국민대학교 새로운 사회를 새로운 사회를 고려대학교

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1 국민대학교 새로운 사회를 새로운 사회를 고려대학교
국민연금을 통한 공공임대주택 투자 방안 검토 2017년 1월 19일 조원희 정승일 권순형 류재린 국민대학교 새로운 사회를 새로운 사회를 고려대학교 여는 연구원 여는 연구원

2 연구배경 및 목적 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 해외사례검토 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석

3 I. 연구배경 및 목적 1. 국민연금기금 적립 현황 2016년 10월 현재 국민연금기금 적립금은 546조원이며 현행 제도를 유지할 경우 2022년 1,000조원, 2043년 2,561조원에 도달하여 세계 최대 규모의 연기금으로 성장 예상 적립금의 구성은 연금보험료 등으로 437조원, 운용수익금으로 250조원이 적립되었으며 연금지급액 등으로 141조원이 지출되어 546조원을 적립 자료 – 국민연금기금운용본부 홈페이지

4 I. 연구배경 및 목적 양극화의 문제 기금의 고갈 금융시장 불안 저출산 문제 해결 2. 국민연금기금 운용 문제
대기업 위주의 금융자산 투자 복지 부문 및 공공투자 없어 공공성 부족 -> 기금운용 원칙 안정성, 수익성, 공공성 해외투자 비중 확대 -> 고용창출과 경제 활성화에 기여 못함 기금의 고갈 국민연금 2043년 2,561조원으로 정점 2043년 이후적립금보다 지급액이 상회 현행 구조 유지되면 2060년 기금 고갈 -> 기금의 안정적인 운용을 위한 저출산 문제 해결을 위한 사회투자 필요 금융시장 불안 금융자산투자비중이 압도적인 비중 연금지급을 위해 금융자산 처분 불가피 -> 주식과 채권을 현금화할 경우 주식시장 폭락 불가피 조합 운영의 투명성 제고 금융자산투자 이외에 대체 투자 확대 저출산 문제 해결 저출산 지속될 경우 연금 균형 훼손 ∵장기적인 연금 재정은 인구 구조에 의존 TFR 1.2 연금가입자는 2030년 정점 가입자의 부양비는 2030년 0.564로 증가 저출산 지속 시 국민연금 존립 불가

5 I. 연구배경 및 목적 국민연금의 재정안정과 지속가능성에 대한 우려가 심화됨. 최근 사회적 인프라 투자에 대한 논의 등장
3. 국민연금기금 지속가능성에 대한 우려와 사회인프라투자에 대한 논의 국민연금의 재정안정과 지속가능성에 대한 우려가 심화됨. 국민연금 재정 안정은 공적 연금 제도의 존립과 관련된 본질적인 문제 2000년대 중반까지 적세계적으로 재정안정을 위한 공적연금 개혁이 시행됨. 우리나라도 2007년 소득대체율을 대폭 하락시켜 기금소진연도를 늦추었음(개혁 전 2047년에서 개혁 후 2060년). 최근 사회적 인프라 투자에 대한 논의 등장 구분 사회투자 찬성 사회투자 반대 기금성격 사회투자 자본 (책임준비금과 사회발전기금) 신탁기금 (연금급여 지출을 위한 책임준비금) 운용원칙 수익성, 안정성, 공공성 안정성과 수익성 중심으로 운용 주요 주장 포괄적이고 장기적인 지속가능성을 위한 투자, 연기금 고유의 목적 달성 연기금 재정과 복지재정은 별개

6 I. 국민연금 운용 현황 4. 출산율에 따른 국내 인구 구조 변화
TFR에 따른 장래인구 추계 Year TFR=1.01 TFR=1.20 TFR=1.42 TFR=1.80 TFR=2.00 2010 4941 2015 5039 5079 5060 5084 5114 2020 5072 5146 5143 5211 5273 2025 5067 5171 5196 5309 5402 2030 5026 5159 5214 5373 5497 2035 4947 5108 5190 5393 5547 2040 4822 5009 5115 5365 5551 2045 4645 4862 4991 5297 5525 2050 4420 4671 4824 5197 5477 2055 4159 4445 4630 5076 5411 2060 3878 4196 4417 4939 5330 2065 3574 3923 4179 4774 5221 그러나 저출산 고령화로 인한 인구절벽 문제는 저평가 되고 있음. -> 보다 현실적인 가정하에서 분석 필요 TFR에 따른 장래인구 추계치는 TFR 1.2의 경우 2015년, TFR 1.42의 경우 2030년에 5,171만으로 정점을 형성할 것으로 예측 2016년 발표된 통계청의 장래인구 추계는 TFR 1.42를 기준으로 추정하여 2031년 5,296만으로 정점을 형성할 것으로 발표 2015~2065 장래인구 출계 자료 – 2016 장래인구추계,통계청

7 I. 연구배경 및 목적 5. 국민연금 기금의 공공임대주택 투자 국민연금의 장기적인 재정안정을 위해서는 청년세대의 결혼 및 출산율 촉진을 위한 수단으로 청년세대를 위한 장기공공임대주택의 확대가 필요한 시점 - 노령화 속도가 빠른 우리나라는 가능한 한 후세대에게 부담을 적게 전가할 수 있는 정책들을 조기에 시행해야 함. - 국내인구구조의 급속한 변화와 국민연금의 장기적 재정안정을 위해 청년세대의 결혼 및 출산율 제고를 위하여 사회투자의 관점에서 적극적으로 공공임대주택의 공급을 고려할 필요가 있음. 최근 국민연금 기금의 일부를 공적 주택복지를 위한 새로운 공공 재원으로 사용하는 방안이 공론화되기 시작하고 있음 -국민연금 기금의 일부를 청년세대의 결혼과 출산을 도와 출산율을 높일 수 있는 복지주택 공급사업에 투자하는 것이 국민연금의 장기적 재정안정성 확보에 도움이 된다는 학술 연구들 등장.

8 I. 연구배경 및 목적 본 연구에서는 공공임대주택 공급에 대한 국민연금기금의 투자 방법과 그 효과를 검토함.
6. 연구 목적 본 연구에서는 공공임대주택 공급에 대한 국민연금기금의 투자 방법과 그 효과를 검토함. 이때, 공공임대주택은 결혼 및 출산율 제고를 위한 사회투자의 유력한 대안으로 청년세대를 대상으로 함. 국민연금 기금이 공공임대주택을 포함하는 사회적 인프라 투자를 시행하였던 해외 사례를 검토. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과를 분석하고 적정한 사회적 인프라 투자액을 추정. 국민연금 공공임대주택 투자 방안을 검토 국민연금 공공임대주택 투자 효과를 분석 자료 – 국민연금기금운용본부 홈페이지

9 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 -해외사례검토 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석
목차 연구배경 및 목적 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 해외사례검토 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석

10 II. 공적연기금의 사회적 인프라 투자 해외사례
1. 일본의 공적 연기금의 사회복지 및 주택복지 투자 일본 정부는 1940년대부터 1990년대에 이르기까지 공적 연금을 주택 등 사회 인프라 투자에 활용 - 일본 경제가 성장하던 시절, 공적 연기금을 공공주택 등 사회인프라 시설의 확충과 산업육성 정책에 사용 - 부족한 국가재정을 보완하기 위하여 공적 연금 재정을 주택 등 복지 분야와 교육, 그리고 도로 및 항구 건설 등의 인프라 건설에 집중적으로 투자 공적 연금 적립금의 운용 목적은 수익성 추구 그 자체가 아니라, 공적 연금보험 가입자들의 복지 증진임을 명확하게 인식 - 1980년대까지 공적 연금 적립금의 일부가 사회복지(주택 포함)에 투자됨. 자료 – 2016 장래인구추계,통계청

11 II. 공적연기금의 사회적 인프라 투자 해외사례
2. 독일의 공적 연금의 주택 등 사회인프라 투자 사례 독일의 공적 연금 제도는 처음부터 사회복지 목적으로 주택 등 사회인프라에 투자 - 공적 연금 및 건강보험의 제도 시행 초기에 부과식이 아닌 적립식 방식을 채용 - 적립된 공적 연금 및 공적 의료보험 기금의 일부가 공적 주택금융 지원의 형태로 주택협동조합들에 저리로 대출 - 공적 연금 및 의료보험 기금 대출은 주택협동조합의 (건축)자금 수요의 50-90%를 커버 ⇒ 주택협동조합의 발전에 큰 역할 수행 - 베를린과 에셋 등 도시의 주택협동조합들은 모두 지자체 정부가 관리하는 공적 건강보험 및 공적 연금 기금으로부터 낮은 금리의 공공 대출 또는 대출보증 지원을 받았음. 자료 – 2016 장래인구추계,통계청

12 II. 공적연기금의 사회적 인프라 투자 해외사례
3. 스웨덴의 공적 연금의 주택복지 투자 사례 ‘1백만 홈 신축 사업’( 년) 에 공적 연금의 저금리 장기 투자가 이루어짐. - 당시 스웨덴 가계 소득의 상당 몫이 은행과 보험 등 상업적 금융기관이 아닌 적립식의 공적 연금보험(ATP)에 적립됨. - ‘1백만 홈 신축 사업’에 따라 주택건설 자금에 대한 수요가 폭발적으로 증가함에 따라 이 적립금이 주택건설 자금으로 투입됨. ATP는 공공임대주택의 건설자금 조달에 큰 역할을 수행 - ‘1백만 홈 신축 사업’을 수행하는 지자체 주택공사들이 발행하는 장기 저금리의 채권(공공채권)을 인수(Englund, 1993) - 지자체 주택공사들이 발행하는 저금리 장기채권의 69%를 인수 - ATP는 이 기간동안 전체 채권 투자액의 절반가량을 공공주택 관련 채권으로 보유(Pontusson, 1992). 자료 – 2016 장래인구추계,통계청

13 II. 공적연기금의 사회적 인프라 투자 해외사례
4. 영국의 공적 연기금의 사회주택 투자 영국에서는 저소득층을 위해 정부가 지원하는 저렴 주택(affordable housing)을 사회주택으로 분류하고, 보조금 및 주택수당의 형태로 지원 - 영국의 공적 연기금들은 사회주택에 대한 투자를 늘리고 있음. - 영국의 공적 연기금들은 사회주택에 대한 투자가 인플레이션 헤지 효과와 함께 안정적인 임대료 수익에 기반하여 안정된 장기 수익을 얻을 수 있다고 보고 있음. - 사회주택의 임대료 수입은 사회주택을 관리하는 지자체가 보장 영국 공적 연기금의 사회주택 투자의 3가지 방식 1) 인플레이션 연계 사회주택 채권’의 구입 2) 주택협회가 발행한 주식에 공적 연기금이 투자 3) ‘매입 후 임대’(sale and leaseback) 방식 (30~50년간 장기임대) 자료 – 2016 장래인구추계,통계청

14 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 -해외사례검토 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석
목차 연구배경 및 목적 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 해외사례검토 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석

15 III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석
1. 연구방법 여기에서는 보다 현실적인 출산율 가정 하에 장기인구 추계를 시행하고, 이에 기반하여 출산율 제고가 장기적인 국민연금 재정안정에 미치는 효과를 분석 - 출산율에 따른 제도부양비 개선효과 추정 → 적정 사회적 인프라 투자액을 도출 - 신규 보험료수입의 일부를 사회적 인프라 투자로 할당하는 가이드라인을 제시 인구추계 방법 : 코호트 요인법 - 기준인구 : 2010년 인구주택 총조사 자료 - 성·연령별 사망률, 출산율, 순 이동률에 대한 정보는 통계청의 2010년 장례인구추계의 중위수준가정을 사용 합계출산율[Total Fertility Rate: TFR] 가정 - 30년 동안 일정한 비율로 합계출산율이 변화하여 2040년에 목표치(1.01, 1.2, 1.42, 1.8)에 도달, 이후 유지되는 것으로 가정. - 출산율 목표치 중 TFR 1.8은 인구감소로 인한 경제-사회적인 충격을 연착륙 시킬 수 있는 수치임. 부양비(dependency ratio) - 유년부양비(Youth) = (15세 미만인구/ 15-64세 인구) × 100 - 노인부양비(Old) = (65세 이상인구/ 15-64세 인구) × 100

16 < 합계출산율에 따른 부양비 추이, 2010-2100 >
III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 2. 합계출산율에 따른 부양비 추이 < 합계출산율에 따른 부양비 추이, > 저자추계 통계청 장래인구추계 TFR=1.20 TFR=1.42 TFR=1.80 Year Youth Old Total 2010 22.2 15.2 37.3 2020 19.0 22.4 41.4 18.9 41.3 20.7 43.2 18.6 22.1 40.7 2030 17.9 38.5 56.4 20.2 38.7 59.0 24.2 62.6 20.0 38.6 58.6 2040 17.7 57.3 75.0 20.3 56.8 77.1 54.7 78.8 19.8 57.2 77.0 2050 17.3 72.5 89.9 19.6 70.2 89.8 24.3 65.0 89.3 71.0 2060 17.6 83.1 100.7 20.8 78.2 99.0 26.8 68.8 95.6 20.5 80.6 101.0 2070 87.3 105.0 21.4 79.1 100.5 26.6 64.5 91.1 2080 17.5 88.0 105.5 73.6 93.8 25.2 82.0 2090 87.1 104.7 20.4 92.9 26.2 83.0 2100 88.2 105.8 21.2 74.9 96.0 58.3 85.0

17 < 합계출산율 증가에 따른 연금 보험료율(부담률) 개선효과>
III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 3. 부양비 개선 효과 - 전 국민이 부과식 연금제도에 가입하였다고 가정 합계출산율이 1.2에서 1.8로 개선되는 경우, 약 33.8%의 연금 보험료율(부담률) 개선효과 발생. < 합계출산율 증가에 따른 연금 보험료율(부담률) 개선효과> <합계출산율에 따른 연금 보험료율 추이> TFR=1.01→ 1.8 TFR=1.20→1.8 TFR=1.42→1.8 Year Youth Old Total 2015 -6.6 0.0 -3.4 -0.8 -0.4 -1.7 2020 -22.5 -9.7 -9.5 -4.3 -9.9 -4.5 2030 -58.5 1.4 -15.5 -35.0 0.2 -11.0 -19.5 0.7 -6.2 2040 -57.5 8.1 -5.4 -36.7 4.6 -5.1 -18.9 3.7 -2.2 2050 -66.5 16.2 3.1 -40.3 10.4 0.6 -24.0 7.4 2060 -88.4 25.8 10.6 -52.2 17.2 5.1 -29.1 12.1 3.5 2070 -80.0 38.0 23.3 -51.1 26.2 13.2 -24.7 18.5 9.3 2080 -68.3 47.0 32.9 -43.6 35.5 22.3 -24.1 22.8 12.7 2090 -81.5 45.2 29.7 -49.5 34.8 20.7 -28.4 21.7 10.7 2100 -82.4 44.2 28.6 -50.6 33.8 19.7 -25.9 22.1 11.6

18 < 합계출산율에 따른 제도부양비 추이 >
III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 4. 제도부양비 개선 효과 – 현행국민연금 제도 < 합계출산율에 따른 제도부양비 추이 > (단위 : 천만명) TFR = 1.2 TFR = 1.42 TFR = 1.8 년도 가입자수 A 수급자수 제도 부양비 B/A 가입 자수 전체 노령 연금 B 2015 2064.4 238.3 207.0 10.0 2064.0 238.0 2020 2034.9 334.6 279.1 13.7 2035.0 335.0 279.0 2030 1875.2 637.8 519.7 27.7 1873.0 638.0 520.0 1876.0 2040 1697.2 1068.0 892.5 52.6 1694.0 893.0 52.7 1735.0 51.4 2050 1528.0 1438.4 1220.6 79.9 1567.0 1438.0 1221.0 77.9 1687.0 72.4 2060 1310.4 1585.7 1365.1 104.2 1397.0 1586.0 1365.0 97.7 1599.0 85.4 2070 1169.1 1470.0 1282.0 109.7 1295.0 99.0 1600.0 80.1 2080 997.3 1293.1 1135.3 113.8 1181.0 1276.0 1120.0 94.8 1556.0 1299.0 1140.0 73.3 2090 861.4 1096.9 965.8 112.1 1059.0 1122.0 988.0 93.3 1487.0 1226.0 1079.0 72.6 2100 734.6 942.8 830.1 113.0 943.0 1022.0 900.0 95.4 1426.0 1196.0 1053.0 73.8

19 < 합계출산율 제고에 따른 제도부양비 개선 효과>
III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 4. 제도부양비 개선 효과 – 현행국민연금 제도 합계출산율이 1.2에서 1.8로 상승하는 경우 약 35%의 제도부양비 개선 효과 발생. < 합계출산율 제고에 따른 제도부양비 개선 효과> TFR= 1.2→1.8 TFR= 1.42→1.8 년도　 제도부양비 개선효과 2015 0.0 2020 2030 0.1 2040 2.2 2.4 2050 9.4 7.1 2060 18.1 12.7 2070 26.9 19.0 2080 35.7 22.7 2090 35.3 22.2 2100 34.7 22.6

20 III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석
5. 적정 사회적 인프라 투자 규모 추정 적정 사회적 인프라 투자 규모 추정 - 정부가 출산율 개선 효과를 얻기 위해 매년 사회적 인프라 투자( 𝐼 𝑠 )를 시행하고, 이를 위해 20년 만기 무수익 특별공채를 20년간 매년 발행 이 특별공채를 국민연금기금이 인수한다고 가정. - 수익률 0%는 하나의 기준선. 매년 국민연금 기금의 신규 적립금의 몇 %를 이 특별공채에 투자하더라도 손해가 아닌지를 계산.

21 <합계출산율 개선효과에 따른 사회적 인프라 투자( 𝐼 𝑆 ) >
III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 5. 적정 사회적 인프라 투자 규모 추정 추정 결과 - 합계출산율이 1.2에서 1.8로 상승하는 경우, 국민연금기금 신규 적립금의 약 15% 이상을 20년 만기 무수익 공채 인수에 투자하더라도 국민연금 기금에 손해가 아닌 것으로 나타남. <합계출산율 개선효과에 따른 사회적 인프라 투자( 𝐼 𝑆 ) > 제도부양비( 𝛼 𝑁𝑃𝑆 ) 부담율(𝛼 ) TFR 1.2→1.8 1.42→1.8 1.01→1.8 1.20→1.8 장기 개선효과 (∆ 𝛼 ) 0.35 0.23 0.44 0.34 0.22 𝑟 𝐼 𝑆 0.02 1.824 1.190 2.325 1.781 1.165 0.03 0.748 0.488 0.954 0.731 0.478 0.04 0.390 0.254 0.497 0.381 0.249 0.05 0.232 0.151 0.295 0.226 0.148 0.06 0.150 0.098 0.191 0.146 0.096

22 III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석
6. 지속가능성 점검 – 시나리오 분석 출산율 제고 효과가 없을시, 국민연금기금 지속가능성에 미치는 영향 검토. - 사회적 인프라 투자가 시행됨에도 불구하고 출산율 제고가 전혀 이루어지지 않는 경우를 가정하고, 국민연금 기금의 지속가능성에 미치는 영향에 관하여 검토. - 동태적 미시모의실험 모형(Dynamic Microsimulation model)인 MMESP v2.1 (Micro-simulation Model for Economic and Social Policy in Korea, version 2.1)를 이용 - 기술적 특징 Base set: 2005년 인구주택 총조사 1% 표본(477,852명) [3차 국민연금 재정추]의 인구·거시경제 기초변수들을 사용 모의실험 기간: 2006~2083년 시나리오 분석 구분 시나리오1 시나리오21) 시나리오32) 시나리오43) 투자 규모 투자 없음. 신규 보험료 수입의 약 15% 신규 보험료 수입의 약 23.2% 투자 기간 20년 ( 년) ( 년), 투자기간 중 수지차가 적자가 되면 투자 중지. 주 : 1) 앞의 TFR 1.2→1.8, 공채할인율 =0.06 가정에 해당. 2),3) 앞의 TFR 1.2→1.8, 공채할인율 =0.05 가정에 해당.

23 < 시나리오별 국민연금기금 적립금 추이 >
III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 6. 지속가능성 점검 – 시나리오 분석 < 시나리오별 국민연금기금 적립금 추이 > (단위 : 1조원) 연도 시나리오1 시나리오2 시나리오3 시나리오4 적립금 수지차 사회적인프라투자액 2015 535.4 2016 595.3 59.8 2020 888.6 78.8 8.4 887.0 77.8 13.0 886.1 77.2 2025 1307.2 85.5 11.6 1290.0 80.9 18.0 1280.5 78.3 2030 1713.6 75.2 15.1 1658.4 65.4 23.3 1628.1 60.1 2035 1978.1 32.5 18.7 1855.6 16.5 28.9 1788.5 7.7 2040 1908.2 -46.9 1684.3 -68.9 1561.8 -81.0 1572.8 -77.7 2045 1386.4 -148.3 1042.4 -173.6 853.9 -187.5 884.3 -183.3 2046 1211.7 -174.7 841.6 -200.8 638.9 -215.0 673.7 -210.6 2047 1010.5 -201.2 613.6 -228.0 396.3 -242.6 435.8 -237.9 2048 782.3 -228.2 358.1 -255.5 125.8 -270.5 170.1 -265.6 2049 526.8 74.6 -283.5 -173.1 -298.9 -123.6 -293.8 2050 244.5 -282.4 -236.5 -311.1 2051 -66.2 -310.7 고갈 시점 2051년 2050년 2049년

24 < 시나리오별 국민연금기금 적립금 추이>
III. 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 6. 지속가능성 점검 – 시나리오 분석 < 시나리오별 국민연금기금 적립금 추이>

25 연구배경 및 목적 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 해외사례검토 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석

26 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 1. 국민연금 사회투자 논의 구분 사회투자 찬성 사회투자 반대 기금성격
사회투자 자본 (책임준비금과 사회발전기금) 신탁기금 (연금급여 지출을 위한 책임준비금) 운용원칙 수익성, 안정성, 공공성 안정성과 수익성 중심으로 운용 투자대상 장기공공임대주택, 공공 보육시설, 공공인프라 확충 등 연금 운용의 원칙 훼손 투자방법 채권투자(원리금 상환약정) 간접투자 방식 필요하면 재정을 투입할 사업 투자효과 출산율 제고를 통한 연금지속성 공공투자를 통한 실물경기 부양 맞춤형 임대주택공급으로 삶의 질 공공투자의 효과는 검증되지 않음 공공투자 시 원금 회수의 문제 발생 공공임대주택 투자 공공투자로 필요(연금운용 다변화) 저금리 시대에 새로운 투자방안 (국책수익율보다 높은 수익 가능) 수익성과 안정성이 낮은 상품 연금의 안정성 훼손

27 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 2. 국민연금 공공임대주택 투자 논의 초기 국민연금 공공임대주택 투자 검토
2. 국민연금 공공임대주택 투자 논의 초기 국민연금 공공임대주택 투자 검토 초기 공공임대주택은 재정 및 주택기금을 통하여 재원을 조달하였기 때문에 국민연금이 공공임대주택 공급에 관여할 여지는 없었음 2006년 참여정부 시기 보건복지부에서 10년 공공임대주택 중 투자가치가 높은 중대형 주택을 대상으로 공공임대주택 투자를 검토한 사례가 있음 국민연금의 투자 다변화와 수익률 개선을 목적으로 목표 수익률 6~8%로 검토하였으나 사회적 합의에 이르지 못하여 시행되지 않음 2014년 이후 공공임대주택 투자 검토 2010년 이후 LH공사의 부채 문제가 불거진 이후 공공임대주택의 재원조달으로 연기금 투자 방안 검토 2014년 공공임대주택리츠, 기업형 임대주택 리츠의 도입으로 연기금 투자가 논의 행복주택, 공공임대주택리츠 등 공공임대주택 유형과 임대료 및 재원조달 구조가 다양화 하면서 수익성의 측면에서 공공임대주택 공급 문제를 검토 2016년 민주당의 총선공약에서 공공임대주택의 수익률이 국채 수익률보다 높은 것으로 예시한 이후 국민연금을 통항 공공임대주택 공급 및 수익성에 대한 논쟁이 진행 중

28 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 2. 국민연금 공공임대주택 투자 논의
2. 국민연금 공공임대주택 투자 논의 공공임대주택의 임대료 기준은 원가방식이 적용되었으나 2014년 행복주택의 도입으로 주변시세를 기준으로 임대료를 책정하는 방식이 적용 주변시세 기준의 임대료 산정은 사업시행자가 사업성에 대한 판단을 기초로 공공임대주택 공급을 결정할 수 있는 구조를 형성 <공공임대주택 임대료 산정 기준 비교 > 구분 영구임대주택 국민임대주택 분양전환공공임대 행복주택 근거 국토교통부고시 제 호 국토교통부 고시 제 호 국토교통부고시 제 호 국토교통부 고시 제 호 표준임대 보증금 수급자: 급지별 기준 청약저축가입자 : 공급 시 주택가격의 20% 공급 시 주택가격의 20% × 규모계수 × 지역계수 건설원가에서 기금을 공제한 금액의 100분의 50 임대시세 × 공급대상 계수 × 50/100 표준임대료 감가상각비 ＋ 수선유지비 ＋ 화재보험료 ＋ 도시주택기금 이자 ＋ 대손충당금 감가상각비 ＋ 수선유지비 ＋ 화재보험료 ＋ 도시주택기금 이자 ＋ 자기자금 이자의 50% 감가상각비 ＋ 수선유지비 ＋ 화재보험료 ＋ 도시주택기금 이자 ＋ 제세공과금 ＋자기자금 이자 표준임대보증금 × 시장이율 시장이율은 해당 지역 전월세 전환율 임대료수준 주변 시세의 30%∼40% 이하 60%∼80% 수준 주변시세의 90% 이하 80% 이하

29 <공공임대주택 재원조달구조와 임대료 기준 비교 >
Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 2. 국민연금 공공임대주택 투자 논의 원가방식이 적용되는 공공임대주택의 임대료는 재원조달구조에 따라 임대료가 다르게 결정. 공공임대주택의 재원은 재정, 주택기금 융자, 시행자 부담, 입주자 부담으로 구성됨. 재정투입 규모가 큰 공공임대주택의 임대료는 원가부담이 낮아 상대적으로 낮은 수준을 유지 <공공임대주택 재원조달구조와 임대료 기준 비교 > 구분 재원 임대료 재정 기금 시행자 입주자 영구임대 85% - 15% 시세 30% 이하 공공 50년임대 50% 20% 30% 시세 70% 수준 분양전환 기금융자 및 입주자 보증금 부담 시세 90% 수준 국민임대 50㎡ 40% 10% 시세 55~77% 수준 50~60㎡ 45% 25% 시세 78% 60㎡초과 시세 83% 수준 장기전세 50㎡ 미만 시세 80% 이하 60~85㎡ 매입임대 5% 전세임대 95% 자부담 여부와 비율에 따라 변동 행복주택 사회초년 시세 72% 이하 신혼부부 고령자 시세 76% 이하

30 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 3. 공공임대주택 리츠 검토
공공임대주택리츠는 LH와 주택기금이 리츠를 설립하여 민간투자자로부터 자금을 조달하여 공공임대주택을 건축하여 10년간 운영한 이후 분양전환을 통하여 임대주택을 매각하여 리츠를 청산하는 구조로 설계 민간투자자는 대출, 출자 및 대출 & 출자로 참여가 가능하고 기금의 신용보강 및 LH의 임대주택 환매 보증이 이루어짐 공공임대주택리츠는 LH의 회계적인 부채증대 문제를 근거로 하고 있으나, HUG보증, LH의 매입확약 등 공적 back-up으로 재무적 리스크를 민간에 분산하는 효과는 제한적임 사실상 무 위험 수익률을 보장

31 <공공임대주택리츠 주택가격 변동에 따른 수익률 추계 >
Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 3. 공공임대주택 리츠 검토 공공임대주택리츠는 조성원가의 60%~85%로 공급되는 토지가격은 건축 당시 주택가격의 30%를 buffer를 두고 10년간 임대 운영 이후 매각시점에 주택가격이 상승하지 않아도 수익이 남는 구조로 설계 민간 융자는 10년 만기 국고채 수익률 3.6%에 50bp를 가산하여 선순위로 조달 <공공임대주택리츠 주택가격 변동에 따른 수익률 추계 > 구분 주택가격 변동율 △2.4% △0.5% 0% 1.0% 1.5% 2.0% 3.0% 하남미사지구 사업손익(억원) 370 632 1,204 1,517 1,849 2,574 출자자 수익률 3.48% 5.3% 8.31% 9.61% 10.8% 13% 화성동탄2지구 74 122 388 534 688 1,025 0.02% 2.39% 6.02% 7.52% 8.87% 11.27% 천안 오피스텔 우선주 IRR 기관 5.6%, 주택기금(母리츠) 4.0% 보통주 IRR 2.4% 7.8% 10.02% 12.02% 13.87% 노량진 오피스텔 4.4% 11.0% 13.0% 14.8% 16.5%

32 국민주택기금, LH가 전체사업비의 15% 출자하고, 시세-건설원가 GAP이 15%내외로 주택가격대비 30% Buffer가 있음
Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 3. 공공임대주택 리츠 검토 구분 공공 임대리츠 일반 리츠 사업개요 주택기금과 LH중심으로 리츠를 설립하고 민자를 유치하여, 공공임대 용지를 매입한 후 임대주택을 건설, 운영하여 분양전환 및 LH 매입확약으로 투자비를 회수하는 방식 수익형 실물 부동산을 매입하여 투자기간 동안 임대운영 또는 임차인의 마스터리스를 통하여, 임대수익 및 매각차익으로 투자비를 회수하는 방식 대상자산 공공 임대주택 수익형 실물 부동산 (오피스) 회수방법 장점 분양전환 또는 LH매입확약에 의한 매각 단점 시장 매각 신용보강 대한주택보증(AAA) 보증 없음 사업주체 출자자 국민주택기금, LH 시행사 또는 연기금, 금융기관 인허가·시공위험 있음 출자비율 국민주택기금, LH가 전체사업비의 15% 출자하고, 시세-건설원가 GAP이 15%내외로 주택가격대비 30% Buffer가 있음 시행사 5~10% 출자 공실율 1. 임대료는 주변 시세의 60~90% 2.LH가 공급하는 공공임대의 실제 공실률 2~3% 3.시세보다 저렴한 우선 분양권 보유 4.사전예비 입주자제도 운영 시공사 또는 임차인의 마스터리스, 마스터리스 주체의 신용위험 존재 배당가능 여부 청산 배당 기중 배당 가능 투자기간 13~14년 5~7년 출자수익율 5~6% 6.5% ~8%

33 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 3. 공공임대주택 리츠 검토 구분 내용 비고 주택유형 분양전환공공임대
10년간 임대운영 후 분양전환 임대료 표준임대료 산정기준 (국토부 고시 제 호) 주변시세의 90% 이하 재원조달 출자-기금 12%, LH 3% 기금융자 – 20% (후순위) 민간융자 – 30%(선순위) 임대 보증금 -35% 기금융자(후순위) – 3.26% 민간투자(선순위) -4.1% 공적 Back-up 토지가격 – 조성원가 60~85% 사업보증 - HUG 사업비 보증 분양전화 – LH 매입확약 무위험 수익률 보장 융자–국고채 수익률 이상 보장 출자-5~6% 수익보장 국민연금 투자검토 안정성 – 무위험 수익률 구조 수익성 – 국채 이상의 수익률 공공성 – 공급확대, 임대료인하 국민연금 수익률 인하 임대료 인하

34 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 4. 서울형 리츠 검토
서울형 리츠는 SH가 리츠를 설립하여 공공토지를 임차한 이후 민간투자자로부터 자금을 조달하여 공공임대주택을 건축하여 30년간 운영한 이후 SH가 건축물을 매입하여 리츠를 청산하는 구조로 설계 민간투자자는 리츠에 출자로 참여가 가능하고 임대운영기간 동안 발생한 임대료로 장기간에 걸쳐 수익을 배당하는 구조 서울형 리츠는 SH의 재원조달 문제를 해결하기 위하여 도입되었으며, 낮은 토지임대료, 건축물 매입 등 공적 back-up으로 리츠의 수익성을 지원하는 구조 임대료 구조에 따라 무위험 수익률을 보장

35 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 4. 서울형 리츠 검토 <서울형 리츠와 공공임대주택리츠 비교> 구분
서울 리츠 공공임대주택리츠 사업개요 SH공사가 리츠를 설립하여 공공용지를 임차한 후 민자를 유치하여 임대주택을 건립 운영하여 장기간에 걸쳐 투자비를 회수하는 방식 주택기금과 LH중심으로 리츠를 설립하고 민자를 유치하여, 공공임대 용지를 매입한 후 임대주택을 건설, 운영하여 분양전환 및 LH 매입확약으로 투자비를 회수하는 방식 토지확보 공공토지 임차 임대주택용지 매입 재원조달 출자, 민간투자, 기금융자, 임차보증금 임대료 주변시세 80% 표준임대료 산정기준 적용 운영기간 30년 이상 임대운영 10년 임대 후 분양전환 민간투자방법 출자 융자, 출자, 융자&출자 수익배당 임대수익으로 지분 배당 융자 -> 확정 이자율 지급 출자 -> 임대수익으로 지분 배당 리츠 수익률 연 5% 예상 융자 -> 국고채 이상 수익률 보장 출자 -> 청산시점 분양가에 배당 공적 Back-up SH 후순위 채권 투자 SH 건축물 매입 LH, 주택기금 후순위 채권 투자 주택기금 지급보증 LH 환매특약 리츠 청산 임대의무기간 종료 청산 분양전환 후 청산

36 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 4. 서울형 리츠 검토 구분 내용 비고 주택유형 행복주택 30년간 임대운영 임대료
행복주택 표준임대료 산정기준 (국토부 고시 제 호) 주변시세의 80% 이하 재원조달 출자-SH 3.9%, 민간 12% 기금융자 – 26.2% 임대 보증금 -53.9% 행복주택재원조달 재정- 30%,기금 -40% 입주자-20%, 시행자 –10% 공적 Back-up 토지가격 – 낮은 토지임대료 건축물 매입 – SH 매입확약 출자-5% 수익 예상 국민연금 투자검토 안정성 – 무위험 수익률 필요 수익성 – 국채 이상 수익률 공공성 – 공급확대, 임대료인하 운영기간 현금흐름 구조 청산 시점 원금 회수 방안 마련 무위험 수익률 설계 필요

37 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 5. 누구나 집 – 기업형 임대주택 리츠 검토
5. 누구나 집 – 기업형 임대주택 리츠 검토 ‘누구나 집’은 인천 도화지구에 공급된 기업형 임대주택 리츠로 인천도시공사가 자본출자를 통하여 리츠를 설립하고 기금 및 민간융자를 통하여 임대주택을 매입하여 임대주택으로 운영한 이후 임대주택 매각을 통하여 리츠를 청산하는 구조 기업형 임대주택으로 입주자 모집과 초기 임대료에 대한 제한 규정이 없는 민간임대주택이나 기금의 출자 및 융자 등 공공지원이 이루어짐 재원조달은 출자금 30%, 기금 및 민간 융자 50%, 임대보증금 20%로 구성

38 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 5. 누구나 집 – 기업형 임대주택 리츠 검토 구분 내용 비고 주택유형
5. 누구나 집 – 기업형 임대주택 리츠 검토 구분 내용 비고 주택유형 기업형 임대주택 리츠 의무기간 운영 후 임대, 분양 결정 임대료 임대료 제한 없음 중산층을 위한 임대주택 8년 이상 임대운영 임대료 상승 연 5% 이내 재원조달 출자-30%(기금 70%, 시행자 30%) 기금 및 민간 융자 – 50% 임대 보증금 -20%% 기금출자 – 수익률 3~3.5% 기금융자 금리 – 2~3% (공공임대주택리츠 – 3.7%) 공적 Back-up 사업보증 - HUG 사업비 70% 기금출자 – 자본금 50% 이상 기금 출자 및 융자 기금 출자 수익률 인하 및 융자금리 인하를 통한 수익성 민간 출자 수익률 5~6% 수익보장 국민연금 투자검토 수익성 모델 공공성 없음 국민연금 기업형 임대주택 재무적 투자 협약기관

39 <민주당 총선 공약 – 공공임대주택 수익성 분석>
Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 7. 민주당 총선 공약(정성훈 교수) 공공임대주택 수익성 검토 공공임대주택은 저소득층의 주거안정을 위하여 저렴한 임대료로 공급되는 공익적인 목적의 주택으로 수익성 평가 대상이 되지 않는 것으로 인식 2016년 민주당의 총선공약으로 국민연금을 통한 공공임대주택 공급이 포함되고, 공공임대주택이 수익성의 측면에서 국고채 수익률보다 높다는 자료가 함께 제시되었음 민주당의 총선공약은 대구 카톨릭 대학교 정성훈 교수의 주장과 유사하며, 정성훈 교수는 특정한 조건의 시나리오 분석을 통하여 공공임대주택을 NPV와 IRR 분석을 통하여 수익성 분석한 결과를 제시 <민주당 총선 공약 – 공공임대주택 수익성 분석> 1. 부지면적 1천300㎡, 용적률 300%, 보증금 1천만원(뉴스테이 기준), 9평 기준 임대료 월 30만원, 토지매입비(3.3㎡) 300만원, 채권발행이자 2.14% → IRR(내부수익률) 6.52% ⟩ 할인율 1.0% 2. 토지매입비가 3.3㎡당 500만원이며, 나머지 조건이 1과 동일 → IRR(내부수익률) 5.48% ⟩ 할인율 1.0% 3. 토지매입비가 3.3㎡당 700만원이며, 나머지 조건이 1과 동일 → IRR(내부수익률) 4.84% ⟩ 할인율 1.0% ⇒ 토지매입비가 3.3㎡당 300만원~700만원일 경우, 9평 아파트를 임대료 월 30만원에 공급하면서도 국채 발행이자 2.14%보다 높은 수익 가능

40 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 7. 민주당 총선 공약(정성훈 교수) 공공임대주택 수익성 검토
구분 시나리오-1 시나리오-2 토지조건 면적 – 1,300㎡, 토지가격(3.3㎡) - 300만원, 용적률 200%, 건폐율-60% 면적 – 1,300㎡, 토지가격(3.3㎡) - 500만원, 용적률 200%, 건축조건 건축비 – 표준건축비 적용, 공사비 이자율 4.5% 건축비 – 표준건축비 적용, 공사비 이자율 4.5% 적용 임대조건 보증금 1,000만원 월 30만원 임대, 임대료 연간 2%씩 상승 20년간 임대운영, 각종 세제 및 운영비용 고려하지 않음 구분 할인율 NPV IRR 사업성 유무 시나리오1 토지-300만원 4.00% 2,588 10.5% O 5.00% 2,010 6.00% 1,531 7.00% 1,112 8.00% 744 9.00% 419 토지-500만원 1,973 7.9% 1,362 833 372 -31 X 8.42% -185 -385 정성훈 교수는 공공임대주택을 주어진 조건에서 재무적으로 분석한 결과 토지가격이 3.3㎡의 경우 IRR이 10.5% 3.3㎡당 500만원일 경우 IRR이 7.9%로 할인율 4%보다 높아 재무적으로 투자가 가능한 투자방안으로 제시 NPV분석도 시나리오별 할인율 4%에서 9% 사이에 +의 값이 나와 재무적 투자 타당성이 있는 것으로 검증

41 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 7. 민주당 총선 공약(정성훈 교수) 공공임대주택 수익성 검토
정성훈 교수의 분석 결과는 주어진 조건에서 임대주택의 건립비용 및 건축규모, 건립세대, 임대금액 등의 내용을 세부적으로 제시하지 않으며, NPV와 IRR분석에 필요한 지분 복귀 금액을 제시하지 않고 있음 -> 주어진 조건에서 건축규모, 건립세대 및 임대료를 추정하여 NPV와 IRR 분석을 시행 <정성훈 교수(안) 공공임대주택 사업비 추정> 구분 면적(㎡) 단위가격 합계(천원) 비고 토지비 1,300 1,500 1,950,000 3.3㎡당 500만원 건축비 지상연면적 2,600 1,041 2,706,600 지상층 표준건축비 적용 지하연면적 650 729 473,655 지하층 표준건축비 적용 소계 3,250 979 3,180,255 사업비 0.20 636,051 건축비의 20% 적용 합계 5,766,306 <정성훈 교수(안) 공공임대주택 건립세대 추정> 총 연면적(㎡) 총공급면적(㎡) 세대당공급면적(㎡) 세대당 공급면적 세대수 3,250 2,600 29 36.25 89.0

42 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 7. 민주당 총선 공약(정성훈 교수) 공공임대주택 수익성 검토
제시된 조건을 기초로 사업비용과 건립세대 및 임대료를 추정하고 할인율 4%를 적용하여 NPV와 IRR 분석을 수행한 결과는 정성훈 교수의 최초 분석결과 보다 사업성이 높은 것으로 결과가 도출 구분 할인율 NPV IRR 사업성 유무 시나리오-1 토지가격 ㎡당 90.8만원 4.00% 1,757,355 24.70% O 5.00% 1,523,581 6.00% 1,323,459 7.00% 1,148,747 8.00% 998,123 9.00% 867,016 시나리오-2 ㎡당 150만원 852,240 8.70% 610,161 406,423 234,374 88,599 -35,319 X 분석조건 1. 토지가격 – 시나리오별 적용 (토지비 연 5%로 차입) 2. 사업비용 – 건축규모 추정에 따른 표준 건축비 적용 (연 4.5%로 차입) 3. 임대료 – 보증금 1,000만원 월 30만원으로 적용 (연간 2%씩 상승적용) 4. 지분복귀액 – 감감상각 및 토지가격 상승 미적용 (최초 사업비로 적용)

43 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 7. 민주당 총선 공약(정성훈 교수) 공공임대주택 수익성 검토 구분 내용 비고
토지가격 제시된 토지가격이 낮음 (3.3㎡ 당 500만원 택지가격) 토지가격 700만원 적용시 IRR 3.77% 분석 감가상각 운영비를 반영하지 않음 건축물 내용연수 40년 감가상각 토지가격 상승 1%으로 가정 IRR 0.7% 임대료 연간 2%씩 상승 경과연수를 고려하지 않은 임대료 추정 지분복귀액 자료 없음 지분복귀액에 따라 수익률 변화 공공임대주택 매각 문제 제기 검토결과 제시된 조건에서는 수익 발생 재무적 분석에서 지분복귀금액이 수익성 결정 감가상각 등 운영비 문제 처리도 중요

44 기금이자, 수선유지비, 관리수수료, 보험료, 제세공과금,
Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 8. 공공임대주택 사업성 검토 공공임대주택의 현금흐름은 건설단계, 운영단계, 종료단계로 구분하면 건설단계에서는 (-)운영단계에서는 균형상태, 종료단계에서는 (+)를 기록 공공임대주택 공급으로 대규모 부채가 발생한다는 주장은 건설단계에서 투입된 비용이 회수되지 않으면서 발생한 현상을 의미 공공임대주택의 사업성은 매각시점의 분양가격에 따라 결정되며, 분양전환이 불가능하거나 분양시기가 도래하지 않은 공공임대주택의 경우 사업성을 평가할 수 없음 -> 초기 공급된 영구임대 및 국민임대의 경우 감가상각에도 불구하고 토지 및 주택가격 상승을 반영하여 재평가 할 경우 자산 증가분이 훨씬 높을 것으로 예상 공공임대주택의 사업성 평가 논쟁은 공공임대주택 매각 논쟁으로 이어질 우려가 있음 구분 현금유입 현금유출 현금흐름 건설단계 재정, 기금, 임대보증금 토지비, 공사비, 간접비 현금흐름(-) 임대운영단계 임대료 기금이자, 수선유지비, 관리수수료, 보험료, 제세공과금, 감가상각, 자기자본 이자 등 이론적으로 일치 종료단계 매각대금(토지분+건물분) 기금상환, 보증금 상환 현금흐름(+)

45 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 8. 공공임대주택 사업성 검토 분양전환이 가능한 공공임대주택은 분양가격 산정기준에 따라 분양하면 사업자가 손실을 볼 가능성은 없음 -> 분양전환가격이 건설원가와 감정가격을 기준으로 하고 있으며, 건설원가에는 토지비, 건축비, 자기자본에 대한 이자 등을 모두 포함 건설공공임대주택 토지가격은 교차보전을 통하여 조성원가의 60~85%에 공급되었으며, 토지가격 상승을 반영한 감정평가금액을 분양가격으로 적용할 경우 사업자는 큰 이익을 볼 가능성도 존재 -> 공공임대주택리츠 사업구조는 10년 분양전환주택에 기반하고 있으며, 토지가격 인하를 통하여 주택가격 상승이 발생하지 않아도 손실이 발생하지 않는 구조로 설계되어 있음 구분 분양전환가격 산정 임대의무기간이 10년인 경우 감정평가금액을 초과할 수 없음 임대의무기간이 5년인 경우 (건설원가 + 감정평가금액) / 2 로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정함)를 뺀 금액을 초과할 수 없음

46 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 9. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 구분 내용 비고 투자성격 공공투자(사회투자)
국민연금 공공성 강화 투자목적 출산율 제고에 기여 국민연금의 안정적 운용 공공임대 공급 확대 청년층 대상 공공임대 공급 맞춤형 공공임대주택 공급 투자방법 간접투자 공공채권 발행 및 인수 연금 운용의 안정성 보장 수익률 기준 공공임대주택 종류에 따른 차등 주택기금 이자율 고려 장기공공임대 – 0~2% 이하 행복주택 등 – 2% 이하 분양전환 공공임대 – 3% 이하 위험 회피 무위험 수익률 보장 원금 회수 보장 임대기간 확정 수익 임대기간 종료 후 환매 및 인수

47 Ⅳ. 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 자본투자 융자 서울 Reits 임차인 자산관리회사 AMC
9. 국민연금 서울 리츠 투자 방안 자본투자 (SH공사, 국민연금) 융자 (주택기금, 국민연금) 서울 Reits 임차인 자산관리회사 AMC

48 연구배경 및 목적 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 해외사례검토 국민연금기금의 사회적 인프라 투자 효과 분석 국민연금 공공임대주택 투자 방안 검토 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석

49 Ⅴ. 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석 1. 분석의 전제 국민연금 공공임대주택 투자효과를 분석하기 위하여 청년세대에게 저렴한 공공임대주택을 공급하여 결혼과 출산율을 높이는 방안을 전제로 함 청년세대에게 공급하는 공공임대주택의 공급가격은 행복주택 건설에 소요되는 비용을 추정하였으며, 임대료 산정은 국민임대주택을 가정하여 추정함 국민연금의 투자효과는 정책적 효과를 검증하기 위하여 수익률을 0%로 가정하였으며, 재원조달은 전체 금액을 국민연금으로 조달하는 방안과 주택기금 대출을 사용하는 방안으로 구분하였음 임대주택 공급의 투자효과는 국민임대주택을 공급할 경우 임대료와 국민연금으로 자금을 조달하였을 경우 임대료를 비교 분석하였음 공급지역은 분석 자료의 제한 및 주택 입지에 따른 가격 편차 등을 감안하여 대상 공급 지역을 서울로 한정하였으며, 공급세대 형태는 결혼과 출산율 제고를 전제로 2~3인 가구가 사용할 수 있는 전용면적 45㎡형을 가정하였음.

50 Ⅴ. 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석 1. 분석의 전제 구 분 내 용 비고 공급대상 청년세대
결혼과 출산율 제고를 위한 정책 목표 달성 공급규모 청년세대 15% 2035년까지 청년세대의 15%에 해당되는 규모 공급 TFR 변화에 따른 만 25세 ~34세 청년 세대 추정 공급유형 국민임대주택 국민임대주택 재원조달 구조 및 임대료 산정 적용 전용면적 45㎡ 결혼과 출산을 전제로 2~3인 가구 거주 가능 공급원가 행복주택 기준 서울지역에서 공급된 행복주택 건설원가 기준 투자수익률 0% 가정 국민연금 사회투자 효과 검증을 위하여 0% 가정 재원조달 전체 국민연금 조달 공급에 필요한 재원 모두 국민연금으로 조달 주택기금조달 일부 자금 주택기금으로부터 2%로 차입 정책효과 임대료 차이 분석 국민임대주택 임대료 및 시장 임대료와 임대료 차이 비교 투자금액 연도별 투자금액 TFR 변화에 따른 투자금액 추정 재원조달 방식에 따른 투자금액 추정

51 Ⅴ. 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석 2. 공급 대상 및 공급 규모 결혼 및 출산율 제고를 위한 정책목적 달성을 위하여 청년세대를 대상으로 공공임대주택 공급 공급대상은 만 24~34세의 청년세대를 대상으로 하며, 청년 세대의 15%의 범위에서 공공임대주택을 공급 TFR변화에 따라 전체 공급물량을 추정하고 2017년부터 2035년까지 년도 별 공급규모를 추정함 Year 연령대 TFR=1.01 TFR=1.20 TFR=1.42 TFR=1.80 가구수 2010 합계 2,744,459 25~29세 930,649 30~34세 1,813,809 2015 2,621,535 2,642,226 2,632,770 2,645,177 813,869 820,292 817,357 821,208 1,807,666 1,821,934 1,815,414 1,823,968 2020 2,440,894 2,476,144 2,474,935 2,507,544 908,831 921,956 921,506 933,648 1,532,062 1,554,188 1,553,429 1,573,897 2025 2,524,575 2,576,413 2,588,987 2,644,991 868,974 886,817 891,145 910,422 1,655,601 1,689,596 1,697,842 1,734,569 2030 2,172,076 2,229,620 2,253,388 2,321,969 680,088 698,106 705,548 727,020 1,491,988 1,531,514 1,547,841 1,594,948 2035 1,721,491 1,777,326 1,805,783 1,876,634 627,107 647,447 657,813 683,623 1,094,384 1,129,880 1,147,970 1,193,012 TFR 해당가구수 공급비율 목표세대 공급세대 1.01 1,721,491 15% 258,224 14,346 1.20 1,777,326 266,599 14,811 1.42 1,805,783 270,867 15,048 1.80 1,876,634 281,495 15,639

52 Ⅴ. 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석 3. 공급가격 추정 공공임대주택의 공급가격을 추정하기 위해서는 공급지역 및 주택 규모를 가정하여야 함. 본 분석에서는 서울지역을 공급대상으로 가정하였으며, 주택 규모는 결혼과 출산을 가정하여 2~3인이 거주할 수 있는 전용면적 45㎡의 주택을 공급하는 것으로 가정함. 분석자료는 서울시에서 공급된 행복주택의 공급원가 자료를 참조함 <임대료 산정을 위한 택지비 추정> 기본택지비 가산비용 (원) 택지비 합계 (원) 용지비(원/세대) 조성비(원/세대) 적용율 택지비(원) 81,000,000 53,000,000 100% 134,000,000 6,030,000 140,030,000 <임대료 산정을 위한 건축비 추정> 세대당건축비 기본비용 (원/세대) 가산비용 (원) 세대당 건축비용 합계 (원/세대) 85,000,000 3,825,000 88,825,000 <임대료 산정을 위한 주택가격의 추정> 구분 택지비(원) 표준건축비 합계(원) 적용주택가격(원) 주택가격 140,030,000 88,825,000 228,855,000

53 Ⅴ. 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석 4. 임대료의 산정 공공임대주택의 임대료는 국민임대주택 표준 임대료 산정 기준을 적용함. 임대료는 행복주택의 재원조달 구조를 가정하여 국민임대주택 표준 임대료 산정기준을 적용함. (행복주택 임대료는 주변시세를 기준으로 결정되어 일률적으로 적용할 수 없음) <표준 임대보증금 추정> 호당 주택가격(원) 규모계수 지역계수 호당 임대보증금(원) 228,855,000 1.250 1.150 65,796,000 <행복주택 지구 재원조달구조> 구분 정부재정 국민주택기금 입주자부담 자체자금 합계 지구당 금액 (백만원) 22,165 31,023 21,279 28,688 101,153 호당 금액 (백만원) 26 36 25 34 121 비율(%) 21.5% 30.1% 20.6% 27.8% 100.0% <국민임대주택의 재원조달구조 추정> 호당주택가격(원) 도시주택기금 임대보증금 국고보조금 자체자금 228,855,000 68,656,500 65,796,000 45,771,000 48,631,500

54 Ⅴ. 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석 4. 임대료 추정 국민임대료 표준 임대보증금 및 임대료 산정 기준에 따라 추정되는 임대료는 보증금 65,796,000원에 월 318,830원으로 추정할 수 있음 <표준 임대료 추정> 자기자금이자 감가상각비 수선 유지비 화재 보험료 도시주택기금이자 국민연금이자 월임대료 (원) 40,526 133,238 29,608 500 114,428 318,300 <임대보증금 및 임대료 추정> 임대보증금(원) 월임대료(원) 단위당보증금(원/㎡) 단위당임대료(원/㎡) 65,796,000 1,462,133 318,300 7,073

55 Ⅴ. 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석 5. 국민연금 투자 시 임대료 추정 국민연금 투자는 동일 공공임대주택에 수익률 0%로 투자하는 것을 가정하였으며, 호당 투자규모는 호당 주택기금 4,000만원을 연 2%로 조달하는 방안과 전체 규모를 국민연금이 투자하는 방안으로 구분 <임대주택 재원조달구조 가정> 구분 호당주택가격 주택도시기금 국민연금 임대보증금 도시주택기금 이용안 (원) 228,855,000 40,000,000 123,059,000 65,796,000 전체 국민연금 이용안 (원) 163,059,000 <임대주택 재원조달구조에 따른 임대료 추정> 구분 감가상각비 수선유지비 화재보험료 주택도시기금 이자 국민연금이자 월임대료 도시주택기금 이용안 (원) 133,238 29,608 500 66,667 230,000 전체 국민연금 이용안 (원) 163,300

56 국민임대주택 임대료 기준 세대당 임대료 인하 효과 민간임대료 임대료 기준 세대당 임대료 인하 효과
Ⅴ. 국민연금 공공임대주택 투자 효과 분석 6. 국민연금 투자 시 임대료 인하 효과 국민연금이 수익률 0%로 공공임대주택에 투자하는 방안을 국민임대주택 임대료와 시장가격과 비교하여 분석함. 분석결과 국민연금 수익률 0%로 투자할 경우 국민임대주택과 비교하여 27~48%의 임대료 인하 효과가 발생 국민임대주택 임대료 기준 세대당 임대료 인하 효과 구분 세대당 월임대료(원) 임대료인하효과 국민연금투자시 국민임대주택 인하액(원) 인하비율 도시주택기금 이용안 (원) 230,000 318,300 88,300 27.74% 전체 국민연금 163,300 155,000 48.70% 민간임대료 임대료 기준 세대당 임대료 인하 효과 구분 세대당 월임대료(원) 임대료인하효과 국민연금투자시 민감임대주택 인하액(원) 인하비율 도시주택기금 이용안 (원) 230,000 700,000 470,000 67.14% 전체 국민연금 163,300 536,700 76.67%