신도시/민투사업/재개발,재건축 등과 CM 신도시/민투사업/재개발,재건축 등과 CM 서울시립대학교 교수

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1 신도시/민투사업/재개발,재건축 등과 CM 신도시/민투사업/재개발,재건축 등과 CM 2006. 3. 28 서울시립대학교 교수
UNIVERSITY OF SEOUL 신도시/민투사업/재개발,재건축 등과 CM 신도시/민투사업/재개발,재건축 등과 CM 서울시립대학교 교수 현 창 택, 공학박사, 기술사

2 목 차 1. Issue 2. CM의 필요성 및 실시시기 3. Project Mngt.와 Program Mngt. 4. 기존 대형 건설사업의 교훈: 국책사업, 재개발, 재건축 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 6. CM 적용방안 및 적용사례 7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 8. 기대효과

3 1. Issue 1) 신도시(행복도시, 혁신도시, 기업도시) 신도시(판교 등 수도권신도시, 지방신도시)
1) 신도시(행복도시, 혁신도시, 기업도시) 신도시(판교 등 수도권신도시, 지방신도시) BOT, BTO, BTL 등 민간투자사업 뉴타운, 재개발, 재건축 2) 총괄(건설)사업관리(TPM/TCM) Program Management Construction Management

4 2. CM의 필요성 및 실시시기 2.1 CM 필요성 / 효과 공기／공사비 ／품질의 최적화 ⇒ 발주자 만족 사업참여자간
전문적 사업관리 사업참여자간 Team Work 공기／공사비 ／품질의 최적화 ⇒ 발주자 만족 Life Cycle 연계 계획, 설계, 시공, O&M 품질, 원가, 공사기간 Trade-off의 균 형

5 2. CM의 필요성 및 실시시기 2.2 프로젝트의 Life Cycle과 영향도

6 3. Project Mngt.와 Program Mngt.
3.1 프로젝트 관리(Project Management) 목 적 프로젝트의 전 생애에 걸쳐서 범위, 비용, 시간, 품질, 참여자 만족 등의 측면에서 미리 정해둔 목적을 달성 수 단 현대적인 관리기술을 이용하여 인적․물적 자원을 사용하고 조정하는 기술 프로젝트의 관련자(Stakeholder)의 필요와 기대를 충족/ 초월하기 위해 프로젝트 활동에 지식, 기술, 도구, 기법을 응용하는 것

7 3. Project Mngt.와 Program Mngt.
3.2 프로그램 관리(Program Management) 대단위 프로젝트에서 많이 사용되는 방식 프로그램 관리의 서비스나 직접적인 시공 서비스를 제공하지 않으며, 전체 프로그램에 관련된 수많은 개별 프로젝트에 대한 전체적인 관리서비스를 수행

8 4. 기존 대형 건설사업의 교훈: 국책사업, 재개발, 재건축
4.1 대형 국책사업 CM, PM을 기획, 계획시부터 적용할 필요 일정 지연 사업비 증가 초기단계의 중요성 간과 부실한 타당성 분석

9 투명성, 공정성, 전문성 미흡 – 조합집행부의 신뢰성 결여
4. 기존 대형 건설사업의 교훈: 국책사업, 재개발, 재건축 4.2 재개발, 재건축 CM, PM을 기획, 계획시부터 적용할 필요 일정 지연 사업비 증가, 요구품질 미달 사업성 검토 미비로 인한 사업수행 애로 조합, 설계자, 시공자, 감리자 간의 분규 빈발 투명성, 공정성, 전문성 미흡 – 조합집행부의 신뢰성 결여

10 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.1 행정중심복합도시(행복도시) 5.1.1 행정중심복합도시 건설청
출처: 행정중심 복합도시 건설청,

11 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.1 행정중심복합도시(행복도시) 5.1.1 행정중심복합도시 건설청 부 서 명
주 요 업 무 정책홍보관리본부 ∙ 혁신·조직, 업무기획, 재정, 법무, 홍보, 감사 도시계획본부 ∙ 도시개발전략, 도시계획, 도시미관, 계획수립 등 기반시설본부 ∙ 건설사업 총괄조정, 도시교통체계, 기반시설 구축 등 주민지원본부 ∙ 보상, 주민이주·생활대책·기반·승인 등 청사이전지원단 ∙ 행정기관 이전계획 지원, 이전직원 복지대책 등 서울사무소 ∙ 추진위원회 운영지원 및 대외협력업무 출처: 행정중심 복합도시 건설청,

12 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.1 행정중심복합도시(행복도시)
5.1.2 한국토지공사 행복도시 건설본부 (행복도시 건설사업 시행사) 출처: 한국토지공사,

13 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.1 행정중심복합도시(행복도시)
5.1.2 한국토지공사 행복도시 건설본부 (행복도시 건설사업 시행사) 부 서 명 주 요 업 무 건설기획처 ∙ 사업총괄, 용지, 고객지원, 홍보 건설개발처 ∙ 개발, 기반시설, 계획, 조사설계 사업1단 ∙ 서무, 회계, 제천리, 반곡리, 대평.신촌.용포리, 석담리, 당암리,  봉기.부용리, 석교리, 합강리, 용호, 문주리 보상 사업2단 ∙ 서무, 회계자금, 고정리, 연기리, 월산 보통리, 갈운리, 방축리,  양화리, 진의리, 송담리, 나성리, 송원리, 고정리 보상 출처: 한국토지공사,

14 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.1 행정중심복합도시(행복도시)
5.1.3 충청남도 도청 - 행정중심복합도시건설지원단 출처: 충청남도도청,

15 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.1 행정중심복합도시(행복도시)
5.1.3 충청남도 도청 - 행정중심복합도시건설지원단 부 서 명 주 요 업 무 비고 건설 지원부 도시개발 지원팀 ∙ 행정도시건설 기본/건설계획 수립 지원 ∙ 광역도시계획 수립/지원 ∙ 행정도시 도시개발사업 수립/지원 ∙ 토지이용관리 및 개발방향 검토지원 ∙ 주변지역 연계발전 방안 수립/지원 ∙ 주변지역 도시관리계획 수립/지원 ∙ 주변지역 지원사업계획 수립/지원 ∙ 부내 예산 관리 전반에 관한 사항 ∙ 문서관리, 보안업무 등 일반서무에 관한 사항 ∙ 행정도시 관련 자료 정리 ∙ 개발지원부 업무총괄 건설 지원팀 ∙ 이주민 단지조성계획수립 자료수집 및 지원총괄 ∙ 이주단지 및 정착촌 등 조성 ∙ 각종 도로 노선인정/폐지 등에 관한 지원업무 ∙ 공공시설물에 대한 물건조사 및 관리 ∙ 기타 각종 건설공사 협의 조정 ∙ 그 밖에 행정도시건설 지원업무에 관한 사항 ∙ 광역,지방,농어촌상수도 등 급수체계 조정, ∙ 공급/폐지 등에 관한 지원업무 ∙ 하천공사 및 방재관리, 재해대책 업무지원 ∙ 골재원 관리 등 각종 건설자재 확보 지원 출처: 충청남도도청,

16 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.1 건설교통부 - 공공기관지방이전추진단
출처: 건설교통부,

17 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.1 건설교통부 - 공공기관지방이전추진단 기획국 이전정책팀
부 서 명 주 요 업 무 기획국 이전정책팀 ∙ 공공기관지방이전정책 계획 업무 ∙ 공공기관지방이전추진단 서무, 예산 등 주무업무 담당 ∙ 일반서무업무, 경상경비 등 예산관련업무, 기타 일반사항 주무업무 ∙ 공공기관지방이전계획 수정 및 보완 ∙ 가칭공공기관지방이전특별법 추진 종전시설관리팀 ∙ 수도권내 지방이전 공공기관의 종전시설 실태조사 및 자료관리 ∙ 종전시설 활용방안 계획수립 및 집행 ∙ 미매각토지의 일괄매입 처리 방안 추진 ∙ 공공기관지방이전계획 및 혁신도시건설 총괄 ∙ 기존청사 및 부지현황조사 분석 ∙ 기존청사 및 부지매각방안 및 활용방안 검토 ∙ 지방이전 대상기관의 기존 시설 및 부지 관련 업무 ∙ 수도권내 지방이전대상 공공기관 종전시설 실태조사 및 자료관리 ∙ 종전시설 일괄매입 처리 혁신도시팀 ∙ 공공기관 이전적지 활용계획 수립 총괄 ∙ 공공기관 지방이전 및 혁신도시 건설 등 ∙ 혁신도시 입지선정 및 지구지정, ∙ 혁신도시 개발계획 및 실시계획, ∙ 혁신도시 조사연구 ∙ 공공기관 지방이전추진 혁신도시 건설(강원·충북)관련 업무 ∙ 혁신도시 건설 지원 출처: 건설교통부,

18 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.2 한국토지공사 혁신도시건설사업단 (혁신도시 건설사업 시행사)
출처: 한국토지공사,

19 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.2 한국토지공사 혁신도시건설사업단 (혁신도시 건설사업 시행사)
부 서 명 주 요 업 무 공공기관지방이전지원팀 ∙ 공공기관 지방이전 정부정책 지원 등 관련 업무 ∙ 혁신도시 건설관련 법령제정 및 제도정비 지원 혁신도시 건설팀 ∙ 시·도별 혁신도시 사업화 관련 업무 ∙ 혁신도시 사업시행자 지정 관련 업무 ∙ 지역별 혁신도시 관련 다음의 업무    - 혁신도시 개발구상 수립    - 조사설계 용역에 대한 시행방침수립 및 발주의뢰    - 개발계획승인 등 인·허가 업무 총괄·지원    - 도시계획결정 및 변경결정 건의    - 지구단위계획 수립 ∙ 기타 혁신도시 사업화 관련 업무    - 혁신도시 개발편람 및 지침작성 관련 업무 출처: 한국토지공사,

20 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.3 대한주책공사 균형개발사업처 (혁신도시 건설사업 시행사)
출처: 대한주택공사

21 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.3 대한주책공사 균형개발사업처 (혁신도시 건설사업 시행사)
부 서 명 주 요 업 무 균형개발사업처 ∙ 역세권 신도시(아산, 광명 등) 사업지구에 대한 개발관련 다음의 업무   - 개발계획 및 실시계획 수립   - 사업성검토   - 개발계획 및 실시계획 승인신청․협의   - 택지공급 승인신청․협의   - 각종 영향평가 및 문화재 관련업무   - 각종 용역발주 및 인․허가 ∙ 소관 사업지구 지구지정 단계에서의 원가관리 및 사업성 분석 ∙ 소관 사업지구 개발계획 및 실시계획 단계에서의 원가분석 및 사업성 분석 ∙ 소관 사업지구 광역시설 결정 및 인․허가 ∙ 행정중심복합도시 시범사업 추진 ∙ 기업도시 관련 업무 ∙ 공사 이전지구 이외의 혁신도시 건설 관련업무 ∙ 국가균형발전사업 관련 정부협의 및 지원 ∙ 기타 국가균형발전사업 참여방안 수립 및 시행 출처: 대한주택공사

22 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.4 경상남도 도청 - 공공기관 이전본부 (지방자치단체)
출처: 경남도청,

23 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.4 경상남도 도청 - 공공기관 이전본부 (지방자치단체)
부 서 명 주 요 업 무 이전총괄팀 ∙ 이전 종합기획·조정 ∙ 이전추진계획 수립·시행 ∙ 혁신도시 발전전략 수립·시행 ∙ 부속기관, 기업체 유치 전략수립 ∙ 이전기관 연계 발전전략 수립·시행 ∙ 이전기관추진협의회 운영 ∙ 이전기관 간 대외협력 방안 수립·시행 ∙ 공공기관이전관련 홍보대책 수립·시행 ∙ 산학연 네트워크 구축지원 ∙ 사업예산 운영 ∙ 부동산 투기대책 관련 종합대책 수립 ∙ 개발민원 해결 대책 수립 및 시행 입지개발팀 ∙ 혁신도시건설 기본계획 수립 및 개발 지원 ∙ 도시관리 기본계획 수립·운영 ∙ 기반시설 조성계획 수립 ∙ 도시 인프라 구축계획 수립·지원 ∙ 개발사업 인·허가 지원 ∙ 공고기관 사옥건설 지원 ∙ 혁신도시 입지구역 지정 및 변경 지원 ∙ 개발사업 시행자 지정 ∙ 사업실시계획 수립 ∙ 환경·교통 영향평가 지원 ∙ 개발지 보상계획 수립 및 지원 이전지원팀 ∙ 이전기관 임직원 정착지원 ∙ 이전기관 가족 복리후생 대책수립·지원 ∙ 공공기관 이전 관련 원스톱 서비스 체제구축 운용 ∙ 이전기관 성과 공유방안 대책 수립·시행 ∙ 공공기관이전 관련 지역갈등 해소 방안 발굴·추진 ∙ 지역 주민이주 대책 수립 및 지원 ∙ 이전실시협약 체결 및 관리  출처: 경남도청,

24 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.5 경상남도 진주시청 - 혁신도시건설지원단 (지방자치단체)
출처: 진주시청,

25 5. 신도시 건설사업에서의 CM 적용분야 5.2 혁신도시 5.2.5 경상남도 진주시청 - 혁신도시건설지원단 (지방자치단체)
부 서 명 주 요 업 무 행정지원담당 ∙ 혁신도시건설 사업 총괄 추진 ∙ 사업예산 운영에 관한 사항 ∙ 이전보상 지원 및 이주대책 수립 ∙ 이전기관협의회 구성 운영 및 정책 지원 ∙ 산학연 네트워크 구축 지원 ∙ 택지공급 승인 등 택지분양 업무 건설지원담당 ∙ 예정지 지정 및 시행자 지정 ∙ 혁신도시 개발계획 수립 ∙ 지구단위 계획 수립 ∙ 공공시설 지원 업무 ∙ 환경·교통·재해 등 영향평가 ∙ 기반시설 정비 ∙ 지역내 불법행위 지도단속 출처: 진주시청,

26 6. CM 적용방안 및 적용사례 6.1 거시적 적용방안 역량평가 필요부분 Outsourcing 초기부터 적용
1. 필요부분 Outsourcing 2. 초기부터 적용 3. 총괄건설사업관리, Program Mngt., CM 선택 4. 전문적 사업관리 5.

27 시행사의 Program Management Construction Management
6. CM 적용방안 및 적용사례 6.1 거시적 적용방안 예 건설청/이전추진단의 총괄건설사업관리 시행사의 Program Management 각 건설사업별 Construction Management

28 6. CM 적용방안 및 적용사례 6.2 CM 적용방안 설계검토(Design Review) Constructability
계획, 설계, 시공, 유지관리 분야의 긴밀한 협조 계획, 설계단계에 대한 중요성 인식 및 중점관리 현 재 설계검토(Design Review) 내실화 및 체계화 Constructability (시공성 분석/향상) Maintainability (유지관리성 분석/향상) 설계감리 내실화 및 확대 설계VE 적용으로 대안 제시

29 Constructability, Maintainability
6. CM 적용방안 및 적용사례 6.2 CM 적용방안 CM이 추구하는 바의 장점 추구 발주자와 CM단의 긴밀한 협조 현 재 기획/계획 및 타당성 분석 상호이해 및 신뢰는 해당 프로젝트의 성공여부와 직결 Constructability, Maintainability 발주자와 PM/CM단의 적절한 업무, 권한, 책임의 분담 VE/LCC PMIS Fast Track ADR, DRB, Partnering 등

30 6. CM 적용방안 및 적용사례 6.3 CM 적용사례 (무안 신도시) 6.3.1 무안기업도시 사업추진 체계 PM(HP)
총괄 SPC/협의회 #1 SPC이사회 (MECD) #2 SPC이사회 (KCIID) CEO 무 안 군 (기업도시건설지원사업소) 전무 PM(HP) 용지 보상팀 재무 회계팀 투자 유치팀 상 무 경영관리팀 행정 지원팀 계획팀 기술 총괄팀 관리팀 사업비 인허가 사업 기획팀 (6명-무안군,서우,남화,쌍용,HP,안진) (한.중 국제산업단지) 협조/지원 PM 용역계약 출처: 무안기업도시 PM본부

31 6. CM 적용방안 및 적용사례 6.3 CM 적용사례 (무안 신도시) 6.3.2 PM의 Work Scope 구 분 주요업무내용
사업기획 기업도시관련 법규 및 제도 개선 지역 및 대외협력 지역경제발전계획 수립 개발계획수립 시장조사 분석 사업타당성분석 투자유치 투자유치 행정업무 마케팅활동 PF 지원업무 입주사 유치지원 국내외 로드쇼 기업지원업무 공무행정 발주 및 구매계약관리 일정관리 품질, 안전, 리스크 관리 PMIS 공사수행계획수립 문서관리 매뉴얼작성  기술관리 설계검토(DR) 그린플랜 설계관리 각종 용역관리 대외 협력관리 예산관리 사업비관리 인허가 기업도시 인허가업무 개별 인허가업무 각종 영향평가 및 기타업무 출처: 무안기업도시 PM본부

32 7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 7.1 BTL 등의 SPC 7.1.1 프로젝트 파이낸싱 구조도(현행)주)

33 7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 7.1 BTL 등의 SPC 7.1.1 프로젝트 파이낸싱 구조도(현행) 구 분
구  분 주요 업무 프로젝트회사 ∙ 프로젝트의 실제적인 법적 책임주체 ∙ 필요자금을 조달 프로젝트사업주 ∙ 프로젝트 초기자금 투자 ∙ 금융기관에 신용 또는 실질적인 담보 제공 대주 ∙ 프로젝트에 자금 대출 관리운영회사 ∙ 사업비 관리 ∙ 기성자금 관련 서류 검토 설계사/시공사 ∙ 설계 ∙ 시공 감리회사 ∙ 공사상황 감독 ∙ 기성자금에 대한 사전검증 법률회사 ∙ 프로젝트와 관련된 계약과 관련된 법적 검토

34 7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 7.1 BTL 등의 SPC 7.1.2 CM적용 예주)

35 7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 7.1 BTL 등의 SPC 7.1.2 CM적용 예 주 체
주  체 주체별 사업관리 문제점/업무 CM의 역할 프로젝트회사 ∙ 프로젝트사업주 ∙ 설계검토 능력 부족 ∙ 시공관련지식 부족 ∙ 인허가 리스크 대비능력 부족 ∙ 금융지식 부족 ∙ 설계단계의 사업관리 ∙ 시공단계의 사업관리 ∙ 인허가관련 업무지원 및 자문 ∙ 금융관련 자문 ∙ 설계사/건설회사와의 도급계약 검토 ∙ 품질관리 금융사 ∙ 건설사업에 대한 지식부족 ∙ 대출금회수를 위한 리스크 대응능력 부족 ∙ 공정별 기성관리 ∙ 대출약정조항 검토 ∙ 클레임 발생여부 관련 검토 설계사/시공사 ∙ 설계 ∙ 시공 ∙ 계약관리 ∙ 공정별 기성관리 등 CMr ∙ 관리운영 업무 ∙ 금융사 측의 자금관리 등 ∙ 전문 컨설팅 업무 ∙ 계약관리, VE, PMIS 등 ∙ 감리 업무 ∙ 설계감리 ∙ 시공감리

36 7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 7.2 재개발, 재건축 사업 : CMr (정비사업 전문관리자 ) 활용
7.2.1 재개발 사업 추진절차 A A 출처: 한국감정원 도시정비사업단,

37 7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 7.2 재개발, 재건축 사업 : CMr (정비사업 전문관리자) 활용
7.2.2 재건축 사업 추진절차 B B 출처: 한국감정원 도시정비사업단,

38 건설사업관리기법을 이용한 프로젝트의 최적화
7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 7.2 재개발, 재건축 사업 7.2.3 CM의 도입효과 : 재개발, 재건축 사례 투명성, 공정성, 전문성 확보 1. 조합집행부의 신뢰성 제고/조합원 권익 보호 2. 건설사업관리개념에 입각한 합리적인 의사결정 3. 건설사업관리기법을 이용한 프로젝트의 최적화 4.

39 조합, 설계자, 시공자, 감리자 간의 분규 예방 및 해결
7. 민투사업/재개발, 재건축의 CM 적용 7.2 재개발, 재건축 사업 7.2.3 CM의 도입효과 : 재개발, 재건축 사례 - 계속 중립적 입장에서 조합원 의견 조율 5. 조합, 설계자, 시공자, 감리자 간의 분규 예방 및 해결 6. 공사비 절감 / 품질확보(기본) 7. 사업기간 단축 8.

40 Work Improvement Never Stops
8. 기대효과 8.1 CM/PM 활용을 통한 기대 지속적 개선 자기계발 (예 : 전문가화) 기술력 향상 비용절감/ 성능향상 효율적 건설 Work Improvement Never Stops

41 8. 기대효과 8.2 Total CM을 통한 발주자/참여자의 Benefit Total / Professional •
+ 감리업무 Total / Professional 건설사업관리 설계, 시공, 유지관리 등 연계 우수한 품질 / 사업비 절감 사업기간 준수/단축 효율적 건설 / 기술력 향상 Win / Win 발주자 Side 갈등, 분쟁 예방/완화/해결 Black Box vs. Glass Box 성공적인 건설사업 수행

42 8. 기대효과 8.3 거시적 기대효과 건설CM & PM 기대효과 성공적인 프로젝트
기술력 향상을 통한 건설기술의 개발 비용절감 / 품질향상을 통한 건설 생산성 향상 체계적 관리기법 정착 / 국내 건설관리기술의 선진화 부족한 국가자원의 효율적 사용 건설산업 발전 / 국제경쟁력 강화 Hardware적 건설기술, Software적 건설관리기술 생산성 향상 (품질향상, 비용절감) 자원의 효율적 활용  다른 필요 분야에 사용  어려운 이웃들을 위한 자원 투자 건설산업 발전과 국제경쟁력 강화  국가 발전에 기여하는 길 성공적인 프로젝트

43 < 참고 사이트 (홈페이지) > 한국건설관리학회 한국CM협회 한국기술사회 CM 교육원 한국건설VE연구회
한국CM협회 한국기술사회 CM 교육원 한국건설VE연구회 건설관리 및 정책연구실

44 행 복 하 세 요 !