원가관리(Cost Management)

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1 원가관리(Cost Management)
2조 원가관리(Cost Management) 광산김씨(光山金氏) 문숙공파(文肅公派 ) 39세손 김용필(金容必) 평산신씨(平山申氏) 사간공파(思簡公派 ) 35세손 신동학(申東鶴)

2 목 차 원가관리(Cost Management) 개요 원가 산정 (비용 견적) 원가의 구성 원가관리 방법 원가 절감 방안
목 차 원가관리(Cost Management) 개요 원가 산정 (비용 견적) 원가의 구성 원가관리 방법 원가 절감 방안 해외 적용 사례 현장 사례 결 론

3 원가관리의 개요 원가관리의 정의 원가 : 기업이 생산하는 일정한 제품 또는 제공되는 각종 service에 필요한
여러 가지 재료, 노동력 등, 생산목적을 위하여 소요된 물건 모두를 화폐 가치로 환산하여 나타낸 것 건설산업에서의 원가 : 건설공사 수행에 필요한 자원인 자재, 노무, 장비 등에 소요되는 비용 원가관리 : 주어진 예산과 일정을 토대로 건설공사가 원만히 진행되고 예산의 집행이 계획대로 이루어져 품질, 원가, 공기 등의 목표를 성공적으로 달성할 수 있도록 제반 자원의 소요비용을 효율적으로 관리하고 통제하는 것 Project 전 단계에 걸쳐 계획수립(Planning), 모니터링(Monitoring), 분석(Analysis) 및 예측(Anticipation)을 지속적으로 반복하여 실제 투입원가(사업비 또는 비용)가 예산을 초과하지 않도록 하는 것

4 원가관리의 개요 “Project Cost Management includes the process
원가관리의 정의 “Project Cost Management includes the process required to ensure that the project is completed within the approved budget“ - Project Management Body of Knowledge(PMBOK) By Project Management Institute(PMI) “Project에서 원가관리란 승인된 예산 내에서 project를 확실히 완료하기 위해 필요로 하는 제반 절차”를 의미한다.

5 원가관리의 개요 원가관리의 중요성 과거에는 건설 project 목적물에 대해 중요 시 하던 요소가 기능과 구조와 그리고
아름다움이었다면, 지금은 시간과 품질과 그리고 비용이라 할 수 있는데 비용은 물론이고 시간과 품질 모두 원가와 직접적인 관련을 가지고 있어 가장 중요한 요소이다. 지금의 건설 project가 대형화, 복잡화 및 전문화 되고 고객의 눈높이와 기대수준이 높아지고 수요가 모든 이에게로 다양해지면서 건설사업의 risk 요인이 확대됨에 따라 건설 프로젝트에서 원가관리의 중요성이 커져가는 추세이다.

6 원가관리의 개요 원가관리의 요소 원가산정 : 건설공사의 소요원가을 예측
원가계획 : 건설공사의 원가 절감을 목표로 하는 예산 실행/계획 원가통제 : 건설공사의 계획 일정에 따라 원가의 흐름을 통제 원가회계 : 건설공사시 발생한 자금의 수입과 지출 기록/계산

7 원가산정(비용견적) 원가산정의 원칙 실제상황(reality) 반영 동일한 상세수준(level of detail) 유지
견적자가 적절한 실적자료를 토대로 전문적 경험과 판단에 의하여 실제상황이 정확하게 예측, 반영된 견적서를 만들어낼 책임이 있다. 동일한 상세수준(level of detail) 유지 견적은 시간과 비용을 요구하므로 견적자는 의사결정에 관련된 정도의 상세수준에 도달할 만큼의 비용과 시간을 투자할 필요가 있다. 모든 비용요소 포함(완전성: completeness) 견적에는 건설공사에 관련된 모든 항목들을 포함시키되 그 외의 다른 어떤 것도 추가하거나 누락해서는 안된다. 가변성 있는 서류양식(documentation)으로 작성 견적서는 공사의 의사결정 기초 자료로 활용되는 영구적 서류로 작성자와 사용자 모두 이해할 수 있는 쉽고 명백한 형식으로 작성될 필요가 있다. 견적결과를 의사결정에 효율적으로 이용하기 위해서 계산근거, 삭제 또는 수정한 흔적들은 견적서 상에 나타내는 것이 바람직하다.

8 원가산정(비용견적) 원가산정의 원칙 직접비용(direct cost)과 간접비용(indirect cost) 구분
직접비용 : 어떤 작업을 통하여 경제적인 방법으로 물리적인 추정이 가능한 비용 간접비용 : 어떤 작업을 통하여 물리적으로 추정할 수 없는 관리 비용을 의미 하며 작업이 수행되지 않더라도 발생하게 된다. 변동비용(variable cost)과 고정비용(fixed cost) 구분 변동비용 : 수량의 변화에 비례하여 비용이 변하는 것으로 규모 또는 기간에 따라 변하는 보험료, 임대료를 포함한다. 고정비용 : 수량의 변화와 관계없이 일정한 비용으로 예를 들면 현장의 편의 시설을 설치하기 위한 일회성 비용이 있다. 불확실성에 대한 예비비(contingency) 포함 건설공사에서 불확실성이란 예측되지 않은 일의 발생 가능성을 의미하며 그러므로 견적에서는 이러한 불확실성을 예비비 항목으로 반영해야 한다.

9 원가산정(비용견적) 공사원가 산정의 예

10 원가산정(비용견적) 공사원가 산정 사례 작업순서 공사개요 1. 물량산출 2. 단가조사(재료 및 노무비 단가)
공사명 : O O 아파트 신축공사(101동 33.28py 욕실바닥타일 공사) 면 적 대지면적 : 27,278㎡ (8,251.8평) 건축면적 : 5, ㎡ (1,636.5평) 연면적 : 78,491.65㎡ (23,744.3평) 세대수 : 총 648세대 50평형 (76세대) 33평형 (408세대) 29평형 (11세대) 24평형 (153세대) 작업순서 1. 물량산출 2. 단가조사(재료 및 노무비 단가) 3. 일위대가 산출근거자료 작성 4. 일위대가표 작성 5. 내역서 작성 6. 총괄표 작성

11 원가산정(비용견적) 1. 물량산출서(수량산출근거) 욕실바닥타일 면적 산출 내역

12 원가산정(비용견적) 2. 단가조사(재료 및 노무비 단가) 욕실바닥타일 면적 산출 내역

13 원가산정(비용견적) 3. 일위대가 산출근거자료 작성 일위대가 산출 근거

14 원가산정(비용견적) 4. 일위대가표 작성 일위대가표 (욕실바닥타일)

15 원가산정(비용견적) 4. 일위대가목록표 작성 일위대가목록표

16 원가산정(비용견적) 5. 내역서 작성 공사비내역서

17 원가산정(비용견적) 5. 내역서 작성 집계표 (101동 건축공사)

18 원가산정(비용견적) 5. 내역서 작성 집계표 (건축공사)

19 원가산정(비용견적) 5. 내역서 작성 집계표 (공종별 집계표)

20 원가산정(비용견적) 6. 총괄표 작성

21 원가산정(비용견적) 견적의 정의와 종류 견적의 정의 견적의 종류 수량과 단가, 공사금액의 최종적인 완성을 위한 작업
시공자에게는 경영의 성패를 좌우하는 요소 고도의 기술과 경험을 필요로 하는 합리적인 견적업무가 이루어 져야함 도면을 보고 수량을 산출하는 적산과 차이가 있음 견적의 종류 개산 견적(approximate estimates) - 설계가 시작되기 전에 프로젝트의 실행 가능성을 알아보거나 설계의 초기단계 또는 진행단계에서 여러 설계대안의 경제성을 평가하기 위하여 수행 - 일반적으로 설계도면과 시방서가 준비되지 않은 상태에서 공사비를 예측하는 것이기 때문에 이전의 유사한 공사와 참여자로부터 얻을 수 있는 가능한 정보를 토대로 견적자의 경험과 판단에 의해 수행 상세 견적(detailed estimates) - 설계의 최종단계 또는 공사입찰, 시공계획 단계에서 수행되며 완성된 도면과 시방서에 근거하여 건설공사를 수행하는데 소요되는 재료, 노무, 장비 등에 대한 상세한 수량과 비용을 결정

22 원가산정(비용견적) 견적의 절차 물량산출(quantity take-off)
각 작업공정에 대한 재료의 소요량, 노무자의 소요수, 가설재 및 시공장비의 내용, 수량 및 사용기간 등을 구체적으로 헤아려 수량을 산출하는 절차 일위대가 산정(unit cost calculation : costing) 항목별 단가를 산정하는 행위로서 자재와 노무에 대한 단위가격과 품의 수량을 곱하여 산정되고 일위대가의 산정 결과는 자재단가 및 노무단가별로 합계되어 일정한 양식의 일위대가표에 기록 공사비 계산(cost calculation : pricing) 산출된 각 작업공종의 수량과 일위대가에 의하여 산정된 단가를 곱하여 전체 공사금액을 계산하는 절차

23 원가의 구성 건설원가의 구성체계 이 윤 일반관리비 견적가격 (도급금액) 간접공사비 총 원가 재 료 비 공사원가 직접공사비
이   윤 견적가격 (도급금액) 일반관리비 총 원가 간접공사비 공사원가 재 료 비 직접공사비 노 무 비 외 주 비 경    비

24 원가의 구성 건설원가의 구성요소 재료비 건설생산에 필요한 원료 및 원료의 가공품을 구매하거나 사용하는데 소요되는 비용을 의미
직접재료비 철근, 목재, 시멘트, 모래, 벽돌, 타일, 유리등 건축생산에 직접 소비된 자재 또는 건축물에 원형대로 부착되어 그 조성품이 되는 외주가공품을 의미하며 재료비의 대부분을 차지 간접재료비 건축물의 생산에 보조적으로 사용되는 자재 또는 소모성 물품 등을 의미(예-가설자재)

25 원가의 구성 건설원가의 구성요소 노무비 공사에 직접 또는 간접적으로 종사하는 근로자의 노동력 소비에 의하여 발생하는
원가요소로서 건축물의 생산활동에 소요되는 노동력의 가치 직접노무비 특정제품 또는 특정부문에서 개별적으로 발생하는 것으로 해당 건설공사에 직접 부담시킬 수 있는 노무비를 의미 노무자, 기능공, 기술자에게 지불되는 임금 / 잡급, 제수당, 상여금, 퇴직급여충당금이 포함 간접노무비 특정제품 또는 특정부문에서 개별적으로 발생하지 않는 제품 또는 주요 부문에 공통적으로 발생하는 노무비를 의미 보조작업에 종사하는 노무자, 현장감독자, 현장사무직원, 경비원, 기타 보조원 등의 급료, 임금과 제수당, 상여금 또는 퇴직급여충당금이 포함 ※ 임금(wage) : 생산활동에 직접 종사하여 노동력을 제공하는 노동자에게 지급하는 보수 ※ 급료(salary) : 정신적인 노동력을 제공하여 생산활동에 종사하는 종업원, 직원에게 지급하는 보수 ※ 잡급(miscellaneous) : 임시로 고용된 일용노무자 또는 임시직에 지급하는 보수 ※ 상여수당(reward) : 공사현장에 근무하는 종사원에게 정상적으로 지급하는 상여 및 제 수당

26 원가의 구성 건설원가의 구성요소 외주비 공정 또는 공종별 공사에 소요되는 자재, 반제품, 제품 등을 공사 착공과 함께
공급하기로 한 공사도급계약에 의하여 하수급자에게 지불되는 일체의 비용 일괄외주비 발주자로부터 수급받은 건설공사의 시공물량 전부를 하수급자가 수행하도록 하였을 때 지불되는 일체의 비용 부분외주비 발주자로부터 수급받은 건설공사의 시공물량 일부를 하수급자가 수행하도록 하였을 때 제작외주비 발주자로부터 수급받은 건설공사의 내용 중 특수제작을 요하는 부분에 대하여

27 원가의 구성 건설원가의 구성요소 경비 건설공사의 완성에 소요되는 재료비, 노무비, 외주비 이외의 원가요소 공사경비 현장경비
직접비용에 해당하는 것으로 인적 노동의 소비에 의해서 발생하는 경비와 외부로부터 발생하는 경비 현장경비 간접비용에 해당하는 것으로 현장에서 발생하는 사무관리비로 지급되는 경비 본사발생 지원경비 입찰 및 계약관련 수수료와 각종 보증에 필요한 수수료 등과 같이 본사의 업무부서에서 발생하는 경비, 견적비용, 설계변경서류 작성비용 등 본사의 기술부서에서 발생하는 경비, 교통비, 업무추진비와 같은 일반관리부문의 공통비용이 포함

28 원가관리 방법 원가관리계획 원가관리 대상 선정 원가계획 및 예산편성 공사원가의 배분 원가관리시스템 구축
건설공사에서 자재, 노무, 장비등의 모든 건설자원 원가계획 및 예산편성 계약서의 업무범위에 따라 비용계정별로 실행예산 편성 자재비 예산, 노무비 예산, 외주비 예산, 경비 예산 고려 공사원가의 배분 각 공종별로 적정하게 배분후 계획에 따라 집행 결과수집후 달성가치(earned value) 파악하고 주기적으로 공사비용 청구 원가관리시스템 구축 원가통제의 보조를 위해 설계된 건설회사의 정보시스템 원가측정(cost measurement), 원가분석(cost analysis), 원가갱신조치(cost updating) 등 일련의 통제기능을 반복하는 절차로 구성

29 원가관리 방법 원가측정 원가자료를 토대로 달성가치(기성고, earned value)를 산정하는 절차 달성가치 측정
생산수량에 의한 측정방법 ∙ 생산된 작업수량에 의해 프로젝트의 진도를 측정하는것 주요시점에 의한 진도측정방법(milestone method) ∙ 비용을 쉽게 할당할 수 있도록 짧은기간을 갖는 세부작업들로 직업군이 분할될 수 있는 경우에 그 작업군에 대한 완성도를 기록하는데 편리한 방법 투입자원에 의한 측정방법 ∙ 소요된 투입자원의 수량과 투입자원에 대한 계획시간을 비교하여 작업진도를 측정하는 것

30 원가관리 방법 손익분기분석 건설회사의 조직차원에서 손익의 발생상황을 예측하여 매출계획을 수립하기 위한 기법으로 활용

31 원가절감의 방안 공정관리와의 연계성 추구 원가관리의 전산화 수립 생산성 향상 가치공학의 적용
효율적인 원가관리를 위해선 확고한 공정관리 체계 수립 이후 원가관리를 연계시킴으로써 공정진도와 부합되는 관리체계 수립 원가관리의 전산화 수립 CIC(Computer Integrated Construction)와 같은 통합관리체계를 이용해 경제성, 정확성 및 신속성 등을 달성 생산성 향상 소프트웨어 측면인 관리기술의 개선과 하드웨어 측면인 생산기술의 개발을 통하여 달성 시공계획단계에서 여러가지 대안을 평가하여 현장여건에 맞는 최적의 생산방식 채택 개발된 새로운 자재와 새로운 공법의 도입을 적극검토 가치공학의 적용 최저생애비용으로 제품또는 서비스에서 요구되는 기능을 확실히 달성할 수 있도록 건설생산체계의 기능분석과 프로세스 개선을 조직적으로 수행하는 절차

32 원가절감의 방안 가동률의 향상 기계설비의 점검, 정비의 철저 품질보증체계 확립 공정개선 구매방법의 개선
작업의 실태를 분석 및 그 데이터에 바탕을 두고 생산손실 최소화 기계설비의 점검, 정비의 철저 설비기계의 고장을 없애고, 작업효율을 향상 품질보증체계 확립 품질관리를 강화하고, 재시공 등의 시공불량을 저감 공정개선 공정을 단축하고, 작업속도를 높여 공기를 단축 구매방법의 개선 재료의 유통, 시장가격조사 등을 통해서 납입업자로부터 값싼 구매방법 선정

33 국내 원가관리의 문제점 - 1 기존건설공사 원가관리 전체프로젝트 단계 중 공사단계에 국한되어 수행
설계완료 후 제공된 설계도면을 근거로 공사비 산출 산출된 공사비 내역서를 기준으로 공사단계의 원가관리 업무 진행 즉, 기획 및 설계단계에서 특정한 원가관리 행위 미 실시

34 국내 원가관리의 문제점 - 1 기획단계와 설계단계의 원가관리의 중요성
<비용과 기회 곡선> 출처) 신 Cost Management. 세종대 김한수 교수

35 국내 원가관리의 문제점 - 1 해결방안

36 국내 원가관리의 문제점 - 2 설계사의 책임 설계사는 발주자의 예산과 요구사항을 사전에 인지하고 예산에 맞추어 설계를 수행해야 한다. 그러나 상당수의 설계사는 설계 과정에서 원가에 대한 신경을 많이 쓰지 않는다. 게다가 일반적으로 설계 과정에서 품질이나 기능면에서 발주자의 요구 사항이 늘어나기 마련이다. 이처럼 발주자의 요구 사항을 모두 설계에 반영하고 훌륭한 건축물을 설계하고자 하는 의도까지 더해져서 예산을 초과하는 결과물이 나오게 된다.

37 국내 원가관리의 문제점 - 2 국책 SOC 사업의 사업비 계획 대비 수정 현황 (단위 : 억원, 연합뉴스 2004. 1. 6)
구 분 당초예산 변 경 대 비 비 고 경부고속철도 58,462 184,358 315% 새만금 방조제 8,200 19,677 240% 대구-포항 고속도로 9,600 19,632 205% 전라선 개량사업 2,563 10,882 425% 의정부-동안 복선전철 986 6,455 655% 석문지구 간척사업 660 2,833 429% 탐진댐 318 1,607 505%

38 국내 원가관리의 문제점 - 2 국책 SOC 사업의 사업비 계획 대비 수정 현황 국책 사업이 당초 예산보다 크게 증대한 이유
근본적 예산 수립 오류 국가 예산 확보 민간 기업의 사업 참여 유도 기획 및 설계단계에서의 부실한 원가관리 이러한 현상은 국책사업 뿐만 아니라 민간 건설사업에서도 흔히 발생 건설사업관리자 또는 원가관리자가 투입되어 진행된 설계 검토 시 당초 예산을 초과하는 경우가 많음 그제서야 공사비 절감을 위한 다양한 대책 강구에 노력 투입

39 국내 원가관리의 문제점 - 2 해결방안 설계자 및 발주자의 인식 변화 설계/시공 일괄 방식 적용 설계자 : 예산 내에서 설계
발주자 : 예산을 초과하지 않는 품질과 기능 고려 설계/시공 일괄 방식 적용 설계와 시공을 일괄 시공하므로 설계단계의 원가관리 향상 발주자가 원가관리 책임을 도급자에게 떠 맡길 가능성 발주자의 요구사항을 충분히 반영하지 못하면서도 수주는 해야 하는 부작용

40 해외 적용 사례 - 1 KLCC(Kuala Lumpur City Center) Project Project 개요
◎ 대지위치 : Kuala Lumpur, The Capital of Malaysia ◎ 발 주 자 : Kuala Lumpur City Center Bhd (말레이시아 국영석유회사인 Pertronas가 대주주) ◎ 설 계 자 : CEASAR PELLI & ASSOCIATES ◎ 시 공 사 : TOWER 1 : HAZAMA & J.A JOHNS JV, TOWER 2 : SAMSUNG & KUKDONGJV(SKY BRIDGE포함) ◎ 공사기간 : ~ (47개월) ◎ 층 수 : 지하 6층, 지상 92층 ◎ 건물높이 : m ◎ 연 면 적 : 66,000㎡(기준층 : 790㎡) ◎ 구 조 : SRC ◎ 주 용 도 : 오피스

41 해외 적용 사례 - 1 KLCC Project 원가관리 Point 1. 예산수립의 정확도 향상
설계과정이 완료될 때 마다 견적을 하여 예산항목을 설정하고 설계가 공사비 예산 내에서 진행되도록 관리하며 계획설계 단계의 예산 정확도는 ±10% 기본설계 단계에는 ±5%로 정확도를 향상시키며 원가관리 2. Value Engineering과 시공성(Constructability) 검토의 반복 수행 단계별 예산수립 과정마다 VE와 시공성 검토를 병행하여 원가절감

42 해외 적용 사례 - 1 KLCC Project 원가관리 진행방안

43 해외 적용 사례 - 2 Boston Harbor Project Project 개요
◎ 공사기간 : 1986년 ~ 2001년 ◎ 공사금액 : 36억$ (기획, 설계, 시공, 시운전 비용 포함) ◎ 주요시설 : - 1차 처리시설 : 일일처리량 3.5억 Gallon/Day, 최대처리량 12.7억 Gallon/Day - 2차 처리시설 : 일일처리량 7.8억 Gallon/Day - 차집 터널 : 7.7 km, 방류용 해저터널 : 15.3 km - 슬러지 처리시설 1기 : 처리용량 33,000 Ton/Day - 화력발전소 및 부대시설

44 해외 적용 사례 - 2 Boston Harbor Project 원가관리 사례 (공사계약)
1. 예비비(Contingency) 최소화 대형 Project의 발주자의 경우 지반조건의 상이로 인한 모든 Risk를 시공사에게 부담시키려고 하는데 이러한 방식을 적용할 경우 시공사는 예비비를 반영하게 되어 입찰금액이 상승하게 된다. 당해 Project에서는 지반조건의 상이에 따른 위험공유 조항을 계약에 삽입하여 예비비를 최소화하여 원가를 절감하였다. 그럼에도 불구하고 불확실성으로 인한 2.74억불이던 터널공사비가 4.51억불로 증가하였다. 2. Value Engneering Incentive Clause 시공사가 비용효과성(Cost-effectiveness)이 높은 시공방안을 제시하여 발주자와 설계사의 승인을 득할 경우 발주자는 절감비용을 정해진 분배비율에 의거하여 시공사에게 Incentive를 지급하는 방식이다.

45 현장 사례 - 1 인천신현 주공아파트 재건축정비사업 Project 개요 ◎ 대지위치 : 인천광역시 서구 신현동 254번지
◎ 발 주 자 : 인천신현주공 재건축조합 ◎ 공사기간 : ‘ ~‘ (34개월) ◎ 공사금액 : 3230억원 ◎ 대지면적 : 100,895㎡(30,521평) ◎ 건축면적 : 10,728㎡(3,245평) ◎ 건 폐 율 : 49.26% ◎ 연 면 적 : 328,249㎡(99,295평) ◎ 용 적 율 : 249% ◎ 구 조 : 철근 콘크리트조 ◎ 설 계 : (주)성일종합건축사 사무소 ◎ 감 리 : (주)우정포스텍ENG ◎ 건물개요 : 아파트-21개동(B2–33층), 1,896세대, 경비실 6개동, 부대동 1개동, 상가 1개동, 주차대수 2,604대

46 Interview - 1 인천신현 주공아파트 재건축정비사업 방문일시 : 2008년 10월 25일(토) 12:30~15:20
방문일시 : 2008년 10월 25일(토) 12:30~15:20 Question 1. 현장에서 사용되는 원가절감 방안에는 무엇이 있습니까? 설계검토와 시공법검토(자재개선, 공법개선)를 하게 되는데 두 가지 모두 VE 기법을 통하여 철저한 설계도서검토와 공종별로 착수 2~3개월 전 시공법을 검토하고 있습니다. 간단하게 설계검토에서는 불필요한 것들을 찾아서 문제가 없을 때 제거하고 시공법검토에서는 동등이상의 품질을 얻을 수 있는 저렴한 공법을 적용하며 자재 Loss의 최소화를 꾀하고 있습니다.

47 Interview - 1 인천신현 주공아파트 재건축정비사업 Question 2. 원가절감사례를 알고 싶습니다.
Question 3. 사례에서 본 원가절감방안을 제안한 사람에게 Incentive를 지급하고 있습니까? VE Incentive를 지급하고 있으며 이 것을 통하여 직원들에게 VE 활동의 동기부여를 하고 있습니다. Question 4. 물가변동에 따른 대처방안으로 무엇을 하고 있습니까? 본사에서 수행한 물가변동 전망을 통해 계속 상승할 것으로 예측된 경우에는 3개월치 소요량을 산정 후 대량구매를 하게 되는데 대량의 물량을 한번에 구매 하므로 원가절감을 꾀할 수 있습니다. Question 5. 현장에서 원가관리의 애로사항은 무엇입니까? 본사의 규정에 의하여 당 현장으로 내려온 예산이 최소한으로 되어 있는 상황에서 추가적인 원가절감을 수행하여야 하는 것이 어렵습니다.

48 원가절감 사례 1 근린생활 시설 기초변경 개선안 기존안 ∙ 원가개선 철근수량 : 19.94 ton 레미콘 수량 : 276㎥
1G2 1S1 1G3 1B1 1G1 F1 6900 5200 2600 25900 9900 4100 600 모든 독립기초 : F1 (THK = 800) Mat1 THK = 800 개선안 기존안 ∙ 원가개선 철근수량 : ton 레미콘 수량 : 276㎥ 거푸집수량 : 76㎡ 철근수량 : 9.79 ton 레미콘 수량 : 121㎡ 거푸집수량 : 154.2㎥ ∙ 장 점 - 철근물량 감소 - 레미콘 물량 감소 - 상기에 따른 원가절감 ∙ 단 점 - 거푸집 수량증가 - 밀착 품질관리 요구됨 년도 매출액 원가절감액 당초 변경 차인 건당절감율 원가개선율 2006 5,468,000,000 2007 89,508,000,000 2008 138,047,000,000 38,228,600 19,725,020 18,503,580 48.4% 0.013% 2009 92,367,000,000 계 325,390,000,000 0.006%

49 원가절감 사례 2 철근 벽체 U-Bar 개선으로 인한 원가절감 개선안 개선안 기존안 ∙ 결 론 ∙ 장 점 - 철근수량감소
수평철근 수직철근 U-Bar 규격별 철근 이음길이 감소 수평철근 수직철근 U-Bar ∙ 결 론 ∙ 장 점 - 철근수량감소 - 공기단축(결속 및 기타 일부작업시간) - 상기에 따른 원가절감 ∙ 단 점 - 긴벽체에는 적용하기가 힘듬 - 19mm이상되는 철근은 다소 사용하기 힘듬 (하지만 대부분 벽체는 19mm이상이 많지 않음) ∙ 검 토 1) 공동주택 세대 내부에는 짧은 벽체 및 벽 부호가 많고 교차부위 역시 많음 2) 콘크리트 강도별, 철근 규격별 이음길이가 달라지고 이에따른 이음길이 만큼이 감소됨 3) 최초 벽체 배근 전 검토필요함 본 현장에서 최소 30ton에서 62ton 정도의 절감 효과를 거둘수 있다. 벽체 철근은 대부분 10~13mm를 넘지 않기에 최소화 했을경우를 가정하여 산출한 물량임. 이에 실행금액은 철근자재비 30х862,000 = 25,860,000 철근가공비 30х165,000 = 4,950,000 원의 원가절감을 할수 있다.

50 원가절감 사례 3 욕실바닥 방수 보호Mortar 변경 개선안 기존안 타일 타일 타일Mortar 타일Mortar 보호Mortar
우레탄방수 우레탄방수 슬래브 슬래브 보호Mortar 시공시 13,954,500원 (보호Mortar 비용) 보호Mortar 미 시공시 3,230,000원(시멘트, 모래비용) - 절감액 : 10,724,500원 - 보호Mortar 물량 감소 - 우레탄 방수 후 Mortar 시공 전까지 철저한 방수 품질관리 요구됨

51 원가절감 사례 4 거실 T자 숨은 몰딩 -> L자 몰딩으로 변경 기존안 개선안 81,249,000원 50,103,550원
- 2008년 절감액 : 31,145,450원 몰딩, 각재 절감으로 인한 원가 절감 기존안은 몰딩 보수 시 천장도 보수해야함

52 Interview - 2 인천신현 주공아파트 재건축정비사업 방문일시 : 2008년 10월 25일(토) 12:30~15:20
방문일시 : 2008년 10월 25일(토) 12:30~15:20 대림산업 공무과 과장 이기권 Question 1. 원가관리를 위해서 무엇을 하고 있습니까? 조사를 잘 해오셨지만 한가지 빠진 것이 있는데 바로 실행예산입니다. 대부분의 현장에서는 본사에서 본사기준에 따라서 예산이 결정되어져 내려오는 실행예산이라는 것이 있습니다. 먼저 그것에 대하여 알아 봅시다. 원가관리를 외주비, 노무비, 재료비로 나누어 설명하겠습니다. 외주비관리는 협력업체에게 하도급을 줄 때 목표금액을 초과할 때에는 재입찰을 통하여 최소화 노무비는 공정관리를 철저하게 수행하여 효율적 인력관리를 통하여 절감 재료비에서 가장 중요한 사항은 Loss의 최소화가 중요합니다.

53 Interview - 2 인천신현 주공아파트 재건축정비사업
Question 2. 원가관리를 위해서 사용하는 Software가 있습니까? A : MIS(Management Information System)이라는 프로그램을 사용하는데 회사 자체 개발프로그램이지만 명칭은 공통적으로 사용하고 있으며 매달의 기성금액, 실투입비용등을 입력하여 손익을 계산하여 나온 실적치로 매달 원인분석을 목표 수익에 수렴하도록 하고 있습니다 Question 3. 견적업무를 직접 수행하는지 궁금합니다. A : 직접 하지 않고 용역을 주어 하고 있는데 용역에 신뢰성을 위해 본사의 단가 규정을 주어서 견적하는 방식으로 하고 있습니다. Question 4. 원가관리에 있어서 애로사항은 무엇이 있습니까? A : 공사를 진행함에 있어서 Communication이 부족하여 원할한 진행이 되지 않을 때 공사가 지연되거나 간섭 중복 작업이 발생할 때 노무비와 경비가 증가하는 문제가 발생하는 점입니다. MIS의 간단한 예 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 계획 10 9 13 16 실행 11 17 원가 ↓ - ↑

54 현장 사례 - 2 동북아 무역센터 신축공사 Project 개요 ◎ 대지위치 : 인천광역시 연수구 송도동
자유무역지구 Block A2 ◎ 공사기간 : ‘ ~’ (43개월) ◎ 공사금액 : 3510억원(VAT 별도) ◎ 연 면 적 : 238,854.71㎡(72,253.55평) ◎ 규 모 : 지하 3층, 지상 65층 (305m) ◎ 구 조 : RC + SRC ◎ 발 주 자 : NSC(New Songdo City Development.LCC) ◎ 설 계 자 : KPF & ㈜희림 & 범건축 ◎ 감 리 자 : Pansons Brinkerhoff & Heerim ◎ 시 공 자 : ㈜대우건설 & ㈜포스코건설 JV (70% : 30%)

55 Earned Value Management
EVM(Earned Value Management) Schedule & Cost Integration을 통해 수립된 정확하고 상세한 계획으로써 이를 바탕으로 정확한 Performance Measurement로 최종사업 비용과 일정을 예측하여 Risk를 사전에 조치 할 수 있는 관리 기법 Performance Measurement Analysis Planned Value (PV) : 실행예산 The physical work scheduled to be performed, including the estimated value of this work. Earned Value (EV) : 달성가치, 실적기성 The physical work actually accomplished, including the estimated value of this work.

56 Earned Value Management
Performance Measurement Analysis Actual Cost (AC) : 실제 투입비 Actual costs incurred to accomplish the earned value. Cost Variance (CV) : CV = EV – AC The cost variance at the end of the project will be the difference between the budget at completion and the actual amount spent. Cost Performance Index (CPI) : CPI = EV / AC A CPI value less than 1.0 indicates a cost overrun of the estimates. A CPI value greater than 1.0 indicates a cost underrun of the estimates. The CPI is the most commonly used cost-efficiency indicator. - Project Management Body of Knowledge (PMBOK Guide ) - By Project Management Institute (PMI)

57 Primavera Primavera의 원가관리 기능
Primavera는 하나의 Activity를 세분화한 Step이 있으며 세부작업에 대한 가중치, 비용, 기간 등을 입력하여 정확한 공정관리에 이상적이며 그것에 의한 정확한 공사금액 결정이 가능함 현재까지 진행된 실적을 입력하여 최초의 계획 했던 비용과 차이를 EVM 방식으로 계산하여 완료 시 금액 또는 일정의 손실을 알 수 있음 비용과 일정에 대한 실적 측정결과를 토대로 Risk 요인을 사전에 인식하고 대책수립이 가능함

58 Primavera 월별 계획/실행 노무비

59 Primavera 층별/월별 투입 비용

60 Primavera Cost Variance Index(비용 편차 지수)

61 Interview - 1 동북아 무역센터 신축공사 방문일시 : 2008년 10월 30일(목) 13:20~15:40
방문일시 : 2008년 10월 30일(목) 13:20~15:40 Question 1. Primavera를 사용시 에로사항으로 무엇이 있습니까? 첫째, Primavera는 공종별 착수일, 완료일, 자재 반입일, 공종별 공사기간, 비용 등 약 2,400여 개의 세분화된 작업마다 Data를 입력하게 됩니다. 이때 입력할 Data값을 결정하는 일이 신중해야 하며 오래 걸리는 점입니다. 둘째는 Program을 전문적으로 사용하기 위해서는 많은 시간투자가 필요하다는 점입니다.

62 Interview - 1 관리자 동북아 무역센터 신축공사 Question 2. 원가절감의 다른 방법은 무엇이 있습니까?
근로자에게 상벌제도를 실시하는 것입니다 . 실례로 삼성조선소에서 Paint를 적게 사용한 직원에게는 Incentive를, 많이 사용한 직원에게는 Penalty를 부여한 결과 적용대상 근로자 500명의 Paint 한달 사용량을 7,000L 돈으로는 4,800만원 가량을 절감 했다고 합니다. 또한 Claim에 대비해야 할 것 입니다. 관리자 Paint를 적게 사용한 근로자 Paint를 많이 Incentive Penalty Paint 한달 사용량 7,000L 절감 4,800 만원 절감

63 Interview - 2 동북아 무역센터 신축공사 방문일시 : 2008년 10월 30일(목) 16:00~17:30
방문일시 : 2008년 10월 30일(목) 16:00~17:30 Question 1. 현장에 적용된 원가절감 사례로 무엇이 있습니까? 첫째, Core 선행공법을 들 수 있습니다. 물론 초기투자비가 상승하지만 고층일수록 전용횟수가 증가하고 거푸집 인양에 Tower Crane이 필요하지 않아 장비효율성도 상승하여 원가절감 합니다. 둘째, 철근의 Prefab화가 있습니다. 현장 조립과정을 배제하고 공장제작하므로 효율성이 증대하고 Loss를 줄여 원가절감 합니다.

64 결 론 국내 원가관리의 문제점으로 지적된 기획/설계 단계의 원가관리의 중요성 인식, 설계자와 발주자의 인식 전환 필요
결 론 국내 원가관리의 문제점으로 지적된 기획/설계 단계의 원가관리의 중요성 인식, 설계자와 발주자의 인식 전환 필요 최적의 원가관리를 수행하기 위해서는 원가산정 및 관리 원칙에 의거하여 정확한 예산수립 필요 정확한 예산수립과 현황을 파악하기 위해 EVM에 의한 일정 비용 통합을 통하여 수립된 계획을 성과분석을 통하여 Risk를 사전에 조치 신속, 정확한 조치를 위하여 Management Information System를 이용하여 관리 요소의 전산화 필요 Value Engineering, 시공성 검토를 반복 수행하여 원가를 절감해 나가는 한편 공사계약 측면에서 Claim에 대한 대비, VE Incentive Clause등 여러 조항들을 검토 현장에서의 원가관리 재입찰을 통한 외주비 절감 재료비 절감을 위한 자재의 Loss 최소화, 물가변동에 대한 대처, 근로자 상벌점 제도 실시 노무비 절감을 위한 효율적 인력관리가 가능하도록 철저한 공정관리 수행 공사 참여자간 원활한 Communication

65 결 론 기획/설계 단계 원가관리 설계자/발주자 인식변화 원가 산정 및 관리 원칙에 의거한 예산수립 VE, 시공성 검토
결 론 기획/설계 단계 원가관리 설계자/발주자 인식변화 원가 산정 및 관리 원칙에 의거한 예산수립 VE, 시공성 검토 계약 조항 검토 신속, 정확한 조치를 위한 관리요소의 전산화 EVM에 의한 성과분석 후 Risk에 대한 조치 공사 참여자간 원활한 Communication

66 참 고 문 헌 김문한외 共著 – 건설경영공학 (기문당) 한미파슨스 – CM Best Practices (보문당)
한미파슨스 – CM Past and Furture (보문당) 한미파슨스 – CM A to Z (보문당) 대한건설협회 김국현 실장 – 건설공사 원가계산 실무 대한주택공사 임대사업1처 김정윤 – 품셈표준 적용 실무 임병훈 著 – 建設業의 VE기법 理論과 實際 下 (건설문화사) 최산호, 오정근 共著 – 건축적산∙견적학 (기문당) 손명섭 講師 – VE 이론 및 사례(건설기술교육원) 박찬정 講師 – 공정공사비 통합관리 및 프로그램 운용

67 참고 Web Site 네이버 백과사전 http://100.naver.com/ 네이버 용어사전
네이버 영어사전 Primavera Korea

68 도움주신분 인천신현 주공아파트 재건축정비사업 동북아 무역센터 신축공사
대림산업 인천신현 주공아파트 재건축정비사업 건축3팀 대리 유병락 H.P. : 방문일시 – 10월 25일(토) 12:30~15:20 대림산업 인천신현 주공아파트 재건축정비사업 공무과 과장 이기권 방문일시 – 10월 25일(토) 15:30~17:00 동북아 무역센터 신축공사 Parsons Brinckerhoff Korea 과장 김해길 H.P. : 방문일시 – 10월 30일(목) 13:20~15:40 희림종합건축사사무소 CM관리본부 부장 배세식 H.P. : 방문일시 – 10월 30일(목) 16:00~17:30

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