민간부문 참여가능 개발사업 업무Flow 2006. 10. 27.

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1 민간부문 참여가능 개발사업 업무Flow

2 - 목 차 - Ⅰ. 사업방식별 개발사업 Ⅱ. 사업시설별 개발사업 1. 일반 개발사업 5 2. 민간투자 개발사업
- 목 차 - Ⅰ. 사업방식별 개발사업 1. 일반 개발사업 2. 민간투자 개발사업 3. 도시개발사업 4. 도시 및 주거환경 정비사업(주택재개발) 5 6 14 21 Ⅱ. 사업시설별 개발사업 1. 체육시설 사업(골프장) 2. 관광시설 사업(관광호텔) 3. 유통시설 사업(대규모 점포) 26 32 35

3 ■ 발 표 목 적 ■ Executive Summary
■ 발 표 목 적 사업방식 및 시설별로 민간부문이 참여하여 시행가능한 다양한 Project의 Process를 정립하여, 당사의 신규사업 추진시 기초자료로 활용하기 위함 사업별 사례를 소개하여 해당 사업추진방법에 대한 이해를 돕고자 함 ■ Executive Summary 구 분 사업유형 사업주체 부지매입 인허가 수익유형 사업 방식별 일반개발사업 민간(단독) ○ 건축허가 분양/임대 민간투자사업 민관합동 X 실시계획인가 직영/임대 도시개발사업 민간(단독/조합) 토지분양 주택사업후 아파트 분양 도시 및 주거환경 정비사업 민간(조합) 사업시행인가 분양/임대(지자체에서 인수) 시설별 체육시설사업(골프장) 사업계획승인 회원권 분양/직영 관광시설사업(관광호텔) 민간/민관합동 ○/X 직영 유통시설사업(대규모 점포) 분양/임대/직영

4 Ⅰ. 사업방식별 개발사업

5 1. 일반 개발사업 (건축허가대상 사업) 가. 건축허가기준 나. 일반개발사업 업무 Flow 대상 지역 허가권자(건축법 제8조)
1. 일반 개발사업 (건축허가대상 사업) 가. 건축허가기준 나. 일반개발사업 업무 Flow 대상 지역 허가권자(건축법 제8조) 특별시 광역시 원칙 구청장의 허가 예외 특별시장, 광역시장의 허가 21층 이상인 건축물 연면적 10만m2이상인 건축물 기타 시,군 시장, 군수의 허가 도지사의 승인 자연환경 및 수질보호상 3층이상 또는 1천m2이상의 위락,숙박시설 주거환경 및 교육환경보호상 위락,숙박시설 입지선정 및 부지확보 건축주 교통영향평가 영향평가법 제4조 건축허가신청 건축법 제8조 건축주 건축심의 다중이용건축물 - 16층이상, 연면적 5천m2이상 - 건축조례가 정하는 대상 건축법 제4조 허가청 허가서 교부(면허세 및 채권매입) 건축허가 건축법 제8조 허가청 착공신고 및 공사시행 착공신고서 제출 건축법 제19조 시공사 2년범위내 임시사용승인 가능 공사감리완료보고서 제출 사용승인 건축법 제18조 허가청

6 2. 민간투자 개발사업 사회간접자본시설 부대시설사업 가. 민간투자사업 나. 관련법규 및 규정 다. 사업추진방식
2. 민간투자 개발사업 가. 민간투자사업 민간제안사업 또는 민간투자시설사업 기본계획에 따라 민간부문이 사업시행자 지정을 받아 시행하는 사회간접자본시설 사업 사회간접자본시설 도로분야 : 도로, 노외주차장, 지능형교통체계 등 철도분야 : 철도, 도시철도 항만분야 : 항만시설, 어항시설 공항분야 : 공항시설 수자원분야 : 다목적댐, 수도 등 유통분야 : 유통단지, 화물터미널 및 창고 등 문화관광분야 : 관광지 및 관광단지, 수련시설 등 에너지분야, 정보통신분야, 환경분야 등 기타 : 학교시설, 임대주택, 노인요양시설 등 나. 관련법규 및 규정 사회간접자본시설에 대한 민간투자법 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도시계획시설의 결정,구조 및 설치기준에 관한 규칙 건축법 환경,교통,재해등에 관한 영향 평가법 기타 도로법, 항만법 등 SOC사업 대상에 따른 관련법규 부대시설사업 정의 : SOC사업의 투자비보전 또는 정상적인 운영 을 도모하기 위하여 SOC와 연계된 사업 다. 사업추진방식 주택건설사업, 택지개발사업, 도시계획사업 도심재개발사업, 산업단지개발사업 관광숙박업, 관광객이용시설업, 관광단지개발사업 화물터미널사업, 항만운송사업 대규모점포, 도매배송업, 복합단지개발사업 민간제안사업 민간에서 사업발굴 및 사업계획 수립후 제안 주무관청에서 사업발굴 및 타당성 검토 시행 정부고시사업

7 라. 사업시행방식 유형 B T O B T L 유 형 방 식 BTO(Build-Transfer-Operate) 방식
유 형 방 식 BTO(Build-Transfer-Operate) 방식 사회기반시설의 준공과 동시에 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정 BTL(Build-Transfer-Lease) 방식 사회기반시설의 준공과 동시에 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간동안 임차하여 사용․수익하는 방식 BOT(Build-Own-Transfer) 방식 사회기반시설의 준공후 일정기간동안 사업시행자에게 시설의 소유권이 인정되며 그 기간의 만료시 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되는 방식 BOO(Build-Own-Operate) 방식 사회기반시설의 준공과 동시에 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정되는 방식 B T O B T L 민간사업자 이 용 자 정 부 서비스제공 이용요금 기부체납 사업권 부여 민간사업자 임대료 지급 기부체납 이 용 자 서비스제공 정 부 이용요금

8 마. 민간투자사업 업무 Flow Ⅰ.민간투자대상사업 지정,제안단계 - 정부고시사업 - 민간투자사업 기본계획 수립,공고
기획예산처장관 수립,공고 관계중앙행정기관의 장과 협의 심의위원회 심의 민간투자법 제7조,8조 정부 정부지원범위 민간투자 대상사업 지정,고시 2천억원 미만 : 주무관청 지정 2천억원 이상 : 기획예산처 지정 심의대상 : 2천억원 이상 3백억원이상 국고지원필요시 예비타당성 조사 실시 건설보조금 융자금 기간시설 최소운영수입 보장 환차손 보전 등 민간투자법 제8조의2 주무관청 시설사업 기본계획 수립,고시 대상사업지정후 1년이내 기본계획 수립, 고시 사업시행자 지정방법 및 정부의 지원내용 등 명시 민간투자지원센터(PICKO)의 사전 자문 2천억원이상 사업 심의위원회 심의 민간투자법 제10조 주무관청 사업계획 작성,제출 민간투자법 제13조,14조 시행예정자 사업계획 검토,평가 ->협상대상자 지정 사업계획 평가단의 구성․운영 사업계획타당성 및 자금조달계획 등 평가 PQ및 2단계분리심사 가능 협상대상자는 2인이상 지정 양자간 협상단을 구성하여 협상 민간투자법 제13조의2 주무관청

9 Ⅰ.민간투자대상사업 지정,제안단계 - 민간제안사업 - 민간투자방식 사업 제안(민간->주무관청) 대상사업 제안서 제출
사업내용, 총사업비, 시설관리운영계획, 부대사업 계획 등 민간투자법 제9조 시행예정자 제안서 내용검토/의견제출 민간투자법영 제7조 PICKO 주무관청 민간투자사업 결정,통지,공고 민간투자사업의 추진여부 결정,통지 제안자 이외의 제3자의 제안이 가능하도록 관보와 3개이상의 일간지에 공고 제안서 검토의뢰 (주무관청->PICKO,15일내) 제안서 검토,의견제출 (PICKO->주무관청,60일내)  2천억원이상 사업 위원회 심의 민간투자법 제9조 주무관청 제3자의 제안서 제출 제3자 제안서 제출기간 : 공고후 90일이상 기간내 새로운 제안서 제출 민간투자법영 제7조 제3자 제안서 검토,평가 ->협상대상자 지정 제안서 검토절차에 따라 검토(PICKO,주무관청) 최초제안자 평가점수 10%내에서 우대 2인이상을 순위로 정하여 협상대상자 지정 민간투자법영 제7조 주무관청

10 Ⅱ.민간투자사업 시행단계 실시협약체결 총사업비 및 조건 등이 포함된 실시협약체결 ->사업시행자 지정
사업시행자 자격: 민간법인, 민관합동법인 심의대상 : 5천억원 이상 SOC사업 3천억원 이상 부대사업, 국고지원사업 민간투자법 제13조,14조 (환경,재해)교통영향평가 주무관청 영향평가법 제4조 실시계획 승인신청 사업시행자 지정후 1년이내 승인신청 실시계획승인신청서 및 첨부서류, 도면 제출 법인설립조건일 경우 승인신청전까지 설립 해당사업의 시설규모에 따라 영향평가 실시 민간투자법 제14조,15조 사업시행자 실시계획 승인,고시 관계행정기관의 장과 협의 3개월 이내에 승인여부 서면통보 실시계획 승인,고시 인허가 등 의제 민간투자법 제15조 주무관청 민간투자사업 시행 부대사업을 민간투자사업과 연계하여 시행 사업시행시 필요한 경우 토지등을 수용,사용 민간투자법 제21조 사업시행자 준공확인 및 시설의 사용수익 공사준공보고서 제출 및 준공확인 실시협약에 따라 시설운영,관리 민간투자법 제22조,25조 주무관청 사업시행자

11 바. 06년도 민간투자사업 기본계획(기획예산처)
Ⅰ 민간투자대상시설 및 사업시행방식의 다양화 Ⅱ 최소운영수입보장제도 축소 또는 폐지 종전의 교통시설위주에서 교육․복지․문화 등 생활기반시설분야까지 확대  (노후화된 초중등학교․군인아파트 개축, 대학 기숙사, 하수관거정비, 노인요양시설 등) BTL방식으로 민자유치 정부는 적정수익률이 반영된 임대료를 지급해서 민간투자비 회수를 보장  민간제안사업은 운영수입보장제도 폐지 정부고시사업은 운영수입보장수준 축소    ▪ 보장기간 : 15 → 10년    ▪ 보장수준 : 90% 상한으로 5년 경과시 10%씩 축소 → 초기 5년 75%, 다음 5년 65% Ⅲ 금융기관 민자사업 투자에 대한 인센티브 부여 Ⅳ 인프라펀드를 활용한 자금조달 사업제안서 평가시 재무투자자의 출자비중에 대해 별도 배점 부여 BTO사업의 경우 재무투자자 출자비중이 50% 이상일 경우 자기자본비율 완화 (25 → 20%)  설립․운영 근거 : 민간투자법 제41조～제44조    (인프라펀드는 간접투자자산운용업법에 의한 투자회사로 간주)  설립절차 : 기획예산처 장관 사전협의→금감위 등록  설립요건 : 설립자본금 100억원 최저유지자본금 50억원

12 2) 사업추진경과 3) 민간투자사업 주요내용 총투자비 25%이상 자기자본조달 대상사업 제안서 제출 사업시행자
자격 총투자비 25%이상 자기자본조달 타인자본 조달시 금융기관 대출의향서 제출 대상사업 제안서 제출 사업제안자 : 인천아쿠아리움㈜ 민간투자사업 제안내용공고 주무관청 : 인천광역시 관광진흥과 인천시 지원사항 부지 및 공공시설 운영수입보장 없음 인천시 지급보증 없음 제3자 제안서 제출/평가 사업비 및 사용료 사업비 : 설계비, 공사비, 부대비 운영비, 제세공과금 등 사용료 - 최초사용료는 인천시와 협의 결정 - 매년사용료는 물가상승률내에서 사업자가 자율적으로 조정 통보 협상대상자 지정 협상대상자 : 인천아쿠아리움㈜ 실시협약체결 실시계획승인고시 인천광역시 공 사 착 공

13 2. 도시개발사업 가. 정 의 나. 사업시행 방식 다. 사업시행자
2. 도시개발사업 가. 정 의 도시개발구역안에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능을 갖는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업 나. 사업시행 방식 다. 사업시행자 구 분 내 용 수용 또는 사용방식 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우 토지면적⅔이상매입 + 토지소유자⅔이상 동의 환지방식 - 토지의 교환, 분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질 변경이나 공공시설의 설치, 변경이 필요 - 지가가 인근지역에 비해 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하기 어려운 경우 혼용방식 부분적으로 환지방식 및 수용방식에 해당하는 경우 공공사업자 정부 및 지자체 공기업체 - 주택공사, 토지공사 등 민간사업자 토지면적 2/3이상 소유권 확보자 또는 조합 수도권 이외로 이전하는 공장, 학교 법인 도시개발사업 능력이 인정되는 건설업자 민관 합동법인

14 라. 도시개발사업 업무 Flow Ⅰ.구역지정단계
구역지정 기준(영제4조) 구역지정 제안 토지면적 2/3이상 동의 기초조사 및 조사측량 개발계획내용, 동의서, 기초조사서 등 3개월내 결과통보 [ 도시지역안 ] 주거지역 및 상업지역 : 1만m2이상 공업지역 : 3만m2이상 자연녹지지역 : 1만m2이상 [ 도시지역외 지역 ] 자연녹지지역, 계획관리지역 30만m2이상 도시개발법 제11조 민간 →지자체 구역지정 요청 시,군,구 도시계획위원회 자문 공람 또는 공청회 - 2이상의 일간신문에 공고 - 14일이상 공람 ※ 나대지 총면적이 전체면적의 50% 이상인 지역 도시개발법 제3조 지자체 →시도지사 도시개발구역 지정 100만m2이상 건교부장관 승인 도시개발계획 수립 (위치, 목적 및 시행기간, 사업시행방식 등) 자연녹지지역, 도시외지역의 경우 구역지정후 개발계획 수립 가능(4조) 환지방식의 경우 토지면적의 2/3이상, 토지소유자의 1/2이상 동의 필요 도시개발법 제3조 시도지사 협의 및 심의 도시개발법 제8조 시도지사 도시개발구역 고시 관계행정기관의 장과 협의 시,도 도시계획위원회 심의 도시지역 및 1종지구단위계획구역으로 결정,고시 도시개발법 제9조 지정권자

15 Ⅱ.실시계획단계 조합설립인가 신청 및 인가 토지면적 2/3이상 및 토지소유자 1/2이상 동의 토지소유자 7인이상, 정관작성
도시개발법 제13조 사업시행자 →지정권자 사업시행자 지정신청 및 지정 시행자 지정신청(영15조) - 지자체를 거쳐 시도지사에게 제출 - 사업계획서, 자금조달계획서 등 토지소유자(토지면적 2/3이상 소유한자) 또는 조합을 시행자로 지정 도시개발법 제13조 사업시행자 →지정권자 (환경,재해)교통영향평가 영향평가법 제4조 실시계획작성 및 인가신청 지구단위계획 결정에 필요한 서류 설계도서, 자금계획, 시행기간 등 환경영향평가 : 25만m2이상 교통영향평가 : 10만m2이상 재해영향평가 : 30만m2이상 도시개발법 제17조 사업시행자 →지정권자 실시계획인가 및 고시 해당 지자체장 의견청취 관계행정기관의 장과 협의 (협의요청후 30일내 의견제출) 인허가 의제 도시관리계획 결정,고시 도시개발법 제17조 지정권자

16 Ⅲ.사업시행단계 (수용 또는 사용방식) 토지수용권 부여 토지면적 2/3이상 매입 + 토지소유자 2/3이상 동의
재결신청기한 특례 : 개발사업 종료일까지 시행 도시개발법 제21조 사업시행자 토지상환채권 토지상환채권 발행 토지상환채권발행계획 수립 지정권자 승인 채권발행사항 공고 분양토지, 건축물의 ½범위내에서 상환하는 채권 기명식 증권 민간부분의 경우 금융기관의 지급보증 필요 도시개발법 제22조 사업시행자 이주대책 수립 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급 (공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 78조) 도시개발법 제23조 사업시행자 조성토지 공급방법 조성토지 공급 공급계획작성, 제출 위치,면적, 가격결정방법 및 자격요건 등 개발계획에 따라 공급 경쟁입찰방법 예외적 추첨방법(국민주택건설용지)   수의계약방법 - 공공시설용지 등   조성토지 가격평가 - 감정평가 금액 도시개발법 제25조 사업시행자 공사시행 및 준공 시공사 및 감리사 선정 준공검사 - 공사관계서류 공람 및 의견제출 도시개발법 제49조 사업시행자 → 지정권자

17 Ⅲ.사업시행단계 (환지방식) 환지계획기준 환지계획작성 및 인가 환지계획작성 - 환지명세, 체비지/보류지 명세 등
감정평가 및 토지평가위원회 심의 60일내 결과통보 토지등소유자에 통지 및 공람 원칙 – 절충주의 (위치, 면적, 지목, 토질, 수리, 이용상황, 환경 등) 예외 - 환지부지정, 증환지, 감환지, 입체환지 체비지(경비충당목적), 보류지(일정사업수행목적) 도시개발법 제27조 사업시행자 →지자체 환지예정지 지정 및 통지 시행자의 임의적 지정처분 지정통지 : 토지소유자와 임차권자 등 환지예정지 지정효과    - 환지예정지의 사용・수익발생    - 종전 토지의 사용・수익정지(금지) 도시개발법 제34조 사업시행자 공사시행 및 준공 수용 및 사용방식과 동일 도시개발법 제49조 사업시행자 →지정권자 환지처분 준공검사후 60일내 환지처분 환지처분의 통지・공고 환지처분의 효과    - 권리변동 : 환지처분공고일 다음날    - 청산금 징수・교부 등 도시개발법 제39조 사업시행자 환지등기 환지처분 공고후 14일내 토지,건축물 등기촉탁 도시개발법 제42조 사업시행자

18 2) 개발배경 및 토지소유현황 3) 토지이용계획 및 지구단위계획 ※ 토지이용계획 고촌지역의 무분별한 주거 및 공장입지에 대하여
체계적개발을 위해 도시개발구역으로 지정 1997년 주택지조성사업으로 추진중 토지소유자 반대로 주택공사 사업포기 주택사업자(현대건설)가 토지를 매입하면서 도시 개발사업조합 결성후 사업추진 구분 면적(m2) 비율(%) 아파트용지 169,185 51.4 단독용지(환지) 11,966 3.6 공공용지 (기부체납) 144,626 (130,912) 43.9 (39.8) 기타시설용지 3,455 1.0 계 329,232 100 ※ 지구단위계획 ※ 토지소유현황 1종일반주거지역 - 건폐율 : 50%이하, 용적율 : 200%이하 2종일반주거지역 - 건폐율 : 25%이하, 용적율 : 215%이하, 16층이하 현대건설 주민 국공유지 70% 22% 8% 사업은 환지방식으로 진행되었으나, 실제 현대건설이 토지를 거의 매입하여 수용방식과 유사 개발예정으로 토지가 상승하여 감평가에 의한 수용방식 의 실익이 없어 비싼가격에 토지를 매입하여 사업기간 단축 도시개발사업 이점 공공택지개발지구와 달리 원가연동제 및 채권입찰제 미적용(분양가 자율) 분양권 전매제한규정 미적용

19 3. 도시 및 주거환경정비사업(주택재개발) 가. 정 의 나. 사업시행 방식
3. 도시 및 주거환경정비사업(주택재개발) 가. 정 의 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업 나. 사업시행 방식 사업명 정비구역 범위 시행방법 시행자 주거환경개선사업 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 정비기반시설이 열악하고, 노후불량주택이 밀집한 지역 자가개량방식 : 시장,군수가 정비기반시설을 설치하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량 분양방식 : 토지를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등 소유자에게 우선 공급 환지방식 시장,군수 (토지주 2/3동의) 주택공사 등에 지정시행 주택재개발사업 정비기반시설이 열악하고 노후불량주택이 밀집한 지역 관리처분계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급하거나, 환지로 공급하는 방법 조합 (조합원의 ½이상 동의시 시장,군수등과 공동시행) 주택재건축사업 정비기반시설은 양호하나 노후불량주택이 밀집한 지역 도시환경정비사업 상업지역, 공업지역 등으로서 도시기능의 회복이 필요한 지역 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나, 환지로 공급하는 방법 조합/토지소유자

20 다. 주택재개발사업 업무 Flow Ⅰ.기본계획수립 및 정비구역지정
기본계획 수립 10년단위 계획수립 정비사업 기본방향 및 추진계획 주민공람(14일 이상) 지방의회 의견청취 및 관계기관장과 협의 도정법 제3조 특별시, 광역시,시장 정비계획수립 대상구역 (주택재개발사업) 정비계획 수립 정비구역 및 면적, 건폐율/용적율 등 주민공람(14일 이상) 지방의회 의견청취 기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로 효용을 다할 수 없게 될 우려가 있는 지역   건축물이 노후·불량하여 기능을 다할 수 없거나 건물이 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용이 곤란한 지역   철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도 하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량한 지역   정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 도정법 제4조 지자체 정비구역 지정신청 도정법 제4조 지자체 정비구역 지정 지방도시계획위원회 및 건축위원회 심의 공보에 고시 주민설명회 1종지구단위계획 결정,고시 도정법 제4조 시도지사

21 Ⅱ.사업시행인가단계 추진위원회 업무 추진위원회 구성 및 승인 토지등소유자 1/2이상 동의 추진위원회 구성
지자체 승인(기본계획수립 이후 승인) 토지 등의 수용 및 사용(재결신청, 공탁 등)   안전진단 신청(재건축사업)   정비사업전문 관리업자 선정   정비사업 시행계획서 작성   조합설립인가 받는 준비업무   기타 조합설립추진 업무 도정법 제13조 사업시행자 →지자체 조합설립신청 및 인가 창립총회 토지등소유자 4/5이상 동의 지자체 인가 조합설립 인가후 30일내 등기 및 외부 회계감사 (환경,재해)교통영향평가 도정법 제16조 사업시행자 →지자체 영향평가법 제4조 시공사 선정기준(건교부 고시) 시공사 선정 조합설립인가후 경쟁입찰에 의한 선정 환경영향평가 : 30만m2이상 교통영향평가 : 10만m2이상 - 연면적 6만m2이상 재해영향평가 : 30만m2이상  제한경쟁: 5인이상 입찰참가 지명경쟁: 5인이상 지명, 3인 이상 참가 총회의결에 의한 선정 도정법 제11조 사업시행자 사업시행계획서 작성 및 인가신청 토지면적 2/3이상 동의 및 토지등소유자 4/5이상 동의 도정법 제30조 사업시행자 →지자체 사업시행인가 관계행정기관의 장과 협의 주민공람 30일 이상 인가고시일로 20일내 외부회계감사(사업시행자) 인허가 의제(주택사업계획승인 등) 도정법 제28조 지자체

22 Ⅲ.관리처분계획 및 공사시행 주택규모 및 건설비율(영13조) 분양공고 및 신청 사업시행인가 고시후 21일내 공고 및 통지
분양신청(통지후 30일이상~60일이내) 현금청산 : 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우 (해당일로부터 150일내 현금으로 청산)  전체세대수의 80%이상 국민주택 규모이하 전체세대수의 17%이상 임대주택 도정법 제46조 사업시행자 임대주택 공급대상(영54조)  기준일 3월전부터 당해구역 및 타구역에 거주하는 세입자  분양에 관한 권리를 포기한 자 등 관리처분계획 인가 분양설계, 조합원 부담액, 재산평가 등 (감평사 2인이상 평균가) 조합원 총회 및 30일이상 공람 30일내 인가여부 통보 도정법 제49조 사업시행자 →지자체 일반분양 도정법 제48조 사업시행자 공사시행 철거 및 멸실신고(철거예정일 7일전까지 신고) 감리사 지정(지자체) 착공신고(시공보증서 첨부) 주택공급에관한규정에 따라 일반분양 사업시행자 시공사 준공신청 및 인가 준공신청(감리자의견서 첨부) 현지조사 및 검토 도정법 제52조 시도지사 사업전후 차액정산 관계서류 지자체로 이관 조합청산/해산 토지분할/확정측량/이전고시 소유권이전 및 고시 등기촉탁 도정법 제54조 도정법 제54조 사업시행자 사업시행자

23 Ⅰ. 사업시설별 개발사업

24 1. 체육시설사업(골프장) 가. 관련법규 및 규정 다. 골프장 입지조건 나. 체육시설업 구분 ※ 개발가능지역
체육시설의 설치, 이용에 관한 법률 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도시계획시설의 결정,구조 및 설치기준에 관한 규칙 건축법 골프장 입지기준 및 환경보전 등에 관한 규정 환경,교통,재해등에 관한 영향 평가법 기타 농지법, 산림법 등 가능지역  도시지역 : 체육시설로 결정된 지역 (상업지역, 준공업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 등) 비도시지역 : 관리지역, 관광휴양개발진흥지구 불가능지역  개발제한구역, 자연생태계보존지역 상수원보호구역, 군사보호구역, 문화재보호구역 등 ※ 입지선정시 중점검토 사항 나. 체육시설업 구분 개별법령 등에서 규정하고 있는 입지규제 내용에 해당 되거나 저촉되는 지역 풍수해, 산사태, 지반붕괴, 기타 재해발생가능 지역 생태계에 부정적 영향이 미칠것으로 예상되는 지역 상수원, 하천수질보전 등에 중대한 영향을 미치는 지역 기타 개발사업 시행시 환경에 미치는 영향이 클 것으로 예상되어 입지 제한이 예상되는 지역 등 등록체육시설업 신고체육시설업 골프장업 스키장업 자동차경주장업 ※ 사업계획승인 및 등록필요 요트장업·조정장업·카누장업·빙상장업·승마장업·종합체육시설업·수영장업·체육도장업·골프연습장업 등

25 라. 골프장개발사업 업무 Flow Ⅰ.사업계획 승인 입지선정 및 부지확보 용도지역, 지구별 건축제한 및 골프장 입지기준에
적합한 토지에 시행 개발에 부적합 토지의 경우 도시관리계획 변경절차 필요 체육시설법 시행예정자 (환경,재해)교통영향평가 영향평가법 제4조 사업계획 승인신청 사업계획승인신청서 및 첨부서류 제출 총용지면적 및 토지이용계획, 시설물 배치계획, 자금조달방법 등 환평 : 25만m2이상 교평 : 27홀 이상의 경우 재평 : 18홀 이상의 경우 환평 대상사업이 아닐경우 사전환경성 평가 실시 체육시설법 제12조 시행예정자 사업계획승인제한(13조) 사업계획 승인 소관행정기관의 장과 협의 사업계획 승인, 통보 인허가 의제(농지전용허가 등) 대중골프장을 회원제골프장으로 변경하는 경우 골프장 입지기준 및 환경보전에 적합하지 않은 경우 체육시설법 제12조 시도지사 대중골프장 병설기준 대중골프장 병설 18홀 회원제골프장 - 6홀 이상의 대중골프장 18홀 초과 회원제골프장 - 6홀에 18홀을 초과하는 9홀 마다 3홀 추가 체육시설법 제14조 시행예정자

26 Ⅱ.골프장 시행 및 업등록 건축물의 건축허가 사업계획승인후 6년이내에 설치,준공(법16조)
사업계획승인과 별도로 개별건축물에 대한 건축허가 필요 건축법 제8조 지자체 회원모집 체육시설법영 제19조 사업시행자 골프코스조성 및 건축 준공검사 골프장업 시설기준, 부지면적제한에 적합하게 골프코스 조성 회원모집일 15일전 모집계획서 제출 공정 30%이상시 모집 체육시설법 제11조 사업시행자 지자체 토지 및 건축물 구분등록 신청 회원제골프장의 경우 토지 및 건축물 구분등록 골프코스 주차장 및 도로 조정지 조경지 관리시설 및 그 부속토지 보수용 잔디 및 묘목·화훼 재배지 등 체육시설법영 제20조 사업시행자 등록(등록증 교부) 등록증 신청인에게 교부 체육시설업 등록원부에 기재 체육시설법 제21조 시도지사 사업자 등록 및 골프장 영업 개시

27 마. 골프장 시설기준 ※ 대지기준 ※ 시설기준 일반적 기준면적(18홀 기준) 홀규격 평탄지 : 20~22만평
구릉지 : 24~26만평 산 지 : 27~35만평 30~50% 경사지 : 45만평 이상 회원제 골프장 : 18홀 이상 대중 골프장 : 9홀이상 18홀 미만 간이 골프장 : 3홀이상 18홀 미만 골프코스 ※ 체육시설법에 의한 부지면적제한 폐지 ※ 단, 허용면적 초과시 원형보존지 25%이상 확보 (18홀 허용면적 : 32만평) [콜프코스 길이] 18홀 : 6천m 9홀 : 3천m 6홀 : 2천m 지형에 따라 총 길이를 25% 범위내에서 증감 대지형상  구배 8%이내, 고저차 50m이내 1홀 평균면적 : 400m(거리) ＊ 100m(폭) 각 골프코스에는 티그라운드, 페어웨이, 그린, 라프, 장애물, 홀컵 등 경기에 필요한 시설을 갖추어야 함 코스주변, 라프지역, 절토지, 성토지의 법면에 조경 숙박시설 환경특별대책지구, 자연보전지역, 자연공원이 아닐것 상수원보호구역으로부터 일정거리 이외의 거리일것 골프장 규모가 18홀 이상일것 5층을 초과하지 않을것

28 2) 사업시행절차 3) 사업현황 - 근거법 : (구)제주국제자유도시 특별법 사업참여자
묘 산 봉 관 광 지 구 관광지지정 (제주도종합계발계획, 1996) 개발진흥지구 제2종지구단위계획구역 사 업 주 체 : ㈜에니스, 자기자본 : 180억원 금융사(PF) : 우리은행 시 공 사 : 한라건설 단계별 사업계획 사업시행예정자 지정 법제62조1항 지정일 ㈜에니스 [1단계 사업] 사업기간 : ~ 36홀골프장, 골프텔 등 숙박시설, 클럽하우스 등 사업이행계획서 제출 사업시행예정자 지정후 3개월내 사업시행자 지정 [2단계 사업] 사업기간 : ~ 2011. 문화예술파크, 식물원, 승마장, 명품아울렛 지역특산물 판매장 등 쇼핑시설 도시관리계획수립 (제2종지구단위계획) 법제62조1항 통합영향평가(교통, 환경, 재해) 토지적성평가 기반시설부담계획 시설별 사업비 [숙박시설] 사업비 : 3,589억원 콘도미니엄, 웰빙호텔, 스파호텔, 단독형콘도 [휴양문화시설] 개발사업시행 승인 법제59조 사업시행예정자 지정후 2년이내 관광진흥법상 관광지조성계획 승인 의제 (법제60조) 사업비 : 1,690억원 문화예술파크, 식물원, 미디어타운, 조각공원 등 [운동위락시설] 사업비 : 2,496억원 골프장, 명품아울렛과 지역특산물판매장, 승마장 공사착공

29 2. 관광시설사업(관광호텔) 가. 관련법규 및 규정 다. 호텔 유형별 입지조건 나. 관광사업 종류 라. 호텔사업 특성
관광진흥법 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 건축법 공중위생관리법 식품위생법 체육시설의 설치 이용에 관한 법률 환경,교통,재해등에 관한 영향 평가법 자연공원 법 등 City Hotel 이용교통 편리성(도심지 또는 10㎞ 이내 외곽) 환경이 양호하고 청결한 지역 및 소음이 심하지 않은 곳 자동차 출입로 및 주차공간 양호 인근 타호텔과의 경쟁 고려 Resort Hotel 수질이 양호하고 풍부한 물을 얻을 수 있는 곳 수해, 풍설해 등의 침해가 없을 곳 전망이 좋을 것 나. 관광사업 종류 라. 호텔사업 특성 관광사업 호텔업 종류 구 분 내 용 경 영 초기투자비율이 높음 높은 고정자산 비율 및 낮은 자본 회전율 운 영 24시간 연중무휴 종업원에의 높은 의존도 기 타 비생산적인 공공장소 필요 환경변화에 예민함 여행업 관광숙박업(호텔,콘도) 관광객이용시설업 (리조트, 테마파크등) 국제회의업 카지노업 유원시설업 관광편의시설업 관광호텔 수상관광호텔 가족호텔 한국전통호텔

30 마. 호텔사업 업무 Flow Ⅰ.사업계획 승인 입지선정 및 부지확보 계획입지/개별입지
관광진흥법에 의해 관광지등을 분양받아 시행 개별입지의 경우 용도지역, 지구별 건축제한에 적합한 토지에 시행 개발에 부적합 토지의 경우 도시관리계획 변경절차 필요 관광진흥법 제56조 시행예정자 [ 개발가능지역 ] 상업지역(영) 준공업지역, 자연녹지지역, 계획관리지역(조례) (환경,재해)교통영향평가 영향평가법 제4조  연면적 3만3천㎡ 이상 사업계획 승인신청 사업계획승인신청서 및 첨부서류 제출 건설개획, 자금조달방법 등 관광진흥법 제14조 시행예정자 사업계획승인대상(14조) 관광숙박업 전문휴양업 종합휴양업 관광유람선업 국제회의시설업 사업계획 승인 소관행정기관의 장과 협의 협의요청후 30일내 의견제출 사업계획 승인, 통보 인허가 의제(농지전용허가 등) 관광진흥법 제14조 지자체

31 Ⅱ.호텔사업시행 및 업등록 건축물의 건축허가 공사 시행 및 사용검사 관광호텔 등록기준(영7조) 관광객이용시설업
건축법 제8조 지자체 공사 시행 및 사용검사 건축법 제18조,19조 사업시행자 지자체 관광호텔 등록기준(영7조) 관광객이용시설업 등록신청 관광사업등록신청서 및 첨부서류 각종 인허가 증명서류 및 등록증 제출 시설 배치도, 평면도, 열람표 등 욕실 또는 샤워시설을 갖춘 객실 30실 이상 외국인에게 서비스 제공이 가능한 체제 부동산의 소유권 또는 사용권을 확보 관광진흥법 제4조 사업시행자 등록심의위원회 심의 등록증 신청인에게 교부 등록시 각종신고 및 허가사항 의제 (식품접객업 신고 등) 관광사업자 등록대장 작성, 비치 등록(등록증 교부) 관광진흥법 제4조 지자체 사업자 등록 및 관광객이용시설업 개시

32 3. 유통시설사업(대규모 점포) 가. 관련법규 및 규정 나. 대규모점포 유형 구 분 내 용 대형마트
구 분 내 용 대형마트 매장면적 3천m2이상인 점포의 집단 점원의 도움없이 소매하는 점포의 집단 백 화 점 직영의 비율이 30퍼센트 이상인 점포의 집단 쇼핑센터 직영, 임대의 형태로 운영되는 점포의 집단 유통산업발전법 유통단지개발촉진법 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도시개발법 건축법 환경,교통,재해등에 관한 영향 평가법

33 다. 대규모점포 개발사업 업무 Flow Ⅰ.건축허가 단계 입지선정 및 부지확보 유통단지개발법에 의하여 유통단지를
계획입지/개별입지 유통단지개발법에 의하여 유통단지를 분양받아 시행 용도지역, 지구별 건축제한에 적합한 토지에 시행 유통단지개발법 제28조 교통영향평가 시행예정자 [ 개발가능지역 ] 판매 및 영업시설 중심,일반,근린,유통상업지역, 일반,준공업지역등 영향평가법 제4조 교통영향평가 - 대규모점포 : 연면적 1만1천m2이상 - 할인점,쇼핑센터:연면적 6천m2이상 건축허가신청 시,도지사 허가대상 - 21층 이상인 건축물 - 연면적 10만m2이상인 건축물 건축심의 건축법영 제5조 건축법 제8조 지자체 시행예정자 연면적 5천m2이상 건축허가 건축위원회 심의 관계행정기관의 장과 협의 인허가 의제 건축법 제8조 지자체 착공신고 건축법 제16조 시행자

34 Ⅱ.대규모점포 시행 및 업등록 공사시행 사용승인 사용승인신청(감리보고서,준공도서) 사용검사 및 승인서 교부 대규모점포개설
건축법 제19조 사업시행자 사용승인 사용승인신청(감리보고서,준공도서) 사용검사 및 승인서 교부 건축법 제18조 지자체 대규모점포개설 등록신청 사업계획서(도면, 업종구성 등), 대지소유권, 관련서류 등 유통산업발전법 제8조 사업시행자 등록(등록증 교부) 소관행정기관의 장과 협의 등록증 신청인에게 교부 인허가 의제(식품접객업 허가 등) 대규모점표개설 관리대장에 기록 유통산업발전법 제8조 지자체 사업자 등록 및 점포영업 개시

35 2) 사업참여방식 3) 사업시행절차 3. 재원조달방식 출자회사 철 도 청 주 관 자 역무시설 영업시설 ※ 현대역사㈜ 역할
철 도 청 주 관 자 부지제공 출자 민자역사 건설 점용료 배당금 역무시설 영업시설 건설즉시 철도청 무상귀속 30년후 철도청에 귀속 용산민자역사 건설결정 건교부 사회간접자본추진위원회 사업주관자 선정 현대산업개발 출자회사 설립, 현대역사㈜ 서울시와 업무협의회 구성,운영 토지이용계획, 용적율, 도로 등 도시계획사항 ※ 현대역사㈜ 역할 ~7. 계획수립, 인허가 및 사업시행 역내 상업시설 및 판매시설 운영, 관리 출자자에게 배당금 및 점용료 납부 건교부 실시계획 승인 3. 재원조달방식 사전분양 + 프로젝트 금융 사전 상가분양 및 임대자 유치 프로젝트 금융(공사초기비용 부담) 용산민자역사 Open