오피스텔.주상복합개발 Case Study 등촌동 우림 BoBoCounty View & 자양동 현대 HYEL

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1 오피스텔.주상복합개발 Case Study 2003. 1. 등촌동 우림 BoBoCounty View & 자양동 현대 HYEL
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2 오피스텔.주상복합 개발 Case Study 1. 오피스텔 1) 등촌동 우림 BoBo County View 사업개요 위 치
위 치 서울시 강서구 등촌동 번지 대지 면적 4, m2 (1, 평) 도시 계획 준주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구, 중심미관지구, 공항시설보호지구 건축 면적 1, m2 ( 평) 연 면 적 21, m2 (6, 평) 지상층면적 16, m2 (4,865.76평) 건 폐 율 27.49 % 용 적 율 % 규 모 지하 2층 / 지상 15층 구 조 철근콘크리트 구조 주차 시설 총 주차대수: 222대 (지상: 58대 / 지하: 164대) 층별 개요 지하 2층~지하 1층 지하 주차장 지상 1층~지상 2층 근린상가 (20개) 지상 3층~지상 15층 오피스텔 (393실)

3 2) 사업진행 주요일정 Review 2002. 3. 2 토지계약 및 소유권이전(담보신탁) 주은부동산신탁 2002. 3.28
우림건설 시공사 확정 건축허가 得 오피스텔 분양시작 오피스텔 분양종료 판매시설 1차분 분양시작 판매시설 1차분 분양종료

4 오피스텔 개발사업 기획 및 방법 3) 진행 Process #1 <사업검토> 3-1) 토지확보 및 토지접수
-. 토지공사, 개인소유부지 등 다양한 사업토지 검토 -. 토지공사 보유 토지 수의계약 매입으로 사업진행 결정 ※ 토지공사 등 공기업/관소유 토지 장점 -. 토지대금 지급조건 우수 -. 선납할인 등 비용절감가능 -. 토지대금 완납전 토지사용허가서 발급 -. 명도작업 등 추가비용/시간소요 전무 ※ 토지매입 핵심사항 – 개인소유 부지 매입시 -. 소유권 및 지상권 설정 확인 필수 -. 명도작업시간 및 소요비용 감안 -. 빠른 의사결정 -. 지급총액 외 중도금/잔금 지급조건 협상력 확보

5 3-2) 토지매입 관련 -.매입 당시 토지용도: 나대지 및 주차장 활용 (한국토지개발공사 소유의 토지/수의계약) : 토지계약 및 소유권이전 (계약금 10%, 총액에서 1%할인) : 토지 이전등기 및 신탁등기 소유권이전 완료 (수탁자: 주은 부동산신탁주식회사) 3-3) 타당성 및 개발컨셉 수립 -. 사업수지 분석 -. 다양한 상품 형식(원룸 및 아파트 대체형 등), 용적율별 사업수지 분석 ※ 개발컨셉 수립 -. 사업성 및 분양성 감안 1)원룸, 2)아파트 대체형 상품 중복 검토 -. 최종 원룸 상품으로 결정 ※ 사업성 검토 Sheet 별첨

6 -. 계약금+은행대출 후 잔여금액 시공사 대여금 처리 ※ 자금조달 핵심사항
3-4) 자금조달 방안 신탁사 담보신탁 담보신탁 수수료 本 Project 자금조달 – 솔렉스 + 은행 중도금 및 잔금 Financing -. 토지담보 대출 -. 시공사 대여금 등 일반사례 토지 감정평가 후 은행감정가액 기준 대출 진행 -. 계약금+은행대출 후 잔여금액 시공사 대여금 처리 ※ 자금조달 핵심사항 -. Project 분양성 : 대출금 및 대여금 등 여신회수 핵심사항 -. 솔렉스 : 분양전문업체로 업계신뢰성 확보상황 -. 면밀한 자금조달계획 및 사전조율 완결 요구 토지담보 사업주 은행 토지대금 대여금제공 시공권 시공사 <자금조달 Diagram>

7 3-4) 자금조달 방안 토지대 : 11,101,860,000원(8,213,865원/평) ※ 토지대금 납부조건
: 계약금 10% : 중도금 30% : 중도금 30% : 잔금 30% ※ 자금조달 -. 솔렉스 자체자금 : 1,110,186,000원(10%) -. 은행 담보대출 : 6,600,000,000원(60%) -. 은행 신용대출 : 1,400,000,000원(13%) -. 시공사 대여금 : 2,000,000,000원(17%) ※ 조건 5개월 이내 납부조건 선납시 연9%이자율 적용 선납할인 연체이자 : 연 18%

8 3-5) 사업계획수립 Project 진행 당시 시장상황 수익형 원룸상품 추세 하락 변곡점 형성 아파트 대체형 중소형 오피스텔 상품 대두 상품 Concept 결정에 많은 노력 투입 ※ 상품 Concept 별 검토사항 준주거 지역이기는 하나 지구단위계획구역으로 사업지 용적율 366.6%로 제한되어 있음 건물용도 또한 업무시설로 제한 - 오피스텔로 가능 개발가능컨셉 : 아파트대체용 오피스텔(미래사랑형) 또는 소형원룸형 오피스텔(투자형) 가능 ※ 수익형 원룸상품으로 최종 결정 예상 분양성 대비 수익성 우수 지역내 틈새상품으로 판단 당사 분양직접진행

9 ※ 개발가능상품 비교 구분 아파트대체용오피스텔 원룸형투자용오피스텔 내용
전용면적20~25평형 내외 중소형 아파트 개념 오피스텔 -내부구조 아파트와 동일 원룸형으로 임대사업자 대상으로한 투자용 상품 상품구성 주차장확보로 지하2개층 공사 불가피 현재 지하1개층으로 주차장 설계중 지하1개층과 지상층으로 주차장 가능 지하공사비 절감요소 평형구성 : 25,30평형 평형구성 : 15평형내외 전용율 : 81.5% 전용율 : 65.2% 세대수: 168세대 세대수: 390세대 분양성 현재 사업지 주변 소형아파트들의 매물품귀현상과 매수자 대기현상으로 판단할 때 분양성 양호 예상 등촌동 주변으로 원룸형 상품 공급 전무 분양시 선점효과 예상 지하철 9호선 개통시 역세권 원룸 홍보 사업수익 아파트와 동일한 rule에 의한 분양가 책정방법으로 분양가에 지하층 주차장 제외됨 지상층 연면적으로만 분양수입발생 주차장 포함 계약면적 기준 분양가 책정 가능 총사업연면적으로 분양수입 발생 결 론 차선추진대상 우선추진대상

10 4. 시공사 선정 시공사 00건설 도급단가 2,550천원/평 2,600천원/평 2,700천원/평 인입공사비 포함 미포함
모델하우스 포함가 예상분양가 (부가세포함가격) 오피스텔 5,700천원/평 5,900천원/평 상가 10,000천원/평 11,000천원/평 오피스텔총분양가 86,362천원 87,851천원 경상이익 3,280,209천원 2,472,599천원 3,224,388천원 대여금 20억원 대여 없슴 토지비조달 국민은행 70%대출 하나은행 100%대출 비고 사업지 인근 모델 하우스 소유 하나은행 토지비 전액 대출가능 브랜드 우수함으로 분양률 제고가능

11 5. 분양마케팅 ※ 분양 핵심사항 : Pre Marketing을 통한 선수요 확보 -. 사전마케팅(Pre Marketing)을 통한 선수요 확보에 주력 -. 지역내 주민을 대상으로 한 소규모 사업설명회 다량 개최 -. 소비자설문(Interactive 방식의 DM) 사전진행 통한 관심DB 확보 -. 사전예약방식을 통한 선수요 고착화 -. 빠른 사업진행 통한 선수요 이탈 방지 -. 고층부 청약/추첨방식 도입을 통한 경쟁유도 및 잔여세대 분양 원할 유도

12 ◎ 일반 아파트 분양 개념 다이어그램 ◎ 사전마케팅 개념 분양 다이어그램

13 5-1 분양 ※ 상품기획 및 Pre Marketing의 중요성 -. 신규상품의 경우 상품기획 대단히 중요 -. 주거형 오피스텔 핵심사항 : 아파트 형태 및 이미지 구성에 주력 -. 소비자 Appeal 가능한 상품구성 -. 핵심 Point 개발 후 집중 홍보 -. 사전마케팅 진행을 통한 소비자 반응 Check 및 상품반영 -. 소비자 반응 상품/일정/가격/조건 등에 반영 -. 분양 Risk 지속 Hedge ※ 안정적 선수요 확보로 조기 100% 분양완료

14 5-1) Marketing 전략 및 방향 상품 Positioning 투자용 원룸형 오피스텔 상품구성 가격전략 마케팅 타겟 설정
전용 7~8평의 원룸형 오피스텔 남향 : 1-bay, 북향 : 2-bay스타일의 복합형 오피스텔 층고 3.9m의 복층가능형 오피스텔 100% 자주식 주차시스템 최저 용적율 300%대 실현 높은 전용율 : 55% (타 사 오피스텔 전용율 50~53%선) 가격전략 분양가 총액수준으로 적정가격접근 전략 전용율이 높은 관계로 전용면적 단가로 타사분양가와 비교 중도금(60%) 무이자 적용 마케팅 타겟 설정 강서, 양천구 지역수요 최대확보 전세탈피 매수세력 소형 임대사업투자수요 사무실 개업 및 이전 수요 마케팅 전략 지역 내 수요 확보를 위해 오피니언 리더 대상 홍보 강화전략 다각도 소비자 접근 전략 - 전단직투, 홍보회, 로드행사 등 D/B마케팅에 의한 유효수요 확보전략 매스홍보에 의한 광범위한 수요확장 및 고정, 신뢰감 확보전략 지역 부동산을 통한 연계마케팅 전략 M/H 집객을 통한 Booming효과 전략 Booming을 실제 계약으로 연결 계약자 2세대 이상 추가구매 유도 (계약자 상품권지급)

15 4. 사례중심 개발추진과정 – 솔렉스 등촌동 우림 보보 카운티 뷰
4-4. 성공요인 -. 신속한 의사결정 및 사업진행 -. 철저한 사전마케팅 및 수요밀착 창출형 마케팅 -. 토지확보 및 사업구도/상품기획/마케팅/자금조달 시스템 구축 Copyright ⓒ SOLEX Planning Inc. All rights reserved. 보고서 작성 (정)김재윤, (부)김현필, 본 보고서의 유출 및 임의인용을 금함.

16 2.주상복합 1. 자양동 현대 하이엘 "HYEL" = HY(high,비상,초월,복합성) EL(elite,지도층,품위,이상향)
1. 하이엘이란 ? 2. 부지개요 2.주상복합 1. 자양동 현대 하이엘 "HYEL" = HY(high,비상,초월,복합성) EL(elite,지도층,품위,이상향) 즉 이시대의 사고방식을 선도하는 품위와 격조를 갖춘 최고의 집단을 위한 주거공간을 의미하며, 현대건설 기존의 초고층 고급형 주상복합 대비 중소형 주상복합에 새로이 적용될 브랜드. 2. 부지개요 위 치 서울시 광진구 자양동 번지 대 지 면 적 1,752.4㎡(530.10평, 등기상 면적) 도 시 계 획 일반상업지역,지구단위계획(상세계획)구역,중심미관지구

17 3. 신축계획 건 축 면 적 774.48㎡(234.28평) 건폐울 58.84% 연 면 적 15,542.52㎡(4,701.61평,지하층 포함) 지상층 연면적 9,977.08㎡(3,018.07평) 용적율 % 규 모 지하 6층 / 지상 18층 구 조 철근콘크리트 라멘조(지하층,지상1∼4층), 벽식구조(공동주택) 분양 세대수 공동주택 총 98세대 18평형 14세대 평형 42세대 24평형 14세대 평형 28세대 전용율 75.32% 층별 개요 주차장 및 기전실 지하1층~지하6층 지하 6층 기계·전기실 상업 및 업무시설 지상1 공동 주택 지상 5∼18층

18 4. 층별 구성 및 분양가 (V.A.T 별도) 층 수 구 성 분양가(평당) 내 용 지상 1층 약국, 편의점,식당 등
20,000천원 점포 위치별 차등화 지상 2층 미용실, 커피숍, 업무시설 등 7,500천원 지상 3층 병의원 및 업무시설 6,000천원 지상 4층 안과,피부과 등 병의원 5,500천원 지상 5~18층 공동주택 8,000천원 층별, 향별 차등화

19 5. 위치도

20 6. 입지 특성 항 목 특 성 차량 접근성 ▶ 잠실대교 확장공사 2003년 12월 완료 - 강남 5분대 진입
특 성 차량 접근성 ▶ 잠실대교 확장공사 2003년 12월 완료 - 강남 5분대 진입 ▶ 강변북로, 올림픽대로, 동부간선도로, 중부고속도로 인접의 쾌속 교통망 ▶ 지구단위계획 확정에 의한 전면도로 확장예정 (현25m → 35m도로로 확장) 대중교통 연결성 ▶ 2호선 구의역 도보 3분(시청,강남역 20여분 소요) / 건대입구역 7호선 환승역 ▶ 시중심지 및 강남권 운행 버스 노선 배후수요 ▶ 광진구 일대 다세대 거주세대, 구의동 전세세대 중심의 전세 탈피 수요층 ▶ 지하철 2호선 이용 강남 및 도심지역 출퇴근 직장인 수요 견인 ▶ 임대 수익 기대 수요층 - 광진구 일부 및 향후 10여년간 잠실주공단지 재건축에 따른 수요 이전 생활편의시설 ▶ 롯데마그넷, 테크노마트, 잠실롯데백화점, 천호현대백화점등 인접 ▶ 서울아산병원, 민중병원, 혜민병원, 광진구청, 동부지검/지원, 동부경찰서 인접 환경쾌적성 ▶ 옥상내 공원조성 -. 입주민 휴식공간 또는 연회공간으로 활용 교육시설 분포 ▶ 2개 대학 인접(건국대,세종대) ▶ 자양초등교, 건대부속 중고교, 명성여중고 등 충분한 교육시설

21 7. 사업진행 업무 flow 토지매입단계 인허가 단계 분양 단계 착공 및 시공관리 준공 및 입주관리
- 기획 및 타당성 검토 설계사 선정 및 진행 분양계획 수립 감리사 선정 및 진행 보존등기 - 프로젝트 일정계획 지구단위계획 이행 M/H 건립계획 착공관련 대관업무 진행 준공도서 및 대관업무 - Financing 인허가 대관업무 진행 품질관리 및 기성관리 입주자 관리 - 철거공사 시공사 선정 - 경계측량, 지질조사 7-1. 토지 매입 단계 1) 토지 매입 - 일 자 : - 준주거 지역 (지구단위계획 확정 전으로 일반 상업지역으로 상향 조정 예정) - 토지가 : 총 3,800,000,000원 (토지가 3,500,000,000원 / 토지 명도비 300,000,000원) 계약금 350,000,000원 2) 토지대 은행 대출금 (국민은행) - 담보대출 : 2,900,000,000원, 금리 7% 적용 - 운용자금 대출 : 300,000,000원, 금리 8.5% 적용 3) 철거공사 진행 - 2002년 1월중, 기존 건축구조물 해체 4) 경계측량 및 지질조사 실시 - 2002년 2월 중 - 기본설계를 위한 기초 조사 및 토목공사 설계를 위한 지질 조사 실시

22 8. 설계진행 및 상품 컨셉 설정 구 분 주상복합 오피스텔 컨 셉 ·주상비율(7:3) 전용면적 18평 내외 2면 개방형태의
구 분 주상복합 오피스텔 컨 셉 ·주상비율(7:3) 전용면적 18평 내외 2면 개방형태의 2R-1B-LDK 스타일 ·원룸 스타일에서 탈피한 실거주의 주거형 오피스텔 전용면적 18평 내외 장 점 ·전통적인 주거지역으로 아파트에 대한 선호도 높음 ·현재 다세대주택의 난립으로 주차문제 환경문제 심각 ·분양면적 20,30평형대 수요층 풍부 ·잠실 주공단지 재건축 추진에 따른 이전 수요 지역 ·주차장 면적을 줄일 수 있음 ·용도용적 비율과 무관하게 용적율을 확보할 수 있어 사업성 양호 단 점 ·용도용적제 적용으로 용적율 저하, 사업성 저하 ·대로변 단동형 주상복합의 공급이 전무해서 분양성 미지수 ·지하 토목공사비 상승 요인(자주식 주차) ·오피스텔 상품의 이해도 부족 지역 ·기계식 주차방식의 주거 편리성 열위 ·전용율이 현저히 낮아 분양성 저조 종 합 ·분양성 및 상품성 등을 고려하여 주상복합으로 결정 ·주상비율, 층수(15~18층), 상가 대 오피스의 비율, 건축허가 관계(구허가 또는 서울시 심의), 주차방식(자주식 대 기계식) 등을 고려하여 각각 5가지의 타입으로 설계를 분류하여 인허가 사항, 상품성, 분양성, 사업성 등의 장,단점을 비교 검토함. ·전체적인 고려를 통해 서울시 건축심의 규모(16층 이상)로 현재의 설계안을 체택함.

23 9. 인허가 과정 1) 지역 변경 - 준주거 지역에서 일반상업지역으로 지역 상향 변경 완료 (구의지구 지구단위계획) 2) 지구단위계획과의 부합여부 심사를 위한 구 도시계획위원회 자문심의 - 목적 : 구의지구 지구단위계획 내용과 설계내용과의 부합여부 심사 자양동 번지와 공동개발을 해지코자 지구단위계획 내용의 일부 수정 - 1,2차(3/19, 4/29) 구 도시계획위원회 자문심의를 거쳐 통과 3) 서울시 건축심의 - 서울시 건축심의 원안 통과, 굴토심의 재심 굴토 재심의 통과 4) 광진구청 건축 허가 완료 5) 종 합 : 지구단위계획 제도가 도입된 후 초기에 실시한 인허가 과정 (지역지구 변경, 도시계획 심의 등) 작금의 인허가 과정은 설계자 단독으로 처리하기 보다는 사업 시행자 주체 역시 인허가 진행 FLOW 등을 숙지하고 대관업무를 설계사와 병행 처리하여야 원활한 인허가업무가 진행될 수 있다고 판단됨.

24 10. 시공사 선정 1) 시공사 견적의뢰 - 시공사 : 대우 건설, 한화 건설, 동양 고속 건설, 한일 건설, 우림 건설, 현대 건설 - 결 과 : 대우/한화/동양고속 등은 시공단가가 높고 사업규모면에서 수주를 꺼림. 10-1 시공사 비교 구 분 00건설 00건설, 00건설 사업성 ·예정분양가 우위 (8,000천원/평) ·시공단가 열위 (2,850천원/평) ※ 시공단가는 높으나 분양가 상향으로 사업성향상 ·분양가 열위 (7,000천원) ·시공단가 우위 (2,650천원) 분양성 ·시공사 브랜드 강점 - 00건설 광진구 일대에서 가장 많은 점유 ·사업지 내에서 시공사 브랜드 인지도 열위 상품성 ·타사 대비 시공품질의 우수 예상 ·공급된 사례를 비교할 때 마감 등 품질면에서 열위 기 타 ·복잡한 조직체로 시공사 업무협의 및 의사결정 복잡 예상 ·협의 및 의사결정 간소 종 합 ·사업수지면에서는 양사가 비슷한 결과를 보임 ·분양성 및 시공사 브랜드 파워 면에서 현대건설 우위 ·개발사업 측면의 상징성을 고려하여 00건설 브랜드가 우위

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26 11.프로젝트 S·W·O·T 분석 강점요소 · 지하철 2호선 역세권 및 잠실대교 접근성 우수
· 교육시설, 문화시설, 의료시설, 휴식공간 확보 등 다양한 주거 편의시설 분포 · 계단식 2면 개방형태의 평면 구조로 설계상의 비교 강점 - 75%전용율 확보, 풍부한 서비스 공간(7평/세대) - 전세대 자주식 주차 (1대이상/세대) - 고급 시스템창호(외부 샤시) 무상 제공 · 주력 20평형대 구성으로 확실한 분양성 확보 약점요소 · 대로변 주상복합 건물로 단지형 아파트 대비 상대적으로 주거 쾌적성 낮음 · 저층부 상가 및 업무시설 배치로 유동인구 많음 · 자양사거리 상권형성지역으로 주거 쾌적성 다소 낮음 · 전면 대로 교통량 많음 기회요소 · 향후 개발 가능성 풍부한 지역적 강점 - 지구단위 개발 계획 확정으로 미래가치 확보 - 잠실대교 확장공사 월 완료 - 건대 야구장 부지 개발 사업 진행 및 잠실 주공아파트 단지 재건축 추진 · 아파트 공급의 부재 지역으로 20, 30평형대 대기 수요층 풍부 · 최근 1년간 아파트 가격 폭등 → 지속적 상승 추세 · 신규 아파트 공급에 의한 가격 상승 경향 뚜렷 : 현대 8,9차 아파트, KCC 아파트 평당분양가 고가 형성 위협요소 · 하반기 대선 및 월드컵 행사 등의 사회 이슈로 인한 부동산 시장의 상승세 다소 주춤 · 분양권 전매 제한, 예상분양가 사전 대관 통보 등 정부 개발 규제 · 지역 주민의 주상복합 건물에 대한 인지도 낮음

27 12. 적정 분양가 검토 12-1. 인접지 평균 매매가 및 최근 공급된 아파트 매매가 12-2. 적정 분양가
분양가 산정 검토 요소 · 24(전용 18평 이하) 평형 내외 기준 - 타평형 : 평형별 평당 시세 가중치 적용 · 인접 아파트 평균 매매가 및 최근 공급된 아파트 매매가 시세 · 소비자 가격 저항선(총액개념) - 부동산 인터뷰 결과 · 사업지 특성 및 시장 상황에 의한 가격 상승폭 감안 12-1. 인접지 평균 매매가 및 최근 공급된 아파트 매매가 구 분 20평형대 30평형대 평당분양가 총액 (천원) 인접지 평균 7,614 천원/평 187,500 천원 8,446 천원/평 280,000 천원 최근 공급된 아파트 평균 7,800 천원/평 197,000 천원 9,060 천원/평 302,000 천원 12-2. 적정 분양가 평 형 분양가 수용폭 평당분양가 총액(천원) 24평형 7,400 ~ 7,900 천원/평 178,000 ~ 190,000 천원

28 13. 마케팅 방안 13-1. 사업환경 장단점 분석 장 점 단 점 다양한 교육시설, 의료시설 인접
장 점 단 점 다양한 교육시설, 의료시설 인접 강북 최고 쇼핑, 휴식, 생활, 문화 특구 교통의 요지 - 지하철 2,7호선 / 잠실대교 인접 상품 경쟁력 확보 - 24평형대 - 77%전용율 확보, 풍부한 서비스 공간(7평/세대) - 전세대 자주식 주차 (1대이상/세대) - 고급 시스템창호(외부 샤시) 무상 제공 주변 다세대주택 대비 주차문제 해결 잠실주공 재건축 추진에 따른 10여년간의 임대 수요 대로변 단동형 주상복합 - 단지형 아파트 대비 휴식공간, 놀이공간 부재 저층부 상가 및 업무시설 배치로 유동인구 많음 사업지 내 시공브랜드 인지도 부족 자양사거리(상권형성지) 주변 주거환경 낙후 전면 대로 교통량 많음

29 14. 마케팅 Target 설정 및 전략 14-1. 수요 Target 설정 수 요 층 전세 탈피 수요층
- 광진구(자양동/구의동/중곡동) 일대 다세대 거주세대, 구의동 전세세대 강남 진입 희망 세대 - 광진구 일부(중곡동), 중랑구(면목동/중화동/상봉동), 성동구(성수동) 일대 젊은 부부 세대 임대 수익 기대 수요층 - 송파구, 광진구 일부(광장동/구의동) : 잠실 주공 재건축에 따른 임대 수요 기대층 지 역 광진구, 성동구(성수동), 중랑구(면목동 / 중화동 / 상봉동), 송파구(잠실동 / 신천동 / 풍납동), 강동구(천호동 / 암사동 / 성내동) 연 령 층 30대 젊은 부부 세대 임대 수익 기대 수요층 - 50대 이상 부유층 NEEDS 강남 진입 우수성 강조 - 지하철 2호선(강남역/시청역 20분 소요), 지하철 7호선 환승역 인접 - 잠실대교 5분대 접근 : 2003년 12월(입주시점) 확장공사 완료 생활 편의 시설 인접 강조 - 테크노 마트(롯데 마그넷), 잠실 롯데백화점, 천호 현대 백화점 - 혜민병원, 민중병원, 방지거 병원, 아산중앙병원, 한양대학 병원 - 어린이 대공원/회관, 뚝섬유원지, 아차산 생태공원, 롯데월드, 워커힐 호텔 다양한 교육시설 인접 강조 - 자양초교, 건대부속 중고교, 명성여자 중고교, 건국대학교, 세종대학교 실용적 UNIT 설계, 2면 개방형 평면, 외부 샤시(시스템창호) 무상제공

30 14-2. 마케팅 전략 및 방향 단계별 마케팅 전략 수립 - Ⅰ단계 마케팅 - 인근지역 홍보로 기대심리 유발, 구전 광고 효과 기대 - Ⅱ단계 마케팅 - 본격적인 Pre-Marketing 실행으로 수요자 pool 최대 확보 사전에 100%분양 가능 수요자 확보 및 집중 관리 사전 예약 수요자 중심으로 연계 마케팅 전략 수립(보너스 제공 등) - Ⅲ단계 마케팅 - M/H OPEN과 동시에 100% 분양 완료 미달시 매체광고, 전단광고를 통한 예비 수요층 홍보 전략 인근 APT 대비 합리적인 분양가 책정 M/H 품질 점검으로 인근 APT 대비 고품질의 상품 제공 - 상품 장점 부각 : 자주식 주차, 2면 개방형태, 풍부한 서비스 공간, 계단식 코아, 고급스런 마감

31 14-3. 단계별 마케팅 전략 구 분 Ⅰ 단계 Ⅱ 단계 Ⅲ 단계 단계명 사전 지역 홍보 단계 Pre-Marketting 단계
수 단 1. Fence 광고 - 투시도, 사업개요 기재 - APT 평형, 장단점 기재 - 상담 전화 설치 운영 2. 인근 부동산 홍보 - 분양정보, 사업개요 공개 3. 전단 광고 - 자양동 일대 신문사 전단 배포 1. 설문 광고 - 1단계 : 광진구일대 - 2단계 : 성동구/송파구/중랑구 강동구 일대 2. D/M 발송 - 7월 중순 이후 3. 퍼블리시티, 인터넷 광고시 - 8월 초 이후 1. D/M 발송 - 확보된 수요자 pool 대상 2. T/M 광고 - in/out-bound T/M 광고 3. 매체광고 - 신문 광고, 홍보물 제작 4. M/H 내 광고 - 상담사, 도우미, 모니터 활용 기대 효과 광진구 일대 마케팅 중심지역 홍보 효과 지역주민을 통한 구전광고 효과 기대심리 유발 효과 상가 및 오피스 간접 광고 효과 Ⅰ단계광고에 이은 기대효과 배가 본격적인 Pre-마케팅 전개 충분한 수요자 pool 확보로 M/H open과 동시에 100% 분양 전략 실행 Ⅰ,Ⅱ단계에서 확보된 수요자 대상 계약실시 - 100%분양 계획 매체광고 병행하여 예비 수요자 확보 인근 주거 형태와 차별화