Ⅰ. 재건축의 개요 1. 재건축의 정의 재건축은 한마디로 노후.불량한 주택(단독주택이나 아파트)을 헐고 새로운 주택을 짓는 것이다. 좀 더 세부적으로 설명하자면 기존주택의 소유자가 자발적으로 조합을 결성한 뒤 시공권 이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어 기존 주택을.

Presentation on theme: "Ⅰ. 재건축의 개요 1. 재건축의 정의 재건축은 한마디로 노후.불량한 주택(단독주택이나 아파트)을 헐고 새로운 주택을 짓는 것이다. 좀 더 세부적으로 설명하자면 기존주택의 소유자가 자발적으로 조합을 결성한 뒤 시공권 이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어 기존 주택을."— Presentation transcript:

1 Ⅰ. 재건축의 개요 1. 재건축의 정의 재건축은 한마디로 노후.불량한 주택(단독주택이나 아파트)을 헐고 새로운 주택을 짓는 것이다. 좀 더 세부적으로 설명하자면 기존주택의 소유자가 자발적으로 조합을 결성한 뒤 시공권 이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어 기존 주택을 헐고 새로운 주택을 건설하는 것을 말한다. 무엇보다도 신규주택공급과 주거환경개선에 그 목적을 둔다. 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다. 다만, 주택단지 안에 있지 아니하는 건축물(단독주택 등)의 주택재건축사업은 지형여건, 주변의 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우와 정비구역 안에서 시행하는 사업에 한한다. 정비구역 지정대상으로 공동주택 재건축의 경우 건축물의 일부가 멸실 되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역, 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역, 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로 한한다. 단독주택 재건축의 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서, 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없는 곳, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상인 곳, 당해 지역 안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있는 곳에 한한다. 정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시 및 주거환경 정비법 제2조제7호 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업 시행이 가능하다.

2 영구임대주택 건립이나 주거대책비 제공 중 택일
Ⅰ. 재건축의 개요 2. 재건축과 재개발의 비교 구 분 재 건 축 재 개발 목 적 노후. 불량주택 정비 무허가.불량주택 및 공공시설 정비 특 징 거주민의 안전도모 및 주거수준 향상 - 성 격 소유자 자발적인 추진이 원칙 (민간주택사업) 도시기능회복 및 정비를 위한 공공사업적 성격 사업주체 조합 및 주택건설등록업자 토지 및 건물소유자조합,지방자치단체. 대한주택공사,토지공사,지방공사 주민 동의율 각 건물별 주민2/3이상.전체주민의 4/5 이상 토지.건물의 소유자 2/3이상 안전진단 필요(시장 등에신청) 불필요 세입자 당사자간의 임대차계약에 의거 처리 영구임대주택 건립이나 주거대책비 제공 중 택일 근거법률 도시 및 주거환경 정비법

3 Ⅰ. 재건축의 개요 3. 재건축 대상주택 주 택 구 분 대 상 내 용 아파트 및 연립주택
-.건물이 훼손되거나 멸실되어 도괴 (건물붕괴) 기타 안전사고의 우려가 있는 공동주택 -.건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선유지비나 관리비용이 소요되는 주택 -.건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물은 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비해 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택 -.도시미관,토지이용도,난방방식,부실시공 등으로 인해 재건축이 불가피 하다고 관할시장 군수 또는 자치구청장이 인정하는 주택 그 외의 주택(단독주택,다세대주택 -.시장,군수 또는 자치구의 구청장이 재해 위험이 있어 재해방지를 위해 재건축이 필요 하다고 인정하는 주택

4 Ⅰ. 재건축의 개요 4-1. 재건축의 수익성 산출요령 - 수익을 구해 보면 사례분석(1)
- 재건축 수익률은 이전 소유주택의 매매가 와 추가 부담금을 합친 금액이  앞으로 입주할 평형의 일반 분양가와 비교함 - 수익을 구해 보면 (단위 : 만원) 사례분석(1) . 재건축사업계획이 확정되면서 일반 분양을 마치고 본격공사에 들어간 곳임 . 5층 저밀도 아파트로 14, 15, 19세가지 평형으로 이뤄져 있음 . 시공사가 제시한무상지분율은120%임 14평 거주자가 23평에 입주할 때, 19.2평까지는 무상으로 받을 수 있고 초과분인 3.8평에 한해서 추가부담금을 내면 된다. 현재 예상하고 있는 평균 평당분양가가 550만원이므로 550만원에 초과분 3.8평을 곱하면 추가부   담금은 2,090만원이 됨 .결론적으로 14평 거주 자가 23평에 입주할 경우 2,090만원만부담하면  가능 재건축전평형 A 14평형 15평형 19평형 대지지분 B 16 18 23 무상지분율 C 120 % 무상지분평형 D=(B*C) 19.2 21.6 27.6 입주예정평형 E 30 37 평당조합원분양가 F 550 평당일반분양가 G 680 추가부담금 H=(E-D)*F 2,090 4,620 5,170 시중매매가 I 12,800 14,400 18,400 총비용 J=I+H 14,890 19,020 23,570 일반분양가 K=G*E 15,640 20,400 25,160 총수익 L=K-J 750 1,380 1,590 총수익율(%) R=L/J 5.04 % 7.26 % 6.75 %

5 Ⅰ. 재건축의 개요 4-2. 재건축의 수익성 산출요령 -.사례분석(2) ※비례율 ① 아파트면적:15평 ② 대지지분:17평
① 땅 1평에 지을 수 있는 분양계약면적 : 1평*250%=2.5평  ② 평당건축비를 분양면적(분양계약면적의 약80%)으로 환산한 계산      : 280만원/80%=350만원/평  ③ 분양면적 2.5평에 대한 매출액=2.5평*800만원=2,000만원  ④ 분양면적 2.5평에 대한 비용=2.5평*350만원=875만원  ⑤ 대지 1평에 대한 수익(③-④)=2,000만원-875만원=1,125만원  ⑥ 대물보상비율(무상지분율,비례율)(⑤/평당분양가) =1,125만원/800만원      =140.6% (기존 건물평형은 제외하고 대지지분으로 계산함)      a. 대물보상비율에 의한 보상평수 : 17평(대지지분)*140.6%=약23.9평      b. 34평형 아파트 선택 시 추가부담 평수 : 34평-23.9평=10.1평 c. 34평 아파트 선택시 추가부담금액 : 10.1평*800만원=8,080만원 ※비례율 비례율은 개발이익률의 줄임말로서 재개발에서 사업타당성을검토할 때많이활용되는수치입니다. 비례율 이라 함은 재개발로 인하여 개발지역토지 및 건축물 소유자가 얻게 되는 손익의 비율을 의미합니다. 쉽게 설명하면 재개발 후 토지 및 건축시설의 가치 평가액 에서 건축에 소요되는 총 사업비를 제외한 금액에서 재개발 이전에 재개발 구역 내의 모든 조합원이 가지고 있는 토지 및 건축물의 총합계액을 나누어준 값을 의미합니다. 이런 비례율이 중요한 이유는 사업 후에 조합이 소유할 자산가치가 현재의 자산가치보다 높아질 수 있을 것인가에 대한 중요한 평가이기 때문입니다. 손해를 보면서까지 재개발을 이유는 없기 때문에 비례율이 100%가 나오지 않는다면 사업에 대한 타당성은 없다고 보는 것이 합리적입니다. 비례율이 100%라 함은 자신의 자금을 투자하여 사업을 시행한 후와 사업 전의 자산가치가 변동이 없다는 것을 의미하지만 아파트의 시세상승률을 감안하지 않은 수치이기 때문에 사업타당성이 있다고 판단할 수 있습니다. ① 아파트면적:15평 ② 대지지분:17평 ③ 조합원평당분양가:800만원 ④ 평당제사업비:280만원 ⑤ 용적율:250% ⑥ 조합원평균아파트평형 : 34평형 ⑦ 조합원신규아파트분양가: 27,200만원

6 Ⅰ. 재건축의 개요 4-3. 재건축의 수익성 산출요령 - 사례분석(3) : 관리처분시 추가부담금 계산
① 대지지분:10평 ② 건평:7평 ③ 감정가액(토지+건물): 1억원 ④ 프리미엄:2천만원 ⑤ 총투자비:12,000만원 ⑥ 이주비(무이자):5,000만원 ⑦ 초기투지비용:7,000만원 비 율 90 % 100 % 120% 감정 평가액 10,000만원 지분 보상액㈜ 9,000만원 12,000만원 조합원 분양가(34평형) 20,000만원 추가 부담금 11,000만원 8,000만원 초기 투자금액 18,000만원 17,000만원 15,000만원 이주비 정산 5,000만원 입주시 시세 30,000만원 투자 수익 7,000만원

7 Ⅰ. 재건축의 개요 5. 이주비에 대한 금융이자 ■ .계산 예시 금 액 금융이자
6% / 년 ( 금융기관에 따라 차이가 날수 있음 ) - 36개월 각 조합원에 따라 이주비 차이 발생가능 각 조합원의 금융이자는 조합 또는 시공사에서 대납 할 수 있으며, 이 경우 잔금 납입 시 추가 부담하여야 함 ( 단위 : 만원 ) 금 액 3,000 4,000 5,000 6,000 8,000 10,000 금융이자 540 720 900 1,080 1,440 1,800

8 Ⅱ. 재건축의 절차 ※ . 재건축의 절차 재건축 준비단계                                              재건축 사업 추진 단계 재건축사업 완료단계

9 Ⅱ. 재건축의 절차 1. 재건축 준비 단계 ① 기본계획수립
이제부터 재건축은 도시 및 주거환경 정비기본계획이 수립돼야만 사업이 가능해진다. 특별시, 광역시 등은 도정법에 따라 10년을 주기로 도시 및 주거환경정비기본계획 (주거환경정비계획)을 수립해야한다. 기본계획에서는 개략적인 정비구역의 범위와 토지이용계획, 단계별 추진계획, 용적률 등을 포함해야 하며 5년마다 타당성을 분석해 이를 반영해야 한다. 특별, 광역시장은 직접 기본계획을 작성, 의결하고, 시장이 작성한 기본계획은 도지사의 의결을 받아야 한다. ② 정비구역지정 정비계획 수립과 정비구역 지정도 도정법에 새롭게 추가된 규정이다. 재건축의 경우 300세대 이상, 또는 부지 면적이 1만㎡ 이상인 곳은 특별,광역시.도지사에게 정비계획과 함께 정비구역 지정을 신청하고 정비구역으로 지정이 돼야 재건축 사업이 가능해진다. 반면 정비구역 지정대상이 아닌 20세대 이상 300세대 미만, 부지규모 1만㎡ 이하 재건축의 경우 사업계획 승인신청과 승인을 통해 사업을 추진하게 된다. 여기서 300세대는 기존 세대수 나 새로 지을 아파트단지의 세대수 중 어느 한가지라도 300세대를 넘으면 300세대로 간주된다. ③ 재건축조합설립추진위원회 설립인가 도정법에 따라 결성되는 재건축 추진위원회는 종전 재건축사업에서의 추진위원회와는 달리 준 조합의 성격을 지닌다 . 또 과거와 다른 점은 복수 추진위원회가 인정되지 않는다는 점이다. 토지 등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 조직된 재건축 추진위원회는 구청에 신청하여 설립인가를 받아야 한다. 기존 추진위원회의 경우 6개 월 내에 소유자 1/2의 동의를 얻어 구청에 승인신청을 해야 한다. 추진위원회는 재건축 정비사업 전문관리업자 선정, 안전진단 지정 신청, 조합설립인가 준비 등 조합이 설립될 때까지 재건축에 관한 제반 업무를 추진하며, 조합이 설립되면 추진위원회의 모든 업무는 조합으로 이관된다.

10 Ⅱ. 재건축의 절차 1. 재건축 준비 단계 ④ 안전진단  - 새 법에서 가장 강화된 규정이다. 기존까지 안전진단은 뚜렷한 기준이 없었던 것에 비해 도정법에 따라 새롭게 규정된 안전진단은 설비, 구조, 주거환경, 경제성 등 구체적인 항목을 지정했다. - 안전진단 신청 추진위원회는 해당 시장, 구청장에게 안전진단을 신청한다. 안전진단을 수행하는 기관은 시설물안전관리에 관한 특별법에 따른 안전진단전문기관이나 시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등이다. 이 때 시도지사가 필요하다고 판단한 경우, 예비안전진단 이전에 사전평가를 할 수 있다. - 예비안전진단 예비안전진단에서는 안전, 설비, 주거환경 세 항목에 대해 최소 5인의 전문위원이 평가하며 전원합의제로 결정한다. 단기(2일)에 실시하는 만큼 경제성분석 부분은 제외된다. 예비안전진단 결과 평가위원들은 '안전진단실시'와 유지보수' 둘 중 한가지 판정을 내린다. - 안전진단 예비안전진단이 실시되고 이를 통과하면 곧 본 안전진단을 실시한다. 다만 시도지사는 재건축 사업으로 인해 주변지역 주택가격 또는 주택임대차가격이 상승하거나 주택에 대한 투기가 우려되면 안전진단 실시 시기를 조정할 수 있다. 예비안전진단 평가위원회가 표본을 선정해 구조, 설비, 주거환경 등 예비안전진단에서 평가된 항목 이외에 경제성분석도 추가해 종합적으로 안전진단을 실시한다. - 안전진단결과 재검토 안전진단이 통과되면 시도지사는 이의 적정성 여부를 평가할 수 있다. - 재건축 허용여부 결정 시장, 구청장 등은 안전진단 평가 위원회의 결과 보고를 통해 재건축 허용 여부를 판정한다. - 안전진단 기준 구조안전 45%, 설비성능 30%, 주거환경 10%, 경제성15% 30점 이하 재건축, 31~55점 조건부재건축, 56점 이상 유지보수 ※조건부 재건축  안전에는 문제가 없으나, 설비·주거환경 또는 비용분석결과 재건축으로 결정 되는 것으로 시·도지사, 시장·군수·구청장이 주택가격동향 및 지역여건 등으로 고려하여 재건축시기를 결정 (시도지사, 시장·군수·구청장간 이견이 있는 경우 시도지사의 결정에 따름)

11 Ⅱ. 재건축의 절차 2. 재건축 사업 추진 단계 ① 재건축조합설립인가
- 창립총회 안전진단을 실시해 재건축이 허용되면 조합설립 요건을 갖춰 창립총회를 개최한다. 창립총회에서는 재건축결의와 조합규약승인, 조합장 및 임원선출, 사업계획 등을 의결한다. - 재건축 조합설립인가 도정법은 종전까지 시공사가 사업초기부터 조합과 함께 공동사업자로 재건축사업에 참여해 재건축사업을 부추기거나 각종 비리 등을 유발하는 관행을 막기 위해 재건축 조합의 단독사업시행을 명문화했다. - 조합설립 요건 각 동별 구분소유자 및 의결권 2/3 이상 동의와 전체 구역 내 구분 소유자 및 의결권 4/5의 동의를 얻어 시장, 군수, 구청장에게 신청한다. 정관작성은 기존 추진위가 한다. - 조합설립인가 시 검토사항 시장, 군수, 구청장이 조합설립 인가를 검토할 때는 조합원 자격 적정성 여부, 창립총회시 조합원 의사록, 재건축 동의서 등과 진입로, 위험시설과의 거리 등을 살피는 현장확인이 병행된다. ② 사업시행계획승인 - 사업시행인가는 재건축조합이 추진하고 있는 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(예컨대 조합원의 확정, 주택이나 복리시설의 규모 배치와 배분기준, 잉여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 행정처분절차를 말한다. 기존까지는 주택건설촉진법에 따라 사업승인이 이루어졌지만 이제부터는 주택법에 따른 규정 적용을 받는다. 우선 교통영향 평가, 건축심의 등을 승인 받은 후 최종적으로 사업승인을 받는다. - 건축심의 정비구역지정 결정내용 (건폐율, 용적률, 시행시기, 도시경관, 환경보전 등)에 따라 지방자치단체가 결정한다. - 교통영향평가 : 서울시가 심의한다 ※사업승인절차 (서울시 경우) 건축심의(조합) → 건축심의의뢰(구청) →건축심의통보(서울시)→건축심의결과통보(구청)→사업승인 신청(조합) - 조합 등 사업주체는 주택법 에 따라 단독 및 공동주택을 20호 이상 건설할 시 건설교통부장관의 (건교부장관은 구청장 또는 시장에게 사업계획 승인을 위임 할 수 있다.) 사업계획승인을 받아야 한다. 구청장 및 시장은 신청한 5일 이내에 실무종합 심의를 개최하고 특별한 사유가 없는 한 30일 이내에 이의 결과를 사업주체에게 통보하여야 한다.

12 Ⅱ. 재건축의 절차 2. 재건축 사업 추진 단계 ③ 시공사선정
- 종전 재건축사업에서는 재건축 추진위 설립과 동시에 시공사를 선정할 수 있어 이에 따른 부작용도 적지 않았다. 도정법에서는 시공사 선정을 사업계획승인 이후로 가능하게 해 재건축 과열을 막고자 했다. - 시공사 선정 절차 및 유의점 : 조합은 사업승인을 받은 이후 조합정관이 정하는 바에 따라 경쟁입찰 방식을 통해 시공사를 선정해야 한다. 시공사 선정시 유의할 점은 회사별 단가 비교에만 그쳐서는 안되고 시공사의 능력 및 신뢰도, 주택 품질과 서비스,품목, 공사수준, 입주 후 부가이익 등을 종합적으로 고려해야 한다. - 시공보증 : 재건축 시 조합원에게 분양되는 주택은 청약을 통한 일반분양과 달리 보증이 되지 않는 주택이기 때문에 만약 시공사가 부도가 날 경우 조합원들의 피해가 발생했다. 이러한 문제점을 해결키 위해 도정법은 재건축사업에 참여하는 시공사가 시공보증을 의무화하도록 명시했다. ※도급제와 지분제 재건축 사업 방식으로는 도급제와 지분제 두 가지 방식으로 크게 나눌 수 있다. - 도급제는 사업 시행자인 조합이 직접 재건축 사업에 충당되는 비용과 수익을 모두 관리하는 것이다. 이 경우 시공사는 공사비만 받고 사업에 참여한다. 지분제는 시공사가 사업을 주도하는 성격이 강하다. 시공사는 비용과 수익을 관리하는 등 사업 제반을 수행하며 조합원에게는 무상지분을 제공하는 방식이다. 지분제 방식은 사업기간 연장 및 공사비 인상 등 무상지분율 변동 여부에 따라 확정지분제와 변동지분제로 나눠볼 수 있다. 지분제는 조합원들의 무상지분이 확정돼 조합원의 추가부담금액이 크지 않은 대신 도급제는 물가인상 등 가격상승 요인에 따라 조합원의 추가부담금이 높아질 우려가 있다.

13 Ⅱ. 재건축의 절차 2. 재건축 사업 추진 단계 ④ 관리처분계획 - 관리처분 계획이란
관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말한다. 이제껏 재건축이 진행되면서 막연히 생각했던 조합원의 수익이 구체적으로 드러나고 아울러 자신의 대지지분에 따른 신규 주택의 배정평형 등도 명확히 되는 시점이다. 관리처분계획에서는 조합원 개인이 납부해야 할 분담금이나 돌려받을 환급금 등이 확정된다. ※관리처분의 일반원칙 - 시ㆍ도 조례가 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급해야 합니다. - 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 하되 주택단지의 경우에는 예외를 인정합니다. - 새로운 부대,복리시설을 건설하지 아니하는 경우 정비구역 안의 토지 등소유자(지상권자는 제외)에게 분양해야 합니다. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시, 도조례가 정하는 금액, 규모, 취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지 등소유자는 시ㆍ도 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있습니다. 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격과 토지등소유자가 부담하는 비용의 비율에 따라 분양합니다. 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되 는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 수 있습니다. 1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 해야 하며 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 합니다. 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정하며, 이 경우 그 구체적인 기준은 시도조례로 정해져 있는 것을 따라야 합니다. 건교부장관이 주택수급의 적정을 기하기 위하여 국민주택규모의 주택의 건설 비율을 75% 이하의 범위 안에서 정하는 경우에는 그에 적합하게 분양해야 합니다.

14 Ⅱ. 재건축의 절차 2. 재건축 사업 추진 단계 ※관리처분계획 인가 조합은 사업시행인가 이후 21일 이내
- 이주·철거 전 관리처분계획 실시 종전까지는 관리처분 전에 조합원들의 이주와 철거를 시작했기 때문에 관리처분이 지연될 시 임시주거비 증가와 시공사의 무리한 추가부담금 제시 등 문제점이 적지 않았다. 도정법에서는 관리처분계획인가 이전에 철거를 금지함으로써 이러한 폐단을 막았다. ※세입자문제 재개발과 달리 재건축은 세입자에 대한 보상이 전혀 이루어지지 않는다. 따라서 기존주택의 이주와 철거는 항상 말도 많고 탈도 많다. 이주 때에는 시공사 측에서 일정부분의 이주비를 지급하는 경우가 대부분이다. 조합원 및 세입자의 이주가 완료되면 기존 주택은 철거에 들어간다. 기존주택의 철거는 사업계획승인 후 철거예정일 7일전까지 해당 지자체장에게 신고해야 하며 이는 주택철거계획서 및 조합규약 등에 따라 시행된다. 철거가 끝나면 경계측량을 실시하게 되며 곧바로 신규 주택의 착공에 들어간다.

15 Ⅱ. 재건축의 절차 3. 재건축 사업 완료 단계 ① 이주 및 철거 착공
- 이주비 지급 및 이주시작 이주비는 무이자 이주비와 유이자 이주비로 나눠볼 수 있다. 일단 무조건 지급이 되는 무이자 이주비는 전세를 얻어나갈 수 있는 자금을 기준으로 지급되는 게 보편적이며 최소한 현재 그 아파트의 전세금으로 산정된다. 명칭이 '무이자 이주비' 이기 때문에 실제로 이자가 없다고 생각할 수 있겠지만 이는 그렇지 않다. 이자는 분양가에 포함돼 있어 조합원 자신이 직접 납부하지 않는 것에 불과한 것이다. 반면 유이자 이주비 는 조합원이 직접 납부해야 한다. 보통 이주비 의 이자율은 은행 주택담보대출 비율과 유사하거나 낮다. 이주비가 지급되면 약 6개월에 걸친 이주기간이 시작된다. 이주가 대부분 마무리되면 곧장 착공에 들어가게 된다. ② 분양 및 착공 재건축 분양은 크게 조합원 분양과 일반 분양으로 양분된다. 조합원 분양은 1조합원에게 1주택을 공급하는 게 원칙이며 관리처분계획 등 조합원이 합의한 평형배정 원칙에 따라 구체적인 동, 호수 추첨에 들어간다. 반면 일반 분양은 재건축 조합원에게 공급하고 남는 물량을 일반인을 상대로 분양하는 것으로 초과분 이 20세대 이상일 경우에는 일반분양을 하고, 20세대 미만인 경우는 지역조합원 자격을 가진 자에게 임의로 공급할 수 있다. ③ 입주 및 조합해산(청산) 드디어 꿈에 그리던 깨끗한 새집으로 입주할 수 있는 시점이다. 조합원이 가장 부산하게 움직이는 단계다. 사용검사가 완료된 후에만 입주가 가능하며 조합이 정한 규약에 따라 시장에게 조합해산 인가를 신청한다. 조합청산의 절차와 방법은 조합에서 정한 규약에 따라 행해지며, 시장 등이 교부한 인가서 에 따라 구체적인 절차가 정해진다

16 Ⅱ. 재건축의 절차 4-1. 조합원 정산 절차 ① 공사비 정산
- 시공사의 공사비는 일반 분양 아파트 및 복리시설 분양금액에서 우선 회수 한것 다만, 위 분양대금이 공사비보다 부족할 경우 도급계약에 따라 조합분담금으로 정산 한다. 그러나, 확정지분제인 경우에는 시공사에서 자체적으로 부담하기 때문에 조합원 분담금은 추가 발생하지 않는다. ② 대여금 정산 - 조합사업비용은 준공 후 정산시점에서 조합원이 분담하여 정산한다. - 이주비용 및 개인부채상환비용은 조합원이 개별 정산한다. ③ 정산기준 결정 -재건축 사업완료 후 정산방법은 기본적으로 조합규약에 미리 정해놓은 관리처분계획의 기준을 따르며, 합리적인 정산을 위하여 다음 순서에 따라 처분 할수 있다 가.각 조합원 별 종전자산 가치의 평가 . 기존조합원 소유주택 등의 개별평가 (층별,위치별,평형별) 로 각각 권리의 형태와 규모가 다른 개개의 권리를 평가하여 사업시행 후의 자산에서 각조합원이 차지할 권리 등의 산정을 위한 합리적인 기준을 마련 함 나. 각 조합원별 종전자산의 권리 비율의 산정 .각 조합원별 종전자산가치의 평가액을 각 조합원별 종전자산 가치의 평가 합계액으로 나누어 산정함 다. 총사업비의 산정 . 건축공사비 등 재건축사업을 완성시키는데 소요되는 전체사업비 (직.간접공사비,인허가 비용,제세공과금 등)

17 Ⅱ. 재건축의 절차 4-2. 조합원 정산 절차 라. 사업완료 후의 전체 자산가치의 평가
. 사업완료 후의 아파트,상가등의 자산가치를 물건의 종류별,층별,위치별 평형별로 산정하여 전체 자산가치를 구함 이때 일반분양의 아파트와 상가등은 예정분양가를 추산하여 그 분양수익금을 전체 자산가치에 합산 마. 추정개발이익의 산정 . 사업완료 후의 전체 자산가치액에서 총사업비를 공제한 금액으로 계산함 바. 각 조합원별 귄리액 산정 . 사업완료 후의 추정 개발이익에 각 조합원별 종전자산가치의 권리비율을 곱하여 구한금액 이금액은 각 조합원 별로 사업 완료 후 자산에서 차지할 권리금액임 사. 각 세대별 권리의 변환.조정 및 정산 . 위 가~바의 과정을 거쳐 사업완료 후의 자산총액중 각 조합원이 차지할 금액과 종전자산에 설정된 권리에 대한 변환 및 조정을 거쳐 확정된 각 조합원의 사업완료 후의 자산가치를 비교하여 과부족금은 현금으로 정산함 ④ 정산절차 - 조합의 공사비 미수금액 및 대여금 (조합운영비,이주비,개인부채상환비)대여금이자 등 청구준비 - 대여금 이자 가산일 및 정산기준일 통보 : 정산에 따라 조합원 분담금 및 개별조합원 대여금(이자포함)확정 - 조합원에게 분담금 및 대여금 환불액 통보 - 공사비 및 대여금 회수 - 입주

18 Ⅲ. 05년도 변경된 제도 등 1. 주택재건축사업 변경내용의 주요내용(05.03.18)
① 수도권과밀억제권역 안에서 시행하는 주택재건축사업은 당해 주택재건축사업으로 증가된 용적율 중 100분의25이하의 범위 안에서 임대 주택을 공급하도록 의무화 함 ( 법 제30조의 2 신설 ) ② 주택재건축사업의 시행자는 재건축임대주택의 건설에 투입되는 건축비(건교부 장관이 고시하는 금액)에 부속토지의 가격을 합한 가격으로 재건축 임대주택을 건교부장관,시.도지사,대한주택공사 등에 공급하여야 함 ③ 정비계획을 통한 도시계획변경 제도 도입(제4조 제1항 제7호의3 신설) - 정비계획으로는 용도지역변경 등 도시관리계획에 관한 내용을 수립할 수 없는바, 절차를 이중적으로 거쳐야 하는 문제가 있어 정비계획만으로 용도지역변경 등 지구단위계획에 관한 내용을 수립 할 수 있도록 개선함 ④ 정비사업조합관련 동의율 완화 - 조합원3분의2 이상의 동의율을 조합원 과반수 동의로 변경

19 Ⅲ. 05년도 변경된 제도 등 2. 5.4부동산대책의 주요내용 구 분 내 용 영향및 투자 요령 1가구2주택자 양도세 강화
구 분 내 용 영향및 투자 요령 1가구2주택자 양도세 강화 2006년부터 1가구 2주택자의 살지 않는 집 팔때 실 거래가 부가 -서울 강북권,수도권,지방 등 비주택투기지역 타격→투자용 매입한주택 연말이전매도고려 -이미 실거래가 양도세내는 주택투기지역이 대부분이 강남권은 영향미미 외지인 보유농지 등 양도세 강화 2006년부터 외지인의 농지.임야. 나대지 팔 때 실 거래가 부과 -토지투기지역과 토지거래허가구역이 아닌 강원권 등 지방 땅투기 매리트 감소 → 시세 차익노린 투자신중 -수도권 충청권은 이미 투기지역과 허가구역으로 묶인곳 많아 영향 적을뜻 공시가격제도 확대 사무실.상가.오피스텔 등도 공시가격제 도입 -보유세 등 각종 세부담 증가 예상 재건축.재개발 기반시설 부담금 부과 2007년부터 재건축.재개발사업 이익일부분을 국가에서 환수해 도로,공원 등 조성에 사용 -재건축 개발이익환수제 도입에 이어 이중부담으로 수익성 악화 →초기단계 재건축 투자 조심해야 한다. -재건축 대안으로 각광받는 재개발도 메리트 많이 줄어 투자 신중 자료제공 :중앙일보(5월4일)

20 Ⅲ. 05년도 변경된 제도 등 3. 강화 된 재건축 관련규제 재건축 관련규제 사업승인 받지 못한 단지 사업승인 받았지만
분양승인 신청 못한 단지 분양승인 신청한 단지 개발이익 환수제 늘어나는 용적율의 25% 임대아파트로 공급 늘어나는 용적율의 10%를 적용배제 소형평형 의무비율 -전용면적 25.7평형 이하 40% 18평형 이하20% 의무공급 (가구수기준) -전용면적 25.7평형 이하를 전체 연면적의 50%이상공급 전용면적 25.7평 이하 40%, 18평형 이하 20% 의무공급 (가구수 기준) 후분양 2003년 6월 27일 이후 사업승인단지는 후분양 선분양 자료제공:매일경제(5월19일)

21 Ⅲ. 05년도 변경된 제도 등 4. 수도권 과밀억제권내 재건축 관련규제 구 분 시행일 내 용 소형평형 의무비율 2001.7
내 용 소형평형 의무비율 2001.7 전용면적 18평 이하를 20% 이상건설 2003.5 건립가구의 60%를 전용면적 25.7평 이하의 국민주택규모로 건설 2005.5 - 총면적의 50%를 국민주택규모로 건설, 가구수 제한기준은 유지 - 5월18일까지 사업시행인가를 받으면 대상에서 제외 개발이익환수제 -늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건설 -5월18일까지 이전에 사업시행 인가를 받았으나 분양승인신청을 하지 못하는 경우는 늘어나는 용적율의 10%를 임대주택으로 건설 재건축 조합원의 명의 변경금지 - 조합설립인가를 받은 경우 조합원의 지위 양도 금지 - 법 시행 전 설립인가를 받은 경우는 1회에 한해 양도 가능 일반분양분 후분양 2003.6 -투기과열지구에서 추진되는 재건축사업은 공사를 80%진행해야 일반 분양 가능 -2003년 6월 이전에 사업시행인가를 받은 단지는 제외 자료제공 : 중앙일보 (5월19일)

22 Ⅲ. 05년도 변경된 제도 등 5. 주택조합원의 제세금 주택조합에는 지역 및 직장주택조합과 재건축조합이 있다. 지역 및 직장조합은 우리가 흔히 말하는 조합 아파트이고, 재건축조합은 아파트 등 주택을 헐고 새로 짓는 재건축사업을 말한다. 사업시행인가 후 지분을 사 들여 재건축조합원이 되는 매입시점에서 토지분에 대해 개별공시지가 기준으로 취득세 2% 등록세 3%를 납부해야 한다. 입주시점에는 취득세 2% 와 등록세 0.8%를 부담해야 한다. 직장 및 지역 주택조합 조합원 명의변경을 통해 매입한 경우 매입시점에는 토지분에 대해 공시지가를 기준으로 취득세 2%를 부담한다. 아파트입주시점에는 건축비 기준으로 취득세 2%와 등록세 0.8%를 납부해야 한다. 재개발조합원지분 취득세, 등록세 . 재개발지분 취득시점에는 지분 중 토지는 공시지가를 기준으로, 건물은 시가표준액을 기준으로 해서 취득세 2%, 등록세 3%를 납부하면 된다. 하지만, 입주시점에 납부하는 취득세와 등록세는 취득시점이 사업시행인가 이전이냐 이후이냐에 따라 달라진다. - 서울시 재개발 감면조례 내용 . 사업시행인가 이전에 지분을 취득한 원조합원의 경우 입주시점에 내는 취득세는 아파트 전용면적을 기준으로 85㎡ 이하는 100% 감면 된다. 85㎡을 초과 할 경우 청산금(건축비=추가부담금)의 2%를 취득세로 납부해야 한다 . 사업시행인가 후 취득한 승계조합원은 아파트 전용면적에 상관없이 청산금에 대하여 2%를 내야 한다. . 등록세는 원조합원의 경우 85㎡ 이하는 100%감면, 85㎡ 초과는 청산금의 0.8%를 내야 한다. 승계조합원의 경우 아파트 면적에 관계없이 창산금에 대하여 0.8%를 내면 된다