도시토지 도시행정론.

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1 도시토지 도시행정론

2 토지시장의 특성과 정부개입의 필요성 불완전 경쟁적 토지시장 완전경쟁시장의 조건 토지시장의 불완전성 수많은 공급자와 수요자
재화는 동질적이어서 차별화 불가 상품에 대한 완전정보 진입과 퇴거의 자유 토지시장의 불완전성 토지공급자의 독점성 진입과 퇴거의 부자유: 용도 전환의 부자유 감가상각의 부재 사회와 문화에 따라 선호의 체계가 다름

3 토지시장의 특성과 정부개입의 필요성 토지시장의 실패 시장기구의 자원 최적배분 조건 토지시장의 최적자원배분 실패 원인
규모의 경제가 존재하지 않아야 함 외부효과나 공공재가 없어야 함 경제여건에 따른 수요와 공급의 탄력적 대응 토지시장의 최적자원배분 실패 원인 부의 외부효과: 예, 주택가 옆 공장의 입지 공공재 용지 공급의 부족: 사적 개발의 과다 규모의 경제 부재: 기반시설 등 규모의 경제 필요한 경우 대부분

4 도시 토지정책과 고시 토지이용계획 도시 토지정책 개념 토지정책 변화 한정된 토지의 효율적 이용 도모
토지이용으로 발생하는 부의 형평한 배분 토지정책의 목표 효율적 이용 토지가격의 안정 토지보유 저변의 확대 토지정책 변화 해방 이후 농지정책: 형평성 추구 60년대: 효율성의 추구(각종 계획 관련법, 토지수용법, 개발제 한구역, 개발촉진법 등) 70년대: 부의 분배 왜곡 시작 80년대: 부의 분배를 위한 토지정책 시작

5 도시 토지이용계획과 공익 보건성과 안정성 편리성 효율성과 에너지 보존 환경의 질 사회적 형평성 쾌적성
일조권, 대기오염 방지, 재난방지 수단: 용도지역지구제(zoning), 밀도규제, 각종 토지개발사업 편리성 가정-직장-학교-레크리에이션-쇼핑-생산의 장 연계 효율성과 에너지 보존 직주근접, 우수관로의 설치 환경의 질 대기 및 수질오염 방지, 소음 방지 사회적 형평성 직업, 교육, 의료, 주택에의 접근에 공평성 쾌적성 녹지공간, 도시미관

6 도시토지정책 수단: 토지이용 규제 도시계획과 토지이용계획 도시계획 토지이용계획
토지 위에서 영위되는 정치, 경제, 사회, 문화 등 제 활동이 보다 합리적으로 이루어질 수 있도록 생활환 경을 양호하게 유지하기 위한 종합적 공간조성계획 토지이용계획 계획 대상지에서 예상되는 다양한 활동을 고려하여 각각의 활동별로 토지수요와 적정밀도를 예측하고 이 들 황동을 종합적으로 배분하는 일련의 과정

7 용도지역, 용도지구, 용도구역 용도지역 의미: 건교부장관. 시도지사 지정 또는 변경을 도시관리 계획으로 결정
건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등을 제한 토지를 경제적, 효율적으로 이용 공공의 복리를 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니 하게 도시관리계획으로 결정하는 지역 건교부장관. 시도지사 지정 또는 변경을 도시관리 계획으로 결정

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9 용도지구 의미 지정 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등에 대한 용 도지역의 제한을 강화 또는 완화
용도지역의 기능을 증진 미관, 경관, 안전 도모 도시관리계획으로 결정 지정 건교부장관 또는 시도지사가 지정, 변경을 도시관 리계획으로 결정

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11 용도구역 의미 지정: 건교부장관이 도시관리계획으로 결정
건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등에 대한 용 도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정 지정: 건교부장관이 도시관리계획으로 결정

12 용도구역 지정목적 비고 개발제한 구역 시가화조정구역 수산자원 보호구역 도시의 무질서한 확산 방지
도시주변의 환경보전 및 도시민의 건전한 생활환경 확보를 위하여 도시의 개발을 제한할 필요 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 의한 도시관리계획으로 지정 시가화조정구역 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모 5년 이상 20년 이내 기간동안 시가화를 유보할 필요성이 있다고 인정되는 경우에는 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정 시가화 유보기간이 만료된 다음날부터 그 효력이 상실 이 경우 고시하여야 함 수산자원 보호구역 수자원의 보호, 육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정

13 용도지역, 지구, 구역제 비교 용도지역 용도지구 용도구역 수 국토의 구분: 4개 법에 10개, 시행령에 3개
도시지역: 4개(16개 세분) 관리지역: 3개 시도조례에 의해 추가지정 가능 목적 토지의 경제적 , 효율적 이용 공공복리의 증진 용도지역의 기능 증진 미관, 경관, 안전 도모 규제목적 강함 지정 중복지정 불가 중복지정 가능 규정 없음 미지정 가능 용도지역, 지구, 구역은 각기 개별기준에 따라 독립적으로 지정 도시관리계획으로 지정, 단 개발제한구역의 지정은 개발제한구역지정및관리에관한특별조치법에 의한 도시관리계획으로 지정 용도지역, 지구: 건교부장관, 시도지사가 지정 용도구역: 건교부장관이 지정 지정목적달성 국가 또는 지방자치단체는 용도지역별 관리의무를 강구하여야 함 용도지역은 도시계획사업이 수반되어야 지정목적 달성되는 것이 아니라 행위제한의 방법으로 지정목적 달성

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18 지구단위계획 개요 - 도시계획수립 대상지역의 일부 - 토지이용의 합리화 - 기능 증진 - 미관개선 - 양호한 환경의 확보
- 당해 지역을 체계적으로 관리하기 위한 도 시관리계획 - 건설교통부장관 또는 시도지사 지정 및 결 정권(도시관리계획)

19 지구단위계획의 구분 1종 지구단위계획 2종 지구단위계획 토지이용의 합리화, 구체화 도시 또는 농어산촌의 기능 증진 미관의 개선
양호한 환경 수립 2종 지구단위계획 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적, 계획적 으로 개발 또는 관리 용도지역의 건축물, 그 밖의 시설의 용도, 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율을 완화 하여 수립하는 계획

20 제1종 지구단위계획 지정 대상지역 임의적 지정 의무적 지정 용도지구 기반시설부담구역 도시개발구역(도시개발법)
정비구역(도시및주거환경정비법) 택지개발예정지구(택지개발촉진법) 대지조성사업지구 산업단지 관광특구 개발제한구역, 시가화조정구역, 동원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거, 상업, 공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역 그 밖의 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 토지이용 및 건축에 관한 계획이 수립되어 있지 아니한 다음의 경우 다음의 지역에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역 1. 정비구역 2. 택지개발예정지구 다음 지역으로서 체계적, 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 그 면적이 30만m² 이상인 지역 1. 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역(단, 녹지지역으로 지정 또는 존치되거나, 법 또는 다른 법령에 의하여 도시계획사업 등 개발계획이 수립되지 아니하는 경우 제외) 2. 녹지지역에서 주거지역, 상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역

21 제2종 지구단위계획구역 지정 대상지역 계획관리지역 중 다음의 요건 충족 개발진흥지구로서 지정기준 면적
1. 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우 30만 m 이상(수도권정비계획법 상의 자연보전권역인 경우 10만 m 이상) 2. 상기의 사항이 아니면 3만m 이상 당해 지역에 도로, 수도공급시설, 하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것 자연환경, 경관, 미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없을 것 좌측 계획관리지역의 요건에 해당 다음의 지역에 위치 <별표 1> 참조 건교부장관은 제2종지구단위계획구역이 합리적으로 지정될 수 있도록 하기 위하여 필요한 경우에는 그 지정요건을 세부적으로 정할 수 있다.

22 제2종지구단위계획구역 중 개발진흥지구 당해 개발진흥지구 - 주거개발진흥지구 - 주거기능이 포함된 복합개발진 흥지구
- 산업개발진흥지구 - 유통개발진흥지구 - 주거기능이 포함되지 아니한 복합개발진흥지구 - 관광, 휴양개발진흥지구 제2종지구단위계획구역 지정 대 상지역 계획관리지구 계획관리지역 생산관리지역 농림지역 도시지역 외 지역 관리지역 자연환경보존지역

23 지구단위계획의 수립 지구단위계획의 일반적 내용 용도지역 또는 용도지구 세분하거나 변경하는 사항
대통령령이 정하는 기반시설의 배치와 규모 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발, 정비를 위하 여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적율, 건축물의 높 이의 최고한도 또는 최저한도 건축물의 배치, 형태, 색채, 또는 건축선에 관한 계획 환경관리계획 또는 경관계획 교통처리계획 그 밖에 토지이용의 합리화, 도시 또는 농산어촌의 기능증진 등 에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 지구단위계획의 구체적 내용 제1종지구단위계획의 내용: 위 사항 중 1 이상의 사항이 포함되어야 한 다 제2종 지구단위계획의 내용: 위 2, 3, 4, 7의 사항을 포함한 4개 이상 의 사항이 포함되어야 한다

24 지구단위계획의 수립기준 개발밀도와 도시계획시설의 수용능력 등과의 조화 법적용의 완화 주민 등의 의견반영
도로, 주차장, 공원, 녹지, 공공공지, 수도, 전기, 가스, 열공급시설 학교(초등학교 및 중학교), 하수도 및 폐기물처리시설 법적용의 완화 국토의계획및이용에관한법률상의 건축기준 완화(76, 77, 78조) 건축제한, 건폐율, 용적율 건축법상의 건축기준 완화(32, 33, 51, 53, 67조) 조경, 대지와 도로의 관계, 높이제한, 일조를 위한 높이제한, 공개공지 확보 주차장법상의 건축기준 완화(19조) 부설 주차장의 설치, 부설 주차장의 설치계획서 주민 등의 의견반영 지구단위계획구역이 주민의 입안제안에 의하여 지정된 경우 그 제안자 지구단위계획구역이 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구, 주거 환경개선지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 관광특구에 대하여 지정된 경우에는 그 지정근거가 되는 개별법률에 의한 개발사업의 시행자

25 지구단위계획구역의 실효 실효사유 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획 의 결정고시일로부터 3년 이내에 당해 지구단 위계획이 결정, 고시되지 아니한 경우에는 3년 이 되는 다음날에 효력 상실 실효고시 시도지사는 실효일자, 실효사유, 실효된 지구단 위계획구역의 내용을 시도의 공보에 고시

26 외국의 지구단위계획제도 미국 광역지구제(Regional Zoning)
지방자치단체간 토지이용규제를 광역적으로 해결 계획단위개발기법(Planned Unit Development) 일정규모 지구내에서 개발사업을 하나의 단위로 묶어서 계획 기존 용도지구상의 규제내용에 관계없이 밀도, 토지이용형태, 녹지공간, 설계요소 등 에 있어 신축성이 있고 다양하게 개발 가능 다양한 주택형태가 한 지구내에 입지 가능, 설계도 자유로이 함 복잡다양하게 산재된 규제를 PUD 규정 속에 묶어 개발업자의 신축성 있는 토지이용 가능 계약지역지구제(Contract Zoning) 용도지역 변경에 있어서 개발계획을 승인해 주되 일정한 조건을 전제로 계약 이중지구지정제(Overlay Zoning) 하나의 토지에 대해 2개의 용도지구로 지정 이중지구로 지정되면 지구내의 토지개발은 2개의 지구지정 규제를 동시에 받음 이미 지정된 용도지구가 인근지역 토지의 개발상태와 상이하여 이를 조정할 필요성이 있을 때 인접지구의 용도로 지구를 지정

27 개발권 이양제(Transfer of Development Right)
상여지구제(Bonus Zoning) 개발업자가 지역주민이 필요로 하는 편익시설을 갖추어 주고 그 대신 보너스 수혜 광장, 주차장, 주위환경보존책 등을 갖춘 대신 용적율 보너스 개발권 이양제(Transfer of Development Right) 사적지 보호를 위하여 용적율을 제한하고 이용하지 못한 용적율을 인근 건물에 이전 가능토록 함 사적지 보호와 개발업자의 개발권을 조화 성과주의 용도지역제(Performance Zoning) 성과기준을 미리 정해 놓고 이 기준에 부합하는 활동은 허용하고, 그렇지 못한 활동은 억제 환경기준을 초과하는 공장은 주거지역에 허용되지 않으나, 기준을 만족시키는 공장은 입지 가능)

28 도시개발 국가가 도시개발사업을 할 필요 관계중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 협의가 성립되지 아니한 경우
목적 체계적인 도시개발 쾌적한 도시환경 조성 공공복리의 증진 2001, 1, 28 도시개발법 용어 도시개발구역: 지정 고시된 구역 도시개발사업: 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신., 생태, 문화, 보건, 복지 등 의 기능을 가진 단지 또는 시가지를 조성하기 위한 사업 지정권자 원칙적으로 시도지사 2개 이상의 광역단체에 걸칠 경우 단체장이 협의 예외적으로 건교부장관 국가가 도시개발사업을 할 필요 관계중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 협의가 성립되지 아니한 경우 기타 대통령령이 정한 경우

29 도시개발계획의 수립 및 변경 수립기준 개발계획의 내용 도시기본계획 및 광역도시계획에 적합한 수립
기능의 조화(주거, 생산, 교통, 유통, 위락의 기능 조화) 환지방식의 사업추진에 대한 동의 환지방식에 의하여 개발되는 경우, 토지면적의 2/3 이상의 해당토지 소유주와 그 지 역 토지소유자 총수의 ½ 이상의 동의가 필요 개발계획의 내용 구역의 명칭, 위치, 면적 지정목적, 사업 시행기간 2 이상의 사업시행지구로 분할할 경우 그 지구분할에 관한 사항 시행자에 관한 사항 시행방법 보건의료 및 복지시설의 설치계획 인구수용계획 도로, 상하수도 등 주요 도시기반시설 설치계획 토지이용계획 재원조달계획 교통처리계획 비용부담의 계획 환경보전계획 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용권 기타 대통령령으로 정하는 내용

30 지정절차 지정절차 지정의 해제 기초조사 공청회 협의 및 심의 도시개발구역의 지정, 고시 송부, 통보 및 공람
관계행정기관의 장과협의 시도의 도시계획위원회(중앙도시계획위원회)의 심의 도시개발구역의 지정, 고시 송부, 통보 및 공람 지정의 해제 3년 되는 날까지 도시개발사업 실시인가를 신청하 지 않는 경우 그 익일에 해제 도시개발사업의 공사완료(환지방식에 의한 경우 그 환지처분)의 공고일에 해제

31 도시개발사업의 시행 시행자 지정 국가 또는 지방자치단체 대통령령이 정하는 정부투자기관 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사
1, 2에 해당하는 자가 7에 해당하는 자와 도시개발사 업의 시행을 위하여 공동으로 출자하여 설립한 법인 (국가 및 지자체의 출자비율이 50%를 초과한 경우에 한함) 토지소유자 또는 이들이 설립한 조합 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 중 과밀억제권역안의 사 업기관 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인 건설산업기본법에 의한 토목공사사업 또는 토목건축 공사업의 명허를 받는 등 개발계획에 적합한 자격을 갖춘 자

32 지정의 제안 시행방식 시행자(국가 및 지자체 제외)는 시장, 군수, 구청장에게 도시개발구 역의지정을 제안할 수 있다.
단, 민간의 시행자는 대상구역의 토지면적의 4/5 이상의 토지소유자 들의 동의 구하여야 함 시행방식 시행자가 도시개발구역안의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지방식 또는 이를 혼용하는 방식을 적용

33 환지방식 환지계획의 작성 환지계획의 인가 환지기준 환지처분
조성토지 등의 가격을 평가할 시 공인평가기관의 평가 후 토지평가사협의회 의 심의 환지계획의 인가 환지기준 신청 또는 동의에 의한 환지의 불지정: 토지소유장의 신청 또는 동의가 있을 경우 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만 당 해 토지에 대하여 임차권, 지상권 기타 사용 또는 수익할 권리를 가진 자가 있 을 때에는 그 동의를 구하여야 한다. 토지면적을 고려한 증환지, 감환지 감보: 신설되거나 확장된 공공시설용지만큼 제외되는 면적 체비지 및 보류지 체비지: 비용충당을 위하여 매각 보류지: 공공시설용지 환지처분

34 공영개발방식 개념: 공권력에 의하여 일괄매입 필요성 과정 특징 유형 토지의 합리적 이용 증진 토지자원의 사장성 제고
부동산 투기 및 개발이익의 사유화 억제 과정 지구지정-토지취득-토지개발-토지공급-사후관리 특징 기업적 성격을 가지며, 공공기관에 의해 추진 토지의 국공유화를 전제 토지의 사용보다 공급에 중점 유형 택지개발 예정지구사업(택지개발촉진법): 건교부장관이 관리 시행자: 건교부장관, 지자체, 주택공사, 토지개발공사 일반의 주택지 조성사업(도시계획법): 도시계획구역내의 주거지역 대상 주택건설촉진법에 의한 택지개발: 무주택자의 주거안정 시행자: 지자체, 주택공사, 토지개발공사

35 토지거래규제의 분류 부동산실명제 토지거래허가제 농지매매증명제 직접규제 거래정보확보수단: 토지거래규제 인감증명제도
인간계약서 사용의 의무화 토지기록 전산화 토지세제: 취득과세: 취득세, 등록세 보유과세: 재산세, 종합토지세 양도과세: 양도소득세, 법인세, 특별부가세 시장관리: 부동산중개업제도 토지거래규제 간접규제

36 토지거래규제 개발이익환수제 - 필요성 불로소득 토지투기 억제 사회적 재배분의 실현 토지의 시장가격 기능을 보완
- 개발이익환수에관한법률(1989)의 대상사업 택지개발사업, 온천개발사업, 광업단지조성사업, 여객자동차터미 널사업 및 화물터미널사업, 도심지재개발사업, 골프장건설사업, 관 광단지조성사업, 유통단지조성사업, 지목변경이 수반되는 사업으로 서 대통령령이 정하는 사업 - 개발이익환수의 방법 공시지가제: 매년 표준지에 대해 적정가격을 평가(토지평가위원 회 심의)하여 공시 토지세제: 양도소득세, 종합토지세제, 토지초과이득세(1998 폐지) 부동산실명제 토지거래허가계약서: 행정관청이 계약의 공정성을 심사하여 거래의 허가여부를 결정

37 개발이익환수제도 개발이익의 개념 개발이익은 공공투자로 인한 편익증진(betterment)
개발사업 인ㆍ허가에서 초래된 이익(planning gaiss) 토지개발 및 건축행위에서 발생한 이익(development gains) 기타 사회경제적 여건 변동으로 얻은 우발이익(windfalls) 등을 총괄 하는 개념임. 미국과 영국 등 주요 국가 제도 도입 초기, 공공사업 주변 토지소유자에게 수익자부담금을 형평적 차원에서 환수하여 투자사업비 일부로 사용하면서, 개발사업 시행자에 게는 사업지구 내 공공시설(on-site infrastructure) 설치의무를 부과 제도가 정착되면서 유ㆍ무형적 개발이익뿐 아니라 모든 자본이득 (capital gains)을 조세를 통해 환수하는 한편, 사업시행자에게 단 지의 공공시설(off-site infrastructure) 일부까지 부담시켜 공공 의 투자재원을 조달케 운용해 옴.]

38 개발이익 환수의 필요성 개발이익 환수의 필요성은 나라마다 시대마다 고유한 배경과 특성 이 있기 때문에 한마디로 단언하기 어려움. 우리의 경우 개발이익환수의 필요성으로 지적되고 있는 사항 토지소유자의 불로소득을 환수함으로써 사회적ㆍ분배적 정의를 실현 개발이익에 대한 기대심리를 제거함으로써 투기억제와 지가의 안정 토지자원의 효율적 이용을 촉진 공공기반시설의 설치에 따른 편익에 상응하여 설치비용을 일부 부담케 하는 것이 사회정의에 부합

39 개발이익 환수제도의 전개과정 1960년대 1970년대 1980년대 말 1997년 말 2005년
경제개발 5개년계획 추진과 함께 도시화가 진전되면서 지가상승과 개발이익 사유화 문제가 대두 「부동산투기억제에관한특별조치법」을 제정( )하여 부동산투기억제세제를 도입 1970년대 국토건설종합계획의 수립ㆍ시행을 통해 도시용지 공급 및 개발사업을 지원하는 한편, 부동산투기 억제정 책을 동시에 시행함. 「대통령 긴급조치 제3호」(1974)로 공한지 및 법인의 비업무용 부동산에 대한 재산세 중과함. 「소득세법」(1974)ㆍ「법인세법」(1974) 개정으로 부동산투기억제세를 양도소득세 및 법인세 특별부가세로 전환함. “부동산투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책”(1978)과 함께 「국토이용관리법」을 개정하여(1978) 개발이익 환수제도 에 대한 법적 근거를 마련함. 1980년대 말 토지투기 및 지가급등을 억제하기 위해 토지공개념 관련 3개 법을 제정함( ). 「토지초과이득세법」, 「택지소유상한에관한법률」,「개발이익환수에관한법률」 종래 양도소득세를 통한 개발이익의 간접적 환수뿐 아니라「개발이익환수에관한법률」로 개발부담금을 통한 직접적인 환수근 거를 마련함. 「토지초과이득세법」을 통한 투기목적의 유휴토지에 중과세를 하여 투기적 가수요 억제와 개발이익의 사회적 환수를 도모함. 1997년 말 외환위기 이후 경제구조조정 및 부동산시장 활성화대책 추진과정에서 일부 위헌판결을 받은 토지공개념 2 개 법률을 폐지하고 1개 법률의 규제내용을 완화함. 1994년 7월 29일 일부조항 위헌 판결을 받은 바 있는 「택지소유상한에관한법률」은 규제완화 조치에 따라 1998년 폐지 「 토지초과이득세법」은 1993년 이후 과세실적이 없었고 미실현 소득과세라는 비판으로 폐지됨( ). 개발부담금제는 부과 유예 및 부과율 인하(50→25%) ( ) 조치 이후, 「부담금관리기본법」( 제정)에 따라 2004년부터 전국적으로 부과 중지됨. 2005년 「8.31 부동산제도 개혁방안」에 따라 개발부담금 관련법을 개정하여 2006년부터 개발부담금을 재부과 (부과율 25% 유지)하는 동시에 기반시설부담금제를 도입.

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41 외국의 개발이익 환수제도 1. 영국 1427년 헨리 6세가 제정한 「하수, 토지, 배수 및 방조법」 수익자부담금의 근원
이 법에 의해 수익자부담금을 부과한 이래 공공의 투자 및 개발로 인한 토지가치의 증가 분의 일부에 대한 사회적 환수가 정당하다는 인식이 정착 1909년 「주택 및 도시계획법」, 1932년 「도시 및 농촌계획법」에서 도시계획의 의한 가치증가를 환수할 수 있도록 규정 1947년 노동당 정부는 「도시 및 농촌계획법」에서 개발부담금제도를 도입하고 개발권 공유화를 규정 노동당 정부의 개발부담금제도는 그다지 큰 효과를 거두지 못함 이후 보수당 정부에 의해 「도시 및 농촌계획법」이 개정되면서 개발부담금제도는 1952년에 폐지 이후 노동당 정부가 집권할 때마다 「토지위원회법」(1967), 「개발토지세법」(1976 년) 등을 제정하였으나 보수당 정부가 집권하게 되면 또 다시 폐지하는 순환을 반복 개발토지세 폐지로 과세를 통한 개발이익 환수가 어렵게 되자, 개발행위허가에 의한 개 발이익을 환수할 수 있도록 개발업자에게 기반시설 설치의무를 부과 기반시설 설치의무는 「도시 및 농촌계획법」(1990)과 「계획 및 보상법」(1991) 에서 비로소 규정 현재 영국은 주로 기반시설 설치의무제도를 통해 개발이익 사유화 문제를 해결하고 있으나, 이것을 통해 본질적인 문제를 해결할 수 없다고 인식하고 있음. 토지개발에 필요한 기반시설을 충족시키기 위해 기반시설설치 의무제를 활용하는 한편, 토 지가치세의 도입방안이 주요 과제로 대두되고 있음.

42 일본 개발이익 환수의 내부화 제도 직접적인 환수제도 간접적인 환수제도
근본적으로 개인에게 개발이익이 사유화되지 않도록 하기 위해 공공부문이나 개발사업자가 토지를 사전에 취득하는 제도로서 토지수용, 토지선매, 초과수용 등을 통해 사업지역 및 주 변지역에서 발생할 수 있는 개발이익의 사유화를 원천적으로 봉쇄 이 중 초과수용제도는 1919년 (구)도시계획법에서 처음으로 도입되었다가 1969년 폐지. 직접적인 환수제도 개발사업 및 사회간접자본 정비사업 등으로 최종적으로 편익이 귀착될 것으로 예상되는 주 체에게 부과하는 방법으로서 감보제도와 수익자부담금제, 개발부담금제가 있음 감보제도 : 토지구획정비사업에 적용 수익자부담금제 : 제1차 세계대전 말부터 시작, 철도ㆍ버스 등의 교통망, 도로, 공원, 녹지 와 같은 도시기반시설 정비로 인해 현저하게 이익을 받는 자에게 그 이익의 한도 내에서 일 정한 비용을 부담. 개발부담금(또는 시설부담금) : 특정한 개발행위에 부수적으로 요구되는 공공편익시설의 비용을 개발행위자에게 부담하는 것으로 현행 도시계획법의 기초가 된 1967년 제6차 택 지심의회 답신에서 도시시설정비의 프로그램과 그 책임부담의 원칙으로 구체적으로 제안 간접적인 환수제도 특정사업이나 시설에 직접적으로 관련된 개발이익의 환수는 아니고, 최종적으로 지가에 귀 착된 편익을 세제를 통해 환수하는 것을 고정자산세, 도시계획세, 유휴토지에 대한 특별토 지보유세, 양도세 등이 있음.

43 미국 미국에서도 다양한 수법을 통해 원활한 공공서비스 제공과 공간정비를 위해 개발 이익을 공공으로 환수하는 것이 폭넓게 인정(개발자 부담 및 수익자 부담) 1920년대 주정부의 지역개발사업에 따라 도시 주변에 인구가 급증하면서 기반시 설이 부족하게 되자 택지분할규제제도(Subdivision regulation)를 도입 1960년대 이후 지방정부는 새로운 지역개발에 따른 기반시설확충을 위해 지역주 민에 조세적 부담을 늘리려 하였지만 지역주민의 조세저항으로 재산세 강화와 자 본이득에 대한 과세 실패 지방정부가 인플레이션과 인구의 급속한 팽창에 따른 기반시설확충재원을 확보하 지 못하게 되자, 1980년대 중반 이후 지방자치단체의 과반수 이상이 개발부담금 을 개발사업자에게 부과 오늘날에는 보다 많은 자치단체들이 부담금의 액수를 증액하여 부과, 개발사업자가 부담해 야 하는 기반시설의 범위 역시 확대 1990년대 이후 개발영향부담금에서 연계부담금(Linkage Fees)으로 발전 수익자 부담금 제도는 뉴욕에서 수익자부담금법을 통해 최초로 도입(1961년)

44 독일 개발이익환수와 관련해서는 조세적 방법과 공공시설 설치에 따라 특별한 이익을 향유하는 자에게 부과하는 수익자 부담금이 있음. 부동산 세제 보유과세로 부동산세, 취득세로 상속ㆍ증여세, 목적출연세, 부동산취 득세 등이 있음. 독일에서도 개발이익의 직접적인 환수를 위해 1970년대 토지증가세 의 도입에 관한 논의가 있었으나 채택되지 않음. 부동산소유자에게 대한 부담을 과하는 제도 조정부담금제도 : 재개발지정 지역내 토지소유자에게 재개발로 인한 지가상승분 일부를 해당 지방정부에 납부하게 하지만, 이 제도는 개발 이익환수보다 토지투기방지 목적으로 운용 지구시설정비부담금 : 연방건설법의 규정에 따라 해당 지역의 공공가 로, 도로, 광장, 공공녹지, 어린이 놀이터 및 공공적 공해방지시설 등에 대한 설치비용으로 부과