건설관리학 강의슬라이드 4장. 경제성공학 및 건설금융.

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1 건설관리학 강의슬라이드 4장. 경제성공학 및 건설금융

2 1. 경제성공학 1.1 이자와 돈의 시간적 가치 1.2 이자공식 1.3 대안의 평가 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

3 이자 돈을 사용한 대가로 금융기관에서 청구하는 대여료 이자결정요인 차용자가 돈을 갚지 않을 확률로 인한 기대손실비용
대여에 소요되는 비용 기회비용 인플레이션 비용 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

4 돈의 시간적 가치 현재 1,000원을 보유하고 있다면 이는 향후 n년 동안 투자할 기회를 가지고 있다는 의미이기 때문에, 현재 보유하고 있는 1,000원은 n년 후의 1,000원보다 가치가 크다고 말 할 수 있다 돈은 수익력을 가지고 있기 때문에 투자할 기회를 통해 이자가 발생하게 되고 결국 n년 후의 원금과 이자의 합계는 1,000원을 능가하게 될 것이다 1,000원 + n년 동안 투자할 기회 = 1,000원 + 기회를 통한 이자  1,000원 현재 1 2 3 n-1 n 1,000원 1,000원 + 이자 투자할 기회 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

5 현금 흐름도 투자대안의 경제적 효과를 알아보기 위해 각 시점에서의 현금의 유입과 유출을 도식적으로 나타내는 그림 예제
건물을 신축하기 위해 은행으로부터 6억원을 차입 건물 신축비용으로 0년차와 1년차에 각각 7억원과 5억원을 지출 1년 후 건물이 완공되어 2년차부터 10년차까지 9년간 매년 2억원의 임대수익 발생 2년차부터 10년차까지 9년간 은행 차입금의 상환을 위해 각각 1억원씩 지불 10년 후에 건물을 3억원에 매도 2+2억원 6억원 2억원 2억원 2억원 2억원 2억원 2억원 2억원 2억원 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 `1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 7억원 5억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

6 이자공식에 쓰이는 기호 및 가정 기호정의 i = 연이율 n = 이자기간 연수 P = 현재가치: 원금
A = 연등가: 매 이자기간 연말에 발생하는 일련의 동일 지급액 F = 미래가치: n번째 이자기간에서의 원금 P에 대한 복리액 가정 매 연말은 다음 해의 연초다 P 는 현재 시점을 포함하고 있는 연도의 초에 발생한다 F 는 현재 시점에서 n번째 연도의 말에 발생한다 A 는 고려되고 있는 각 연도의 말에 발생한다. 첫번째 A 는 P 이후 1년이 지난 시점에 발생하며, 마지막 A 는 F 와 같은 시점에 발생한다 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

7 일회지불 복리계수 현금 P 를 투자하여 매년 i 의 이율로 수입을 얻는 경우 n 년 후 원금과 이자의 합으로 나타나는 미래가치 F 를 구하기 위해 사용되는 계수 F = P [(1+i)n] 1 2 3 n-2 n-1 n n-3 P F 연도 연초 금액 연간 이자 연말 원금이자 합계 1 2 3 n P P(1+i) P(1+i)2 P(1+i)n Pi P(1+i)i P(1+i)2i P(1+i)n-1i P + Pi = P(1+i) P(1+i) + P(1+i)i = P(1+i)2 P(1+i)2 + P(1+i)2i = P(1+i)3 P(1+i)n + P(1+i)n-1i = P(1+i)n = F 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

8 일회지불 복리계수 예제 건물을 신축하기 위해 은행으로부터 10억원을 차입하였다. 차입금을 연이율 10%로 향후 4년 후에 갚기로 하였다면 은행에 상환해야 할 금액은 얼마인가? 풀이 문제로부터 i = 0.1, P = 10억원, n = 4라는 사실을 알 수 있다. 식 (6.1)에 이 수치를 대입하면 4년째 말의 복리금액 F는 다음과 같다 F = 10억원( )4 = 10억원(1.464) = 14.64억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

9 일회지불 현가계수 연이율 i 를 가정하는 경우 n 년 후 원금과 이자의 합으로 나타나는 미래가치 F 에 대응하는 현재시점의 원금 P 를 구하기 위해 사용되는 계수 P = F [1/(1+i)n] 예제 건물 신축자금이 필요한 사람을 위해 자금을 대출해주려고 한다. 4년 후에 대출에 대한 원금과 이자를 포함한 상환금으로 14.64억원을 돌려 받기 위해서는 연이율 10%를 가정했을 때 현재 시점에서 얼마를 대출해야 하는가? 풀이 문제로부터 i = 0.1, F = 14.64억원, n = 4라는 사실을 알 수 있다. 식 (6.2)에 이 수치를 대입하면 현재 시점의 대출금액 P 는 다음과 같다. P = 14.64억원[1/( )4] = 14.64억원(0.683) = 10억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

10 등가지불 복리계수 매년 현금 A 를 적립하는 경우 n 년 후에 적립한 원금과 이자의 합으로 나타나는 미래가치 F 를 구하기 위해 사용되는 계수 F = A [((1+i)n-1)/i] 1 2 3 n-2 n-1 n n-3 A F 연도 n년 후의 미래가치 합계 및 계수 유도과정 1 2 3 n-1 n A(1+i)n-1 A(1+i)n-2 A(1+i)n-3 A(1+i) A F = A + A(1+i) + … + A(1+i)n-3 + A(1+i)n-2 + A(1+i)n-1 F(1+i) = A(1+i) + A(1+i)2 + … + A(1+i)n-2 + A(1+i)n-1 + A(1+i)n F(1+i) - F = A(1+i)n - A Fi = A((1+i)n-1) 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

11 F = 1억원[((1+0.1)10-1)/0.1]= 1억원(15.937) = 15.94억원
등가지불 복리계수 예제 10년 후에 건물을 신축하기 위해 10년 동안 매년 1억원씩 은행에 예금을 하였다. 연이율 10%를 가정한다면 향후 10년 후에 얼마짜리 건물을 지을 수 있겠는가? 풀이 문제로부터 i = 0.1, A = 1억원, n = 10이라는 사실을 알 수 있다. 식 (6.3)에 이 수치를 대입하면 10년째 말의 복리금액 F 는 다음과 같다 F = 1억원[((1+0.1)10-1)/0.1]= 1억원(15.937) = 15.94억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

12 A = 15.94억원[0.1/((1+0.1)10-1)]= 15.94억원(0.0627) = 1억원
등가지불 적립기금계수 연이율 i를 가정하는 경우 n년 후 원금과 이자의 합으로 나타나는 미래가치 F에 대응하는 연등가 A를 구하기 위해 사용되는 계수 A = F [i/((1+i)n-1)] 예제 10년 후에 15.94억원짜리 건물을 신축하기 위해 10년 동안 매년 일정액을 은행에 예금을 하려고 한다. 연이율 10%를 가정한다면 향후 10년 동안 매년 얼마의 금액을 저축해야 하는가? 풀이 문제로부터 i = 0.1, F = 15.94억원, n = 10이라는 사실을 알 수 있다. 식 (6.4)에 이 수치를 대입하면 10년 동안의 연등가 A 는 다음과 같다 A = 15.94억원[0.1/((1+0.1)10-1)]= 15.94억원(0.0627) = 1억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

13 등가지불 현가계수 연이율 i 를 가정하는 경우 향후 n 년간의 연등가 A 에 대응하는 현재가치 P 를 구하기 위해 사용되는 계수 P = F [1/(1+i)n] = A [((1+i)n-1)/i][1/(1+i)n] = A [((1+i)n-1)/(i (1+i)n)] 1 2 3 n-2 n-1 n n-3 A P 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

14 P = 2억원[((1+0.1)5-1)/(0.1(1+0.1)5)]= 2억원(3.791) = 7.58억원
등가지불 현가계수 예제 향후 5년간 건물의 임대료로 매년 2억원을 받기로 되어있었다. 그러나 현재의 자금 사정이 어려워 향후 5년간의 임대료를 미리 현재 시점에서 모두 받고자 한다. 연이율 10%를 가정한다면 현재시점에서 일시불로 얼마를 받아야 하는가? 풀이 문제로부터 i = 0.1, A = 2억원, n = 5라는 사실을 알 수 있다. 식 (6.5)에 이 수치를 대입하면 현재가치 P 는 다음과 같다. P = 2억원[((1+0.1)5-1)/(0.1(1+0.1)5)]= 2억원(3.791) = 7.58억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

15 등가지불 자본회수계수 연이율 i를 가정하는 경우 현재가치 P에 대응하는 향후 n년간의 연등가 A를 구하기 위해 사용되는 계수
A = P [(i(1+i)n)/((1+i)n-1)] 예제 은행에 7.58억원을 저축한 후 매년 일정한 금액을 인출하여 건물의 운영비로 사용하고자 한다. 연이율 10%를 가정한다면 향후 5년간 매년 얼마만큼의 운영비를 사용할 수 있겠는가? 풀이 문제로부터 i = 0.1, P = 7.58억원, n = 5라는 사실을 알 수 있다. 식 (6.6)에 이 수치를 대입하면 연등가 A 는 다음과 같다 A = 7.58억원[(0.1(1+0.1)5)/((1+0.1)5-1)] = 7.58억원(0.264) = 2억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

16 현재가치법 지정된 연이율에 대해 대안의 현금흐름에 대한 수익(현금의 증가)과 비용(현금의 감소)의 차이를 현재가치를 이용하여 나타낸다 고려하는 대안이 하나라면 그 대안의 현재가치가 양의 값(현금의 증가)을 가질 때 사업성이 있다고 판단 사업기간이 같은 대안이 여러 개인 경우 그 중 현재가치가 가장 큰 대안을 선택 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

17 현재가치법 예제 대청건설 주식회사의 CEO가 내려야 하는 중요한 의사결정 중의 하나는 현재 대청플랜트 건설현장에서 수작업으로 이루어지고 있는 특정 작업을 새롭게 개발된 두 가지의 자동화기계 중 하나로 대체할 것인가 아니면 그대로 수작업 방식을 유지할 것인가를 결정하는 것이다. 이 건설현장은 5년 후에 완전히 중단 될 것이다. 수작업 방식은 연간 1억원의 비용이 들어간다. 새로운 자동기계 ER-32는 구입비용이 3억원이며, 향후 5년간 매년 0.2억원의 운영비용이 소요되며, 5년 후에 이 기계는 아무런 가치를 갖지 않은 채 폐기될 것이다. 또 다른 자동기계 FC-77은 4억원에 구입할 수 있으며, 향후 5년간 매년 0.1억원의 운영비용이 소요되며, 5년 후에 이 기계는 중고기계로 0.8억원에 처분할 수 있을 것으로 예상된다. 향후 5년간의 연이율은 10%로 일정할 것으로 예상된다. 이와 같은 경우에 대해 현재가치법을 이용하여 CEO의 최적대안을 선택하시오. 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

18 현재가치법 현금흐름도 1 2 3 4 5 수작업대안 1 1 1 1 1 1 2 3 4 5 ER-32 대안 0.2 0.2 0.2
1 2 3 4 5 수작업대안 1 1 1 1 1 1 2 3 4 5 ER-32 대안 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 3 0.8 1 2 3 4 5 FC-77 대안 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 (단위: 억원) 4 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

19 현재가치법 풀이 돈의 시간적 가치 미고려 수작업 대안: -1억원  5 = -5억원
수작업 대안: -1억원  5 = -5억원 ER-32 대안: -3억원 - 0.2억원  5 = -4억원 FC-77 대안: -4억원 - 0.1억원  억원 = -3.7억원 돈의 시간적 가치 고려 수작업 대안: 현재가치 = -1억원[((1+0.1)5-1)/(0.1(1+0.1)5)] = 억원 ER-32 대안: 현재가치 = -3억원 - 0.2억원[((1+0.1)5-1)/(0.1(1+0.1)5)] = 억원 FC-77 대안: 현재가치 = -4억원 - 0.1억원[((1+0.1)5-1)/(0.1(1+0.1)5)] + 0.8억원[1/(1+0.1)5] = 억원 현재가치가 가장 큰(비용이 가장 적게 드는) ER-32 대안을 선택하는 것이 바람직하다 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

20 미래가치법 지정된 연이율에 대해 대안의 현금흐름에 대한 수익(현금의 증가)과 비용(현금의 감소)의 차이를 미래가치를 이용하여 나타낸다 고려하는 대안이 하나라면 그 대안의 미래가치가 양의 값(현금의 증가)을 가질 때 사업성이 있다고 판단 사업기간이 같은 대안이 여러 개인 경우 그 중 미래가치가 가장 큰 대안을 선택 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

21 미래가치법 풀이 돈의 시간적 가치 고려 수작업 대안: 미래가치 = -1억원[((1+0.1)5-1)/0.1] = -6.105억원
수작업 대안: 미래가치 = -1억원[((1+0.1)5-1)/0.1] = 억원 ER-32 대안: 미래가치 = -3억원[(1+0.1)5] - 0.2억원[((1+0.1)5-1)/0.1] = 억원 FC-77 대안: 미래가치 = -4억원[(1+0.1)5] - 0.1억원[((1+0.1)5-1)/0.1] + 0.8억원 = 억원 미래가치가 가장 큰(비용이 가장 적게 드는) ER-32 대안을 선택하는 것이 바람직하다 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

22 연등가법 지정된 연이율에 대해 대안의 현금흐름에 대한 수익(현금의 증가)과 비용(현금의 감소)의 차이를 연등가를 이용하여 나타낸다 고려하는 대안이 하나라면 그 대안의 연등가가 양의 값(현금의 증가)을 가질 때 사업성이 있다고 판단 하나의 대안의 사업기간은 5년이고 다른 대안의 사업기간이 10년인 경우, 전체 사업기간에 대한 평가치를 통해 대안을 비교하는 방식인 현재가치법이나 미래가치법은 고려하는 사업기간이 다르기 때문에 대안간의 정확한 비교가 불가능 연등가법은 매년 발생하는 연등가를 기준으로 대안을 비교하기 때문에 대안의 사업기간과 관계없이 대안의 평가가 가능 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

23 연등가법 풀이 돈의 시간적 가치 고려 수작업 대안: 연등가 = -1억원
수작업 대안: 연등가 = -1억원 ER-32 대안: 연등가 = -3억원[(0.1(1+0.1)5)/((1+0.1)5-1)] - 0.2억원 = 억원 FC-77 대안: 연등가 = -4억원[(0.1(1+0.1)5)/((1+0.1)5-1)] - 0.1억원 + 0.8억원[0.1/((1+0.1)5-1)] = 억원 연등가가 가장 큰(비용이 가장 적게 드는) ER-32 대안을 선택하는 것이 바람직하다 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

24 수익률법 현금흐름에 대한 수익(현금의 증가)과 비용(현금의 감소)을 같게 만들어주는 이율을 의미
어떤 투자대안의 현재가치, 연등가, 미래가치를 ‘0’으로 만들어 주는 이율을 의미 대안에 대해 수익률을 계산한 후, 수익률이 최소요구수익률(MARR; Minimum Attractive Rate of Return)보다 크면 사업을 수행 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

25 수익률법 예제 6.1에 대해 수익률을 계산하시오. 사업주의 최소요구수익률(MARR)이 10%라면 본 사업을 수행해야 하는가?
건물을 신축하기 위해 은행으로부터 6억원을 차입 건물 신축비용으로 0년차와 1년차에 각각 7억원과 5억원을 지출 1년 후 건물이 완공되어 2년차부터 10년차까지 9년간 매년 2억원의 임대수익 발생 2년차부터 10년차까지 9년간 은행 차입금의 상환을 위해 각각 1억원씩 지불 10년 후에 건물을 2억원에 매도 2+2억원 6억원 2억원 2억원 2억원 2억원 2억원 2억원 2억원 2억원 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 `1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 1억원 7억원 5억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

26 수익률법 풀이 현재가치를 연이율 i에 대한 함수로 나타내면 현재가치 = -1억원 - 5억원[1/(1+i)1]
현재가치 = -1억원 - 5억원[1/(1+i)1] + 1억원[((1+i)9-1)/(i(1+i)9)][1/(1+i)] + 3억원[1/(1+i)10] 위 식을 이용하여 현재가치를 계산해보면 i = 0.13 일 때 현재가치는 0억원 따라서 본 투자대안의 수익률은 13% 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

27 수익률법 수익률(i *)이 13%로 최소요구수익률(MARR) 10%보다 크므로, 본 사업을 수행하는 것이 바람직하다는 의미
MARR> i*  현재가치 < 0  손해발생  사업취소 i * MARR MARR  i*  현재가치  0  수익발생  사업수행 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

28 2. 건설금융 2.1 건설금융의 정의 및 특징 2.2 새로운 건설금융 방식 2.3 프로젝트 파이낸싱
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29 자기자본비율 (자본/(자본+부채)  100%)
건설업의 재무건전성 최근 꾸준한 구조조정으로 인해 건설기업의 재무구조는 상당히 개선 자금조달의 측면에서 건설산업은 외부자금에 대한 의존도가 아직 현저하게 높음 단기 차입금의 비중이 높음 건설업은 일반 제조업에 비해 자기자본비율이 낮은 반면 부채비율은 높음 건설기업은 건설금융의 적절한 활용을 통해 기업의 재무건전성을 향상시키기 위해 노력해야 함 (단위 : %) 구분 건설업 제조업 1999년 2000년 2001년 부채비율 (부채/자본  100%) 405.9 625.8 352.5 201.6 자기자본비율 (자본/(자본+부채)  100%) 19.8 13.8 22.1 33.2 자료: 한국은행, 기업경영분석, 2002. [2007년 9월 대한건설협회] 부채비율은 지난 2003년 이후 150% 선을 유지하고 있다. 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

30 국내 36개 상장 건설업체중 5대 업체를 제외한 31개 업체가 평균적으로 매출액 증가율 저하, 부채 비율 증가, 영업 이익률 하락등 ‘삼각파도’에 휩싸인 것으로 나타났다. 특히 미국의 서브프라임 모기지 부실사태가 장기화하고 금리상승 급매물이 쏟아져 집값 급락으로 이어질 경우 건설업체들은 직격탄을 맞을 것으로 보여 국내 건설업도 강자만이 살아남는 구도로 재편될 수 있다는 분석이 나오고 있다. 한국건설산업연구원은 17일 ‘상장 건설업체 2006년 경영실적 분석’자료에서 대우건설, 현대건설, GS건설, 대림산업, 현대산업개발(2006년 매출총액기준·삼성물산은 제조업체로 분류돼 제외)등 5대 업체를 제외한 31개 업체의 경영실적이 악화하고 있다고 밝혔다. 김민형 연구위원은 “중견업체들이 최근 몇 년간 부동산 붐을 타고 확대경영을 지속했지만 5대 업체를 제외하면 평균적인 경영성적이 좋지 않았다”라며 “분양가 상한제와 고금리 등 건설환경의 악화로 주택부문 매출이 높은 업체들은 심각한 경영난이 초래될 가능성이 크다”고 말했다. 분석자료에 따르면 31개 건설업체의 전년대비 매출액 평균 증가율은 지난 2006년 6.6%로 전년 10.5%에서 3.9%포인트 줄었다. 2004년17.0%와 비교하면 10.4%포인트나 줄어든 규모다. 하지만 5대 업체는 지난해 7.9%를 기록했다. 2004년 6.6%, 2005년 7.4%와 비교해 볼때 지속적인 증가세다. 평균 영업이익률 역시 지난해 31개 업체는 6.3%로 전년보다 1.2%포인트 감소한 반면 5대업체는 8.9%를 유지해 ‘빈익빈부익부’ 현상을 나타내고 있다. 평균 부채비율 역시 31개 업체는 늘고, 5대 업체는 줄어드는 양극화 현상이 나타나고 있다. 31개 업체의 부채비율은 지난해 181.6%로 전년의 173.7%에서 7.9%포인트 증가했다. 2003년 143.5%, 2004년 159%에서 지속적으로 증가하는 추세다. 반면 5대 업체들은 지난해 126.8%로 전년 132.7%에서 5.9%포인트 줄었다. 분석대상 31개 건설업체는 경남기업, 계룡건설산업, 고려개발, 금호산업, 남광토건, 동부, 동양건설산업, 두산, 범양건영, 벽산, 삼부토건, 삼호, 삼환기업, 삼환까뮤, 서광건설산업, 성원, 성지, 신성, 신세계, 신일건업, 신한, 우방, 일성, 중앙, 진흥기업, 코오롱, 태영, 풍림산업, 한라, 한신공영, 한일등(가나다순)이다. 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

31 건설금융의 정의 금융(Finance)이란 ‘자금의 융통’을 줄인 말로서, 재화나 서비스가 개입되지 않고 화폐 그 자체의 수요공급에 의해 발생하는 화폐만의 독립적인 유통을 의미 금융은 산업금융, 소비금융, 기타금융으로 구분할 수 있음 건설금융은 ‘산업금융의 한 부분으로서 건설산업이라는 특정 산업의 경제활동에 소요되는 자금의 조달 및 운용, 그리고 이에 따른 비용의 결정’으로 정의됨 기업 자금의 조달 구조 기업자금 내부자금* 기업이익의 사내유보, 준비금, 감가상각충당금 외부자금 국내금융 직접금융 기업공개*, 유상증자*, 회사채, 기업어음 간접금융 은행 등 금융기관으로부터의 차입 해외금융 회사채, 외화증권* 무역신용, 상업차관, 국제리스, 현지금융 *으로 표시된 부분은 자기자본을 형성하며 기타는 타인자본(부채)을 형성함 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

32 건설금융의 정의 건설기업이 아파트 분양사업, 재개발재건축 사업, SOC 민자사업 등 초기 사업추진과정에서 대규모의 자금수요가 발생하는 사업을 추진함에 따라 장기 개발금융방식의 자금수요가 증가 새로운 자금수요를 충족시키기 위해 새로운 건설금융 방식이 등장하고 있다. 건설기업의 외부자금 조달원 현황 (단위: 기업수, %) 자금조달원 해당 자금원에 대한 조달 경험이 있는 기업 해당 자금원에 대한 조달 경험이 없는 기업 총 외부자금 대비 50% 이상 조달 기업 50% 미만 조달 기업 계 은행권 269(39.9) 157(23.3) 426(63.2) 248(36.8) 비은행금융기관 14(2.1) 72(8.6) 72(10.7) 602(89.3) 건설공제조합 315(46.8) 524(31.0) 524(77.7) 150(22.3) 대한주택보증 9(1.3) 59(7.4) 59(8.8) 615(91.2) 사채 등 기타 79(11.7) 178(14.7) 178(26.4) 496(73.6) 자료: 대한건설협회와 한국건설기술연구원, 2001년도 건설업 금융실태 조사, 2001. 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

33 새로운 건설금융 방식 자금은 기업활동의 원동력인 동시에 공사수주 및 공사수행을 위해서 끊임없이 수급되어야 할 필수 요소
새로운 금융방식이란 기존의 주식 및 회사채 발행을 통한 자금조달 형태인 직접금융과 금융기관으로부터의 대출과 같은 간접금융 등 기존의 금융방식에 대비하여 최근 도입된 금융방식을 의미 보유자산에 근거하여 자금을 조달하는 방식 ABS(Asset Backed Securities: 자산유동화증권) REITs(Real Estate Investment Trusts: 부동산투자신탁) 미래에 발생할 자산(현금흐름)에 근거하여 자금을 조달하는 방식 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

34 자산유동화증권 ABS ABS는 보유하고 있는 자산인 채권을 담보로 증권화하는 것으로 자산보유자가 채권 등에 묶여 있는 현금흐름을 조기에 회수하기 위해 채권을 담보로 일정한 현금흐름을 창출하는 것이다 건설기업의 ABS 발행 사례 자산보유자 유동화전문회사 유동화자산 발행규모 발행일자 현대산업개발 현대산업개발9901 부지매입비 대여금 채권 이주비 채권 분양대금채권(토지분) 2,278억원 풍산종합건설 한국토지신탁제2차 분양대금 179억원 두산건설 두산건설제1차 분양중도금 840억원 자료: 금융감독원, 전자공시시스템 ( 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

35 건설기업 ABS 발행 구조 채권 자산 양도 ABS 발행 판매 원채무자 자산보유자 (건설기업) 유동화전문회사 (SPC) 투자자
관계 대금 지급 대금 지급 ABS 신용 등급 평가 신용평가기관 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

36 부동산투자신탁 REITs REITs란 다수의 투자자들로부터 금전을 위탁 받아 부동산에 투자하고 그 부동산으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁을 의미 REITs는 일반 대중의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산소유지분, 주택저당증권(MBS: Mortgage Backed Securities), 부동산 관련 대출 등에 투자하여 수익을 얻어 투자자에게 투자의 대가로 돌려주는 제도 소액자본을 투자하는 개인이나 대규모 자본을 투자하는 기관들 모두가 부동산 관련 상품에 투자할 수 있게 해 주는 제도 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

37 REITs 구조 스폰서 부동산투자신탁 (REITs) 수익증권 주식 투자자 설립 대금 지급 지분 참여 자산관리 운영계약 신용
등급 평가 자산운용회사 투자 소유권 저당 관리 개발 처분 부동산 (건설기업) 신용평가기관 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

38 JP모건 체이스 베어스턴스 인수 JP모건 체이스는 16일(현지시간) 베어스턴스를 주당 2달러, 총 2억3620만 달러에 인수키로 했다고 발표했다. 이는 지난달 29일 기준 장부가 197억 달러의 약 1.2%에 불과하다.

39 금융권 판도변화 2009년 3월] 이번 금융위기를 계기로 전세계 금융산업의 중심지인 미국 월스트리트가 유태계 자본인 골드만삭스와 앵글로색슨계 자본인 모건스탠리 두 업체의 독과점 형태로 재편될 것이라는 전망이 제기됐다. 이번 금융위기 이후 5대 투자은행 중 리먼브라더스는 역사 속으로 사라졌고 베어스턴스와 메릴린치는 각각 JP모건과 뱅크오브아메리카(BoA)에 흡수 합병됐다 10년전과 현재 시가총액 기준 은행 순위

40 경제악화

41 경제전망 209년 2월 국내 금융 CEO

42 프로젝트 자체의 수익성과 프로젝트 회사의 재무비율
프로젝트 파이낸싱의 정의 프로젝트 파이낸싱이란 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념 전통적인 기업금융과 다른 특징을 가짐 구분 프로젝트 파이낸싱 기업금융 차주 프로젝트 회사 모기업(사업주의 기업) 원리금 상환의 원천 프로젝트 자체의 수익성과 프로젝트 회사의 재무비율 모기업이 보유한 상환 능력 (사업주의 전체 자산 및 신용) 대출 여부 판단 기준 경제적타당성 검토 결과 담보 위주의 대출 심사 결과 금융자문의 필요성 자금조달 절차가 복잡하므로 자문이 필요 자금조달 절차가 단순하므로 자문이 불필요 위험부담 이해 당사자간의 위험 할당 차주가 전적으로 위험 부담 소구권 행사 모기업에 대한 소구권 행사 제한 모기업에 대한 소구권 행사 가능 채무 수용 능력 부외금융으로 채무수용능력 제고 부채비율 등 기존 차입에 의한 제약 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

43 프로젝트 파이낸싱의 특징 비소구금융: 프로젝트가 실패 혹은 도산했을 경우에도 채권자는 관련된 모든 채권의 상환을 그 프로젝트 자체의 자산 및 현금흐름내에서 청구해야 함 부외금융: 해당 프로젝트는 사업주의 다른 기업 및 사업 부문들의 대외적인 신용도에 영향을 주지 않음 위험배분: 프로젝트 파이낸싱이 성공하기 위해서는 사업주와 채권자간에 적절한 수준에서의 위험배분이 이루어져야 함 절차 및 계약의 복잡성: 프로젝트 파이낸싱을 성사시키기 위해서는 전문적인 금융 및 보증절차, 복잡한 계약 및 협정, 난해한 회계 및 조세처리, 다양한 문서화 과정 등이 필요함 높은 금융비용: 프로젝트와 관련된 위험의 유형, 크기 및 영향을 분석하고 당사자간에 배분하는 등 프로젝트 파이낸싱의 구조를 짜기 위해 상당한 비용과 시간을 필요로 함 적용 범위의 확대: 프로젝트 파이낸싱은 그 특성상 위험수준이 높은 일부 자본집약적 산업분야에 유용하게 이용되어 왔지만, 최근에는 대상 프로젝트의 범위가 넓어져 조선, 유전개발, 광물채취, 항공기 제작, 사회간접자본시설, 아파트, 상가, 주상복합, 오피스텔 등의 부동산 개발사업, 호텔, 발전소, 상하수도, 폐기물처리시설, 통신시설 등 거의 모든 건설분야를 망라하여 활용되고 있음 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

44 프로젝트 파이낸싱의 이해당사자 사업주: 프로젝트를 기획, 개발하고 프로젝트 회사에 출자하고 보증을 제공하는 등 프로젝트의 모든 진행단계에서 중심적 역할을 수행 프로젝트 회사: 사업주가 주체가 되어 프로젝트의 개발 및 자금조달을 위해 설립한 별도법인 차주: 차주란 프로젝트 파이낸싱에서 필요한 투자자금에 대한 차입의 주체를 의미 대주단: 프로젝트 파이낸싱에서 사업수행을 위해 필요한 자금을 공급하는 대출의 주체 주간사 은행: 대주단을 구성하며, 대주단에 참여하는 은행들을 대표하는 은행 금융자문: 사업주의 입장을 대변하여 프로젝트의 초기 단계에서 완공에 이르기까지 제반 자문, 계약서 작성, 대주단 및 발주국 정부와의 협상지원 등에 이르기까지 제반 자문, 계약서 작성, 대주단 및 발주국 정부와의 협상지원 등의 역할을 하는 주체 공급자: 프로젝트 회사와 원자재, 연료 등을 장기로 제공하는 공급계약을 통하여 프로젝트 파이낸싱에 참여하는 이해당사자 장기 구매자: 프로젝트 회사와 프로젝트 생산물을 장기로 구매하는 구매보증계약을 통하여 프로젝트 파이낸싱에 참여하는 이해당사자 관리운영자: 프로젝트 회사와 관리운영계약을 체결함으로써 프로젝트 파이낸싱에 참여하는 이해당사자 발주국 정부, 보험회사, 법률회사, 기타 전문가 집단 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

45 프로젝트 파이낸싱의 구조 금융자문 공급자 장기 구매자 산출물 구매 자문 원자재 제공 기획 개발 출자 투자 자금 대출 사업주
프로젝트 회사 차주/관리운영자 역할 수행 대주단 수익 배분 모집 계약 주선 주간사 은행 타당성분석 감리감독 신용평가 지분참여 차관제공 위험대비 법률자문 발주국 정부 보험회사 법률회사 (변호사) 컨설턴트 감리회사 신용평가기관 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

46 프로젝트 파이낸싱의 성공요건 사업주와 채권자간의 적절한 위험배분: 프로젝트 파이낸싱이 성공하기 위해서는 이해당사자들, 그 중에서도 핵심 당사자인 사업주와 채권자로서의 금융기관간의 적절한 위험배분이 이루어져야 함 원자재 및 산출물 시장의 확보: 프로젝트의 원활한 시공 및 운영을 위해서는 원자재 시장이 확보되어 있어야 하며, 프로젝트의 경제성을 담보할 수 있는 적절한 수준의 수익을 확보하기 위해서는 프로젝트의 산출물에 대한 안정적인 산출물 시장이 마련되어 있어야 함 정확한 현금흐름분석: 사업주와 금융기관이 프로젝트로부터의 미래현금흐름을 보다 정확하게 예측하여 프로젝트의 경제적 타당성 및 원리금 상환능력을 실제에 가깝게 합리적으로 평가 프로젝트의 타당성 분석 능력: 프로젝트 파이낸싱이 성공적으로 이루어지기 위해서는 대상 프로젝트의 기술적 경제적 타당성 분석이 선행되어야 함 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

47 프로젝트 파이낸싱 경제성 분석 예제 대청건설 주식회사는 프로젝트 파이낸싱 기법을 활용하여 교량을 건설하려고 한다
교량을 건설하기 위해서는 50억원의 비용이 소요된다 향후 교량을 이용할 차량은 대략 년간 10만대로 예상되었다 연이율 5%를 가정한다. 차량의 교량 이용요금을 5,000원으로 결정하였다면, 향후 몇 년 동안의 교량운영권을 확보해야 프로젝트 파이낸싱의 경제성을 담보할 수 있는가? 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

48 프로젝트 파이낸싱 경제성 분석 현금흐름도 5억원 5억원 5억원 5억원 5억원 5억원 5억원 1 2 3 n-3 n-2 n-1 n
1 2 3 n-3 n-2 n-1 n 50억원 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

49 프로젝트 파이낸싱 경제성 분석 현재가치 5억원[((1+0.05)n-1)/(0.05(1+0.05)n)] - 50억원
운영기간의 변화에 따른 현재가치의 변화 15년 이상 운영해야 현재가치가 양의 값을 가짐 현재가치 20억 10억 0억 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 -10억 운영기간 (년) -20억 -30억 -40억 -50억 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융

50 프로젝트 파이낸싱 사례 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융 (단위: 억원) 구분 사업명 총사업비 사업자 도로
인천신공항고속도로 20,180 삼성컨소시움 대구대동고속도로 22,120 현대산업컨소시움 대구동부순환도로 1,365 코오롱건설컨소시움 서울외곽순환도로 18,081 LG컨소시움 천안-논산고속도로 21,194 부산-거제연결도로 14,992 대우컨소시움 철도 김해경량전철 11,794 현대산업개발 인천국제공항철도 46,476 현대컨소시움 부산초읍선경량철도 4,482 터널 수정산터널 1,633 쌍용건설, 반도종합 우면산터널 1,051 한중컨소시움 백양산터널 967 철마산터널 923 금호컨소시움 항만 발전 목포신외항 4,527 한라건설,대우 부산신항만 55,898 인천북항 8,139 시설 (공항) 화물터미널B사업 413 금호계열 화물터미널C사업 522 금호계열, 현대계열 자료: 조흥은행 경영연구소, 은행경영, 2001. 건설관리학 - 경제성공학 및 건설금융