대 30대 40대 이상 유동량 비율 A time 10 320 50 430 15.75% B time 650 70 20 1,060 38.82% C time 160 1,200 180 1,560 45.49% 490 1,850 300 90 2,730 17.95% 67.75% 11% 3.3% 100% ⇒ 조사지점 : 맥도널드 앞 ⇒ 조사일자 : 2004년 1월 ⇒ A time:오전11시30분~ 오후12시30분 ⇒ B time:오후4시~5시 ⇒ C time:오후7시~8시 여자 10대 20대 30대 40대 이상 유동량 비율 A time 15 580 250 300 1,145 20.8% B time 480 1,150 210 180 2,020 36.7% C time 290 1,600 320 130 2,340 42.5% 800 3,330 780 610 5,505 14.5% 60.5% 14.2% 10.8% 100% "Zes Pro" SS-PRJ

14 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 나. 시간대별, 성별 유동인구 추이(주말) 남자 10대 20대 30대
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 나. 시간대별, 성별 유동인구 추이(주말) 남자 10대 20대 30대 40대 이상 유동량 비율 A time 125 484 44 15 668 15.96% B time 374 1,232 198 5 1,809 43.21% C time 308 1,408 66 8 1,790 40.83% 807 3,124 28 4,186 19.3% 74.6% 7.36% 1.74% 100% ⇒ 조사지점 : 맥도널드 앞 ⇒ 조사일자 : 2004년 1월 ⇒ A time:오전11시30분~ 오후12시30분 ⇒ B time:오후4시~5시 ⇒ C time:오후7시~8시 여자 10대 20대 30대 40대 이상 유동량 비율 A time 375 616 56 65 1,112 19.46% B time 476 1,568 252 15 2,311 40.45% C time 392 1,792 84 22 2,290 40% 1,243 3,976 102 5,713 21.75% 69.6% 6.9% 1.75% 100% "Zes Pro" SS-PRJ

15 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 다. 압구정 로데오 거리 유동인구 유형 "Zes Pro" SS-PRJ
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 다. 압구정 로데오 거리 유동인구 유형 "Zes Pro" SS-PRJ

16 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 라. 시세현황 위 치 층 수 평 수 권리금 보증금 월임대료 비 고
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 라. 시세현황 위 치 층 수 평 수 권리금 보증금 월임대료 비 고 로데오거리 1 10 1억5천만원 1억원 300만원 2 45 450만원 지하 40 8천만원 5천만원 200만원 주변 이면도로 30 1억3천만원 7천만원 250만원 50 3천만원 압구정로 선릉로 "Zes Pro" SS-PRJ

17 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 마. 서울 대표상권 유동인구수 비교분석 순위 상 권 유동인구 1 동대문
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 상권의 분석 상권의 구분 마. 서울 대표상권 유동인구수 비교분석 순위 상 권 유동인구 1 동대문 15,966 2 대학로 6,156 3 명동 6,138 6 잠실 신천 4,764 8 강남역 4,080 9 이태원 4,050 10 압구정 4,020 11 성신여대 3,684 14 상계동 3,570 15 문정 3,564 17 신촌 3,468 20 양재 3,156 ⇒ 각 상권내 중심지 중심분포에서의 유동인구수 기준 ⇒ 본 비교분석은 남녀 10대 기준으로 한 분석 ⇒ A time:오전10시~12시 ⇒ B time:오후12시~6시 ⇒ C time:오후7시~11시 "Zes Pro" SS-PRJ

18 1. 지리적 요건 및 현황 경쟁SITE비교분석 경쟁SITE비교분석 구분 로데오스타 분양가/평 마리오 “제스프로” (가칭) 6F
Ⅱ.개발환경 분석 1. 지리적 요건 및 현황 경쟁SITE비교분석 경쟁SITE비교분석 구분 로데오스타 분양가/평 마리오 “제스프로” (가칭) 6F 근생시설(스튜디오, 오피스) 1,300 5F 근린생활시설 1,500 2,000 4F 푸드코트 2,200 근생시설(뷰티샵, 미용실) 3F 클리닉센타 2,400 전문바, 커피전문점, 카페 2F 근생시설 2,250 전문식당가 3,050 레스토랑, 카페, 고급바 1F 판매시설 4,470 5,990 전원형카페, 고급바 3,400 지하1층 1,250 퓨전스넥바 5,200 검은모래,녹차,보석한방찜질방 1,200 실면적대비 분양가 8,500 7,000 5,860 4,450 3,950 3,500 2,900 2,800 2,580 시공사 이수건설(전용율:51%) 신성건설(건축비:300만원/평, 전용율:85%) 우림,대덕,우정건설 예정(전용율:58%) 융자 조건 30% 무이자 35% 융자 30% 무이자(후불제) 특징 분양중 주차타워설치 시행전 "Zes Pro" SS-PRJ

19 Ⅲ.개발 CONCEPT 도 입 기 능 검 토 도 입 시 설 선 정 “Zes Pro” "Zes Pro" SS-PRJ

20 1. 도입기능검토 업종의 분석 상권의 구분 외 식 업 서 비 스 업 판 매 업 주 점 164 46.59% 미 용 133
Ⅲ.개발 CONCEPT 1. 도입기능검토 업종의 분석 상권의 구분 외 식 업 서 비 스 업 판 매 업 주 점 164 46.59% 미 용 133 31.15% 패 션 248 70.45% 음 료 59 16.76% 의 료 82 19.20% 건강 미용 38 10.80% 한 식 55 15.63% 오 락 77 18.03% 생 활 18 5.11% 양 식 26 7.39% 대 행 71 16.63% 교육용품 17 4.83% 일,중식 19 5.40% 교육, 금융 29 6.80% 가정용품 16 4.55% 분 식 스포츠, 숙박,문화 12 2.87% 가전/컴퓨터 5 1.42% 제과, 패스트 푸드 13 기 타 23 기타 10 2.84% "Zes Pro" SS-PRJ

21 1. 도입기능검토 도입시설검토 도입시설검토 로데오거리특성 사업대상지특성 식음시설 휴게시설 업무시설 » 압구정 상권의 중심지
Ⅲ.개발 CONCEPT 1. 도입기능검토 도입시설검토 도입시설검토 로데오거리특성 사업대상지특성 » 압구정 상권의 중심지 » 주택 개조 및 리모델링 진행 > 점포확장 추세지만 자금력 있는 사업주 다수로 인해 점포의 부족한 상태 » 10대, 20대 의주의 무화이다보니 새로움을 추구하는 신세대 트렌드에 맞게 주변지역으로 상권의 팽창이 이루어지는 추세 » 상권 팽창에 따른 기대감 형성 » 이면도로 임에도 접근성 용이 » 규모의 장점과 가격 경쟁력을 통한 임대수요자 대기 상권 # 기존의 인지도 활용 및 10,20대, 30대 고객층을 흡수할 수 있는 시설 # 젊은 세대의 “만남과 휴식의 공간”을 충족할 수 있는 시설 # 시내외로 부터의 접근성을 활용할 수 있는 시설(로데오거리, 강남구 등) # 인접 상권과 상호 연계 발전 가능한 시설 식음시설 휴게시설 업무시설 "Zes Pro" SS-PRJ

22 부지 조건, 지역 장래성, 관련 법규 등을 검토한 결과
Ⅲ.개발 CONCEPT 2. 도입시설선정 도입시설평가 도입시설검토 부지 조건, 지역 장래성, 관련 법규 등을 검토한 결과 당 부지에 적합한 주요 시설로는 ! • 식음시설이 가장 유망하며 • 휴게시설, 업무시설이 양호한 것으로 판단되며 • 판매시설, 생활 편의시설, 교육 의료시설 등도 가능하지만 압구정과 당 사업부지의 지리적, 환경적 입지상 식음시설이 주요 시설이 되어야 할 것으로 사료됨 판매시설 업무시설 식음시설 교육의료 생활편의 휴게시설 부지조건 지역장래성 관련법규 : 양호 : 유망 : 가능 # 판매시설 : 의류도매업, 고급의류매장 # 생활편의시설 : 편의점, 미장원, 제2종근린생활시설 # 식음시설 : 카페, 바, 캐주얼, 고급 패밀리레스토랑 # 휴게시설 : 찜질방, 사우나 "Zes Pro" SS-PRJ

23 Ⅳ. 상품화 전략 건 축 계 획 2. 시 설 MIX 전략 3. M/D 구 성 “Zes Pro” "Zes Pro" SS-PRJ

24 1. 건축계획 건축개요 건축개요 대지위치 서울특별시 강남구 신사동 지역/지구 제3종 일반주거지역 대지면적
Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 건축개요 건축개요 대지위치 서울특별시 강남구 신사동 지역/지구 제3종 일반주거지역 대지면적 1,188.40m2(359.49평) 규 모 지하3층, 지상6층 용 도 근린생활시설 및 업무시설 도로현황 6m 도로 최고높이 m 건축면적 691.50m2 연면적 6,425.95m2 용적율산정용 3,447.28m2 건폐율 691.50/1, x 100 = 58.18% 용적율 3,447.28/1, x 100 = % 주차대수 52대 비 고 * 추후 면적 증감 있슴 "Zes Pro" SS-PRJ

25 1. 건축계획 층별면적 건축개요 층 별 면 적 용 도 비 고 층별면적 지하3층 지하2층 지하1층 1 층 2 층 3 층 4 층
Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 층별면적 건축개요 층 별 면 적 용 도 비 고 층별면적 지하3층 (278.01) 주차장, 기계실, 펌프실 지하2층 1, (308.08) 주차장, 관리실, 창고, 발전기실, 전기실 지하1층 근린생활시설, 주차통로 1 층 22.75 (6.88) (194.66) 주차통로 (187.78) 근린생활시설 2 층 3 층 (202.30) 업무시설 4 층 5 층 6 층 ( 60.36) 옥탑층 80.00 ( 24.20) 계단실, 엘리베이터실 연면적에서제외 합 계 6, (1,943.84) "Zes Pro" SS-PRJ

26 Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 지하 3층 건축개요 "Zes Pro" SS-PRJ

27 Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 지하 2층 건축개요 "Zes Pro" SS-PRJ

28 Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 지하 1층 건축개요 "Zes Pro" SS-PRJ

29 Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 지상 1층 건축개요 "Zes Pro" SS-PRJ

30 Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 지상 2층 건축개요 "Zes Pro" SS-PRJ

31 Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 3층~5층 건축개요 "Zes Pro" SS-PRJ

32 Ⅳ. 상품화 전략 1. 건축계획 지상 6층 건축개요 "Zes Pro" SS-PRJ

33 유동인구 A급지가 아니라 B급 정도의 사업부지 특성
Ⅳ. 상품화 전략 2. 시설MIX전략 지리적 특징 » 과거 젊은이 중심의 패션거리에서 먹자 골목과 명품 판매로 변신하여 지금은 압구정 로데오 영역권이 점차 확대되어 “중앙길”을 지나 성수대교 남단 LG패션 주변과 “마루길”까지 상권이 넓어진 상태 » 기본적으로 확보된 배후 인구 한양아파트 2700세대, 현대아파트 포함 7000세대, 주변 단독주택과 빌라 다수 산재 사업지 주변 상가 현황 » 일반 사무실 다수 산재(은행, 병원, 보험, 일반 오피스 등), 연멱적 1500평 규모의 3층 전문음식점 쌍봉 대중사우나 » 고급 카페 : “르네”, “SERI”, “FERIA”(커피값8천원이상) 만남의 장소, 사교 모임 역할 » 5층 건물 전체의 뷰티 전문 미용샵, 아카데미 운영 » 사업부지 맞은 편에 주차 타워 운영중 유동인구 A급지가 아니라 B급 정도의 사업부지 특성 만남이 이루어진 후 머물다 가는 젊은층 다수  만남과 모임의 장소, 특화 MD구성 "Zes Pro" SS-PRJ

34 로데오거리에서 중앙로로, 이제는 “마루길” 상권의 새로운 명물 거리화
Ⅳ. 상품화 전략 2. 시설MIX전략 B급 상권 극복 방안 » 고급스럽고 품위있는 건물외관과 1,2,3층을 1층처럼 활용할 수 있는 복층 개념(층고높이 1,2층 4m, 3층 3.6m) 설계로 차별화 전략 » 폭 넓은 주차공간 확보(지하2,3층)와 사업부지 맞은편 유료 주차타워 할인하여 서비스화하는 전략 » 고급화 이미지 브랜드와 고급마케팅 도입(건물 외관 및 MD구성), 현 사업부지 주변상가와 특징이 일치하는 MD구성 » 복층화와 주차장 다수 확보로 편리성 추구 » 맞춤형 서비스(전문 주차요원 배치) » 웰빙의 개념으로 검은 모래, 한방, 보석 녹차 찜질방 MD구성  건물상가 손님들에게 할인권 적용 불황도 이겨내는 “20대 지갑”을 겨냥 압구정 특징의 만남, 사교의 장 로데오거리에서 중앙로로, 이제는 “마루길” 상권의 새로운 명물 거리화 "Zes Pro" SS-PRJ

35 3. M / D 구성 안 안 스튜디오, 오피스 평당분양가(1200~1300) 뷰티샵, 미용실 평당분양가(1300~1400)
Ⅳ. 상품화 전략 3. M / D 구성 안 안 6F 스튜디오, 오피스 평당분양가(1200~1300) 5F 4F 뷰티샵, 미용실 평당분양가(1300~1400) 3F 고급바, 생맥주전문점, 커피전문점 평당분양가(1400~1500) 2F 레스토랑, 대형 재즈바 평당분양가(1900~2000) 1F 전원형 카페, 고급바 평당분양가(3300~3500) B1F 검은모래, 녹차, 보석한방 찝질방 "Zes Pro" SS-PRJ

36 Ⅴ. 마케팅 전략 “Zes Pro” 마 케 팅 기 본 전 략 광 고 홍 보 전 략 3. 분 양 조 직 구 성 "Zes Pro"
3. 분 양 조 직 구 성 “Zes Pro” "Zes Pro" SS-PRJ

37 마케팅 기본 전략 (1) 사업지 특성 분석 ☞ 공신력 있는 시공업체 ☞ 사업지 주변 유동인구 현재 미비
Ⅴ. 마케팅 전략 마케팅 기본 전략 (1) 사업지 특성 분석 STRENGTHS (강점요인) ☞ 공신력 있는 시공업체 ☞ 압구정동 평균 1천만원~2천만원(평) 선인 권리금 없슴 OPPORTTUNITY (기회요인) ☞ 압구정 로데오 상권의 팽창 ☞ 사업지 주변 근린상가 신축 붐 WEAKNESS (약점요인) ☞ 사업지 주변 유동인구 현재 미비 ☞ 사업지 주변 상권의 비활성화 THREATS (위험요인) ☞ 전반적인 국내외 경기의 불확실 ☞ 주변 상가들과 중복되는 M/D구성 → 혁신적인 차별화 전략과 안정적 M/D구성 필요 "Zes Pro" SS-PRJ

38 마케팅 기본 전략 (2) 사업지 특성 분석에 따른 기본전략 M/H Open 前 50%이상 예상 수요층 확보 내 용 구 분
Ⅴ. 마케팅 전략 마케팅 기본 전략 (2) 사업지 특성 분석에 따른 기본전략 구 분 상품 이미지 구성 사전 영업 강화 내 용 (S) →투자가치 극대화 : 고수익보장, 최고의 입지여건, 데이터적 홍보 (O) →기회요인 부각 (W) →상품여건 개선 : 상품 네이밍 개발 (T) →가격 경쟁력 보강 : 적정 분양가(납입조건) 제시 (O) →Pre – Marketing강화 : 총력적 영업활동 전개 (Man to Man 상담) - Core Target선정, D/B구축 - 홍보매체 집행전 Target 집중적 홍보로 관심 유발 - 원활한 사전예약 시스템 구축 (사전예약 최대 유도) Main – Marketing 마무리 (광고매체 집행후) - 주요 홍보매체 집행으로 구매의욕 구체화 - M/H Open으로 상품에 대한 직접 홍보 - 당사 노하우 최대활용, 적극적 영업으로 높은 계약을 유지 핵심역량투입 광고,홍보,기획 상품기획 영업활동 S Y S T E M 구 축 M/H Open 前 50%이상 예상 수요층 확보 "Zes Pro" SS-PRJ

39 마케팅 기본 전략 (3) 신뢰 구축 가. 시행사 » 토지매입완료, 인허가 완결후 분양 개시
Ⅴ. 마케팅 전략 마케팅 기본 전략 (3) 신뢰 구축 가. 시행사 » 토지매입완료, 인허가 완결후 분양 개시 » 부지 정리 및 선착공사 후 분양실시로 신뢰성확보 » M/D구성안에 맞는 상가 입점과 조기 유치 계획안 마련 » 넓은 주차공강 확보와 주차안내시스템(주차요원 등)및 상가활성화 운영 시스템 마련 나. 시공사 » 건실한 건설업체 선정 » 건물 완공의 불안감 해소 방안으로 책임 준공 » 프로젝트 참여 부분 중 간판역할로 분양과 완공의 핵심 포인트 다. 금융 » 인지도를 활용할 수 있는 프로젝트 파이낸싱 금융사 선정 » 중도금/잔금 융자 조건 확정 >>> 융자 금액 30% 이상 » 토지에 대한 담보 신탁 실시 라. 마케팅사 » 분양영업에 대한 이해가 높은 전문 대행사 선정 » 영업전략에 대한 순발력과 실행력을 갖춘 대행사 선정 » 일정정도의 자본력과 책임있는 영업 인력을 갖춘 대행사 선정 "Zes Pro" SS-PRJ

40 마케팅 기본 전략 (4) 마케팅 포인트 투자자 특성별 수요 연령대별 수요 » 상가 임차자 : 확장 이전, 신규 투자
Ⅴ. 마케팅 전략 마케팅 기본 전략 (4) 마케팅 포인트 » 상가 임차자 : 확장 이전, 신규 투자 투자자 특성별 수요 » 상가 투자 경험자 : 상가매각(전매)수익, 자녀 상속 » 투자 무경험자 : 투자 고수익, 노후 생활 대비 주요 키 테넌트 조기 유치(고객 흡인 효과 우수) 영업 활성화 방안과 향후 발전 방안 제시 투자 수익율 제시 향후 발전 가능성 제시 타 상품과 수익율 차별화 제시 저 금리 시대의 제테크 상품 홍보 » 40대 미만 연령대별 수요 » 40 ~50대 » 60대 이상 수익율 극대화, 상가 프리미엄 현직업의 불안정성, 자녀 교육비에 대한 부담 급격히 상승하는 부동산 가격, 여유 자금의 재투자 효율적인 자산 투자, 노후 대비 안정적인 소득 보장 "Zes Pro" SS-PRJ

41 마케팅 기본 전략 (5) 전략적 조직 운영 영업조직구성 팀별 경쟁 체제 철저한 업무 분장 각 인원간의 의사 및 전달 통일
Ⅴ. 마케팅 전략 마케팅 기본 전략 (5) 전략적 조직 운영 영업조직구성 팀별 경쟁 체제 철저한 업무 분장 각 인원간의 의사 및 전달 통일 선별운영방식 채택 상품 분석 교육 사전 준비 체재 본격 운영 체계 Feed back 시스템 팀을 위한 팀원 운영 팀간의 선의 경쟁 전담업무 능력별 배치 차등 리베이트 도입 팀별 업무범위 전담 팀별 일일업무 전담 정확한 상품지식 습득 -영업팀, 도우미, TM -팀웍 향상 교육 -사업지 입지 및 특성 -상품관련 정보 -경쟁사 분석 -실전모의 상담 실전같은 사전 준비 -사전 가망고객 확보 -팀원 업무역할 체크 -업무조율/의사 소통 -돌출상황 대비 리허설 -각종 사항 점검 100% 분양 목표 -본격분양체재 돌입 -초기분양 목표 설정 -각 요원의 전문화 -팀별 업무 보완체제 -가망고객 팀별 체크 맨투맨 전략 -100%완전분양 목표 -책임분양 체제 확립 -팀별FEED BACK -수정, 보완된 영업방법 실제 적용 "Zes Pro" SS-PRJ

42 1. 마케팅 기본 전략 (6) PROMOTION DM 전단/삽지 신문광고 이벤트 연계마케팅 홍보 D-day 이벤트 MGM
Ⅴ. 마케팅 전략 1. 마케팅 기본 전략 (6) PROMOTION DM 전단/삽지 신문광고 이벤트 연계마케팅 홍보 D-day 이벤트 MGM Market reasearch TM Field sales DBMS Internet, 유관지홍보 수요자 특성 분석 유효수요자 확보 및 사전 계약 가망 고객에 대한 DM구축 상품에 대한 정확한 정보 제공 거점 오피니언리더 확보 브랜드 이미지 조성 구전 마케팅 활동 브랜드포지션 확보 고객을 이용한 마케팅 구축된 DB활용으로 분양완료 고객 관리 광고를 통한 수요 확보(100%계약유도) 상담창구 일원화 경로 전략 M/H 활성화 Pre-Marketing Main-Marketing Post-Marketing "Zes Pro" SS-PRJ

43 <Tele Marketing>
Ⅴ. 마케팅 전략 1. 마케팅 기본 전략 (7) 매체별 마케팅 활동 구 분 주 요 활 동 D / M <Direct Mail> ⊙ 목적 사전 홍보 활동 반응도 파악 : 현장 방문 유도 T/M긍정적 반응자에 대한 D/M 실시 개별 발송으로 수신자의 관심유도 ⊙ D/M 내용물 – 카다로그, 상권분석 및 투자분석도 ⊙ 업무진행 -예상 수요층, T/M 긍정적 반응을 보인 수요층 대상 안내문 발송 -기타 분양활동과 유기적 정보 교류 -각계 각층에 대한 안내문 발송 T / M <Tele Marketing> -상세 정보 제공 -예상 수요층 발굴 및 수요자 반응도 분석 -분양안내 및 현장방문 유도 ⊙ 방법 -긍정적 반응자에 대한 집중적인 공략(분양활동소스제공) -T/M 전문인원 투입:본 사업지의 입지적 특성 부각, 투자 및 영업특징 홍보 "Zes Pro" SS-PRJ

44 방문판촉활동 T / M 1. 마케팅 기본 전략 (8) 매체별 마케팅 활동 구 분 주 요 활 동
Ⅴ. 마케팅 전략 1. 마케팅 기본 전략 (8) 매체별 마케팅 활동 구 분 주 요 활 동 방문판촉활동 <Filed Marketing> ⊙ 방법 T/M 및 D/M활동 후 긍정적 반응을 보인 수요자를 대상 T/M활동 후 호응도 높은 수요자에게 구체적인 홍보자료를 발송함으로서 반응도 재고 D/M홍보활동을 통하여 상담을 필요로 하는 수요자 방문 상담 ⊙ 기대효과 -적극적인 투자 붐 조성 -실수요자에 대한 적극적인 판촉활동 -전단 방문배포에 따른 문제점 보완 T / M <Tele Marketing> ⊙ 활동기간 -홍보물부착 : 분양개시일 10일전 ~ -홍보물 전단 배포 : 분양개시일 10일전 ~ ⊙ 투입요원 -분양기획팀, 분양사업팀, 분양지원팀 ⊙ 활동방안 -홍보물 부착 및 전단배포 대상(강남구, 압구정동 일대…) -투자 예상 수요층 거주지(위와 동일) "Zes Pro" SS-PRJ

45 ◆ 상품 메리트 부각, 사회적 이슈화 및 유효 수요확보
Ⅴ. 마케팅 전략 마케팅 기본 전략 분양 단계별로 다양한 매체 Mix를 통한 시너지 효과 창출 및 핵심 타겟에 대한 집중적인 공략 ◆ 상품 메리트 부각, 사회적 이슈화 및 유효 수요확보 ◎ 분양 Target 설정과 Direct-Marketing 주력 (총력적 필드영업 전개) - Core Target 밀착 상담 및 홍보 - 인근 부동산 연계작업 - 광고,홍보 등 투자가치 제시, 분위기 고취 필드 및, 분양안내서 집중 배포로 분위기 고취 → B1 + T/M(In-bound 위주) + D/M + E-Marketing - T/M자료- 사전 타 분양사에서 back-data입수 작업 및 T/M - D/M자료 – 사전 타 분양사 자료입수 및 D/M발송 - 인터넷배너광고 및 사전에 충분한 홍보 활동 전개 - 본 마케팅 전 교육 자료를 충분히 만들어 전개 - 전파 광고를 통한 회사 브랜드 이미지 상승효과기대(4대신문 및 라디오) 사전 마케팅 (M/H Open 전) "Zes Pro" SS-PRJ

46 마케팅 기본 전략 본 마케팅 (M/H Open) ◆ BOOM-UP 및 실수요 확보
Ⅴ. 마케팅 전략 마케팅 기본 전략 ◆ BOOM-UP 및 실수요 확보 ◎ Mass Marketing 과 Promotion의 Mix, Direct Marketing 병합 - 불특정 다수에 대한 집중 Marketing - 부동산관리 및 Business Flow제시 - 상담 및 계약시 - 투자자 상세 설명 - 안정성 방향제시 →계약시 투자자 의견에 따라 위임장 제시 - 일반 분양사 분양이 아닌 →선별된 분양대행사, 신탁사 강조 - 기계약자 인근 가망고객 계약 유도 →분양광고 + 기사화 광고 + 분양안내서 배포 + T/M+D/M - 투자자에게 강남구 및 압구정동지역에 비젼을 제시 본 마케팅 (M/H Open) "Zes Pro" SS-PRJ

47 마케팅 기본 전략 (9) 추진 일정 공개추첨1일 예비광고 (사전예약 주지) 본광고 (청약 일정 고지 ) 추가광고
Ⅴ. 마케팅 전략 마케팅 기본 전략 (9) 추진 일정 공개추첨1일 예비광고 (사전예약 주지) 본광고 (청약 일정 고지 ) 추가광고 사전예약 및 계약 청약접수(4일) 계약 D-6 D-4 D+6 "Zes Pro" SS-PRJ

48 2. 광고, 홍보 전략 (1) 제품 전략 브랜드 전략 건물 외형 고급화로 압구정 명물화 차별화 전략
Ⅴ. 마케팅 전략 2. 광고, 홍보 전략 (1) 제품 전략 브랜드 전략 건물 외형 고급화로 압구정 명물화 차별화 전략 카페 및 고급바 중심의 선택적 MD구성(1,2,3층 전원형 카페 및 다양한”바”개념도입) 서비스 전략 주차관리원 및 상가 운영시스템 도입, 중도금30% 무이자 융자 가격 전략 로데오 상권과 이면상가의 평균 분양 가격 도입 (2) 판매 촉진 전략 필드마케팅 Direct Marketing - 상품 메리트 부각 – MAN TO MAN 공격적 전략 투자,분양지원 융자 알선, 카다로그, 리플렛, 창업지원 투자자분양 대금 납입 조건 조정 텔레마케팅 가망 고객에 대한 텔레마케팅 실시(금융권 고객 예치자) 경로 전략 거점 중개업소 확보 등 오피니언리더 대책 기타 DM및 프랜차이즈 업체 대상 영업 "Zes Pro" SS-PRJ

49 3. 분양조직 구성 분양 조직도 분양 조직도 시행사 / 시공사 관리팀(계약 / 수납) 본 부 장 분양기획팀 분양사업팀
Ⅴ. 마케팅 전략 3. 분양조직 구성 분양 조직도 분양 조직도 시행사 / 시공사 관리팀(계약 / 수납) 본 부 장 분양기획팀 분양사업팀 분양지원팀 • 분양사업의 전반적인 계획 수립 및 상담팀 지원역할 수행 • 분양 단계별 마케팅 전략 수립 • 상품 기획 업무 • 광고, 홍보 인쇄물 기획 참여 • 각종 데이터 및 상황 분석 • 수요층에 대한 집중적인 분양활동 및 상담 활동 • 현장 분양업무 수행(상담,판촉) • 계약 고객에 대한 사후 관리 • 당사의 정예화된 영업인력 중심으로 구성 • 시장 조사 및 분석 • D/M 마케팅 • 고객 DB 관리 • 전단 배포 등 영업 활동 지원 "Zes Pro" SS-PRJ

50 Ⅵ, 사업성 분석 사업 수지 분석 분양금 납부 계획 3. 토지 현황 “Zes Pro” "Zes Pro" SS-PRJ

51 Ⅵ, 사업성 분석 사업 수지 분석 "Zes Pro" SS-PRJ

52 잔금(입주시) 계약금 2. 분양금 납부 계획 4차중도금 3차중도금 2차중도금 20% 1차중도금 10% 2개월후 계약후 1개월
Ⅵ, 사업성 분석 2. 분양금 납부 계획 계약금 분양가의 20% 1차중도금 10% 계약후 1개월 2차중도금 20% 2개월후 3차중도금 4차중도금 잔금(입주시) "Zes Pro" SS-PRJ