공동주택관리관련 자주 묻는 질문과 답변.

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1 공동주택관리관련 자주 묻는 질문과 답변

2 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 선출 시 결격사유 확인 방법은? <회신내용>
동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보할 수 있도록 하는 것이 타당 * 선거관리위원회 위원장(부득이한 경우는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)을 받아 경찰서에 조회(범죄경력조회)하거나, 등록기준지 시·군·읍·면에 조회(금치산자, 한정치산자, 파산자 열람)

3 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과
관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원 범위? <회신내용> ㅇ 자치관리의 경우 관리주체가 관리사무소장이므로, 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역공급 or 사업자의 소속 임원 ㅇ 위탁관리의 경우, 관리주체가 주택관리업자이므로, 주택관리업자 소속 임직원(본사 임직원 및 당해 공동주택 관리사무소장과 그 직 원만 해당. 그 주택관리업자가 관리하는 타 공동주택의 관리사무소 장과 직원 해당 없음), 당해 공동주택에 용역을 공급하거나 사업자 로 지정된 자의 소속 임원

4 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 재건축 조합이나 지역주택 조합의 임원이 동별 대표자가 될 수 있는지?
<회신내용> 공동주택 관리주체의 소속 임직원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호). 따라서 재건축 조합이나 지역주택 조합이 사업주체라면, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체는 관리주체이므로(법 제2조제14호나목), 관리업무 인계 전에 해당 조합의 임원은 동별 대표자가 될 수 없음

5 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 관리주체 소속 임직원등의 배우자와 직계존비속은 동별 대표자가 될 수 있는지?
<회신내용> 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음

6 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
동별 대표자 자격상실의 경우 사퇴나 해임으로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가능한지? <회신내용> 자격상실은 사퇴나 해임에 해당하지 않으므로, 사퇴나 해임의 경우 적용되는 4년간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음

7 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
동별 대표자가 다른 단지로 이사 가는 경우 사퇴로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가능한지? <회신내용> 이사 가는 경우 동별 대표자 자격은 자동상실되는 것이며, 사퇴는 아님. 따라서 4년 간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음

8 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
동별 대표자 결격사유(영 제50조제4항)를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지? <회신내용> 주택법령에서 정한 내용 이외의 사항을 동별 대표자의 결격사유로 추가하는 것은 가능하지 않음 다만, 해임사유는 관리규약으로 정하여 운영 가능 (영 제57조제1항제3호)

9 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 자진 해산의 경우 사퇴로 보아야 하는지? <회신내용>
자진 해산 당시의 구체적 사실관계에 따라 주택법시행령 제50조제4항제9호의 사퇴 해당 여부를 판단하여야 할 것임

10 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
동별 대표자 선출 시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는? <회신내용> 동별 대표자 선출 시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 선출(영 제50조제3항제2호). 이 경우 입주자등의 과반수가 투표하여 낙선된 경우라도, 곧바로 다음 재선거에 입후보가 가능함(법제처 유권해석 , ’11.5.)

11 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자로 당선된 자가 학력을 허위로 기재하였을 때 당선이 유효한지?
<회신내용> 학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자 등간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임 - 경력 등의 허위 기재에 대하여도 같은 방법 적용

12 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
관리규약에 부녀회·노인회 등 임원이나 통장·이장의 동별 대표자 겸임금지 규정이 있을 경우 동별 대표자 입후보가 가능한지? <회신내용> 동별 대표자 결격사유에 부녀회·노인회 등 임원이나 통장·이장은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조제4항), 동별 대표자 입후보는 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되면 해당 자생단체 임원을 사직하도록 하는 것이 바람직

13 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
입주자로서 주택소유자의 아들이 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 그 주택의 소유자도 거주요건을 갖추어야 하는지? <회신내용> 소유자로부터 대리권을 위임 받은 아들은 거주요건을 갖추어야 하나, 소유자 본인은 거주요건을 갖추지 않아도 됨(법제처 유권해석, ’12.5.)

14 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
공동주택을 분양 받아 분양대금 및 취득세를 납부, 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 자로서, 사업주체의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 자의 경우, 소유권 이전등기 전이라도 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있는지? <회신내용> 위에 해당할 경우, 소유권 이전등기 전이라도 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있음(법제처 유권해석, ’13.1.)

15 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
동별 대표자 결격사유 중 관리비등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람(영 제50조제4항제10호)은, 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는지 아니면 과거에 “체납한 적이 있는” 사람도 포함하는지? <회신내용> 관리비등을 3개월 연속 체납한 사람은 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는 것이지, 과거에 “체납한 적이 있는” 사람까지 포함하는 것은 아님 (법제처 유권해석, ’12.7.)

16 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자의 일괄 사퇴도 동별 대표자 결격사유로서 “사퇴”에 해당되는지?
동별 대표자의 일괄 사퇴도 동별 대표자 결격사유로서 “사퇴”에 해당되는지? <회신내용> 동별 대표자가 다른 동별 대표자와 함께 일괄 사퇴한 경우도 사퇴에 해당되어, 사퇴한 지 4년이 지나야 동별 대표자로 선출될 수 있음 (법제처 유권해석, ’13.11.)

17 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
공동주택의 공동소유자가 나머지 공동소유자의 동의 없이 동별 대표자로 입후보할 수 있는지? <회신내용> 공동주택의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자로 입후보하기 위해서는 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 함 (법제처 유권해석, ’13.11.)

18 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용>
동별 대표자 결격사유가 되는 “공동주택 관리”와 관련된 벌금(100만원 이상, 영 제50조제4항제5호)에 해당되는 경우와 그렇지 않은 경우는? <회신내용> ㅇ 해당되는 벌금: 주택법 중 공동주택관리 관련 규정 위반, 관리비 등 횡령, 관리사무소 직원의 업무방행, 임대주택 양도제한 규정 위반 등 ㅇ 해당되지 않는 벌금: 명예훼손죄, 모욕죄, 폭행죄 등

19 동별 대표자 결격사유 관련 <질의내용> 동별 대표자 결격사유를 적용하는 시점은? <회신내용>
동별 대표자 결격사유 적용시점은 선출공고일 또는 입후보자 서류제출 마감일로 선출공고나 관리규약에 정하여 운용 가능. 다만, 시간의 경과에 따라 결격사유가 자동적으로 해소되는 경우(예: 금고 이상 실형 후 5년이 지나는 경우, 미성년자가 성년이 되는 경우 등)에는 결격사유의 적용 시점을 동별 대표자 임기 개시일로 선출공고나 관리규약에 정할 수 있을 것임

20 동별 대표자 선출 방법 등 <질의내용> 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지?
<회신내용> 한 동을 두 개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자를 선출하는 것은 불가능

21 동별 대표자 선출 방법 등 <질의내용>
동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 의 찬성에서 “입주자등의” 의미는? <회신내용>주택법 시행령 제50조제3항제2호 입주자등의 과반수란 총 “입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”(법제처 유권해석, ‘11. 5.) (예) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 A동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대가 투표하고 투표한 21세대의 과반인 11세대가 찬성할 경우 선출 ☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의 (영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)

22 임원선출, 해임 <질의내용> 500세대 미만 공동주택에서 입주자대표회의의 정원이 8명인 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는? <회신내용> 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로(영 제50조제5항), 입주자대표회의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음 * 반드시 입주자대표회의 정원의 2/3이상이 선출되어야 하는 것은 아님(법제처 유권해석(‘11.10.)

23 임원선출, 해임 <질의내용> 500세대 이상 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는?
<회신내용> 500세대 미만의 공동주택에서 회장과 감사는 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하므로(영 제50조제5항), 500세대 이상의 공동주택에서도 전체 동별 대표자의 과반수가 선출되었을 때 회장과 감사를 선출할 수 있을 것임

24 중임제한, 임기 <질의내용> 주택법 시행령 개정(’ ) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우, 중임제한이 적용되는지? <회신내용> 동별 대표자의 중임제한 규정(영 제50조제8항)은 대통령령 제22254호 부칙 제2조에 따라 ’ 이후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용 * 종전 관리규약의 중임제한 규정에 따라, 중임 후 임기가 만료되는 경우라도 주택법 시행령 개정(’ ) 이후 동별 대표자에 입후보할 수 있음(중임까지 가능) (법제처 유권해석 , ’11.4.)

25 중임제한, 임기 <질의내용> 주택법 시행령 개정( ) 후 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지? <회신내용> 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우(잔여임기 동안만 동별 대표자로 활동), 주택법 시행령 개정(’ )에 따른 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”에 해당되어 중임제한이 적용되어 1회의 재임에 해당(법제처 유권해석 , ’13.8.)

26 중임제한, 임기 <질의내용> 입주자대표회의가 자진 해산한 후 새로 구성되었을 때 그 임기는 종전 입주자대표회의의 잔여임기로 할 것인지? 새로 2년으로 하는지? <회신내용> 입주자대표회의 자진해산 후 새로 구성된 경우 임기는 관리규약이나 선출공고에 따름(종전 입주자대표회의의 잔여임기 또는 새로 2년 등)

27 기타 <질의내용> 같은 단지 내 A동에서 B동으로 이사한 경우 동별 대표자의 자격요건 중 ”6개월 거주”의 적용 방법은? <회신내용> ㅇ 같은 단지 내에서 이사한 경우, 전체 거주기간이 6개월 이상이라면 동별 대표자 거주요건을 충족함(법제처 유권해석 , ’12.1.) - 다만, 선출공고일 현재는 해당 선거구에 거주하고 있어야 함

28 기타 <질의내용> 동별 대표자 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지? <회신내용>
동별 대표자의 선출절차 등은 관리규약에 정하여 운영하므로(영 제57조제1항제3호), 동별 대표자 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등에 대하여 관리규약에 정한다면 가능할 것임

29 기타 <질의내용> 감사(監事) 의 감사(監査) 범위가 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것인지? <회신내용> 주택법 시행규칙 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아님 (법제처 유권해석, ’11.12.) ※ 감사가 입주자대표회의 의결사항을 감사하는 것은 아님 (감사는 입주자대표회의 구성원으로서 입주자대표회의 의결에 참여)

30 기타 <질의내용> 동별 대표자의 중임제한이 적용되는 “선출”의 시기는 동별 대표자 선출 공고일, 당선일, 임기 개시일 중 어느 것으로 보아야 하는지? <회신내용> 구 주택법 시행령 (’ , 대통령령 제22254호) 시행령 전에 동별 대표자 선출 공고가 있고, 그 시행일 이후에 동별 대표자 임기가 개시되는 경우, 동별 대표자의 중임 제한이 적용되는 “선출”의 시기는 동별 대표자 임기 개시일로 보아야 함 (법제처 유권해석 , ’13.12.)

31 기타 <질의내용> 입주자대표회의 의결정족수가 됨에도 결원인 선거구의 동별 대표자를 보궐선거로 선출하여야 하는지?
<회신내용> 입주자대표회의 의결정족수가 되어 의결이 가능한 경우, 결원인 선거구에서 보궐선거로 동별 대표자를 추가 선출할 지 여부는 관리규약 등에 따라 단지 자체적으로 판단할 사항. 다만, 해당 선거구 입주자등의 의견을 청취하여 입주자등이 동별 대표자 추가 선출을 원하는 경우에는 가급적 그에 따르도록 하는 것이 바람직할 것임

32 선거관리위원회 구성 및 운영 <질의내용> 선거관리위원회 위원의 해임은 어디에 근거하여 집행하여야 하는지?
<회신내용> 선거관리위원회의 위원 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항), 관리규약에서 정한 내용에 따름

33 선거관리위원회 구성 및 운영 <질의내용> 선거관리위원회 규정의 제ㆍ개정은 어디에서 하는지? <회신내용>
관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결 가능(영 제51조제1항제1호의2) 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제ㆍ개정을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제ㆍ개정이 가능

34 선거관리위원회 구성 및 운영 <질의내용> 다른 단지에 사는 사람이 선거관리위원회 위원이 될 수 있는지?
<회신내용> 입주자등은 입주자대표회의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성하므로(영 제50조의2), 해당 단지에 실제 거주하는 입주자등애 한해 그 단지의 선관위원이 될 수 있음

35 선거관리위원회 구성 및 운영 <질의내용>
동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람은 평생 선거관리위원회 위원이 될 수 없는지? <회신내용> “동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람” 선거관리위원회 위원이 될 수 없으나(영 제50조의2제2항제2호), 그 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기가 종료된 후에는 선거관리위원회 위원이 될 수 있음

36 입주자대표회의 의결사항 등 <질의내용> 입주자대표회의 의결 시 의결정족수를 예를 들어 설명하면?
<회신내용> ㅇ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 선출(영 제51조). 이 경우 구성원은 2/3 이상이 선출된 경우와 그렇지 않은 경우가 다르며(2/3 이상 선출된 경우는 그 선출된 인원이 구성원임) 아래의 예시 설명을 참조 ㅇ 예를 들어 해당 단지 전체 동별 대표자 정원(구성원)이 20명이라고 할 때 ☞ 20명의 2/3은 14명(20*2/3=13.33) - (2/3 이상 선출 경우) 17명이 선출되어 있다면, 이는 정원(구성원)의 2/3이상이 이미 선출된 경우이므로(17≥14), 구성원은 그 선출된 인원임 17명임. 따라서 그 과반수인 9명의 찬성으로 입주자대표회의에서 의결이 가능함 - (과반수(즉 1/2 초과) ~ 2/3 미만 선출 경우) 13명이 선출되어 있다면, 이는 정원(구성원)의 2/3이상이 선출되지 않은 경우이므로(13<14), 구성원은 원래 정원인 20명임. 따라서 그 과반수인 11명의 찬성이 있어야 입주자대표회의에서 의결할 수 있음 - (0 ~ 과반수 미만(즉 1/2 이하) 경우) 10명이 선출되어 있다면, 이는 과반수 자체가 되지 않으므로(입주자대표회의 의결 불가) 동별 대표자를 추가로 선출하여야 할 것임

37 입주자대표회의 의결사항 등 <질의내용> 알뜰시장 개설 및 사용료 징수가 주택법령 위반인지? <회신내용>
주택법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고, 그에 대하여 사용료를 받은 것은 공동주택관리에 관한 주택법에 위반되는 것은 아님 (법제처 유권해석 , ’11.11.)

38 관리규약 등 <질의내용> 임대주택에서 분양 전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게? <회신내용>
임대주택에서 분양 전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항), - 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당

39 관리규약 등 <질의내용> 관리비등 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약으로 가능한지? <회신내용>
관리규약이라 하더라도 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 타당하지 않으므로, 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 내용으로 단전․단수를 관리규약에 규정할 수는 없을 것으로 사료

40 관리규약 등 <질의내용> 누수부위가 세대 전용부분인지 아니면 공용부분인지 및 누수에 따른 책임주체는?
<회신내용> 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분 등의 관리책임에 대하여는 관리규약으로 정하여 운영하여야 함

41 관리규약 등 <질의내용> 관리규약 개정 시 홈페이지 공고 의무가 있는 바, 홈페이지가 없는 단지의 경우 홈페이지를 “만들고” 공고하여야 하는지? <회신내용> 공동주택의 관리규약을 개정할 경우, 개정안에 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 적고, 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 하는 바(법 제57조제2항 및 제3항), 홈페이지에 공고하는 것은 기존 홈페이지가 있는 경우에 한정하는 것이고, 없는 홈페이지를 개설해야 하는 것은 아님((법제처 유권해석 , ’13.6.)

42 공동주택 관리규약 개정 등 <질의내용> 누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는?
<회신내용> 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분 등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함

43 관리비, 잡수입 등 <질의내용> 잡수입의 징수·사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지? <회신내용>
잡수입은 관리주체가 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항), 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함

44 관리비, 잡수입 등 <질의내용> 잡수입을 소송비용, 노인회·부녀회 등 지원금으로 사용 가능한지?
<회신내용> 잡수입은 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2), 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하거나 (영 제57조제1항제22호), 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받는 경우(영 제51조제1항제8호의2)지출이 가능할 것임 * 소송비용의 경우는 입주자등 전체의 이익에 부합된다는 전제 필요

45 관리비, 잡수입 등 <질의내용> 장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?
<회신내용> 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기 등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항) 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

46 관리비, 잡수입 등 <질의내용> 1, 2층 세대에 승강기유지비를 부과하여야 하는지? <회신내용>
관리비등의 세대별부담액 산정은 관리규약에 정하므로(영 제57조제1항제11호), 승강기유지비를 1, 2층 세대에 부과할 지 여부는 입주자등의 의견을 합리적으로 수렴하여 관리규약에 정하여 운용할 사항

47 관리비, 잡수입 등 <질의내용> 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는지? <회신내용> 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음(법제처 유권해석 , ’14.2.) 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능 → 잡수입, 주차시설충당금, 승강기충당금 등 별도 금원으로 바로 공용부분 시설공사를 할 것이 아니라 장기수선충당금으로 전입 후 사용이 타당

48 주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지?
주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지? <회신내용> 복리시설인 주민운동시설을 입주자등이 아닌 외부인에게 사용료를 받고 운영하는 등 영리를 목적으로 운영할 수 없음 < 주민운동시설의 영리 목적 운영 금지의 근거 > ㅇ 주민운동시설은 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설(주택법 제2조제9호) ㅇ 복리시설의 용도변경은 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설로만 허용(주택법 시행령 별표 3 용도변경 중 신고기준)(☞ 애초에 복리시설은 영리를 목적으로 하지 않고 있는 점을 간접적으로 밝힘) ㅇ 이러한 관련규정 등을 감안, 대법원에서도 주민운동시설은 영리로 운영해서는 안된다고 판시(대법원 2007도376, 대법원 2009도9214)

49 주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자로부터 일정 금액만 수수료로 받고 그 이상 수익은 외부위탁업자가 가져가는 운영형태도 가능한지? <회신내용> 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자가 해당시설을 전속적으로 관리하면서 해당 단지에는 일정금액만 수수료(임대료)로 납부하고 그 이상 수익은 가져가는 형태의 운영을 영리목적 운영으로 판단한 바 있음(2009년 대법원 판례(1, 2심 포함)), → 주민운동시설을 위탁하여 관리하는 외부위탁업자에게 임대료와 보증금을 받는 것은 타당하지 않으며, 위탁에 따른 수수료를 지급하는 것이 타당

50 주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설을 위탁하는 경우 위탁수수료는 입주자대표회의에서 의결, 결정할 수 있는지?
<회신내용> 주민운동시설의 위탁은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하므로(영 제55조의4제1호나목), 입주자대표회의에서 위탁수수료를 결정할 수 없음

51 주민운동시설 <질의내용> 주민운동시설 운영경비는 관리비로 부과하는지 또는 사용료로 부과하는지?
<회신내용> 주민운동시설 운영경비는 ① 관리비로만 부과하는 방법 ② 일부는 관리비로 부과하면서 일부는 수익자 부담원칙에 따라 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법 ③ 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법이 있으며, 모두 가능한 방법임(실무상 ②를 많이 이용하는 것으로 파악됨) * 어떤 방법으로 부과할 것인지를 관리규약 등에 명확하게 규정, 운영하는 것이 타당

52 주민운동시설 <질의내용> 입주자등이 헬스 강사를 초빙하여 수강료를 내면서 주민운동시설을 이용할 수 있는지?
<회신내용> 주민운동시설의 외부 전문가 위탁관리는 입주자등의 3/4 이상 찬성이 있어야 하고, 그 외부 전문가도 경쟁입찰을 통해 선정해야 하므로 상기와 같이 주민운동시설을 이용할 수 없음(다만, 헬스 강사를 관리사무소 직원으로 채용하여(파트타임도 가능) 활용하는 것은 가능할 것임)

53 기타 <질의내용> 공동주택의 부대시설인 주차장을 불특정·다수의 일반인에게 유료 개방하는 것이 주택법령에 위반되는지?
<회신내용> 공동주택의 부대시설인 주차장은 영리목적으로 이용할 수 없으므로, 입주자등외의 불특정·다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 주차요금을 받는 것은 허용되지 않음(법제처 유권해석, ’13.12.)

54 기타 <질의내용> 위탁관리의 경우 공동주택 관리와 관련한 과태료 부과를 관리사무소장에게 하는지 아니면 주택관리업자에게 하는지? <회신내용> 위탁관리의 경우 관리주체는 주택관리업자이므로(법 제2조제14호), 관리주체의 법령위반 시 과태료 부과대상은 주택관리업자임

55 감사합니다!