서울 아파트시장 동향 및 전망 2003. 10. 28 명지전문대 부동산경영과 교수 서 후 석.

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1 서울 아파트시장 동향 및 전망 명지전문대 부동산경영과 교수 서 후 석

2 목 차 Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 Ⅱ. 서울 아파트 분양시장 동향 Ⅲ. 최근 아파트 특징 종합 Ⅳ. 아파트 시장전망

3 Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 1. 서울 아파트 매매가 동향 2003년 서울지역 아파트값 상승률 작년 동기간의 절반 이하 수준.
정부의 강도높은 규제정책이 실시됨에 따라 2003년 들어 수도권 아파트 매매가 상승폭은 크게 둔화되면서 대체적으로 안정세를 보임. 서울의 경우 올 1-9월동안 상승률이 11.8%로 작년 동기간의 상승률(29.1%)의 절반 이하 수준에 그침. 올 1-9월 동안 아파트 값이 가장 크게 상승한 지역은 행정수도 이전에 대한 후보로 거론되는 대전, 충남지역으로 대전 30.6%, 충남 15.6% 급등. 서울은 강남권이 14.9%로 비교적 높은 상승을 보인 반면 강북권은 강남권의 1/3수준에 불과한 5.4% 상승에 그쳐 아파트값의 강남북간 격차가 심화되고 있음을 반증 년도별 아파트 매매가 변동률 추이 지역별 아파트 매매가 변동 추이 (2003년 1-9월)

4 Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 1. 서울 아파트 매매가 동향 8,9월 서울 아파트 매매가 강남권 중심 상승폭 확대
5.23 주택시장 안정조치 이후 서울 아파트 매매가 상승률은 크게 둔화됐으나 8, 9월 강남권, 재건축 아파트를 중심으로 다시 상승폭 확대 9월 아파트 매매가 상승률은 3.7%로 작년 9월 4.9% 상승한 이후 가장 높은 상승률을 기록. 서울 아파트 매매가는 강남권 9월 상승률이 5.0%에 육박하는 등 주로 강남권을 중심으로 큰 폭의 오름세를 보이고 있음. 반면 강북권은 작년 10월 이후 월 1% 미만의 상승률을 지속하며 안정국면유지. 서울 아파트 매매가 변동추이 (유형별) 서울 아파트 매매가 변동 추이 (지역별) 2003년 9월 3.7% 2002년 9월 4.9% (전월대비) (전월대비)

5 서울 아파트 매매가 변동 추이 (최근 주간변동)
Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 1. 서울 아파트 매매가 동향 추가대책 앞두고 매수 매도 관망세 확산. 서울 아파트값 주간변동률 상승폭 둔화 정부의 토지공개념 제도 도입, 정부의 부동산안정대책이 이달 말 발표될 것으로 예정된 가운데 서울,수도권 아파트시장은 매도-매수간 관망세가 심화되는 양상. 매도-매수 관망세가 이어진 가운데 거래는 부진했고 강남권을 중심으로 재건축 단지의 하락세가 이어짐. 구별로는 송파구가 잠실저밀도 재건축 단지 등을 중심으로 큰 폭의 하락세를 보여 2주(10월 둘째, 세째주) 연속 하락세를 보이고 있고 서초구도 최근 하락세로 반전 서울 아파트 매매가 변동 추이 (최근 주간변동) 최근 거래 동향 호가 조정폭이 매우 큰 급매물 중 일부가 간혹 거래가 되기도 했지만 매수세력들은 대부분 추가대책 이후 가격 하락을 기대하며 매수 시점을 미루고 있음 매도자들은 시장 전망이 힘들어 지자 관망세가 짙어지고 있고 일부 급한 매물 처리는 이미 급매물 중심으로 어느정도 정리가 되면서 추가적인 매물 출시는 거의 없고, 이미 나와있던 매물들만 거래가 안되어 남아있는 상태. 최근 2주간 변동률

6 Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 1. 서울 아파트 매매가 동향 투기지역 지정 이후에도 아파트 매매가 상승폭 더욱 확대
투기지역 지정에도 불구하고 아파트값 상승폭은 더욱 확대되고 있음. 투기지역 지정, 세제 강화 등의 각종 규제대책에도 불구하고 아파트 시장은 정책 발표 직후 일시적 소강상태를 보일 뿐 다시 상승세가 확대되는 현상을 보임. 투기지역 지정 이후 아파트 매매가 변동 추이 (전월대비)

7 Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 1. 서울 아파트 매매가 동향 강동, 송파, 강남, 금천, 양천구 서울 평균 이상 상승
구별 아파트 매매가는 강동구 23.6%, 송파구 21.4%로 가장 높은 상승률 기록. 이들 지역은 재건축 아파트가 30% 이상 급등하면서 전체 시세 견인. 금천구는 경부고속철도 개발 호재가 있는 광명시와 인접하여 시세 동반 상승. 강북지역의 도봉구, 성북구, 강북구, 노원구는 1-3%의 상승에 그쳐 약세를 보임. 구별 아파트 매매가는 강남구가 가장 높은 2,088만원, 송파, 서초가 1,700만원대로 상위권을 차지하고 있으며 도봉구가 가장 낮은 598만원, 은평, 강북, 중랑구가 하위권 차지 지난 2002년 말 강남구 아파트 평당매매가는 가장 하위인 도봉구의 3.0배에 달했으나 9월말 현재는 3.5배나 차이가 나고 있어 아파트값의 최고와 최하의 지역간 격차가 심화되고 있음을 보여줌. 구별 아파트 평당매매가 서울 구별 아파트 매매가 변동추이 (2003년 1-9월) (2003년 9월말 현재)

8 Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 2. 서울 아파트 전세가 동향 2003년 서울 아파트 전세가 하락세 지속하다 최근 소폭 반등
2003년 전세가는 99년 이후 대폭 상승한 이래 올해 들어서는 서울 -1.5%, 경기 -0.3% 등 전반적으로 하락세 유지 지방 도지역 및 광역시는 비교적 오름세를 보이며 강세를 보인 반면 수도권 약세가 두드러지고 있음. 인천이 가장 2.2% 하락해 하락폭 가장 크고, 부산, 대구지역도 1-2%의 상승에 그침. 아파트 전세가 변동률 추이 아파트 전세가 변동률 추이 (2003년 1-9월)

9 Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 2. 서울 아파트 전세가 동향 서울시 전세가 하락세 유지. 이사철 성수기 일시적 회복세
서울 아파트 전세시장은 올해 풍부한 입주물량으로 작년 하반기 이후 하락세 유지, 올 봄 계절적 성수기로 일시적 회복세를 보였고, 최근 가을 이사철 맞아 소폭 반등 구별로는 매매가 강세를 보인 금천구가 5.2%로 가장 높은 상승. 입주물량 적었던 지역은 대부분 상승세 유지하며 비교적 강세 보인 반면 입주물량 많았던 성북구는 -6.9%로 가장 큰 하락하는 등 전세 약세 뚜렷 서울 아파트 전세가 변동추이 (전월대비) 아파트 전세가 변동률 (2003년 1-9월]

10 Ⅰ. 서울 아파트 가격 동향 2. 서울 아파트 전세가 동향
서울시 전세/매매가 비율, 수도권에 비해 매우 높은 수준, 평당전세가 266만원 서울시는 전세매매비는 계속되는 매매가 상승과 상반되는 전세 약세로 계속 떨어져 2003년 9월 말 현재 45%에 불과. 구별로는 서대문구, 은평구, 도봉구, 중랑구, 성북구 등 강북권 전세매매비가 높아 비교적 임대사업 여건 유리. 서울 아파트 평균 평당 전세가는 518만원, 강남구는 가장 높은 728만원이며 서초, 중구, 종로구가 뒤를 잇고 있음. 매매가에 비해 지역별 편차 크지 않으며 중구, 종로구 등 도심 지역 아파트 전세가 높은 특징을 보임. 지역별 전세/매매가비율 변동추이 서울시 구별 평당전세가 수준 (2003년 9월말 현재)

11 Ⅱ. 서울 아파트 분양시장 동향 1. 서울 아파트 분양가 추이
서울시 아파트 분양가 작년대비 20% 급등, 일반아파트 매매가 상승률의 두배 서울 2003년 분양된 신규아파트 분양가는 1천만원을 상회하여 입주 1-5년 경과한 아파트 매매가 보다 높은 수준을 보임. 연간 분양가 상승률(19.9%)은 기존 아파트 매매가 상승률(11.8%)을 크게 상회하고 있음. 기존 아파트 매매가 상승은 신규 분양가를 상승시키고 신규 분양가는 또다시 인근 아파트 매매가를 상승시키는 악순환이 지속되고 있음. 수도권 아파트 분양가 추이 서울시 아파트 분양가 추이 도시 서울 경기도 인천 2000년 662.9 449.8 380.4 2001년 718.1 483.4 381.6 2002년 843.6 476.0 473.1 2003년 1,011.9 582.4 588.7 분양가상승률 19.9% 22.3% 24.4% 매매가상승률 11.8% 10.2% 7.4% 아파트매매가 (전체) 1118.9 626.1 484.3 아파트매매가 (1~5년입주) 947.7 610.6 549.1 주) 주상복합 아파트 제외 (단위:만원/평)

12 Ⅱ. 서울 아파트 분양시장 동향 1. 서울 아파트 분양권 시세 2003년 분양한 서울시 아파트 분양권 프리미엄 평균 14%
2001년 분양한 아파트 분양권 프리미엄은 44%, 2002년은 24%의 프리미엄으로 높은 시세차익이 형성된 반면 2003년 분양된 분양권 프리미엄은 14% 형성에 그침. 2003년 분양된 물량은 분양가 상승과 투기과열지구 지정으로 인해 분양권 전매가 금지되면서 프리미엄 폭 크지 않은 것으로 나타남. 2003년 분양된 아파트 프리미엄 현황 구시군 읍면동 아파트명 분양일 총세대수 프리미엄 강서구 내발산동 우장산현대타운 2,198 28.2% 서초구 방배동 삼성래미안3차 344 25.7% 강남구 도곡동 도곡동제1차 3,002 25.0% 도봉구 도봉동 삼성래미안 448 24.6% 동작구 본동 한신休 381 20.3% 관악구 남현동 사당우림루미아트 174 17.2% 서초동 롯데캐슬리버티 132 13.5% 중구 신당동 신당푸르지오 461 12.4% 송파구 가락동 송파동부센트레빌 206 11.0% 동대문구 전농동 신성미소지움 385 10.3% 마포구 공덕동 래미안공덕4차 597 9.7% 중랑구 면목동 아남리치카운티 178 8.9% 방이동 현대홈타운스위트 94 6.9% 한일유앤아이 170 6.5% 성북구 돈암동 더샾 339 5.8% 망원동 상암마젤란21 107 5.5% 강동구 성내동 하나빌리지II 90 5.2% 노원구 상계동 수락산2차우림루미아트 100 5.1% 서울시 아파트 분양권 프리미엄 주) 프리미엄은 각 해당 년도의 분양된 물량의 분양가 대비 현재(2003년 9월 말) 분양권 시세 상승률을 의미

13 Ⅱ. 서울 아파트 분양시장 동향 3. 서울 아파트 동시분양 2003년 서울 동시분양시장 실수요자 위주 재편 조짐
서울시는 2003년 동시분양은 4차 동시분양시 도곡주공 분양으로 178:1의 높은 청약경쟁률 기록했으나 5.23이후 투기과열지구내 분양권 전매 완전 금지 이후 청약경쟁률은 급속히 안정된 추세를 보임. 7차, 8차 동시분양 평당분양가는 1,300만원을 상회하여 가장 높은 수준을 보였으나 9차 동시분양 평당분양가는 에서는 다소 떨어진 1,088만원 수준. 2003년 서울시 아파트 동시분양 분양 결과 서울시 청약통장 가입현황 (2003.8) 예금분류 1순위좌수 2순위좌수 3순위좌수 청약예금 586,355 239,634 895,243 청약부금 400,960 68,132 1,036,629 청약저축 82,408 135,094 344,095 　합계 1,069,723 442,860 2,275,967 동시분양 차수별 청약경쟁률 1차 2차 3차 4차 5차 6차 7차 8차 9차 50.1 24.9 17.4 178.3 40.1 5.7 8.9 13.5 20.0

14 Ⅲ. 최근 아파트 시장 특징 종합 1. 아파트 시장 과열 원인 저금리, 가계대출 증가 등으로 아파트 시장 과열
저금리 지속, 시중의 풍부한 부동자금이 주택시장에 유입 →주택 가수요 발생 저금리가 지속되면서 400조원에 달하는 시중 부동자금이 주택시장에 유입. 콜금리 지난 5월, 7월 두차례 0.25%p 인하 – 현재 3.75%로 3개월째 동결 2002년 서울 아파트 매매가 30% 이상 급등, 부동산시장 최대 호황 최근에도 아파트 값 이상 급등세 지속 일본식 버블 논란 크게 늘어난 가계대출이 부동산 시장에 유입 최근에도 가계대출은 주택담보대출을 중심으로 소폭 증가세를 보임. 아파트, 2000년 이후 가장 수익률 높은 투자상품으로 부상 저금리 기조가 정착된 2000년 이후 아파트 투자수익률이 압도적으로 높은 수준 유지 투자심리가 지나쳐 정부의 주요 정책들이 부동산 시장에 호재가 됨 신행정수도 건설, 서울 뉴타운 조성, 신도시 개발계획 등

15 Ⅲ. 최근 아파트 시장 특징 종합 3. 부동산 시장 버블 논쟁
■ 현재 부동산 가격에 대한 버블 논쟁 – 우리나라 일본식 버블 붕괴 가능성 희박 우리나라는 일본식 버블 붕괴에 대한 우려는 적으나 향후 계속 부동산 가격이 상승세를 보일 경우 버블 진입 가능성이 커질 것으로 예상 버블기의 특징 일본 한국 유사점 금융정책 저금리 기조, 10%를 상회하는 통화증가율 저금리 기조, 통화증가율이 2001년 이후 10% 진입 경기 회복에 앞서 자산가격 급등 가계 및 기업의 대출 용이 실물경기 내수 확대에 따른 경기 회복 부동산 시장 경제성장률을 웃도는 과도한 부동산 가격 상승 6대도시 가격 급상승→전국 확대 서울 및 수도권 중심 가격 상승→ 점차 확대 차이점 자산가격 급등과 실물경기 확장이 병행 실물경기 위축, 자산가격만 급등 부동산 시장과 주식시장이 동반 상승(대체 투자처 존재) 주식시장 약세 및 침체, 부동산 시장만 상승세(대체 투자처 부재) 주식 폭락 1년뒤 지가 폭락 주식시장 침체상황이나 폭락은 아님. 부동산 매입주체 기업(기업이 과다 부동산 보유) 가계[기업보다는 개인 보유 비율이 높음) 버블 형성기간 5-6년 2년 주택 수급상황 주택보급률 100% 초과 전국 주택보급률 100%달성 서울 및 수도권은 아직 공급 부족 버블의 확산정도 동경권에서 시작 전국으로 확대 수도권 및 일부 지방도시에 국한 대출형태 및 특징 - 논뱅크 급성장, 신용재창출 가계대출 증가 초기에는 LTV 90%수준이었으나 규제로 최근 50～60% 수준 LTV % 대부분 만기시점 미도래, 신용재창출은 불가능 경기 전망 경제성장에 대한 과도한 기대감 경제상황에 대한 기대감 낮음 부동산 시장 상황 자본이득에 대한 토지신화에 대한 과도한 맹신 재건축 및 분양권 전매 등 시장 내부의 정책변수에 의한 과도한 기대심리

16 Ⅲ. 최근 아파트 시장 특징 종합 2. 정부 정책 변화 ■ 정부의 집값 안정 대책 강도 강화 매도 증가. 매수 관망세 확산
■ 정부의 집값 안정 대책 강도 강화 5.8 분양권 전매 완전 금지 수도권 신도시 확정 - 투기과열지구 내 분양권 전매 제한 강화(소유권 이전 등기후 전매가능) - 김포, 파주에 신도시 개발 확정 5.23 주택가격 안정대책 - 투기과열 지구내 300세대 이상 주상복합 아파트 분양권 전매 금지 - 지역 및 조합 아파트 분양권 전매 금지 - 투기과열 지구내 재건축 아파트 일반 분양분 선분양 요건 강화 - 투기과열지구 및 투기지역 확대 지정 이후 수도권 전역 확대 - 재건축 안전진단 강화 - 부동산 보유 과세 강화 9.5 재건축 시장 안정대책  - 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양+일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화 - 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 지역,직장조합 아파트와 동일하게 조합인가후 조합원 지위양도를 금지 매도 증가. 매수 관망세 확산 거래 소강. 시장 불안 고조 이달 말 정부 초강력 대책 발표 예정 추가 대책 검토 토지공개념 개념 도입 분양가 원가공개 및 분양가 규제 주택거래 허가제 주택구입용 가계대출 규제및 금리인상 등.. 1가구 다주택보유자에 대한 중과세 등....

17 Ⅳ. 아파트 시장 전망 1. 서울 아파트 공급 전망 2003년 서울시 입주물량 풍부
구시군 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 총합계 강남구 1,617 3,025 2,651 5,154 3,072 15,519 강동구 1,234 2,500 2,037 2,436 8,207 강북구 5,643 2,482 8,360 389 16,874 강서구 1,248 3,919 5,508 2,992 4,476 18,143 관악구 5,707 948 7,222 2,224 776 16,877 광진구 1,295 691 366 817 265 3,434 구로구 6,439 1,550 3,623 4,174 1,102 16,888 금천구 136 5,524 443 956 7,059 노원구 6,610 1,944 1,255 1,502 1,773 13,084 도봉구 2,347 3,108 2,639 3,134 1,177 12,405 동대문구 3,560 1,837 4,978 797 2,774 13,946 동작구 286 1,632 6,380 1,101 13,022 마포구 77 3,253 4,429 3,580 2,968 14,307 서대문구 1,283 647 184 258 732 3,104 서초구 2,086 2,337 6,200 3,628 2,991 17,242 성동구 2,644 2,612 2,083 2,018 907 10,264 성북구 1,677 3,485 7,790 1,838 8,046 22,836 송파구 1,852 1,438 607 2,736 1,708 8,341 양천구 2,852 3,138 4,201 3,634 2,242 16,067 영등포구 2,305 4,109 1,907 2,488 1,732 12,541 용산구 2,368 665 1,121 850 1,446 6,450 은평구 2,399 613 1,620 2,471 154 7,257 종로구 156 127 503 659 438 1,883 중구 14 533 547 중랑구 559 1,326 2,365 1,152 796 6,198 서울전체 56,380 52,924 73,145 53,510 41,209 277,168 2003년 동안 서울시 아파트 입주물량은 7만8천호로 작년대비 48% 증가해 물량 풍부. 반면 내년은 다시 5만4천호로 감소할 것으로 예상 경기도는 올해 입주물량 9만호 가량으로 작년에 비해 크게 줄었으나 내년 용인, 화성 택지개발지구에 대규모 물량이 입주하면서 다시 11만호로 증가할 전망. 서울/ 경기 아파트 입주물량 추이

18 Ⅳ. 아파트 시장 전망 1. 서울 아파트 공급 전망 입주예정물량 2003년 10월 – 2004년 상반기 아파트 입주예정물량
서울 신규 아파트 입주물량 12월에 관악구, 강북구, 강서구, 마포구 등을 비롯 1만1천호 이상 집중 내년 2사분기, 4사분기 입주물량 풍부 구시군 200311 200312 200401 200402 200403 200404 200405 200406 강남구 303 407 266 71 762 1,386 822 강동구 930 122 78 67 64 140 255 강북구 2,017 268 강서구 1,074 1,752 213 258 354 관악구 2,496 16 91 487 1,456 광진구 220 411 구로구 296 112 299 378 1,636 금천구 97 305 노원구 132 274 69 도봉구 40 190 141 동대문구 648 107 동작구 34 454 400 495 455 마포구 655 1,301 544 서대문구 152 서초구 41 474 163 215 428 880 성동구 14 338 367 성북구 433 1,329 송파구 234 102 113 157 104 양천구 48 395 980 170 357 595 영등포구 248 1,391 118 용산구 84 371 125 90 은평구 30 446 890 431 종로구 503 360 중랑구 1,091 193 191 260 56 서울합계 4,808 11,120 2,168 2,539 1,804 5,362 8,213 5,708 서울 아파트 입주물량 추이 주) 주상복합아파트 포함

19 Ⅳ. 아파트 시장 전망 1. 서울 아파트 공급 전망 입주예정 단지 리스트
500세대 이상 입주예정물량 ( – ) 내년 상반기 동안 서울에 입주예정으로 있는 500세대 이상 대단지는 마포구에 4개 단지, 관악구에 3개단지로 가장 많이 분포. 내달(11월)에 입주할 아파트는 강동구 길동 LG강동자이, 마포 창전동 태영레스빌, 중랑구 묵동 이수, 상봉동 한일써너스빌이 있음. 아파트명 읍면동 총세대수 입주일 LG강동자이 길동 596 200311 풍림아이원 미아동 2,017 200312 현대IPARK 등촌동 1,363 관악산대우그랜드월드 신림동 1,456 200406 관악푸르지오 봉천동 2,496 삼성래미안 구로동 1,244 200405 삼성래미안2차 이문동 648 200404 LG마포자이 염리동 534 현대홈타운 현석동 510 200402 태영레스빌 창전동 553 상암2단지 상암동 657 아크로비스타 서초동 757 동신포스트빌 돈암동 689 종암동 513 벽산타운 신정동 589 당산동 1,391 200401 북한산현대홈타운 불광동 662 이수 묵동 587 한일써너스빌 상봉동 504 강동구 강북구 강서구 관악구 구로구 동대문구 마포구 서초구 성북구 양천구 영등포구 은평구 중랑구

20 내수부진으로 내년 상반기까지 경기 침체 지속전망
Ⅳ. 아파트 시장 전망 대외 경제 환경 전망 대내 경제 환경 전망 미국 경제 중심으로 한 세계경제 회복세 뚜렷 내수부진으로 내년 상반기까지 경기 침체 지속전망 미국 주택경기 호조, 소비와 설비투자 개선 수출호조에도 불구하고 내수 부진 지속 3년동안 조정 보였던 IT경기 회복세 가계부실, 기업환경 악화로 실물경기 회복 지연 2004년 세계경제 완만한 회복세 2004년 세계경제성장률 연간 % 예측 내년 하반기 이후 점진 회복 전망 2004년 경제성장률 연간 4-5% 예측 전망기관들의 세계경제 성장률 전망 전망기관들의 국내 경제성장률 전망 국가 2002 2003 2004 삼성경제 LG경제 세계경제성장률 2.0 3.0 2.4 3.1 3.2 3.6 미국 2.5 3.4 일본 0.3 0.1 2.2 13 1.2 EU 1.0 0.8 1.9 중국 8.0 7.8 7.9 7.7 동남아 3.9 4.5 4.1 4.6 4.8 중남미 -0.1 1.5 4.2 동구 3.7 4.9 4.0 러시아 5.0 구분 전망기관 2002년 2003년 2004년 상반기 하반기 연간 1/4 2/4 3/4 4/4 실질경제성장률 KDI 6.3 3.7 2.4 3.0 3.1 삼성경제연구소 2.7 4.3 LG경제연구소 2.8 5.1 민간소비 6.8 0.9 -1.1 0.6 2.1 -0.7 1.4 0.3 2.9 0.1 -0.3 4.8 건설투자 3.3 8.1 6.6 8.9 6.4 7.6 5.8 7.5 소비자물가 4.1 3.4 3.8

21 Ⅳ. 아파트 시장 전망 가격 하락요인 가격 상승요인 2. 아파트 시장 전망 실물경기 회복 지연으로 아파트 매매 상승세 완화
국내 경기 침체 지속 금리 인상 가능성 정부 정책 강화 미국 경기를 중심으로 한 세계경제의 회복 조짐에도 불구하고 국내 경제는 가계부실로 인한 소비여력의 축소, 기업환경 악화로 인한 투자회복 지연 등으로 실물경기 회복세가 지연되고 있음. 이러한 배경에서 2004년 경기회복의 정도가 높지 않을 것으로 예상되어 내년에도 경기 회복으로 인한 아파트 가격 상승은 크지 않을 것으로 전망됨. 가격 하락요인 다만 부동산투자자들의 미래에 대한 기대감으로 아파트가격 상승세가 지지되고 있다는 점과 입주물량이 2003년에 비해 내년도에 지역에 따라서는 감소한다는 점 등으로 인하여 가격안정이 해치는 상황을 배제할 수 없음.     가격 상승요인 미래 기대수익률 상승 (강남불패) 입주물량 감소 또한 부분적인 경기회복과 더불어 금리상승 내지는 인상이 될 가능성이 높아 부동산가격을 억제하는 효과가 나타날 것임. 특히 단기적으로는 가격 안정을 목표로 한 등 정부 정책의 영향으로 가격 상승세를 완화할 것으로 보임.

22 Ⅳ. 아파트 시장 전망 2. 아파트 시장 전망 아파트 매매시장에 정부 정책 변수 가장 크게 작용할 전망 버블 논란
특정지역의 가격 상승이 진행되면서 버블에 대한 논란이 적지 않은 상황임. 버블붕괴로 인한 경제의 악영향이 우려되고 있다는 점에서 정부 정책의 방향이 부동산시장 안정에 무게를 두고 있음.  정부 정책 강화 : 토지공개념제도 분양가 규제 주택담보대출 억제 최근 정부는 실물경기의 부진이란 부담감으로 인해 금리인상 조치를 단행하지는 않았으나 집값 안정을 위한 각종 처방에도 해결기미를 보이지 않자 금리인상에 대한 요구가 커지고 있음. 또한 정부는 9.5 대책에 이어 토지공개념 제도 도입. 분양가 원가 공개, 주택담보대출 억제 등 시장 안정을 위한 보다 강력한 규제 대책을 검토 중에 있음. 가계대출 증가 저금리 → 가격 상승세 지속 2003년 4/4분기 부동산시장은 3/4분기의 가격상승세보다는 크게 둔화될 것으로 전망됨. 지역별로는 서울 수도권은 신도시 및 개발호재가 있는 지역을 중심으로 상승세를 유지할 것으로 보임. 이는 무엇보다도 내수부진으로 인한 경기 침체에도 불구하고 저금리, 가계대출 증가 등의 가격 상승 요인이 내재되어 있기 때문임. 가격 안정 가능성 증대 정부 정책 변수는 단기적으로 아파트 시장에 가장 큰 변수로 작용할 전망. 고강도 집값 안정대책이 실시될 경우 4/4분기 아파트 매매가 상승세는 예측보다 둔화되거나 하향안정화 될 가능성이 높음.

23 정책변수에 따라 보합세 또는 하향안정화 추세로
Ⅳ. 아파트 시장 전망 2. 아파트 시장 전망 고강도 규제조치 발표 경우 아파트 매매가 조정국면 이후 하향 안정 추세로 접어들 전망 서울시 아파트 매매가는 최근 정부가 집값 안정에 대한 강한 의지를 표명함에 따라 현재 상승세 둔화되는 등 조정국면을 맞고 있음. 이 달 말 토지공개념 제도 도입을 비롯한 각종 정부의 고강도 주택시장 안정대책이 추가로 발표될 경우 2004년 아파트 매매가는 하향안정추세로 접어들 가능성이 큼. 아파트 매매시장 전망 아파트 경기 결정 요인 변화의 방향 아파트경기에 미칠 영향 2003년 2004년 실물경기 상황 실물경기 회복세 지연, 점진적 회복 ↘ ↗ 금리 및 금융 환경 금리 정체후 소폭 상승 주택자금 대출 억제 주택수급 상황 수급불균형 문제 완화 내년 다시 악화 정부 정책 부동산 경기 안정 정책 강화 미래에 대한 기대 기대수익률 상승 정책변수에 따라 보합세 또는 하향안정화 추세로 접어들 가능성이 큼

24 Ⅳ. 아파트 시장 전망 아파트 전세시장 전망 2. 아파트 시장 전망
서울 아파트 전세시장 하락세 지속 이후 내년 상반기 소폭 반등 가능성 아파트 전세시장 전망 아파트 전세가격은 전반적으로 하락세가 예상되는 가운데 일부 지방 대도시는 강보합세가 유지되면서 전국적으로는 소폭 하락할 것으로 전망됨. 입주물량이 크게 증가하는 서울지역의 전세가격 하락 폭이 비교적 클 것으로 예상되나 내년 상반기에는 소폭 반등할 것으로 예상 경기도 지역은 대규모 재건축 사업 착공에 따른 이주수요가 증가할 것으로 예상되나 입주물량이 풍부해 수급에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨에 따라 보합내지는 하락세를 보일 것으로 전망됨. 아파트 전세시장 전망 4사분기 전세가 하향 안정, 내년 1사분기 소폭 반등 가능성