공동주택 관계자 운영교육.

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1 공동주택 관계자 운영교육

2 입주자대표회의및 관리주체 관리규약 관리비 등 회계관리 분야 주택관리업자및 사업자 선정지침 장기수선계획 지자체 민관합동 지적사항

3 입주자대표회의 및 관리주체

4 동별대표자 선출 ㅇ 동별 대표자 자격 요건 (주택법시행령 제50조제3항)
: 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말함) ㅇ 동별 대표자 결격사유 [주택법시행령 제50조제4항] : 동별 대표자의 자격 및 결격사유는 주택법시행령 제50조 제4항에서 규정하고 있으며, 주택법시행령에 정한 결격 사유 외에 공동주택 관리규약에 별도의 결격사유를 정할 수 없음(상위 법령에 위배되는 규약의 해당 조항은 무효)

5 대표회의 의결정족수? □ 예) 정원(구성원) : 20명 ☞ 20명의 2/3은 14명(20*2/3=13.33)
   ☞ 20명의 2/3은 14명(20*2/3=13.33) - (2/3 이상 선출 경우) 17명이 선출되어 있다면, 그 과반수인 9명의 찬성으로 입주자대표회의에서 의결이 가능함 - (과반수(즉 1/2 초과) ~ 2/3 미만 선출 경우) 13명이 선출되어 있다면, 그 과반수인 11명의 찬성이 있어야 입주자대표회의에서 의결할 수 있음 - (0 ~ 과반수 미만(즉 1/2 이하) 경우) 10명이 선출되어 있다면, 입주자대표회의 의결 불가) 동별 대표자를 추가로 선출하여야 할 것임

6 동별대표자 결격사유에 대한 유권해석 변경여부?
<처리결과> ㅇ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원은 동별 대표자가 될 수 없으며, 그 자격을 상실하므로(주택법 시행령 제50조제4항 본문 및 제8호) , 법제처 법령해석 이전에 선출된 동별 대표자도 그 자격을 상실하는 것으로 판단됩니다(법제처 법령해석 반영, ‘14.9). 이와 관련, 우리 부에서는 그간 동별 대표자 자격이 있는 것으로 해석하여 왔으나, 법제처에서는 자격이 없는 것으로 법령해석 함에 따라, 우리 부는 법령해석 및 내부검토 결과 법제처 해석결과를 수용하였음을 알려드립니다.

7 동대표 중임규정? 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한번만 중임(총 2회, 4년)할 수 있습니다(주택법 시행령 제50조제8항). 따라서, 이후 새로이 선출된 동별 대표자가 2회 선출 되어 임기가 종료된다면 입주자대표회의 구성이 불가능한 경우에도 해당 공동주택에서는 더 이상 동별 대표자가 될 수 없음을 알려드리니 양해하여 주시기 바랍니다.

8 동별대표자의 임기만료후 새로 동별대표자를 선출하지 못한 경우 업무대행자는?
<회신 내용> □ 기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는, 기존 동별 대표자가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위하여 필요한 범위 내에서 새로운 동별 대표자가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있는 것으로 사료됨(대법원 판례 선고 2007다6307 참조). ㅇ 다만, 이 경우에도 임기가 만료된 동별 대표자는 최소한의 범위 내에서 필요한 임무를 수행하는 것이 타당할 것이며, 조속히 새로운 동별 대표자를 선출하여 입주자 대표회의의 정상적인 운영을 도모하여야 할 것임   * 기존 동별 대표자가 부당하게 사실상의 임기연장을 노리고 새로운 동별 대표자 선출을 방해하는 등의 사유가 있을 경우에는 상기 “ 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정”으로 볼 수 있을 것임.

9 시행령 개정에 따른 동대표 회장 해임? <처리결과> 주택법시행령 제50조제7항
동별 대표자: 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임 2. 제6항 각 호 외의 부분에 따라 선출된 입주자대표회의의 회장과 감사: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임 3. 제5항에 따라 선출된 입주자대표회의의 임원: 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임 또한 입주자대표회의 임원(회장, 감사, 이사)은 동별 대표자 중에서 선출하는 것입니다. 따라서 동 시행령 제50조제7항제1호에 따라 동별 대표자를 해임하는 경우에는 임원직도 당연히 상실하는 것이지만, 제2호 및 제3호에 따라 입주자대표회의 임원을 해임하는 경우에는 임원직만 해임되는 것이며, 동별 대표자 자격은 유지되는 것이니 참고하시기 바랍니다.

10 입주자대표회의 구성신고 관할관청 수리 없이 의결?
<처리결과> 주택법 제43조제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장?군수?구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서 같은 법 시행령 제51조제1항의 사항을 의결한 경우에도 그 의결행위는 유효하다고 할 것입니다(법제처 법령해석, ). 따라서 관할 지방자치단체에서 구성신고가 반려된 경우에도 그 구성원의 과반수이상 찬성으로 입주자대표회의 의결이 가능함을 알려드립니다.

11 500세대 미만인 공동주택입주자대표회의 정원이 8명인 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는?
<회신 내용> □ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로 (영 제50조제5항) ㅇ 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음    (5명 전원의 찬성 시 선출) ☞ 반드시 입주자대표회의 구성원의 2/3이상이 선출되어야 임원을 선출할 수 있는 것은 아님(법제처 유권해석(‘11.10.) 참조). 다만, 2/3이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성이 있으면 임원선출 가능(영 제50조제5항)

12 동별대표자의 임원선출 시기에 대하여? 예)아파트의 선거구: 총24선거구, 세대수: 1,475세대
10선거구에서만 후보자등록을 마치고 선관위가 후보를 확정하여 공고하여 동별대표자를 10명만 선출한 상태에서 지체없이 입주자대표회의 회장 및 감사선출을 공고하여야 하는지 아니면 동별 대표자 과반수 이상이 선출된 상태에서 회장 및 감사선출을 하여야하는지요? <처리결과> ㅇ 500세대 이상 공동주택에서 입주자대표회의 구성원 과반수이상이 선출되지 아니하였더라도 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따라 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출할 수 있다고 할 것입니다(법제처 법령해석, ). 따라서 질의와 같이 정원 24명 중 10명의 동별 대표자가 선출된 경우에도 임원선출이 가능할 것으로 판단됩니다.

13 공동주택 주민운동시설 위탁수수료 관련? 주택법시행령 제55조의5제2항에 따라 선정된 공동주택 주민운동시설 위탁운영자의 직원인 트레이너가 소속된 위탁운영자에게 위탁수수료와 별개로 위탁운영자가 공개한 저렴한 강습료를 위탁운영자 법인 계좌로 자발적으로 입금하고 골프나 수영을 배우는 것이 불법인지 여부   <처리결과> ㅇ 주민운동시설을 위탁관리 할 경우 위탁업체에게는 위탁수수료를 지급하는 것이 타당할 것입니다. 따라서 위탁관리 업자와 전문 트레이너 레슨 등의 계약내용이 없으면 위탁 계약내용을 변경하여 레슨에 대한 내용을 포함하여 운영하거나, 귀 공동주택의 복리시설(주민운동시설)을 관리하는 관리주체와 해당 트레이너와의 노무계약을 체결하여 운영하는 방법 등이 가능할 것입니다. 보다 자세한 내용은 공동주택의 관리에 관한 감독 권한을 가진 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다

14 동대표 중임제한에 대하여? <회신내용> 1. 동별 대표자 피선거권은 세대당 하나이므로,
이후에 주택의 소유자가 중임했을 경우, 배우자 또는 직계존비속에게 대리권을 위임하여 중임했을 경우, 소유자와 배우자 또는 직계존비속이 동별 대표자를 한 번 씩 했을 경우 모두 해당 세대의 입주자는 더 이상 동별 대표자를 할 수 없음을 알려드립니다. 이전에 동별 대표자에 선출 되었으면 중임제한에 적용되지 않고, 이후 2회 동별 대표자로 선출되었다면 해당 공동주택에서는 더 이상 동별 대표자가 될 수 없음을 알려드립니다

15 공동주택 선거관리위원 후보자 자격? 선관위 후보자 중 일부 입주민이 자녀 학군등의 사유로 인하여 실거주 주민이나 주민등록 주소지가 현 아파트로 되어있지 않은데, 선관위원으로 선출해도 되는지 문의 드립니다.   <처리결과> ㅇ 선거관리위원은 입주자등에서 선출하므로 (주택법 시행령 제50조의2제1항), 주민등록 여부와 관계없이 실제 해당 공동주택에 거주하는 입주자등의 경우라면 선거관리위원 및 선거관리위원장으로 선출될 수 있음을 알려드립니다.

16 동대표 출마자의 6개월 거주요건? 동 대표에 출마하고자 하는데 당 아파트 내에서는 입주자로 몇 년 동안 거주했으나
최근 같은 단지의 다른 동(입주자)으로 이사하여 현재 살고 있는 동에서는 6개월이 안되었을 때 동대표로 출마할 수 있는지 알고 싶습니다.  <처리결과> 질의와 같이 A동에서 B동으로 이사 하였으나 같은 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마치고 계속해서 6개월 이상 거주한 입주자라면 동별 대표자에 출마할 수 있음을 알려드립니다.

17 같은 단지 내 ‘가’동에서 ‘나’동으로 이사 시 동별 대표자의 자격요건중 “6개월 거주”의 적용방법은?
<회신 내용> □ ‘가’동에서 ‘나’동으로 이사하여 ‘나’동의 동별 대표자로 나온 경우, ‘가’동과 ‘나’동의 거주기간을 합쳐 6개월 이상이라면, 동별 대표자  거주 요건을 충족함(법제처 유권해석(‘12.1.) 참조)

18 동별대표자 피선거권에 대한 질의(다른 선거구에서 출마가 가능한지?
<회신내용> ㅇ 동별 대표자는 그 명칭에서 알 수 있듯, 각 동(동을 합치거나 하나의 동을 나누어 복수의 선거구를 운영하는 것도 가능)을 대표하는 자이며, 동별 대표자를 둔 것은 각 동에 거주하는 자를 대표자로 뽑아 이해관계가 얽힌 부분에 대해서는 해당 동의 의견을 개진할 수 있도록 한 것입니다. ㅇ 이와 관련, 최근 법제처에서는 동별 대표자의 입후보자격을 “해당 공동주택단지 안”에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자이어야 하되, 반드시 “해당 선거구”에서 주민등록을 마치고 거주하고 있는 입주자여야 하는 것은 아니라고 해석하고 있으나, 우리부는 상기에서 언급한 동별 대표자 선출의 취지 등을 고려하여 기존의 유권해석을 유지할 예정입니다.

19 알뜰시장 개설및 사용료 징수가 주택법 위반인지?
<회신 내용> 「주택법」 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고, 그에 대하여 사용료를 받는 것은 공동주택 관리에 관한「주택법」에 위반되는 것은 아님(법제처 유권해석(‘11.11.) 참조)

20 동별대표자 및 선거관리위원회 위원임기중에 사퇴한 사람은 평생 선거관리위원이 될수 없는지 여부?
<회신 내용> “동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람”은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으나(영 제50조의2제2항제2호), 이는 원래 소속된 입주자대표회의나 선거관리위원회의 임기 중에 한정하므로(영 제50조제2항제2호 단서 : 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람), 그 입주자대표회의나 선거관리위원회 임기가 종료된 이후에는 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원이었던 사람도 선거관리위원회 위원이 될 수 있는 것임

21 다른 단지에 사는 사람이 선관위원이 될수 있는지 여부?
<회신 내용> “입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성한다(영 제50조의2)”라고 규정하고 있으므로, 해당 단지에 실제 거주하는 입주자등에 한하여 그 단지의 선관위원이 될 수 있음

22 선거관리위원회 규정의 제.개정은 어디서 하는지 여부?
<회신 내용> □ 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결가능    (영 제51조제1항제1호의2) ㅇ 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제ㆍ개정 등을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제ㆍ개정이 가능    * 선거관리위원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무ㆍ경비, 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정함    (영 제50조의2제6항, 제57조제1항제3호의2)

23 선거관리위원회 위원회 해임은 어떠한 근거로 집행하여야 하는지 여부?
<회신 내용> 선거관리위원회의 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항), 관리규약에서 정한 내용에 따름

24 입주자대표회의 의결정족수가 됨에도 결원인 선거구의 동별대표자를 보권선거로 뽑아야 하는지 여부?
<회신 내용> □ 입주자대표회의의 의결정족수가 되어 의결이 가능한 경우, 결원인 선거구에서, 보궐선거로 추가로 동별 대표자를 선출할지 여부는 관리규약 등에 따라 단지 자체적으로 판단할 사항임. 다만, 해당 선거구 입주자등의 의견을 청취하여 입주자등이 동별 대표자 추가 선출을 원하는 경우에는  가급적 그에 따르는 것이 바람직할 것임

25 동별대표자의 중임제한이 적용되는 선출의 시기는 동별대표자 선출공고일 ,당선일,임기개시일 중 어느것으로 보아야 하는지 여부?
<회신 내용> □ 구「주택법 시행령」(’ 대통령령 제22254호) 시행일 전에 동별 대표자 선출 공고가 있고 그 시행일 이후에 동별 대표자 임기기 개시되는 경우, 동별 대표자의 중임 제한이 적용되는 “선출”의 시기는 동별 대표자 임기 개시일로 보아야 함(법제처 유권해석(’13.12.) 참조)

26 감사의 업무범위가 해당 감사임기일 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것인지 여부?
<회신 내용> □ 「주택법 시행규칙」제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아님(법제처 유권해석(‘11.12.) 참조)

27 동별대표자 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지 여부?
<회신 내용> □ 동별 대표자의 선출절차 등은 관리규약에 정하여 운용하므로(영 제57조제1항제3호), 동별 대표자 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등에 대하여 관리규약에 정한다면 가능할 것임

28 입주자대표회의가 자진해산 한 후 새로 구성되었을 때 그 임기는 종전 입주자대표회의의 잔여임기로 해야 하는지 여부?
<회신 내용> □ 입주자대표회의가 자진해산 후 새로 구성된 경우 임기는 관리규약 및 선출공고에서 정하는 내용 (종전 입주자대표회의의 잔여임기 또는 새로 2년 등)에 따름

29 동별 대표자의 일괄 사퇴도 동별 대표자 결격사유로서 “사퇴”에 해당되는지?
<회신 내용> □ 동별 대표자가 다른 동별 대표자와 함께 일괄 사퇴한 경우에는 4년이 지나야 다시 동별 대표자로 선출될 수 있음 (법제처 유권해석( ’13.11.) 참조)

30 주택법시행령 개정(‘10.7.6)후 보궐선거로 동별대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지 여부?
<회신 내용> □ 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활동) 주택법 시행령 개정(‘ )에 따른 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되어 1회의 재임에 해당(법제처 유권해석(‘13.8.) 참조)

31 동별 대표자 선출시 선출시기를 달리 할 수 있는지?
<회신 내용> □ 동별 대표자의 선출시 선출시기에 관하여는 별도 규정이 없고,  ㅇ 선거구ㆍ선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조제1항제3호) 관리규약으로 규정할 경우 순차 선출도 가능 (입주자대표회의 임기는 같이 개시되어야 할 것임)

32 동별대표자의 입후보자가 1명인 경우 선출요건인 입주자등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성에서 “입주자등의” 의미는?
<회신 내용> □ 입주자등의 과반수란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11. 5)   * (예시) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주했으므로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 “가”동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대의 투표와 21세대의 과반수인 11세대가 찬성하면(입후보자 1명시) →  동별 대표자 선출 가능 ☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의(영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)

33 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지?
<회신 내용> □ 한 동을 두개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출은 불가

34 동별대표자 결격사유를 적용하는 시점은? <회신 내용> □ 동별 대표자 결격사유 적용 시점은
선출공고일 또는 입후보자 서류제출 마감일로 선출공고나 관리규약에 정하여 운용할 수 있을 것임. 다만, 시간의 경과에 따라 결격사유가 자동적으로 해소되는 경우 (예 : 금고 이상 실형 후 5년이 지나는 경우, 미성년자가 성년이 되는 경우 등) 결격사유의 적용 시점을 동별 대표자 임기개시일로 선출공고나 관리규약에 정할 수 있을 것임 (임기개시 전에 결격사유가 해소되므로 문제 없음)

35 동별대표자 결격사유가 되는 “공동주택 관리관련”벌금(100만원이상,영 제50조 제4항제5호)에서 “관리관련이라 하면?
<회신 내용> □ 결격사유에 해당하는 경우 : 주택법 중 공동주택관리 관련 규정 위반, 관리비등 횡령, 관리사무소 직원의 업무방해, 임대주택 양도제한 규정 위반 등 ㅇ 결격사유에 해당하지 않는 경우 : 명예훼손죄, 모욕죄, 폭행죄 등 * 명예훼손죄의 경우 “공동주택의 관리와 관련하여 벌금형을 선고 받은 경우”에 해당되지 않아, 동별 대표자 결격사유가 아님(법제처 유권해석(’13.9.) 참조)

36 공동주택의 공동소유자가 나머지 공동소유자의 동의 없이 동별 대표자로 입후보할 수 있는지?
<회신 내용> □ 공동주택의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자로 입후보하기 위해서는 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 함 (법제처 유권해석(’13.11.) 참조)

37 소유자가 동별 대표자 결격사유 해당 시, 그 소유자로부터 대리권을 위임받은 배우자의 동별 대표자 자격은 유지되는지?
<회신 내용>(1) 1. 관련규정 : 주택법 시행령 제50조제4항 2. 대리시 등 동별 대표자 결격사유 적용 도해(법제처 법령해석, ‘12.5.) 가. 소유자(결격사유 해당)→(대리)→ 동별 대표자인 배우자 (예) 소유자가 금고이상의 실형 등 경우 → 배우자도 결격사유 해당(동별 대표자인 배우자는 자격 상실)   ☞ (법제처 설명) 소유자가 결격사유에 해당하여 동별 대표자 될 수 없음에도 대리하는 배우자가 동별 대표자로 선출은 부당

38 소유자가 동별 대표자 결격사유 해당 시, 그 소유자로부터 대리권을 위임받은 배우자의 동별 대표자 자격은 유지되는지?
<회신 내용>(2) 나. 소유자→(대리)→동별 대표자인 배우자(결격사유 해당) (예) 동별 대표자인 배우자의 금고이상의 실형 등 경우 → 소유자는 결격사유 해당 안 됨   ☞ (법제처 설명) 소유자가 실형 등 시점에서 대리관계 청산 가능 다. 동별 대표자인 소유자→(대리×)→배우자(결격사유 해당) (예) 배우자 금고이상의 실형 등 경우 → 동별 대표자인 소유자는 자격상실 되지 않음  ☞ (법제처 설명) 부부라도 별개의 주체로서 법률의 적용 효과 역시 개별적 (법제처 유권해석 (‘12.5.) 참조)

39 동별 대표자 결격사유 중 관리비등을 3개월 이상 연속 체납한 사람(주택법 시행령 제50조제4항제10호)은, 현재 관리비를 체납하고 있는 사람인지, 과거에 “체납한 적”이 있는 사람도 포함하는지? <회신 내용> □ 관리비등 3개월 이상 연속 체납한 사람은 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는 것이지, 과거에 “체납한 적”이 있는 사람까지 포함하는 것은 아님 (법제처 유권해석(‘12.7.) 참조)

40 ’ 이전에 동별 대표자를 사퇴한 사람이, ’ (주택법 시행령 개정) 이후 동별 대표자로 출마할 경우 사퇴한 날로부터 4년이 지나지 않았다면 동별 대표자 결격사유에 해당하는지? <회신 내용> □ 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으므로(주택법 시행령 제50조제4항제9호), ‘ 이전에 동별 대표자를 사퇴하였으나 사퇴한 지 4년이 경과되지 않았다면, 동별 대표자가 될 수 없음(법제처 유권해석(‘12.4.) 참조)

41 입주자로서 주택소유자의 아들이 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 그 주택의 소유자도 거주요건을 갖추어야 하는지?
<회신 내용> □ 소유자로부터 대리권을 위임받은 아들은 거주요건을 갖추어야 하나, 소유자 본인은 거주요건을 갖추지 않아도 됨(법제처 유권해석(‘12.5.) 참조)

42 관리규약에 부녀회ㆍ노인회등 임원이나 통장ㆍ이장의 동별 대표자 겸임금지 규정이 있을 경우 동별 대표자 입후보가 가능한지?
<회신 내용> □ 동별 대표자 결격사유에 부녀회ㆍ노인회의 임원이나 통장ㆍ이장은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조제4항), 동별 대표자 입후보가 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되면 당해 단체의 임원을 사직토록 하는 것이 바람직

43 동별 대표자로 당선된 자가 학력을 허위로 기재하였을 때 당선이 유효한지?
<회의 회신> □ 학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자  등간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임

44 동별 대표자 선출시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는?
<회신 내용> □ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 선출 (주택법 시행령 제50조제3항제2호,‘ 개정)   ㅇ 이 경우 입주자등의 과반수가 투표하여 낙선된 경우라도, 곧바로 다음 재선거에 입후보가 가능함     (법제처 유권해석('11.5.) 참조)

45 동별 대표자 결격사유(영 제50조제4항)를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지?
<회신 내용> □ 동별 대표자의 결격사유는 주택법령에 정해진 바에 한하며 추가하는 것은 불가. 다만, 해임사유는 관리규약에 규정 가능(영 제57조제1항제3호)  ☞ 동별 대표자의 결격사유를 선거관리위원회에서 임의 추가하는 것도 위와 같은 이유로 불가

46 동별 대표자가 다른 단지로 이사가는 경우 사퇴로 보아 4년 동안 동별 대표자 입후보가 불가한지?
<회신 내용> □ 이사 가는 경우 동별 대표자 자격은 자동상실되는 것이며, 사퇴는 아님. 따라서 4년간의 동별 대표자 입후보 제한(영 제50조제4항제9호)은 적용되지 않음

47 동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법? <회신 내용> □ 선거관리위원회 위원장
(선거관리위원회 미구성 등 부득이한 경우에는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)을 받아 경찰서에 조회하거나 (“범죄경력조회”), 등록기준지(종전 본적지) 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에 조회(“금치산자, 한정치산자, 파산자 열람”→공문으로 회신받을 수 있음) 하는 것도 가능 기타 사항은 선거관리위원회에서 확인

48 동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역 제공자(사업자)의 소속 임원의 범위는?
<회신 내용> □ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호) 이 경우 그 해당범위는   ㅇ (자치관리) 관리주체가 관리사무소장이므로(법 제2조제14호), 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역제공자(사업자)의 소속 임원   ㅇ (위탁관리) 관리주체가 주택관리업자이므로    - 주택관리업자 소속 임직원      * 그 주택관리업자가 관리하는 여타 공동주택의 관리사무소장과 직원도 해당됨(법제처 법령해석 사항 반영, )   - 주택관리업자에게 용역 제공자나 사업자의 소속 임원    * 여타 공동주택에서 그 주택관리업자에게 용역을 제공하는 자(또는 사업자)도 해당됨(법제처 법령해석 사항 반영, )

49 관리주체 소속 임직원등의 배우자와 직계존비속은 동별 대표자가 될 수 있는지?
<회신 내용> □ 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 불가 (영 제50조제4항제8호)

50 2.관리규약

51 관리규약으로 정한 입주자대표회의 운영비에 정기회의 후 실시하는 동별 대표자 식사비가 포함돼 있지 않을 경우 운영비로 식사를 할 수 있는지?
<회신 내용> 입주자대표회의 운영비의 용도 및 사용금액을 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로(주택법 시행령 제57조 제1항제5호), 동별 대표자가 정기적으로 식사를 하고자 한다면, 그 내용을 공동주택 관리규약으로 정해 운영하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. <주택건설공급과 - 419, >

52 동별 대표자 ‘잔여임기가 180일 미만일 경우는 임기의 횟수에 산정하지 아니 한다’라고 규정한 관리규약 조문이 타당한지?
 <회신 내용> 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한번만 중임할 수 있습니다(주택법 시행령 제50조 제8항). 해당 규정은 보궐선거, 재선거의 구분 없이 모든 동별 대표자의 임기에 적용되는 것이므로 질의와 같이 보궐선거에 의해 선출된 동별 대표자의 임기가 180일 미만인 경우는 임기의 횟수에 산정하지 않는다고 관리규약으로 정하는 것은 타당하지 않습니다. <주택건설공급과-1421, >

53 공동주택 단지 내에서 애완견을 사육할 경우 이웃에 소음으로 인한 피해가 발생하게 되는데 이에 대해 조치할 수 있는 방법이 있는지?
 <회신 내용> 공동주택의 입주자 등은 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위를 하기 위해서는 관리주체의 동의를 받아야 하며(주택법 시행령 제57조 제4항 제4호), 관리주체의 동의기준은 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다(주택법 시행령 제57조 제1항 제9호). 따라서 귀 공동주택 관리규약에서 정한 동의기준에 따라야 하며, 이러한 동의기준에 따르지 않을 경우 ‘공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치’는 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로(주택법 시행령 제57조 제1항 제19호), 귀 공동주택 관리규약에 따라 처분할 수 있을 것으로 판단됩니다. <주택건설공급과 >

54 관리규약 제·개정시, 관리규약의 효력 발생 시기는 언제부터인지?
<회신 내용> 입주자대표회의를 대표하는 자는 관리규약의 제·개정시 「주택법 시행규칙」 별지 제34호의2서식의 입주자대표회의 구성 등 신고서에 관리규약 제·개정 제안서와 그에 대한 입주자 등의 동의서를 첨부해 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(주택법 시행규칙 제24조). 또한 입주자대표회의 구성 신고가 수리를 요하는 신고인지에 대해 법제처에서는 수리를 요하는 신고라고 판단한 바 있으므로, 질의의 관리규약의 제·개정도 관련절차에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하고, 관할 지방자치단체에서 제·개정 과정의 적법 여부 등을 심사·수리했을 때 완전하게 효력이 있습니다.<주택건설공급과 , >

55 입주자 등의 10분의 1 이상이 관리규약 개정 제안을 한 경우 반드시 관리사무소장이 입주민에게 그 개정안을 제안하는 절차를 거쳐야 하는지 여부?
<회신 내용> 관리규약 개정은 입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법에 따릅니다. (주택법 시행령 제57조 제3항) 따라서 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안한 경우 별도로 관리사무소장이 입주민에게 그 개정안에 대해 다시 제안하는 과정을 거치지 않더라도 전체 입주자 등의 과반수가 찬성한다면 관리규약을 개정할 수 있을 것으로 판단됩니다. 이와 관련, 적법한 절차를 통해 관리규약을 개정했으나 입주자대표회의 회장이 정당한 사유 없이 이의 신고를 거부할 경우에는 해당 관리규약 개정을 발의한 입주자 등이 신고를 할 수 있을 것으로 판단됩니다. <국토부 주택건설공급과-2578, >

56 당 아파트는 에어컨 실외기 설치 장소가 마련돼 있으나 해당 장소에 실외기를 설치하지 않고 발코니에 실외기를 설치했을 때 통제할 수 있는 관련 법규가 있는지?
<회신 내용> 입주자 등은 공동주택 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위를 하려는 경우 관리주체의 동의를 받도록 하고 있으며(주택법 시행령 제576조 제4항 제5호), 관리주체의 동의기준 및 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치는 해당 공동주택 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. (주택법 시행령 제57조 제1항 제9호 및 제19호) 따라서 귀 공동주택 관리규약에서 정한 바에 따라 관리주체는 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위에 대해 동의 또는 부동의 할 수 있으며 관리규약을 위반한 자에 대해 필요한 조치를 할 수 있습니다. <국토부 주택건설공급과-3054, >

57 관리규약 개정 시 홈페이지 공고 의무가 있는 바, 홈페이지가 없는 단지의 경우 홈페이지를 “만들고” 공고하여야 하는지?
<회신 내용> □ 공동주택의 관리규약을 개정할 경우에는 개정안에 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 적고, 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 하는 바(영 제57조제2항 및 제3항),  - 홈페이지에 공고하는 것은 기존 홈페이지가 있는 경우에 한정하는 것이고, 없는 홈페이지를 개설해야 하는 것은 아님 (법제처 유권해석(’13.6.) 참조)

58 관리비등 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약으로 가능한지?
<회신 내용> 관리규약이라 하더라도 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 타당하지 않으므로, 입주자등의 기본적인 권리를 침해하는 내용인 단전, 단수를 관리규약에 규정할 수는 없을 것으로 사료

59 3.관리비 등 회계관리 분야

60 입주자대표회의 회장 업무추진비를 관리소장이 대표회의 회장 개인 통장에 입금시켜 대표회장이 업무와 관련하여 사용하는지 확인이 불가 및 개인용도로 사용하여도 되는지?
<처리결과> 입주자대표회의 임원의 업무추진비의 사용절차는 주택법령에 규정하고 있지 않으므로, 영수증 첨부 필요 등 세부적인 사항에 대하여는 해당 공동주택에서 합리적으로 결정하여 처리하시기 바랍니다.

61 입주지정기간에 발생하는 미입주 세대의 관리비는 누가 부담하는 것인지?
<처리 결과> 주택법 제45조제1항에 따라 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 합니다. 따라서 미입주 세대에 부과한 관리비 등의 부담주체는 입주지정 일까지는 사업주체가 부담하고, 입주지정일 이후에는 입주자가 부담해야 할 것이며, 분양 되지 아니한 세대의 경우에는 사업주체가 해당 세대의 관리비를 부담하여야 하며, 분양이 되었으나 소유권 이전 전인 경우에도 사업주체가 해당 세대의 관리비를 부담하여야 할 것입니다. - 다만, 사업주체와 입주예정자간의 계약관계에 별도로 명시된 내용이 있다면 그에 따를 수 있을 것으로 판단됩니다. 

62 공가로 비어 있던 기간동안의 관리비는 누가 납부하는 것이 타당한지?
<처리결과> 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 합니다 (주택법 제45조제1항). 따라서 공가가 발생할 경우에는 해당 주택의 소유자가 관리비를 납부하여야 합니다.

63 수도,전기 잉여금 처리방안? <처리결과>
ㅇ 질의의 수도료, 전기료는 주택법 제45조제3항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 및 사용자가 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자 및 사용자를 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부하는 것이므로 개별 세대 및 공용부분 사용량 합계에 따라 해당 공급사업자가 부과한 사용료에 맞게 해당 세대에 부과 징수해야 할 것입니다. 따라서 공동주택에서 납부해야 하는 수도료 및 전기료를 초과하여 입주자등에게 징수 할 수 없을 것이나, 질의와 같이 초과 징수한 경우 이에 대한 처리는 주택법령에는 별도로 정하고 있는 내용이 없으므로 귀 공동주택 입주자대표회의 및 입주자등이 합리적으로 결정하시기 바랍니다.

64 잡수입 지출에 대한 질의? <처리결과>
ㅇ 입주자대표회의 운영비, 선거관리위원회 운영비, 보험료 등은 관리비등에서 지출하는 것이 타당한 것으로 판단됩니다 (주택법 제45조, 주택법 시행령 제58조, 별표5). -다만, 입주민의 부담을 경감시키기 위한 목적 등으로 잡수입에서 해당 비용을 처리하고자 할 경우, 잡수입의 사용은 공동주택 관리규약에 규정한 경우(주택법 시행령 제57조제1항제17호), 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받은 경우(주택법 시행령 제55조의2), 또는 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우(주택법 시행령 제51조제1항제8호의2)에 한하여 사용할 수 있음을 알려드립니다.

65 하자소송 변호사 비용처리 방법? <회신내용> 주택법령에는 하자 소송에 대하여 별도로 규정하고 있는 내용이 없습니다.
해당 내용은 귀 공동주택과 관리주체의 계약사항 등을 참고하여 소송 관계법, 민법 등에 따라 귀 공동주택에서 자체적으로 판단하실 내용으로 사료됩니다. 참고로 소송비용의 부과는 먼저 그 소송이 귀 공동주택 입주자등 전체의 이익에 부합하는 소송인지 여부에 따라 판단해야 할 것입니다. 입주민 전체의 이익에 부합되는 소송일 경우에 한하여 공동주택 관리규약에 규정한 경우(주택법 시행령 제57조제1항제17호), 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받은 경우(주택법 시행령 제55조의2), 또는 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우(주택법 시행령 제51조제1항제8호의2)에 한하여 잡수입을 사용할 수 있습니다.

66 주민운동시설 운영경비는 관리비로 부과하는지 또는 사용료로 부과하는지?
<회신 내용> □ 주민운동시설 운영경비는 ① 관리비로만 부과하는 방법 ② 일부는 관리비로 부과하면서 일부는 수익자 부담원칙에 따라 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법 ③ 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법이 있으며, 모두 가능한 방법임 ㅇ 어떤 방법으로 부과할 것인지를 관리규약 등에 명확하게 규정하여 운영하는 것이 타당

67 장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?
장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?  <회신 내용> □ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항) ㅇ 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고,   - 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

68 주민운동시설을 위탁하는 경우 위탁수수료는 입주자대표회의에서 의결, 결정할 수 있는지?
<회신 내용> □ 주민운동시설의 위탁은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하므로(영 제55조의4제1호나목), 입주자대표회의에서 위탁수수료를 결정할 수 없음

69 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자로부터 일정 금액만 수수료로 받고 그 이상 수익은 외부위탁업자가 가져가는 운영형태도 가능한지?
 <회신 내용> □ 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자가 해당시설을 전속적으로 관리하면서 해당 단지에는 일정금액만 수수료(임대료)로 납부하고 그 이상 수익은 가져가는 형태의 운영을 영리목적 운영으로 판단한 바 있음 (2009년 대법원 판례(1, 2심 포함)), → 주민운동시설을 위탁하여 관리하는 외부위탁업자에게 임대료와 보증금을 받는 것은 타당하지 않으며, 위탁에 따른 수수료를 지급하는 것이 타당

70 주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지?
<회신내용> □ 복리시설인 주민운동시설을 입주자등이 아닌 외부인에게 사용료를 받고 운영하는 등 영리를 목적으로 운영할 수 없음   < 주민운동시설의 영리 목적 운영 금지의 근거 > ㅇ 주민운동시설은 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설(주택법 제2조제9호) ㅇ 복리시설의 용도변경은 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설로만 허용(주택법 시행령 별표 3 용도변경 중 신고기준)(☞ 애초에 복리시설은 영리를 목적으로 하지 않고 있는 점을 간접적으로 밝힘) ㅇ 이러한 관련규정 등을 감안, 대법원에서도 주민운동시설은 영리로 운영해서는 안된다고 판시 (대법원 2007도376, 대법원 2009도9214)

71 입주자대표회의 명의의 잡수입 통장(인감: 소장, 회장 공동)을 명의만 그대로 둔 채 인감을 부녀회 명의로 바꾸려고 하는 것이 부녀회 관련 제 규정에 위배되는지?
관리주체는 월별로 관리비 등과 잡수입의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성해 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관해야 합니다. (주택법 시행령 제55조 제2항) 또한 관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조 제2항 제1호 각목의 기관을 말한다)에 예치해 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 하며, 이 경우 계좌는 「주택법」 제55조 제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있습니다. (주택법 시행령 제58조 제7항) 따라서 이러한 제반 주택법령을 감안할 때, 관리주체가 관리해야 하는 잡수입도 통장 계좌는 관리사무소장 명의로(필요한 경우 입주자대표회의 회장 인감 복수 등록 가능) 관리하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. <국토해양부 주택건설공급과-4552, >

72 입주자대표회의가 구성되기 전 위탁수수료는 사업주체가 부담해야 하는지?
<회신 내용>   사업주체 관리기간은 「주택법」 제43조제6항에서 규정하는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하기 전까지로 보고 있습니다. 또한 사업주체는 사업주체 관리기간 동안 해당 공동주택 관리를 주택관리업자에게 위탁해 관리할 수 있으므로(법제처 법령해석, ), 해당 질의가 ‘사업주체가 관리업무를 인계하기 전에 주택관리업자에게 위탁해 해당 공동주택을 관리하는 경우’에 해당된다면 사업주체가 위탁관리수수료를 부담해야 하고, 관리업무를 인계한 다음에는 입주민이 위탁관리수수료를 부담하는 것이 타당할 것입니다. <주택건설공급과 >

73 태풍의 영향으로 아파트 옥상 20층에 설치된 벤추레이터가 추락하면서 아파트 지상주차장에 주차된 차량에 피해를 준 것과 관련, 전액 관리비에서 보상해 줄 경우 위법여부와 다른 처리방법은? <회신 내용>  질의의 경우 벤추레이터 추락에 따른 피해보상 비용을 관리비에서 부과하게 되면 사용자(세입자)도 부담하게 되는데, 사용자(세입자)에게 그 책임을 묻는 것은 곤란한 점을 감안 시 관리비에서 보상은 타당하지 않습니다. 기타 보상방법 등은 귀 공동주택 여건을 감안하시어 합리적인 방안을 강구하시기 바랍니다. <국토해양부 주택건설공급과-4843, >

74 입주자대표회의 회장이 아파트 업무 관련, 업무 집행 중 명예훼손으로 벌금형을 받았을 때 이를 아파트 돈으로 지급할 수 있는지 여부?
<회신 내용>   질의와 같이 개인 잘못으로 벌금형을 받았다면 벌금형의 취지에 맞게 본인이 부담해야 할 것으로 사료되며, 보다 구체적인 사항에 대해서는 법률 전문가에게 문의해 주시기 바랍니다. <국토부 주택건설공급과-2523, >

75 해당 아파트의 전기료를 한국전력에서 부과한 금액과 차이가 나게 관리사무소에서 부과하고 있는데 이러한 전기료 부과방식이 합당한 것인지?
<회신 내용> 전기료는 사용료이며, 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자가 납부하는 전기료 등을 입주자 등을 대신해 그 사용료 등을 받을 자에게 납부하는 것이므로(주택법 제45조 제3항), 개별 세대 및 공용부분 사용량 합계에 따라 해당 공급사업자가 부과한 전기료 등에 맞게 해당 세대에 전기료 등을 부과 징수해야 할 것입니다. 이와 관련 관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차는 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로(주택법 시행령 제57조 제1항 제11호) 귀 공동주택에서 자율적으로 관리규약에 그 산정방법을 명시하되, 부과체계에 따라 부득이하게 초과 징수한 경우는 이를 정산해 환급해야 할 것으로 판단됩니다.<주택건설공급과 >

76 잡수입을 소송비용, 자생단체 지원금 등으로 사용하는 방법은?
<회신 내용> □ 잡수입은 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2), 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하거나(영 제57조제1항제22호) ㅇ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받는 경우(영 제51조제1항제8호의2)에 한하여 지출이 가능할 것임     * 소송비용의 경우는 입주자등 전체의 이익에 부합된다는 전제 있어야 함

77 잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?
<회신 내용> □ 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설?복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수?사용?보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고 (영 제55조제2항) ㅇ 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함

78 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는지?
<회신 내용> □ 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음(법제처 유권해석(’14.2.) 참조)   * 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능  → 잡수입, 주차시설충당금, 승강기충당금 등 별도 금원으로 바로 공용부분 시설공사를 할 것이 아니라 장기수선충당금으로 전입 후 사용이 타당

79 4.주택관리업자및 사업자 선정지침

80 □목적 및 적용대상 1. 단지내 어린이집 임대계약자 선정 2. 외부 회계감사업체 선정 3. 하자소송변호사 선정
4. 하자진단업체 선정 5. 전액 국가(지자체) 보조금 지원사업

81 주택관리업자 및 사업자 선정방법 구 분 계약대상물 계약자 1.주택관리업자 - 공동주택 위탁관리 입주자대표회의 2. 사업자 가.
공사 하자보수 - 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사 장기수선 -장기수선계획에 따른 각종 공사 일반보수 -관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사 관리주체 나. 용역 - 전기안전관리 - 경비 - 청소 - 소독 승강기유지 - 지능형홈네트워크 - 정화조청소, 관리 - 저수조 청소 건축물 안전진단 - 주민운동시설의 위탁 - 기타 용역 다. 물품 구입 - 물품 등 자산구입(차량, 경유, 비품 등) 매각 - 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등 라. 기타 잡수입 - 광고게재 등 보험계약 - 보험계약

82 (기존해석) 제한경쟁입찰의 제한요건인 ‘사업실적, 기술능력, 자본금’ 제한 시 하한선 외에 상한선 및 일정한 범위로써 제한하는 것도 가능
ㅇ (변경사유) 제한경쟁입찰의 취지가 일정한 자격요건 이상을 충족하는 업체를 입찰참가대상으로 한정하여 그 중에서 선정하는 방식이라는 점을 고려할 때, 제한요건을 상한선이나 일정한 범위로써 제한하는 것은 제한경쟁입찰의 취지에 적합하지 않으며, 특히 일정한 범위로써 제한하는 경우에는 특정 업체를 선정할 목적으로 악용될 가능성이 높음 ㅇ (해석변경) 제한요건의 “하한선”을 제한하는 것을 원칙으로 하되, 해당 계약의 규모 등을 감안하여 과도한 제한을 하지 않도록 운용

83 입찰예정가를 입찰공고문에 공시하고 예정가 밑으로만 낙찰한다고 하는 입찰방법이 유효한지요?
<답변내용> ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 제16조제2항에 따라 관리주체는 제1항에 따른 입찰 공고 시 건축사 또는 기술사 등 관계 전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있습니다. 따라서, 이에 따른 방법으로 입찰 상한을 공고하여 상한가 보다 높은 업체는 입찰을 무효로 할 수 있는 것이지만 이에 따른 방법이 아닌 관리주체나 입주자대표회의에서 자체적으로 상한가를 결정하여 이를 낙찰의 기준으로 삼는 것은 동 지침에 적합하지 않은 것입니다.

84 승강기 종합계약 체결 관련? 승강기 유지관리 용역은 관리비로, 부품교체 공사는 장기수선충당금으로 집행되어야 합니다.
승강기 운행정지, 긴급상황 발생 등의 상황에서 승강기 사용자의 안전이 고려될 수 있도록 “안전을 위한 긴급한 경우에 한정”하여 “장기수선계획 총론에 긴급을 요하는 부품교체를 승강기유지관리용역과 함께 계약하여 집행하는 방식을 반영”하였다면 이를 허용하는 것으로 해석을 변경하게 되었습니다. 다만, 장기수선반영품목 전체를 계약한다거나, 승강기 교체공사까지를 포함한다거나 하는 방식의 계약은 관리비와 장기수선충당금의 의미와 목적을 다르게 두고 있는 주택법령의 틀 안에서 여전히 허용될 수 없는 것임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

85 공동주택의 보험계약 시 보험사별로 특정단체(한국주택관리협회, 대한주택관리사협회, 전국아파트연합회 등)와 MOU등을 체결하고, 각종 보험계약 시 해당 단체를 공동계약자로 명시하여 할인혜택을 받고 있는데 이러한 공동계약방법이 “주택관리업자 및 사업자 선정지침”에 적합하지 않은 것인지? <처리결과> 관리주체가 보험계약자를 선정하고 집행하도록 한 것은 공동주택 공용부분의 유지?보수 및 안전관리 업무 등을 수행함에 있어 효율적인 업무 집행이 가능하도록 한 취지로 볼 수 있을 것이므로 공동계약 시 관리주체에서 계약에 관한 사항을 집행하는데 별도의 제약사항이 없는 것이라면 동 지침에 적합하지 않은 계약이라 보기 어려울 것으로 판단됨을 알려드립니다. 감사합니다. (주택건설공급과-7629, )

86 경비업체 입찰 공고에 “산출내역이 최저임금 등 관련 법(규정)에 맞지 않는 업체는 제외처리함” 이라고 했는데 1
경비업체 입찰 공고에 “산출내역이 최저임금 등 관련 법(규정)에 맞지 않는 업체는 제외처리함” 이라고 했는데 1.연차수당, 퇴직금 계산이 근로기준법에 맞지 않는 경우 2. 4대보험 요율 적용이 잘못된 경우 두 경우를 입찰을 무효화 할 수 있는지요? <처리결과> 연차수당, 퇴직금, 4대보험에 관한 법정사항은 준수되어야 할 것입니다. 특히 입찰공고 시 법정사항을 준수하지 않는 경우 제외하는 것으로 정하였다면 당해 입찰참가는 무효로 처리할 수 있을 것입니다

87 100% 외부지원금은 국토부 고시 사업자선정지침을 적용 안받는다는 것은 알고 있으나, 기존금액에 추가된 금액은 200만원 이하라도 지침을 따라야 하는것 아닌가요?
외부지원금으로 하는 공사는 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'을 적용하지 않는 것으로 답변 드린 바 있습니다. 지원기관의 지원금 사용 규정 등이 있다면 그에 따라야 할 것입니다. 다만 지원기관의 사용 규정이 없다면 공동주택의 부담금액이 200만원 이하라고 하더라도 총 공사금액이 200만원을 초과한다면 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 것이 타당할 것으로 판단되니 업무에 참고하시기 바랍니다. 

88 일반경쟁 적격심사제에 의한 입찰 진행시 직전연도의 재무제표를 제출서류에 포함할수 있는지 ,사업자 선정에 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 제출서류로 받을 수 있는지요
<처리결과> '주택관리업자 및 사업자 선정지침'에서 정하는 제출서류 외에 동 내용에 대한 증빙서류를 요구하는 것은 가능하나, 개별공동주택에서 임의로 정한 자료를 요구하는 것은 동 지침에 적합하지 않습니다. 필요하다면 낙찰의 방법을 적격심사제로 하여 평가항목에 반영하는 방법 등을 검토하시기 바랍니다. 2. 사업자선정에 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 제출받는 것은 동 지침에 적합하지 않습니다.

89 공사및 용역등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표?
<처리결과> 주택관리업자 및 사업자 선정 지침 [별표5]의 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에 따르면, 입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 “평가 항목 및 점수”를 달리할 수 있습니다. 다만, 표준평가표의 배점에 대한 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의의 의결로 가능한 것입니다.

90 공동주택 관리업체선정시 적격심사제의 기술자보유는 위탁관리시 본사근무자만을 말하는지 아니면 위탁관리하고있는 타아파트단지 근무자를 포함하는지여부?
<처리결과> 기술자 추가보유는 주택관리업체의 본사에 근무하는 사람을 말하는 것입니다. 타단지에 파견되어 있는 기술자를 추가보유로 보는 것은 아닌 것이니 업무에 참고하시기 바랍니다.

91 동종 자격증 소지자가 여러명일 경우도 추가 보유자로 인정되는지요?
<처리결과> 자격증이 중복되는 경우 인정 여부는 입찰공고한 공동주택에서 판단하여 결정할 사항이니 참고하시기 바랍니다.

92 헬스기구를 중고운동기구로 구입하고자 할때 공산품으로 보아 수의계약이 가능한지?
<처리결과> 중고품이라고 하더라도 공산품이 아니라고 할 수는 없지만 중고품은 그 특성상 수의계약의 대상으로 보기는 어려울 것으로 판단됩니다. '주택관리업자 및 사업자 선정지침' 별표 4에서 정하는 경쟁입찰, 최저낙찰제의 방법으로 사업자를 선정하여야 할 것이니 업무에 참고하시기 바랍니다.

93 주택관리업자 선정시 입찰을 적격심사제로 했을때 월간위탁관리수수료가 1원미만으로 했을경우 ?
<처리결과> '주택관리업자 및 사업자 선정지침' 제11조에서 주택관리업자의 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다라고 정하고 있을 뿐 다른 규정은 없으므로 우리부에서는 '0'원을 초과한 입찰금액은 유효한 것으로 동 지침을 운용하고 있습니다. 다만 귀 공동주택에서 입찰공고 시 입찰가격의 산출방법 또는 산출기준 등을 공고하였다면 그에 맞지 않게 입찰금액을 제출한 입찰은 무효로 처리할 수 있을 것이니 업무에 참고하시기 바랍니다. 국토교통부 질의회신( )

94 주택관리업자 선정 시 주택관리업자 직원들의 입찰방해로 인한 유죄판결이 확정돼 관할시청의 시정명령에 의해 주택관리업자를 재선정하기 위해 제한경쟁입찰을 실시코자 할 때 유죄판결을 받은 직원이 소속된 위탁관리회사를 제한할 수 있는지 여부?  <회신 내용> 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제9조 제6호에서 ‘사업자 선정과 관련해 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 않은 자’에 대해 입찰참가를 제한할 수 있도록 규정하고 있는 바, 질의와 같이 소속 직원의 입찰 방해로 인한 법원의 유죄판결만으로는 해당 주택관리업자의 입찰 참가를 제한할 수 없을 것입니다. <국토부 주택건설공급과-1136, >

95 주택관리업자 선정을 위한 입찰공고 시 ‘공정거래위원회로부터 과징금 처분 사실이 없는 업체’로 공고한 것이 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 적합한지 여부?
<회신 내용> 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토부 고시 호, ) 제9조제1항 각호에서 정하는 참가자격의 제한 조건은 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없는 바, 같은조 같은항 제7호에서 주택관리업자 선정과 관련해 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 않은 자는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다고 규정하고 있으므로 과징금 처분을 받았더라도 6개월이 경과했다면 입찰에 참가할 수 있습니다. 따라서 질의의 공고는 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 적합하지 않으니 참고하기 바랍니다.<국토부 주택건설공급과-6914, >

96 당 아파트에서 주택관리업체 선정을 평가표에 의한 적격심사제로 선정했는데, 적격심사제 평가표 및 서류일체를 공개해야 하는지?
 <회신 내용> 「주택법 시행령」 제58조제9항에서 ‘같은법 제45조제4항제4호에 따라 공개돼야 하는 사항은 제52조제4항에 따른 주택관리업자와 제55조의4에 따른 사업자의 선정에 관한 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 입찰공고 내용 2. 선정결과 내용 3. 그 밖에 국토교통부 장관이 정해 고시하는 사항’ 이라고 정하고 있습니다. 따라서 평가결과를 공개하는 것이 주택법령에서 정하는 사항에 적합할 것이다. 다만 평가자의 실명까지 공개할 필요는 없을 것으로 판단됩니다. <주택건설공급과 >

97 동별 대표자가 본인 위탁관리회사 명의로 입찰참가가 가능한지?
<회신 내용> 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제9조제14항제6호에서 ‘해당 공동주택 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다’고 규정하고 있으므로 질의하신 동별 대표자가 해당 위탁관리업체의 임원이라면 입찰에 참가할 수 없습니다. 임원인 경우, 입찰공고 전에 동별 대표자를 사퇴했다면 입찰참가가 가능하며, 동대표를 사퇴하지 않았다면 당해 입찰에 참가할 수 없으며, 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 합니다. <주택건설공급과 >

98 주택관리업체 선정을 적격심사제로 진행하고 있는데, 입주자대표회의에서 평가할 수 있는 점수가 사업제안서(사업설명회)에 대한 점수를 30점으로 배정했다. 대표회의에서 각 동별 대표자의 평가표를 수렴해 합산점수의 평균점수로 계산해야 하는지, 동별 대표자의 평가점수를 총점으로 평가할 수 있는지? <회신 내용> 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 5 <비고>에서 ‘관리규약으로 정할 경우에는 평가항목과 배점을 달리할 수 있다’라고 정하고 있으므로 배점을 변경할 경우에는 관리규약으로 정해야 합니다. 또한 동 지침 제8조제1항제5호에서 적격심사제의 경우 평가배점표를 입찰공고시 공고하도록 정하고 있으므로 업체 평가에 따라 점수부여를 어떻게 할 것인지 미리 정해 입찰공고시 공고할 사항입니다. 주택건설공급과 >

99 선거관리위원회 규정의 제. 개정은 어디서 하는지 여부
선거관리위원회 규정의 제.개정은 어디서 하는지 여부? 입찰종목별 입찰서류 마감이 한 달여 지난 후 개찰해 업체를 선정해도 무방한지? <회신 내용> 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 입찰공고시 개찰의 일시와 장소를 공개하도록 하고 있으므로 공고한 날짜에 맞춰 개찰을 하는 것이 타당할 것이나, 입찰에 참가한 업체가 동의해 개찰을 연기했다면 문제가 없는 것으로 판단됩니다.<주택건설공급과 전자민원, >

100 입주자대표회의에서 계약이 만료되는 아파트 내 알뜰시장 운영업체와의 수의계약 결정이 국토교통부 고시 제3조 제2항에 위배되는지?
<회신 내용> 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2. 5호에서 계약이 만료되는 기존 사업자(별표4의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 평가해 다시 계약이 필요하다고 「주택법 시행령」 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우 수의계약이 가능하므로 질의한 알뜰시장 업체가 위 절차에 적합하다면 수의계약을 할 수 있으니 업무에 참고하기 바랍니다. <국토부 주택건설공급과 >

101 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따르면 낙찰방법은 최저입찰제, 최고입찰제, 적격심사제의 3가지 방법으로만 명시돼 있으나, 입주자대표회의에서 입찰에 붙이는 사업내용에 따라 예정가격낙찰제를 포함한 ‘사업자 선정규정’을 자체적으로 제정해 운영할 수 있는지? <회신 내용> 「주택법 시행령」 제55조의4제1항에서 ‘관리주체(제2호에 해당하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 제2항에서도 같다)는 다음 각 호의 사항을 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다’고 규정하고 있으므로 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하는 방법 외에 개별 공동주택에서 임의로 정한 방법으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 것은 동 시행령에 적합하지 않습니다. <주택건설공급과 >

102 주택관리업자가 경비·청소업무를 별도로 용역입찰하지 않고 직접 수행하는 것이 적법한지
주택관리업자가 경비·청소업무를 별도로 용역입찰하지 않고 직접 수행하는 것이 적법한지? 또한 주택관리업자가 직접 수행한다면 경비·청소비는 당초에 입주자대표회의에서 의결한 예산으로 집행하면 되는지?? <회신 내용> 「주택법 시행령」 제55조제1항제2호에서 공동주택 단지 내 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거는 관리주체의 업무로 정하고 있으므로 동 업무에 대해 관리주체에서 직영하는 것이 가능하다. 물론 입주자대표회의에서 별도로 용역을 하겠다고 하면 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에서 정하는 경쟁입찰에 의한 방법으로 용역업체를 선정할 수 있습니다. 또한 주택관리업자가 경비·청소업무를 직접 수행하더라도 귀 공동주택의 예산대로 경비·청소비를 집행할 수 있을 것이나, 최저임금 등 법정 사항은 지켜야 합니다. <주택건설공급과 >

103 공동주택에서 입찰을 진행함에 있어 투찰함 없이 관리주체에서 임의로 입찰서를 보관하고, 개찰 시에도 관리주체와 입주자대표회의 회장, 총무이사만 참석해 입찰금액 등을 문서로 기록, 보관하다가 입주자대표회의 회의 시 문서를 공개, 낙찰업체를 결정했다면 유효한 입찰인지 절차상 하자가 있는 무효입찰인지? 주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제27조제1항에서 준비된 각각의 투찰함에 투찰해야 한다고 정하고 있으니 공동주택 관리주체에서는 각각의 투찰함을 마련해 입찰을 실시해야 합니다. 동 지침 제28조제1항에서 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고 제12조 및 제22조에 따라 낙찰자를 결정해야 한다고 정하고 있으니 당해 아파트의 입찰서 투철, 개찰 및 낙찰 방법은 동 지침에 적합하지 않습니다.

104 알뜰시장 입찰공고 시 현장설명회 시간을 10시로 했으나 입찰담합을 방지하기 위해 10시 이후 현장설명회에 참여한 업체도 입찰에 참여시켰고 그 업체가 최고가로 낙찰 선정됐을 경우 입찰을 무효화시킬 만큼 흠결 있는 입찰인지? <회신 내용> 입찰공고 시 현장설명회 시간에 참여한 업체만 입찰가능하다는 내용이 없고 해당 공동주택에서 입찰담합 등의 사유로 업체별로 다르게 현장설명회를 했을 때 공동주택에서 제시한 동일한 기준으로 입찰에 응했다면 그 입찰을 무효로 보기는 어려울 것으로 판단되니 업무에 참고하기 바라며 아울러 입찰공고문, 현장설명회 자료 등 보다 구체적인 사실관계를 갖고 당해 공동주택 관리에 지도·감독 권한이 있는 해당 시장·군수·구청장에게 문의하기 바랍니다. <국토부 주택건설공급과-184, >

105 또한 유찰인 경우 산출내역서를 잘못 써서 무효가 된 업체가 입찰할 경우 자격에 제한을 둘 수 있는지 여부?
제한경쟁입찰에 있어 유효한 3개 업체 중 최저가를 쓴 업체가 산출내역서를 잘못 써서 무효가 된 경우 나머지 2개 업체 중 차점 가격을 쓴 업체를 선정하는 게 합당한 것인지 여부 또한 유찰인 경우 산출내역서를 잘못 써서 무효가 된 업체가 입찰할 경우 자격에 제한을 둘 수 있는지 여부? <회신 내용> 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 제한경쟁입찰은 유효한 3인 이상의 입찰참가신청이 있어야 하는 바 최저가 입찰참가업체가 유효한 입찰이 아니라면 유효한 입찰은 2개뿐이므로 제한경쟁입찰이 성립되지 않습니다. 따라서 차순위업체를 낙찰자로 결정할 수 없으니 참고하기 바랍니다. 또한 구체적인 사정을 알 수 없으나 단지 산출내역서를 잘못 기재했다고 해 입찰참가를 제한하는 것은 적합하지 않을 것으로 판단됩니다. <국토부 주택건설공급과-6913, >

106 경비용역 입찰 시 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 일치하지 않고 총계금액 다음 란에 임의로 입찰서 금액과 일치하게 표시한 입찰은 입찰의 무효에 해당하는지 여부 또한 위 낙찰자의 입찰이 무효인 경우 낙찰자 지위는 차순위 업체에게 있는지? <회신 내용> 당해 입찰 공고 시 산출내역서 제출을 요구했다면 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표3 가목에서 입찰서의 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 일치하지 않은 입찰은 입찰의 무효에 해당하는 것으로 정하고 있는 바, 동 내용을 적용할 수 있을 것으로 판단됩니다. 또한 낙찰자를 선정해 통보했다면 당해 입찰은 완료된 것으로 봐 재입찰을 실시해야 하며, 낙찰자 선정전이라면 동 입찰참가를 제외하더라도 입찰이 성립되는 경우 차순위 업체를 낙찰자로 결정할 수 있을 것으로 판단됩니다. <국토부 주택건설공급과-50, >

107 공동주택 단지의 관리비 절감방안의 일환으로 단지 간 공동구매를 통해 공사계약 및 물품구매를 할인된 가격에 하는 방안을 모색 중에 있으나 현행 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 규정하는 내용이 없는 바, 공동주택 단지 간 공동구매를 통해 공사계약 및 물품구매 등을 통해 할인된 가격에 계약을 함으로써 관리비를 절감하고 입주민 등의 경제적 부담을 완화하고자 하는 방안이 동 지침에 위배되는지? <회신 내용> 관리비 절감을 위한 공동주택 단지 간 공동구매는 동 사안에 대해 각 입주자대표회의의 의결을 받은 후 관리주체 간 연합해 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 경쟁입찰방식을 통해 사업자를 선정·계약하고 공고 및 결과는 k-apt시스템에 단지별로 등록하면 가능할 것으로 판단되니 업무에 참고하기 바랍니다.<국토부 주택건설공급과-5499, >

108 아파트 화재보험에 입찰 시 단순 보험가입 업무만 취급하는데도 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 입찰보증금을 제출해야 하는지 여부?
<회신 내용> 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제29조제1항에서 입찰보증금은 입찰금액의 5퍼센트로 하되 입찰서를 제출할 때에 현금·공제증권 또는 보증서로 납부해야 한다고 규정하고 있으며 또한 동 지침 별표3 제14호에서 입찰보증금의 납부일시까지 소정의 입찰보증금을 납부하지 않고 한 입찰은 무효로 정하고 있으므로 입찰보증금을 제출해야 할 것이니 업무에 참고하시기 바랍니다. <국토부 주택건설공급과-1247, >

109 아파트 수목 구입을 입주자대표회의 의결을 통해 수의계약으로 2~3회에 걸쳐 구입한 바 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 위배되는지 여부?
<회신 내용> 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표2 제1호에서 공산품 구입은 수의계약이 가능한 것으로 정하고 있으나 「품질경영 및 공산품안전관리법」 제2조 제5호에서 ‘공산품’이란 공업으로 생산된 제품으로 소비자가 별도의 가공(단순한 조립을 제외한다) 없이 사용할 수 있는 최종제품 또는 그 부분품이나 부속품을 말한다고 돼 있으므로 수목을 공산품으로 보기는 어려울 것으로 판단되니 업무에 참고하기 바랍니다. <국토부 주택건설공급과-205, >

110 입주 초기 사업주체가 선정한 관리주체가 공사·용역업자와 계약을 체결할 경우 2백만원 초과 건에 대해서 입찰 없이 수의계약으로 계약을 체결하는 것이 가능한지?
<회신 내용> 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제2조 제2호에서 관리주체가 경비, 청소·소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크 유지, 수선유지 및 물품구입·매각 등을 위해 공사 및 용역 등 사업자를 선정하거나 장기수선충당금으로 장기수선공사를 하기 위해 공사업자를 선정하는 경우에는 동 지침을 적용토록 규정하고 있는 바, 사업주체 관리기간에는 사업주체가 관리주체이므로 동 지침을 적용해야 합니다. 따라서 경비, 보험 등의 사업자 선정을 수의계약 했다면 동 지침에 적합하지 않으며, 시정명령 또는 과태료 부과대상이 될 수 있습니다. <주택건설공급과 >

111 공사·용역사업자 선정시 현장설명회 참석자만으로 참가자격을 제한하는 것이 가능한지?
<회신 내용> 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제18조에서 현장설명회시 당해 용역이나 공사의 각종 현황, 설계도서, 공사방법, 입찰서 작성방법· 제출서류 접수방법 및 입찰유의사항, 낙찰자 결정방법, 계약에 관한 사항, 그 밖에 입찰에 관해 필요한 사항 등을 포함토록 하고 있는 바, 입찰에 참가하려는 공사나 용역에 대한 현장 확인 및 세부적인 사항을 알지 못하고, 입찰에 참여하는 것은 적절하지 않으므로 현장설명회에 참석하지 않은 자는 입찰에 참가할 수 없도록 제한하는 것은 적절한 것으로 판단됩니다. <주택건설공급과 >

112 사업수행실적평가는 계약주체인 관리소장이 평가하는 것인지. 아니면 입주자대표회의에서 평가하는지? 지?
 <회신 내용> 사업수행실적의 평가는 입주자대표회의에서 하는 것으로 봐야 합니다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2 제5호에서 계약기간이 만료되는 기존 사업자(별표4의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 평가해 다시 계약이 필요하다고 「주택법 시행령」 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우에 수의계약이 가능한 것으로 정하고 있으므로 입주자대표회의에서 의결하는 것이 수의계약의 조건이 됩니다. 따라서 입주자대표회의에서 사업수행실적을 평가하는 것으로 봐야 하며, 관리주체는 사업수행실적을 평가하는데 필요한 자료를 준비하는 것으로 보면 될 것입니다. <주택건설공급과 >

113 경비용역업체 선정시 입주자대표회의에서 지역을 제한하려 하는데 가능한지?
<회신 내용> 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제19조제3항에서 ‘사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있는 바, 특정 지역·소재·업체 등으로 참가자격을 제한하는 것은 동 지침에 적합하지 않습니다.<주택건설공급과 >

114 타 아파트와 소송사실이 있는 업체가 입찰에 참가했을 때 참가를 허용해야 하는지?
<회신 내용> 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제19조제1항에서 사업자 선정시 입찰 참가자격의 제한에 대해 정하고 있는 바, 개별 공동주택에서 동 참가자격의 제한사항을 변경하거나 추가할 수 없습니다. 다만 당해 입찰이 제한경쟁입찰이라면 동 참가자격의 제한 외에 사업실적, 기술능력, 자본금에 한해 추가제한이 가능한 바, 귀 공동주택에서 참가자격 제한 조건으로 공고한 입찰 관련 아파트와 소송사실이 있는 업체는 참가자격의 제한이나 제한경쟁입찰의 제한조건에 해당하지 않으므로 동 내용으로 입찰의 참가를 제한하는 것은 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침에 적합하지 않습니다. <주택건설공급과 >

115 적격심사 평가표를 관리주체에서 평가해서 업체를 선정하면 되는 것인지, 아니면 입주자대표회의에서 적격심사 평가표를 작성해 업체를 선정하는 것인지?
<회신 내용> 적격심사제로 사업자 선정시 표준평가표를 사용한다면 평가표와 구간별 배점표는 입주자대표회의에서 의결해 입찰공고시 공고해야 하는 것이며, 평가항목의 대부분은 객관적 요소(제출서류에 따른 기술자보유, 장비보유, 실적, 등급 등)여서 평가자가 누구든 점수는 같은 것이므로 관리주체에서 평가하고 입주자대표회의에서 확인하면 됩니다. 다만, 주관적인 요소가 포함된 사업계획의 적합성 등에 대해서는 입주자대표회의 구성원과 관리사무소장이 평가해 점수를 평균하면 됩니다. <주택건설공급과 >

116 5.장기수선계획

117 세대내 감지기 공사? <처리결과>
화재감지기 「주택법시행규칙」 별표 5 제3호 라목에서 정한 장기수선계획 수립 기준에 포함되는 소화설비이며, 입주민을 화재로부터 보호하기 위한 정책적 목적에서 볼 때 세대 내에 있는 화재감지기의 선로 또한 공용부분으로 보아 관리사무실에 유지관리하는 것이 타당할 것입니다. 따라서, 해당 비용은 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하시기 바라며 보다 자세한 사항은 공동주택 관리에 관한 지도, 감독 권한이 있는 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. 감사합니다. 

118 비상통화장치 비용 처리에 관하여? <처리결과>
장기수선계획은 해당 공동주택의 공용부분의 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며(주택법 제47조제1항), 질의 내용의 공정은 주택법 시행규칙 별표5 제3호 바목(승강기 및 인양기의 기계장치 등)으로 볼 수 있을 것이므로 해당 공사는 장기수선계획에 포함 시킨 후 장기수선충당금을 사용하여 공사를 하여야 할 사항으로 판단됨을 알려드립니다.

119 조경용역비를 어디에 넣어야 할지 판단이 어렵습니다. 소독비에 부과하는 것이 맞는지.. 수선유지비가 맞는지?
조경용역비를 어디에 넣어야 할지 판단이 어렵습니다. 소독비에 부과하는 것이 맞는지.. 수선유지비가 맞는지?  <처리결과> 질의의 조경용역 비용은 47개 세부회계계정과목 중 수선유지비 / 31.수선비에 해당하는 것으로 판단됩니다.

120 장기수선공사 대금 분할 지급시 처벌관련 문의? <처리결과>
장기수선계획에 포함된 공사 시 해당 공사금액을 분할하여 집행하는 것은 주택법령에 적합하지 않습니다. 아울러, 주택법 제42조제1항에 따라 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 하며, 이를 위반하여 공동주택을 관리한 자에게는 주택법 제101조제3항4호에 따라 5백만원 이하의 과태료를 부과함을 알려드립니다.

121 아파트 관리규약에 따라 적립한 예비비를 (입주자대표회의 결의로) 장기수선항목에 해당되는 공사(예-펌프,모터, CCTV 카메라 등의 부분 보수 및 교체)의 비용으로 지출해도 되는 것인지? <처리결과> 질의하신 CCTV 교체공사 등은 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하는 장기수선공사에 해당합니다. 예비비는 소유자로부터 징수하여 적립된 장기수선충당금과 성격이 다르기 때문에 적합한 절차나 규정 없이 입주자대표회의 의결만으로 장기수선공사 대금으로 집행할 수는 없습니다. 주택법시행령 제57조제1항제14호에서 “회계처리기준”에 관한 사항은 ‘관리규약’에서 정하도록 하고 있습니다. 따라서 귀 공동주택의 관리규약에서 예비비를 장기수선충당금으로 전용하는 것을 정하고 있다면, 그에 따라 전용하여 장기수선충당금으로 적립하실 수 있는 것입니다. 이러한 절차에 따라 전용된 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 장기수선공사에 사용하실 수 있습니다.

122 마을버스 준비금 부과방법? <처리결과>
ㅇ 질의의 마을버스구입 준비금은 주택법령에서는 별도로 정하고 있는 내용이 없으며 관리비로 부과하는 것은 타당하지 않습니다. 또한 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라야 하므로(주택법 제51조제2항), 장기수선계획에 포함할 수 없는 질의의 마을버스구입 준비금은장기수선충당금으로 지출할 수 없을 것으로 사료됩니다. - 참고로, 공동주택의 잡수입 사용은 당해 공동주택 관리규약에 규정한 경우(주택법 제57조제1항제17호), 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받은 경우(주택법 시행령 제55조의2), 또는 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우(주택법 시행령 제51조제1항제8호의2)에 한하여 사용할 수 있음을 알려드립니다.

123 보험사에 장기수선충당금을 저축성예금 으로 가입하고자하여 가입 가능여부?
<처리결과> 주택법시행령 제58조제7항에서는 동조“제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조제2항제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치?관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법 제55조제5항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다”고 규정하고 있을 뿐, 주택법령에서 가입 가능한 구체적인 금융상품에 대하여 제시하고 있지는 않습니다. 따라서 상기 지정 금융기관의 어떠한 금융상품에 예치할 것인가는 득실을 따져 자체적으로 판단하여야 할 사항인 것으로 판단됩니다. 다만 장기수선충당금은 공용부분의 시급한 공사에 사용될 경우도 있을 것이므로 수시로 인출이 가능하지 않은 계좌로 관리하거나 중도 인출 시 원금에 불이익이 가는 금융상품에 예치하는 것은 실무적으로 바람직하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다.

124 장기수선계획서의 수선주기와 다르게 수선이 필요한 긴급 상황이 발생하였을 경우 처리 방법이?
<처리결과> 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용합니다. 따라서, 수선주기 등이 장기수선계획에 맞지 않는다면 장기수선계획을 조정한 후 장기수선충당금을 사용하여야 할 것입니다. 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으니 이점 참고하시기 바랍니다.

125 단지 내 필로티 등 장소에 체육시설을 설치코자 할 경우 장기수선충당금을 사용할 수 있는지?
또한 단지 내 부대시설인 담장을 일부 철거하고 출입문을 설치할 경우 입주자대표회의 의결로 가능한지? <회신 내용> 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(주택법 제51조제2항) 해당 공사가 귀 공동주택 장기수선계획에 포함돼 있는지 여부를 먼저 확인하기 바랍니다. 장기수선계획에 포함되지 않았으나 공용부분에 설치하는 해당 시설을 장기수선충당금으로 사용코자 할 경우에는 장기수선계획을 조정해야 합니다. 참고로 장기수선충당금의 사용은 관리주체가 「주택법 시행령」 제66조제2항 각 호의 사항이 포함된 장기수선계획 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고, 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용토록 하고 있음을 알려드립니다. 또한 질의의 시설은 공용부분에 설치하는 시설이므로 장기수선계획을 조정해 실시해야 할 것입니다. <국토부 주택건설공급과-6020, >

126 해당년도 장기수선계획에 명시된 공사종별(공사항목)을 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 하는 것인지
해당년도 장기수선계획에 명시된 공사종별(공사항목)을 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 하는 것인지? 아니면 자체적으로 그 상태를 확인하고 고려해 적정한 시기에 교체하거나 보수하라는 의미인지? <회신 내용> 「주택법」 제47조제2항을 위반해 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1,000만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있습니다. (주택법 제101조 제2항 제2호) 따라서 장기수선계획에 명시된 공사종별은 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 합니다. <국토부 주택건설공급과-4876, >

127 승강기 전면 교체공사와 관련, 공사 부족금액을 할부로 분할해 부과 징수하려고 하는 경우 1~2층을 포함해 전 가구에 균일 부담하는 것이 타당한지?
<회신 내용> 장기수선공사는 장기수선계획에 따라 적립된 장기수선충당금으로 시행해야 합니다. 다만 장기수선충당금이 부족할 경우 입주자(소유자)만을 대상으로 부족한 비용을 부담시키는 것이 타당할 것이며, 승강기 전면 교체공사의 경우 1, 2층 소유자를 포함해 전체 소유자로부터 징수·적립하는 것이 타당할 것입니다. <국토부 주택건설공급과-5896, >

128 전임 입주자대표회의 회장 A가 관리사무소장을 불법 해고함에 따라 발생한 변상금 2,000만원을 차기 입주자대표회의 회장 B가 장기수선충당금으로 변상해준 것과 관련, 현 회장이 B의 위법행위를 묵인할 경우 발생할 불이익은? <회신 내용> 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 하고 있으므로(주택법 제51조 제2항) 장기수선계획에 포함될 수 없는 변상금을 장기수선충당금으로 지급할 수 없습니다. 이와 관련 주택법령에 위배되게 장기수선충당금을 지급한 전 입주자대표회의 회장 및 해당 관리주체에 대해서는 공동주택의 관리에 관한 감독 권한을 가진 지방자치단체가 필요한 조치를 할 수 있을 것이므로 보다 자세한 사항을 갖고 해당 지방자치단체에 문의하기 바랍니다. <국토해양부 주택건설공급과-4761, >

129 장기수선충당금을 사용해 자동문 설치, 주차차단기 설치, CCTV 카메라 증설 등 추진 시 동의비율 및 동의를 받아야 하는 대상(소유자인지 입주자 등인지)?
 <회신 내용> 질의의 공사는 장기수선계획에 반영돼 있어야 할 것이며, 만약 장기수선계획에 반영돼 있지 않다면 전체 입주자(소유자) 과반수의 서면동의를 얻어 장기수선계획을 먼저 조정해야 합니다. (주택법 시행규칙 제26조 제2항) 또한 장기수선충당금은 관리주체가 「주택법 시행령」 제66조제2항 각호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고, 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용해야 함을 알려드리니 참고하기 바랍니다. (주택법 시행령 제66조 제2항) <국토해양부 주택건설공급과-4717, >

130 중앙난방방식에서 개별난방방식으로 전환하려고 하는데 장기수선계획을 수립하지 않고 장기수선충당금으로 개별난방공사를 할 수 있는지?
<회신 내용> 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르며(주택법 제51조 제2항), 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 수립하는 계획이므로(주택법 제47조 제1항), 해당 공사가 장기수선계획에 반영돼 있을 경우 공용부분에 대한 공사비용을 장기수선충당금으로 집행할 수 있습니다. 따라서 질의 내용과 같이 장기수선계획을 수립하지 않고 장기수선충당금을 집행할 수 없으며, 세대 밖의 가스시설공사가 장기수선계획에 포함됐다면 그에 대한 공사금액은 장기수선충당금으로 집행이 가능할 것으로 판단됩니다. <주택건설공급과 , >

131 「주택법 시행령」 58조에 보면 장기수선충당금은 별도의 계좌로 관리한다는 내용이 명시돼 있는데, 별도의 계좌로 관리하지 않을 경우 과태료나 벌칙이 있는지?
<회신 내용> 「주택법 시행령」 제58조제7항에 따르면 관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 함을 명시하고 있습니다. 아울러 관리주체는 공동주택을 주택법 또는 주택법에 따른 명령에 따라 관리(주택법 제42조)해야 하며, 이를 위반해 공동주택을 관리한 자는 「주택법」 제101조 제3항에 5백만원 이하의 과태료를 부과함을 명시하고 있습니다. <주택건설공급과 >

132 6.지자체 합동감사 지적사항

133 관리규약 및 입주자대표회의 운영분야 ○ 선거관리위원에게 수당을 부당지급 의결
선거관리와 관련 비용은 규약으로 정하여 지급하여야 함에도 관리규약에 정하지 않고 회의시 마다 식비 및 회의참석수당을 입주자대표회의 의결로 10만원씩 지급함. ○ 관리규약 위반 보육시설을 임대할 경우에 있어 관리규약에는 관리주체가 임대차계약을 체결하도록 하고 있으나, 입주자대표회의가 임차인과 임대차계약을 체결함. 선거관리위원회 위원 공개모집 시 신청자 접수 7일 전에 게시판과 홈페이지 등에 공고하도록 규정함에도 홈페이지 등에는 공고하지 않고 선출

134 관리규약 및 입주자대표회의 운영분야 ○ 관리규약 조문 부적정
.입주자대표회의에 직접 출석하여야만 의결권을 행사할 수 있도록 정하여야 하나, 위임장을 제출시 회의에 참석 인정하고 서면동의서 제출 시 의결권을 부여하도록 정함. .관리규약에는 별표 8(표준평가표)이 첨부되어 있으나 해당 관리규약 상사업자 선정 방법과 관련된 별표 8을 준용하는 조문이 없음. ◦ 대리출석과 서면의결권 없음

135 관리규약 및 입주자대표회의 운영분야 ○ 회의록 작성 부적정
.입주자대표 회의록의 내용을 보면 관리규약 개정여부에 대한 찬성 수와 반대 수의 기재 없음. .예산(안)중 “소송비용 의결”에 있어 과반수 찬성 표결만 있고 소송비용 예산금액이 없음. .입주자대표회의록을 보면 작성자 000이라고 기재되어 있으나 서명 또는 도장이 날인되어 있지 않음.(의결되었다라고 기재만 되어 있음) .회의록 기재 사항에는 6명 중 6명이 참석하였다라고 하고 5명만 서명함.(출석수당 문제 야기됨)

136 관리규약 및 입주자대표회의 운영분야 ○ 회의소집 및 결과 공지 부적정
.입주자대표회의 시 관리규약에 따라 안건을 동별 대표자에게 서면으로 통지하고 이를 공고하도록 되어 있는데 공고하지 않음. .입주자대표회의 정기회의 개최공고 시 공고 되지 않은 안건(공사관련)을 사전에 공고하지 않고 의결 처리함.(각 단지 공통 지적 됨)

137 관리비 등 회계관련분야 ○ 예산안 미수립, 예산안 의결 지연, 사후분석 미실시
○ 예산안 미수립, 예산안 의결 지연, 사후분석 미실시 .당 아파트는 입대의 파행 운영으로 2011년도 및 2013년도 예산안은 수립조차 되지 아니하였고(예산안 미수립), 예산안을 수립한 2010년도의 경우에도 입대의 의결을 회계연도 개시 1개월 전까지 거치지 않고, 해당연도가 3개월이나 경과된 시점에서 의결을 거쳤으며(예산안에 대한 입대의 의결 지연) .2012년도 예산안은 수립하였으나, 입대의 운영 파행으로 인해 의결은 2012년 4월에 이루어졌고, 추가 경정예산의 수립과 예산과 집행실적의 사후분석절차를 실시하지 않았음(예산과 집행실적의 사후분석 미실시)

138 관리비 등 회계관련분야 ○ 잡수입의 회계처리 누락
주택법 시행령 제55조의4 제1항 제1호에 따라 잡수입은 재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입으로 00아파트 관리규약 제59조(2010년 11월 4일 개정)에 따라 관리비등과 같이 회계계정과목으로 회계처리하여야 하며, 매월 게시판이나 인터넷 홈페이지 등에 공개하고 수입은 공동주택회계처리기준 별지 제10호 서식에 의하여 처리한 후 수납현황을 5년간 관리·보관하여야 함에도 불구하고 2010년 12월 31일까지 재활용품 매각 수입과 광고수입을 부녀회를 통하여 입금 관리함으로서 관리주체의 회계 계정에서 누락되는 등 입주민에게 돌아가야 할 잡수입을 부적정하게 관리한 사항에 대하여 향후 공동주택회계처리기준을 준수토록 행정지도 함. 해결방안- 법령에 맞게 잡수익 관리 필요

139 관리비 등 회계관련분야 ○ 입주자대표회의 운영비 부당사용 해결방안- 운영비 사용규정 등을 만들 필요 있음.
개정된 관리규약에 따라 업무추진비는 회장 및 감사에게 지급가능하며, 입주자대표회의 운영비는 관리규약으로 정하여 지급 하여야 함에도 까지 이사, 각종 소위원회 및 분과위원회 활동비를 60,904천원을 지급하였고, 이후에도 하자추진위원회 활동 비(2,000천원) 및 조경하자처리 비리관련 소송비(9,500천원)를 부당 하게 집행한 사실이 있음 해결방안- 운영비 사용규정 등을 만들 필요 있음.

140 관리비 등 회계관련분야 ○ 회계처리 부적정 .이익잉여금(소유자 + 사용자) 처분 시 관리비 차감(또는 관리비 예비비로 적립)해야 할 4백여 만원을 장기수선충당금으로 적립함. .관리사무소장은 매월 말에 지정금융기관으로부터 예금잔고 증명을 받아 입주자 대표회의의 감사에게 제출하여야 하나 제출하지 않음. .공동체 활성화비를 지원받은 자생단체는 사업실적 및 결과보고서를 매월(분기별) 입주자대표회의에 제출하여야 함에도 제출 받은 결과보고서 전혀 없음.

141 관리비 등 회계관련분야 . ○ 회계처리 부적정 .공동체 활성화비로 지원한 경로당지원비를 쓰레기봉투 등 비품구입 및 각종 간담회의 간식비용 등으로 지출함. .퇴직급여충당부채는 결산일 현재 적립하여야 할 총액으로 하여야 하나, 적립하여야 할 금액보다 과소 설정되는 등 정확한 금액으로 산정되지 않거나 관리비 부과되지 않음. .예금잔액명세와 잔액증명서 상 불일치 사항이 발견됨.

142 관리비 등 회계관련분야 ○ 잡수입 처리 부적정 .관리규약 제59조에 따르면 중계기 설치에서 발생한 잡수입 및 공동주택 어린이 집 운영에 따른 임대료 등 잡수입 등은 장기수선충당금으로 적립하도록 되어 있으나, 잡수입에 대해 처분하지 않음. .입주자 및 사용자가 함께 기여한 잡수입 등은 관리비에서 차감하거나 관리비 예비비로 적립하도록 되어 있으나, 예비비로 적립하거나 관리비에서 차감한 사항이 없음. .관리사무소 직원의 명절휴가비, 하계휴가비 및 입주자대표회의 업무추진비 등은 정기적으로 지출되는 항목이나 임의적으로 잡수입에서 지출함. - 이는 예산에 반영 등 인건비(복리후생비) 및 입주자대표회의 운영비 항목으로 편성 후 입주자대표회의 의결 및 승인 필요.

143 관리비 등 회계관련분야 ○ 기타 회계사항 .관리주체는 관리비등의 징수·보관·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 하나 분실함. .주택법시행령 제58조제4항에 따라 관리주체는 에어로빅실, 테니스장 등 공용시설물의 사용료를 사용자에게 따로 부과·징수하여야 하나 동호회에서 자체 관리하도록 하는 등 공용시설물인 주민운동시설 회계관리에 소홀함. .회계연도 개시 1개월 전까지 예산 승인 받아야 하나 사유 없이 연기함. .결산시 가수금 미 정리함.

144 장기수선계획 및 안전관리 분야 . ○ 장기수선충당금 적립 및 부과 부적정
.장기수선충당금의 적립요율은 관리규약으로 정하도록 하고 있으나 관리규약에 요율을 정하지 않거나 입주자대표회의에서 요율을 정할 수 있도록 함.(법제51조제3항, 영제66조제1항 ) .장기수선충당금은 장기수선계획서에 의거 적립금액을 산출하고 당해 공동주택의 관리규약에 적립 요율을 정하여 소유자로부터 징수․적립하여야 함에도 확산소화기피해보상금, 부가가치세적립금, 퇴직충당금 등을 장기수선충당금으로 적립함.(법제47조, 영제66조제1항 )

145 장기수선계획 및 안전관리 분야 ○ 장기수선계획서의 미비치
.관리주체는 주택법제47조에 따라 작성된 장기수선계획서를 사용검사권자로 부터 인계 받아 선량한 관리자의 주의의무로 보관하여야 하나 사업주체가 작성한 장기수선계획서를 보관하고 있지 않음(분실).

146 장기수선계획 및 안전관리 분야 ○ 장기수선계획 부실 및 조정 부적정
.장기수선계획의 조정이력을 보면 실제로 교체 또는 보수한 이력이 없음에도 수선공사를 시행한 것처럼 기초자료를 입력하여 장기수선계획서를 조정함. .장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하고, 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우 계획을 조정하여 공사를 시행하여야 함에도 소정의 절차를 생략 후 집행함. .입주자대표회의와 관리주체는 공동주택을 효율적으로 관리하기 위하여 공동주택 및 공동주택의 주요시설물의 상태를 점검하고 장기수선계획에 반영하여 장기수선계획을 3년마다 조정할 수 있도록 하고 있으나 조정된 사실이 없음. .장기수선계획조정 시 주택법령의 개정으로 장기수선계획서의 조정을 위한 검토 및 검토기록의 보관 등을 의무적으로 보관하여야 하나 보관하지 않음.

147 장기수선계획 및 안전관리 분야 ○ 장기수선충당금 사용 부적정
.장기수선충당금을 사용할 때 관리주체는 장기수선충당금 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의 승인을 득한 후 사용하였어야 함에도 결재만으로 사용.(영제66조 위반) .공동주택의 통상적인 수선행위에 해당하는 공사비용 지출 시 수선유지비로 사용하였어야 되는데 장기수선충당금을 사용함. (법제47조 위반)

148 장기수선계획 및 안전관리 분야 ○ 장기수선충당금 사용 부적정
.변압기 교체공사 시 장기수선충당금이 아닌 한전지원금과 전기충당금으로 사용함. .승강기설비 중 와이어로프 및 쉬브 등의 주요부품은 장기수선계획수립대상 시설물로서 장기수선계획에 따라 공사를 시행하고 장기수선충당금을 사용하여야 하나 수선유지비로 사용함. * 장기수선계획 총론 등에 안전사고 및 긴급을 요하는 경우 계획기간 전이라도 사용 가능 명시 필요 .장기수선계획서가 없어 주요시설물의 교체나 보수공사에 소요되는 비용을 수선유지비로 처리함.

149 장기수선계획 및 안전관리 분야 ○ 안전관리계획 미흡 및 점검 부실
.관리주체가 안전관리계획서를 수립함에 있어 시설별 관리책임자 미 지정 등 내용을 누락함.(영제64조제2항) .관리주체는 해당 공동주택의 시설물 점검시 시설물 별로 안전관리자로 지정된 자가 아닌 다른 직원에 의해 안전점검이 이루어 짐. .매월 1회 직원 안전관리교육을 시행해야 함에도 실시하지 않는 등 안전관리교육 미 시행.

150 각종 공사 및 용역업자 선정 분야 ○ 재계약 시 절차 및 의결 위반
.용역업체 재계약에 있어 입주자대표회의 구성원이 12명이나 9명으로 구성되어 그 과반수인 5명 이상이 찬성해야 의결 가능 하나 4명만의 찬성으로 의결하여 재계약 - 사업수행평가서 없이 의결함(정화조 청소, 재활용, 전기안전대행업체) .각종 용역업체 재계약시 사업수행 평가서 없이 의결만 하여 재계약 - 사업수행평가서 없이 의결함(경비, 청소업체) .중도 해지에 따른 사유를 들어 입주자대표회의 만장일치로 의결 특정업체와 수의계약 함.

151 각종 공사 및 용역업자 선정 분야 ○ 입찰 및 낙찰방법 위반
.제한경쟁 입찰(적격심사제)의 경우 3개 업체의 유효한 입찰서 중 최저가 업체가 선정되어야 하나 10개 참여업체 중 9개 업체 탈락시키고 1개 업체 적격심사표 적용 선정함. .적격심사제로 업체를 선정함에 있어 평가 배점표 항목별 점수 없이 입찰금액 평가만으로 선정. .입주자대표회의에서 운영계획서, 입찰서, 전문성 검토 후 적격업체 2개를 임의적으로 골라 표준평가표 적용 낙찰함.

152 각종 공사 및 용역업자 선정 분야 ○ 입찰 및 낙찰방법 위반
.입주자대표회의에서 낙찰업체에 별도로 요구조건 제시하고 수용여부에 따라 해당업체에서 거부시 2순위업체에 동일조건 수용의사 물어 낙찰 선정함. .제출서류 추가 요구하고 영업배상보험, 각서 등이 없다 하여 참가자격 박탈 .적격심사제로 업체선정 시 평가 항목별 서류제출이 없는 경우 무효처리 하지 않고 특정회사에 서류보완 하도록 하여 선정 .입찰서에 대리인 입찰시 인감날인 되지 않고 서명날인 되었음에도 무효화 하지 않고 낙찰함.

153 각종 공사 및 용역업자 선정 분야 ○ 입찰 및 낙찰방법 위반
.제한경쟁 시 관리주체는 유효한(3개 이상) 입찰자 중 최저가(입찰서) 업체를 선정하여야 하나 13개 업체 중 최저가 업체가 있음에도 이를 무시하고 선정 .관리규약에 정하는 경우 최고낙찰제를 따를 수 있으나, 관리규약에 정함이 없음에도 적격심사제로 선정하지 않고 최고가 업체 선정 .관리주체는 유효한(3개 이상) 입찰자 중 최저가(입찰서) 업체를 선정하여야 하나, 입주자대표회의에서 입찰서 등을 검토 후 적격업체를 선택 후, 그 중 과반수이상 득한 업체 선정함. - 정수기 유지관리업체 및 CC-TV 설치공사업체 선정 - 승강기 유지관리업체 및 소방시설 점검업체 선정 - 청소업체 및 재활용업체 선정

154 각종 공사 및 용역업자 선정 분야 ○ 제출서류 추가요구
○ 제출서류 추가요구 .제출서류 외 추가로 요구하여 업체 참가를 제한할 수 없으나, 제출서류 중 추가요구 위반(사례) - 최근 예금잔액증명서 요구 - 영업배상책임보험증권 요구(승강기 유지관리업체 예외) - 방역협회가입증명서 요구 - 각서 요구 - 시공능력평가 증명서 요구 - ISO인증서 및 Q마크 요구 - 최근 3개월 예금잔액 증빙서류요구 - 시공능력평가 확인서 요구 - 경영상태 확인서 요구 - 3년간 납품실적증명 요구 - 행정처분 사실여부 확인서요구(적격 심사시 요구서류임)

155 각종 공사 및 용역업자 선정 분야 ○ 참가자격 추가제한
참가자격과 제한경쟁입찰의 경우 입주자대표회의 의결로 참가자격으로 별표1 제1호 나목에 따라 ‘사업실적, 기술능력, 자본금’ 만을 제한 가능하나 참가자격 추가 제한(사례) - 부채비율 50% 미만인 업체 - 면허취득 10년 이상 업체 - 시공능력 평가액 각각 30억 이상인 업체 - 서울, 경기지역 정보통신업체 - 법인설립 5년이상 또는 등록허가 10년이상 - ISO 인증업체 - 경비용역허가 3년이상 - 최근 2년간 대표이사 변경 없고 최근 3개월 평균잔액 1억이상 - 경찰서 등으로부터 수사 및 조사를 받았던 일이 없던 업체 - 한국경비협회에 등록된 업체 등 - 5년이내 관리와 관련하여 행정기관으로부터 행정처분 받지 않은 업체 - 5년간 관리업무관련 소송 당하거나 제기한 업체 - 인수합병 업체 및 통합회계 처리업체 등

156 각종 공사 및 용역업자 선정 분야 ○ 기타 ○ 입찰공고 위반
.고시 제8조 및 제16조에 따르면 입찰공고 내용에는 적격심사제인 경우 평가 배점표를 공고 하여야 함에도 공고하지 않음.(각 단지 공통) - 재활용 업체 및 승강기 유지관리업체 - 소방시설 점검업체 및 경비업체, 청소업체 등 ○ 기타 .공동주택의 부대, 복리시설을 영리목적으로 임대할 수 없음에도 불법으로 임대함. .체육시설(에어로빅)을 동호회에서 강사(코치)를 선임하고 동호회에서 직접 비용을 대가로 지급함. .입주자대표회의에서 주택관리업자를 수의계약(영 제52조제4항 단서)으로 선정하고 공동주택관리정보시스템에 공개하지 않음.

157 감사합니다.