절세도 재테크다(임대업절세전략) 2013.12.12 태경회계법인 김 상 운 대표공인회계사.

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1 절세도 재테크다(임대업절세전략) 태경회계법인 김 상 운 대표공인회계사

2 상업용부동산 임대업의 현주소 : 이중고(二重苦)
장기불황으로 공실 및 연체 증가 → 임대매출액 감소 및 수익률저하 2. 국세청 임대업 세원관리가 꾸준히 강화 (1) 임대수입 누락이 거의 불가능 - 임대업 신고의무가 세밀하게 통제 (부동산임대공급가액명세, 신규계약서 사본제출) - 전산자료, 인터넷 등 주변의 임대시세파악 용이 - 임대인과 임차인간의 신뢰성 약화(유흥업소 등) - 세파라치의 활성화 (포상한도액 10억원으로 상향조정) - 세무조사 추징세액이 다른 업종보다 크다(상대방이 명확하므로) (2) 장부기장 의무 강화 -> 세금의 증가 - 연간 임대료 수입금액이 7천5백만원 이상일 경우 복식장부 기장의무. - 대형건물 개인 임대업(연간 7억 5천만원)이상인 경우 세무검증제 적용으로 비용증빙의 검증강화

3 1. 개인 임대사업자의 장부기장의무 장부기장을 하지 않은 경우의 불이익 3
1. 개인 임대사업자의 장부기장의무 구 분 복식부기의무자 간편장부대상자 기준경비율 적용(22.2%) 단순경비율 적용(38.4%) 부동산임대업 7천5백만원 이상 (월 625만원) 7천5백만원미만 2천4백만원이상 2천4백만원미만 (월 200만원) 직전연도 수입금액(간주임대료 및 세금계산서 발행된 관리비 포함)을 기준으로 판단. 단, 2011년부터 신규사업자는 해당연도 수입금액 으로 판단함. 장부기장을 하지 않은 경우의 불이익 직전연도 수입금액이 4,800만원 이상인 사업자 : 산출세액의 20%를 무기장가산세 부과 복식부기의무자 : 산출세액의 20%를 신고불성실가산세 부과 3

4 2. 부동산임대업 관련비용 4 이자비용 : 부동산을 취득할 때 대출받은 이자비용
감가상각비 : 건물취득가액을 30~50년 동안 정액법으로 상각한 금액 인건비 : 건물관리인(청소, 용역인 포함)의 급여. 급여처리 하면 4대 보험료 부담 허위 신고시 인건비로 불인정 수리비 : 엘리베이터나 건물 수선비 등은 전액 비용 인정 재산세와 종합부동산세 : 사업경비 인정 교통유발부담금 : 사업경비 인정 차량유지비 : 건물주 개인 목적으로 사용하는 경우는 비용으로 불인정 그러나, 사업목적과 개인목적의 구분이 애매모호한 경우가 일반적 → 대부분 경비처리 복리후생비 : 임직원을 위해 사용한 복리후생비는 사업경비로 인정 접대비 : 사업과 관련된 접대비를 연간 1,200만원 정도 사용할 수가 있음 기타 건물 관리비 : 기타소모품비 등 사업과 관련된 비용은 전액 공제 건물보상비 : 임차인의 퇴거시 이사비용이나 권리금 등의 합의금. 법적 지급의무 없이 지급한 경우 사업경비로 불인정. 4

5 3. 부동산 임대업을 법인으로 하여야 하는 이유 5 [참고] 관리비에 대한 세금계산서 발행
부동산임대업의 형태 장부기장의무 3 임대업의 경비처리 법인으로 하는 임대사업 개인임대사업의법인전환 [참고] 관리비에 대한 세금계산서 발행 일반과세로 임대업 영위하는 경우 관리비에 대한 세금계산서 교부는? 임대료와 관리비를 구분하지 않고 영수할 경우 : 전체금액 세금계산서 교부 임차인이 부담할 보험료, 수도료 및 공공요금을 별도로 구분 징수하여 납입대행시: 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함되지 아니한 것으로 보므로 세금계산서 교부시 제외가능 3. 부동산 임대업을 법인으로 하여야 하는 이유 국세청에서 임대업을 중점관리 대상업종으로 선정함. 장부기장을 하더라도 임대업은 실제로 비용이 많지 않은데, 그렇다고 가공경비로 비용을 채우는 것은 위험 수입금액이 7억 5천만원(월 6,250만원) 이상인 경우 성실신고에 따른 세무검증제의 대상이 될 경우 가공경비는 심각한 문제가 됨 → 앞으로 5억, 3억으로까지 하향 조정될 예정 5

6 4. 임대법인이 개인보다 유리한 구체적 이유 6 (1) 세율 차이로 법인세가 저렴 (괄호안은 주민세포함)
소득세 법인세 과세표준 소득세율 법인세율 1,200만원이하 6%(6.6%) 2억원 이하 10%(11%) 1,200만초과-4,600만이하 15%(16.5%) 4,600만초과-8,800만이하 24%(26.4%) 8,800민초과-3억원이하 35%(38.5%) 3원억초과 38%(41.8%) 2억원 초과 20%(22%) <사례> 세금비교(단순계산, 주민세포함) * 과세표준액이 2억원인 경우 소득세 : 60,610,000 법인세 : 22,000,000원 → 연 38,610,000절감 * 과세표준이 4억원인 경우 소득세 : 140,910,000 법인세 : 66,000,000 → 연 74,910,000절감 6

7 7 (2) 비용처리 (3) 건물 양도시 개인보다 유리 1) 세율차이 : 양도소득에 대한 세율이 위에서 보듯 법인세가 유리함
법인이 지출한 대표이사 등 임직원 급여 및 퇴직금, 차량유지비 등 모두 비용처리 인정되므로 유리 (3) 건물 양도시 개인보다 유리 1) 세율차이 : 양도소득에 대한 세율이 위에서 보듯 법인세가 유리함 2) 소득 합산 으로 인한 절세 - 법인이 다른 사업에서 손실이 난 경우 : 합산과세  세금이 작음 - 개인이 다른 사업에서 손실이 난 경우 : 분류과세  세금이 많음 <사례> 부동산 양도차익 10억, 다른 사업손실 (-)10억 인 경우 개인 : 부동산 양도차익 10억에 대하여 소득세 4억정도 소득세 납부 법인 : 법인소득이 통산되어 0원 이므로 세금 없음 (4) 자금출처의 생성 부모는 주식소유만 하고 대표이사 등 임직원은 자녀들이 맡아 급여를 받아가면 자금출처가 쌓임 - 다만, 실제 근무형태를 갖추고 근무사실을 입증. 7

8 8 (5) 주식으로 상속, 증여시는 세금절감되고 간편함 따라서 개인임대업의 법인 전환을 적극적 검토할 필요가 있음!
- 부동산보다는 주식으로 으로 상속, 증여하는 것이 절세 - 부동산 보유법인의 세법상 주식평가 방법 부동산가액이 총자산의 80%이상인 경우 → 자산가치로만 주식평가 부동산가액이 80%미만 50% 이상인 경우 → 손익가치 40% : 자산가치 60% 로 주식평가 따라서 부동산가액이 80%미만인 법인이 부동산 소득이 발생하지 않거나 다른 사업부진으로 인하여 이익이 발생하지 않으면, 손익가치는 0으로 보므로 전체가치는 60%로 할인평가 됨 주식양도, 상속, 증여의 간편성 등기절차가 없어 이전이 간단하다고, 등록세 등 등기이전에 따른 비용이 없음 1주라도 양도 또는 증여가 가능하여 부동산보다 부분 양도 또는 증여 편리 부동산에 관련된 임대차계약, 대출관계, 근저당 등이 변경되는 번거로움 없음. 따라서 개인임대업의 법인 전환을 적극적 검토할 필요가 있음! 8

9 개인임대업의 법인전환은? 9 법인으로 등록세 중과 (4.6% → 9.4%) : 과밀억제권역 5년 이내 법인
임대업을 안하는 이유 개인임대업의 법인전환은? 법인에 대한 인식부족 및 관행 (법인은 복잡, 개인은 편리?) 등록세 중과 (4.6% → 9.4%) : 과밀억제권역 5년 이내 법인 법인설립비용 발생 : 등록세 = 자본금 × 1.44% 1억 기준 : 144만원 등록세 중과 (5년 내는 9.4%, 5년 경과는 4.6%) 법인설립비용 (1.44%) 발생은 동일 개인건물의 양도소득세를 납부하여야 함 2014년말까지 등록세 면제. (단, 등록세 면제에 대한 농특세 1.6%는 부과) 법인설립비용(1.44%) 발생은 동일 개인건물의 양도소득세 이월됨 (법인이 부동산을 매각하는 시점까지) 법인을 세워 개인임대건물을 취득하는경우 조세특례제한법에 따라 개인임대사업자를 법인으로 전환하는 경우 9

10 [관련법규] 조세특례제한법 제32조【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】
① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도·양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. [개정 ] ③ 제1항을 적용받으려는 거주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이월과세 적용신청을 하여야 한다. ⑤ 제1항에 따라 설립된 법인의 설립일부터 5년 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제1항을 적용받은 거주자가 사유발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 제1항에 따른 이월과세액(해당 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 사업 폐지의 판단기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 ] 1. 제1항에 따라 설립된 법인이 제1항을 적용받은 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우 2. 제1항을 적용받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하는 경우. 조세특례제한법 제120조【취득세의 면제 등】 ⑤ 제32조에 따른 현물출자 또는 사업양수ㆍ양도에 따라 2014년 12월 31일까지 취득하는 사업용 재산에 대해서는 취득세를 면제한다.

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34 개인 임대업 법인전환 검토 서비스 소개 (개인임대업의 법인 전환에 대한 타당성 보고서)
업무 제휴 제안서 개인 임대업 법인전환 검토 서비스 소개 (개인임대업의 법인 전환에 대한 타당성 보고서) TAEKYUNG ACCOUNTING CORP. 서울시 강남구 대치동 945 삼안빌딩 10층 T. (02)

35 법인전환 서비스 1. 임대업 법인전환 검토서비스 효과 ◦ 개인임대업의 세금부담 증대로 인한 절세 방안을 모색할 필요성 증대
◦ 세무검증제의 확대실시에 따른 합리적 대비책으로 유용한 대안 ◦ 2014년 말까지 한시적으로 법인전환에 따른 세제혜택(취득세) 면제 ◦ 실물 부동산을 직접 상속, 증여하는 것보다 법인 주식의 상속, 증여를 통한 편의성과 상당한 절세효과 수혜 4/11

36 법인전환 서비스 2. 임대업 법인전환 검토서비스 대상 ☞ 법인전환 검토서비스가 꼭 필요한 고객
개인임대업의 법인전환 서비스 2. 임대업 법인전환 검토서비스 대상 ☞ 법인전환 검토서비스가 꼭 필요한 고객 Ⅰ. 증가하는 세금 부담에 절세방안을 모색하고 있는 개인 임대사업자 Ⅱ. 세무검증제의 적용대상인 개인임대사업자 Ⅲ. 종합적인 부동산 자산관리의 필요성을 느끼는 개인 임대사업자 Ⅳ. 양도/상속/증여 대상 부동산의 체계적 PLAN이 필요하신 부동산 보유고객 Ⅴ. 금융기관(보험,은행,증권 등)의 對고객 서비스 목적의 주요기관 Ⅵ. 금융권 PB / 초고액 보험FA의 대 고객 서비스 5/11

37 법인전환 서비스 3. 임대업 법인전환 검토서비스 구체적 내용 (검토보고서 주요 내용)
개인임대업의 법인전환 서비스 3. 임대업 법인전환 검토서비스 구체적 내용 (검토보고서 주요 내용) Preview(사전 상담)– 세무조정계산서필요 현황 분석(매출/비용/세금/기타) 법인전환 검토 법인전환시 절세액 산정 법인전환시 양도세 이월액 산정 법인전환 소용비용 산정 세무검증제/세무조사/상속증여세절세 법인 전환 장단점 및 한계점 도출 법인전환 일정 상담 Review 6/11

38 법인전환 서비스 4. 임대업 법인전환 서비스 비용 구분 내방 상담 출장상담 검토 서비스 30만원 경기/수도권 강원/충청 기타
개인임대업의 법인전환 서비스 4. 임대업 법인전환 서비스 비용 구분 내방 상담 출장상담 검토 서비스 30만원 경기/수도권 강원/충청 기타 40만원 50만원 협의 ☞법인 전환 실행에 따른 수수료 별도 (감정평가수수료 / 법무수수료 / 회계수수료 / 기타 실비) 7/11

39 법인전환 서비스 5. 회사소개 태경회계법인(TAEKYUNG ACCOUNTING CORP.) 1) 법인 현황 10/11
개인임대업의 법인전환 서비스 5. 회사소개 태경회계법인(TAEKYUNG ACCOUNTING CORP.) 1) 법인 현황 회사명: 태경회계법인(영문명:TaeKyung Accounting corp.) 대표자: 김 상 운 인원현황: 총인원 131명(2013.9월 현재) ☞ 공인회계사30명, 행정직원 등101명 인 원 동서회계법인 설립 (서울 강남구 역삼동 ) 성수지점 설치 (서울 성동구 성수2가 19-24) 원주지점 설치 (강원도 원주시 학성동 ) 부동산컨설팅 사업본부 설치 태경회계법인으로 분리(서울 성동구 성수2가 19-2) 포항지점 설치 (경북 포항시 북구 신흥동 809-7) 문정분실 설치(서울 송파구 문정동 가든파이브웍스 S404) 강남 분실 설치(서울 강남구 대치동 945 삼안빌딩 10층) 연 혁 고객회사에게 신뢰성 있는 회계감사, 세무자문 서비스 제공 M&A, Global Corporate Finance Service 서비스 제공 구조조정 등을 포함한 기업경영 전반에 걸쳐 체계적이고 종합적인 서비스 제공 다양한 산업에 대해 폭 넓은 실무경험이 있는 전문가 보유 개 요 10/11

40 법인전환 서비스 2) 주요 업무 11/11 개인임대업의 서비스라인 별 주요 업무소개 Assurance & Advisory
Tax Service Japanese Clients Service Group Enterprise Risk Service Corporate Finance 법정감사 연결 및 결합감사 벤처창업지원 특수목적감사 다국적사업개발 IT부문진단, 감사 재무예측,사업계획 비영리법인감사 지자체재무보고검토 세무신고관련 세무조사, 조세불복 조세계획수립 외국인투자자문 재산세제관련 국제조세관련 합병 및 인수 회계감사 세무자문, 기장대행 투자관련 컨설팅 기타 경영관리 Enterprise Risk Management Internal Audit Fraud Risk Service Information Security Service Project Risk Service Corporate Finance Restructuring Service Real Estate Advisory Service Transaction Advisory 11/11