휘경동 처음시티 도시형생활주택 사업 계획서 주식회사 일와 C&M

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1 휘경동 처음시티 도시형생활주택 사업 계획서 2011. 09. 주식회사 일와 C&M
주식회사 일와 C&M Construction and Management Co.,Ltd

2 I.N.D.E.X Chapter Ⅰ. 프로젝트 이해 Chapter Ⅳ. 사업수지 분석 Chapter Ⅴ. 마케팅 방안
휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 Chapter Ⅰ. 프로젝트 이해 01. 건축개요 02. 사업부지 위치 03. 주변환경 분석 Chapter Ⅳ. 사업수지 분석 01. 사업수지 분석 ………… 3~5 ………… 11 Chapter Ⅴ. 마케팅 방안 01. 마케팅 타겟 설정 02. 마케팅 핵심 포인트 03. 마케팅 기본 전략 Chapter Ⅱ. 사업 환경 분석 01. S.W.O.T 분석 ………… 6 …… 12~14 Chapter Ⅲ. 사업성 검토 01. 지역 시세 현황 02. 주변 시세 현황 03. 아파트 분양가 산정 04. 예상 임대 수익률 ………7~ 10 Chapter Ⅵ. 참고자료 01. 토지 이용 계획 확인원 02. 토지조서 03. 설계도면 …… 15~ 22

3 Chapter Ⅰ. 프로젝트 이해 01. 건축개요 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 대지위치
서울특별시 동대문구 휘경동 번지 외 지역∙지구 일반상업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 대지 면적 2,116.76㎡ (595.3평), 주차대수 법정 : 90 대 / 계획 : 94대 건축 면적 1,328㎡ (401.80평) 건폐율 59.07 % 연면적 합계 14,793.45㎡ /4,475평 용적률 518.48% 지상 10,962.92㎡ / 3,316.27평 지하 3,829.43㎡ / 1,158.40평 규모 지하3층 ~ 지상18층( 일부 기계식주차) 세대수 도시형주택 : 135, 오피스텔 : 132, 판매시설 공급 개요 (단위:평) 구분 전용 면적(평) 공용 면적 공급 면적(평) 기타공용 면적 계약 면적(평) 도시형생활주택 31.33형(㎡) 135 19.86(6.00) 11.50(3.48) 31.36(9.48) 3.45(1.05) 34.81(10.53) 계 오피스텔 42.2형(㎡) 132 20.19(6.10) 22.72(6.88) 42.91(12.98) 6.32(1.91) 49.23(14.89) 상가 지하1층 488.99(147.92) 157.85(47.75) 646.84(195.67) 363.34(109 91) 1,010.18(305.58) 지상1층 713.95(215.97) 230.46(69.71) 944.41(285.68) 530.49(160.47) 1,474.91(446.16) 지상 2층 818.49(247.59) 264.20(79.92) 1,082.69(327.51) 608.17(183.97) 1,690.87(511.48) 합 계 2,021.43 (611.48) 652.51 (197.38) 2,673.94 (808.86) 1,502 (454.35) 4,175.96 (1,263.32)

4 Chapter Ⅰ. 프로젝트 이해 02. 사업부지 위치 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 322-2 구 분 내 용
구 분 내 용 위 치 서울특별시 동대문구 휘경동 322-2번지외5필지 1호선 회기역이 도보로 1분거리에 있고 도보로 가능한 경희대,시립대,외국어대,경희의료원 및 동북부 중심지인 청량리와 인접하여 교통 및 생활성이 편리하다 지리적 특성

5 Chapter Ⅰ. 프로젝트 이해 03. 주변 환경 분석 교 통 환 경 회기역 도보로 1분 시내버스 정류소접함
휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 03. 주변 환경 분석 교 통 환 경 회기역 도보로 1분 시내버스 정류소접함 서울 동북부 의 도시교통 요충지 교 육 환 경 경희대,시립대,한국외대,고려대 초.중.고. 대학의 학군이 인접 울산대학교 현대자동차, 현대중공업 현대백화점 울산시청 울산여고 현장 고속.시외버스터미날 사업지 학성고등학교 롯데마트 공업탑로타리 울산석유화학공단 울산대공원 생 활 여 건 청량리시장 인접 롯데마트 및 현대.롯데 백화점 인접 경희의료원, 동산병원 인접

6 현장사진 현장전면전경 회기역 로터리 회기역 방향

7 Chapter Ⅱ. 사업환경 분석 서울시 동대문구 휘경동 처음시티 도시형생활주택 01. S.W.O.T 분석 Strength
휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 01. S.W.O.T 분석 Strength Weakness 회기역로타리 등 상권 중심지 역세권및 대학가로 소형평형 인기 저금리 시대의 고수익 투자상품 주변 및 근거리에 의료 및 쇼핑의 중심이자 도시교통의 요충지 주상복합의 고분양가에 대한 인식 형성 주상복합의 공사비 고가 상가에 대한 분양 부담 내재 서울시 동대문구 휘경동 처음시티 도시형생활주택 Opportunity Threat 신규 소형아파트 공급 물량 희소 기존 재래식 주택과 차별화된 상품 주거 트랜드 변화 물결 도시형 생활주택 법규 완화 부동산 경기 침체 P/F 금융시장 불투명 불안한 국내 경제 상황 주택의 분양율 및 거래율 하락

8 Chapter Ⅲ. 사업성 검토 01. 주변 시세 현황 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 청계 지웰 에스테이트
규 모 : 181실 (오피스텔32.도시형149) 평 형 : 18㎡ ~ 19㎡(전용 면적) 분양가 : 140,000,000 분양일 : 중화 프렌체 규 모 :252실 (오피스텔108.도시형144) 평 형 : 17.9㎡ ~22.2㎡(전용 면적) 분양가 : 120,000,000~124,000,000 분양일 : 회기역 베라체 캠퍼스 규 모 : 264실 평 형 : 16.3㎡ ~ 24㎡(전용면적) 분양가 : 143,730,000 분양일 :

9 Chapter Ⅲ. 사업성 검토 02. 분양가 산정 130,000천원 7.26평(143,7000천원)
휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 02. 분양가 산정 상품 비교 보정 99% 최근 분양 시세 (켐퍼스베라체/청계지웰) 7.26평(143,7000천원) 5.74평(140,000천원) 141,000천원 당 프로젝트6.00평형 적정 분양가 130,000천원 상품가치에 영향을 미치는 요소, 비중 및 가중치는 사업 예정지의 개발방향과 조사자의 주관에 따라 변동 될 수 있음

10 금리 변동,임대료 변동에 따른 수익률의 변화는 있겠지만,투자수익률 8.10%이상예상
Chapter Ⅲ. 사업성 검토 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 03. 예상 임대 수익률 ▣ 도시형생활주택의 예상 임대 수익율 산출(공급면적 평 기준) * 분양가 : 130,000,000원 * 은행융자 50% : 65,000,000원 * 예상임대료 : 보증금 1,000만원 / 월 65만원 ▶ 실투자금 = 분양가 – 은행융자 50% - 임대보증금 55,0000,000원(실투자금) = 65,000,000원 – 10,000,000원 ⊙ 수익율 →( 650,000원*12월) – (55,000,000원 * 6%) / 55,000,000 * 100 = 8.18% (은행융자 년 이자 6% 적용) 지역 내 소형오피스텔의 임대료가 보증금 1,000만원, 월 임대료 60~80만원 정도 수준으로 형성 풀 옵션 제공 등 상품의 우수성 및 임대 수요자가 많은 지역으로 높은 월 임대료로 수익률이 제고 될 것으로 판단 도시형 생활주택의 경우 수익형 상품으로의 전환이 가능하며, 투자자 및 실수요자 모두 타겟이 됨 금리 변동,임대료 변동에 따른 수익률의 변화는 있겠지만,투자수익률 8.10%이상예상

11 Chapter Ⅴ. 사업 수지분석 01. 사업 수지분석 주식회사 일와 C&M
Construction and Management Co.,Ltd

12 사업명 : 서울시 동대문구 휘경동 도시형주택 신축사업
Chapter V . 사업수지분석 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 01. 사업수지분석 사업명 : 서울시 동대문구 휘경동 도시형주택 신축사업 사업개요 사 업 명 서울 동대문구 휘경동 도시형주택 신축 조건 : 당사예상 (단위:천원) Ver 부지대표지번 서울 동대문구 휘경동 322-2번지 일원 용도지구 일반상업지역,준주거지역 용적률 489.40% 매입면적(토지) 1,968.00 ㎡ 595.32 평 토지평단가 30,000 건폐율 59.07% 기부면적(도로등) 0.00 분양가 13,700 건축규모 지하 3 지상 18 유휴면적(토지) 평당 건축비 4,000 세대수 231 세대 사업면적(토지) 계약금비율 10% PF율(토지비) 120.0% 전체연면적(건물) 13,602.26 4,114.68 중도금무이자비율 0% PF 수수료 1.0% 지상연면적(건물) 9,772.82 2,956.28 중도금무이자 이자률 0.0% PF 이자율 10.0% 수입계획 구 분 금 액 산출 내역 비 고 비율 매 출 도시형주택 9.48 평형 17,533,260 9 × 135 천원 세대가격 : 129,876 31.1% - 아파트 소 계 오피스텔 14.89 12,436,128 15 96 8,700 129,543 22.1% 상가 지상 1 15,615,600 446.16 35,000 27.7% 2 7,672,200 511.48 15,000 13.6% 3,055,800 305.58 10,000 5.4% 26,343,600 1,263.22 부가세 별도 46.8% 부가세 부가세 차액 약식 : VAT 약 5% 추정 0.00% 매 출 합 계 56,312,988 100.0% 사업수지(분양수입-총사업비지출) 단위:천원 분양수입 (VAT별도) 총사업비 지출 사업이익 비 고 45,754,328 10,558,660 18.75%

13 진입로,단지외공사,주변도로개설,공원조성 등 인허가조건부
지출계획 비 용 토 지 비 토지매입비 17,859,600 595 평 × 30,000 천원 39.0% 제세공과금(취,등록세) 714,384 4.0% 1.6% 등기대행료(법무사) 35,719 0.20% 0.1% 지주작업비 500,000 일 식 1.1% 명도비 - 0.0% 소계 19,109,703 41.8% 건 축 비 직접공사비 16,458,735 4,115 4,000 지하,지상,근생 공사평균 36.0% 간 접 공사비 각종 인입비 102,867 25 난방,전기통신 등 0.2% 예술장식품비 77,459 지상 2,956 4,367 0.6% 주거 0.1% 기타 0.7% 상하수도 분담금 150,150 231 세대 650 지자체 문의요 0.3% 철거비/토목공사비 150,000 1,000 150 건축허가조건이행비 진입로,단지외공사,주변도로개설,공원조성 등 인허가조건부 설계감리 인허가비 설계비 329,175 80 0.7% 감리비 205,734 50 0.4% 기타용역비(1식) 100,000 인허가 (면허세등) / 지구단위 / 측량 / 감정평가 등 17,574,120 38.4% 판 매 비 M/H 부지임차료 M/H 건립 및 건축,해체비 250 M/H 운영비 12 개월 20,000 분양 보증 수수료 378,423 56,312,988 80% 0.42% 2.0 년 0.8% 광고 홍보비 281,565 0.5% 분양 수수료(아파트,오피스텔) 693,000 X 세대당 3,000 1.5% 분양 수수료(상가) 1,317,180 분양가 5% 2.9% 3,170,168 6.9% 부 대 비 일반 부대 비용 관리신탁수수료 225,252 관리신탁 민원처리비(인허가) 168,939 시행사 운영비 480,000 24 1.0% 입주 관리비 115,500 500 989,691 2.2% 제세 공과금 보존등기비 562,372 3.2% 1.2% 과밀부담금 4,114.68 서울시만/업무.판매용만 하수처리부담금 231,000 100만원/세대 4% 수도권4%/기타2% -50% 신탁등기 수수료 111,444 27,860,976 토지(PF) 설정+해지비 주택채권 매입 782 9,773 1.0 10% 약식 종합 토지세 160,736 100.0% 3.0 학교용지 부담금 12,436,128 도시 계획세 107,158 지방교육세 32,147 20% 농어촌특별세 23,110 50만원+1천만원을 초과 하는 금액의 100분의 15 기타 예비비 1,397,688 통 계 3.1% 금 융 비 PF이자 3,214,728 21,431,520 10.0% 18 지하면/지상면 39.2% 7.0% PF수수료 214,315 간접비/직접비 33.3% 이자 후불제(오피스텔) 83,914 29,969,388 40% 건축비/토지비 92.2% 3,512,957 실부지/전체비 7.7% 지 출 합 계 45,754,328 수익금/투자금 세전이익 10,558,660 수익율 18.75% 계약금 필요사업비

14 50% 50% Chapter Ⅳ. 마케팅 방안 투자수요 실수요 실 수요 및 투자 수요 동시 유치 01. 마케팅 타겟 설정
휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 01. 마케팅 타겟 설정 서울전지역 50% 50% 투자수요 인근 및 강남부동산 실수요 대행사 보유고객 DB 서울,수도권지역 지역 특화 주민공동시설 방범 등 상품특화 동대문구 성북구 중랑,광진구 실 수요 및 투자 수요 동시 유치 전국 중규모 단지 고급형 소형 주택 풀 옵션 제공

15 상품성, 안정성, 장기적 투자가치에 대한 욕구상승
Chapter Ⅳ. 마케팅 방안 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 02. 마케팅 핵심 포인트 불확실한 부동산 경기 / 가격하락세 지속 부동산 투자 메리트 저하 정부의 강력한 규제완화 실수요 관망, 가수요 소멸 구매의사 및 구매력 있는 실 수요자 및 투자 수요 확보 실 수요, 소형 평형 위주의 시장 개편 상품성, 안정성, 장기적 투자가치에 대한 욕구상승 분양 장기화 위험 내재 초기 분양률 저조 시 분양 장기화 예상 지역적 수요 한계 지역적 선별 마케팅 공략 필요 상품 강점 및 특성에 부합하는 타겟 선별을 통한 집중 공략 마케팅 실행 브랜드 인지도 제고 위한 Refresh 마케팅 실시 적절한 가격 전략과 금융지원을 통한 분양 활성화 모색 조기분양을 위한 DB구축 및 충분한 사전영업 활동 실시 → 10배수 이상 유효수요 확보 후 청약실시 1 : 1 대면 상담력과 적극적인 마케팅 실행을 위한 전문 인력 투입 및 교육 강화 Marketing Point

16 조기 분양 달성 Chapter Ⅳ. 마케팅 방안 03. 마케팅 기본 전략 Strategy 1
휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 03. 마케팅 기본 전략 Strategy 1 Free-Marketing을 통한 사전 수요 확보에 주력 → 충분한 유효수요 확보 후 공개모집 Target Market 강화를 통한 유효수요 10배 확보 목표 소비자 참여형 Program(설문 등)을 통해 잠재수요자 관심 유도 및 사전 예약 접수 Strategy 2 Target Marketing과 Mass Marketing의 조화 상품의 특성을 고려한 Target Market 공략에 주력 브랜드 인지도 제고 및 유효수요의 이탈방지를 위한 mass marketing 병행 Strategy 3 새로운 부동산 투자상품의 가치 + 개발 프리미엄의 가치를 부각시킨 Issue Marketing 지역 오피니언 리더를 통한 Buzz Marketing 강화 지역 개발 프리미엄의 선점을 통한 미래 가치 홍보 강화 조기 분양 달성

17 Chapter Ⅵ. 참고자료 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 01. 토지 이용 계획 확인원(대표지번 322-2번지)

18 Chapter Ⅵ. 참고자료 02. 토지 조서 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서
⊙ 지번 : 서울특별시 동대문구 휘경동 322-2번지 외 8필지 ⊙ 지목 : 대지 ⊙ 면적 : 1,968㎡ (595.3평)

19 ▣ 설 계 개 요 (2011. 09. 19) ▣ 층 별 개 요 공 사 명 휘경동 주상복합 신축공사 층별 구분 면 적 용 도
▣ 설 계 개 요 ( ) ▣ 층 별 개 요 공 사 명 휘경동 주상복합 신축공사 층별 구분 면 적 용 도 대지위치 서울특별시 동대문구 휘경동 일대 M2 평 층고 대지면적 ㎡ (604.06평) 원대지면적 도로분할 기부채납 지하5층 2,061.00 0.00 64.10 지하4층 지역.지구 일반상업지역, 준주거지역, 중심지미관지구, 제1종지구단위계획구역 지하3층 1, 3.30 주차장(공동주택,오피스텔용),기계전기실 도 로 20M 도로 지하2층 1, 주차장(근생,오피스텔용),기계전기실 층 수 지하 3층 / 지상 18층 지하1층 1, 4.20 근생,주차장(근생용) 건축구조 철근콘크리트조 지하층 소계 3, 1, 주 용 도 도시형생활주택(135세대) / 오피스텔(96실) / 근린생활시설 지상1층 4.00 근린생활시설 건축면적 ㎡ (356.80평) 지상2층 1, 연 면 적 지상층 9, ㎡ 평 지상3층 3.00 오피스텔(6실),공동주택(15세대) 지하층 ㎡ 평 지상4층 계 13, ㎡ 4,114.68평 지상5층 용적률 산정용 지상6층 건 폐 율 59.07% ( 법 정 : 60.00 % 이하 ) 지상7층 용 적 율 489.40% ( 허 용 : 800.00 지상8층 지상9층 최고높이완화 1) 기준높이 50.000 m % 이하 지상10층 2) 최고높이 60.000 지상11층 3) 인센티브-1 지상12층 4) 건축위원회 완화요청 지상13층 오피스텔(6실) 소 계 ㎡ 이상 지상14층 용적율완화 지상15층 지상16층 공개공지 설치 대지면적의 5%이상 *0.05= 지상17층 주차대수 법 정 90대 ※ 자주식 지하 35 지상18층 계 획 94대 기계식 59 비 율 104.10% 도시형생활주택 준주거 120㎡당 1대 2, / 120 = 22.34 134㎡당 1대 2, 134 19.95 오피스텔 30㎡이하 호실당 0.5 96.00 X 0.5 48.00 소 계 90.30 지상층 소계 9, 2, 55.30 조경면적 대지면적의 15%이상, 일부옥상조경 총 계 13, 4, ㈜ 예공종합건축사사무소 *본 기획안은 측량 및 대관 협의 과정에서 변경이 있을 수 있습니다.

20 Chapter 설계도면 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 지상1층 평면도

21 Chapter 설계도면 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 지상2층 평면도

22 Chapter 설계도면 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 지상3층 ~11 평면도

23 Chapter 설계도면 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 지상12층 ~ 18층 평면도

24 Chapter 설계도면 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 지하1층 평면도

25 Chapter 설계도면 휘경동 처음시티 주상복합 사업계획서 지하2층 평면도

26 지하3층 평면도