2008 하반기 건설, 부동산 시장 전망 (수) 자료 원본 : 한국건설산업연구원

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1 2008 하반기 건설, 부동산 시장 전망 2008. 6.4(수) 자료 원본 : 한국건설산업연구원
건설경기전망 : 이홍일 연구위원 주택부동산 전망 : 김현아 연구위원 수정 및 보완 ooooooooo 기획팀 Copyright ⓒ 2008 ACE Const Co., Ltd. All rights reserved | Confidential

2 2008 하반기 건설, 부동산 전망 목차 Ⅰ. 건설시장 전망 1. 대내외 경제여건 변화 2. 최근 건설경기 동향분석
년 하반기 건설경기 전망 Ⅱ. 주택•부동산 경기 전망 년 상반기 동향 2. 최근 주택•부동산 시장의 특징 년 하반기 주택•부동산 시장 전망 Ⅲ. 시사점 Copyright ⓒ 2007 ACE Const Co., Ltd. All rights reserved | Confidential

3 1. 대내외 경제여건 변화 Ⅰ. 2008 건설시장 전망 ■ 2008 세계 경제성장률 4% 미만으로 둔화 예상
❑ 미국의 약 달러와 원자재 상승으로 인한 인플레이션 우려 속에 2008년 4월 IMF는 전망 하향발표 ❑ 세계경제는 2003~2007년까지 연평균 4.6%의 고성장를 경험한 후 2009년까지 경기둔화 전망. ❑ 미국의 경우 경기부양을 위해 저금리와 유동성 확장 정책이 지속될 전망. ❑ 2000년대 중반 이후 지속된 공급제약으로 인한 원유, 곡물 등의 자원 가격의 상승 전망. → 우리나라의 1인당 국민소득 수준은 31개 OECD 국가 중 30위인데, 1인당 에너지 소비량은 9번째이다. (LG경제연구소)  전세계 주요국 경제성장률 전망 “ 서브프라임 금융위기 여파 상존” “자원가격의 지속적인 상승 전망”  경제성장률 둔화 세계경제는 년까지 미국의 저금리 정책에 풍부한 유동성과 소비증가, 중국을 비롯한 개도국의 고성장, 일본과 유럽경제의 회복으로 연평균 4.6%의 경제성장을 경험함 2007년 4/4분기부터 국제금융위기와 더불어 세계경제 둔화 시작 미국 : 내년까지 신용경색과 주택경기 침체로 경제선장 둔화 전망, 경기부양을 위한 저금리와 유동성 확장 정책 지속 전망. 일본 : 2006년 이후 수출 증가로 인해 오랜 침체기에서 벗어나 경제 회복국면에 접어들었으나, 최근 미국 경기의 둔화가 지속되고 주 수출시장인 신흥 시장국에 대한 수출도 위축됨에 따라 경기의 하강 압력이 증대될 전망

4 주요 기관별 국내경제 주요 지표의 2008년 수정 전망치
1. 대내외 경제여건 변화 Ⅰ 건설시장 전망 ■ 2008 국내경제는 성장세 둔화로 4% 중후반의 경제성장률 전망 ❑ 2007년의 5%에서 세계경재성장 둔화 및 물가상승으로 인한 내수위축으로 하락 전망. ❑ 건설투자는 상반기 부진이 예상되나 하반기 행복도시, 혁신도시, 2기 신도시 등 공공건설 투자확대로 인해 소폭 확대 전망. ❑ 소비자물가는 높은 폭의 상승 예상되며 그 폭은 정부의 이자율 정책에 따라 결정 전망. ❑ 2008년 국내 경제는 2007년부터 시작된 세계경제의 위축에 본격적으로 영향을 받을 전망. 주요 기관별 국내경제 주요 지표의 2008년 수정 전망치 국내경기는 확장 추세를 마무리하고 완만한 경기둔화 추세로 전환되는 국면에 진입 수출은 국제적인 경기 둔화에도 중국, 아세안, 중동 등의 신흥시장을 중심으로 증가세가 이어갔고, 정부의 저환율 정책에 따른 수출단가 강세가 수출 증가에 기인한 바가 큼.  최근 물가상승으로 인해 환율정책의 수정이 향후 수출(경상수지) 추이의 가장 중요한 변수 최근 문제점 1) 물가불안 : 1월 3.9%, 2월 3.6%, 3월 3.9% 등으로 3% 후반대를 계속 유지해 왔고 심지어 지난 4월 소비자물가 지수는 4.1% 올라 정부를 아연실색케 하고 있음.(정부목표는 3%대) 2) 무역수지 : 12월부터 시작된 무역 적자는 5개월 연속 적자를 기록, 누계 무역 적자 규모가 이미 60억 달러에 육 박. 무역수지 적자 추세가 5개월 연속 이어진 것은 1997년 외환 위기 이후 처음.  수출증대를 위해 약달러를 용인한 정부정책이 결과적으로 무역적자 확대(수입증가 레버리지 예상 초과로 인해), 물가상승의 결과로 나타남. 4. MB 정부의 대부동산 정책 : 산적한 현안(쇠고기, 물가, 유가, 환율)으로 인해 부동산 규제 완화는 일부분에 그치거나 시일이 많이 필요할 것으로 전망. “경제성장률 평균 : 4.66%”

5 2. 최근 건설경기 동향분석 Ⅰ 건설시장 전망 ■ 2007년 건설수주는 127조원으로 사상최대 기록(19.2% 증가) ❑ 민간 토목 수주는 행복/혁신도시착공, 공공택지 조성 등으로 46.4% 증가(14조원) 했으며 , 공공 토목 수주도 17.6% 증가(21조원) ❑ 공공 주택 수주는 서울뉴타운, 2기신도시착공, 임대주택증가 등으로 47.5% 증가(75조) 했으나, 민간 주택 수주는 경우 분양가 상한제 물량이 증가함에도 5% 증가(50조원)에 그쳐 부진 ❑ 국내 경기회복 및 공모형 PF 사업 증가로 인해 비주거 건축 호조(당사 영위 사업군)  비주거 건축 공공부문 31%증가(7조원) , 민간부문 30% 증가(25조원) ❑ 2007년 7건의 공모형 PF 사업(총 52.12조원 규모) 수주 ■ 2008년 ¼분기 건설수주는 전년동월대비 3.4% 감소한 23조원 2007년 국내 건설 수주 행복/혁신도시, 공공택지 조성 등의 대규모 민자사업의 증가로 인해 민간 토목수주가 전년대비 46.4% 급증한 14조원 규모 비록 2007년 건설수주가 19.2% 증가했으나, 분양가 상한제를 피하기 위한 조기 분양물량 증가, 공모형 PF 사업에 대한 조기 수주인식 등이 포함되어 있어 실질적인 증가는 미비한 것으로 파악됨. 2007년 한해 지방의 경우 14만호가 분양되어 10.5% 감소한 반면 수도권은 16만호가 분양되어 79% 증가  시장 상황이 상대적으로 양호한 수도권에 조기 분양 물량이 집중

6 2. 최근 건설경기 동향분석 Ⅰ. 2008 건설시장 전망 ■ 2007 공모형 PF 사업 수주 규모는 52조원
❑ 2008~2009년까지 신규 사업이 약 50조원 규모 계획 중 공모형 PF 사업의 수주인식 기준이 모호하여 일부 업체들이 자사가 포함된 컨소시엄이 우선협상자로 선정된 시점에 자사의 시공비율에 해당되는 금액 만큼 수주로 인식하기도 함(실제로는 협상 및 실시설계 이후 본계약 시점 에 인식하는 것이 타당). 현대건설 이정근 상무 – “정부는 이율배반적이다 공공사업은 경제논리를 내세우며 공모형 PF 방식을 통해 정부재원 없이 추진하면서 민간부문에서는 규제 일색이다. “ “회사 입장에서 공모형 PF 사업을 보는 시각은 이렇다. 우선 높은 가격을 써내서 땅을 확보해 놓기는 했는데 건설시장이 침체된다면 심각하게 회사의 발목을 잡게 될 것으로 우려하고 있다.”

7 2. 최근 건설경기 동향분석 Ⅰ 건설시장 전망 ■ 동행지표인 건설투자 및 건설기성은 2004~06년까지 3년 동안 주택경기 침체 등의 영향으로 매우 저조.  2007년은 다소 회복 ❑ 2006년 4/4분기부터 회복세를 보이던 건설투자는 2007년 3/4 분기 이후 증가율 둔화 ❑ 현재 건설투자 침체의 가장 큰 원인은 주거용 건축투자의 부진 ❑ 토목투자의 경우 2007년 상반기 재정 조기집행 등으로 성장 추세 건설기업 경기실사지수 추이 양호한 지표와 달리 건설업 현장의 분위기는 위축 분양가 상한제 회피물량 다수 공모형PF사업 조기 수주인식 미분양 아파트 증가 미입주 물량 증가 최저가낙찰제 확대 실적공사비 적용 확대 건자재가격 급상승 양극화 심화 2008년 들어서도 자재비 급등 및 수급 불안, 미분양 아파트 지속 증가 등의 영향으로 3, 4월에 봄철임에도 불구하고 체감경기 지수가 2개월 연속 하락함. 3월에 체감경기 지수는 전월대비 16.8p나 급락했으며, 4월에도 전월대비 6.8p 하락한 51.4를 기록하여 2006년 9월(50.9) 이후 1년 7개월만에 가장 낮은 수치를 기록함. 현재 건설산업의 체감경기 침체수준은 심각한 상황.

8 년 하반기 건설경기 전망 Ⅰ 건설시장 전망 ■ 선행지표 전망(건설수주) – 2008년 건설수주는 전년대비 6.7% 감소한 119조원 전망. ❑ 증가 요인 : 국토개발균형개발사업 추가 착공, 대규모 복합개발사업, 2기 신도시 공급 등 ❑ 감소 요인 : 분양가상한제 물량 2007년 조기 인식, 민간택지내 주택공급 감소 본격화, BTL 고시규모 감소, 국내경기 성장세 둔화, 공공부문 예산절감 등. ❑ 가장 큰 변동(리스크) 요인은 대규모 복합개발사업의 일정, 규모 등의 불확실성임. ❑ 공공부문은 3.8% 증가(38조원), 민간부문은 1.9% 감소(80조원) 전망. ■ 동행지표 전망(건설투자,기성) – 2008년 건설투자는 2.5% 증가한 121조원 전망 ❑ 상반기 0.6% 증가의 부진이 예상되며 하반기 국토균형개발사업 등의 영향으로 4.1% 증가 전망 ❑ 주거용 건축(주택)투자의 부진 지속(0.7% 감소, 34조원) ❑ 국토균형개발사업 본격 착공의 영향 및 2007년에 증가한 민자사업의 기성진척 등으로 토목은 증가(2.9%, 50조원) ❑ 비주거용 건축투자는 증가세는 둔화되나 5.2% 증가(37조원) 전망 현재의 건설투자 침체는 바로 2004년 1/4분기 이후 현재까지 16분기 연속 수축국면을 지속하고 있는 주거용 건축( 주택) 투자의 부진이 가장 큰 원인임.

9 3. 2008년 하반기 건설경기 전망(주요 이슈 1) Ⅰ. 2008 건설시장 전망 ■ 국토균형개발 사업 착공 증가
❑ 2007년부터 착수된 3가지 대규모 균형개발 사업 : 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 ❑ MB정부에서 사업 추진의 변경 가능성이 낮은 이유 3가지 1. 정부 예산의 확정, 2. 특별법 형태로 입법화, 3. 사업특성상 지자체의 강력한 추진요구 ❑ 2008년 예상물량 : 주로 공사규모는 적은 부지조성 및 일부 기반시설 공사  공사규모가 큰 복합개발사업, 행정타운 등은 2009년 이후 추진 예상 행복도시 총 공사발주 물량 계획 행복도시 건설과 관련해 행정도시건설청, 한국토지공사, 대한주택공사 등에서 발주하는 공사 물량은 2030년까지 총 16조 4,400억원으로 계획됨 년도와 2008년도에는 이미 발주된 중심행정타운과 ‘첫마을’ 부지조성공사비 1,800억원을 포함에 총 3조 8,204억원이 발주될 예정인데, 특히 2008년도에는 1단계 정부청사 건립 1조3466억원, 오송역 연결도로 개설공사 3,318억원 등 2조 4,784억원 규모의 공사발주가 예정돼 있음. * 2008년 예상 발주물량은 총 2조 4,784억원 예상

10 3. 2008년 하반기 건설경기 전망(주요 이슈 1) Ⅰ. 2008 건설시장 전망 참여정부의 10개 혁신도시 주요 개발계획
2007년 5곳 착공완료 2008년 3곳 착공완료 2008년 하반기 2곳 예정 토지보상률도 75~95% 수준 상가, 주요건물, 공원 등은 공모 PF 방식 추진 예정 기업도시별 추진 현황 혁신도시는 공공기관 이전에 따라 건설되는 신도시 및 신시가 지구로 작은 혁신도시(50만~100만평)는 2만명, 큰 혁신도시(150~250만평)는 5만명을 수용할 계획임. 2. 혁신도시로 옮겨갈 중앙정부 산하기관은 모두 178개이며, 이 가운데 129개는 11개 광역시.도, 40개는 행정중심복 합도시, 나머지는 충남, 강원 등으로 개별 이전함. 3. 혁신도시는 2007년 4월까지 지구 지정이 모두 끝났으며, 참여정부 말기인 2007년 하반기에 5곳이 착공되었고, 올 들어서는 부산, 강원, 전북 등 3곳이 착공되었고, 나머지 대구, 충북도 올해 안에 모두 착공될 예정임. 4. 혁신도시별로 중심지역에 건설되는 랜드마크 건축물과 상권 및 공원개발 등의 사업은 주로 공모PF사업으로 진행될 전망인데, 동 PF사업들은 혁신도시 실시계획이 조정된 이후 2009년부터 차츰 가시화될 예상임. 5. 기업도시는 기업의 주도 하에 ‘생산+소비’가 결합된 자급자족형 도시를 개발하는 것을 목표로 현재 지식기반형, 산 업교역형, 관광레저형 등 3가지 유형의 6개 도시 시범사업이 추진 중임. 6. 한편, 정부가 주도하는 행복도시, 혁신도시와 달리 기업이 주도적 역할을 해야만 하는 기업도시의 경우 정부 교체, 지방 기업도시의 사업성 부족 등의 원인으로 행복, 혁신도시에 비해 사업 추진 일정이 늦어지거나 향후 계획의 변경 가능성이 상대적으로 더 높은 편임. * 2007년 1곳(태안) 착공, 2008년 2곳 착공 전망(충주, 원주) * 행복도시, 혁신도시 대비 민간 주도 방식이므로 정부교체 및 사업성부족 등으로 인한 사업 내역 변경 가능성 높음.

11 3. 2008년 하반기 건설경기 전망(주요 이슈 2) Ⅰ. 2008 건설시장 전망 ■ 대형 복합개발사업 증가
❑ 2007년부터 공모형 PF방식의 대형 복합개발사업 급증.(2007년 7건 50조 공모) ❑ 2008~2009년에 추진 예정인 사업은 약 30건, 50조원 ❑ 2008년 건설수주의 가장 큰 불확실 요인(2008년 우선협상자 예정된 15개 사업의 규모 20조원) ❑ 공모형 PF시장은 향후 더 확대 전망(지자체 등의 선호, 혁신/기업도시의 도심 복합개발 사업)  최근 대형 건설사의 개발사 신설 및 강화와 연관. 2007년 공모형 PF 수주 현황 2007년부터 공모형 PF(프로젝트 파이낸싱) 형태로 진행되는 사업들을 비롯해 대형 복합개발사업이 급증함. 2007년 한 해 동안 약 7건의 사업(총 사업규모 52.1조원)이 공모되어 작년부터 공모형 PF사업이 본격화되기 시작함.

12 3. 2008년 하반기 건설경기 전망(주요 이슈 2) Ⅰ. 2008 건설시장 전망
2008~09 신규 추진 대형 복합개발 사업 현황 대부분 사업이 민자 공모방식 추진 미확정 공모형 PF 예정내역 - 대전 역세권 개발사업 - 화성 병점 복합타운 역세권개발사업 - 송파신도시 복합상업단지 - 사당역세권 개발사업 - 수서 지하철역세권 개발사업 - 서울역북부 역세권 개발사업 - 평택 국제화지구 개발사업 - 고양 삼송지구 개발사업 - 송도 테크노파크 개발사업 - 앙주 혜전지구 복합단지 - 평택 소사벌지구 복합단지 등 본격적인 수주 증가효과는 2009년 이후 일부 지방사업은 사업성 한계로 추진이 미진할 우려 ~09년에 추진 예정인 대형 복합개발사업은 약 30여건으로 사업규모는 전체적으로 50조원에 가까움. * 2008년 예상 발주물량은 총 2조 4,784억원 예상

13 3. 2008년 하반기 건설경기 전망(주요 이슈 3) Ⅰ. 2008 건설시장 전망
■ 분양가 상한제 시행에 따른 민간택지내 주택공급 감소 ❑ 분양가 상한제 회피 조기분양 물량은 월까지 거의 소진  이후 분양물량 감소 전망 ❑ 2008년 5월 이후 분양 물량 급감(미분양/미입주 증가도 분양물량 감소에 영향) 2008년 전국 아파트 분양예정 물량 ■ 2기 신도시 분양물량 ❑ 2기 신도시 10곳의 총 공급계획은 57만호(2008년중 2만4천여호 공급 계획)  2009년부터 본격적 추진에 따라 상기 민간택지 공급 축소를 일정부분 보완 예상 분양가 상한제의 확대 시행에 따라 2008년부터 민간택지내 주택공급의 감소가 시작될 것으로 예상되며, 이는 2008 년 건설수주의 가장 큰 감소요인 중 하나임. 2. 또한 올해부터 분양가 상한제 적용을 받은 민간택지내 공동주택이 공급될 예정이지만, 수도권 2기 신도시와 마찬가 지로 분양물량이 많지 않아 분양가 상한제 적용에 따른 주택공급 감소를 만회하기에는 어려움 연도별 2기 신도시 주택분양계획 (단위:천호)

14 3. 2008년 하반기 건설경기 전망(주요 이슈 4) Ⅰ. 2008 건설시장 전망 ■ BTL(임대형민자) 사업 축소
■ 새정부의 예산절감 방침(10% 절감), 원자재 가격 급등으로 공공 발주 감소 예상 ❑ 최저가 낙찰제 및 실적공사비적용 공종 확대, 원가심사 강화 전망  새정부 원가절감 방침 ❑ 전체 건설공사비의 약 45%를 점유하는 자재비의 급등 및 수급불안과 유가상승으로 인한 건설기계 운영경비의 상승 ■ 아파트 미분양 증가 ❑ 200년 2월말 미분양주택은 총 12만 9,652호로 1996년 6월(13만 529호) 이후 최대치 ❑ 최근 지방 외 수도권의 미분양이 급속도로 증가중  분양가 상한제 적용 회피를 위한 조기 사업추진 결과 ❑ 인구천명당 주택수가 지방은 304.7호, 수도권은 255.6호로 지방은 수요 포화 상태  향후 관련 건설업체의 흑자부도, 입주지연, 하도업체 피해, 금융기관 손실증가, 지방경기 침체 등이 우려됨.

15 년 상반기 동향 Ⅱ. 주택•부동산 경기 전망 ■ 2008 ¼분기 토지가격 가파른 상승세, 일부 개발호재 지역이 상승세 주도 ❑ 2002년 가장 큰 급등(연간 9% 상승) 후, 2003~4년 둔화 추세에서 2005년 행복도시 주변, 2006년 신도시개발과 뉴타운사업으로 상승한 토지가격이 2008년에는 경제자유구역(인천, 군산) 등을 중심으로 상승 ❑ 군산지역(8.9% 상승) : 새만금사업, 경제자유구역지정, 현대중공업, 두산인프라코어, STX조선 기업유치 등으로 상승 ❑ 용산지역(3.4% 상승) : 미군기지이전, 용산민족공원 및 한남뉴타운, 국제업무단지 조성 등 호재 ❑ 인천남구(2.6% 상승) : 경제자유구역지정, 인천국제공항2단계사업, 2014아시안게임 등 호재 ■ 토지거래는 2008 ¼분기 주거 및 공업용지 증가(수도권은 여전히 감소세) 월별 지가변동율(전월대비) 용도지역별 토지가격 동향을 살펴보면 2008년에도 비도시지역보다는 도시지역의 토지가격 상승세가 높게 나타났으며 그 중에서도 공업 및 녹지지역의 가격 상승세가 두드러짐.

16 년 상반기 동향 Ⅱ. 주택•부동산 경기 전망 ■ 토지공급은 2007년 역대 최대물량(1,900만평) 공급 이후 감소 추세 ❑ 특히 토지공사의 2007년 택지공급 실적은 참여정부의 신도시를 통한 주택공급확대 정책에 따라 전년대비 76.1% 증가한 1,074만평 ❑ 2008년 공급계획은 전년도의 절반 수준인 930만평 전망.  새정부의 택지정책이 신도시 개발보다 도심 재정비에 더 큰 비중  택지공급 감소 전망 ❑ 수도권 내 주요 공공주택용 공공택지 공급지역은 김포 양촌(159,796㎡), 삼송지구(127,375 ㎡) 평택 소사벌(175,485㎡), 화성 향남(32,221㎡) 등임. 택지공급 추이 및 계획 2004년 이후 공공택지 공급이 계속 증가추세에 있으나 제2기 신도시 개발에도 불구하고 2008년 공공택지 공급물량은 지난해 절반 수준으로 공급물량이 줄어들 예정임. (자료:국토해양부)

17 년 상반기 동향 Ⅱ. 주택•부동산 경기 전망 ■ 주택시장 가격(2.2% 상승)은 수도권 소형아파트 및 연립주택 상승, 비수도권은 침체 ❑ 수도권 지역 연립주택(4.2% 상승), 중소형아파트가 상대적으로 높은 상승세 ❑ 광역시의 경우 부산(1.4%), 인천(4.6%)을 제외하고는 일제히 약보합세 (대구 -0.7%, 울산 -0.1%) ❑ 서울 및 수도권 인기지역의 재건축 대상 및 중대형 고가주택의 매매가격은 하락 및 약보합세.  강남3구의 ‘08년 공급 물량은 2만 3,092호로 역대 최고  ¼분기 평균 0.6% 하락  강북지역의 ‘08년 공급 물량은 1만 5,438호로 공급부족 지속  ¼분 기 평균 12.8% 상승 지역별 재건축대상 아파트 매매가격 변동율 강남3구 : 강남구, 서초구, 송파구 2. 대형평형의 고가주택의 매매가격은 2007년에 이어 2008년 상반기에도 약세를 벗어나지 못하고 있음. 이러한 현상의 원인으로는 공급에 비해 수요 가 감소한 것이 가장 큰 요인으로 판단됨. 년대 초에 이루어진 서울시내 대규모 재건축 단지들의 공사가 완료되면서 대형 평형 및 고가 아파트의 공급이 늘어난 것도 가격 약세의 원인으 로 판단됨.

18 1. 2008년 상반기 동향 Ⅱ. 주택•부동산 경기 전망 ■ 신규 주택판매 부진 지속, 경기도 미분양 아파트 최대 적체
❑ 경남 및 충남권의 미분양 물량은 증가세가 둔화 ❑ 올해도 분양대기 물량이 많은 경기도 지역은 미분양이 계속 증가 추세  2월말 현재 수도권 미분양은 약 2만 3,000호로 2개월 만에 1만호 증가(85㎡ 초과 비중이 65%에 달해 중대형 평형의 미분양이 비중이 증가중) ❑ 지방의 경우도 10만 6,199호의 미분양 중 49.8%가 중대형(85㎡ 초과 ) 물량임. ❑ 89조 규모의 PF 자금 부실화 우려 – 포스코건설이 지급보증까지 한 7,700억 규모 마석 PF에 예상과 달리 대주단 대부분의 불참으로 사업 난항중.(5.29, 머니투데이) 지역별 미분양 주택수( 현재) 강남3구 : 강남구, 서초구, 송파구 포스코건설이 추진중인 ‘마석 성생가구단지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)’ 사업이 난관에 부딪쳤다. 포스코건설이 이례적으로 시행사에 대한 지급보증까지 하기로 했지만 7100억원 규모의 대주단 구성에 문제가 생겼다. 대주단 참여제안을 받은 8개 보험사 중에서 불참을 결정한 곳만 현대해상(23,300원 %), 한화손보, 금호생명, 신한생명 등 4개사에 이르고 있다. 특히 국민은행이 불참할 것으로 알려지면서 이미 200억원을 투자키로 결정한 녹십자생명 역시 투자결정을 다시 검토하기로 했다. 보험사 대주단 불참 ‘각양각색’ 이에 따라 포스코건설의 PF 대주단 구성이 당초 예상보다 늦어지거나 무산될 가능성이 높아지고 있다. 현대해상과 한화손보, 신한생명은 인허가 기간이 2~3년 걸린다는 점을 대주단 불참의 주요 배경으로 내세웠다. 한 보험사 관계자는 “지역의 미분양 사태가 심화되고 있는 상황에서 수도권이 아닌 남양주는 향후 미분양 가능성이 크다고 판단했다”며 “포스코건설이 지급보증을 하기 때문에 문제가 발생해도 원금과 이자는 100% 회수될 것으로 보지만 그 과정이 너무 복잡해 불참키로 했다”고 설명했다. 금호생명은 사업성 판단 여부를 떠나 지난해부터 이어진 대형 투자로 투자재원이 일시적으로 고갈돼 투자하기 힘들다는 입장이다. 금융주선사 체면 구겨 PF 공동 금융주선사인 우리은행과 동양종합금융증권은 지난달 22일 시중은행과 8개 보험사에 대출제안서를 뿌렸다. 당시 우리은행과 동양종합금융증권은 포스코건설의 PF 사업성이 좋아 대주단 참여 경쟁이 치열할 것이라고 한껏 분위기를 띄웠다. 투자결정이 늦어질 경우엔 들어오고 싶어도 못 들어올 수 있다며 자신감을 내비추기도 했다. 하지만 결과는 금융주선사들의 예상과 정반대로 흘러가고 있다. 대주단 구성일정을 연기하거나 나머지 자금을 포스코건설이 직접 조달해야 하는 상황에 몰려 있다. 포스코건설의 지급보증으로 투자에 따른 위험은 최소화 할 수 있지만 그것만으로 대주단을 유인하기에는 역부족임이 드러난 셈이다. (자료:국토해양부)

19 2. 최근 주택•부동산 시장의 특징 Ⅱ. 주택•부동산 경기 전망 ■ 고가 및 대형 주택수요 감소, 중저가 소형 주택수요 증가
❑ 2004년 이후 중대형 평형의 가격 급등으로 건설업체들의 공급 증가, 수요는 감소 ❑ 대규모 재개발 사업의 착공으로 소형주택 멸실이 증가하여 수요 증가, 전세시장도 증가 ■ 도심 재개발 활성화에 대한 기대감으로 도심 주택 선호 증가 ❑ 도심지역 소형 주택가격 상승, 도시 외곽지연 대형 신규 분양주택의 대량 미분양 추세 강화 ■ 주택 건설업체 영업이익 하락, 부채비율증가, 현금흐름 악화 ❑ 미분양 주책이 13만호에 육박하며 관련하여 묶인 자금규모 약 30조원 전망.  2008년 들어 미분양이 지방에서 수도권으로 확대 중 ❑ 최근 원자재 상승, 관리비 상승 등으로 건설사 수익성 악화 ❑ 대형건설업체들의 경우 플랜트 중심의 해외건설 수주가 호조를 나타내며 국내 자금부족분을 보완해 주고 있으나 국내 주택사업이나 해외 개발사업 중심의 중견 건설업체들의 경우 부동산 경기 악화로 경영에 어려움. 수익성악화, 부채비율 증가, 현금흐름 악화 등 ❑ 08년 1분기 부도업체는 전년동기(19개사) 대비 36.8% 증가한 26개사  확정된 102개 금융기관의 ‘대주단 자율협약’(신용등급 BBB- 이상 건설사 대상 채권행사를 1년간 1회에 한해 유예하는 조치)에 의한 지원에 따라 부도업체가 표면화 되지 못한 것이며 시장상황은 훨씬 더 심각한 것으로 파악. 지난 4월 1일 102개 은행, 증권, 보험, 저축 은행 등의 금융기관들로 구성된 ‘건설사 대주단 협의회’을 출범시킴. 대주단 협의회에서의 지원내용은 경영난을 겪고 있는 신용등급 BBB-이상이 건설사들을 대상으로 1회에 한해 채권행사를 1년간 유예하는 것(‘대주단 자율협약’)임. 5월 7일 강원지역 소재 건설업체가 이 협약의 첫 적용대상 기업으로 선정된 바 있음. 이러한 자율협약은 신규 자금을 지원하지는 않지만 1년간 채권 행사를 하지 않는 것으로 건설사들의 PF의 부실에 대한 금융기관들의연쇄부실 가능성을 차단하기 위한 조치임. 2. 상장 건설업체들의 재무 분석 결과 중소 및 중견 건설사는 2006년에 비해 2007년 매출액 영업이익률이 하락(중소 : 2006년 8.6% → 2007년 6.4%, 중견 : 2006년 6.4% → 2007년 5.5%)한 것으로 나타남. 3. 순차입금도 2006년말 보다 모든 업체가 증가(중소 : 181.6%↑, 중견 : 96.8%↑, 대형 : 19.6%↑)하는 등 재무구조가 현저하게 저하되고 있음. 4. 중소 및 중견, 대형 구분 없이 모두 매출채권 및 미분양 물량의 증가로 현금흐름이 2006년 (+)에서 2007년 (-)상태로 전환된 상황임.

20 3. 2008년 하반기 주택•부동산 시장전망 Ⅱ. 주택•부동산 경기 전망
년 하반기 주택•부동산 시장전망 Ⅱ. 주택•부동산 경기 전망 ■ 2008년 토지시장 상반기 2.1%, 하반기 2.5% 상승하여 연간 4.6% 상승 전망. ❑ 정부의 토지이용 규제 완화 및 공급관련 규제 정비로 개발가능 토지 증가로 인한 지가 상승 전망. ❑ 토지거래는 토지이용 규제 완화의 효과가 가시화되며 도시지역보다 비도시지역에서의 토지거래 증가 예상 ❑ 상반기 회복세를 보였던 도시지역 주거용 및 상업용 토지거래는 하반기 둔화 전망. ■ 2008년 주택매매가격은 4.5% 상승, 전세가격은 3.5% 상승 전망. ❑ 주택매매가격은 상반기 2.8% 보다 둔화된 하반기 1.7% 전망  상반기까지 이어졌던 소형 저가주택의 수요증가세도 점차 둔화 예상. ❑ 하반기에도 미분양은 계속 증가할 것으로 예상되는바 주택수요자들의 관망심리도 확대 전망. ❑ 재개발 사업추진에 따른 이주수요 등으로 상반기 급증했던 전세 수요도 하반기 분양물량이 확대되며 해소 전망. 2008년 하반기 지가 전망 2008년 하반기 주택가격 전망

21 Ⅲ. 시사점 “ 사업 다각화 전략에 따른 주택시장 검토시 향후 2~3 년간 불황 예상 고려하여 결정 “
■ 2008년 하반기 주택시장 혼란(위축) 예상 ❑ 강남3구의 고급주택시장 급격한 위축 ❑ 미분양 적체 및 건설사 전반적인 수익성 하락 “ 사업 다각화 전략에 따른 주택시장 검토시 향후 2~3 년간 불황 예상 고려하여 결정 “ “ 일부지역 아파트형 공장 시장의 공급물량 증가 (구로지역) 및 경기 침체에 따른 수요 정체에 대한 기민한 대응전략 준비 필요” “ 정부주도 사업이 점차 대규모의 공모형 PF 사업화 하고 있음에 예의 주시 “ 토목 및 플랜트 역량을 보유한 중견 기업에게 많은 기회 요인”  해외시장 진출에도 플러스 요인 “ 조선, 자동차 , 에너지 산업의 호황” 개발력과 시공력을 겸비한 당사의 장점을 최대한 살려 설비 기반 아파트형 공장 시장 개척 가능성 ■ 민자형 PF 등으로 토목은 호조 예상 ❑ 기 진행 50조 및 신규 50조 예상 ❑ 플랜트 시장 진입의 적기 ■ 경기 둔화로 아파트형공장 수요층 위축 우려 ❑ 아파트형공장 일부지역의 공급 확대(구로 등) ❑ 경기 둔화로 인한 수요(기업체) 위축 우려 ■ 개발형 사업의 증가 추세 ❑ 단순 도급에서 탈피한 개발형 PF 사업 증가 ❑ 대기업들의 개발역량 강화 움직임 애경그룹은 모건스탠리와 군인공제회와 함께 부동산개발업체인 `AMM자산개발`을 설립했습니다. 자본금 규모는 1천억원대로 국내 부동산개발업체 가운데 최대 규모입니다. SK그룹은 SK건설의 자회사인 SK D&D를 통해 부동산 개발업에 진출했습니다. 부동산 개발업에도 본격 진출한다. 미래에셋그룹의 미래에셋캐피탈은 올 2월 부동산 정보업체인 ‘부동산114’를 계열사로 인수했다. 미래에셋 쪽은 최근 부동산114를 통해 부동산 시행사 설립을 추진한다고 밝혔다. 상장사 615개중 2008년 사업목적 변경현황 : 부동산 개발 사업이 30개사, 환경관련 사업은 26개사 우림건설은 최근 싱가포르 최대 부동산 투자회사인 시티디벨로프먼트(CDL)에 경기도 성남의 아파트형 공장 '라이온스밸리' 2ㆍ3차를 1500억원에 매각키로 하고 조인식을 가졌으며 5월말에 본계약을 맺을 계획이다