(단독)주택재건축&재개발의 투자성유의점

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1 (단독)주택재건축&재개발의 투자성유의점
도정법으로 보는 단독주택 (단독)주택재건축&재개발의 투자성유의점

2 contents 2. 서울시 뉴타운과 도정법 3. 단독 주택 1. 도시및 주거환경정비법의 개념이해 - 역 사 - 원칙
- 사업추진과정도 - 특징 - 의미(관리처분의 개념/개발이익) - 사업방식 2. 서울시 뉴타운과 도정법 3. 단독 주택 - 단독주택에서 본 재개발과 재건축의 차이알기 (법적요건/제한사항차이/투자성차이) - 명칭은 재개발,재건축지역 (주택법&도정법 바로알기) - 실전: 투자성분석

3 ■ 역사 ■ 원칙 ■ 사업추진과정도(정비사업절차도) ■ 특징 ■ 의미:개발이익/(도시관리&해당주민입장) ■ 사업방식
Chap1. 도시및 주거환경정비법의 이해 ■ 역사 ■ 원칙 ■ 사업추진과정도(정비사업절차도) ■ 특징 ■ 의미:개발이익/(도시관리&해당주민입장) ■ 사업방식

4 재개발사업의 역사 도시및 주거환경정비법

5 재개발사업의 역사 도시및 주거환경정비법

6 원칙 선계획-후개발 개 통 별 합 법 도시 및 주거환경정비법
원칙 선계획-후개발 도시및 주거환경정비법 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비구역으로 지정하여 (주택재건축 사업 중 소규모 사업은 제외),도로,상하수도,공원,공용주차장, 공동구 등 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 정비하는 사업 개 별 법 통 합 주거환경개선사업 도시 및 주거환경정비법 주택 및 도심재개발사업 재건축사업

7 정비사업절차도 3. 사 업 추 진 절 차 도시및 주거환경정비법 3-1. 절 차 개 요 공청회, 지방의회 의견청취
정비기본계획 수립 공청회, 지방의회 의견청취 지방도시계획위원회 심의 정비계획 수립 14일이상 주민공람 지방의회 의견청취 구역지정·고시 토지등 소유자 2/3 이상 동의 추진위원회 승인 토지등 소유자 1/2 이상 동의 창 립 총 회 조합설립의 인가 토지등소유자 4/5 이상 동의 건 축 심 의 교통영향평가 사업시행 인가 토지등소유자 4/5 이상 동의 시공사 선정 관리처분계획 인가 조합원 분양신청, 권리가액 평가 국공유지 매수, 토지수용 이주 · 철거 착공 및 일반분양 준공 · 입주 확정측량 및 토지분할 해산 토지등소유자 4/5 이상 동의

8 정비기본계획의 이해 설명회 & 주민의견청취 시장, 군수 시, 도지사 도시계획위원회 심의 기초조사 기본계획(안)확정
도시및 주거환경정비법 기초조사 특별시 광역시 시장 -정비사업에 관한 종합 계획 -향후 소사 본3동의 정비 계획의 상위 계획 -유형별 정비구역 지정대상 & 정비방향 설정 -정비기반시설 기준 -개발밀도 기준 -정비방법 등(주택재개발 & 주택재건축) -정비사업의 기본 원칙 및 개발지침 실제 재개발,재건축시 정비계획을 구속 주민 의지만으로의 사업추진 불가능 기본계획(안)확정 설명회 & 주민의견청취 시장, 군수 주민공람 및 지방의회청취 도시계획위원회자문 관계기관협의 시, 도지사 도시계획위원회 심의 기본계획승인 2006,6월말까지

9 조합설립추진위원회,운영규정,안전진단강화등
도시및 주거환경정비법 특징 선계획 후개발 특별시장,광역시장,시장은 10년 단위의 도시,주거환경정비기본계획을 의무적으로 수립 1.도시전체차원의 종합적인 계획수립 도시및 주거환경정비기본계획 조합설립추진위원회,운영규정,안전진단강화등 2.투명한 사업을위한 제도장치 강화 계획규제 & 개발규제 3.재건축의 공공성강화 재개발 & 단독주택재건축 4.원할한 사업추진을 위한 제도보완

10 도시및 주거환경정비법 의미 관리처분의 의미.개념 설명요함

11 사업방식4가지 단독주택 공동주택 도시환경의 개선 주거환경의 개선 정비기반시설 열악 노후불량건축물이 밀집한 지역
도시및 주거환경정비법 단독주택 공동주택 정비기반시설 열악 노후불량건축물이 밀집한 지역 주거환경개선하기 위한 사업 정비기반시설 양호 노후불량건축물이 밀집한 지역 주거환경개선하기 위한 사업 도시저소득층이 집단거주 정비기반시설이 극히 열악 노후 불량 건축물이 과도하게 밀집한지역 상업지역·공업지역 등 토지의 효율적 이용과 도심기능 회복이 필요한 지역 도시환경개선하기 위한 사업 도시환경의 개선 주거환경의 개선

12 Chap2.서울시 뉴타운과 도정법

13 뉴타운 뉴타운과 도정법

14 결국,뉴타운으로 지정되더라도 개별적으로 사업을 하는 것은 변화가 없습니다.
뉴타운과 도정법 뉴타운사업은 민간자치로만 이루어지던 재건축,재개발등의사업에 공공,즉 정부가 최소한의 역할을 하고 지원을 해,개발하려는 개개 구역의 상호 연계성을 높이려는 취지입니다. 즉,여러 개별 사업가능 구역을 한 묶음으로 뉴타운지구로 지정해 좀더 체계적이고 계획적인 사업을 하려는 취지라 이해하시면 됩니다. 결국,뉴타운으로 지정되더라도 개별적으로 사업을 하는 것은 변화가 없습니다.

15 뉴타운사업방식 도정법방식 중 개발하려는 구역의 성격에 맞게 선택하게 됩니다. 공공에서 추진,공공부문강화
뉴타운과 도정법 공공에서 추진,공공부문강화 주택재건축,주택재개발,주거환경개선사업,도심재개발 등 도정법방식 중 개발하려는 구역의 성격에 맞게 선택하게 됩니다.

16 Chap3. 단독주택 - 단독주택에서 본 재개발과 재건축의 차이알기 (법적요건/제한사항차이/투자성차이)
- 명칭은 재개발,재건축지역 (주택법&도정법 바로알기) - 실전: 투자성분석

17 도시및주거환경정비법 개정안 : 2005년3월17일 입법예고 / 2005년5월18일 시행
단독주택 도시및주거환경정비법 개정안 : 2005년3월17일 입법예고 / 2005년5월18일 시행 구 분 내 용 주택재건축사업 공동주택 & 단독주택 임대주택공급비율 용적률 증가분의 25% (사업승인 단지는 10%) 예외) 임대주택공급 의무 제외 - 재건축 하려는 단지의 주택 수가 50세대 미만 Or 재건축 후 증가하는 용적률이 30%미만인 경우 단독주택재건축활성화(내용삽입할것) 주택재개발사업 조합의 시공사 선정시기를 종전 사업승인 이후에서 조합설립 이후 (or 추진위 단계)로 앞당겨짐 소재지 미확인자 동의 후 철회자등은 동의자수예서 제외됨 구역지정동의조건 : 추진위 신청동의서 인정 , 추가동의분 16.7%로만 받으면 됨

18 단독주택에서 본 재개발과 재건축의 차이알기 (법적요건/제한사항차이/투자성차이)
단독주택에서 본 재개발과 재건축의 차이알기 (법적요건/제한사항차이/투자성차이)

19 단독주택 주택재개발/(단독)주택재건축 비교1

20 주택재개발/(단독)주택재건축 비교2 주택재개발 (단독)주택재건축 비고 조합원 자 격 (분양권) 토지 또는 건축물의 소유자
단독주택 주택재개발/(단독)주택재건축 비교2 주택재개발 (단독)주택재건축 비고 조합원 자 격 (분양권) 토지 또는 건축물의 소유자 지상권자 토지 및

21 재개발 구역안에 거주하는 세입자에게 입주 우선권(도정법제 50조 3항,시행령 제54조2항)
단독주택 주택재개발/(단독)주택재건축 비교 3 주택재개발 (단독)주택재건축 비고 임대주택 비 율 총건립세대수의 17% (확인할것) 재건축사업으로 늘어나는 용적율의 25% 도정법 제30조의 2 세입자대책 재개발 구역안에 거주하는 세입자에게 입주 우선권(도정법제 50조 3항,시행령 제54조2항) 재건축 구역이 위치한 시,도내의 세입자에게 거주기간 1년이상 법위내에 오래된 순서로 입주(령 제41조의2 제3항) 도정법제 50조 3항,시행령 제54조2항) 령 제41조의2 제3항)

22 조합설립인가후에는 조합원지위 양도 금지(조합설립인가일 기준으로 현금청산) 도정법 제19조
단독주택 주택재개발/(단독)주택재건축 비교 4 주택재개발 (단독)주택재건축 비고 조합원지위양도제한 제한규정없슴 조합설립인가후에는 조합원지위 양도 금지(조합설립인가일 기준으로 현금청산) 도정법 제19조 후분양제 사업시행인가후 일반분양가능 투기과열지구내 일반분양시 건축공정의 80%진행시 가능 주택공급에 관한 규칙 제7조 시공사선정시기 추진위 승인이전에도 가능(꼭지침서 확인) 사업시행인가 후(입법예고안 확인할것) 도정법 제11조

23 명칭은 재개발,재건축지역 (주택법&도정법 바로알기)
명칭은 재개발,재건축지역 (주택법&도정법 바로알기)

24 명칭은 재개발,재건축조합!( 어떤조합일까) 단독재건축조합(도정법) 주택재개발조합 지역조합(주택법) 추진방법 사업이익 주민동의
단독주택 단독재건축조합(도정법) 주택재개발조합 지역조합(주택법) 비고 추진방법 주민들이 토지와 건물을 소유하고 있는 상태에서 조합을 구성하여, 조합원들이 주인이 되어 사업을 추진하는 방식 주민들은 시행사에게 토지와 건물을 매각하고, 시행사가 주인이 돼서 사업을 시행하는 방식 사업이익 사업을 추진함에 따라 발생하는 개발이익은 주민들의 몫으로 회수 (기존토지건물가격 + 개발이익) 사업추진에 따른 개발이익은 시행사 몫 주민동의 주민 80% 동의만 있으면 시행 가능 주민 100% 동의가 있어야 하며, 단 한명만 반대해도 사업추진이 안되기 때문에 사업이 사실상 불가능

25 주민보상방법 세금 아파트분양권 단독재건축조합방식(도정법) 지역조합방식(주택법) 비고
한국감정원등 전문적인 평가기관이 주민들이 소유한 토지와 건물의 위치, 면적, 건축연도,이용상황등을 감안하여 정확하게 평가하기 때문에 분란의 소지가 없음(주민들은 감정평가금액에 개발이익을 더한 금액으로 보상받게 됨) 비전문가인 시행사가 개략 보상가격을 정하기 때문에 합리적인 평가가 이루어지지 않아 반대하는 주민이 생기고, 그럴 경우 동의를 얻기 위해 반대하는 주민들에게는 보상가격을 올려주기 때문에 동의하는 조합원만 손해가 나는 결과 발생 세금 주민들이 자기 땅 위에 자기 아파트를 짓는 방식이기 때문에 세금이 없음 시행사가 주민들의 땅을 사서 아파트를 짓는 방식이기 때문에 시행사는 취득세/등록세,  주민들은 양도소득세를 부담하여야 함 아파트분양권 법적으로 조합원에게 우선 분양하게 되어 있어 주민들은 확실하게 로얄층을 분양받게 됨 법에 따라 일반분양은 공개모집하도록 되어 있어 주민들이 아파트를 분양받을 수 있는 보장이 없음

26 참조사항

27 재개발,재건축 투자성분석tool 단독주택

28 NEWS CLIPPING