입지선정과 상권분석.

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1 입지선정과 상권분석

2 목 차 1 상권이란 5 업종별 핵심 키워드와 입지전략 2 상권분석 6 점포개발 정보 구하기 3 입지조건 분석 권리금이란 7
주택지 상권분석과 입지조건 분석 4 8 점포 계약

3 I. 상권이란 입지(Location)와 상권(Buying Power) 입지 상권
부지나물건(점포)이 미치는 영향권(거래권)의 범위(Trading Area) 개념 대학가, 역세권, 아파트단지, 시내중심가, 먹자상권 등 비 물리적인 상거래 활동공간 평지, 도로변, 상업시설, 도시계획지구 등 물리적 시설 물리적 특성 KEY WORD POINT BOUNDARY 등급구분 1급지, 2급지, 3급지 1차상권, 2차상권, 3차상권 점포분석, 통행량분석 업종경쟁력 분석, 구매력 분석 분석방법 권리금, 임대료(평당 단가) 반경 거리(250m, 500m, 1km) 평가기준

4 I. 상권이란 1차상권 2차상권 3차상권 60% - 70%를 포함하는 범위 이내의 지점 도보 5분 거리 14% - 25%를
상권(Buying Power)의 분류 1차상권 2차상권 3차상권 사업장 이용고객의 60% - 70%를 포함하는 범위 약 500m 반경 이내의 지점 도보 5분 거리 사업장 이용고객의 14% - 25%를 포함하는 범위 약 1km 반경 이내의 지점 도보 15분 이내 1차 상권, 2차 상권 이외의 고객을 포함하는 범위 약 2km 반경 이외의 지구 도보 불가

5 I. 상권이란 ● 특급 상권 시간당 유동인구가 1만명에 가까운 상권. 종로, 명동, 신촌, 강남역 등
상권(Buying Power)의 세부 구분 ● 특급 상권 시간당 유동인구가 1만명에 가까운 상권. 종로, 명동, 신촌, 강남역 등 TV에서 보는 각종 브랜드가 포진하고 있다. 점포의 규모도 눈에 확연히 드러날 정도로 크다. 유동 인구도 남녀노소를 막론하고 포괄적이다.

6 I. 상권이란 ● 1급 상권 시간당 유동인구가 5천명 이상이 되는 상권
상권(Buying Power)의 세부 구분 ● 1급 상권 시간당 유동인구가 5천명 이상이 되는 상권 건대입구, 대학로, 신림동, 노량진, 신천, 양재, 돈암동 등 특급 상권과 마찬가지로 유명 브랜드가 입점해 있지만 규모가 다소 적고 뜨내기 유동인구와 단골 이동 인구가 비슷 소비성이 높은 젊은 층이 많다.

7 I. 상권이란 ● 중형 상권 시간당 약 3천명 이상이 이동하는 상권 대단위 아파트 단지가 모인 지역과 지하철 역이 있는 지역
상권(Buying Power)의 세부 구분 ● 중형 상권 대단위 아파트 단지가 모인 지역과 지하철 역이 있는 지역 그리고 대학가가 곁들어 있는 지역(신도림, 당산, 상계, 노원 등) 상권의 크기는 1급 상권과 거의 비슷하나 고정 인구가 유입 인구보다 많다 시간당 약 3천명 이상이 이동하는 상권

8 외부 유입인구는 거의 없고 거주지 인구만이 이동하는 상권
I. 상권이란 상권(Buying Power)의 세부 구분 ● 동네 상권 시간당 이동량 약 1천명 미만 외부 유입인구는 거의 없고 거주지 인구만이 이동하는 상권 그러나 상권 분석에 있어 가장 중요한 것은 상권의 크기와 번화 정도가 아니라 각각의 해당 상권에서 가장 우수한 세부 상권을 찾아내는 일.

9 2. 상권분석 상권분석의 중요성 상권내 유동인구 혹은 상주인구의 구매성향을 분석함으로써 특정 재화 혹은 서비스群 선정가능
연령층, 남녀성비, 구매단가, 구매시간, 구매빈도, 업종경쟁력 등 파악 업종선택의 기준 상권분석을 통해 나타난 특정 업종에 대한 시장수요를 산출해 내고 월평균 매출액을 추정 월평균 매출액의 10% 정도가 월임대료 수준으로 타당 월매출액에서 추정지출을 제외한 순익을 1년간 환산한 금액이 권리금 수준과 비슷하게 형성되어야 함 임대료 평가척도 고객구매성향분석을 통해 주고객층을 선별하고 이에 따른 마케팅 전략 구축이 가능 예) 여성유동인구가 많고 주 활동시간대가 5-6시, 20대인 상권의 경우 미용실을 창업할 경우 => 감각적 소비가 강하기 때문에 젠(Zen)스타일의 인테리어와 마일리지서비스 및 남성헤어디자이너 고용, 파마보다 칼라링 전문화 마케팅전략 토대 수요분석을 통해 나타난 1인당, 혹은 1가구당 소비지출을 산출하여 매출을 추정할 수 있음 이때, 동일상권내에 경쟁업체가 존재할 경우에는 시장점유율을 토대로 매출액을 산출하면 됨 매출추정 근거

10 2. 상권분석 상권분석 프로세스

11 2. 상권분석 제 1단계 : 상권 분석 제 2 단계 : 상권 및 입지조건분석도 작성 제 3 단계 : 점포 입지조건 심층 조사
상권 입지 조건 분석 및 단계별 기법 제 5단계 : 점포계약체결 제 4단계 : 점포 입지의 사업타당성 분석 제 3 단계 :  점포 입지조건 심층 조사 제 2 단계 : 상권 및 입지조건분석도 작성 제 1단계 : 상권 분석

12 2. 상권분석 항 목 주요 조사 내용 통계자료 조사 인구수, 세대수, 가족구성원수, 주거형태 상권형태 및
상권조사의 주요항목 항 목 주요 조사 내용 통계자료 조사 인구수, 세대수, 가족구성원수, 주거형태 상권형태 및 규모파악 주간상권, 야간상권, 고정상권, 유동상권 통행인구 조사 성별, 연령별, 시간대별, 요일별 통행객 수 관찰 통행객의 수준 파악(옷차림, 신발, 화장, 헤어스타일) 통행차량 조사 시간대별 통행차량의 수 경쟁점포 조사 예상되는 경쟁점포의 이용객 수, 계층, 제품 가격대, 매장구성 장단점 파악 상권의 향후 전망 주변 상권의 확대 또는 축소 가능성을 파악 대형 집객시설의 개발정보 수집, 주변 건물의 신축 또는 철거 계획 등

13 2. 상권분석 ■ 유동인구 조사요령 1) 평일과 주말, 날씨를 차별화 해야 한다.
통행량 조사 ■ 유동인구 조사요령 1) 평일과 주말, 날씨를 차별화 해야 한다. 2) 하고자 하는 업종의 고객층과 그 시간대의 통행량에 신경을 써야 한다. 3) 하루 총 유동인구를 조사해야 한다. 4) 가게 앞 통행 인구는 여러 방향에서 모일 수 있으므로 각 방향에서의 입체적 통행량을 조사해야 하며, 큰 도로라면 길 건너까지의 유동인구조사와 차량 통행량까지 조사

14 2. 상권분석 1) 배후지의 주변세대수와 점포주변 유동객 수를 보고 입지선정을 하라
상권의 거시적 분석 전략 1) 배후지의 주변세대수와 점포주변 유동객 수를 보고 입지선정을 하라 2) 1만 세대 이상 규모의 대규모 아파트 상가를 주목하라 3) 아파트 규모는 24-32평형 주류의 단지 내 상가를 선택하라 4) 노점상들이 많이 있는 곳의 점포를 선택하라. 5) 지하철역세권 주변이나 대로변의 상가를 주목하라 6) 대형 유통시설 옆의 차별화된 점포를 선택하라 7) 권리금이 있는 점포를 선택하는 것도 하나의 방책이다 8) 두개의 도로가 겹치는 코너상가를 택하라

15 3. 입지 조건 분석 ※ 일반 업종의 상권 단절 요인 1) 접근성과 가시성으로 판단하여 결정한다. 2) 상권단절요인 조사
점포 입지 분석 1) 접근성과 가시성으로 판단하여 결정한다.     2) 상권단절요인 조사 ※ 일반 업종의 상권 단절 요인 (1) 자연 지형물 : 하천,둑,강,공원 등  (2) 인공 지형물 : 철로, 도로(6차선 이상)  (3) 장애물 시설 : 쓰레기처리장,학교,병원  (4) C급지 분포 업종 : 카센터,공작기계,우유대리점,가구점, 표구점, 기타기술위주의 업종  (5) 기타 : 주유소, 주차장, 은행 등 ※ 상권단절요인을 비껴가는 것: 대형점,배달업, 편의점등 / 이외에는 위의 상권단절요인을 비껴가지 못하므로 입지분석시에는 반드시 발로 뛰면서 조사해야 한다는 것을 명심해야 한다.

16 3. 입지 조건 분석 점포의 전면 길이, 점포의 형태(모양), 점포의 방향 조사 전용면적 계산
점포 선정시 주의 사항 점포의 전면 길이, 점포의 형태(모양), 점포의 방향 조사 전용면적 계산 기둥의 위치 및 크기파악, 천정높이 조사 영업시설의 장비 반입구 조사 전기용량 체크(용량 증설 가능성 타진) 층별위치(지하층, 반지하층, 1층, 2층), 1,2층 연결해서 사용할수 있는지. 환기시설, 소방시설, 상하수도시설 주차장 활용 가능 여부 출입구 위치 및 출입계단의 장애요인 전체적인 건물 및 영업시설 노후상태 확인 건물 내 동일업종 중복여부 설계도면이 있는 경우에는 복사자료 입수 할 것.

17 3. 입지 조건 분석 권리 분석 등기부등본은 계약, 중도금, 잔금을 치를 때마다 확인하는 게 좋다.
등기부 등본 도시계획 확인원 건축물 관리대장 등기부등본은 계약, 중도금, 잔금을 치를 때마다 확인하는 게 좋다. 등본에는 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고 각종 저당권 설정이나 압류 여부가 기재되어 있다. 권리관계에 대해 잘 모를 때는 주위에 물어보라. 토지를 규제하는 도시계획 사항을 기재한 증명서로서 용도지역과 지구, 도로저촉, 재개발, 개발제한구역 여부 등을 확인할 수 있다. 재개발 여부를 확인하면 상권의 변화를 미리 예측할 수 있으므로 적절한 대응책을 세울 수 있다. 그밖에도 점포건물이 도로에 저촉되어 있으면 언젠가는 헐리게 되어 피해를 입게 되므로 주의하자. 건물의 위치, 크기 및 실소유자 등이 등기부등본과 일치하는지를 알아보라. 건축물관리대장에는 특히 건물에 어떤 하자가 없는데도 불구하고 불법건축물로 찍혀 있는 경우가 있다. 주차장을 다른 용도로 사용하면 불법건축물로 지적하고 있으며, 건축물관리대장을 떼어보면 확인이 가능하다. 이와 같은 불법건축물을 멋모르고 계약했다가는 낭패를 겪으니 주의가 요망된다. 즉 신규허가나 명의변경이되지 않는다는 것이다.

18 3. 입지 조건 분석 (1) 좋은 입지 ① 모이는 유동인구가 많은 곳 ② 접근하기 편한 곳
좋은 입지/ 나쁜 입지 (1) 좋은 입지 ① 모이는 유동인구가 많은 곳   ② 접근하기 편한 곳   ③ 대형 사무실 보다는 5층이하 사무실이 많은 곳   ④ 편의 시설등이 있는 곳   ⑤ 출근길 보다 퇴근길 방향에 있는 곳   ⑥ 주차장이 있는 곳   ⑦ 버스 정류장이나 지하철역을 끼고 있는 곳 : 단 ,흐르는 곳은 안 됨   ⑧ 코너 점포   ⑨ 비어 있는 점포가 없는 곳   ⑩ 중소형 아파트 단지 상가   ⑪ 낮은 지대의 중심지 ⑫ 권리금이 있는 곳 ⑬ 주변에 노점상이 많은 곳

19 3. 입지 조건 분석 (2) 실질적인 좋은 점포의 입지조건 ① 2,000～3000세대 이상의 대규모 아파트나 주택단지
좋은 입지/ 나쁜 입지 (2) 실질적인 좋은 점포의 입지조건 ① 2,000～3000세대 이상의 대규모 아파트나 주택단지 ② 인구이동이 심한 지역인 경우 전입이 전출보다 높은 지역 또는 고정 인구 2만명이상, 고정세대 5,000세대 이상인 지역 ③ 학교 주변 상권의 경우 정문으로부터 300～500m이내, 후문 100m 이내인 지역 ④ 지하철 정류장으로부터 200～300m이내인 지역이나 버스정류장으로 부터 100～200m이내인 지역 ⑤ 버스정류장에 버스노선이 5대 이상인 지역 ⑥ 버스종점 반경 300～500m인 지역 ⑦ 버스, 지하철 정류장으로부터 들어오는 입구 모퉁이 ⑧ 편도 2차선 3거리 이상 가로의 100～200m이내인 지역 ⑨ 동일 상권 300m이내에 동업종이 적은 지역 ⑩ 기타 업종에 상응하는 시간대별 유동인구 및 주거인구가 충분한 지역

20 3. 입지 조건 분석 (3) 나쁜 입지 ① 상권이 필요 이상 확대되는 곳 좋은 입지/ 나쁜 입지
좋은 입지/ 나쁜 입지 (3) 나쁜 입지 ① 상권이 필요 이상 확대되는 곳   ② 6차선 이상의 도로가 상권을 양분하는 곳   ③ 유동인구가 그냥 지나가는 곳(소위 “흐르는 자리”)   ④ 주변 점포가 기술 또는 저가 상품 위주인 곳   ⑤ 업종이나 주인이 자주 바뀌는 곳   ⑥ 주변 점포의 간판이 낡거나 변색된 점포가 있는 곳   ⑦ 점포 전면이 좁거나 간판 설치가 어려운 곳   ⑧ 주변 도로가 지저분한 곳   ⑨ 편도인 도로변이나 맞은 편에 점포가 없는 곳   ⑩ 빈 점포가 많은 곳   ⑪ 언덕위나 상가의 연속성이 끊긴 곳 ⑫ 주변에 공터가 있는 곳   ⑬ 막 다른 골목 끝인 곳   ⑭ 300~500m에 대형유통시설이 있는 곳   ⑮ 권리금이 없는 곳   ⑮ 주변에 큰 규모의 동일 업종이 있는 곳   ⑮ 건물주가 장사하는 곳   ⑮ 보도폭이 좁은 곳

21 4. 주택지 상권분석과 입지 조건분석 점포숫자로 주택지 상권 파악하는 방법 점포숫자 상권력 급지 실평수 평당 임대가 보증금
                                           (1층 10평기준 , 단위; 만원) 점포숫자 상권력  급지 실평수 평당 임대가 보증금 월임대료 권리금 점포 구입비 점포수 70～80개 이상 상권 상권이 매우 좋다   A   B   C 10 1,000 이상   700   300 4,000 2,000 1,000 120 100  40 8,000  2,000 이하 1억 2,000 6,000 3,000 이하 40～50개  상권 상권이 좋은 편임   400   200   500  60  30 500 이하 3,000 1,000 이하 20～30개상권 약함 A B～C - 500

22 5. 업종별 핵심키워드와 입지전략 업종별 핵심 키워드와 입지 전략 구 분 핵심키워드 적정상권, 입지 상권 범위 동업종간
구      분 핵심키워드 적정상권, 입지 상권 범위 동업종간 경쟁 유무 *입지 전략  음식업            일반음식업  입지 모든 상권 B급지 이상 반경 500m 이내 보완과 경쟁 전문음식업  입지 + 맛 B급지 충분 반경 1~2km  도소매업 (판매업)    생필품  입지 + 상품 주택지 B급지 반경500m이내  경쟁 선매품  입지 + 상품력  A급지 서비스업 기술위주  영업력 (기술,서비스,마케팅)   C급지 원칙적으로    경쟁/ 특화  가능 소규모 입지 + 영업력(기술,서비스,마케팅) 경쟁   대규모 서비스 업 입지 + 규모 + 영업력(서비스,마케팅 ) 원칙적으로  경쟁 / 보완  가능      소호(인터넷) 영업력(기술,서비스,마케팅능력)       . 광역  원칙적으로  경쟁

23 6. 점포개발 정보 구하기 구분 장 점 단 점 점포개발정보 소스별 장단점 부동산 중개업소 ˚ 거래사고시 변상받을 수 있다.
    구분             장    점             단    점  부동산 중개업소 ˚ 거래사고시 변상받을 수 있다. ˚ 권리금이 적정하다 ˚ 건물내역을 세세히 알 수 있다 ˚ A급 점포가 비교적 많다. ˚ 중개수수료가 든다 ˚ 권리금을 착복하는 악덕업자를 만날 수 있다. ˚ 나쁜 점포로 유도하는 수가 있다  각종매체나 인터넷사이트 ˚ 중개수수료가 거의 없다 ˚ 종종 A급점포가 있다 ˚ 비교 검토자료로 활용도가 높다 ˚ 사고시 변상받을 수 없다 ˚ 권리금이 과다 계상될 수 있다 ˚ 많은 시간과 노력 이외에 잡비가 든다  창업전문가 업체 디벨로퍼 ˚ 비교적 객관적인 컨설팅을 받을 수 있다 ˚ 컨설팅 비용이 타 기관에 비해 오히려 더 저렴할 수 있다. ˚ 창업 실패율을 줄일 수 있다 ˚ 검증되지 않은 신사업,점포로 이끄 는 경우가 있다 ˚ 컨설팅비용이 든다 ˚ 컨설팅 전문분야가 달라도 점포개발을 할 수 있다

24 7. 권리금이란 권리금은 영업권과 시설에 대한 보전금액이다. 권리금이란 1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로
권리금의 개념과 성격 권리금의 성격 권리금은 영업권과 시설에 대한 보전금액이다. 권리금이란 1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 점포크기 및 시설비 등을 감안하여 평가한다. 즉 권리금이란 점포를 팔 때 포기해야 하는 영업수익과 시설비의 합이다.   입지(장소) 선점에 대한 프리미엄(속칭 바닥권리)이다. 권리금의 개념 권리금은 법적․제도적 장치가 없고, 관습적으로 인정되는 금액이다. 권리금은 살아 움직이는 돈이다. 권리금을 보면 상권이 보인다.

25 7. 권리금이란 상권의 잠재된 가치를 평가하는 권리금 권리금의 종류 바 닥
주변시세를 통해 일부 결정되나 사실상 근거가 없는 권리금이므로 가급적 바닥 권리금은 피해야 한다. 바닥 권리금이 지나치면 향후 점포 매각시 영업과 시설에 대한 권리금을 제대로 평가 받기 힘들어 헛 공을 들이는 경우를 초래 시설 권리금 실내 인테리어 및 장비 기물에 대한 권리 금액 시설에 대한 감가상각은 통상 3년을 기준하여 계산 3년이면 시설을 전면 교체하거나 업종을 바꿔 새로운 시설로 대체해야 하므로 1년 단위로 30%를 제하고, 그 상태 정도에 따라 가감을 해야 함. 영업 권리금 전 점포주가 그간 영업해 온 결과 형성된 단골 또는 평균적인 순수익을 1년치로 계산한 금액 임대료와 인건비 등 모든 지불금을 제한 순수익(점주 인건비 포함)이 월 200만원이라면 영업권리금은 2400만원이지만 점포의 크기에 따라 12개월, 10개월, 혹은 6개월치만 인정할 수 있다.

26 7. 권리금이란 권리금시세에 의해 이미 형성된 권리금 : 상권별 권리금현황과 점포크기,층수 적용한 권리금
권리금의 산정 기준 1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 점포크기 및 시설비 등을 감안하여 평가 적정 권리금 도출 방법             권리금시세에 의해 이미 형성된 권리금 : 상권별 권리금현황과 점포크기,층수 적용한 권리금 권리금 산정기준과 산정방법(6가지)에 의해 권리금 도출 : 1년 동안의 수익과 입지조건, 점포크기, 층수 등을 적용한 권리금 (권리금산정기준에 의한 것)      ※ 상기 두 가지를 조율한 권리금이 적정 권리금

27 7. 권리금이란 입지 조건별 권리금 산정방법(6가지) 구분 입지조건 영 업 상 황 권리금 산정방법 입지조건이 좋은 경우
영 업 상  황 권리금 산정방법 입지조건이 좋은 경우  장사가 잘된다.  순수 권리금+시설비 ①  장사가 안되어 손익 분기점에 있다.  약간의 순수 권리금+시설비  (주변 가게들의 순수익 감안 산정) ②  장사가 안되어 손익 분기점 이하에 있다.  약간의 시설비  (일종의 바닥 권리) ③ 나쁜 경우  장사가 잘 된다.  주변 가게들의 순수익 감안 산정 (경영 능력 그대로 평가해서는 안된다.) ④  약간의 시설비( 일종의 바닥권리) ⑤  아예 시설비도 없다. ⑥

28 8. 점포계약 ① 계약은 법률 행위 신중히 하라. • 도장 찍은 순간 효력이 발생한다. ② 계약전에 반드시 확인해야 할 사항
① 계약은 법률 행위 신중히 하라.    • 도장 찍은 순간 효력이 발생한다.   ② 계약전에 반드시 확인해야 할 사항    • 점포 주인의 매도 의도 확인    • 점포 건물의 법적 하자 여부 확인     - 등기부 등본     - 도시계획 확인원     - 건축물 관리대장    • 신고 및 허가 관련 사항   ③ 점포 계약은 두 번 한다.    • 점포주와 권리양도 계약은 먼저    • 건물주와 점포 임대차 계약은 나중에

29 8. 점포계약 점포권리 양도계약시 유의해야 할 사항
주민등록증을 대조하여 본인인지를 확인하라. - 대리인(보통 부인이나 남편)과 계약을 할 때도 본인의 계약위임용 인감과 위임장을 받아두라.  - 전 점포임대차계약서(점포주와 건물주가 맺었던 임대차계약서), 사업자등록증,  허가증 등을 제시해달라고 하여 확인하라.    - 물건의 소재지, 상호, 면적, 임대보증금, 임대료, 시설 및 권리금, 매도 합계금액을 명확히 기재하되 아라비아 숫자보다는 확실하게 한글이나 한자로 쓰라.  - 계약금, 중도금, 잔금일을 기재하되 날짜는 구입자의 자금조건에 맞추어 정하라.  - 잔금일의 정산관계 및 명의이전에 필요한 각종 서류 등을 기재하라.  - 점포임대차 기간은 통상적인 것으로 정하되 건물주와의 임대차계약에 관하여 매도 자가 책임을 질 수 있도록 명확히 기재하라.  - 비품목록도 정확히 작성하라. 잘못하면 뒷날 분쟁거리가 된다.  - 단서조항에 서로 필요한 사항, 즉 “매도자가 가까운 곳에서 유사업종을 하지 않는다. 어떤 조건을 이행하지 못하면 해약할 수 있다.”는 조건을 가능하면 명시하라.   - 서명과 날인은 반드시 계약 당사자가 인적 사항을 기재한 다음 도장을 찍어라.

30 8. 점포계약 점포 임대차 계약시 주의 사항 권리양도계약 : 점포인도자가 영업을 포기함에 따른 대가로서 인수자에게 임대차 이외의 인수비용을 청구 임대차계약 : 대상물건에 대한 임대차권리를 사용함에 따른 계약(2002년 11월부터 상가임대차 보호법 시행) 점포계약절차 : 임대물건 확인 => 업종가능여부 확인 => 권리금 협상 => 권리계약 => 임대차계약 <> 점포계약시 주의사항 ① 전세권설정 등기를 하라 상가 임대차계약은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하므로 임대계약을 체결하고 건물주인의 동의를 받아 전세권 설정등기를 해 두는 것이 좋다. 전세권 설정등기를 하지 않은 상태에서 상가가 매매되면 새 주인에게 권리 의무가 승계되지 않아 다시 임대계약을 체결해야 한다. ② 권리금과 건물주인은 아무런 상관이 없다 임대계약을 체결할 때 관행적으로 권리금을 이전 임차인에게 지급한다. 권리금은 임차인끼리 주고 받는 것으로 안전장치가 없다. 보증금과는 달리 건물주인으로부터 돌려 받을 수 없다. ③ 등기부등본을 체크하라 저당권이 설정돼 있거나 압류, 가압류, 가처분, 가등기된 상가를 임차했다가 전세금을 돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 매번 등기부등본을 점검하는 것이 안전하다. ④ 건물주인과 계약하라 상가임대는 이전에 장사하던 임차인과 계약하는 전전세 형태가 많다. 건물주인의 동의하지 않으면 임차권을 넘겨받을 수 없으므로 주인과 계약해야 한다. 계약기간이 끝나면 실내장식을 원상복구하는지 여부도 계약서에 포함시키는 것이 좋다. 이렇게 하면 원상복구 주체를 둘러싼 말썽을 사전에 방지할 수 있다.

31 8. 점포계약 점포 권리 양도 게약서 물건 소재지 상 호 면 적 임대 보증금 원정 임대료(월세) 원정 시설 및 권리금
 점포권리 양도 계약서 목적의 표시  물건 소재지  상       호   면 적  임대 보증금                      원정   임대료(월세) 원정 시설 및 권리금   총 매도 금액                     원정 위(     )의 매매계약을 체결함에 있어 편의상 매도인을 갑이라 하고 매수인을 을이라 칭하여 아래와 같이 계약을 체결한다. 1. 갑은 점포임대차계약서를 제시하고 을은 계약금으로 일금        원을 지불하며 중도금은     년       월   일에 일금         원을 지불키로 함과 동시에, 또는 잔금을 지불할 때 점포 임대차 계약을 체결하기로 한다. 2. 잔금은     년   월   일에 일금         원정을 지불하고 을은 잔금지불과 동시에 입주하여 영업하기로 한다. 단, 갑은 을의 입주전분까지의 각종 세금 및 공과금과 잡비에 대한 납세필증과 영수증, 기타 제반서류(허가전화)를 을에게 제시해야 하며, 수시로 결정할 수 없는 것은 매도인 잔금에서 계산하여 공제하기로 한다. 3. 비품목록은 별지에 작성하되 계약당일 보유하고 있는 일체가 권리금에 포함되며, 만일의 경우 계약 이후 파손 또는 분실물이 발생할 때는 갑이 책임지고 원상복구하기로 한다. 4. 점포 임대차 기간은    개월간으로 하며, 만일의 경우 보증금 또는 임대료에 변동이 있을 때는 갑이   책임진다. 다만, 임대가의 증감이 통상적인 경우에는 그러하지 아니 한다. 5. 갑은 (  )을 명도한 이후라도 갑의 고의 또는 과실로 인하여 을의 영업에 지장을 초래했을 때는 이에 대한 손해배상의 책임을 지기로 한다. 6. 갑이 이 계약을 위약할 때는 계약금의 배를 을에게 지불하고, 을이 이 계약을 위약할 때는 갑은 을에게 계약금을 반환하지 않는다. 7. 뒷날을 증명하기 위해 계약서 2통을 작성하여 갑,을 각자 1통씩 보관한다.       년    월    일 매  도  인 (갑)                (인)주민등록번호:                            주소 및 연락처                 매  수  인 (을)                (인)주민등록번호:                             주소 및 연락처                중개업자                    (인) 허 가 번 호 :                             주소 및 연락처                  

32 8. 점포계약 부동산 임대차 계약서 부동산 임대차 계약서 1. 부동산의 표시 소 재 지 구 동(로) 가 번지 점포위치 면적 평
                      부동산 임대차 계약서   1. 부동산의 표시  소 재 지                     구            동(로)             가              번지  점포위치  면적   평  기  타  전세(보증)금     월세금                원정(매월        일 지불)     2. 계약조건   제1조 : 위 부동산에 대하여 임대인과 임차인이 서로 합의하여 아래와 같이 계약한다.   제2조 : 위 부동산을 임차함에 있어 임차인은 임대인에게 다음과 같이 전세(보증)금을 지불하기로 한다.   계 약 금                             원정은 계약시에 임대인에게 지불하고  중 도 금                             원정은     년    월    일 지불하고  잔    금                              원정은     년    월    일                                 중개인 입회 아래 지불하기로 한다.    제3조 : 부동산의 명도는     년    월    일에 명도하기로 한다.   제4조 : 전(월)세 기한은 임차인에게 부동산을 명도한 날로부터     개월로 정한다.   제5조 : 임차인은 임대인의 승인 아래 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으             로 원상 복구하기로 한다.   제6조 : 중개료는 쌍방에서 계약시에 각각 전(월)세 금액의    %씩을 중개인에게 지불하기로 한다.   제7조 : 임대인이 이 계약을 어겼을 때는 계약금으로 받은 금액의 2배를 임차인에게 주기로 하고, 임차인이               이 계약을 어겼을 때에는 계약금은 무효가 되고 물러달라는 청구를 할 수 없다.   제8조 : 본 계약서 부본을 관할 세무서에 제출함에 있어 계약 쌍방은 중개인에게 이의를 제기할 수 없다.            단, 위 계약조건을 틀림없이 지키기 위하여 본 계약서를 작성하고 각각 1통씩 갖기로 한다.                                              년    월     일  임대인 주민등록번호 주소 및 연락처  임차인        

33 8. 점포계약 ※ 2002. 11. 1 제정 시행 최대 5년간 계약 갱신요구권 보장
상가 건물 임대차 보호법 주요내용 ※ 제정 시행 임대차 존속기간 보장 대항력 발생 우선 변제권 보장 임대료 인상 상한선 최대 5년간 계약 갱신요구권 보장 임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 신청하면 이후 건물 소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권 등기와 같은 효력을 인정하여 경매, 공매시 후순위 채권자보다 우선 변제 연 12%의 범위 내 인상 가능

34 8. 점포계약 상가 건물 임대차 보호법 주요내용 적용 대상 점포 서울 : 보증금 24,000만원 이하
수도권 과밀 억제지역 : 보증금 19,000만원 이하 광역시(군 지역과 인천시 제외) : 보증금 15,000만원 이하 기타 지역 : 보증금 14,000만원 이하 우선 변제 한도 서울특별시 : 보증금 4,500만원 이하인 경우 ,350만원 수도권 과밀 억제지역 : 보증금 3,900만원 이하인 경우 1,170만원 광역시(군지역, 인천시 제외) : 보증금 3,000만원 이하인 경우 만원 기타 지역 : 보증금 2,500만원 이하인 경우 만원

35 8. 점포계약 상가 건물 임대차 보호법 주요내용 전세보증금 환산방법 예제1 ) 보증금 5,000만원, 월세 80만원
예제2) 보증금 1억, 월세 150만원 환산 보증금이란? 보증금과 월세 환산액(월세를 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산 : 월세 x 100)을 합한 보증금

36 8. 점포계약 상가 건물 임대차 보호법 주요내용 계약갱신 거절 사유
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우