The Paramount Hotel 재건축 사업계획서

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1 The Paramount Hotel 재건축 사업계획서
주 식 회 사 서울특별시 동대문구 답십리동 TEL : 02- TAEKUK IND CO., LTD.

2 Contents 목 차 Ⅰ. 사업개요 Ⅱ. 사업지 입지분석 Ⅲ. 개발 컨셉 분석 Ⅳ. 법률적 검토 Ⅴ. 추정수익 TAEKUK
목 차 Ⅰ. 사업개요 Ⅱ. 사업지 입지분석 Ⅲ. 개발 컨셉 분석 Ⅳ. 법률적 검토 Ⅴ. 추정수익 TAEKUK IND CO., LTD.

3 Ⅰ. 사업 개요 사업부지 위치 및 항공사진 토지이용계획 확인원 토지조서 건축 개요 TAEKUK IND CO., LTD.

4 Ⅰ. 사업 개요 1. 사업부지 위치 및 항공사진 < 사업지 위치-동대문구 > < 항 공 사 진 >
Ⅰ. 사업 개요 1. 사업부지 위치 및 항공사진 < 사업지 위치-동대문구 > < 항 공 사 진 > TAEKUK IND CO., LTD.

5 Ⅰ. 사업 개요 2. 토지이용계획 확인원 TAEKUK IND CO., LTD.

6 Ⅰ. 사업 개요 3. 토지조서 TAEKUK IND CO., LTD. 번호 지 번 지 목 지 적 소 유 자 비 고 ㎡ 평 1
Ⅰ. 사업 개요 3. 토지조서 번호 지 번 지 목 지 적 소 유 자 비 고 ㎡ 평 1 497-23 대 887.20 268.38 이용관 2 497-29 356.30 107.78 3 497-48 80.80 24.44 4 497-56 69.30 20.96 5 497-76 도 22.20 6.72 6 497-78 50.40 15.25 7 497-22 152.40 46.10 이주연 8 497-49 72.30 21.87 이민혁 9 497-71 9.30 2.81 10 497-42 노세욱 11 497-43 69.39 유성희 12 497-44 87.40 25.53 권영발 13 497-50 63.30 19.15 조영대 14 497-51 15 497-52 심득섭 16 497-53 66.30 20.06 송진곤 TAEKUK IND CO., LTD.

7 Ⅰ. 사업 개요 3. 토지조서 17 497-54 대 78.30 23.69 정기용 18 497-55 72.30 21.87 배문희 19 497-57 81.30 24.59 권병기 20 497-58 109.50 33.12 안태평 外11 21 497-59 최태진 22 497-60 69.30 20.96 신창균 23 497-61 66.30 20.06 윤장희 24 497-62 63.30 19.15 이원우 25 497-63 57.20 17.30 안태평 26 497-64 60.20 18.21 송진곤 27 497-65 48.20 14.58 조영대 外5 28 497-70 9.30 2.81 노세욱 29 497-72 유성희 30 497-73 조영대 31 497-74 권영발 32 497-75 소 계 3,028.19 915.06 TAEKUK IND CO., LTD.

8 Ⅰ. 사업 개요 4. 건축개요 구 분 내 용 대지위치 서울특별시 동대문구 답십리동 497-23번지 일원 지역 / 지구
Ⅰ. 사업 개요 4. 건축개요 구 분 내 용 대지위치 서울특별시 동대문구 답십리동 번지 일원 지역 / 지구 일반상업지구, 가로구역별 최고 높이 지정구역 주차장설치 제한구역 도로현황 서측 : 3m, 남측 : 50m, 북측 : 10m 도로 대지면적 공부면적 3, ㎡ (915.09평) 건축규모 지하 4층, 지상 22층 연면적 38,520㎡ (11,652평) 지상연면적 29,010 ㎡ (8,776평) 용 적 율 958.98% (법정 : 800%) / 관광호텔인센티브 포함 건 폐 율 51.24% (법정 : 60%) 건축용도 관광 숙박시설, 일반 숙박시설, 부대시설 주차대수 법정 : 126대 / 계획 : 130대 TAEKUK IND CO., LTD.

9 Ⅱ. 사업지 입지분석 TAEKUK IND CO., LTD.

10 Ⅱ. 사업지 입지 분석-1 TAEKUK IND CO., LTD.

11 Ⅱ. 사업지 입지 분석-2 TAEKUK IND CO., LTD.

12 Ⅲ. 개발 컨셉 분석 개발 Concept (개발의 직접적 배경) 개발 Concept 상품구성 상품별 분양계획
Ⅲ. 개발 컨셉 분석 개발 Concept (개발의 직접적 배경) 개발 Concept 상품구성 상품별 분양계획 향후 기본 운영계획 TAEKUK IND CO., LTD.

13 Ⅲ. 개발 컨셉 분석 1. 개발 컨셉 분석 (개발의 직접적 배경) 환경 및 패러다임 변화 사업환경의 변화 관광수요변화
Ⅲ. 개발 컨셉 분석 1. 개발 컨셉 분석 (개발의 직접적 배경) 환경 및 패러다임 변화 급격한 환경변화 사회의 성숙화 경제구조의 고도화 사업환경의 변화 외래 관광객의 지속적 증가 관광산업투자 유인정책 각종 국제대회 “새로운 컨셉의 숙박시설 요구” “중저가 호텔의 요구” “장기숙박형 호텔 요구” 관광수요변화 숙박 관광객의 증가 합리적인 가격 요구 장기숙박을 위한 시설요구 증대 서울의 수요분석 비즈니스 관광객의 증가 낙후된 호텔 수요한정 모텔에 대한 부정적 이미지 서울의 공급분석 모텔의 부정적 이미지 낙후된 기존호텔의 한정 TAEKUK IND CO., LTD.

14 Ⅲ. 개발 컨셉 분석 주거형 HOTEL HOTEL HOUSE # 주거형 HOTEL 개발 2. 개발 컨셉 분석 주방시설(포함)
Ⅲ. 개발 컨셉 분석 2. 개발 컨셉 분석 22층 Penthouse 6~21층 Studio Hotel 6 ~ 18F 일반숙박시설 주방시설(포함) 주거형 HOTEL HOTEL HOUSE 부대시설/서비스(포함) 2~5층 관광 Hotel 수 익 배 분 (객실) B2 ~ 5F 관광숙박시설 1층 : Lobby 지하1층 : 웨딩홀, 연회장, 뷔페 지하2층 : 휘트니스, 스파 지하3~4층 : 주 차 장 # 주거형 HOTEL 개발 기존 HOTEL과 고급아파트가 결합된 새로운 개념의 복합시설 입주자 및 투숙객 호텔 서비스(주방 및 부대시설, 편의시설포함) 제공 개별등기분양 : ‘숙박시설’로 허가 받아, 1실 1인 개별 등기분양 – 위탁운영 운영수익배당 (객실전용 관광호텔제외) 분양시 1가구 2주택에 해당되지 않으므로 세부담 없음 일반관광호텔과 달리 객실위주 장기고객을 대상으로 하여 비교적 낮은 운영비용과 슬림화된 인건비 구조를 가지고 있는 운영상의 장점이 있다 TAEKUK IND CO., LTD.

15 Ⅲ. 개발 컨셉 분석 3. 상품구성 기본개념 주 거 형 HOTEL Target
Ⅲ. 개발 컨셉 분석 3. 상품구성 기본개념 주 거 형 HOTEL Target 서울지역 해외 바이어 관광객등 방문자를 위한 레지던스 수요층 공략 (투숙객중 업무상 고객80%예상, 투숙객중 장기 투숙고객 20%예상) 2. 기업체의 사택으로 사용 - 임직원 및 CEO의 휴식지 및 업무지로 활용 - 해외바이어등의 방문시 장기체류가능 운영관리 분양 : 특정계층의 투자자유치 (운영수익 확정수익형 연 보장) 투숙객 운영관리를 통한 수입창출 임대위탁에 따른 자산운영관리를 통한 수익률 배분 비거주자 : 준공후 회원권분양으로 수입창출예상(관광호텔) 운영객실 호텔객실 – 937 운영내용 (공통사항) 입주자(주거목적의 아파트형 호텔), 투숙객(호텔객실)을 위한 호텔규격의 편의시설과 호텔서비스 제공 - 주방시설, 집기, 세탁시설, 냉장고 및 가전시설 설치 - 모닝콜, 청소, 인터넷, 린넨, 우편물, 보안서비스 제고 2. 비즈니스 투숙객을 위한 서비스 : 비즈니스센터, 소규모회의실, 사교 서비스 제공 3. 입주자, 장기투숙객 전용부대시설 구비 : 휘트니스센터, 비즈니스센터, 스파 (고품격 주거 생활 영위) 4. 입주자, 장기투숙객을 위한 편의시설 구비 : 로비&프런트데스크, 로비라운지, 멀티레스토랑 5. 전문자산관리회사를 통한 자산운영 위탁관리시스템도입 6. 937실 객실기준으로 평균 80%가동율, 150명 내외의 서비스 인원이 가장 적정규모의 운영방안으로 추정 7. 전 객실 등기 분양(주거용호텔) 8. 부대시설 분양 하여 편의 제공, 준공 후 비거주자는 회원권 분양으로 수익 창출예상 TAEKUK IND CO., LTD.

16 지역 최고의 휘트니스센터 및 휴계, 웰빙시설 등 부대시설분양
Ⅲ. 개발 컨셉 분석 4. 상품별 분양계획 [객실 분양] 법인, 특정계층들에게 분양하고 재임대 수익금 확정제 (연 15.5%)실시 [부대시설 분양] 고수익 창출 기대 객실 분양자 및 맴버쉽 무료이용 [멤버쉽 MARKETING] 휘트니스 및 휴계시설 멤버쉽 회원권 분양 PROJECT 성공분양 [최고의 휴양/테마시설 구축] 지역 최고의 휘트니스센터 및 휴계, 웰빙시설 등 부대시설분양 TAEKUK IND CO., LTD.

17 Ⅲ. 개발 컨셉 분석 소유자 임차인 5. 향후 기본 운영계획 전문자산관리회사 운영 및 관리
Ⅲ. 개발 컨셉 분석 5. 향후 기본 운영계획 위탁계약 임대차계약 소유자 전문자산관리회사 운영 및 관리 임차인 운영수익배당 임대료/관리비납부 소유 및 주거 / 관리비 납부 매매대행, 임대관리, 시설관리 등 종합적인 관리시스템운영 프론트 데스크에서 객실 통합관리 객실마다 Door Lock 설치, 외부방문자 통제 등 완벽한 보안관리 호텔 운영관리 요원 직영관리 단기 및 장기 임차가능 TV 및 각종 매체를 통한 브랜드 및 이미지 홍보에 주력 TAEKUK IND CO., LTD.

18 Ⅳ. 법률적 검토 숙박시설의 실별 구분 소유권 등기 관련 법적기준 숙박시설의 취사시설 설치가능 법적근거 기타 인허가 사항
Ⅳ. 법률적 검토 숙박시설의 실별 구분 소유권 등기 관련 법적기준 숙박시설의 취사시설 설치가능 법적근거 기타 인허가 사항 일반숙박시설 분양 관련 법규 검토 TAEKUK IND CO., LTD.

19 Ⅳ. 법률적 검토 1. 숙박시설의 실별 구분 소유권 등기 관련 법적기준 1. 숙박시설(일반호텔)의 분양승인관련
Ⅳ. 법률적 검토 1. 숙박시설의 실별 구분 소유권 등기 관련 법적기준 1. 숙박시설(일반호텔)의 분양승인관련 -본사업의 분양면적은 약 17,000㎡로서 [건축물 분양에 관한법률] 제3조)적용범위)에 의거 하여 신탁사의 분양보증 등을 통하여 착공신고 후 분양 예정임 -분양승인을 관련하는 담당부서는 건축과로서 분양 관련 질의결과, “규제할 수 있는 법적 근거가 없음”으로 건축물분양에관한법률 에 입각한 분양승인 신청시, 접수 처리가 가능하다고 함 <참조1 : 특성개요> 2. 숙박시설(일반호텔)의 구분등기관련 -본 사업은 [집합건물의소유및관리에 관한법률] 제1조(건축의 구분소유)에 근거하여 구분등기가 가능하고 개인 뿐만 아니라 법인의 소유가 가능함 -유사사례 : 부산 센텀 벡스코 호텔 동탄 서프라이즈 호텔 참조1: 특성개요 구 분 일반호텔 (장기체류호텔) 휴양콘도 미니엄 관광(등급) 호텔 가족호텔 오피스텔 아파트 주상복합 적용범위 건축법 공증위생관리법 건축법/관광진흥법 주택법 사용형태 일반숙박시설 관광숙박시설 분양가능여부 등기분양 (공유제) 회원모집 (전세등기) 면허,등록 공증위생 영업신고 공증위생영업신고 부동산임대업 TAEKUK IND CO., LTD.

20 Ⅳ. 법률적 검토 2. 숙박시설의 취사시설 설치가능 법적근거, 기타 인허가 사항 1. 건축법상의 일반숙박시설(호텔)로서
Ⅳ. 법률적 검토 2. 숙박시설의 취사시설 설치가능 법적근거, 기타 인허가 사항 1. 건축법상의 일반숙박시설(호텔)로서 -취사시설 설치가능 법적근거에 대한 내용은 건축법상 내용 없음 -타 관련(공증위생관리법 – 숙박업등록관련, 소방법)법상에도 취사를 규제하는 내용은 없음 <참조2:특성개요2> 주거시설과의 차의점 -현재 취사 가능 호텔 : 부산 해운대 센텀 호텔 부산 씨클라우드 호텔 오크우드 프리미엄 호텔 <참조3:호텔배치도> 참조2: 특성개요 구 분 일반숙박시설 공동주택 비 고 발코니 설치 가능면적 외벽중심에서 1.5m 발코니 확장 가능여부 불가능 가능 영제2조 법정 주차대수 시설면적134㎡/1대 전용면적 85㎡이하/1대 85㎡초과 70㎡/1대 취사 명시규정 없음 장애인을 위한 편의시설 설치여부 (객실,화장실 등) 장애인용 객실 0.5%이상 해당사항없음 장애인,노인,임산부 등의 편의증진 보장에 관한법률 교통영향평가 수립여부 해당대상임 일반호텔:33,000㎡이상 심의여부 (건축위원회) 다중이용건축이상물중 16층이상 또는 연면적3만㎡이상 각 지자제 해당조례 미술작품설치여부 연면적 10,000㎡이상인 숙박시설 참조3:센텀호텔 씨클라우드호텔 TAEKUK IND CO., LTD.

21 Ⅳ. 법률적 검토 3. 일반숙박시설 분양 관련 법규 검토 ■ 용도별 건축물의 종류 ■ 관광숙박시설과 일반숙박시설 비교
Ⅳ. 법률적 검토 3. 일반숙박시설 분양 관련 법규 검토 ■ 용도별 건축물의 종류 구 분 종 류 가 일반숙박시설 호텔, 여관, 여인숙 나 관광숙박시설 관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔 및 휴양콘도미니엄 다 기 타 “가목” 및 “나목”의 시설과 유사한 것 호텔을 용도별 건축물상 일반 숙박 시설로 개발 가능 ■ 관광숙박시설과 일반숙박시설 비교 구 분 일반숙박시설 관광숙박시설 적 용 법 공중위생관리법(보건복지부) 관광진흥법(문화관광부) 등급신청 등급 없음 대통령령으로 등급 결정 사업계획승인 심의 대상 아님 심의 대상(등록심의 위원회 심의) 개별등기 개별 등기 요건을 갖추면 개별 등기 가능 집합건물 등기 불가 분 양 금지 규정 사항 없음, 분양가능 분양 불가(가족호텔과 휴양 콘도미니엄은 객실 지분 분양 및 회원 모집 가능) 비 고 정부 지원, 혜택 없음 관광진흥개발 기금에서 자금 지원 세제 혜택 개선 예정(문화부 20 년 예정) 등기요건을 갖추면 집합건물로 개별등기 가능, 공중위생법상 내부적 경제활동에 관한 규정이 없음 일반숙박시설로 건축허가 후 등기 분양 가능 TAEKUK IND CO., LTD.

22 Ⅴ. 추 정 수 익 호텔 분양에 따른 수익 분석 유사 호텔 수익 분석 비교 유사 호텔 객실단가 / 판매율
Ⅴ. 추 정 수 익 호텔 분양에 따른 수익 분석 유사 호텔 수익 분석 비교 유사 호텔 객실단가 / 판매율 유사 호텔 일 / 월 객실단가 TAEKUK IND CO., LTD.

23 ※예상수익분석은 유사 호텔 수익통계 대비 보수적으로 책정(판매율,객실단가 등)
Ⅴ. 추정수익 1. 호텔 분양에 따른 수익 분석-1 22F 17실 구분 내용 객실수 753 연평균 객실 판매율 70% 연간 이용 객실 수 192,392 객실 당 단가 ₩160,000 연간 사전 예약 단가 성수기 ₩200,000 비수기 ₩120,000 객실 매출 (16만원 기준) ₩30,782,640,000 기타매출(임대료) ₩600,000,000 급료 (150명x200만원x12개월) ₩3,600,000,000 재산세 ₩200,000,000 전기, 수도, 가스 요금 ₩900,000,000 부가세 ₩1,000,000,000 부당금 (환경, 교통 등) 기타 잡비, 비품, 소모품 등 ₩1,240,000,000 법인세(소득세) ₩3,546,396,000 영업이익(세전) 임대 객실매출 ₩23,642,640,000 객실단가 : 기준가 = 160,000원 연간 사전 예약시 70% 책정 연간 영업이익 : 1실당 배당금액 계산 236억 ÷ 753실 = 3100만원(연간) 1실당 월 배당액 = 258만원 1실당 연 3100만원을 년 15.5% 수익으로 역산하면 1실당 투자금액은 2억원으로 분양가능 ※예상수익분석은 유사 호텔 수익통계 대비 보수적으로 책정(판매율,객실단가 등) 21F Studio Hotel (46실 x 16개층 = 736실) 5F 객실수 분양 가격 분양수익율(년) 1실당 월 수익 753실 2억 2000만 / 10% 166만원 3100만 / 15.5% 258만원 1F < Studio Hotel (주거형) > TAEKUK IND CO., LTD.

24 < Studio Hotel (주거형) >
Ⅴ. 추정수익 1. 호텔 분양에 따른 수익 분석-2(장기 투숙객) 22F 17실 당 호텔 장기 투숙객 요금 21F Studio Hotel (46실 x 16개층 = 736실) 객실수 분양 가격 분양수익율(년) 1실당 월 수익 Daily Rate 1박 가격 Monthly Rate 장기(한달)투숙객 753실 2억 3100만 / 15.5% 258만원 16만원 250만원 호텔명 Daily Rate Monthly Rate 웨스턴 코업 레지던스 155,000원 2,920,000원 185,000원 3,490,000원 215,000원 4,365,000원 썸머셋 펠리스 서울 230,000원 3,600,000원 플레져 플레이스 190,000원 4,000,000원 바비앙 1 300,000원 3,500,000원 플레져 스위트 6,500,000원 400,000원 8,000,000원 5F 1F < Studio Hotel (주거형) > TAEKUK IND CO., LTD.

25 Ⅴ. 추정수익 2. 유사 호텔 수익 분석 비교 Hotel ibis Hotel ibis Ambassador 구 분 Ibis
Ⅴ. 추정수익 2. 유사 호텔 수익 분석 비교 구 분 Ibis Ambassador average 객실수 280 317 132 객실점유율 83.53 % 88.04 % 85.79% 85.79 % 연간이용객실수 85,368 101,867 41.331 평균객실당단가 90,236 93,432 90,000 90,222 객실매출 7,703,274,343 9,517,561,092 3,719,809,170 매출대비 77.55 % 76.26% 76.56% 76.79 % 식음료 1,940,983,732 2,512,418,030 959,423,214 19.54 % 20.13% 19.74% 19.80 % 기타매출 289,417,168 450,150,873 180,056,039 2.91 % 4.53% 3.70% 3.71 % 매출액 9,933,675,243 12,480,129,995 4,859,288,423 영업이익 4,895,741,336 6,359,715,769 1,921,728,019 영업 이익율 49.28% 50.96% 50.12% 50.12%　 Hotel ibis Hotel ibis Ambassador TAEKUK IND CO., LTD.

26 Ⅴ. 추정수익 3. 유사 호텔 객실단가 / 판매율 4. 유사호텔 일/월 객실단가 호텔명 Bed Type Daily Rate
Ⅴ. 추정수익 3. 유사 호텔 객실단가 / 판매율 4. 유사호텔 일/월 객실단가 호텔명 Bed Type Daily Rate Monthly Rate 웨스턴 코업 레지던스 더블, 트윈 / 46㎡ 155,000원 2,920,000원 더블,트리플 / 50㎡ 185,000원 3,490,000원 더블 / 61㎡ 215,000원 4,365,000원 썸머셋 펠리스 서울 스튜디오 / 29 (sqm) 230,000원 3,600,000원 플레져 플레이스 스튜디오 / 34 (sqm) 190,000원 4,000,000원 바비앙 1 딜럭스스위트 / 125 (sqm) 300,000원 3,500,000원 플레져 스위트 원배드 / 52~89 (sqm) 6,500,000원 투배드 / 74~93 (sqm) 400,000원 8,000,000원 TAEKUK IND CO., LTD.