용산 KCC 웰츠타워 오피스텔 교육자료.

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1 용산 KCC 웰츠타워 오피스텔 교육자료

2 용산구 문배업무지구 특별계획구역3 주상복합 계획안
1. 프로젝트 개요 건축개요 1) 사업개요 사 업 명 용산구 문배업무지구 특별계획구역3 주상복합 계획안 대 지 위 치 서울시 용산구 문배동 11-10번지 외 11필지 사업부지면적 6,738.10 M2 대 지 면 적 4,460.10 제외 면적 도로 1,140.60 국공유지(667m2)제외, 순부담율 23.9% 공원 1,137.40 소 계 2,278.00 지 역 지 구 일반 상업지역, 중심지미관지구, 방화지구, 특별계획구역 용 도 공동주택, 업무시설(오피스텔), 판매시설 규 모 지하 6층, 지상39층 높 이 129.3m 구 조 철근콘크리트 라멘조 건 축 면 적 2, M2 연 면 적 59,455.44 용적률산정용 연면적 39,293.87M2 지상 연면적 39,774.38 지하 연면적 19,681.06 지하주차장면적 17,635.97 건 폐 율 48.56% 법정 60.00% 용 적 률 허용용적률600% 상한용적률881.73% 881.01% 기준용적률 450%이하 주거비율 (7:3적용) 주거 / 비주거 = % / % 세 대 수 공동주택: 232세대 오피스텔: 176실 공개공지면적 ㎡ 10.66% 법정 10% 조경면적 ㎡ 20.30% 15% 생태면적률 1, ㎡ 32.60% 지침 30% 주차대수 법정 420 대 주거 282대 비주거 판매3~16대이하 오피스텔118대 계획 423 대 지하 289 대 100.71% 지하 134 대 판매15대 오피스텔119대

3 1. 프로젝트 개요 분양 면적표 1 2) 오피스텔 - 3F~8F 中 3F - 기타층 별도 자료 참고 층수 용도 호(실) 전용율
전용면적 공용면적 지하주차장 계약면적 TYPE 코아 전체공용 소계 지상3층 업무시설 (오피스텔) 301 42.89 29.33 8.87 12.78 2.23 15.01 24.04 68.38 A1 302 30.20 9.14 13.16 2.30 15.46 24.75 70.41 A2 303 28.66 8.67 12.49 2.18 14.67 23.49 66.82 A3 304 27.55 8.33 12.01 2.09 14.10 22.58 64.23 A4 305 24.06 7.28 10.48 1.83 12.31 19.72 56.09 A5 306 A6 307 34.06 10.30 14.84 2.59 17.43 27.92 79.41 C2 308 32.84 9.93 14.31 2.50 16.81 26.92 76.56 D18 309 D19 310 37.07 11.21 16.15 2.82 18.97 30.39 86.43 D20 311 35.79 10.83 15.60 2.72 18.32 29.34 83.44 D21 312 37.48 11.34 16.33 2.85 19.18 30.72 87.38 L1 313 29.69 8.98 12.94 2.26 15.19 24.34 69.22 L2 314 L3 315 29.97 9.07 13.06 2.28 15.34 24.57 69.87 I2 316 29.25 8.85 12.75 2.22 14.97 23.98 68.19 I3 317 J1 318 38.95 11.78 16.97 2.96 19.93 31.93 90.81 K1 소 계 18실 561.46 169.84 244.67 42.67 287.34 460.22

4 1. 프로젝트 개요 3) 분양면적표 - 오피스텔 타입 구분 NO 타입 컨셉 구분 면적 세대수 계약면적 (M2) 계약면적 (평)
전용면적 (평) 타입별 계 1 A1 orange 68.38 20.69 29.33 8.87 3 16 2 A2 70.41 21.30 30.20 9.14 A3 66.82 20.22 28.66 8.67 4 A4 64.23 19.43 27.55 8.34 5 A5 56.09 16.97 24.06 7.28 6 A6 7 B1 green 95.31 28.84 40.88 12.37 8 B2 110.84 33.54 47.54 14.38 9 C1 70.27 21.26 30.14 9.12 10 C2 79.41 24.03 34.06 10.31 11 D1 69.94 21.16 30.00 9.08 48 12 D2 13 D3 75.80 22.93 32.51 9.84 14 D4 81.06 24.53 34.77 10.52 15 D5 64.02 19.37 27.46 8.31 D6 58.40 17.67 25.05 7.58 17 D7 79.46 24.04 34.08 18 D8 69.69 21.09 29.89 9.04 19 D9 76.56 23.16 32.84 9.94 20 D10 21 D11 83.21 25.18 35.69 10.80 22 D12 88.90 26.90 38.13 11.54 23 D13 69.71 29.90 9.05 24 D14 85.80 25.96 36.80 11.13 25 D15 67.87 20.54 29.11 8.81 26 D16 73.14 22.13 31.37 9.49 27 D17 65.61 19.85 28.14 8.51 28 D18 29 D19 30 D20 86.43 26.15 37.07 11.22 31 D21 83.44 25.25 35.79 10.83 32 D22 69.87 21.14 29.97 9.07 33 D23 86.66 26.22 37.17 11.25 34 D24 67.94 20.56 29.14 8.82 35 D25 76.94 23.28 33.00 9.98 NO 타입 컨셉 구분 면적 세대수 계약면적 (M2) 계약면적 (평) 전용면적 (M2) 전용면적 (평) 타입별 계 36 E1 green 136.79 41.39 58.67 17.75 2 8 37 E2 124.80 37.76 53.53 16.20 38 E3 136.51 41.30 58.55 17.72 39 E4 125.43 37.95 53.80 16.28 40 F1 86.82 26.27 37.24 11.27 4 18 41 F2 89.71 27.14 38.48 11.64 5 42 F3 88.83 26.88 38.10 11.53 43 F4 44 G1 89.67 27.13 38.46 45 G2 97.78 29.59 41.94 12.69 46 G3 92.54 28.00 39.69 12.01 1 47 H1 orange 73.14 22.13 31.37 9.49 6 48 H2 77.17 23.35 33.10 10.02 49 H3 69.24 20.95 29.70 8.99 50 H4 73.02 22.09 31.32 9.48 51 I1 68.36 20.68 29.32 8.87 17 52 I2 69.87 21.14 29.97 9.07 53 I3 68.19 20.63 29.25 8.85 54 J1 11 55 K1 90.81 27.48 38.95 11.79 56 L1 87.38 26.44 37.48 11.34 57 L2 69.22 20.94 29.69 8.98 58 L3 59 M1 98.81 29.90 42.38 12.82 3 60 N1 89.04 26.94 38.19 11.56 61 O1 139.30 42.15 59.75 18.08 62 O2 138.88 42.02 59.57 18.02 63 P1 54.65 16.54 23.44 7.09 63타입 176세대 계약면적 26평 미만 : 오렌지 컨셉 (113세대) 계약면적 26평 이상 : 그린 컨셉 (63세대)

5 2. 층별 평면도 1) 3~4층 301 318 401 432

6 2. 층별 평면도 2) 5~6층 501 601 631 533

7 2. 층별 평면도 3) 7~8층 701 801 831 731

8 3. 상품 분석 및 특장점 1) 오피스텔 대표타입

9 3. 상품 분석 및 특장점 2) 평면 분석 - 66.82㎡ A3 (건립) - 오렌지 현관 : 디지털 도어록 (서울통신),
일괄소등∙가스차단버튼, 신발장, 거울, 바닥 폴리싱 타일, 천연대리석 디딤판 욕실 : 세라믹 세면대, 천연대리석 젠다이, 욕실장 (3초보습 OPEN장, 내∙외 콘센트), 샤워부스, 비데 ㄷ자형 주방설계로 주방 기능 극대화 주방가전제품 : 렌지후드(하츠), 2구가스쿡탑(동양매직), 드럼세탁기(삼성), 음식물탈수기, 라디오폰, 빌트인 냉동냉장고(삼성) 실용적인 수납 아이템 및 가구 : 의류장, 오픈장, 아일랜드식탁, 주방가구 상∙하부장 기본 마감재 : 강화마루, 친환경고급실크벽지 KCC 고급 AL Curtain Wall : 37mm 더블 Low – E 삼중유리 실외기 ∙ 보일러실

10 3. 상품 분석 및 특장점 2) 평면 분석 - 88.83㎡ F3 (건립) - 그린 현관 : 디지털 도어록 (서울통신),
일괄소등∙가스차단버튼, 신발장, 자석판, 바닥 폴리싱 타일, 천연대리석 디딤판 욕실 : 세라믹 세면대, 천연대리석 젠다이, 욕실장 (3초보습 OPEN장, 내∙외 콘센트), 샤워부스, 비데 ㄷ자형 주방설계로 주방 기능 극대화 주방가전제품 : 렌지후드(하츠), 2구가스쿡탑(동양매직), 드럼세탁기(삼성), 음식물탈수기, 라디오폰, 빌트인 냉동냉장고(삼성) 실용적인 수납 아이템 및 가구 : 의류장, 오픈장, 아일랜드식탁, 주방가구 상∙하부장 최고급 슬라이딩 도어 (거실과 침실 별도 공간으로 사용 가능) : B1·B2, E1·E2·E3·E4, F1·F2·F3·F4, K1, M1, O1·O2) 타입별로 적용 다름 실외기 ∙ 보일러실 기본 마감재 : 강화마루, 친환경고급실크벽지 KCC 고급 AL Curtain Wall : 37mm 더블 Low – E 삼중유리

11 3. 상품 분석 및 특장점 ★ 거실 슬라이딩 도어 : Telescopic 연동식 도어 (행거type)
- 공간을 최대한 이용한 시스템으로 연동되어 움직이는 도어. - 기존 미닫이문에 비해 움직임이 훨씬 부드러움 - 독일 raumplus社 의 견고한 고급 시스템 하드웨어 채용으로 내구성 확보 및 정밀한 연동연출 가능 도어 하나만 움직여도 나머지 도어들이 동시에 움직임 - 좁은 오픈 공간 활용 최대화 - 상부 roller로 구동되어 하부 Track 필요 없음 (바닥에 불필요한 선을 배제한, 사용자 중심설계) - 하부의 ground plate 범위 내에서 안전하게 구동 오염, 부식에 취약한 습식 실리콘 보다 향상된, DRY 가스켓 채용 (제품의 고급화) - Vertical Profile을 손잡이로 사용가능 도어간 프레임 사이 Gap : 7mm로 최소

12 3. 상품 분석 및 특장점 3) BUILT-IN 제품 ■ 디지털 도어락 (서울통신기술)
모델명 : SHS-5420 - 정전용량 터치 센서 적용 - KS, KPS 품질인증 - 실내 원터치 도어 개폐 기능 (ANTI-PICKING 기능) - 화재감지센서, 정전기 방지 적용 ■ 냉동·냉장고 (삼성전자, only 97㎡) 모델명 : HBRL26YALL/RL - 사이즈 W555*H1780*D546 , 용량 258ℓ - 색상화이트, 그린 LED 디스플레이 - 유러피안 스타일 가구 일체형 디자인 - 냉기토출방식 : 다이나믹 에어샤워 - 고품격 인테리어 조명설치 - 은나노 헬스시스템 & 항균가스켓 ■ 렌지후드 (엔텍) ① 97㎡ 모델명 : CUH-60S - 스테인레스 스틸과 액상 도장강판(GOLD) 조화 - 전자스위치 사용

13 3. 상품 분석 및 특장점 3) BUILT-IN 제품 ■ 드럼세탁기 (삼성전자) ■ 라디오폰 (하츠) ■ 가스쿡탑 (동양매직)
모델명 : SEW-6HR115B - 사이즈 598*570*820 - 색상화이트 - 8가지 세탁코스 - 4단계 탈수 선택 - 삶는 세탁으로 살균표백효과 - LED디스플레이 ■ 라디오폰 (하츠) 모델명 : HDU-1500E - 사이즈 148(W)X540(D)X812(H) - 전자식 조작부가 외부에 있어 사용 편리 - 살균력이 뛰어난 자외선 살균램프 내장 - 좌우 흔들림 방지기술 적용 ■ 가스쿡탑 (동양매직) 모델명 : GRA20B5 - 2구 스테인리스 상판으로 외관 미려 - 편리한 연속 점화 방식 - 안전 점화 손잡이로 안전한 사용

14 3. 상품 분석 및 특장점 3) BUILT-IN 제품 ■ 비데 (아메리칸스탠다드) 모델명 : 패밀리2
■ 양변기 (아메리칸스탠다드) 모델명 : KP-WP-2027 - 사이즈 725 * 372 * 690 mm - 원피스 ■ 세면대 (명성기업) 모델명 : ML-246-1

15 3. 상품 분석 및 특장점 4) 상품 특장점 1. 초고속정보통신 1등급 수준 2. 월패드 및 무인경비시스템 가. 월패드
4) 상품 특장점 1. 초고속정보통신 1등급 수준 : 날로 다양화되고, 수요가 증가하고 있는 정보통신서비스를 원활히 수용하기 위한 통신 기반시설을 조성하기 위해 정보통신부의 초고속정보통신건물 1등급 수준을 설계에 반영 2. 월패드 및 무인경비시스템 가. 월패드 (1) 모델 : 무인경비와 연동이 되며 전화, 경비실, 공동현관, 세대현관과 통화가 가능하며 10.2" 칼라액정,터치스크린으로 방문자 확인이 가능함. (송수화기가 없는 핸즈프리형임) (2) 기능 - 전세대 현관문 방범감지기 및 주방 가스감지기 설치. - 지하2층~지상1층 공용현관 및 세대현관의 방문객을 화상으로 확인 - 지하2층~지상1층 공용현관문 열림 기능. - 경비실 통화 기능 - 타 세대와 인터폰 통화 기능 - 세대간 화상통화기능 - 전기,수도,가스 사용량 확인 기능 - 엘리베이터 콜 기능 - 무인택배도착알림 기능 나. 무인경비시스템 (1) 기능 : 지하2층~지상1층 공용현관 방문자를 세대 내부의 월패드를 통하여 화상으로 확인하고 공동현관문을 열 수 있음. 다. 출동경비시스템 - 해당없음

16 3. 상품 분석 및 특장점 4) 상품 특장점 3. 욕실 스피커폰 (전세대 1개소적용) 가. 핸즈프리 전화수신 기능
4) 상품 특장점 3. 욕실 스피커폰 (전세대 1개소적용) 가. 핸즈프리 전화수신 기능 나. 방문자 음성확인 및 공동현관 개폐 다. 비상콜기능 4. 위성방송 시스템 가. 한국 무궁화 위성방송 수신 나. 일본 NHK 위성방송 수신 다. 홍콩 STAR 위성방송 수신 5. 문자자막 시스템 : 관리실로부터 공지사항 등을 각 세대의 TV를 통하여 문자나 그래프 등으로 송출하는 시스템으로 품격있는 타이틀자막을 제공 6. 차량 출입통제 GATE : 규정된 절차 이외의 무단 입,출차 차량을 통제하는 시스템. : 외부 방문자의 차량은 관리사무소의 확인 절차 후 단지 내 진입이 가능함. : 차량번호인식을 통한 자동개폐 방식 : 세대 월패드와 연동하여 세대에 차량이 도착했음을 알리는 서비스 7. 디지털(DVR) CCTV 시스템 : 지하주차장, 엘리베이터 내부, 공동현관(1층)등 CCTV - 각종 범죄에 취약한 엘리베이터 및 지하주차장, 곳곳에 감시카메라를 설치하여 상시 감시체제를 유지하여 만약의 사고에 대비함 8. 원격검침시스템 : 전기, 수도, 가스사용량을 원격지 방재실에서 검침원의 세대 방문 없이 자동으로 검침할 수 있음. 9. 일괄소등시스템 : 세대내 조명을 현관에서 일괄 제어 할 수 있음 (현관등 제외) 10. 대기전력자동차단 장치 : 거실 또는 침실에는 대기전력자동차단 콘센트를 설치하고, 주방에는 대기전력자동차단 스위치를 설치하여 에너지 및 전기료 절감.

17 3. 상품 분석 및 특장점 4) 상품 특장점 1) 냉방시스템 : 천정형 에어컨을 적용하여 쾌적하고 아늑한 생활을 누릴 수 있음
4) 상품 특장점 1) 냉방시스템 : 천정형 에어컨을 적용하여 쾌적하고 아늑한 생활을 누릴 수 있음 (각 실 실외기실 & 보일러실에 설치) 2) 난방시스템 : 개별난방(고효율 콘덴싱 보일러)를 이용한 바닥난방코일을 시공하며, 욕실내부도 바닥난방이 적용되어, 쾌적하고 아늑한 생활을 누릴 수 있음 3) 거실 및 각실 디지털 온도조절기 : 각 방의 디지털 온도조절기를 통해 세대를 제어하는 시스템으로, 쾌적한 실내환경과 에너지절약을 동시에 누릴 수 있음 4) 비데 : 부부욕실에 고급형 비데를 설치하여, 청결하고 위생적인 생활 가능 5) 음식물쓰레기 자동수거 시스템 : 세대에서 발생된 음식물 쓰레기를 각층의 공용부위에 설치된 음식물 투입구에 버릴 수 있어 편리하게 이용 가능 (※ 버려진 음식물 쓰레기는 지하 기계실을 통해 차량을 이용해 수거 됨.)

18 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 오피스텔 법규완화 과정(8.18 전월세 대책 이전 까지) 법 규 변 화 바닥난방 규제
바닥난방 규제 바닥난방 규제 無 바닥난방 전면 금지 전용면적 50㎡를 초과 하는 경우 바닥난방 금지 전용면적 60제곱미터를 초과 하는 경우 바닥난방 금지 전용면적이 85 ㎡ 를 초과하는 경우 바닥난방 금지 욕실설치 욕조가 있는 욕실 설치 금지 욕실은 1개 이하로서 3 ㎡ 를 초과하지 아니하여야 하며, 욕조가 없을 것 욕실은 1개 이하로서 5 ㎡ 를 초과하지 아니하여야 하며, 욕조가 없을 것 삭제 업무부분 면적 각 사무구획별 전용면적중 업무부분이 70%이상일 것 삭제 전용출구설치 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것

19 전용면적 60~85㎡ : 20호이상 장기임대주택 보유자 취득세의 25% 경감
4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 2) 오피스텔 주택 임대사업자 등록을 통한 세제 혜택 (8.18 전월세 시장 안정방안) 구 분 오피스텔 기존 세제 기존 주택 임대 사업자 세제 주택임대사업자 등록유무 X(임대사업자) O 취 득 세 4.6% 전용면적 60㎡ 이하 취득세 면제 지방세 특례법 제 31조 1,2항 : 공동주택을 최조 분양 받은경우 2012년 12월 31일까지 감면 전용면적 60~85㎡ : 20호이상 장기임대주택 보유자 취득세의 25% 경감 재 산 세 0.25% 전용면적 40㎡ 이하 재산세 면제 지방세 특례법 제 31조 3항의 1,2,3 : 2세대 이상 보유 임대사업자의 경우 2012년 12월 31일 까지 감면 전용면적 60㎡이하: 50% 경감 전용면적 85㎡이하: 25% 경감 종합부동산세 종부세 합산 (주거용) 종부세 합산 배제 (업무용) 종부세 합산 배제 양 도 소 득 세 양도세 중과 (주거용) 양도세 중과 (업무용) 양도세 중과 배제 부 가 가 치 세 임대 사업자 등록시 환급 면세 ㆍ주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록 가능토록 하여 임대주택에 준하는 세제혜택 부여 ㆍ(종부세) 합산배제, (양도세) 중과배제, (법인세) 추가과세 배제(재산세) 면제 또는 25~50% 감면, (취득세) 면제 또는 25% 감면

20 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 2)-1 오피스텔 임대사업의 선호 이유 등 * 최근 오피스텔 임대사업의 선호 이유는?
전월세 안정화 대책 이후 주거용 오피스텔도 임대사업 ”세제”혜택 가능(구체적 내용은 앞의 내용 참조) - 최근 수익형 부동산 인기에 더하여 부채질함. 2. 아파트 거래량 감소 및 시세 차익을 통한 이익 감소 및 은행의 예금 금리 인하 3. 오피스텔 임대 시 높은 수익성 (오피스텔의 입지, 환경 등에 따라 수익성은 변동), 최근엔 인기가 높아져 일부 시세차익도 가능 4. 라이프스타일의 변화에 따른 1 ~ 2인 가구의 급격한 증가로 소형 주택 수요 급증, 세입자 입장에서도 보증금 손해 가능성 小 5. 최근 공동주택 전세가 고공행진으로 인한 전세물량 품귀현상 ▶ 전세가 급등으로 인한 월세수요 급증 * 임대사업자의 구분 및 8.18 대책 이후의 변동 오피스텔은 업무용 건물로 구분되기 때문에 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자로만 등록할 수 있었음. 즉, 오피스텔을 임대할 경우 주택임대사업자가 받을 수 있는 세제혜택(취득세 면제, 양도세 감면 등)은 없었으며, 일반임대사업자 로서의 권리와 의무만 갖게 되어 있었음. 또한, 일반임대사업자로 구분이 된다 해도 주거용 오피스텔 혹은 오피스텔을 주거 목적으로 사용하고 있다면 주택으로 간주되어 그에 따른 세금을 부과 받게 되어 있었음. 그러나 8.18 대책 이후에 주택임대사업자로 등록 가능해짐 (구체적 내용은 앞의 내용 참조).

21 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 3) 준주택 제도 용산 KCC 웰츠타워 소형 오피스텔
준주택이란? “주택은 아니지만 주거기능을 제공하는 시설(오피스텔, 고시원 등등)” 1~2인 가구의 증가로 도심에 소형주택 공급 활성화를 위한 제도 주차장 설치기준 완화 및 주택자금 대출 확대 혜택 용산 KCC 웰츠타워 소형 오피스텔 구 분 내 용 건설공급기준 오피스텔 건설기준 완화 욕실 설치기준 폐지 - 오피스텔 욕실 갯수 및 면적 제한 없음 ※ 이전 욕실설치기준 : 욕실은 1개 이하로서 5㎡를 초과하지 않아야 하며, 욕조가 없을 것 바닥난방 규정 현행 유지 오피스텔 바닥난방 규정은 현행대로 전용 85㎡이하 오피스텔에만 적용 건설기준 보강 주거용에 부합한 건설기준 보강 - 인명과 관련된 안전.피난.소음 기준은 보강할 계획임 - 각 호실간 내화구조 경계벽 설치, 45dB 이상 차음성능 확보 - 16층 이상 고층 오피스텔은 공동주택과 같은 수준의 피난거리 기준 적용 주택기금지원 준주택 사업자에 대한 지원 강화 도시형 생활주택 수준의 주택기금 지원을 추진할 계획 - 건축비의 50%를 주택기금에서 지원 예정  85㎡초과 주택기금지원 제외 85㎡ 초과 오피스텔은 기금지원대상 아님 - 소형주택 공급 취지에 맞지 않음

22 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 4) 오피스텔 vs 도시형 생활주택 구 분 오피스텔 도시형 생활주택 적용법
- 참조 : 국토해양부 주택정책과 – 청약 / 기획재정부 재산세제과 - 종부세, 양도세 / 소득세법 시행령 167조 - 1가구 2주택 중과세 / 행정안전부 – 취등록세 구 분 오피스텔 도시형 생활주택 적용법 ‘건축법’ 적용 ‘업무시설’ ‘주택법’ 적용 ‘주거시설’ 청약통장 무 관 무 관 주택청약자격, 청약통장, 재당첨 제한 등의 규정 미적용 / 사기분양 등을 막기 위해 분양보증은 적용 ※ 무주택자가 전용면적 20㎡이하 취득시, 청약자격에 대한 기존의 자격이 유지됨. 1가구 2주택 해당여부 비 해 당 해당 전용 20㎡미만 주택 - 청약에서만 1가구 2주택적용 배제, 전용면적 20㎡이하 소유시에도 주택소유로 봄. 2주택 중과세 해 당(주택으로 분류되, 양도세 중과세 적용) 전매제한 ‘건축법’적용 2실 이상 분양받은 피분양자가 2인 이상에게 전매하거나, 이의 전매를 알선하는 것은 제한 됨 일부 적용(투기과열지구) DTI 적용 여부 무관 해당 임대사업자 임대사업자 등록 주택임대사업자 등록(1호 이상 5년 이상 임대) 혜택 주택이 아니므로, 취득세 면제 없음 업무용으로 신고시, 부가세 환급 임대사업자 등록시 종부세 비과세, 양도세 중과 완화 - 취득세 면제 (전용60㎡미만시 100% 면제)  매입임대사업자로서 장기간 안정적인 수입을 거두길 원하는 투자자에게 적합한 상품 주차대수 (서울시 기준) 세대당 1대 (전용면적 30㎡이하-0.5대 , 60㎡이하-0.8대) 전용면적 120㎡당 1대

23 (변경) 전용 20㎡ 이하의 아파트 소유자도 무주택자로 간주
4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 5) 오피스텔 / 주택(원룸) / 도시형 생활주택 세제비교 구 분 오피스텔 주택 (원룸) 도시형 생활주택 취득세 4.6 % 전용 85㎡ 이하 무주택자: 2.2% 유주택자: 4.4% 좌 동 전용 85㎡ 이상 무주택자: 2.7% 유주택자: 4.6% 임대 주택 사업자 최초 건물 분양자에 한해, 취득세 면제 (전용면적 60 ㎡ 이하로 2012년까지 한시적) 재산세 0.25 % 일 반 0.1 ~ 0.4 % 전용40㎡이하 30년 이상 임대 면제, 전용60㎡이하 2주택에 한해 50%경감 종합부동산세 비과세 공시가격 합산 9억 이상해당 ※ 임대사업자 (서울시, 전용149㎡ 이하) 종부세 – 공시가격 6억이하 주택을 3호 이상, 5년이상 임대시 종부세 합산배제 양도세 – 공시가격 6억이하 주택을 3호 이상, 5년이상 임대시 양도세 중과배제 양도소득세 1년 미만 50%, 2년 미만 40% / 2년이상 3년미만 6~35% 1가구 2,3주택 중과배제 (2012년 한시적) ［강남,서초,송파3구는 10%가산］ 공시가격 1억원 미만일 경우 양도세 중과대상 제외 부가가치세 과 세 면 세 주택산정 여부 해당없음 (단, 주거전용 사용시 주택으로 간주) 주택 (변경) 전용 20㎡ 이하의 아파트 소유자도 무주택자로 간주

24 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 6) 오피스텔 용도별 세금부과 기준 구 분 내 용
용도별 세금부여 판단대상 기준 - 업무용으로 사용하면 업무시설 해당 세금 부여 - 주거용으로 사용하면 주택으로 간주 용도 판단기준 - 업무용 : 취득시 사업자등록을 하고 임차인 또는 사업자등록을 가진 경우 - 주거용 : 오피스텔 소유자 또는 임차인이 주민등록 전입을 할 경우 오피스텔 특징 건축물의 용도 분류상 업무용 건물에 해당됨 실제용도에 따라 업무용, 주거용으로 판단됨 오피스텔 용도의 판정은 현재 사용되는 시점을 기준으로 함 ex) 오피스텔 보유시 주거용으로 사용하다가, 처분시점에 업무용으로 사용된다면 업무용에 해당하는 세금 적용 받음 즉, 처분시 업무용 오피스텔일 경우 주택수에 포함되지 않으므로 1가구 2주택 중과세 문제 발생 X - 세금면에서는 업무용, 주거용에 따라 차이가 있음

25 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 7) 시기별 오피스텔 관련 세금 구 분 업무용 오피스텔 주거용 오피스텔 취득시
① 취득세 ② 등록세 ③ 부가가치세(환급) 부가가치세 환급을 받으려면 반드시 일반과세자로 사업자등록을 해야 함 - 간이과세자는 부가가치세 환급 불가능 ① 취득세 ② 등록세 ③ 부가가치세(환급 불가) 보유시 ① 재산세(과세표준액의 0.25%) ② 종합부동산세(부속토지의 공시지가가 80억 초과시 과세) ② 종합부동산세 - 인별합산, 다른 주택과 합산 기준시가 6억원 or 1세대 1주택자 기준시가 9억원 초과시 과세 ex) 기준시가 5억원 주택 소유자가 2억원 오피스텔(주 거용)소유할 경우 인별합산에 따른 기준시가 6억원 초과분에 대해 종합부동산세 부과 임대시 ① 소득세 ② 부가가치세 임대수입에 대한 부가가치세 신고 납부 (임차인으로부터 임대료의 10% 정도를 징수해 임차인을 대신해서 내는 세금) - 매년 5월 종합소득세 별도신고 ① 소득세(임대시) - 임대료를 받는 경우 종합소득세 신고 의무 발생 (전세는 부가가치세, 종합소득세 별도 신고납부 불요) 처분시 ① 양도소득세 ② 증여세 ③ 부가가치세( 양수인이 주거용으로 사용하였거나, 사업자 등록 후 10년 이내 처분하는 경우 해당됨, 10년을 채우지 못한 연수 비율만큼 환급하여야 함 ) ① 양도소득세 ② 증여세

26 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 8) 오피스텔 세율 9) 부가가치세 구 분 업무용 주거용 구 분 취득시 임대시 처분시 구 분
신규 취득시 부가가치세 건물분 분양가의 10% 취득세 분양가의 4.6% 보유시 재산세 과세표준의 0.25% 종합부동산세 상가 사무실 부속토지의 공시지가가 80억 초과시 초과분에 대해 과세 다른 주택과 합산 기준시가 6억원 초과시 초과분에 대해 과세 (1세대 1주택 9억원 고가주택) 9) 부가가치세 ▶ 업무용 오피스텔의 부가가치세 구 분 취득시 임대시 처분시 건 물 O (환급가능) O △ ※ ① 취득시 환급을 받기 위해서는 일반과세자로 등록을 하여야 함 ② 일반과세자로 등록 후 임대한 경우 부가가치세를 부담하여야 함(임대수입에 대한 부가가치세) ▶ 업무용 오피스텔 처분시 부가가치세 구 분 내 용 양수인이 주거용으로 사용하는 경우 양도인은 재화의 공급에 해당하는 것으로 양도가액에서 토지와 건물가액을 구분하여 건물가액의 10%를 부가가치세로 납부 양수인이 계속 업무용으로 임대하는 경우 업무용 오피스텔이 포괄적 양도에 해당되는 경우 재화의 공급으로 보지 아니하므로 부가가치세가 과세되지 않으며, 환급받은 세액도 납부하지 아니함

27 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 10) 재산세 및 종합부동산세 재 산 세 종합부동산세 과세대상 과세표준 과세대상 세 율
토지 및 건축물 토지분 : 별도합산과세 대상 건물분 : 기타의 건축물 과세표준 지방세법의 규정에 의한 시가표준액(개별공시지가 or 개별주택가격)에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액 * 공정시장가액비율 : 2010년75%, 2011년 이후 80% 세 율 토지분 : 별도합산과세대상 0.2%~0.4% 과세표준 2억원 이하 ⇒ 0.2% (최대 40만원) 2억원 이상~10억원 미만 ⇒ 40만원 + 2억원 초과분 0.3% 건물분 : 기타의 건축물 0.25% 종합부동산세 과세대상 주택 : 주택분 재산세 중 주택(업무용 오피스텔 해당 없음) 납세의무자 주택 공시가격을 합산한 금액이 6억원 초과하는 자(주택공시가격이 9억원 초과하는 1세대 1주택자) * 공시가격 : 개별주택가격 또는 공동주택가격 과세표준 과세표준 : (공시가격 합한 금액 – 과세표준금액) x 공정시정가액비율(2011년 이후 80%)

28 (3주택자- 투기지역 강남,서초,송파의 경우 10%가산 (16~45%)
4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 11) 양도소득세 ▶ 계산절차 ▶ 양도소득세 세율 양 도 가 액 (-)취 득 가 액 (-)필 요 경 비 양 도 차 익 (-)장기보유특별공제 양도소득금액 (-)양도소득기본공제 양도소득 과세표준 (X)세 율 자 산 구 분 ~ 비 고 토지 및 건물 부동산에 관한 권리 업무용 오피스텔 or 주거용 (1세대1주택) 보유기간 1년 미만 50% - 1년 이상~2년 미만 40% 2년 이상 (일반세율) 과세표준 세율 1,200만원 이하 6% 4,600만원 이하 15% 8,800만원 이하 24% 8800만원 초과 35% 이후 양도 33% (다주택자) ~ 양도한 경우 1세대 2주택자 2년 미만 40% 1년 미만 50% (3주택자- 투기지역 강남,서초,송파의 경우 10%가산 (16~45%) 1세대 3주택 이상 공 통 미등기 양도 자산 70% 분양권 전매 1년~2년 미만 40% 2년 이상 6~35%(일반세율) 장기보유 특별공제 無

29 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 = = 12) 증여세 ▶ 계산절차 증여재산 증여재산공제액 과세표준 과세표준 X 세 율
― 증여재산공제액 = 과세표준 과세표준 X 세 율 = 산출세액 ▶ 증여재산공제 관 계 공 제 금 액 비 고 배우자 6억원 이전에는 3억원 직계 존·비속 3천만원 수증자가 미성년자인 경우 1,500만원 기타친족 5백만원 - ▶ 증여세 세율 과 세 표 준 세 율 누 진 공 제 액 1억원 이하 10% - 1억원 초과 ~ 5억원 이하 20% 1천만원 5억원 초과 ~ 10억원 이하 30% 6천만원 10억원 초과 ~ 30억원 이하 40% 1억 6천만원 30억원 초과 4억 6천만원

30 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 13) 주거용 오피스텔 ▶ 주거용 오피스텔 양도소득세 비과세 대상 1. 주거용 오피스텔 1세대 1주택자 (1세대가 국내 양도주택 하나만을 보유하고 있는 경우) - 서울, 과천, 신도시지역 : 3년 이상 보유, 보유기간 중 2년 이상 거주 ( 이후 부터) * 신도시 5개 지역 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 - 기타지역 : 3년 이상 보유 2. 장기저당담보주택의 비과세 특례 - 1세대 1주택자의 역모기지 (거주기간 요건배제, 계약기간 이전 양도시 비과세 특례 적용 배제) 3. 기타 사유 - 취학, 1년 이상의 질병, 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사하는 경우 - 해외이주법에 따라 세대전원이 출국하는 경우(단 출국 후 2년 이내 양도) - 1년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내 양도) ▶ 주거용 오피스텔의 주택 판정지침 ※ 국세청 주거용 오피스텔의 주택 판정지침 (2003년 2월) : 다음의 경우는 주택으로 간주  1. 주민등록상 전출입 기록이 있는 오피스텔 미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔 (취학통지서, 학적부 주소 등) 3. 전기,전화료 등 공과금 영수증도 판단 기준임 구독하는 신문이나 잡지종류도 점검 기준이 됨

31 주민등록증 사본(법인의 경우 법인등기부등본)
4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 14) 주택 임대사업자 등록기준 구 분 내 용 주택임대사업자란 주택을 임대목적으로 사용한다는 조건하에 구청이나 세무서에 사업자 등록을 하는 것을 말함. 사업등록을 하면 등록필증을 교부 받는데 이를 임대 주택사업이라 함 주택임대사업자 대상 주택건설 사업자 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제 8조의 규정에 의한 허가를 받은 자 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 자 - 건설 임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 - 매입 임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 등록절차 임대사업자 등록신청서 작성하여 주소지 관할 시장·군수·구청장에게 제출 첨부서류 개인 : 주민등록증사본, 매입에 관한 계약서(분양계약서 포함) 사본 법인 : 법인등기부등본, 매매계약서, 토지등기부등본 지자체 주택 임대사업자 등록 세무서 주택임대업 사업자등록 임대사업자 등록신청서 : 지자체 주택과 비치 사업자등록신청서 : 세무서 민원봉사실 비치 주택 등기부등본 또는 (분양)계약서 사본 지자체 임대사업자등록증 사본 주민등록증 사본(법인의 경우 법인등기부등본) 신분증 지참

32 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 15) 주거용 오피스텔 부가세환급 안내 구 분 내 용
구 분 내 용 사업자 등록 신청 계약일로 부터 20일이내 (통상 7-10일이내)에 사업자등록을 마쳐야만 정상적으로 계약금부터 환급 가능 신고관서 : 용산 세무서 (☎ , ☞구비서류 : 하단참조) 부가가치세 (VAT) 환급신고 부가세 환급신고는 분기별로 신고하셔도 되고, 세금계산서 발급일이 속한 날의 익월 25일까지 조기환급신청 가능 부가세환급을 받으려면 세무서에서 지정하는 은행에 직접 가셔서 수령하셔도 되고, 간편하게 하시려면 환급계좌개설 신고시 계약자의 통장에 바로 입금처리 됨. (☞구비서류 : 하단참조) 사업자등록 신청 및 부가세환급계좌개설 구비서류 사업자 등록 신청용 - 본인 신분증, 사업자등록신청서 1부, 분양 계약서(사본) 1부, 사업자등록증 동업을 하는 경우 동업계약서 (인감증명서 첨부), 도장 및 위임장 환급계좌 개설용 - 환급계좌개설신고서 1부, 통장사본 1부, 통장 인감도장 오피스텔 및 상가를 분양 받아 사업상용도(직접 사업을 하시든 사업용 임대를 하시든 불문) 사용할 경우, VAT 환급 절차:: 사업자등록을 낸 후 일정한 절차에 의해 부가세 환급신청을 하면 환급 가능함

33 4. 오피스텔 관련 법규 및 세금 16)세무관련질문(FAQ 자주하시는 질문)
1. 주택이 있는 상태인데 오피스텔을 구입하면은 1세대 2주택이 되나요? 오피스텔은 공부상 “주택”이 아니라 “일반건물”입니다. 따라서 1세대 2주택에 해당되지 않습니다. 그러나 이를 상시 주거용도로 이용하고 있다면 주택으로 간주될 수 있습니다. 2. 그렇다면 오피스텔이 주택인지 일반건물인지 판단하는 기준은 무엇이며 언제하게 되는 것인가요? 해당 부동산을 처분하는 시점을 기준으로 처분 당시 부동산의 이용 상황에 대한 사실관계를 종합적으로 판단하여 결정합니다. 3. 사업자 등록은 꼭 해야 하나요? 임대수익이 목적이라면 임대수익에 대한 납세의무가 있고 따라서 부가가치세법상 사업자등록의무가 있습니다. 또한, 사업자들은 일단 만들어 놓는 것이 금전적으로도 유리합니다. 입주까지는 사업개시 전 준비단계로 소득이 발생하지 않아 어떠한 세금이나 비용이 부담되지 않습니다. 단지 분양가에 포함된 부가가치세(800만원~2000만원)만 부담하실 뿐입니다. 따라서 이러한 부가가치세를 일단 환급 받아 가용자금으로 확보해 놓으시는 것이 금전적으로 유리합니다. 부가세 환급은 시기를 놓치면 나중에 사업자등록을 해도 환급이 불가능하기 때문입니다. 현 시점에서 고려하고 있는 때에 투자의사결정들이 입주시기인 약 2년 후엔 어떻게 변할지 모르는 일입니다. 입주 시기 즈음해서 그때의 부동산시장,임대시장의 판도, 조세정책, 세법개정 등에 따라 다시 생각해 보는 것이 더 합리적일 것입니다. 4. 그럼 부가세환급신청은 언제부터 어떻게 하는 건가요? 계약중 납부일로부터 20일내에 사업자 등록을 마시고 사업자등록번호로 세금계산서를 교부 받아 관할 세무서에 조기환급으로 부가가치세신고를 하시면 15일 이내로 환급해줍니다. 5. 무주택자라도 사업자 등록이 필요한가요? 무주택자로서 직접 거주하실 목적으로 구입하는 것이라면 3년 보유 및 2년 거주 요건을 충족할 경우 양도세가 비과세되니 사업자등록을 하지 않는 것이 유리합니다. 6. 명의를 직장 다니는 딸(자녀) 앞으로 하려는데 증여세가 나올까요? 용산 KCC웰츠타워는 취득자의 직업, 나이, 소득세납부실적, 재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하였다고 보기 어려운 경우 부동산 취득자금에 대한출처를 제시토록 요구할 수 있는데, 분양대금의 80%이상만 소명하면 증여세는 부과되지 않습니다. 직장에서 받는 근로소득은 가장 확실한 소명자료입니다. 직계비속이므로 3천만원 증여공제가 있습니다. 7. 여러 채 구입하여 구청에 주택임대사업자등록을 하면 취득세면제, 양도세감면이 되지 않나요? 원래 오피스텔은 주택임시사업자등록 대상이 아닙니다. 그러나 8.18 전월세 안정화 대책으로 인하여 세금 감면 혜택을 받으실 수 있습니다. 8. 부인이름으로 계약하는데 증여세는 상관없나요? 부부간에는 10년 이내의 기간 동안 6억원까지 증여세가 공제되니 상관없습니다.

34 5. 별첨 - 신문기사 까지만 가능

35 5. 별첨 - 신문기사 8.18 전월세시장 안정방안 [국토해양부] 주거용 오피스텔 주택임대사업자 등록 허용
[ ] `` 종합 부동산세 합산배제 양도소득세 중과배제 취득세 및 재산세 면제 조세특례제한법 2012년 12월 31일까지 취득세(전용 60㎡미만), 재산세(전용 40㎡ 미만) 2억원 오피스텔 1채 기준 약 1천만원의 세제절감 (기존 오피스텔 세제 - 취득세 4.6%, 재산세0.25%)