對外秘 재건축/재개발 시장의 이해와 SK건설의 포지셔닝 재건축영업팀.

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1 對外秘 재건축/재개발 시장의 이해와 SK건설의 포지셔닝 재건축영업팀

2 재건축/재개발시장의 이해와 SK건설의 포지셔닝
p.4 미시적 측면 재건축/재개발 시장 1993 1995 2000 2005 2010 2015 거시적 측면 p.2~3 법규 p.5~6 재개발/재건축의 법체계의 특징과 변천, 수주환경의 변화 정책 p.7 재개발/재건축사업의 규제 및 지원, 뉴타운개발, 부동산 대책등 시장형성의축 경제 p.8~10 IMF이후 부동산 시장변화, PF, 주택보급율등, 조합원 이익배분, 시공사이익관리 사회 p.11 과밀/고층으로 인한 도시의부조화, 세입자 및 주민 재정착율 문제 문화 p.12 조합원의 Risk 인식변화(도급제, 지분제), 브랜드 파워, 커뮤니티 Present p.13 p.14 p.15~18 p.19~20 1기 2기 3기 4기 94~99E 도입기성장기 대형 재개발PJT수주 및 성공리 분양 완료 소규모 재건축PJT 부진 00~03.6 성장기 Post 북한산 사업확보 주력 03.07~2010 변화적응기 도정법시행 우회지원으로 사업대상확보 2011~ 안정기 도정법 정착 정비사업자의 안정화로 도급사업 정착 1/20

3 국가경제의 한 축인 건설산업을 구성하는 주요한 사업으로 역할 및 입지 강화
건설업 전체 수주액의 16%(03년기준 17.2조) 차지하며 향후 그 크기가 확대 예상 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 (32) 주택영업팀 공공부문 (1) 자체사업 토목 (105) 지주공동사업 지역주택조합 건설업 직장주택조합 플랜트 (45) 주거 재건축영업팀 (71) 재개발조합 (5.6) 민간부문 조합사업 (70) 재건축조합 (11.7) 건축 건축영업팀 업무용 건물 비주거 (25) 오피스텔 ( ):03년도 수주액(단위:조)-건설산업연구원 2/20

4 03년 기준 주택 총수주액 대비 재건축/재개발수주액은 38%이며 그 비중이 점차 증가 추세임
미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 재건축/재개발 수주액 주택중 재개발/재건축 비중 자료 : 통계청(03년도) 3/20

5 노후화된 공동주택과 도시기반시설이 양호한 노후화 단독주택군은 재건축조합 결성하여 사업추진
재건축/재개발사업을 통한 건설투자로 공급과 수요를 창출하고 도시 및 주거환경을 정비 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 도시환경 정비 주거환경 개선 개발이익 배분 공동주택 재건축사업 25년~30년 주택 노후화로 인한 정비사업 추진 공동주택건립 Yes 35년~40년 주택공급 확대 건설투자 확대 고용창출 세수증대 도시기반시설 No 단독주택 재개발사업 다가구, 다세대 포함 4/20

6 2003.07.01 도정법 시행으로 재건축과 재개발사업이 주거환경정비사업으로 통합 재건축/재개발시장의 대규모 변화 시작
미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 도정법 발효 관련 법체계 변화 1993 1995 2000 2005 2010 2015 국토종합계획법 국토기본법 국토이용관리법 국토계획및이용에..법 도시계획법 도시재개발법 주택건설촉진법 도시및주거환경정비법 주택재개발 주택재건축 도시환경정비 주거환경정비 도심재개발 도심재개발 주택재개발 공장재개발 공장재개발 주택재건축 5/20

7 사업추진시 시공자의 선정을 사업시행인가이후로 명시하여 시공자의 역할을 축소하고 정비사업자 가 사업초기 그 기능을 대체
1983년부터 시작된 조합-시공사 합동재개발방식은 사실상 종료됨 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 도정법 발효 수주환경변화 1993 1995 2000 2005 2010 2015 도시 재개발 기본 계획 도시 주거 환경 정비기본 계획 구역 지정 정비구역 지정 추진 위원회 (임의) 추진위원회 (소유자 1/2),정비업체 선정 시공사,행정용역,설계사 선정 조합설립인가(토지면적2/3, 소유자80%) 조합설립 인가(소유자 2/3) 사업인가 (토지면적 2/3,소유자 80%) 사업인가 (토지면적 2/3,소유자80%) 시공사 선정(공개경쟁) 관리처분계획 관리처분계획 착공,분양 착공,분양 준 공,청산 준 공, 청 산 6/20

8 주거정비사업시행시 선계획 후시행을 의무화 함(정비기본계획 마련)
강남재건축의 본격화로 인한 부동산투기를 방지하고자 정부의 다양한 정책 시행 부동산경기의 안정을 위한 강남북 균형발전의 대안으로 강북뉴타운 개발 박차 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 Present 1993 1995 2000 2005 2010 2015 정비기본계획 1998 2000 2004 과밀/고층 난개발 (용적율 최고 380%) S B S 선계획 후시행 의무화 서울시 재건축기본계획 발표 예정 - 용적율 250% 이하 예정 50만이하 도시에 대한 기본계획 의무화 - 재개발/재건축 시장 확대 예상 서울/부산등 재개발기본계획 발표로 도시 고밀화 방지(210%이하) 강남개발규제 강남 재건축사업 본격화(수주과열) IMF이후 부동산규제 완화로 경기 과열 유휴자금 증가 부동산 투기 과열 강남 부동산과열 차단을 위한 각종 정부 조치 발효(투기지역등) 지역균형발전 강남북 균형발전을 통한 부동산 경기 안정 2003년~2015 1,2단계 12개지구 완료 목표 재개발구역을 중심으로 사업 추진 강북뉴타운 발표(1,2차 12개 지구/3차 10개지구 예정) 7/20

9 2010년까지 매년 40만가구가 공급되어 신규 30만 자가 5만 재고주택개보수 12만 수요 예측
03년 주택보급율은 101.2%, 자가 소유율 59% 2010년까지 매년 40만가구가 공급되어 신규 30만 자가 5만 재고주택개보수 12만 수요 예측 인구감소로 신규수요의 감소 및 자가소유율도 선진국 수준인 65%선을 유지되나 재고주택개보수 로 인한 주택공급은 일정수준을 유지 할 것으로 예측 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 공급세대 주택수요의 변화 및 분석 신규가구(수요) 250 60 자가이전 200만호 재고주택정비 200 25 60 150만호 150 20 60 165 100만호 10 120 80 2000~2005 2005~2010 2010~2015 자료원-건설산업연구원 8/20

10 발생된 사업이익은 개별조합원의 투하된 자산(토지등)의 비율로 배분됨
배정받은 평형의 분양가와 지분가액의 차이를 부담하여 사업비 충당 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 조합이익의 배분 B/S 공사비등 사업제비용의 절감으로 사업이익의 확대 조합a+일반a +상가분양가 총 합계 (10,000) 공사비등 (4,000) 사업이익 (6,000) 사업이익(6,000) ÷ 총소유지분(3,000평) = 평당사업이익(2) 평당사업이익(2) × 개별조합원 소유지분(20평) = 지분가액(40) 지분가액 (40) – 배정평형 분양가(100) = 부담금(-60) 일반a + 상가분양금 수입 증가로 사업이익 확대 9/20

11 확보시의 목표O&P는 사업관리의 노력과 역량에 따라 상당히 유동적임
차기 사업의 이익창출의 기본이 되는 브랜드관리가 현 시장의 중요한 Issue화 됨 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 평균사업기간 : 재건축(5년) / 재개발(7년) 시공사 이익 확보 가계약 조합설립 사업시행인가 관리처분 본계약 이주철거 분양/착공 준곻 목표O&P 입찰제안내용으로 (가)계약 체결 : 목표O&P 설정 O&P관리1 ESC.반영(물가지수반영 + 공사비증가요인) : 목표O&P관리 O&P관리2 사업기간단축으로 금융비용절감 : 목표O&P + a O&P관리3 설계/상품/MKT등 복합적 관리를 통한 조합 수입극대화  추가O&P창출 O&P관리4 공사원가절감 및 공기단축으로 시공이익 창출 O&P관리5 무형의 가치(이익)창출 : 지역의 대표성있는 위치에 사업지 품질/이미지관리를 통해 브랜드 가치 증대  향후사업의 이익 증가 요인 10/20

12 사업성을 중시하는 민간주도 개발인 연유로 과밀화 난개발로 인한 교통,환경등의 사회문제 야기
사업진행에 있어 이해관계자가 다수인 관계로 그 의견의 수렴이 사업 승패의 관건 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 문 제 점 해결 방안 및 과정 도시의 과밀화 사업성을 중시하는 민간위주의 개발 고층/고밀의 용적율 기반시설 미확보로 교통/환경 열약  슬럼화 정비기본계획의 도입으로 과밀개발 방지 선계획 / 후시행의 개발원칙 주위 환경/기반시설여건을 고려한 개발 유도 조합원 갈 등 다수의견이 상존하여 상호간 불협화음 다발등의 갈등/대립으로 사업진행 장기화 다수 조합원의 공감대와 사업추진의 동의 강화 (80%이상 동의 요구) 전매금지를 통해 원주민의 정착율 재고 세입자 갈 등 구역내 세입자의 이주 문제 소액의 주거대책비의 불만 조합원에 대한 상대적 박탈감 증폭 세입자 임대아파트 의무 건립 주거대책비 현실화 11/20

13 사업의 향후손익에 대한 Risk부담 주체에 따른 이익배분방식 분류 (지분제,도급제)
주택 Brand가치의 중요성은 향후에도 지속적으로 유지 향후 주민의 새로운 Needs로 등장할 커뮤니티는 중요하게 관리되어야 함 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 Present 1993 1995 2000 2005 2010 2015 Risk인식변화 도급제 지분제 조합이 사업주체로 수입 및 비용과 관련된 Risk를 직접관리 전문지식이 부족한 조합의 Risk관리 역량 부족 조합대표자의 사업승패의 부담감 가중 사업초기 시공사가 조합원 일정지분을 인정하고 수입 및 비용의 Risk를 직접관리 조합원 지분승계와 환금성의 신속성 선호 시공사의 이익증대를 위해 일반분양가 인상 브랜드 아파트구매 의사결정에 미치는 4요소 위치 > 배치,평면 > 브랜드 > 가격 2000년 초부터 시공사들의 브랜드 홍보 주력 초기 미디어 매채에 주력  실물 브랜드 주력 (지역의 랜드마크화 / 품질,상징성 강조) 커뮤니티 아파트의 대중화로 주민의 몰인정성/공동체의식의 감소 주민의 사교/친목등의 Needs가 또하나의 Issue 사업성 중시에서 커뮤니티 중시로 패러다임 변화 일본/미국 재개발 선진국에서 개발시 중점 관리 12/20

14 전사적 자원부족으로 다수PJT확보가 미흡하였으나 대규모PJT의 수행에 따른 관리역량은 강화됨
도입-성장기 : 수주 1.1조, 분양 12,100세대, 매출 5,400억 전사적 자원부족으로 다수PJT확보가 미흡하였으나 대규모PJT의 수행에 따른 관리역량은 강화됨 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 시장의 특성 시공사의 참여를 정책적으로 장려하는 시장, 브랜드에 대한 이슈는 사업성에 비해 상당히 미약 재개발/재건축 시장은 점점 확대되고 있는 분위기이나 사업확보를 위한 시공사의 무리한 행보는 없음 과열 수주경쟁은 없음 시장적응 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 5,000억 수주 종암A(142) 전농(2190) 미아(5432) 신당(1520) 1.1조 중곡(149) 종암(1236) 분양 3,000억 종암A(238) 종암(1783) 중곡(192) 전농(2678) 신당(1717) 미아(5348) 12,100세대 2584 1450 700 1,000억 400 매출 166 42 45 13/20

15 도약기(Post북한산) : 사업대상확보 2조
안정적 매출 BackLog확보를 위한 사업확보에 주력위해 시장 재진입을 통한 수주역량강화 SK VIEW 브랜드 Launching(2000년) 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 시장의 특성 강남 및 한강변 노후아파트 재건축 수주 과열 재건축에서는 지분제사업이 대중화를 이뤘고 아울러 브랜드 중요성이 강조됨 도정법에 따른 수주환경변화예고로 법 발효전 시공사의 사업확보 총력전 2000년 지방의 재개발기본계획 발표로 부산/대구지역에 시장 영역 확대 시장적응 2000 2001 2002 2003 5,000억 사업대상확보 1100 1470 10182 7160 2조 수주 3,000억 851억 행신(851) 2316 분양 행신(812) 812세대 1512 1,000억 456 매출 311 14/20

16 낮은 브랜드 인지도, PQ조건의 제약(부채비율, 도급순위)으로 기 확보물량에 대한 시공권 계약에 Risk발생
공격적 MKT과 정비업체 지원, 육성 비용 투입 필요성 대두 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 SK건설의 위치 5대 Major사 (삼성, 대림, LG, 대우, 현산) 선호도 (조합원/정비업체) 도급 순위 : 12위 부채 비율 : 500% 이상 ’03년 사업대상 확보 : 0.7조원 브랜드 선호도 : 92 담당 인원 : 22명 (’03년 기준) 도급 순위 : 5위 이내 부채 비율 : 200% 이하 ’03년 사업대상 확보 : 3.6조원 브랜드 선호도 : 98~100 담당 인원 : 79명 (’03년 기준) 후 순위 참여 시, 사업확보 난항 - 공격적 마케팅 활동 필요 세력 확보 위한 비용 투자 필요 - 정비업체 지원/육성 - SK건설 홍보 후 순위 참여를 통한 사업확보 가능 - 조합원 선호도 활용 정비업체의 선호도가 높아 小 비용 투자로 우수입지 확보 가능 Major사 간 연대 시, 대규모 사업 확보 가능 15/20

17 도정법 시행이후 수주환경변화에 적응 대안으로 기반선점을 위한 비용 투자가 필요
미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 수주환경변화적응 도정법 이전 : 사업대상확보 6단계 정보입수 현지조사 사업성검토 QG1,2 입찰 수주홍보전 확보 추진위원회를 중심으로 사업본격화 도정법이후 : 사업대상확보 8단계 환경변화 적응 대안 1 2 정보입수 탐색 선별,QG1 기반선점 QG2 입찰 수주홍보전 확보 * 기본전략 및 기반선점 비용 품의 - 세부전략 및 수주홍보비용 품의 본격 수주전 추진위설립 사업시행인가 2년~3년 16/20

18 건축, 주택사업에서 창출한 Brand가치를 활용하여 재건축/재개발사업 수주 수주이후 분양과 착공을 통한 브랜드 가치 재창출
미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 가치창출 ▶ 서울,수도권 재건축/재개발 수주PJT 월계동신 착공 가능주공 브랜드 가치창출 녹번2 녹번3 주택,건축영업팀 입주 경일연립 행신주공 이문11구역 구리수택 브랜드 가치활용 재건축영업팀 분양 상원연립 능동4지구 수주 둔촌주공 화곡문화 개나리5차 삼성현대 신반포7차 서초꽃마을 브랜드 가치 지속적 상승 권선주공 17/20

19 성장안정기 : 사업대상확보 5.5조, 수주 4.1조, 분양 49,000세대, 매출 년평균 6,000억 목표
매년 약 8,000세대 공급으로 시장점유율 8%선 유지하여 브랜드 선순환구조 확립 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 시장의 특성 도정법시행으로 사업지에대한 직접적 지원 불가로 정비사업자를 통한 우회지원으로 사업시행인가 시공사선정시 유리한 위치 선점 노력 경주 강남지역 재건축아파트 가격상승을 막고 지역균형발전(뉴타운개발)을 통해 부동산 가격 안정화 추진 대도시 및 50만이상의 정비계획 수립으로 시장규모 확대 6000 시장적응 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5300 5,000억 사업대상확보 10500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 5.5조 4000 수주 4.1조 1520 6060 7100 6820 6390 6410 6920 3,000억 2316 분양 2002 1800 7200 8520 8100 7600 7700 8300 49000세대 1,000억 매출 438 자료원 : SK건설 건축부문 TO BE 2010 18/20

20 브랜드 선순환구조를 통한 시장 Positioning으로 특화된 SK VIEW로 시장내 안정된 입지 구축
안정기 : 연평균 6,000억 규모의 수주, 매출 유지 브랜드 선순환구조를 통한 시장 Positioning으로 특화된 SK VIEW로 시장내 안정된 입지 구축 미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 시장의 특성 도정법의 안정화시기로 우회지원이 불가하여 인가후 입찰로 시공권 확보 정형화 동일공간내 주민들의 공동체의식 강화욕구로 커뮤니티 재개발 활성화 시기 브랜드에 대한 가치 또는 선호도는 지속적으로 유지 시장리드 2011 2012 2013 2014 2015 사업대상확보 년간 약 7,000억 선의 사업대상확보액 유지 : 지방 대도시로의 전반적 사업 확대 환경과 커뮤니티를 중요시하는 브랜드 포지셔닝을 기반으로 사업대상확보 역할이 정립된 정비사업자의 지속적 우호관계 유지 수주 년간 약 6,000억 수주액 유지 분양 년간 약 8,000세대 규모 공급 유지(총 공급의 8%) 환경과 커뮤니티를 중요시하는 브랜드 포지셔닝 매출 년간 약 6,000억 매출 유지 19/20

21 SK VIEW Brand Positioning 완성 : 환경 / 커뮤니티를 우위에 둔 주거공간
미시적 측면 재건축/재개발 시장 거시적 측면 법규 정책 경제 사회 문화 1기 2기 3기 4기 Brand Positiong 환경/커뮤니티를 우위에 둔 SK VIEW 도정법 정착 재개발/재건축시장 고객의 Needs 변화 안정기 Brand포지셔닝 구축 도정법 정착에 대비한 Brand 가치 증대와 Positioning기반 마련 성장안정기 시장점유율 8% Brand가치강화 안정적 BackLog확보를 위한 사업지 확보에 주력 신Brand 도입 도약기 (Post북한산) 시장재진출 수주역량강화 자원 부족으로 다수 PJT확보 미흡 (소수의 대규모PJT 관리중점) 도입성장기 PJT관리역량강화 1기 2기 3기 4기 20/20