한남대학교 사회문화대학원 수익부동산의 개요 2009. 5 부동산학과 김진수.

Presentation on theme: "한남대학교 사회문화대학원 수익부동산의 개요 2009. 5 부동산학과 김진수."— Presentation transcript:

1 한남대학교 사회문화대학원 수익부동산의 개요 부동산학과 김진수

2 1. 수익 부동산 서비스 시장 - 임차인(사용자)은 수익을 극대화 할 수 있는 입지에 임차를 선호하고,
임대인(소유자)은 부동산의 개발, 임대, 운영에 있어서 위험을 수용하게 되는데 이러한 위험은 부동산 소유자가 임대료를 받는 대신 제공한다 ※ 따라서 임대사업은 “잠재수익성”과 “수익부동산 위험성”이 공존한다 수익 극대화를 위한 입지 선택 : 경제기반분석 - 지역계수(Local Quotients) 비율이 1보다 크면 당해지역의 원동력이 되는 기본산업으로서 성장의 예상효과가 기대된다 ※ 지역계수= (특정지역의 특정산업 고용수준/ 지역고용수준) / (미국내 특정산업 고용수준/ 미국내 고용수준) 2) 비용 효과적 측면에서 매입보다는 임대를 선호하는 일반적 현상(미국) - 사무실용 빌딩과 상가 : 80% 임대율 - 공장이나 창고 : 63% 임대 ※ 매입보다 임대를 선호하는 이유 => 부동산 관리 사업의 위험성 때문 : 적정부지 선정 및 적정면적 개발/ 다양한 임차희망자의 욕구/ 투자자금조달/임대관리 위험 -1-

3 2. 임대차 시장의 수급 균형 : 거미집 이론 가격과 공급량의 주기적 변동을 설명하는 이론: 1934년 美 W.레온티예프
1) 수렴적 변동 : 공급의 탄력성이 수요의 탄력성보다 작은 경우 2) 발산적 변동 : 공급의 탄력성이 수요의 탄력성보다 큰 경우 3) 순환적 변동 : 공급의 탄력성과 수요의 탄력성이 같은 경우 ※ 일반적으로 시장임대료는 수요의 변화 및 공급의 변화에 대한 예상치에서 결정된다. 부동산 사용기간 중 예측되거나 예측 불가능한 시장임대료 변동이 부동산 투자자 측의 위험과 수익에 영향을 준다 -2-

4 3. 임대차의 재무적 내용 임대계약은 확정기간에 의해 이루어지는 바, 임차인과 임대인 양자간에 법적 및 재무적 사항을 규정하며
양자간의 위험수준이나 임대료 등을 명시한다 임대료 산정방식 - 기본임대료(Base Rent) : 초기에 확정된 임대료 - Step-up 방식 : 주기적으로 일정 금액씩 인상되는 방식 2) 비용 부담 의무 - Gross Lease : 모든 비용을 임대인(소유주)이 부담 - Net – Lease : 모든 비용(아마도 관리비는 제외)을 임차인(사용자) 지불 ※ Net –net –net – Lease 또는 Triple net lease : 임차인(사용자)이 “세금, 보험, 수선비”를 내는 계약 - Expense stop(비용상한) : 임대인(소유주)이 비용을 특정금액까지만 지불 - Rent Concession(간접 할인) : 임대료 면제기간 설정 등 할인 조항 -3-

5 4. 임대 수입액 결정 임대가능면적 =전체면적-로비등의 기둥, 벽 두께 등 + 공용면적
- 층당 공유면적(로비/엘리베이터,화장실) 할당 방식 ※ 층당 할당계수 = 층당 임대가능 면적 / 층당 사용가능 면적 = 200평/180평=1.111 ☞ 층당 할당계수 적의 조정 가능 2) 실질(유효) 임대료(Effective Rent) : 표 9-1(p ) -『대안1』순임대/ 스텝-업 방식 ☞ 초년도 임대료는 10원이고 매년 1원씩 상승하며 모든 비용은 임차인이 부담, 현재가치 계산시 할인율은 10% ① 임대수입의 현재가치를 10%의 할인율에 의해 계산 PV= 10/1.1+11/1.1^2+12/1.1^3+13/1.1^4+14/1.1^5= 44.77원 ② 실질 임대료(Effective Rent)   = PV/ PVIFA(연금의 현재가치 계수), 10%, 5년 ☞ 부록 “복리이자표”=> = PV/ = 44.77/ = 11.81원 3) 부동산 자산의 잠재 수익성 : 특정시점에서 특정부동산의 가치는 잔여경제적 수명기간 동안에 기대되는 임대차 수입의 현재가치에 의해 결정=>공실률/현금흐름 -4-

6 인사기획팀 감사합니다. 인사제도 개선 실적 5