제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅰ. 부동산 매매 Ⅱ. 부동산 거래시 주의할 점 Ⅲ. 부동산 매매계약서의 작성과 검인계약서제도

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1 제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅰ. 부동산 매매 Ⅱ. 부동산 거래시 주의할 점 Ⅲ. 부동산 매매계약서의 작성과 검인계약서제도
Ⅳ. 부동산거래 신고제도(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률) Ⅴ. 不動産登記制度 Ⅵ. 부동산등기특별조치법 Ⅶ. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 Ⅷ. 부동산중개수수료와 세금

2 제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅰ. 부동산 매매 (1) 매매 : 당사자 일방이 상대방에게 재산권을 이전할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 대금의 지급을 약정함으로써 효력이 생기는 낙성, 쌍무, 불요식의 유상계약 (2) 부동산 : 토지와 그 정착물 □ 토지 □ 정착물 (3) 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있으며, 부동산을 일반적으로 재산적 가치가 크기 때문에 거래를 함에 있어서 상당한 주의를 요함 (4) 부동산 매매계약 (5) 물권적 합의 (6) 부동산권리의 이전

3 제3단원 不動産去來와 登記制度 □ 물권적 합의 + 등기 = 권리 이전

4 제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅱ. 부동산 거래시 주의할 점 1. 부동산 매매계약을 체결하기 전 ① 등기부 등본보기
② 현장조사 2. 부동산 매매계약 시 (1) 상대방의 확인 (2) 계약서의 내용 (3) 계약금 지급 (4) 기타 주의할 점 3. 부동산 매매계약체결후(대금지급 시)

5 제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅲ. 부동산 매매계약서의 작성과 검인계약서제도 Ⅳ. 부동산거래 신고제도
□ 검인계약서 제도의 취지 □ 검인을 받기 위해 계약서에 기재하여야 할 사항 Ⅳ. 부동산거래 신고제도 (공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률) 1. 의의 및 취지 2. 신고대상(법 제27조) 3. 신고기간 4. 신고의무자 5. 신고내용 □ 거래계약서의 작성 및 보존 □ 계약서의 기재사항 □ 신고내용(시행령 제23조) 6. 신고의 효과

6 제3단원 不動産去來와 登記制度 7. 위반시 제재 8. 부동산거래신고절차

7 제3단원 不動産去來와 登記制度 9. 부동산거래관리시스템 □ 인터넷 신고절차 부동산 거래 관리 시스템 접속
(해당 시․군․구청 홈페이지 접속) 로그인 (성명, 주민등록번호, 공인인증서) 부동산거래계약신고서 작성, 전자 서명 (개인간 거래는 매수․매도인 공동서명, 중개업자 중개는 중개인만 서명) 부동산거래계약신고서 확인 및 인터넷 신고필증 발급 (담당공무원) 부동산거래계약신고필증 인터넷 출력 (거래당사자, 중개업자) 부동산등기신청

8 제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅴ. 不動産登記制度 1. 부동산권리관계의 공시(공시의 원칙)
2. 부동산 권리관계의 발생, 변경 등의 성립요건 3. 登記簿 (1) 등기부의 의의 □ 등기부 □ 부동산의 개수 (2) 등기부의 구성(구조) • 부동산등기법 제16조 (등기부의 양식) □ 1 부동산 ｢1 등기용지의 원칙｣ - 구분건물은 예외 □ 1 등기용지 - 3장이 1組 ◦ 등기번호란과 표제부 ◦ 갑구 ◦ 을구 □ 등기번호란 - 각 토지 및 건물대지의 지번을 기재 □ 표제부

9 제3단원 不動産去來와 登記制度 □ 갑구 • 소유권보존등기 ⇒ 맨처음 기재된 것 = 최초의 소유자 • 소유권이전등기
• 변경등기(부기등기) • 예고등기 • 가등기 • 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항 ⇒ 갑구에 기재 □ 을구 ◦ 순위번호란 ◦ 사항란 - 저당권, 지상권, 전세권 등 - 근저당권 설정등기 ⇒ (3) 등기된 권리의 순위 (4) 등기부를 볼 때 주의사항 (가) 갑구 □ 예고등기에 관한 것 □ 가등기에 관한 것

10 제3단원 不動産去來와 登記制度 (나) 을구 (5) 등기의 절차 ① 공동신청주의
② 예외 - 등기권리자 또는 등기명의인에 의한 단독신청 인정 ③ 등기신청에 필요한 서면(부동산등기법 제40조) ④ 등기신청에 대한 심사 ⇒ 형식적 심사주의

11 제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅵ. 부동산등기특별조치법 ⑤ 등기의 실행 ⑥ 등기공무원의 처분에 대한 이의 (6) 등기의 효력
□ 권리변동적 효력 ⇒ 등기의 가장 중요한 효력 □ 대항적 효력 □ 순위확정적 효력 Ⅵ. 부동산등기특별조치법 1. 제정목적 2. 부동산등기특별조치법의 주요 내용 (1) 소유권이전등기 신청의무 (2) 소유권보존등기 신청의무 (3) 벌칙 (4) 검인계약서

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13 제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅶ. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 1. 입법이유 2. 명의신탁의 특징
3. 본법의 주요 골자 (1) 실권리자명의 등기의무(제3조) (2) 명의신탁약정의 무효(제4조) (3) 예외규정 - 명의신탁에 해당하지 않는 경우 (4) 벌칙 □ 과징금(제5조) 부과 □ 이행강제금(제6조) 부과 □ 형사처벌(제7조)

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17 제3단원 不動産去來와 登記制度 Ⅷ. 부동산중개수수료와 세금 1. 부동산중개수수료 • 참고조문
- 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제32조 (중개수수료 등) - 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조 (중개수수료 및 실비의 한도 등) □ 중개업자의 권리 □ 부동산중개업 □ 중개업자의 의무 □ 중개수수료 □ 거래금액의 계산 2. 부동산 매매시 부과되는 세금

18 제3단원 不動産去來와 登記制度 (1) 부동산취득 단계별 세금 (2) 취득세 (3) 등록세 (4) 양도소득세
(가) 양도소득세란? (나) 양도소득세가 비과세되는 경우(소득세법 제89조) (다) 양도소득세가 감면대상이 되는 경우 (라) 1세대 1주택의 양도소득세 과세 항목 세금 내역 비고 부동산 취득시 취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌 특별세 유상취득․무상취득 모두 부과 부동산 보유시 재산세, 종합소득세, 종합부동산세 과세기준일 현재 등기부상 소유주 부담 부동산 양도시 양도소득세 시세 차익이 없거나 부동산을 무상으로 제3자에게 넘기는 경우 비과세 증여시 증여세 증여로 재산을 취득한 사람 부담 상속시 상속세 상속받은 사람 부담

19 제3단원 不動産去來와 登記制度 (5) 종합부동산세
□ 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정기준을 초과하는 토지와 주택소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 국세 □ 과세대상 부동산 - 주택, 종합합산토지, 별도합산토지 □ 기준금액 초과시 과세 세대별 합산 ◦ 독립된 1세대 - - ◦ 혼인을 한다거나 60세(여자는 55세) 이상의 노부모를 봉양하기 위해 세대를 합친 경우, 2년 동안 각각 1세대로 간주하여 주택이나 토지를 합산하지 않음 □ 과세표준 과세대상 합산기준 과세기준금액 주택(부속토지 포함) 세대별 합산 주택공시가격 6억원 초과 종합합산토지(비사업용) 개별공시지가 3억원 초과 별도합산토지(사업용) 인별 합산 개별공시지가 40억원 초과 대상 내용 적용대상금액 주택 주택공시가격을 세대별로 전국합산한 금액 6억원 종합합산토지 토지공시가격을 세대별로 전국합산한 금액 3억원 별도합산토지 토지공시가격을 인별로 전국합산한 금액 40억원

20 제3단원 不動産去來와 登記制度 □ 종합부동산세 산출방법
◦ 산출세액 = (과세표준 × 세율 × 적용비율) - 재산세 및 상한초과액 ◦ 종합부동산세의 세율 * 적용비율은 매년 상승 조정될 예정이므로, 세부담이 매년 증가 ◦ 종합부동산세 차감세액 □ 신고기한 - 매년 12월 1일 ~ 15일 대상 세율 과세표준적용비율 주택 1 ~ 3 % (4단계 누진세율) 6억원 종합합산토지 1 ~ 4 % (3단계 누진세율) 3억원 별도합산토지 0.6 ~ 1.6 % (3단계 누진세율) 40억원