부동산 설계 부동산 가치평가의 3방식 공부 & 주택임대차보호 부동산 거래 시 유의사항 부동산 운영 및 관리

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1 부동산 설계 부동산 가치평가의 3방식 공부 & 주택임대차보호 부동산 거래 시 유의사항 부동산 운영 및 관리
경제학과 민하나 소비자학과 이수완 소비자학과 조세희 소비자학과 김경란 소비자학과 왕 동

2 경제학과 민하나 부동산 가치평가 가치와 가격형성

3 가격과 가치 가치 value 가격 price 가격은 오차가 포함된 가치 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값
현재의 값 (미래를 전제로 논의) 가치다원설 가치 = 가격 ± 오차 가치의 전문가 평가사 가격 price 매수자와 매도자간 교환의 대가로 실제 지불된 금액 과거의 값 (과거를 전제로 논의) 하나의 값 시장에서 수요와 공급에 의해 결정 가격의 전문가 중개사

4 부동산 가치 발생 및 형성 가격 Price 가치 Value 효용 유효수요 상대적 희소성
효용 유효수요 상대적 희소성 Utility Effective Demand Relative Scarcity 일반요인 지역요인 개별요인 자연적 일반요인 물리적 사회적 입지적 경제적 지역의 자연적 요인 개별적 행정적

5 부동산 가치평가 가치평가의 3방식

6 부동산 가치평가 가치평가의 3방식 6방법 접근방식 가격발생 요인 성립 근거 평가방식 및 결과 성격 방법(가격) 방법(임료)
비용접근법 상대적 희소성 비용성 복성식 평가법 (복성가격) 적산법 (적산임료) 공급가격 시장접근법 유효수요 시장성 매매사례비교법 (비준임료) 임대사례 비교법 (비준임료) 균형가격 소득접근법 효용 수익성 수익환원법 (수익가격) 수익분석법(수익임료) 수요가격

7 비교방식 (시장접근법) 평가방법 매수자들은 유사한 부동산의 가격보다 더 많은 금액을 대상 부동산에 지불하려 하지 않는다
평가하고자 하는 부동산과 유사한 최근의 매매사례를 수집, 분석하여 대상 부동산의 시장가치를 추정하는 방법 대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법

8 비교방식 (시장접근법) 평가절차 ① 최근에 거래된 것으로 대상 부동산과 유사한 부동산의 매매사례 수집
② 비교 부동산을 선택 : 대표성이 있는 매매사례를 확보 - 대표성이 없는 매매사례 정상 가격으로 거래되었다고 보기 어려운 경우 (정부에 의한, 관련자 간, 당사자 간 편의에 의한 매매) ③ 비교부동산과 대상 부동산의 특성을 비교 분석 ④ 분석결과로부터 대상 부동산의 시장가치 추계

9 비교방식 (시장접근법) 가격산정 비준가격 = 사례가격 × 사정 × 시점 × 지역요인 × 개별요인 보정치 수정치 비교치 비교치
비준가격 = 사례가격 × 사정 × 시점 × 지역요인 × 개별요인 보정치 수정치 비교치 비교치 대 상 부 동 산 치 = 사 례 부 동 산

10 비교방식 (시장접근법) 함께 풀어볼까요? 거래사례 가격이 1억원인 경우 매도인의 급매로 5% 저가 거래되었다면 이 거래 사례가격을 정상가격으로 보정하기 위한 사정 보정치와 사례가격은 얼마인가? 대상부동산은 사례부동산보다 개별적으로 5%우세 하다. 개별요인 비교치는 얼마인가? 사정보정치 = 100 / 95 = 보정된 사례가격 = 100,000천원 × = 105,260천원 개별요인 비교치 = ( ) / 100 = 1.05

11 비교방식 (시장접근법) 함께 풀어볼까요? 2008년 7월 1일 거래사례토지가 1억원에 거래된 경우 2009년 1월 1일이 가격시점일 때 시점수정치와 시점수정된 사례가격은 얼마인가? (지가변동률 2008년 3/4분기 0.5%하락 4/4분기 1% 상승) 매매가격 5억원의 주택매매사례를 수집하였는데 매매대금의 50%는 계약시에 지급하였고, 잔액은 1년 후에 지급하기로 하는 사례였다. 이를 정상화 하라. (시장이자율은 연간 12%) 시점수정치 = ( ) × ( ) 시점 수정된 거래사례가격 = 100,000천원 × = 100,500천원 ( 5억 × 0.5 ) + ( 5억 × 0.5 / ) = 250,000천원 + 223,214천원 = 473,214천원

12 비교방식 (시장접근법) 스스로 풀어보세요. 성공해씨는 거래사례비교법을 이용하여 대상 토지의 가치를 구하고자 한다. 다음과 같은 조건에서 토지의 가치는 얼마인가? a. 1년 전에 사례토지는 1억원에 거래되었으나 매도인 사정으로 시세대비 20% 낮은 가격이었다. b. 현재 정부의 강력한 부동산정책으로 인하여 지가는 1년 전 대비 10% 하락하였다. c. 대상 토지는 사례 토지보다 지역적으로 40% 우세하다. d. 대상 토지는 사례 토지보다 개별적으로 30% 열세하다. ① 90,000,000 ② 100,000,000 ③ 110,250,000 ④ 120,000,000

13 비교방식 (시장접근법) 스스로 풀어보세요. 시장접근법(비교방식)은 평가하고자 하는 부동산과 유사한 부동산의 최근의 매매사례를 수집, 분석하여 대상부동산의 시장가치를 추정하는 방법이다. 아래와 같은 조건하에서 거래되었다고 가정할 경우 매매사례의 정상가격으로 가장 타당한 것은? a. 매매가격은 400,000,000원이다. b. 매매대금의 60%는 계약시에 지급하였으며, 잔액은 1년 후에 지급하기로 하였다. c. 시장이자율은 연 10%이다. ① 353,000,000 ② 375,500,000 ③ 385,454,545 ④ 393,000,000

14 원가방식 (비용접근법) 평가방법 부동산의 가치 = 투입된 비용 대상 부동산을 만드는 비용으로 가치를 추계하는 방법
가격시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법 재조달원가 – 감가누계액 = 복성가격

15 원가방식 (비용접근법) 평가절차 ① 토지가격의 추계 ② 개량물의 비용 추계 ③ 개량물에 대한 감가상각 추계
④ 개량물의 재생산비용 – 감가수정액 + 토지가격 비용의 추계방법 a. 개량물의 비용을 추계하는 방법 : 재생산비용, 대치비용 등 재생산비용 : 대상 부동산과 동일한 부동산을 현시점에서 다시 생산하는데 드는 비용 대치비용 : 대상 부동산과 비슷한 효용을 가진 개량물을 생산하는데 드는 비용 b. 재생산비용을 산출하는 기법 : 총량조사법, 구성단위법, 단위비교법, 비용지수법

16 원가방식 (비용접근법) 감가수정 현재가격으로 계산된 새로운 건물에 대한 실제가치의 손실을 의미
개량물의 상태 정도에 따라 감가수정액수를 계산 감가수정은 직선법, 정액법, 분해법 등에 의해 측정 분해법 : 감가요인을 몇 가지로 나누어서 감가 수정하는 방법 a. 물리적 퇴화 : 자연적인 마모로 부동산 가치에 역효과를 주는 것 b. 기능적 퇴화 : 건물의 디자인이나 구조 등이 부동산의 효용이나 유용성을 저해하여 가치에 역효과를 주는 것 c. 경제적 퇴화 : 건물 외적인 요인에 의해 부동산의 가치에 악영향 을 주는 것

17 원가방식 (비용접근법) 함께 풀어볼까요? 건축된 지 1년 된 건물을 평가하고자 한다(건물면적10㎡). 이 건물의 1년 전 재조달 원가는 ㎡당 100만원 이었고, 지금은 인플레이션으로 ㎡당 110만원의 비용이 드는 것으로 조사된다. 이 건물의 내용연수는 30년으로 추정되며, 정액법으로 감가할 예정이다. 이 건물의 가격은 얼마인가? 10㎡ × 1,100,000 × 29/30 ≒ 10,633 천원

18 원가방식 (비용접근법) 함께 풀어볼까요? 평가대상 건물은 서울 특별시 강남구 서초동에 소재하는 단독주택으로 1990년 5월 1층 100㎡를 500,000원/㎡에 철근콘크리트조로 신축한 후, 2006년 5월 2층 50㎡를 300,000월/㎡에 1층과 동일한 구조·공법으로 증축하였다. 가격시점은 2008년 5월 이며, 가격시점 현재 대상건물과 유사한 단독주택의 신축단가는 1층은 700,000원/㎡, 2층은 500,000원/㎡이다. 실지 조사결과 평가대상 건물은 인근 지역에서 표준적으로 사용되는 단독주택의 유형이며, 관리상태 등이 대단히 양호하여 시간의 경과에 따른 감가 외에 기능적·경제적 감가요인은 발견치 못한 경우 복성식평가법에 의한 건물의 복성가격(평가액)은 얼마인가? (단, 철근콘크리트조의 내용연수는 45년이다.) 복성가격 = 재조달 원가 – 감가수정 누계액

19 원가방식 (비용접근법) 스스로 풀어보세요. 준공 후 10년이 경과 한 건평 500㎡의 주택이 있다. 가격시점 현재㎡당 재조달원가는 1,000,000원 이며, 잔존 경제적 내용연수는 40년이다. 내용연수가 만료할 때 잔가율은 10% 이다. 정액법에 의한 적산가격은? 재조달원가 = 매년의 감가액 = 감가누계액 = 복성가격 = 500㎡ × 1,000,000/㎡ = 500,000,000 재조달 원가 – 잔존가격 경제적 내용연수 = 9,000,000 매년의 감가액 × 경과년수 = 90,000,000 500,000,000 – 90,000,000 = 410,000,000

20 수익방식 (소득접근법) 평가방법 예상되는 수입이 크면 클수록 그 부동산의 가치는 크다는 것과 부동산의 가치는 예상되는 장래 이익에 대한 현재의 가치라는 것을 전제로 함 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법 수익환원방식에 따라 직접 환원방식과 할인현금흐름분석방식으로 구분

21 수익방식 (소득접근법) 평가방법 V = I / R a. 할인현금흐름분석방식 : 가장 합리적인 가격산정 방법이나
미래 수익의 예측에 주관이 많이 개입 b. 직접환원방식 : 초년도의 순운영소득 (NOI)을 환원이율로 나누어 수익가격을 산정하는 방식 V = I / R 자본 환원률이 10%인 상업용 빌딩의 경우 거래대상 부동산에서 발생하는 연간 순임대수익이 100억 원 이라면, 100억 / 10% = 1,000억 원이 투자가치.

22 수익방식 (소득접근법) 순영업소득 총소득에서 필요제경비를 차감하여 도출 된 소득
대상 부동산의 최유효이용 상태 하에서 창출된 소득 임대용 부동산의 경우, 순영업소득 = 실질임료(임료수입) – 필요제경비 기업용 부동산의 경우, 순영업소득 = 총수입 – 총비용

23 수익방식 (소득접근법) 자본 환원율 소득을 가치로 환원시키는 비율
자본 환원율 소득을 가치로 환원시키는 비율 자본 환원율의 결정방법 - 시장추출법, 투자결합법, 엘우드법, 조성법 a. 시장추출법 : 시장에서 자본 환원율을 추출하는 것으로, 대상 부동산과 유사한 최근의 매매사례에서 자본 환원율을 찾아내는 방법 b. 투자결합법 : 대출자의 요구수익률 + 지분투자자의 요구수익률 c. 엘우드법 : 보유기간 동안 예상되는 현금수입, 보유기간 동안 부동산가치의 상승 또는 하락분, 보유기간 동안 지분 형성분 등을 토대로 자본 환원율 결정 d. 조성법 : 위험의 구성요소를 분해, 개별적인 위험에 따라 위험 할증률을 더해서 자본 환원율을 구하는 방법

24 수익방식 (소득접근법) 함께 풀어볼까요? 다음 자료를 이용하여 직접환원법으로 부동산가치를 평가하면 얼마인가?
a. 연간 예상 영업수익 : 15,000,000원 b. 연간 예상 비용 : 건물보험료 연간 1, 원 관리인 급여 연간 6,000,000원 c. 연간 공실로 인한 손실은 없을 것으로 예상됨 d. 시장자본 환원률 : 5% 순영업소득 연간 예상 영업수익 – 연간예상비용 환원이율 환원이율 V = =

25 수익방식 (소득접근법) 함께 풀어볼까요? 대상 부동산의 유효조소득은 200,000,000원이며, 영업경비는 유효조소득의 40%이다. 무위험률이 4%, 위험 할증률이 4%일 때 직접환원법을 통한 대상 부동산의 수익가치는 얼마인가? 순영업소득 유효조소득 – 영업경비 환원이율 무위험률 + 위험할증률 V = = 200,000,000 – 80,000,000 = = 1,500,000,000

26 직접환원법의 적용 소득 임대료소득 600,000,000 관리비수입 100,000,000 가능조소득 700,000,000
공실 및 대손상당액 (5%) 40,000,000 유효조소득 660,000,000 영업경비 수도광열비 10,000,000 급여 24,000,000 조세공과 6,000,000 일반관리비 30,000,000 수선유지비 총영업경비 80,000,000 순영업소득 580,000,000 환원이율 8% 부동산의 평가가치 580,000,000/0,08 = 7,250,000,000

27 직접환원법의 적용 스스로 풀어보세요. A부동산이 100% 임대될 경우, 연간 예상 총소득이 50,000,000원이고, 운영경비가 유효총소득의 35%를 차지하는 경우 평균 공실률을 감안한 A부동산의 수익가격은 얼마인가? (단, 인근지역의 평균 공실률은 5%이고, 환원이율은 10%) 순영업소득 = 가능조소득 – 공실 및 불량부채 + 기타소득 = 유효조소득 - 영업경비 순영업소득 = 50,000,000– 2,500,000 = 47,500,000 – 16,625,000 = 30,875,000 수익가격 = 30,875,000 / 0.1 = 308,750,000

28 머리가 많이 아프셨나요? 이제부터는 편하게 들어주세요 ^ - ^

29 소비자학과 이수완 공부(公簿) 및 주택임대차보호법

30 01 공부

31 공부 - 국가차원에서 유지 및 관리되는 자료. - 부동산 관련 공적 장부 또는 공부라고 한다.
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 공부 - 국가차원에서 유지 및 관리되는 자료. - 부동산 관련 공적 장부 또는 공부라고 한다. - 부동산 공부란 부동산에 관하여 국가기관 등에서 공식적으로 작성한 장부를 말한다.

32 등기부등본(일반) - 단독주택. - 소유권에 관한 기초적인 서류
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 등기부등본(일반) - 단독주택. - 소유권에 관한 기초적인 서류 - 부동산 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 변경됐을 경우 등기가 돼야 효력이 발생되기도.

33 등기부등본(일반) 부동산의 외관. 면적, 층수, 부동산 소재지, 지목, 구조 표시 소유권과 관련된 내용이 기재
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 등기부등본(일반) 부동산의 외관. 면적, 층수, 부동산 소재지, 지목, 구조 표시 소유권과 관련된 내용이 기재 현재 소유자와 과거의 소유자, 가압류, 가처분, 압류(경매), 가등기, 예고등기 등과 이들 권리의 변경등기, 말소 및 회복등기 표시 소유권 이외의 권리들이 표시 근저당권, 전세권 등이 기재.

34 CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 등기부등본상 권리 순위 - 등기부에는 등기한 순서대로 순위번호가 매겨지며, 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다. 가등기의 경우 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위에 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

35 등기부등본을 확인할 때 - 대상 부동산의 지번과 표제부의 지번이 일치하는지 살펴봐야 한다.
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 등기부등본을 확인할 때 - 대상 부동산의 지번과 표제부의 지번이 일치하는지 살펴봐야 한다. 계약을 한다면 소유자이름과 주소를 확인한 후 되도록 소유자와 직접 계약. - 단독주택의 경우 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있으므로 각각의 등기부등본을 발급받아 확인해 봐야 한다.

36 등기부등본(집합건물) - 아파트. - 집합건물에 관한 구분소유권 - 별도의 형식으로 등기부등본이 작성‧관리
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 등기부등본(집합건물) - 아파트. - 집합건물에 관한 구분소유권 - 별도의 형식으로 등기부등본이 작성‧관리 - 구분소유권이 가능한 부동산: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 구분상가, 사무실, 빌딩 - 일체성원칙: 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제 20조 1항에서 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.’라고 규정하여 전유부분과 대지사용권의 일체성 원칙을 채택

37 갑구와 을구는 등기부등본(일반)과 동일 표제부 1동의 건물의 표시: 건물의 소재지번, 건물명칭, 번호
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 갑구와 을구는 등기부등본(일반)과 동일 표제부 1동의 건물의 표시: 건물의 소재지번, 건물명칭, 번호 대지권의 목적인 토지의 표시: 건물 소재 토지의 지번, 지목, 면적 전유부분의 건물의 표시: 소유의 주체가 되는 호수 및 건물의 구조, 전유면적 대지권의 표시: 집합건물 전체의 토지면적 중 해당 호수가 소유하고 있는 토지의 면적

38 토지 및 임야대장 - 토지에 대한 기초사항이 기재된 공부
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 토지 및 임야대장 - 토지에 대한 기초사항이 기재된 공부 - 해당 토지의 소재지, 면적, 지목, 토지 등급, 개별 공시지가, 소유자에 대한 사항 기재 임야대장과 토지대장의 지번지역이 같을 수 있지만 임야대장의 지번은 지번 앞에 ‘산’을 표기하여 토지대장의 지번과 혼동을 방지 기타 소유권이나 권리관계에서는 등기부등본이 우선시 된다. 등기부등본과 토지대장 또는 임야대장을 비교 검토하여 지목, 면적, 소유자, 번지, 공시지가 등의 차이점이 있는지 확인해야 한다.

39 4 지적 및 임야도 북쪽 서쪽 동쪽 지적도상 방위 남쪽 지적도
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 지적 및 임야도 4 지적도 북쪽 해당 토지의 행정구역과 지번, 경계선, 지목 등이 수록되어 토지의 형상이나, 위치, 접면 도로 폭 등을 파악. 서쪽 동쪽 지적도상 방위 남쪽

40 * 지적도를 통해 토지의 모양을 알 수 있다! 임야도 - 매입하려는 토지가 임야(산)일 때 지적도 대신 발급받는 서류
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 임야도 - 매입하려는 토지가 임야(산)일 때 지적도 대신 발급받는 서류 - 땅의 소재지, 지번, 지목, 경계, 축척 등이 기재 * 지적도를 통해 토지의 모양을 알 수 있다! 해당 토지의 모양이 정방형(정사각형 모양)일수록 토지의 가치가 높고 주변에 도로가 지나야 한다.

41 건축물대장(일반) - 건축물의 현황과 소유자에 관한 사항을 등록한 장부 - 건물의 현황에 관한 유일한 공부자료.
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 건축물대장(일반) - 건축물의 현황과 소유자에 관한 사항을 등록한 장부 - 건물의 현황에 관한 유일한 공부자료. - 건축 중인 건물이라면 건축허가서가 이를 대신하기도 하지만 사용승인 또는 준공 후에는 건축물 대장이 건물의 모든 내용을 말해준다. - 건물의 면적, 구조, 용도, 신축일, 소유권변동사항 등

42 집합건축물대장 전유 부분 공용 부분 - 건물의 구분 소유자가 사용‧수익권을 독점하는 부분. - 구분소유권의 목적인 건물 부분
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 집합건축물대장 전유 부분 - 건물의 구분 소유자가 사용‧수익권을 독점하는 부분. - 구분소유권의 목적인 건물 부분 공용 부분 - 전유 부분 외의 건물 부분. 공용 부분으로 된 부속 건물 ⇒ 출입구, 계단, 기계실, 승강기, 지하주차장

43 아파트의 전용 면적, 공용면적 아파트 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 아파트의 전용 면적, 공용면적 아파트 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적 아파트 분양면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 아파트 계약면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 + 지하주차장 면적 주거전용면적: 거실 ‧ 방 ‧ 부엌 ‧ 화장실 등을 합한 면적 주거공용면적: 계단 ‧ 복도‧ 현관 등 아파트의 지상층에 있는 공동으로 사용하는 면적 기타공용면적: 지하층 ‧ 관리사무실 ‧ 노인정 서비스면적: 전 ‧후 발코니를 합한 면적

44 토지이용계획확인서 해당 토지의 용도지역 및 행위 제한에 관한 내용이 기재된 서류
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 토지이용계획확인서 해당 토지의 용도지역 및 행위 제한에 관한 내용이 기재된 서류 - 적용된 규제 여부를 확인 뒤, 자신의 원하는 용도로 활용이 가능한가를 알 수 있는 공부 개발제한구역: 그린벨트로서 개발하는 데 제약사항이 많다. 농업(진흥 보호)구역: 주택 신축하기 어렵다. 보전임지(생산 공익): 주택 신축하기 어렵다.

45 02 주택임대차보호법

46 주택임대차보호의 의의 주택임대차보호법의 적용범위 - 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위해
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 주택임대차보호의 의의 - 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위해 - 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없도록 하였다(편면적 강행규정). 주택임대차보호법의 적용범위 - 공부상의 용도‧건축허가 ‧등기여부와 관계없이 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용. - 등기하지 아니한 주택의 전세계약에 관하여 준용한다. - 주거용 건물여부는 그 실지용도에 따라서 정한다.

47 주택임차권의 존속기간 최단기간의 제한 최장기간의 제한 주임법은 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 주택임차권의 존속기간 최단기간의 제한 주임법은 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 최장기간의 제한 존속기간은 20년을 넘지 못하며 약정기간이 20년을 넘는 경우에는 이를 20년으로 단축한다. 계약을 갱신하는 경우 계약기간은 갱신된 날로부터 10년을 넘지 못한다.

48 계약의 갱신 계약만료 후에도 이의 없이 임대차를 계속하는 경우
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 계약만료 후에도 이의 없이 임대차를 계속하는 경우 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않고, 임차인도 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 계약의 갱신 임차인은 계약해지를 통고한 경우 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다. 그러나 임대인은 주임법상의 최단기간의 적용을 받으므로 2년 내에는 해지할 수 없다. 다만 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약을 해지할 수 있다.

49 CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 경매에 의한 임차권의 소멸 임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니한다.

50 CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 대항력 대항력의 요건 주택의 임차권은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 입주와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록을 계속 유지해야 한다.

51 양수인의 지위승계 임대인의 담보책임 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 양수인의 지위승계 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 임차보증금 반환채무도 일체로써 양수인에게 이전하고, 종전의 임대인은 그 채무를 면한다. 임대인의 담보책임 임차인은 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 사실을 안 날로부터 1년 내에 계약해지권, 손해배상청구권을 행사할 수 있다.

52 CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 보증금의 회수 우선변제권 주택을 임차하고, 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 다만, 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다. 최우선변제권 대항요건과 확정일자를 갖추지 못한 경우에도 소액의 보증금에 대해서 다른 담보권자보다 먼저 변제 받을 수 있도록 한다.

53 CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 최우선 변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위 * 서울시, 수도권 중 과밀억제권역: 2,000만원(6,000만원 이하 보증금 중) * 광역시(군 지역과 인천광역시 제외): 1,700만원(5,000만원 이하 보증금 중) * 그 밖의 지역: 1,400만원(4,000만원 이하 보증금 중)

54 CONTENTS CONTENTS CONTENTS CONTENTS 차임증감청구권 약정한 차임 또는 보증금이 임대주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만 차임 등의 증액청구는 약정차임 등의 1/20의 금액을 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

55 부동산운영 및 관리 소비자학과 조세희

56 1 부동산투자와 레버리지 효과

57 레버리지(지렛대) 효과 부동산 투자의 재원 부동산 투자의 총투자자본 = 자기자본 + 타인자본
- 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것 - 정(+) 레버리지 효과 : 타인자본의 사용대가로 지불하는 이자비용 < 부동산투자에 대한 투자수익률(기대수익률 - 부(- ) 레버리지 효과 : 과도한 타인자본 도입 → 불황 시에 금리 부담

58 레버리지(지렛대) 효과 부동산 투자의 재원 부동산 투자의 총투자자본 = 자기자본 + 타인자본
- 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것 Ex 01. [자기자본 100억 원] - 10억 원 수익 = 자기자본이익률 10% Ex 02. [자기자본 50억 원 + 타인자본 50억 원] - 10억 원 수익 = 자기자본이익률 10%

59 2 부동산 투자를 위한 자금조달

60 금융기관에서 주로 취급하는 대출기준 부동산 투자를 위한 자금조달 DTI LTV CSS DCR
담보금융의 이용 : 담보물 평가 후 대출기준에 의해 대출금액 결정 금융기관으로부터의 대출 LTV DCR DTI CSS 금융기관에서 주로 취급하는 대출기준 주거용 부동산 상업용 부동산

61 1) 담보대출비율(LTV) Loan to Value (LTV) 대출한도의 결정
- 담보 부동산의 시장가치를 담보기준으로 정한 후 대출금 결정 - 금융기관 자체기준에 따라 부동산 종류별, 지역별로 LTV기준 정하여 적용 - 정부의 일괄적용 : 60% 또는 40% LTV = 대출금액 / 부동산 가치 (감정평가액) 대출한도의 결정 - 대출한도 = (부동산가치 x LTV) – (선순위채권 + 임차보증금)

62 1) 담보대출비율(LTV) LTV 장점 LTV 단점 - 부동산 시세를 기준으로 쉽게 산출 - 소비자 이해 쉬움
- 대출 이후 부동산 가치 상승하는 경우 안정적인 채권 보유 LTV 단점 - 부동산 거품에 의한 시세를 기준으로 할 경우 부동산 가치하락은 금융기관의 부실 초래

63 2) 총부채상환비율(DTI) Debt to income (DTI)
- 대출신청자의 소득이 얼마인가에 따라 대출금액 결정 - 대출총액의 이자가 월소득에서 차지하는 비율 DTI = (대출총액 원리금불입금 + 기타부채 이자상환액) / 대출자의 소득액 그 외 - 정부정책 및 시장상황, 주택 가격 별, 대출금액별로 차등 적용 - 대출내용, 대출자의 신용조건 등에 따라 달라질 수 있음 - 대출자의 입장에서 30% 이내가 재무설계상 안정적이라고 봄

64 3) 부채감당률(DCR) Debt Cover Ratio (DCR) DCR = 해당 부동산 순영업소득(NOI) / 대출이자
- 상업용 부동산에 대해 대출 해줄 때 사용 - 해당부동산의 운영을 통하여 획득한 순이익이 대출금에서 발생하는 대출원리금을 얼마나 감당할 수 있는지의 능력을 나타낸 비율 DCR = 해당 부동산 순영업소득(NOI) / 대출이자 임대료 수입이 감소되어도 대출이자 또는 원리금 상환액을 안정적으로 납부할 수 있는 지 파악

65 개인신용평가시스템(CCS) Credit Scoring System (CCS)
- 고객의 신용상태를 점수로 산출하여 대출여부와 대출금액을 결정하는 제도 신상 정보, 거래실적 정보, 최근 6개월간 신용조회수, 신용거래 불량정보(연체)등 검사 - 신용등급이 높을수록 낮은 금리 적용 - 신용등급이 낮을수록 신규 대출시 대출금의 한도 축소 - 1000점 만점, 10등급

66 3 부동산 투자대상 소비자학과 김경란

67 # 부동산 투자대상 주거용 부동산 비 주거용 부동산 부동산 금융상품 -아파트, 재건축 및 재개발, 단독주택 등
-상가, 오피스텔, 토지 등 부동산 금융상품 -리츠, 부동산펀드, 주택저당증권, 자산담보부증권 등

68 1) 아파트 (거주용) 거주목적, 재산증식목적, 전시효과목적 등 고려해야 할 사항
- 종류는 아파트, 재건축 및 재개발, 단독주택 등 고려해야 할 사항 - 전체 세대수가 많은 아파트단지인가 - 대중교통수단의 접근성 - 도로 및 주차장 시설 - 아파트 단지 내의 부대시설 및 편의시설 - 아파트 단지 외의 근린생활시설 - 조망권 - 노후정도, 관리비 등

69 2) 오피스텔 (비 거주용) 주거용 부동산업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물 주거용, 업무용 사용 가능 오피스텔의 단점
- 한 동의 건물에 층별, 호수 별로 분할하여 분양 주거용, 업무용 사용 가능 - 주거용 오피스텔 : 세법 상 주택으로 양도소득세 등의 부담 - 업무용 오피스텔 : 임대소득에 대한 소득세 부담 오피스텔의 단점 - 아파트에 비해 관리비가 2-3배 높음 - 전용면적률 낮음 - 수요가 뒷받침 되지 않음 - 아무리 적은 평형이라도 취득세 , 등록세, 소득세 등을 부담해야 함

70 # 아파트와 오피스텔의 차이

71 3) 상가 (비 거주용) 시세차익과 임대수익이 목적 투자 시 고려사항 - 종류는 일반상가, 아파트단지 내 상가, 테마상가 등
- 유동인구와 그곳 사람들의 동선 - 공실 가능성 권리금 (영업권에 대한 대가로 지불하는 금액) 형성 여부 - 환금성 - 투자금액에 대한 임대수익과 향후 처분 시 발생하는 시세 차익

72 부동산의 거래 1. 계약

73 청약 의의 요건 효력 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 의사표시
청약자는 계약의 일방 당사자로서 특정인이어야 청약자에 대해서 명시적으로 표시 X 효력 상대방에게 ‘도달’할 때 효력이 발생한 후 청약자는 임의로 청약 철회 X 청약 존속기간 중 승낙 → 계약은 유효하게 성립

74 승낙 의의 요건 효력 청약의 상대방 측에서 청약에 응하여 계약을 성립시킬 것을 목적으로 청약자에 대하여 행하는 의사표시
특정의 청약자 대하여 청약의 상대방이 계약을 성립시킬 의사를 가지고 있어야 청약의 내용과 일치해야 방법은 자유 특별한 제한X 구두, 문서 등 명시적으로 행해지는 것이 보통, 묵시적으로도 O 효력 상대방에게 ‘도달’할 때 효력발생, 계약 성립.

75 승낙 원시적 불가능 과실책임 계약 성립과정, 계약체결을 위한 준비단계에 있어서 당사자 일방의 책임 있는 사유로
상대방에게 손해를 가한 경우 그가 부담해야 할 배상책임. 원시적 불가능 의 경우 계약체결상의 과실 인정→배상책임 배상액은 계약이 유효할 때 상대방이 얻었을 이익을 한도로 원시적 불가능 ① 체결된 계약이 원시적, 객관적 불가능으로 무효일 것 ② 급부를 하였어야 할 자가 불가능임을 알았거나 알 수 있었을 것 ③ 상대방이 선의, 무과실일 것 ④상대방이 계약을 유효한 것으로 믿었기 때문에 손해를 입었을 것

76 위험부담 의의 채무자주의(위험부담에 관한 민법규정) 채권자주의(채권자의 귀책사유로 인한 이행불능)
양 당사자가 서로의 의무이행을 필요로 하는 계약 의의 쌍무계약에 있어서 서로 대가적 의미를 가지고 대립하는 어느 한쪽의 채무가 소멸함으로써 받는 불이익 채무자주의(위험부담에 관한 민법규정) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 제 3자의 행위로 인한 것이든 자연력에 의한 것이든 쌍방 당사자들의 책임 없는 사유로 이행 할 수 없게 된 경우에는 채무자는 이행불능이 된 채무의 전부 또는 일부를 면하게 됨. 채권자주의(채권자의 귀책사유로 인한 이행불능) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 ‘채권자의 책임 있는 사유’로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있음.

77 해제 의의 해제권의 행사 해제의 효과 및 소멸 이미 유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여
소급적으로 소멸시켜 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같이 회복시키는 행위 해제권의 행사 해제권의 행사여부는 해제권자의 자유 해제권이 소멸되기 전에 상대방에 대한 의사표시로 방식에는 제한 X 해제의 효과 및 소멸 해제로 인해 계약으로 생긴 법률효과는 모두 소급적으로 소멸. 계약이 해제된 후 이미 이행한 급부가 있는 경우 쌍방 모두 원상회복의무를 부담. 금전이 급부된 경우 이자를 붙여서 반환. 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같은상태로 됨.

78 해지 의의 해지권의 행사 이미 유효하게 성립되어온 계속적 계약의 효력을 계약의 당사자 일방이 장래에
대하여 계약관계를 소멸케 하는 일방적인 표시 해지권의 행사 해제권과 같이 상대방에 대한 일방의 의사표시로 행함. 계약의 효과는 장래에 향하여 소멸.

79 해제와 해지 무효 취소 법률행위가 성립된 당시부터 당연히 효력이 발생하지 않는 것으로 확정되어 있는 것
공통점 형성권 철회 불가 법률의 규정, 당사자의 계약으로 발생 손해배상의 문제가 발생 적용범위 일시적 계약관계에서 인정 계속적 계약관계에서 인정 효력 소급효 발생 장래에 대하여만 효력 발생 의무 당사자의 원상회복의무 원상회복의무X 청산의무O 무효 법률행위가 성립된 당시부터 당연히 효력이 발생하지 않는 것으로 확정되어 있는 것 취소 일단 유효하게 성립된 법률행위의 효력을 무능력, 착오, 사기, 강박을 이유로 후에 법률행위시까지 소급하여 효력을 소멸케 하는 특정인의 의사표시 법률, 법률요건의 효력이 성립 이전의 시점부터 발생하는 것

80 부동산의 거래 2. 부동산 등의 매매

81 매매 개념 당사자 일방(매도인)이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고,
또 상대방(매수인)은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약 매도인의 재산권이전 + 매수인의 대금지급 = 성립

82 계약금 내용 종류 부동산거래에서 매매계약 시 일정 금액의 계약금을 지불하고 추후 중도금, 잔금을 지불하는 것
계약체결의 증거로서 수수하는 증약금 위약벌로서의 위약계약금, 해지금 해지금: 계약의 해제권을 보류하는 작용을 갖는 계약금 해지금에 의한 계약의 해제시에는 원상회복의무, 손해배상청구권은 발생 X

83 매매의 효력 매도인의 권리와 의무 매수인의 권리와 의무
매매가 성립된 후 매도인은 매매 대상물인 재산권의 이전의무를 갖게 되며, 매매계약이 있은 후에 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속함. → 과실수취권 매수인의 권리와 의무 매수인은 계약 목적물을 인도 받은 후, 대금지급의무를 갖음. 매수인이 매수한 권리의 전부, 일부를 잃을 염려가 있을 때, 매수인은 그 위험의 한도에서 대금 전부, 일부의 지급을 할 수 있다. → 대금지급거절권 지체되면 대금의 이자도 지급해야 함

84 담보책임 개념 권리의 하자에 대한 담보책임 재산권에 하자가 있어서 이로 인해 재산권의 전부, 일부를 이전할 수 없거나,
그 재산권의 객체인 물건에 하자가 있는 것을 급부한 경우 매도인에게 일정한 책임을 인정하는 것. 권리의 하자에 대한 담보책임 ① 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우 타인의 권리를 매매의 목적으로 한 때에는 매도인은 그 권리를 취득해서 매수인에게 이전해야 함. 매도인이 그 타인의 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 담보책임이 생기게 됨.

85 담보책임 권리의 하자에 대한 담보책임 ② 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우
매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 매도인의 그 부분의 권리를 매수인에게 이전할 수 없는 경우. ③ 수량 부족 또는 일부 멸실의 경우 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실 된 경우에 매수인이 선의인 경우에 한하여 담보책임이 인정됨. ④ 저당권, 전세권에 의하여 제한되어 있는 경우 매매의 목적인 부동산 위에 설정된 저당권, 전세권 등의 행사로 인하여 매수인이 ‘그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 상실한 때’, ‘매수인이 그의 출자로 그 소유권을 보존한 때’에는 매도인의 담보책임이 발생.

86 부동산 매매계약 시 유의사항

87 계약당사자의 권리유무 확인 목적물 확인 계약서 작성시 유의사항
1) 소유자 확인 매도인과 소유자가 다른 경우-매도인이 진정한 물건의 소유자인지 법인 개입 경우-소유권자, 계약당사자가 법인인지 법인 대표자인지 2) 대리권 확인 대리인이 매도인이나 매수인으로부터 대리권을 받지 않고 법률행위를 하는 경우 무권대리로서 원칙적으로 무효! 표현대리→ 제한이 많아.. 거래당사자 본인과 계약하는 것이 바람직 대리인과 계약하는 경우 대리권수여여부, 인감증명서 철저히 확인!! 목적물 확인 1) 물적 확인 부동산은 개별성이 강하므로 목적물을 현지에서 확인해야 2) 공법상의 제한 토지에 대해서는 여러 가지 공법상의 제한이 있기 때문에 3) 사법상의 제한 소유권 이외 권리의 등기가 있는지 확인 후 말소등기 권리에 따른 제한만큼 대금 감액 ■계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지해 양도하는 내용 ■ 잔금 지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부하는 내용 ■ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 ■ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용 ■ 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 계약서 작성시 유의사항 서면으로 필요한 내용 정확히 기재 잔금 → 등기부등본 다시 발급. 계약 후 이중계약, 저당권설정 여부 확인 등기권리증, 매도증서 등 등기이전 절차를 거침.

88 Q & A

89 THANK YOU