2007년 토지시장 및 지목변경 지목변경 저자 : 전 종 철.

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1 2007년 토지시장 및 지목변경 지목변경 저자 : 전 종 철

2 1부 2007년 토지시장

3 Think globally , act locally
재테크 투자의 글로벌체제 편입 ☑ 주식시장이 제일 먼저 think globally 수용 ☑ 부동산 투자는 IMF 이후 think globally 수용 연수익율, 해외직접투자, 펀드형 간접투자 ☑ 재테크 투자시장의 세계 동조화 차이나 Shock → 검은화요일 → 미증시폭락 → 아시아증시 폭락 ☑ 미국 주택시장조정 →영미권조정(호,뉴) →한국조정 2. 금리와 재테크 : 경제(경기)이해의 중심축 ☑ 금리정책의 제1차 목표 : 인플레이션 억제 + 경기부양 ☑ 금리가 재테크에 미치는 영향 * 금리 하락 주가 상승 : 기업투자촉진 또는 높은 수익율로 자금이동 부동산 상승 : 모기지론, 담보대출의 금융비용부담 하락 채권값 상승 : MMF나 CMA계좌의 일시적인 큰 수익 *금리 상승 : 정반대 현상 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

4 금리와 재테크 3. 세계의 경제를 움직이는 입 중앙은행 ☑ 미연방준비제도 이사회: 세계의 경제대통령 그린스펀 → 버냉키
3. 세계의 경제를 움직이는 입 중앙은행 ☑ 미연방준비제도 이사회: 세계의 경제대통령 그린스펀 → 버냉키 ☑ 중국인민은행 : 저우샤오촨 총재( 차이나 쇼크) ☑ 유럽중앙은행, ☑ BOJ(일본은행) 4. 한미 기준금리와 부동산 시장 ☑ 미국 FRB(미연방준비제도이사회) 의 FOMC(공개시장위원회) 매년8회의 정기회의 다음회의 때까지 수행해야 할 금융정책의 기본방향 제시 ☑ 한국 금융통화위원회 기준금리 CALL금리 변동 → CD금리 → 담보대출 변동금리 매월 둘째 주 목요일과 넷째 주 목요일 오전에 열림 둘째 주 목요일에 기준금리 결정 CD금리는 이미 수일 전부터 금리가 오르내린다 ☑ 그 시점의 금리정책 보다 추세 전환이 중요 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

5 한미 기준금리와 부동산 시장 미국 : 2001년초 6.5%에서 2003년 중반 1%(45년중 가장 낮은금리)
<미금리변동 : 세계일보 임정빈 기자 3월23일(금)> 미국 : 2001년초 6.5%에서 2003년 중반 1%(45년중 가장 낮은금리) 2004년 6월 1.25%로 인상시작 2006년 8월까지 17차례 연속인상 현재 여섯번 동결

6 실적장세와 유동성장세 엔캐리 트레이드 ☑ 헤지펀드와 사모펀드 해외투자 ☑ 한국의 엔화대출규모
2005년말 10조에서 2006년말 15조 (엔환율 830원대) 엔화대출자의 상환부담 → 추가대출불가 → 매물화 ☑국채를 제외한 주식 부동산 파생상품 등 위험자산에 대한 재평가가 빠르게 진행되는 상황. 체계적위험과 비체계적 위험 ☑ 쳬계적위험 : 포트폴리오(분산투자)로 피할 수 없는 위험 전쟁, 금리, 유가, 천재지변등 시장전체에 영향 대세전환국면에서 큰 의미 : 일정기간은 동반하락 ☑ 비체계적위험 : 포트폴리오(분산투자)로 피할 수 있는 위험 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

7 토지의무 보유기간 : 국토계획법 124조 토지거래허가규모 미만 ☑ 비도시지역
250 ㎡(약75평) 농지 500 ㎡(약150평) 임야 1000 ㎡(약300평) 토지의무 보유기간의 적용을 받지 않는다 토지의무 보유기간 토지거래 허가를 받은 자는 5년의 범위 이내에서 법령이 정하는 기간 동안 허가받은 목적 데로 이용하여야 한다 ☑ 자기거주 주택용지 : 3년 ☑ 사업에 이용 : 4년 ☑ 농업영위 : 2년, 축산업 임업 어업 : 3년 (생산물 없으면 5년) ☑ 개발사업용토지 분양하는 경우 : 제한 없음 토지시장 영향 ☑ 양도세 실거래가 제도와 함께 투톱으로 강력한 위력 발휘 ☑ 2005년부터 투기수요 차단 및 거래위축 초래 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

8 양도소득세 실거래가 과세 2007년 이전 양도소득세 절세 대안 ☑ 아파트 기준시가, 토지 공시지가 vs 실거래가 중 선택
☑ 편법 : 다운계약서 2. 실거래가과세제도 초기의 과도기 현상 발생 : 매매성사율 저하 ☑ 실거래가 트랩에 걸린 사람들 매수 : 다운계약서 → 양도 : 실거래가 ☑ 세후수익율이 주는 상실감 → 목표수익율의 현실화 과거 투자수익의 상당 부분(약40%)는 법의 허점이주는 혜택 3. 비업무용토지 양도세 중과 제도 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

9 전문가 패(牌) 훔쳐보기 한양대 학점은행제 부동산학부 김점수주임교수
전문가 패(牌) 훔쳐보기 한양대 학점은행제 부동산학부 김점수주임교수 농지가 큰 돈 되는 4가지 이유 (FTA농지법, 2004년~) ☑ 경자유전원칙 포기 : 농민이 아닌 일반인도 농지 자유롭게 소유 ☑ 농지절대보전 원칙 포기 : FTA장애물 농산물시장개방대비 ☑ 직접 경작의무 면제 : 농지임대허용 도시민의 직경부담 감면 ☑ 강제처분제도 사실상 폐지 : 농지소유자에게 면책기간을 줌 2. 큰 돈 되는 농지 고르기 ☑ 농업진흥지역 재조정 ‘우선해제기준’ : 06년 하반기부터 본격화 기계화 또는 대규모 영농 불가 : 경지 정리 등 안된곳, 침수 농지 ☑ 경기도 07년 6월말까지 농업진흥지역 전면 재조정 대폭해제 방침 ☑ 군청에서 농사를 짓지말라고 2002년 전부터 권장하는 농지 ☑ 마을주변의 자투리 농지나 산과 산 사이에 위치한 농지 ☑ 농업진흥지역 지정 국토면적의 10.7% , 당초 ‘기반 정비’조건으로 지정 양평군의 경우 2002년 부터 매년 5만평 정도 진흥농지에서 해제 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

10 전문가 패(牌) 훔쳐보기 어느까페 신도시 후보지 거론지역 ☑ 광주, 용인 과천
전문가 패(牌) 훔쳐보기 어느까페 신도시 후보지 거론지역 ☑ 광주, 용인 과천 ☑ 토지거래허가구역에서 제외된 지역 : 용인 모현면 보전녹지 기준 06년 10월 50~60만원 100~150만 2008년 초까지 대규모 보상금 지급이 예정된 수도권지역 ☑ 인천 영종 화성 향남2 평택 소사 고양 삼송 김포신도시 오산 세교 인천 서창2 성남 여수 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

11 전문가 패(牌) 훔쳐보기 관리지역의 세분화 세분화의 완료시기 ☑ 수도권․ 광역시 및 광역시 인접 시 ․ 군은 2005년 말까지
전문가 패(牌) 훔쳐보기 관리지역의 세분화 세분화의 완료시기 ☑ 수도권․ 광역시 및 광역시 인접 시 ․ 군은 2005년 말까지 ☑ 그 외의 시 ․ 군은 2007년 말까지 ☑ 2006년 말 현재 수도권에서는 고양시 한 군데가 유일 일부는 공고 ․ 공람을 하고 진행 중에 있슴 토지적성평가 ☑ 4. 5등급 : 계획관리지역 ☑ 1, 2등급 : 보전관리지역 또는 생산관리지역 ☑ 3등급 : 깍두기 , 조커 세분화의 결과 이해하기 ☑ 건폐율과 용적률 20%/50% vs 40%/80% ☑ 건축할 수 있는 건축물 공장, 숙박시설, 공동주택 ☑ 제2종 지구단위계획의 수립 : 용적률 200%로 상향 : 30만, 10만 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

12 2부 지 목 변 경

13 용도지역 용도지역의 중요성 ☑ ‘부동산이 천냥이면 용도지역이 700냥 ‘ ☑ 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물
☑ 부동산 공부의 첫걸음 토지이용계획확인서 1번 도시관리계획의 맨 위칸에 용도지역 ☑ 도시계획조례 : 시군 홈피  자치법규  도시계획조례 21개 용도지역 및 건폐율 용적률 ☑ 도시지역 : 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 : 16개 ☑ 관리지역 : 계획관리지역 : 40%, 80%, 공장, 공동주택 생산관리지역 : 20%, 50% 보전관리지역 : 20%, 50% ☑ 농림지역 : 20%, 80% ☑ 자연환경보전지역 : 20%, 80% 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

14 연접개발제한 : 제로섬 게임 하나의 개발행위 ☑ 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우
개발행위허가의 규모 : oo시 도시계획조례 ☑ 계획관리지역 : 3만㎡ 생산관리지역 : 1만 ㎡ 보전관리지역 : 5천 ㎡ 연접개발제한규정 적용이 배제되는 건축물 ☑ 제1종근린생활시설 소매점, 휴게음식점 등의 일정규모미만 건축물 ☑ 주택 : 주택법에의한 사업승인을 받아야 하는 건축물 제외 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

15 연접개발제한 : 제로섬 게임 산지의 연접개발 제한 : 산지관리법 시행규칙 제18조 ☑ 직선거리 500m 이내 합산
☑ 2003년 10월1일 기준 ☑ 허가예정지 경계기준 종전의산지전용허가(신고)지역 산지이외 토지의 연접개발제한 : oo시 도시계획조례 ☑ 관리지역 : 허가신청지 중심에서 반경 200m 이내 합산 ☑ 농림지역 녹지지역 : 허가신청지 중심에서 반경 100m 이내 합산 제로섬 게임에서 살아남기 ☑ 연접개발제한에 걸리면 시세가 뒤로 간다 ☑ 연접개발제한규정 적용이 배제되는 건축물 ☑ 제2종 지구단위계획 수립 ☑ 너비 20m 이상의 도로등 지형지물에 의한 분리 *여주군 신세계 첼시 : 건축물 연면적 위반 : 수도권정비계획법 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

16 진입로 건축법상 도로 ☑ 보행 및 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로 ☑ 연접개발제한 보다는 대안 선택의 폭이 넓다
☑ 건축법상 연면적의 합계가 2천㎡이상이면 6미터 이상 도로에 4m 이상 접해야 한다 맹지도 회피 대상만은 아니다 ☑ 개발 붐이 있어서 소위 잘나가는 지역의 토지 ☑ 주개발을 전제로한 매매는 진입로를 확보할 수 있는냐 없느냐의 문제이지 현황이 맹지이냐 아니냐가 아니다 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

17 군사시설보호구역 통제보호구역과 제한보호구역 ☑ 통제보호구역 : 민통선 이북지역
통제보호구역과 제한보호구역 ☑ 통제보호구역 : 민통선 이북지역 ☑ 제한보호구역 : 군사분계선 인접지역 외의 지역 군사시설의 최외각 경계선으로 부터 1km 이내 군사시설보호구역의 해제와 완화 ☑ 해제 : 더 이상 군부대와의 사전협의 불 필요 ☑ 완화 : 2가지 형태 - 군부대가 사전협의 자체를 행정기관에 위임 - 이미 협의권이 위임된 지자체에 제한된 건물고도제한 완화 ☑ 협의업무 의탁구역 3. 군사시설 보호구역의 대처 방법 ☑ 1단계 : 협의업무 위탁구역 여부 확인 토지이용계획확인서, 행당시군에 확인 ☑ 2단계 : 군사협의 동의를 전제로한 매매 ☑ 3단계 : 군사협의 동의가능성 여부 직접 판단 : Bkr 활용 ☑ 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

18 사전환경성 검토 1만 ㎡ 기준과 3만 ㎡ 기준 ☑ 1만 ㎡ : 사전환경성 검토 대상 ☑ 3만㎡ : (계획)관리지역
1만 ㎡ 기준과 3만 ㎡ 기준 ☑ 1만 ㎡ : 사전환경성 검토 대상 ☑ 3만㎡ : (계획)관리지역 생산관리지역 : 7,500 ㎡이상, 보전관리지역 : 5,000 ㎡이상 사전환경성 검토제도는 상대적으로 규모가 적다 ☑ 사전환경성 검토제도 : 환경정책기본법 ☑ 환경영향평가제도 : 환경 교통 재해 등에 관한 영향평가법 ☑ 공장기준 : 1만 ㎡이상 사전환경성검토 대상사업 15만 ㎡ 이상 환경영향평가 대상사업 공장부지 개발은 1만 ㎡ 이상 ☑ 사전환경성 검토를 반드시 거치라는 취지 ☑ 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

19 수도권정비계획법 수도권의 범위 ☑ 서울특별시 인천광역시 경기도 수도권에서는 수도권정비계획법이 우선이다
☑ 서울특별시 인천광역시 경기도 수도권에서는 수도권정비계획법이 우선이다 ☑ 군사에 관한 사항을 제외하고는 도시계획, 토지이용계획, 개발계획 등에 우선하며 그 기본이 된다 주요규제대상 : 인구 및 산업시설의 집중억제와 적정배치 ☑ 인구집중 유발시설 대학, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 복합용 건축물 ☑ 대규모 개발사업 주택 , 공업용지, 관광지 등의 조성목적 사업 ☑ 대표적인 것이 공장총량제 ☑ 수도권 총량규제와 딜레마 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

20 수도권정비계획법 ☑ 과밀억제권역 : 군포 안양 고양 … 인구및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있는 지역
권역의 구분 ☑ 과밀억제권역 : 군포 안양 고양 … 인구및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있는 지역 이전 또는 정비가 필요한 지역 ☑ 성장관리권역 : 파주 화성 평택 안성 … 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 유치및 관리 지역 ☑ 자연보전권역 : 이천 용인 남양주 가평 양평 여주 전부 또는 일부 한강수계의 수질 및 녹지 등 자연환경의 보전이 필요한 지역 건축물 또는 시설의 연면적 산정 기준 ☑ 대지가 연접하고 소유자가 동일한 건축물에 대하여는 합산한다 * 여주군 신세계 첼시 : 건축물 연면적이 쟁점 권역과 토지이용계획확인서 ☑ 표시되기도 하고 표지되지 않기도 한다 ☑ 수도권정비계획이 용도지역에 우선 ☑ 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

21 산지전용허가 기준 평균경사도 ☑ 25도 이하 (스키장업의 시설은 35도 이하) 2. 입목축적
입목축적 ☑ 관할 시군의 ha당 입목축적의 150% 활엽수림비율 ☑ 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하 4. 제주도와 소나무 건물 사진을 배경으로 집어넣거나 넣을 것

22 신간소개