부동산개발의 분류와 과정 부동산경영과 손진수.

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1 부동산개발의 분류와 과정 부동산경영과 손진수

2 Ⅰ. 부동산개발의 분류 개발주체에 따른 분류 분양방식에 따른 분류 사업주체의 역할에 따른 분류 기타 분류

3 1. 개발주체에 따른 분류 : 공공과 민간개발 1) 개발주체에 따른 분류 ① 공공개발 (first sector)
② 민간개발 (second sector) ③ 제3섹타 (third sector) : 공공 + 민간 공공부분와 민간부문의 주요 특징 구분 공공부문 민간부문 결정기구 협의체(의회 등) 시장 가치기준 사회적 사용가치 교환가치 존립기준 민주주의 자유(경쟁) 경직요인 관료주의 독점 폐    해 정부의 실패 시장의 실패

4 각 부문의 장단점 구분 공공부문 (제1섹터) 제3섹터 민간부분 (제2섹터) 비영리법인 (재단, 사단 등) 영리법인 (주식회사) 장점 공익사업을 수행하므로 장기적인 안정성, 신용성 확보 가능 사업중심의 조직으로 목표가 완성될 때까지 계속적이고 안정적 사업 가능 공공의 안정성, 계획성과 민간의 효율성있는 체제의 결합으로 인해 합리적인 사업추진 가능 영리를 위해 외부환경의 변화에 대해 유연성, 합리적 경영 가능 단점 외부환경의 변화에 둔감, 비효율적 경영이 되기 쉬움 운영자본, 사업목표, 사업규모, 사업분야가 제한 단기간내의 채산성 확보가 어려우므로 불안정성, 실패했을 경우 책임소재 불명확 수익성이 떨어지는 사업에 대해서는 참여하지 않는 속성

5 사회간접자본 등 공공시설의 건설 참여기관에 대한 의식 조사결과
응답내용 1995년 조사결과(A) 2003년 조사 결과(B) 증감(B-A) 일반국민 전문가 정부, 정부투자기관 주도 44.7% 42.0% 57.8% 65.8% 13.1% 23.8% 민간기업 주도 46.2% 50.7% 35.4% 30.0% -10.8% -20.7% 모름/무응답 - 6.8% 4.2% 계 100.0%

6 사업주(Sponsor) : 시공자 consortium 지 급 신 탁 계 정(escrow account)
2. 제3섹타 방식 □ 사회간접자본(SOC : social overhead capital)시설에 대한 민간참여 개발                       사업주(Sponsor) : 시공자 consortium 국가 협약 출자 : 자본금 수익보전 보증 / 보험 사 업 시 행 회 사 (Project Company) 대 주 단 (은행 consortium) Syndication loan 이용/통행 건설 보 험 료 원 리 금 상 환 보 증 료 수요자(이용자) 시공자 이용료(통행료) 건설비 지 급 신 탁 계 정(escrow account)

7 □ 한국토지공사의 공공-민간합동형 프로젝트 파이낸싱
민관합동사업 : 공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 토지 현물출자 및 건축자금 출자 방식 수의계약 ⇒ 입찰방식 토지공사의 일괄 상업용지 매각 방식 대형상업용지의 복합 개발

8 ○ 용인죽전지구 특별설계지구 프로젝트 파이낸싱
한국토지공사의 용인죽전택지개발지구 특별설계단지(3만평)내 상업용지(15,000평) 개발사업 전체지구에 대한 중심상업기능 수행, 고가차도 및 철로 관통, 단지내 전철이 추가신설 예정 공사는 상업용지를 현물출자하고 민간기업들이 건축자금을 투자하는 공공·민간 합작투자 → 그린시티 설립 대형할인점, 테마상가와 오락시설 등을 갖춘 복합상가시설로 개발

9 ○ 용인동백지구 중심상업용지 프로젝트 파이낸싱
사업명 : 한국토지공사의 용인동백택지개발지구 용인동백 테마형 쇼핑몰 PF사업 사업면적 : 용인동백 택지개발사업지구내 중심상업용지 3개 블럭 13,514평 (상업용지 12,159평, 주차장 1,355평) 건축연면적 : 52,250평 - 추정사업비 : 3,071억원 - 도입시설 : 쇼핑몰, 할인점, 영화관, 스포츠센타, 클리닉센타, F&B, 콘서트홀, 기타 근생시설 등 민간 컨소시엄 (대덕건설, 포스코건설, 한국까르푸)과 공동으로 자본금을 출자하여 프로젝트 회사인 (주)쥬네브 설립 월 착공 및 분양 월 준공 예정

10 ○ 화성동탄신도시 복합단지 프로젝트 파이낸싱
토지공사가 토지출자, 포스코건설 컨소시엄(신동아건설, 팬퍼시픽, 우리은행)이 사업자로 참여 시범단지 약 3만평에 2009년 말까지 최고 높이 66층, 연면적 236,000평의 복합단지를 조성 공동주택, 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육문화시설, 백화점, 호텔, 도심엔터테인먼트 시설 등 유치 사업비 : 약 1조 5,000억원 메타폴리스㈜ 발족 :

11 ○ 프로젝트 파이낸싱 사업 사업 면적(평) 총사업비(억원) 사업기간 사업주체 주요 도입 시설 용인 죽전지구 역세권개발
14,956 4,000 토공+신세계 백화점,할인점 용인 동백지구 테마형 쇼핑몰 13,514 3,100 토공+포스코, 대덕,까르프 할인점,판매 화성 동탄지구 복합단지 29,000 15,000 신동아 주상복합,백화점,판매 대전 엑스포 컨벤션복합단지 52,000 9,400 토공+대우,삼부 주상복합,호텔, 판매 용인 동백 원형지개발 18,798 1,100 토공+신한은행,SK 단독주택 아산배방지구 17,642 11,848 주공+SK,신한은행,현대백화점 주상복합,백화점,업무,판매

12 □ 대덕테크노밸리(DTV) 민관합작사업 - 첨단 벤처복합도시를 건설하기 위하여 한화그룹(65%), 대전광역시(20%), 한국산업은행(15%)이 공동 출자하여 제3섹터 방식으로 설립한 특수목적법인 - 자본금 500억원으로 ㈜대덕테크노밸리 설립 - 민간, 관, 금융권의 장점을 최대한 활용하는 방향으로 3자의 역할을 분담, 사업을 추진 - 전체사업면적 129만평을 3단계로 추진하고, 아파트, 상업시설 등 신도시 조성

13 □ 민간의 BOT 방식 프로젝트 파이낸싱 : 삼성동 오크우드호텔
한국무역협회 호텔매출의 3.5%(적자시)~6%(흑자전환시) 부지 임차료 납부 대지면적 1,061.67평 장기 임대(10년 기본임대+10년씩 2회 연장 가능) 경영위탁계약 시공 한무컨벤션 (시행자) 삼성물산 건설부문 오크우드 아시아 퍼시픽 위탁수수료 : 매출의 7% 로열티 : 매출의 3.5% 평당공사비 400만원 시설자금대출 5년거치 20년 이내 10%(우대금리+스프레드, 3개월 변동) 산업은행 740억원 하나은행 300억원 대출 산업은행 하나은행 2001년 12월에 open한 외국인 전용 호텔식 서비스아파트 한무컨벤션이 30년 장기 임차 후 사업운영권을 한국무역협회에 이양하는 사업구조

14 2. 분양방식에 따른 분류 : 분양과 임대 1) 분양방식에 따른 분류 ① 분양형 : 선분양, 후분양 ② 임대운영형
     ① 분양형 : 선분양, 후분양 ② 임대운영형 ③ 운영형 + 분양형 개발사업의 자금회수 방식에 따른 분류 구분 도심지 사업 관광/레저 사업 (선)분양방식 = 투자비 조기회수 방식 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가, 회원제스포츠센타 콘도미니엄, 골프장, 스키장, 실버타운, 전원주택 임대운영방식 = 경상수지 확보방식 비즈니스호텔, 임대형오피스, 백화점, 할인점, 민간임대아파트 테마파크, 관광호텔, 전시관, 청소년수련원, 박물관 

15 2) 분양을 위한 운영수익율 지정 및 보장 - 수익보장형, 임대운영형, 수익알선형 등 구좌 총투자금액 계약금 융자금 실투자금
단위 : 만원 구좌 총투자금액 계약금 융자금 실투자금 (수익양도증서 발행) 확정수익(년) 배당순익 α 1 6,900 1,592 2,000 4,900 759 2 13,800 3,184 4,000 9,800 1,518 3 20,700 4,776 6,000 14,700 2,277 5 34,500 7,960 10,000 24,500 3,795 확정보장 수익율 : 11%(정기예금증서) 자료 : 동아일보,

16 ▣ 한국의 오피스텔형 서비스 레지던스 상품 현황
오피스텔명 규모 （지하/지상) 호수 준공일 소재지 평형 임대보장수익율 위탁관리비율 위탁관리회사 Human Touch I 4層/18層 160 入居 驛三洞 16-44 2-3年間-年 10% 90% Human Touch(株) Human Touch II 6層/27層 188 淸潭洞 19-38 1年間-年10% 2-3年間-年8% Co-up 3層/10層 144 三成洞 8 2年間–年10% 100% Co-op資産管理(株) 2層/15層 151 瑞草洞 8-12 年10%基準 入居時再協議 2層/9層 132 入居 徽慶洞 8-10 2年間-年12% 252 入居 乙支路 2年間-12% 4層/14層 245 忠武路 8-16 2年間-年10% 97% 1層/15層 744 烏木橋 4層/15層 350 奉天洞 5層/15層 183 新村 14-21 年間 10-13%

17 오피스텔명 규모 （지하/지상) 호수 준공일 소재지 평형 임대보장수익율 위탁관리비율 위탁관리회사 Posco The Sharp 5層/27層 476 巡和洞 16-38 年10%/10年保障 ㈜교리츠Korea ㈜오우에이Korea Vabien I 6層/18層 96 明洞 37-62 5年間-年8% 100% (株)MaxRealty Vabien II 6層/19層 286 16-45 ー Royal Palace 4層/18層 438 壽松洞 10-50 3年間 –年8.5% Shin-Young Asset Coatel 6層/21層 365 입주 瑞草洞 18-37 １年ー年７％ ２年ー年４％ 自体管理 Park Suite 5層/34層 383 汝矣島 20-67평 - Lee&Lee sset Flower Suite 4層/14層 208 忠武路 13-35 2年間 -年10-12% Co-op資産管理(株)

18 3. 사업주체의 역할에 따른 분류 1) 개발시행주체(시행사, 건설회사) 역할에 따른 분류 ① 자체사업
     ① 자체사업 ② 지주공동사업(공동책임) ③ 위탁사업

19 2) 자체사업 (self-development) : 건설회사
□ 사업전반에 대한 자체 시행 및 시공, 관리, 운영 - 개발사업 전과정을 자체적으로 처리 : 토지매입, 인허가, 시공, 분양 등 - 수십년에 걸친 개발 노하우 확보 - 자체 브랜드 사용 - 일부 업무 외주(out-sourcing) 가능 : 설계/감리, 컨설팅, 분양마케팅 등 - IMF 이후 시행, 시공, 분양 업무 분리 □ 건설회사 자체사업의 판단     - 시공사가 사업전체의 리스크를 가진 경우 : 사업권 양수도 - 매출의 증대 - 계열사(자회사, 오너회사 등)를 통한 시행 - 문제점 : 사업리스크의 증가, 토지매입의 어려움(네트웤, 시간, 보수성 등) 법인세 및 비업무용에 따른 세금 부담, 자금조달의 문제

20 3) 지주공동사업 □ 지주 + (디벨로퍼) + 건설회사 □ 이익 배분 방식 - 지주 : 토지 제공
- 건설회사 : 건축비와 사업비 - 공통 : 인허가, 분양, 관리 등 - 상호 Win-Win 가능 ᆞ 토지매각보다 큰 이익 ᆞ 토지비 부담 완화에 따른 리스크 축소 □ 이익 배분 방식     - 도급 방식 - 지분 방식 - 분양불 방식 - 혼용 방식

21 ○ 재건축에 있어서의 도급제와 지분제 비교 구 분 도 급 제 지 분 제 정 의
구    분 도   급   제 지   분   제 정   의 - 사업에 필요한 공사비를 계약시점기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식(공사도급방법) - 시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정하여 계약하는 방식 (변동, 고정) 사업의 한도 - 시공사：공사에 필요한 직접비용책임 - 조  합：공사에 필요한 간접비, 부대비용 및 제세공과금 등 책임 - 시공사：공사에 필요한 모든 경비책임 - 조  합：각 조합원에게 부과되는 제세공과금 책임 (취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등) 공사비 조정 - 공사중 일정율 이상의 물가상승 및 설계변동 수반시 공사비 조정요구 - 사업중 공사비 조정 없음 아파트 품질 - 공사진행 중 자재 및 아파트 문화의 변화에 유동적으로 대처, 최상의 아파트 품질을 보상받을 수 있음 - 초기 조합원의 지분확정으로 변화에 대처가 어려움 - 인·허가시 계획보다 사업규모가 축소, 증가할 경우 시공사 손실보전을 위하여 아파트 품질이 저하될 수 있음 공사의 진행 - 도급계약서에 의한 조정 및 협의체제가 잘 되어 공사의 속도가 빠름 - 사업규모 변동에 따른 시공사의 부담 가중요인으로 공사진행 속도가 느림 시공사 관계 - 상호협조가 잘 되어 시공사와의 관계가 원만함 - 사업규모 축소에 따른 시공사의 부담가중으로 조합과의 관계가 악화될 소지가 있음 조합원 지분변동 - 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분 증감이 있음 - 초기지분확정으로 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분의 변동이 없음 정산 -사업으로 발생된 이익금은 100% 조합으로 귀속됨 (추가 사업비 부담：각 조합원 부담) - 계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100% 시공사로 귀속됨 (추가 사업비 부담：시공사 부담) 사업이익 증감 요인 - 토지감정평가의 증감 - 건물 층고의 증감 - 표준건축비의 상승 - 부대비용의 절감 등 - 사업연면적의 증감 - 물가변동의 증감 - 일반 분양가격의 상승 출처 : 건설교통부, 2000, 재건축업무편람, pp

22 4) 시행사와 시공사의 공동개발 : IMF 이후 민간개발사업의 주류
□ 시공사의 능력 활용 - 공사관리 능력의 보완(직영의 어려움)     - 자금조달 및 보증 능력 - 브랜드 활용 - 인허가 및 민원처리, 분양 등 전체과정 지원 - 과거 및 현재도 주요한 개발사업 형태 □ 시행사와 시공사의 역할 배분 - 시행사 : 토지매입(계약), 인허가(주), 민원처리, 주계약자, 수익 향유 - 시공사 : 토지비지원(대여, 보증 등), 인허가 지원, 시공, 공사하자 처리 - 공동업무 : 분양, 인허가, 계약자 처리 등 - 시공사 대여 방식, 시공사 보증의 PF(Project Financing) 방식

23 □ 시공사 + 시행사 공동사업형태시 문제점 : 주도권 및 분쟁시 갈등
□ 시행사와 시공사의 수익 배분 관계 - 단순도급방식(도급제) - 이익 배분방식(지분제) : 이익 확정부 개발방식 - 분양수입금 배분 방식(분양불) - 혼합방식 : 최소 공사비 책정후 이익발생시 배분 □ 시공사 + 시행사 공동사업형태시 문제점 : 주도권 및 분쟁시 갈등     - 브랜드 파워 및 자금조달 능력 : 시공사 > 시행사 - 시공사 리스크가 사업이익 배분으로 반영 - 시행사와 시공사간 마찰시 시공사 우위 : 공사비 인상(ES, 설변), 사업권 - 시공사의 사업권 양수도 사전 요구 - 중견 시행사의 브랜드, 노하우, 경험, 신용 부족 해결이 과제

24 자료 : 건설산업연구원, 2004, 건설업체의 사업타당성조사․분석 실태 연구
□ 개발사업 주요 추진 방식 □ 100위 이내 업체의 개발사업의 분야별 구성 자체사업 분야 자체사업 비중 (%) 주택 86.5 주상복합 6.8 오피스텔 3.2 호텔·숙박시설 1.8 사무실빌딩 0.6 기타 0.9 □ 건설업체의 수익성 제고 방안 □ 건설업체의 규모별 자체사업(주택,건축) 비중 자료 : 건설산업연구원, 2004, 건설업체의 사업타당성조사․분석 실태 연구

25 구입자 (수분양자 분양계약자) 토지소유자 시행사 시공사 (건설회사) 금융기관
○ 시공사 대여방식의 부동산개발 자금조달 개념도 구입자 (수분양자 분양계약자) 분양권, 소유권 분양대금 토지매입 토지소유자 시행사 건물 시공, 인도 시공사 (건설회사) 공사비 지불 대여원리금 상환 토지대금 지급 자금 대여 상환 자금차입 금융기관

26 □ 시행사와 시공사의 수익 배분 관계 (Deal Structure)
- 단순도급방식(도급제) - 이익 배분방식(지분제) : 이익 확정부 개발방식 - 분양수입금 배분 방식(분양불) - 혼합방식 : 최소 공사비 책정후 이익발생시 배분 □ 시공사 + 시행사 공동사업형태시 문제점 : 주도권 및 분쟁시 갈등     - 브랜드 파워 및 자금조달 능력 : 시공사 > 시행사 - 시공사 리스크가 사업이익 배분으로 반영 - 시행사와 시공사간 마찰시 시공사 우위 : 공사비 인상(ES, 설변), 사업권 - 시공사의 사업권 양수도 사전 요구 - 중견 시행사의 브랜드, 노하우, 경험, 신용 부족 해결이 과제

27 5) 위탁방식 : 단순위탁(시행대행), 부동산신탁
구입자 (임차인) ⑥ 분양(임대) □ 토지(개발)신탁 구조 ⑦ 처분대금 (임료) ⑩ 소유권 토지 소유자 디벨로퍼 (위탁자 겸 소유자) ① 신탁 신 탁 회 사 (수탁자) ③ 공사발주 건 설 회 사 ② 수익권증서교부 ⑤ 대금지불 매매 ⑧ 배당 신탁재산 (토지, 건물) ⑩ 신탁재산 ⑨ 건물인도 ⑧ 상환 ④ 자금조달 금융기관 1 토지비 보증 PF(토지비 조달) 금융기관 2

28 □ 부동산신탁사 개황(2005년말 기준) (단위 : 억원)
□ 부동산신탁사 개황(2005년말 기준)  (단위 : 억원) 구분 한국 토지신탁 KB 부동산신탁 대한 생보 자산신탁 다올 주요주주 토지공사 (51.8%) 소액주주 (48.2%) 국민은행 (100.0%) 군인공제회 교보생명 (50.0%) 삼성생명 KAMCO (77.4%) 금융기관 (22.6%) 우리, 하나은행 (각 15%) 등 인원현황 (임원/직원) 185명 (6명/179명) 107명 (6명/101명) 98명 (5명/93명) 87명 (8명/79명) 86명 (6명/82명) 81명 (8명/73명) 납입자본금 1,928 800 750 100 179 당기순이익 -533 229.1 162.4 100.9 128.8 113.8 설립인가일 주) 임직원은 비상임 임원과 계약직 직원을 포함한 숫자임. 자료 : 부동산신탁업협회

29 4. 기타 분류 방식 1) 용지취득방식 : 민간, 공공 포함
      ① 단순개발(자기개발, self-development) : 토지매입후 개발, 형질변경, 건축인허가, 사업승인       ② 환지방식 : 토지구획정리사업(land readjustment project), (재건축, 재개발)      ③ (전면)매수방식(토지수용) : 택지개발사업, 일단의 주택지조성사업 - 공영개발사업       ④ 혼합방식 : 전면매수 및 환지혼합 – 도시개발법(뉴타운개발), 대지조성사업, 도시개발사업       ⑤ 신탁개발 : 신탁법, 신탁업법에 의한 토지(개발)신탁사업

30 ○ 도시개발법의 용지 확보 방식 제11조(시행자 등)
① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도시 개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다. 1. 국가 또는 지방자치단체 2. 대통령령이 정하는 정부투자기관 3. 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사 4. 제1호 또는 제2호에 해당하는 자가 제7호에 해당하는 자와 도시개발사업의 시행을 위하여 공동으로 출자 하여 설립한 법인(제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 출자비률이 100분의 50을 초과하는 경우에 한한다) 5. 도시개발구역안의 토지소유자 또는 이들이 도시개발사업을 위하여 설립한 조합(이하 "조합"이라 한다) 6. 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인중 과밀억제권역안의 사업 기간 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인 7. 건설산업기본법에 의한 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 적합하게 도시개발 사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자 제21조(토지등의 수용 또는 사용) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. 다만, 제11조제1항제5호 내지 제7호에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 매입하고 토지소유자 총수의 3분 의 2 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다.  ② 제1항의 규정에 의한 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지수용법을 준용한다. 제27조(환지계획의 작성) ① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 경우에는 다음 각호의 사항 이 포함된 환지계획을 작성하여야 한다.

31 PM(Project Manager), CM
2) 일본 개발수법 : 토지의 유효활용방안 구분 주요 내용 국내관련 사업수탁방식 사업수탁방식은 개발전문회사등의 수탁자가 토지소유자를 대신해서 유효활용 기획입안, 마케팅조사, 사업수지에서 건물의 설계․시공까지를 일괄해서 수주하는 것과 아울러, 건축주의 희망에 따라서는 완성후 건물 관리운영을 맡는 것도 가능. 일명 Turn-key 방식. PM(Project Manager), CM 토지신탁방식 토지의 유효활용에 의해서 수익을 올릴 목적으로 토지소유자(위탁자)가 그 토지를 신탁회사(수탁자)에게 신탁하고, 신탁회사가 신탁계약의 규정에 따라 건축자금의 조달부터 건물의 건축, 입주자의 모집, 건물의 유지 또는 분양등을 하고 그 관리․운용 성과를 토지 소유자(수익자)에게 신탁배당으로써 교부하는 방식 부동산신탁제도 차지방식 토지수유권을 넘기지 않고 차지인에게 토지를 빌려주고 차지권리금등을 일시금으로 수수하고, 차지인은 건물등을 자체 능력으로 건축하여 양도, 임대 또는 자체 사용 등을 통해 수익을 발생시키고, 일정기간 후에 건물 소유권을 적정가격으로 토지소유자에게 반환하는 방식 지상권 임대 신차지방식 차지권리금등 일시금으로 수수할 경우 차지권리금 수입에 대해 소득세법은 그 권리금이 토지의 가액의 1/2을 넘는 경우는 양도소득으로써 과세하므로 이를 피하기 위해 권리금을 수수하지 않고 차지인이 지주에 대해 일정기준에 따라서 산정된 고액의 지대를 지불하는 토지임대차방식의 하나 등가교환방식 토지소유자의 토지에 부동산개발업체가 건축제비용을 부담하고 건물을 세워 완성된 건물을 토지대와 건축제비용과의 비율에 기초해서 토지소유자와 개발회사가 나누어 가지는 일종의 공동사업으로, 토지소유자나 개발회사가 지분으로 받은 건물분은 분양 또는 임대 가능. 재개발, 재건축, 토지공사 PF

32 3) 기타 분류 방식       ① 신개발과 재개발       ② 토지개발      ③ 리모델링

33 - 토지의 형질변경 - 일단의 주택지 조성사업 - 택지개발사업
Page 33    ◦ 신개발사업제도    토지의 형질변경           - 일단의 주택지 조성사업    - 택지개발사업    주택건설용 대지조성사업   - 아파트지구 건설사업       - 토지구획정리사업    산업단지                  - 유통단지, 관광단지 - 도시개발법에 의한 도시개발사업 - 행복도시, 기업도시, 혁신도시    ◦ 재개발사업제도    도심재개발사업            - 주택재개발사업            - 주거환경개선사업    재건축사업                - 공장재건축사업            - 시장재건축사업    취락구조개선사업 - 뉴타운개발

34 Ⅱ. 부동산개발의 과정 개발과정의 일반적 고려사항 단계 모형 부동산개발과정 종합

35 1. 개발과정의 일반적 고려사항 (고민 사항)     ◦ How to find the right parcel of land for the development - 적정한 토지의 선정    ◦ How to structure and negotiate the land purchase - 토지 매입 협상 및 구조    ◦ How to prepare market studies and analyze the market - 시장 분석    ◦ How to handle the zoning process - 토지이용 : MD, 용도, 규모    ◦ How to design the product for the proper market – 상품 설계, 적정 용도    ◦ How to prepare and analyze the development costs and operating proforma - 개발비용 분석 및 조달    ◦ How to obtain construction and permanent financing - 건설비용 조달    ◦ How to raise the necessary equity that in required - 자기자본 조달    ◦ How to administrate and coordinate the development process - 전과정의 조정    ◦ How to handle the accounting process - 회계처리    ◦ How to contract and oversee the construction process - 공사계약 및 관리    ◦ How to bring the product to the market - 상품 판매 : 분양, 임대    ◦ How to manage the property during lease-up and after completion - 준공후 관리(임대) 방안    ◦ When and how to dispose of the property - 자산의 매각 : 시기, 방법    자료 : Zuckerman, H.A., Blevins, G.D., Real Estate Development-Workbook and Manual, Prentice-hall, 1991.

36 2. 단계 모형 1) 4단계 모형 (노태욱, 2002:25) 1단계 아이디어 2단계 타당성 분석 3단계 건설 4단계
Page 36 2. 단계 모형 1) 4단계 모형 (노태욱, 2002:25) 1단계 아이디어 시장수요 분석 및 사업 가능성 확인 법적, 물리적, 재무적 타당성 예비(개괄) 검토 관련 전문가와 협의 가설계 실시 부지 물색 및 부지 선정 2단계 타당성 분석 외부에 시장분석과 타당성 분석 의뢰 타당성 여부 판단 3단계 건설 최종설계 및 시공계약 자금조달, 분양조건결정 인허가과정 회계시스템 구축 4단계 부동산마케팅과 관리 운영인력 배치 및 마케팅 준공 및 입주 자산의 경제적 수명 연장 및 가치 상승 노력 투자자의 포트폴리오 고려

37 2) 부동산개발과정 8단계 모형(Miles, M.E., et al.(2003:5-7)
Page 37 2) 부동산개발과정 8단계 모형(Miles, M.E., et al.(2003:5-7)    1단계 : 아이디어의 수립(Inception of an Idea)    2단계 : 아이디어의 수정, 정비(Refinement of the Idea)    3단계 : 타당성 분석(Feasibility)    4단계 : 계약협상(Contract Negotiation)    5단계 : 각종 공식계약 체결(Formal Commitment)    6단계 : 건설(Construction)    7단계 : 준공 및 입주(Completion and Formal Opening)    8단계 : 자산 및 포트폴리오 관리(Property, Asset and Portfolio Management)

38 3) 부동산개발사업의 절차(이종규) – 건설회사 개발사업팀
Page 38 3) 부동산개발사업의 절차(이종규) – 건설회사 개발사업팀 기획단계 토지접수 토지분석 ↔ 내외부 환경 분석 개발 concept 설정 사업화단계 사업 아이템 결정 사업규모 결정 사업방법 결정 자금조달 결정 사업타당성 검토 사업계획서 수립 실행단계 사업계획 확정 설계 인허가 시공 분양 완성단계 준공 및 입주 정산

39 ○ 사업화단계 세부 추진절차 사업아이템 결정 사업규모 결정 사업방법 결정 자금조달방법 결정 사업타당성 검토 사업계획 수립
Page 39 ○ 사업화단계 세부 추진절차 사업아이템 결정 주택, 상가, 오피스, 오피스텔, 복합단지, 리조트, SOC 등 1,2,3단계 스크린후 확정 사업규모 결정 용적률, 건폐율, 녹지비율, 감보율, 공공시설비율, 기부체납 등 공급측면의 규모 결정 수요측면의 규모 사업방법 결정 사업구조 : 자체, 공동, 수탁, 제안 지분율 : 도급, 지분, 이익 확정부 등 마케팅 방법 : 상품, 분양(일괄/부분/직영/대행), 시기 등 자금조달방법 결정 자본비율(자기/타인), 조달방법(분양/펀드), 약정금리, 상환조건 등 사업타당성 검토 입지 측면 : 최적안(최유효이용) 선정, 입지분석, 상권분석 시장 측면 : 분양가, 분양시기,수요분석 등 수익 측면 : 투입비, 수입, 수익률, 금융비용 등 재무 측면 : IRR, NPV, ROI, 투자수익률, 레버리지, 지분환원 등 사업계획 수립 토지주, 자본주, 건설사, 인허가 등

40 4) 능동개발과 수동개발의 절차 능동개발 수동개발 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 분석 토지 확보 인허가 착공, 시공
Page 40 4) 능동개발과 수동개발의 절차 능동개발 (개발주체가 사업성이 있는 곳을 선정후 개발) 수동개발 (토지주나 개발기획자들이 일정 토지에 개발기획후 개발업자에게 제시) 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 분석 토지 확보 인허가 착공, 시공 마케팅 정산, 종료 토지정보 취득 지역 분석 입지 분석 상품 기획 타당성 평가 인허가 착공, 시공 마케팅 정산, 종료 자료 : 최영진외, 2004, 부동산개발 이론과 실무, 중앙일보조인스랜드, pp

41 5) 부동산개발과정 종합 Page 41 주요 단계 주요 내용 구상 및 개발 기획 단계 ㆍ 토지정보 획득 ㆍ 아이디어 구상
ㆍ 부동산 분석 ㆍ 시장 분석 : 지역분석 및 입지분석 ㆍ 초기 사업성 분석 ㆍ 개발기획 및 컨셉 설정 타당성 분석 단계 ㆍ 시장(성) 분석 ㆍ 분양성 분석 : 수요분석 ㆍ 재무적 수익성 분석 ㆍ 실행가능성 분석 사업화 단계 : 사업구조 결정 ㆍ 토지매입 조건 및 구조 ㆍ 시공조건 ㆍ 자금조달 구조 ㆍ 개발규모, 용도 ㆍ 분양/임대 방식 및 조건 ㆍ 사업리스크 분담구조 실행 단계 ㆍ 토지 소유권 확보 ㆍ 설계 및 인허가 ㆍ 분양, 임대 ㆍ 착공, 공사, 감리, 공정관리 ㆍ 자금관리 정산 및 운영 단계 ㆍ 준공 및 입주 ㆍ 사업 정산 ㆍ 임대 및 관리운영

42 ※ 도시개발론, 대한국토도시계획학회편, 2002:237에서 재인용.
□ 공공택지개발사업 주요 절차 (수요 및 정책 중심형) – 신도시 개발 Page 42 지구지정단계 계획단계 시행단계 택지수급계획 수립 택지개발계획 수립 공사 시행 (시행자) (시행자) 예정지구 조사 택지개발계획 승인 - 집단에너지공급 협의 공사준공 및 준공검사 (시행자) (건설교통부장관,시도지사) 실시계획 수립 (지구단위계획 수립) 인구 및 교통영향평가 에너지사용계획 협의 환경영향평가 협의 지하매설물 협의 사업 준공 및 보고 예정지구 건의 (시행자) (시행자 →건교부장관) 준공지구 관리 (지구단위계획) 예정지구 및 시행자 지정 관계기관장 협의 지자체 의견 청취 주택정책심의위원회 심의 (시장군수) 실시계획 승인 택지공급계획 수립(시행자) (건설교통부장관) 택지공급 승인(시도지사) (시도지사) 택지공급(시행자) 택지 사용(실수요자) ※ 도시개발론, 대한국토도시계획학회편, 2002:237에서 재인용.

43 3. 과정 종합 1) 민간의 부동산개발사업 과정의 특성 - 초기의사 결정성 : 사업 구조 확정 단계
  - 초기의사 결정성 : 사업 구조 확정 단계   - 동시의사 결정성 : 주요 사업주체간의 합의 토지 Idea 토 지 취 득 기획, 분석 -경쟁력 분석 가격 분석 분양성 분석 수요 분석 등 자금 -자기자금 -외부조달 -금융조건 등 분 양 임 대 착 공 사 준 입 주 관 리 운 영 통합 TEAM 건설시공 -도급조건 -시공사 역할 인허가 -설계 -기간 -용적율 -용도 등

44 2) 정리 및 시사점 ⊙ 부동산개발은 과정(Process) - 복합과정 : feedback, 팀프로젝트, 배분원리 작용
Page 44 2) 정리 및 시사점 ⊙ 부동산개발은 과정(Process) - 복합과정 : feedback, 팀프로젝트, 배분원리 작용 - 완료까지 장기적 과정 : 인내력, 다양한 변수 - 사업초기에 중요과정 결정 ⊙ 시작은 토지확보? - 아이디어, 토지소유, 투자자금 - 토지확보인가, 아이디어인가?

45 – 창의성, 틈새시장, 지속적(장기적) 관심(전망) - 수요/공급, 시장, 사업구조에 대한 확신
Page 45 ⊙ 기획과 분석의 중요성 – 창의성, 틈새시장, 지속적(장기적) 관심(전망) - 수요/공급, 시장, 사업구조에 대한 확신 - 충분한 분석과 적기의 의사결정 갈등 ⊙ 논의점 - 시작의 아이디어는 어떻게 얻는가? - 개발과정에서 가장 중요하다고 생각되는 부분은?

46 ▣ 논의사항 : 부동산개발과정에서 가장 중요하다고 생각되는 부분은?
Page 46 ▣ 논의사항 : 부동산개발과정에서 가장 중요하다고 생각되는 부분은? ○ 독창적인 아이디어 (Idea) ○ 토지의 확보 ○ 상품 개발, 기획 (Product) ○ 시점 : 토지취득, 개발, 분양 (Timing) ○ 자금 조달 (Financing) ○ 시공사 선정 ○ 분양 (Marketing) ○ 정부정책 등 시장동향