2011년 1학기 < 강의자료 > [ 부동산 투자론] 강사 : 구 효서 부동산 컨설팅학과 동 원 대 학 교.

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1 2011년 1학기 < 강의자료 > [ 부동산 투자론] 강사 : 구 효서 부동산 컨설팅학과 동 원 대 학 교

2 아카데미 부동산 투자론 저자: 강병기, 김형선, 노영학, 이수겸, 이정민 공저

3 제3강 부동산투자 어떻게 할 것인가?

4 제1장 부동산투자와 투기는 어떻게 다른가? 제2장 부동산투자의 육하원칙 제3장 부동산투자 분야별 십계명 제4장 부동산에 투자해야 하는 이유

5 `제1장. 부동산 투자와 투기는 어떻게 다른가? 1. 투자와 투기는 어떻게 다른가?
투 자 투기 위험을 최소화하는 측면에서 안전성 전제 불확실성을 내포함 위험부담을 전제 사용가치에 대한 소득이윤의 획득이 목적 가격변동으로 인한 양도차익 또는 자산이익의 획득이 목적 조직과 전문지식을 동원한 장기적 효용창출행위 자본력과 정보를 바탕으로 하는 단기적 자본차익의 획득행위 수익성 부동산 등 주로 항구적인 성격의 자산이 대부분 미성숙지 또는 가격의 급등이 예상되는 개발지역 등 양도차익이 기대되는 자산 합리적 경기 예측이 필요하므로 경기변동이 매우 중요 변동이 비규칙적이고 예상이 곤란함 붐을 조성하지 않음 붐을 조성함 정책적으로 지원해야 할 대상 정책적으로 규제의 대상

6 ` 2. 부동산 투자자는 점쟁이인가? 3. 부동산 투자자는 만물박사다. 4. 부동산투자의 최대 약점은?
` 2. 부동산 투자자는 점쟁이인가? 부동산 시장에서는 ‘땅 팔자 사람팔자’라는 제목의 서적이 나오고 ‘부동산의 장래는 알 수 없다. 오늘은 쓸모없는 땅이 개발 계획 하나로 금싸라기로 변하는 사례가 많다’라는 말에 모두들 공감하고 있다. 이러한 예측을 이론화 한 것 중 하나는 소위 ‘가격상승 3단계설’이나 ‘부동산경기변동론’ 등이다. 3. 부동산 투자자는 만물박사다. 부동산 가격이나 이용•용도 등은 인근지역의 토지이용현황 등 수십가지 이상, 때로는 백여가지의 많은 요인들에 의해서 결정되며, 이들 요인을 상세하게 분석하기 위해서는 법률적인 지식과 경제적 지식은 물로 사회적 지식, 기술적 지식 등 다양하고 종합적인 지식이 필요하기 때문이다. 4. 부동산투자의 최대 약점은? 부동산투자의 최대약점은 환금성이다.

7 ` 5. 울보는 부동산투자를 못한다. 6. 부동산투자의 장•단점
` 5. 울보는 부동산투자를 못한다. 부동산 투자는 순수한 자기책임이며, 수익 역시 내 자신에게 돌아온다. 6. 부동산투자의 장•단점 장 점 단 점 1) 상각자산으로서 절세효과가 있다. 1) 비유동적이다. 2) 인플레 헷지효과가 있다. 2) 투자관리가 크다. 3) 자본이득의 획득과 안정적인 수익 을 기대할 수 있다. 3) 투자기간이 장기적이다. 4) 담보활용으로 자금조달을 할 수 있다. 4) 수익획득이 경영자의 능력에 좌우된다. 5) 투자 시 공간을 이용이 가능하다. 5) 정보의 비공개성이 크다. 6) 소유로서 심리적인 만족감이 있다. 6) 대체가능한 부동산이 적다.(개별성) 7) 물리적 안정성이 있다. 7) 유지관리의 필요성이 크다. *Hedge: 가격변동이나 환율변동에 손해를 방지하기 위해 행하는 거래 ,위험회피 *상각자산 : 감가상각 8) 투자의사결정 과정이 복잡하다. 9) 장래수익에 대한 불확실성이 높다.

8 `제2장. 부동산투자의 육하원칙 1. Why-투자목적이 무엇인가? 3. How – 투자는 어떻게?
가장 중요한것은 투자목적이다. 2. What – 필요한 부동산은 ? 투자목적이 정해졌다면 자신에게 필요한 부동산을 구체적으로 정해야 한다. 3. How – 투자는 어떻게? 자신이 보유하고 있는 자금을 점검하여 얼마를 투자하고 더 필요한지 등에 대한 예산을 세워야 한다. 4. When – 적절한 타이밍은 ? 사실 부동산은 시간에 투자한다고 해도 무방할 정도로 투자시기를 잘 잡는 것이 중요하다.

9 ` 5. Where-지역선정은? 자신이 알고 있는 지역이거나 알 수 있는 지역을 선정하는 것이 좋다.
6. Who – 누구와 함께? 마지막으로 혼자 투자할 것인지, 혹은 공동투자를 할 것인지를 고려해 볼 필요가 있다.

10 부동산 투자격언 숲을 먼저 보고 나무를 보라. 부동산투자에서는 부동(不動)이 최대의 적(敵)이다.
움직이지 않는 부동산에는 손을 대지 마라. 여유자금으로 투자하라. 달걀은 한 바구니에 담지 마라. 오르지 않는 부동산부터 팔아라. 무릎에 사서 어깨에 팔아라. 남이 팔 때 사고 남이 살 때 팔아라. 아내와 잡은 손을 볼수록 고와진다. 부동산은 발로 사라. 정책에 맞서지 마라. 참고

11 `제3장. 부동산투자 분야별 십계명 1. 부동산 투자전략 10계명 부동산정보는 돈이다 – 부동산 정보 수집에 전력을 기울여라.
실패를 두려워하지 마라. 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들 이 적지 않다. 일시적 동향에 ‘일희일비(一喜一悲)하지 마라. 일단 저질러라!!! 타이밍을 잘 선택하라. – 매도 • 매수 시기 “무릎에 사서 어깨에서 팔아라” 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라.

12 레버리지 효과(지렛대의 원리)를 활용하라. 적절한 은행대출은 보약이다. 머니(Money) 머니(Money)해도 돈되는 부동산을 골라라. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다. 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해없이는 실패할 확률이 높다. 내 집 마련 방법은 단순하게 시작하라.

13 ` 2. 절대해서는 안 될 부동산투자 10계명 묻지마 투자는 절대해서는 안된다. 주관적 판단은 피해라.
` 2. 절대해서는 안 될 부동산투자 10계명 묻지마 투자는 절대해서는 안된다. 주관적 판단은 피해라. “부동산! 무조건 사두면 오른다”는 이 말은 이제는 잘못된 말이다. 과도한 대출을 낀 부동산투자는 하지마라. 정부의 부동산 정책을 알면 돈이 보이기 때문에 절대 정부의 부동산 정책에 대립되는 투자를 하지마라. 남이 하니까 나도 하는 떼거리 투자는 금물이다. 사고, 팔고를 너무 자주하지 마라. 돈 안 되는 부동산은 사지 마라. 부인과 협의하지 않는 일방적 투자는 하지마라. 불확실한 정보를 믿고 투자해서는 안되며, 절대 앞서 가지마라.

14 <‘공매’ 잘 고르면 알짜 부동산 수두룩… >
법원 경매는 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없어지만 공매는 공공기관인 자산관리공사가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 공매부동산 구입의 이점은 ‘안전성 • 수익성 공매부동산의 최대장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 유입자산과 수탁재산의 경우는 법원의 경매과정을 거쳐 해당 물건에 있던 모든 복잡한 권리가 말소된 후 소유권이 이전되기 때문에 권리의 하자가 없다. 공매재산 종류에 따라 투자 메리트 다양 ‘유입자산’은 금융기관의 구조개선, 자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후 기업체 지원을 위해 기업체로부터 직접 사들여 다시 일반 수용자들에게 매각하는 부동산이다. 참고

15 아파트는 ‘압류재산’, 상가는 ‘유입자산’이 유리
‘수탁재산’은 통상 기업의 비업무용 재산을 말하는데 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 부동산을 공사가 매입을 위임해 일반인에게 되판다. ‘국유재산’은 국가소유의 부동산을 자산관리공사가 임대 및 매각입찰에 부치는 부동산이다. ‘압류재산’은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 자산관리공사가 위탁 매각하는 것이다. 아파트는 ‘압류재산’, 상가는 ‘유입자산’이 유리 * 윤재호 “ 부동산투자 101가지” 국일미디어, 2005에서 재인용

16 `제4장. 부동산에 투자해야 하는 이유 1. 대한민국 국민은 부동산에 대한 소유욕이 너무 강 하기 때문이다. 2
`제4장. 부동산에 투자해야 하는 이유 1. 대한민국 국민은 부동산에 대한 소유욕이 너무 강 하기 때문이다. 2. 대한민국 부동산 가격은 반드시 오르기 때문이다. 3. 부동산은 누가 뭐래도 대한민국에서 만큼은 부의 원천이 되고 있다. 4. 부동산투자는 본인이 노력하면 정보를 얼마든지 파악할 수 있다. 5. 동일한 부동산은 없기 때문이다. 6. 부동산투자는 만에 하나 실패하더라도 실체는 남 기 때문이다.

17 ` 7. 부동산 가격은 대체적으로 폭락하지 않는다. 8. 부동산은 한번 오르면 떨어지지 않는다. 9
` 7. 부동산 가격은 대체적으로 폭락하지 않는다. 8. 부동산은 한번 오르면 떨어지지 않는다. 9. 부동산투자는 안정적 기반을 형성해준다. 10. 부동산투자는 리스크가 적기 때문이다. 11. 부동산은 현재가치를 사는 것이 아니라 미래가치 를 보고 투자하기 때문이다. 12. 대한민국 부자들의 성공 뒤에는 반드시 부동산투 자가 있었기 때문이다. 13. 대한민국 투자의 대명사는 부동산이다.

18 제4강 부동산투자

19 제1장 부동산투자의 기본개념과 투자결정시 고려사항 제2장 부동산투자의 위험과 수익분석

20 제1장. 부동산투자의 기본개념과 투자결정시 고려사항 1. 부동산투자의 의의
투자란 장래의 불확실한 수익을 위해서 현재의 확실한 소비를 희생하는 행위라고 정의되기도 하고 미래의 위험을 감수하는데 대한 보상이라고 정의된다. 투자의 지배적 동기는 이윤획득에 있다. 이윤이 없는 것은 결코 투자가 아니고 손실인 것이다.

21 2. 부동산투자의 특징과 속성 부동산투자의 특징 투자의 결정 투자기간이 장기간이고 투자금액이 많아진다.
도난 ·소멸의 위험이 적고 큰 수익률을 기대한다. 투자의 속성 첫째, 투자에 대한 반대급부로 얻어지는 투자수익은 장래와 현재의 시간적인 틀 안에서 얻어진다는 점이다. 둘째, 투자가 이루어질 때 현재의 희생은 확실(Certain)한 것이나, 장래 발생한 수익은 불확실(Uncertain)하다는 점이다. 투자의 결정 현재(오늘)얼마를 희생하고, 장래(내일) 얼마를 얻을 것인가를 결정하는 시차선호(Time Preference)의 문제라고 할 수 있다. 확실한 경제적 희생의 대가로 얻어지는 미래의 투자수익은 불확실한데, 이 때 어느정도의 위험부담을 지느냐 하는 위험 신호(Risk Preference)의 문제로 볼 수 있다.

22 3. 부동산투자의 장점과 단점 부동산투자의 장점(순기능)
소득이득과 자본이득 향유 : 소득이득(지대,임대료)과 자본이득(지가상승 등)을 향유할 수 있다. 지렛대 효과: 대출로부터 지렛대 효과를 얻을 수 있다. 절세효과 : 현금을 보유한 것보다 낮은 세율, 세액공제 등 절세효과가 았다. 구매력 보호: 인플레이션시에 부동산에 투자하며 인플레이션 헷지기능으로 실질 구매력이 보호된다. 소유의 긍지 인플레이션 헷지(Inflation Hedge) 인플레이션이 발생할 경우 실물가치의 상승으로 화폐가치가 하락하게 된다. 따라서 인플레이션이 예상될 경우 부동산에 투자하게 된다면, 실물가치의 상승으로 인해 나타날 수 있는 화폐의 구매력 손실의 위험에 대해 적절히 대비할 수 있다.

23 부동산투자의 구체적 동기 부동산투자의 단점(역기능) 낮은 환금성 사업위험부담 금융위험부담 거래비용의 과다
행정통제와 법률의 복잡성 부동산투자의 구체적 동기 부동산을 소유하려는 전통적 성향 부동산의 이용·관리의 기능 부동산의 개별성과 비대체성 인플레에 강한 부동산 투자

24 4. 부동산투기 부동산투기의 의의 부동산투기는 부동산의 가격상승에 의한 양도차익만을 목적으로 부동산을 보유하는 것이다.
도난 ·소멸의 위험이 적고 큰 수익률을 기대한다. 부동산투기의 순기능 투기적 공급활동은 주택문제를 해결하는데 도움을 줄 수 있다. 택지의 투기적 공급을 가능하게 하고, 도시의 민간개발을 가능하게 한다.

25 부동산 투기의 발생원인과 폐해 투기의 발생 원인 투기의 병폐 부동산시장의 불완전 경쟁적 성격 개인간의 소득의 격차를 심화시킴
수송수단의 신설과 확장 국토의 효율적 이용이 곤란 경제·도시의 성장 물가 상승과 수출부진 등의 경제적 혼란 환물(換物) 투기의 심리적 작용 근로의욕을 상실시키는 원인 공공개발에 대한 개발이익에의 편승 공공용지의 확보가 곤란 토지에 대한 전통적인 소유욕 기업용지 확보가 곤란 주택 택지 가격의 상승

26 5. 부동산 투자관리 본질 부동산투자관리는 재산증식에 있어 부동산과 투자이론과의 간격을 좁혀 봄으로써 보다 나의 부동산투자 의사결정을 내리고자 하는 이론적 체계인 것이다. 투자관리의 최적 모형 : 이윤극대화 의의 : 전통적으로 투자의 일차목적은 이윤의 극대화에 있다고 생각하였다. 이윤극대화모형의 한계 : 이윤극대화 모형은 대부분 현실을 단순화, 추상화하고 있어, 어떤 이상적인 세계에서만 투자관리과정을 설명할 수 있을 희망사항일 뿐이지 시시각각으로 변화하는 현실에는 당연히 한계가 있다.

27 이윤극대화의 필요성 투자익에 대한 보상은 수익률에 의해 결정된다.
투자는 이익의 극대화를 목표로 하고 있다. 투자익에 대한 보상은 수익률에 의해 결정된다. 이윤극대화모형은 투자형태를 발 반영하고 예측이 가능토록 한다. 이윤극대화모형은 필요한 투입자금의 비용분석을 제고한다. 이윤극대화모형은 장단투자관리의 상대적인 비용과 이익에 대한 분석력을 제공한다.

28 의사결정 투자관리과정 : 최적의 투자결정을 위해서는 합리적인 투자관리가 필요하다. 투자목적 종목선정 투자방법 투자시점의 결정
실행

29 합리적인 투자관리 과정 투자관리 과정 투자목표 검토 계 획 전 략 실 행 투자자산의 최 적선택 투자시점 선택 투자자금 규모
및 자산배분 투자기간 및 환 금성 분석 및 예측 의사결정(매입, 매각, 보유, 관리) 투자성과 측정

30 접근방법 확실성 있는 상황에서의 투자관리 위험한 상황에서의 투자관리
: 위험한 상화에서 투자전략기준은 기댓값(Expected Value)이다. 기댓값은 확률을 가중치로 이용한 성과의 가중평균치로 정의된다. 위험의 정도는 각 전략에 대한 확률분포의 분산 또는 변동으로 나타낸다. 정확한 위험의 편차는 표준편차로 나타낸다. 위험의 측정 : 표준편차 변동계수 위험과 수익의 상반관계 성과의 개선 투자관리를 이용한 연속적 의사결정 분석

31 6. 부동산투자 결정시 고려사항 불확실성에서의 투자
불확실성하에서 주어지는 정보는 확정적 정보라기보다는 상황에 따라 실현이 예상될 수 있는 여러가지 결과와 각 개의 확률값이 주어지는 확률분포에 따라 이루어진다. 6. 부동산투자 결정시 고려사항 투자시기의 적절성 부동산투자의 성공여부는 투자시기의 선택에 있다고 할 만큼 중요한테, 경기순환과정에서는 회복단계로 접어들기 전의 저점에서 투자하는 것이 유리하다. 투자의 안전성 원금을 합리적으로 회수할 수 있는 안전성이 확보되어야 한다.

32 투자의 환금성 환금성이 떨어지면 ‘환금의 위험부담’이 나타난다. 이를 위해서 지나친 투기심리나 집중투자 또는 처분이 순조롭지 못한것에는 투자하지 않도록 한다. 수익의 확실성 투자부동산이 아무리 안전하다고 하더라도 대상 부동산이 산출하는 수익의 확실성이 없다면 부동산에 대한 투자의 의미가 없다. 자본가치의 증대성 투자시 당해 부동산의 가치가 증대하고 가치의 감가가 적거나 없도록 고려하여야 한다.

33 거리(접근성)의 감안 부동산의 접근성은 부동산의 가치를 결정하는 중용한 요인이 된다. 세제면에서의 혜택
부동산 투자금액에 대한 세금부담은 큰 비중을 차지하므로 부동산투자시 세금부담이 얼마나 되고 세제의 혜택이 있을 경우 얼마만큼 유리한가를 고려하여야 한다. 경영관리의 부담능력 지렛대의 효과 이용 부동산에 투자할 경우는 많은 자금이 소요되는데, 수익창출 측면에서 오히려 대부받아서 하는 것이 보다 유리한 경우가 많다.

34 7. 투자결정의 주요 변수 경상비(운용비용) 가격에 대한 대부금 혹은 레버리지비율 유효총수익 자산가치의 상승률
저당대부의 이자율 구입가격(시장가치)

35 8. 부동산 투자의 결정과정 시장참여자와 투자환경 저당대출자
: 복잡한 부동산 투자분석 과정을 파악하기 위해서는, 먼저 시장참여자(Market Participant)들 상호간의 관계와 이를 둘러싸고 있는 법적, 경제적 투자환경을 이해할 필요가 있다. 지분투자자 지분투자자란 보통의 일반투자자를 지칭하는 말이다. 일반투자자를 특히 지분투자자라 부르는 것은, 이것과 저당투자자(Mortgage Investor)와 구별하기 위해서이다. 지분투자자의 형태에는 개인일 수도 있으며, 주식회사나 합자회사와 같은 기업일 수도 있다. 저당대출자 부동산시장의 두번째 중요한 참여자는 저당대출자(Mortgage Lender)이다. 저당대부를 해주는 대출자(Lender)도 투기자금의 일부를 제공하고 있으니 이들도 간접적으로 대상 부동산에 투자를 한 셈이 된다. 중요한 대출자는 은행, 보험회사, 신탁회사, 투기자금 등이 있다.

36 임차인 임차인은 대상 부동산을 직접 점유하여 사용하는 사람이다. 정부 정부는 특정 부동산활동에 대해 장려하기도 하고 억제하기도 한다. 정부는 과세정책이나 그 밖의 수단을 통하여 투자부동산의 가치에 많은 영향을 주고 있다. 기타 시장참여자 부동산중개사, 관리사, 평가사, 회계사, 상담사 등이 그것이다. 이들은 대상부동산과 의사결정 주체들 상호간에, 부분적이고 일시적인 지원기능(Support Function)을 수행하고 있다.

37 투자결정의 단계 1단계 : 투자의 목표 파악 부동산투자자들은 여러가지 목적을 가지고 있다. 기대되는 현금수입, 인플레이션 헷지(Inflation Hedge), 부동산가치의 상승, 후손을 위한 배려 등 여러가지가 있을 수 있다. 2단계 : 투자환경의 분석 부동산투자환경에는 부동산시장의 상황뿐만아니라, 투자에 영향을 주는 법적, 금융적,세제적 환경도 포함된다. 3단계 : 비용편익 분석 부동산투자로부터 기대되는 편익과 비용을 분석한다. 4단계 : 투자의 타당성 판단 분석된 현금수지에 투자준거를 적용하여 투자의 타당을 판단한다. 투자준거란 투자대상의 채택가능성을 결정하는 기준을 의미한다.

38 5단계 : 투자결정 투자결정을 판단하는 근거로는, 하나는 기대수익률과 요구수익률을 비교하는 것이며, 다른하나는 투자가치(Investment Value)와 시장가치(Market Value)를 비교하는 것이다. 시장가치와 투지가치의 비교는 순현가법으로 이루어진다. 즉, 순현가가 (+)이면 투자를 채택하고, (-)이면 투자를 기각하는 것이다.

39 제2장. 부동산투자의 위험과 수익분석 1. 부동산투자와 위험 2. 부동산 투자위험의 유형
부동산투자에 따른 미래현금흐름의 불확실성을 의미한다. 2. 부동산 투자위험의 유형 사업상의 위험 시장위험(Market Risk) 부동산시장에서 수요와 공급을 잘못 예측하여 발생하는 위험으로서 부동산투자의 수익성에 근본적인 영향을 미치는 위험 운영위험 투자 부동산의 운영으로부터 발생하는 위험으로 근로자의 파업, 관리의 미숙, 영업경비변동 등으로, 이는 수익성의 불확실성을 증가시킨다. 위치적 위험 부동산의 수익이나 가치상승에 대한 기대는 위치의 유•불리에 의해 결정된다고 해도 과언이 아니다.

40 부동산투자시 투자재원의 일부로 부채를 사용했을 경우, 원금과 이자를 매기마다 지불해야 하는 데 이로부터 발생하는 위험
금융적 위험 부동산투자시 투자재원의 일부로 부채를 사용했을 경우, 원금과 이자를 매기마다 지불해야 하는 데 이로부터 발생하는 위험 지렛대효과(Leverage Effect) 1) 의의: 저당자본을 이용해서 지분자본의 수익을 증폭시키는 것을 말한다. 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높인것 2) 특징 (1) 지렛대효과는 순자산 또는 지분투자액(Equity) 대 비 투자수익률의 진폭을 크게 한다. (2)지렛대효과는 지분투자자가 채무불이행에 대한 위 험, 금리위험 등의 금융적 위험을 부담하면서 수익 률을 높이는 행위하고 할 수 있다. (3) 따라서 투자금액 대비 차입비율이 크면 클수록 지 분투자자가 부담하는 위험은 커지고 그에 따른 지 렛대 효과도 커지게 된다.

41 (4) 전세를 안고 집을 사는 것도 지렛대효과를 활용하는 투자 의 한 예이다
(5) 지렛대 효과에는 (+)지렛대효과와 (-)지렛대효과가 있 다. (+)지렛대효과 : 지분수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률 (-)지렛대효과 : 지분수익률 < 총자본수익률< 저당수익률 (0) 지렛대효과 : 지분수익률 = 총자본수익률= 저당수익률 법적 위험 부동산을 둘러싸고 있는 소유권 • 정부정책 • 지역지구제 등의 법적인 환경에 지대한 영향을 받게 되는데 이러한 영향으로 부터의 위험이 부동산투자에 대한 법적위험이다. - 이자율 상승  수요감소, 공급감소 - 이자율 하락  수요증가, 공급증가

42 인플레 위험 화폐가치가 떨어지고 물가가 상승하는 것을 인플레라 하는 데 인플레가 심하면 그에 따른 이자부담이 커지는데 이러한 위험이 인플레 위험이다. 유동성위험 이 위험은 매수자와 매도자간의 계속적인 시장 및 빈번한 거래가 존재하지 않을 때 발생한다. 관리위험 경제상황이나 시장환경이 바뀌었을 때, 투자자나 관리자는 잘못 판단하여 부적절한 결정을 내릴 수 있다.

43 3. 부동산투자와 수익률 부동산투자 수익률 : 수익임대료 / 부동산투자자본 수익률의 종류
기대수익률(예상수익률, 사전수익률) : 기대수익률이란 투자자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률로 이를 내부수익률이라고 한다. 요구수익률(기회비용, 대안적 수익률) : 투자에는 위험이 뒤따르기 마련인데, 이 위험에 대한 비용을 감안한 최소한의 수익률을 요구수익률 또는 외부수익률이라고 한다. 요구수익률은 위험을 감안한 수익률로서 위험이 크면 클수록 요구수익률도 커진다. 실현수익률(사후수익률) : 실현수익률이란 투자를 통해서 실제로 달성된 수익률을 말하는데 사후수익률 즉, 역사적 수익률이라고도 한다.

44 균형과 투자결정 기대수익률과 요구수익률의 관계 기대수익률과 요구수익률이 조정을 거쳐 같아질 때 이를 균형이라 한다.
기대수익률 < 요구수익률일 경우 투자결정과정 : 투자자는 당연히 투자를 꺼리게 되며 수요가 감소하고, 가격이 하락된다. 기대수익률 > 요구수익률일 경우 투자결정과정 : 투자자는 당연히 투자를 하려고 할 것이다. 많은 투자자들이 투자를 하려고 하면 수요가 증가하여 가격이 상승하게 된다. 균형과 투자결정 기대수익률과 요구수익률이 조정을 거쳐 같아질 때 이를 균형이라 한다. 기대수익률 ≥ 요구수익률 : 투자선택 기대수익률 < 요구수익률 : 투자기각 투자가치 ≥ 시장가치 : 투자선택 투자가치 < 시장가치 : 투자기각

45 소득이득 : 보유 • 이용기간 동안 생산활동을 통해 주기적으로 산출되는 이득이다.
투자수익 소득이득 : 보유 • 이용기간 동안 생산활동을 통해 주기적으로 산출되는 이득이다. 지분증가 : 원금과 이자를 정기적으로 지불할 때 누적된 원금상환분과 기간 말의 지분복귀액의 일부로서 지분투자자의 몫으로 돌아가는데 이때 형성된 지분가치의 증분이다. 이에 반해 자산평가에 따른 지분증가는 보유 • 이용기간 동안 자산가치가 추가적으로 증가되는 것이다. 자본이득 : 기간 말(처분시) 발생하는 세후 양도차익이다. 요구수익률과 기대수익률의 균형과정 요구수익률 > 기대수익률  부동산투자감소  수요감소  부동산가격하락  기대수익률 증가  균형 ② 요구수익률<기대수익률  부동산투자 증가  수요증가  부동산가격 상승  기대수익률 하락  균형

46 부동산의 투자가치 = 투자에 대한 기대수익/요구수익률
4. 투자가치와 시장가치 : 투자결정의 한 방법으로 해당투자는 투자자에게 얼마만큼의 가치가 있는가( 투자가치)와 해당투자는 얼마만큼의 비용이 들 것인가( 시장가치)를 비교하는 것이다. 투자가치 투자가치란 대상 부동산이 투자자에게 부여하는 주관적 가치로서, 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원한 값이며, 이 경우 환원하는 할인율로서 요구수익률이 사용된다. 부동산의 투자가치 = 투자에 대한 기대수익/요구수익률

47 시장가치 대상부동산이 시장에서 가지는 객관적 가치로서 공정한 매매를 할 수 있는 모든 조건이 충족된 공개경쟁 시장에 서 성립되러 가능성이 가장 많은 가격이다. 시장가치는 전형적 • 평균적인 투자자에게 기대되는 효용의 가치라고 한다면 투자가치는 특정한 투자자에게 기대되는 효용의 가치이다. 시장가치와 투자가치의 비교 투자가치(주관적 가치) > 시장가치(객관적 가치)  투자선택 투자가치(주관적 가치) < 시장가치(객관적 가치)  투자기피

48 5. 위험과 수익과의 관계 위험의 개념 미래의 불확실성 때문에 투자로부터 기대되는 현금흐름의 정확한 예측이 어렵다는 것을 의미한다. 위험을 나타내는 척도로 수익률의 분산 또는 표준편차를 사용한다. 위험에 대한 투자자의 태도 기대수익률이 동일한 두개의 투자 대안이 있을 경우에 사람들은 대부분 덜 위험한 쪽을 선택하려고 할 것이다. 투자자들의 이러한 행동을 ‘위혐혐오적’이라고 부른다.

49 위험과 가치의 균형 : 부동산의 가치란 기대되는 수익을 현재가치로 환원하는 값이다. 요구수익률은 위험과 비례관계에 있으므로 위험이 클수록 요구수익률도 커진다. : 투자에 대한 위험이 높을수록 부동산가치는 하락한다. 위험증대  요구수익률 증가  투자가치 하락  수요감소  부동산의 시장가치 하락  기대수익률 상승  균형 기대수익 증가  투자가치 상승  수요증가  부동산의 시장가치 상승  기대수익률 하락  균형

50 위험의 개념 위험을 피하려는 인간행동으로 위험이 커지면 기대수 익률 높게 얻고자 하는 유형 위험혐오형
한계효용은 제감하는 특징이 있다. 위험선호형 위험을 선호하는 인간행동으로 위험이 커지더라도 보 상의 대가기회가 존재하면 그 수익률이 적게 상승하 더라도 기꺼이 위험을 감수하려는 유형 한계효용이 체증하는 특징 위험중립형 위험의 크기에 관계없이 기대수익률에만 의존하여 행 동하는 유형 한계효용은 위험의 크기와는 관계없이 수익률에 정비 례한다.

51 위험 – 수익의 상관관계 : 일반적으로 위험과 수익률은 비례관계를 가지고 있다. 이같은 관계를 ‘위험-수익의 상쇄관계’(Risk-Return Trade-Off)라고 한다. : 하나는 확실한 현재를 포기하고 불확실한 미래를 선택한게 대한 기회비용이다. 보통 무위험률로 표현된다. : 둘째는 투자자가 투자하고자 하는 개별사업에 내포되어 있는 위험에 대한 비용이다. 보통 위험할증률로 표현된다. 무위험율 : 무위험률(Risk-Free Rate)이란 정부가 보증하는 국채의 실질이자율과 같이 장래 기대되는 수익이 확실한 경우의 수익률이다. 위험할증률 : 투자자의 요구수익률은 개인으로서 피할 수 없는 위험(체계적 위험)이 증대됨에 따라 아울러 상승한다. 이때 증대되는 위험에 대한 대가를 위험할증률이라고 한다.

52 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 인플에 대한 할증률
위험조정률 : 위험에 대한 대가로 할증률이 가산된 요구수익률을 위험조정률(Risk-Adjusted Rate)이라 한다. 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 * 무위험률과 위험할증률을 합한 것을 위험조정률이라고 한다. Fisher 효과 투자자는 예상되는 인플레율만큼 더 높은 수익률을 요구할 것이다. 이처럼 요구수익률에 예상되는 인플레율이 반영된다는 것을 ‘Fisher효과’라 한다. 인플레를 감안한 위험조정률 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 인플에 대한 할증률 무위험률과 위험할증률 그리고 인플레에 대한 할증률을 합한 것을 위험조정률이라 한다.

53 위험과 가치의 균형 : 부동산의 가치란 기대되는 수익을 현재가치로 환원하는 값이다. 요구수익률은 위험과 비례관계에 있으므로 위험이 클수록 요구수익률도 커진다. : 투자에 대한 위험이 높을수록 부동산가치는 하락한다. 위험증대  요구수익률 증가  투자가치 하락  수요감소  부동산의 시장가치 하락  기대수익률 상승  균형 기대수익 증가  투자가치 상승  수요증가  부동산의 시장가치 상승  기대수익률 하락  균형

54 : 일반적으로 수익성을 나타내는 지표로는 소득의 기대치를 사
6. 위험과 수익의 측정 : 일반적으로 수익성을 나타내는 지표로는 소득의 기대치를 사 용하고 위험을 나타내는 지표로는 표준편차를 사용한다. 수익의 기대치 : 미래의 현금수지는 보통 확률적으로 계산된다. 투자에 대해 일어날 수 있는 사상(Event)에 각각 확률을 부과한 후, 이것을 가중 평균하여 현금수지의 기대치를 계산하고 , 각 사상이 기대치에 벗어나는 정도를 계산하여 위험을 계산한다. 가상적 투자에 대한 기대소득 사 상 순영업소득(NOI) 확 률 1 9,000만원 0.10 2 10,000만원 0.80 3 11,000만원

55 이 투자에 대한 순영업 소득의 기대치를 계산하면 다음과 같다.
위험의 측정 : 부동산투자에 대한 위험은 실현소득이 기대소득으로부터 달라지는 정도를 뜻한다. 분산은 편차의 제곱이다. 표준편차는 투자의 위험성을 나타내는 지표로 사용된다. 위험은 다음과 같이 계산된다. * 이 투자대안의 출자액이 10억원이라고 한다면 기대치 는 10%(1억원/10억원), 표준편차는 0.44%(447.2 만원/10만원)가 될 것이다. E(NOI) = 9,000(0.1) + 10,000(0.8) + 11,000(0.1) = , ,100 = 1억원 (기대치) σ² = (9,000 – 10,000)² (0.1) + (10,000 – 10,000)² (0.8) + (11,000 – 10,000)² (0.1) = 200,000 ∴ σ = 만원 (표준편차)

56 평균–분산 모형 위험을 나타내는 척도로 수익률의 분산 또는 표준편차를 사용한다. 두개의 투자 대안의 기대치가 같으면 위험이 적은 자산에, 위험이 같으면 기대치가 큰 자산에 투자한다. 이를 평균-분산 결정법이라 한다. 다음 조건을 만족하는 대안 A는 대안 B보다 언제나 선호된다. - A의 기대치는 B보다 크지만 표준편차가 B보다 작거 나 같을 때 - A의 기대치는 B보다 크거나 같지만 표준편차가 B보 다 작을 때

57 변이계수 = (표준편차 / 기대치 (평균) ) X 100
변이계수(변동계수) 변이계수란 기대수익의 평균에 대한 표준편차의 상대적 비율을 나타낸 값을 말한다. 즉, 기대수익률의 단위당 위험도를 측정하는 것으로, 변이계수의 값은 0에서 1사이에 측정되면, 변이계수가 높다는 것은 수익 단위당 위험의 크기가 크다는 것을 말하는 것이다. 변이계수 = (표준편차 / 기대치 (평균) ) X 100

58 7. 투자결정에서 위험의 처리방법 위험한 투자를 제외시키는 방법
안전한 투자수단으로 정부채권이나 정기예금 같은 것을 들 수 있다. 보수적 예측방법 투자수익을 가능한 한 낮에 예측하고 그것을 기준으로 투자결정을 하는 것이다. 위험조정할인율의 사용 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것이다. 위험조정할인율의 문제점으로는 위험이 시간에 따라 일정한 비율로 증가한다고 가정하는 데 있다. 이 방법은 또한 장래 매 기간마다 예상되는 현금수지를 단 하나의 위험조정률( r )로 할인한다. 그 결과가 정확하지 못할 가능성이 많다.

59 분산투자(투자대상의 다양화) 듀 딜리젼스(Due Diligence) 잠재적 투자수요자 또는 대출자가 위험을 감소시키기 위하여 금융적 • 법적 • 환경적 요소 등 모든 사항에 대하여 충분한 현장조사를 수행하는 자산실사를 말한다. 매각전략과 최적보유기간

60 8. 감응도분석(민감도분석) 민감도분석(감응도)분석이란 수익에 영향을 주는 각종 위험요소를 변동시켰을 때, 수익에 어느정도의 영향을 주는가를 분석하는 것을 말한다. 민감도가 크게 분석되는 투자안의 경우 위험이 가장 높다고 할 수 있다. 투자효과를 분석하는 모형에서 다른 조건이 일정하다고 할 때, 위험의 내용이 산출결과에 어떠한 여향을 미치는 가를 파악하는 방법으로, 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소인 예상임대료, 영업경비, 공실류, 감가상각법, 보유기간, 가치의 변동 등이 개별적 도는 집단적으로 변화했을 때 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 방법이다.