분양가상한제 등 1.11부동산 대책에 대한 전망 Real estate to Nature

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1 분양가상한제 등 1.11부동산 대책에 대한 전망 Real estate to Nature
( 0000 각 事業에 대해 미치는 影響을 結論으로 ) Real estate to Nature 00000 Copyright © by 000PPT All rights reserved. 서울시 강남구 역삼동 000빌딩 5층 TEL: FAX; o

2 INDEX Ⅰ. 부동산 가격규제 연혁 및 현황 Ⅱ. 1.11부동산 대책 분석과 전망 Ⅲ. 結論 ( 0000事業地 를 中心으로)

3 Ⅰ. 부동산 가격 규제의 연혁 및 현황 1.분양가 규제의 연혁 2. 분양가에 대한 정부규제 구 분 1977~ 1989.11
구 분 분양가 규제정책 1977~ 일률적 상한가 규제 주택분양가 원가연동제 (택지비+ 건축비) 1997.1 강원,충북 등 4개 권역 전용면적 25.7평 이하 지율화 대전 충남 등 4개 권역 25.7평 초과 자율화 1997.6 수도권 이외 지역 전면 자율화/수도권은 철골조 와 후분양주택 자율화 1998.2 민간사업자 보유 택지 자율화 수도권25.7평 초과 공공택지 아파트 자율화 1999.1 국민주택 기금 지원 받는 아파트 이외 전면 자율화 2005.3 공공택지 원가연동제 도입 (기본형 건축비 339만원) 2005.8 공공택지 25.7평 이하 분야가 상한제 /공공택지 25.7평 초과분양가 상한제+ 채권입찰제 2007 민간아파트 원가연동제 도입 주택가격변동률 추이와 분양가 규제정책 2. 분양가에 대한 정부규제 외환위기 이후 규제에서 자율로 방향을 잡다가 최근들어 다시 규제 강화 쪽으로 정책방향 선회함. 1997년부터 단계적인 분양가 자율화가 시행되기 이전가지 신규주택의 공급가격은 지속적으로 규제의 대상이 었음 정부는 1997년에 일률적인 상한가로 신규주택의 분양가를 직접 규제하였음. 주택건설 촉진법이 제정된 1972년까지만 해도 주택사업자가 분양가격을 결정하였으나 1973년 부터 국민주택규모의 분양가격에 대해서는 건설부장관의 승인을 득하로록 한것이 가격주제의 시초임. 1977년 부터 신규주택가격을 주택건설 사업계획서에 포함시켜 지방자치단체장의 승인을 받도록 함으로써 사업계획 승인 대상이 되는 모든 주택에 대한 전면적인 가격 규제가 시작됨. 1982년 부터는 국민주택규모인 전용면적85㎡를 기준으로 차등적으로 상한가격을 규제 함으로서 규모별 차등 상한가격제의 형태로 전환됨. 1989년 11월 부터 시행된 원가연동제는 땅값과 건축비에 연동해 분양가를 정하는 것으로 분양가 상한제에 비해 규제를 완화하였음.

4 Ⅰ. 부동산 정책 1988년 부터 추진한 주택200만호 건설계획의 성공을 위해서는 민간주택공급확대가 필수적이었기 때문에
1988년 부터 추진한 주택200만호 건설계획의 성공을 위해서는 민간주택공급확대가 필수적이었기 때문에 민간주택건설업체의 의욕고취 를 위하여 가격상한제를 폐지하였음 1997년말의 외환위기를 계기로 신규주택에 대한 분양가 책정이 단계적으로 자율화됨, 김대중 정부는 분양가 자율화 시책을 건설경기를 진작하려는 목적으로 시행하였음. 주택가격 급등의 부작용을 줄이려 지방에서 우선적으로 시행되었으며 전면 자율화는 1998년 말 “주택분양가 연동지침”을 폐지한 이후 이루어졌음. 2000년 이후 주택가격 상승율잉 급증함에 따라 높은 주택가격이 사회적 이슈로 부각됨.특히 신규아파트의 경우 재고 주택가격을 견인한다는 주장이 제기 되면서 분양원가공개에 대한 논의가 시작됨. 분양가의 적정성에 대한 논란 과정에서 시민단체를 중심으로 한 원가공개 요구가 있었으나 정부는 공공택지내 분양가상한제 및 원가연동제를 대안으로 채택함. 판교신도시 분양을 앞둔 2006년 2월말 정부는 공공이 개발하는 택지지구의 전용면적 25.7평 아파트 이하의 경우 건축비에 택지비.가산비등을 포함한 분양가 상한선을 정함 25.7평 초과 중대형 아파트의 경우 채권입찰제를 마련해 개발이익 일부를 정부가 환수하는 형태로 함. 2006년 9월 서울시에서 추진중인 은평 뉴타운 사업이 고분양가 논쟁에 휘말리면서 원가공개 항목이 문제로 대두되었고 대통령이 TV담화에서 민간부문 까지 분양원개 공개의 확대방향을 언급함. 건설교통부에서는 2006년 9월 29일 (아파트 분양원가 공개확대 검토 계획)을 발표하였음 공공택지와 민간 택지내에서 건설되는 분양원가 공개를 확대하고 ,이를 위해 정부관계부처 ,민간전문가 시민사회단체, 업계등이 참여하는 (분양가 제도 개선위원회)를 만들어 검토하기로 함. 위원회에서는 공개항목,객관적인 원가산정을 위한 회계기준, 원가의 검증주체,기준,방법.결과에 대한 처리등을 검토함. 2006년 12월 열린 우리당과 정부,민간아파트에 분양가상한제를 도입하기로 합의 2007년 9월 시행하기로 함. 참여정부 주요 부동산 대책 연 도 별 주 요 대 책 2003년 5.23대책 -수도권 전역 및 충청권 일부 분양권 전매금지 .주상복합 및 조합아파트 분양권 전매금지 -수도권 전역 투기과열지정,재건축 후분양제 9.5대책 . 1가구1주택 양도세 비과세요건 강화 . 재건축 소형평형 의무비율 60%도입 10.29대책 -1가구3주택자 양도세중과 ,투기지역LTV40%로 하향 .주택거래신고지역 지정,종합부동산세 도입(20005년) 2005년 2.17대책 -재건축 개발이익환수제,초고층불허,판교 일괄분양등 투기방지책 .채권.분양가 병행입찰제 도입 5.4대책 . 부동산 보유세율 단계적 강화] . 1가구2주택자 양도세 실거래가 과세 8.31대책 -종합부동산세 대상 6억원 초과로 강화,재산세 과표적용율 상향 -다주택자 양도세강화,기반시설 부담금제 도입 ,송파신도시 건설 2006년 3.30대책 -재건축 초과이익 환수제 도입,고가주택 대출요건 (DTI) 강화 -주택거래신고 지역내 주택매입시자금조달계획신고 추가신도시 건설발표 – 검단신도시 지정/ 파주신도시 확장 11.15대책 -LTV.DTI 등 주택담보대출 관리강화 (수요관리),서민주택 금융지원강화 -신도시 등 공공택지 조기추진(공급확대),분양가 인하

5 2. 1.11 부동산 대책 분석과 전망 1.대책의 주요내용과 효과 대 책 명 핵심 내용 예상 효과 분양가상한제 확대
핵심 내용 예상 효과 분양가상한제 확대 □ 민간택지까지 적용 □ 민간의 적용대상은 재개발, 재건축, 주상복합 등 모든 유형의 공동주택 □ 확대지역은 전국 □ 시행시기 2007년 9월 1일(주택사업계획 승인신청 기준) * 9월1일 이전에 사업승인 신청 했어도12월1일(3개월 이내)이내에 분양승인 신청하지 않을 경우 분양가상한제 적용 □ 당장 집값에는 도움이 크지 않을 듯, 이번 대책이 분양 관련된 것이 중심이 됐기 때문으로 판단됨. □ 하지만 장기로 보았을 때 분양가를 인하 할 수 있는 조치가 총 망라된 만큼 고가분양=인근아파트 상승 고리 끊는 계기가 될 것으로 보임 □ 분양가는 낮아질 수 있을 것으로 보여짐 □ 건설사 입장에서는 9월 1일 이전 물량을 쏟아 낼 것으로 전망 □ 건설사 공급 보이콧 가능성 높음 □ 무주택 청약자들 입장에서는 청약을 서두를 것으로 보여지지 않음 □ 다만 선점하려는 수요는 선별적으로 청약에 나설 것으로 보여짐 □ 공급 Roadmap 대로 진행 못할 경우 아파트 값 폭등 할 수 있음 마이너스 옵션제 도입 □ 내부 마감재, 입주자가 구입하여 설치 □ 도입시기 불투명 분양원가 공개 확대 □ 공공택지 7개 --> 61개 확대 □ 민간택지 공개않했으나 --> 수도권, 지방 투기과열지구까지 확대 □ 민간은 7개 항목 공개(택지비, 기본형 건축비 5개, 가산비) □ 분양가 심사위원회 설치 의무화 * 9월1일 이전에 사업승인 신청 했어도 12월1일(3개월 이내)이내에 분양승인 신청하지 않을 경우 민간의 분양원가 공개 적용 청약 가점제 □ 가점제 조기 시행(2007년 9월 예정) □ 2주택이상자 1순위배제(투기과열지구 외 지역까지 확대) □ 2주택이상 보유자 감점제 도입 □ 최종안은 현재 마련 중 채권입찰제 개선 □ 시세 90%→80% 하향 □ 확대범위, 민간택지 전반이며 대상은 재개발,재건축,재개발 □ 시행시기, 적용지역은 불명확 □ 분양가 인하 효과 기대 □ 조합원 부담 증가로 사업 지지부진 예상 □ 특히 재개발의 경우 가장 타격이 클 것으로 예상 전매제한 기간 확대 □ 택지유형 및 주택유형펼로 기간 차별화 □ 공공택지 10, 7년 강화 □ 민간 택지 전매제한 실시(7년,5년) □ 갈아타기 수요 어려워 오히려 일반 아파트 선호 선회로 아파트 상승 □ 중개업소 시장 거래 침체로 사회문제 대두 가능성 높음 공공. 민간 공동 사업제도 □ 민간이 50% 이상 토지확보 이후 더 이상 토지확보가 어려울 경우 시행 □ 대상지 전체 택지개발예정지구 지정 □ 민간분양가상한제 적용에 따른 민간건설사에게 당근을 주기 위한 것으로 보여지지만, 결국에는 공공사업으로 진행되는 만큼 분양가 인하를 노린 것임 □ 단 시행근거 마련이 시급할 것으로 보여짐 토지임대부, 환매조건부 시범사업 실시 □ 2007년 시범실시 □ 반값아파트 공급 의지를 확인할 수 있음 □ 택지개발지구 가운데 택지비가 낮은 곳을 대상로 선정할 가능성 높음 □ 즉 수도권 외 지역에서 시범적으로 공급될 가능성이 있음 주택담보대출 규제개선 □ 투기지역 1인 1건 담보대출로 제한 □ 서민들에게는 크게 영향 없으나 투자수요 및 대기수요의 감소로 인한 미분양 증가로 주택공급 감소         

6 부동산 대책 분석과 전망 2. 분석 및 전망 2007년 1월 11일 “ 부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안”을 재정경제부, 건설교통부가 합동으로 발표함. 1.11부동산 대책은 정부 주도라기 보다는 정치계, 시민단체에서 제기한 문제제기를 정리하는 수준이라는 점이며 이번 발표는 상황발생 후 대책이 아닌 선제적으로 2007년의 부동산 시장의 불안정을 차단하고, 11.15대책 이후 아파트가격 안정화를 유지할 수 있는 방법으로 해석할 수 있음. 11.15대책 이후 시장 반응은 매수자 관망, 매도자 호가 유지로 거래 없이 조용한 상태를 보이고 있으며 . 대책 발표 후 한달 간 수도권 매매가 변동률은2.49%가 상승했음. 지역별로 서울 2.31% 신도시1.61%, 경기도 2.97% 상승한 것으로 조사되었으며 3.30대책보다 높은 상승율을 나타내고 있어 정부의 시장 안정화 대책에 대한 급변화는 없을 것으로 분석 사료됨. ▶ 분양원가 공개 범위 및 분양가상한제 확대와 분양승인 강화 분양가 인하방안으로는 분양가 심의 기구 설치로 분양가 검증을 확대 개편과 분양원가 공개범위 및 분양가상한제 확대 방안이며. 시행시기는 2007년 9월 1일 사업신청부터임. 분양가 원가 공개를 통한 분양가를 인하를 하겠다는 것이며 공공택지의 경우 세부항목을 기존 7개에서 61개로 개편하고, 민간택지는 수도권 및 투기과열지구에 한해 분양원가를 공개하되. 종목은 7개항목임. (* 2.세부분석 분양가 원가공개 항목참조) 분양가상한제는 . 분양주체, 대상, 지역까지 확대 (공공택지에서 민간택지로 확대)하며 적용대상도 재개발, 재건축, 주상복합 등 모든 공동주택으로 확대하고 현재 임의기구인 분양가상한제자문위원회를 분양가 심사위원회로 하여금 분양 승인시 분양가의 적적성을 검증. 심의기관의 주체 여부에 따른 심사위원회의 승인시 공정성시비로 기업간 승인주체간 법정 마찰 및 승인시기 연장에 따른 금융비용 증가 등의 문제가 발생할 수 있을 것으로 예상됨. 분양가원가공개는 단기적인 시장안정 여력이 부족하나 장기적으로 분양가에 대한 고가 시비 등이 사라질 수 있으며 또한 고분양가로 인한 인근아파트 상승 고리는 단절은 가능하나 사업 시행시 분양가를 인근 아파트 값과 비슷하게 책정될 시 이미 오른 가격에 분양가가 전가될 수 있어 아파트값 안정이 분양가 안정으로 이어질 가능성이 높을 것으로 예상됨. 전매제한의 민간아파트 확대는 거주이주의 자유권에 대한 헌법시비가 생길 수도 있으나 거주에 대한 이동의 불편함이 오히려 일반 아파트의 관심이 확대될 수 있어 일반(기입주)아파트 가격의 상승이 예상됨. 소결 1.11부동산 안정화 대책은 시장의 논리를 무시한 전매제한 강화에 따른 무리수, 반값 아파트 시범사업 실시는 타당성이나 실효성, 홍보부족에 따라 효과가 비교적 약할 것으로 분석되며 민간 건설사업자의 반발도 예상외로 클 것으로 보여 공급 로드맵에 차질이 생길 것으로 분석됨에 따라 분양가 상한제 실시 전 민간 업체의 공급이 대폭증가 할 것으로 판단됨. 기존 (기입주) 아파트 등의 주택가격은 1.11대책에 큰 영향은 없이 소폭상승 할 것으로 예상됨. .

7 2. 1.11 부동산 대책 분석과 전망 2. 세부분석 – 분양가 원가공개 분양원가 공개로 인한 분양가 인하가
평형별 건설 주체별 항 목 구 분 공개에 포함된 비용 변경내용 25.7평 이하 공공 기관 7개 직접공사비 재료비 노무비,기타경비 1.택지비 2.총공사비 가.순공사비 1)토목공사 2)건축공사 3)기게설비 공사 4)전기공사 5)정보통신공사 6)소방설비공사 3. 간접비 가.설게비 나.감리비 다.일반분양시설경비 라,기타사업성 경비 4.그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용 민영주택 간접공사비 간접노무비 각종보험료 등 일반관리비와 이윤 설계비 감리비 부대비용 모델하우스,홍보,수도.가스 전기시설 인입비 초과 공공기관 가산비용 지하층건축비,복리시설등 추가설피비 택지비 택지매입비원가,기간이자, 제세공과금,추가지반공사비 2개 택지매입원가 주택구입시 고려사항(1순위) Source: 국민은행 (주택금융수요 실태조사 2005) 분양원가 공개로 인한 분양가 인하가 실질적인 주택가격 안정화는 어려움 1.일률적인 상한가로 규제하던 1980년대 말에도 주택가격은 급상승 했으며 2. 분양가 규제를 원가 연동제오 완화한 이후에도 주택가격 상승은 계속됨. 3.신규분양가격은 기존 재고시장의 가격 상승에 영향을 미치지 않는 것으로 분석 4.신규주택 구입시 고려사항 중 분양가에 대한 부분은 미비한 것으로 조사 분석됨. 1.투명경영 문제 영업상 기밀인 건설원가와 노하우 협력업체와의 계약관계등 노출이 어려운 부분에 대해 기업의 투명한 원가공개는 기대하기 어려우며 분양원가 검즈에 따른 수익변동이 발생할 경우 분양원가 검증을 담당 하게될 심의의원에 대한 로비도 불가피한 증가를 보일 것으로 전망됨. 2.원가산정상의 문제 아파트 개발사업의 유형이 다양하고 수익배분구조도 계약내용에 따라 다르기 때문에 건설업체의 생산원가만으로 분양원가를 산정하는 것은 불가능 함 주택사업 추진과정에서 예측 불가능한 항목 등에 대하여 세부적으로 산정 할 수없움 자재비 ,인건비,금융비용 외에도 기술개발 투자비와 리스크 비용등 복합적으로 구성 돠어있고 , 기부 채납비용 등은 분양시점에 원가계산이 어려움. 민원 등 인허가 관련 예상치 못한 비용 등이 발생함 3.검증의 문제 분양원가 공개항목을 7개에서 추가적으로 확대할 계획을 가지고 있으나 적정성의 논란이 지속될 것임. 감리 지정 시 부속서류인 “총 사업비 산출 총괄표” 및 “공종별 총 사업비 구성 현황표” 단가표의 경우 위생도기, 철골공사 등의 항목으로 세부 항목 등의 검증이 어려우며 세부적으로 확인이 가능하더라도 공사에 소요된 물품가격의 적정성 까지 논란의 대상이 될 수 있음. 4.소결 민간아파트 분양원가의 산정과 공개는 실무적으로도 어렵고 설사 가능하다 할지라도 공개된 원가항목의 사실여부를 둘러싼 논란과 소송을 야기하게 되며 주택품질의 저하와 공급축소를 초래할 가능성이 높음.

8 2. 1.11 부동산 대책 분석과 전망 3. 세부분석 – 분양가 상한제 판교 등 계약자 중 70%가 선택품목 청약
1차 분양가상한제 이후 주택공급추이 Source:1차 분양가상한제는 1982~1989년까지 시행됨 – 건교부 주택건설 인허가 ▲ 분석결과 : 민간공급의 축소 및 장기적인 주택가격 상승 분양가 상한제가 도입됐던 첫해인 1983년 14만3919구에 달했던 민간 공급량은 1984년 10만7966가구로 30% 정도 급감. 민간공급은 1985년 9만5292가구로 제도시행 이후 처음으로 10만가구 이하로 공급잉 감소 하였으며 1986년 일시적으로 13만5339가구로 민간공급이 늘기도 했지만 이후 감소세를 면치 못해 1988년에는 5만8859가구로 최저점을 기록. 이러한 민간아파트의 공급 감소는 1986년 이후 주택가격 폭등을 야기했고 아파트값 폭등세는 1989년 노태우 정부가 경기 분당 등 5개 신도시 공급계획 발표 이전까지 지속됨. 2000년 이후 공공기관의 택지확보 어려움으로 인해 공곡 물량의 증가는 어려울 것으로 예상됨에 따라 장기적으로 전세가 폭등.기존 주택가격 상승으로 이어질 전망 분양가상한제 및 마이너스 Option 制 비교 마이너스옵션제 의 경우 마감재등을 설치 하지않고 골조 상태로 분양하여 39평기준 가구당 약 2,750만원의 분양가 인하효과 (약 80만원/평)등을 절감이 가능하여 분양가의 5~10% 인하 효과가 가능하나 입주자의 개별적인 인테리어로 인해 일괄시공 대비 공사비의 초과부담 및 하자보수 및 소음 등의 문제가 발생 분양가상한제가 적용되는 민간택지의 경우 직접적인 분양가 구성항목이 아닌 확장,선택품목 비용을 통한 분양가 인상이 정착되어 확산될 전망 발코니확장,선택품목비용 항 목 효 과 부 작 용 분양가 상한제 간접규제 효과로 단기분양가 인하 기대 시장경제 논리위배 주택 품질저하 수급불균형에 의한 가격불안 요인 마이너스 옵션제 불필요한 옵션제외에 따른 실질적 분양가 인하 향후 개별 옵션 시공시 더 비싼 공사비 부담 용인흥덕지구 200 용인 상뗴빌 148 판교 신도시 김포장기지구 김포고촌지구 96 용인 흥덕지구 경남 아너스빌 기본형분양가 908만원/평 의무 선택사양 비용 47평형 9,442만원 58평 11,510만원 아트월,보조주방,온돌마루,붙박이장, 천정 부착형에어콘 4대 外 내부 마감 Option 별도 (약1,500만원) 평당 200만원 상승- 실분양가 1,100만원 판교 등 계약자 중 70%가 선택품목 청약

9 3. 結論 ( 事業地 를 中心으로) 광주시 주택보급률 추이 전남지역의 주택보급율은 전국최고치인 135.4% 광주시 2005년 주택 보급율 현황은 103%로 가구수 대비 주택수가 2 배이상 상회 및 중가 추세 에 있음 2006년 9월초 수완지구의 미분양 물량 및 진월,신창등이 반영된 광주시의 미분양 아파트는 약 9,000여세대로 현재 공급과잉 상태이며, 전남지역의 주택수요가 가장 많은 지역은 광주광역시지만 가구수가 지속적으로 감소하고 있어 공급과잉,주택수급 불균형의 문제가 있으나 수도권,타 광역시 등의 주택공급부족에 대한 확대방안의 영향인 분양가가상한제 ,분양원가공개 등이 광주시 사업주체에게 미치는 영향은 미비할 것으로 판단됨. 현재 미분양 현황의 대부분이 택지지구 내 분양가상한제 적용 아파트이며 광주시의 시장 특성상 주택가격 상승의 연혁 및 추이가 타 도시에 비해 짧아 당분간 강 보합세를 유지 할 것이며 선호/비선호 지역 및 브랜드의 분양율이 뚜렷한 양극화를 보이고 있어 당분간 현재의 분양상황이 지속될 것으로 사료됨. 사업지 별 전망 00 지구 광주시내 주거선호지역 최상위권입지 당 사업지 의 분양인지도가 장기간 노출되어 인접지역 수요 견인에 효과적 지역 내 규모확대형 수요자의 교체시기 (5~7년) 및 향후 가격상승 기대 분양가 상한제 및 원가공개 시기적인 해당 사항 없으며 현재 광주시 동향으로 판단 시 분양가 보다 지역 및 주거환경 향후 가격 상승 추이, 브랜드가 주택구입의 주 고려대상이며 주거선호지역에 입지하여 분양가 상한제등의 효과는 미비할 것이며 주택관련 법령의 변화기대를 반영하게 될 것으로 예상됨. 사업지가 소형평형 서민위주의 지역으로 분양가 상한제등에 의한 분양가 인하에 대한 기대감 소폭 작용 가능할 것으로 예상되나 광주시의 도시 확장으로 인한 광역적인 수요 기대 (브랜드효과 및 상품성) 로 인해 구매의욕이 둔화되지는 않을 것으로 예상됨. 교통,주거환경,조망 및 소규모 고급형 주택단지로 최유효 수요 확보가 가능하여 정부의 시장 안정화 대책과는 비교 적용불가