새 정부의 주택정책 발전방향 건설주택포럼 발표자료 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 두성규 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

목 차 I. 서론 II. 국내 주택시장의 구조 변화와 향후 정책 방향 III. 신규주택시장의 구조변화 대응 IV. 재고주택의 거주효용 증진과 재정비 지원 V. 수요맞춤형 주거복지의 실현 VI. 결론

서론 : 새로운 변화에 맞는 주택정책의 모색 필요  현 정부가 주택시장 안정을 위해 내놓은 다수 주택부동산 대책의 성적표 기대 이하 ☞ ‘낙제점 수준’ → 주택정책에 대한 불신과 회의적 시각 확산 o 참여정부 시절 규제의 신설과 강화 등 과도한 시장 개입의 평가도 논란  시장상황 : 주택시장에 영향을 주는 대내 외 경제환경 위기 심화 o 글로벌 경제위기 지속과 더딘 국내 경기의 위축 우려 ☞ 과도한 규제의 완화 및 거래활성화를 위한 제도 보완 필요  새로운 변화 : ‘주거복지’가 중심 화두로 부각 o 인구구조 및 주거인식 변화, 다양한 주택수요 등장, 전월세난 등으로 주거안정 열망 o ‘Green Home’ 등 환경적 요소 반영강화 추세  주택경기 회복 위한 단기적 대책 마련 Ⅹ, 장기적 정책방향 모색 필요 ○ o 정책의 신뢰 회복, 시장경제 원리 작동, 변화를 수용하는 주택시장의 새로운 질서 구축 2

목 차 I. 서론 II. 국내 주택시장의 구조 변화와 향후 정책 방향 III. 신규주택시장의 구조변화 대응 IV. 재고주택의 거주효용 증진과 재정비 지원 V. 수요맞춤형 주거복지의 실현 VI. 결론

국내 주택시장의 구조 변화 년 이후 ‘주택공급’ 점진적 축소단계 진입 2003년 이후 ‘주택공급’ 점진적 축소단계 진입  ~1990년대 초반 : 고도 성장단계, 1990년대 중반 ~ 2000년대 초반 : 조정단계, 2003년경 이후~ : 점진적 축소단계 주택보급률 100% 달성 주택시장의 구조 변화 본격화 주택보급률 100% 달성 주택시장의 구조 변화 본격화  1990년대초 200만호 공급, 2000년대초 주택경기 호황으로 주택보급률 급격 상승  2002년 이후 보급률 100% 상회  주택시장 구조적 변화 본격화 자료 : 국토해양부 자료 : 통계청 주 : 주택보급률의 장기 시계열 추이를 제공하고 있는 과거의 산출기준에 의한 보급률임.

2 1 5 전환기 국내 주택시장의 변화 특징 신규 주택수요의 둔화 실수요 위주의 주택시장 재편과 임대수요 증가 실수요 위주의 주택시장 재편과 임대수요 증가 4 3 주택수요의 다양화 노후주택 정비사업 수요의 증가  주택보금률 100% 달성, 신규 가구수 둔화, 베이비부머 본격 은퇴로 수요 감소  국내 주택수요 ’30년까지 점진적으로 감소, ’30년대 이후 감소 본격화  신규주택 수요 ’11년 43만호 -> ’20년 36~37만호 -> ’30년 30만호 내외 전망  일본 1980년 '부동산 불패신화' 붕괴 후 주택과 부동산 투자 실수요 위주 재편  주택가격 상승 기대감 하락-> 투자수요 위축->주택매입 수요 감소-> 임대수요 증가  매매가격 대비 전세가격 비율 상승, 전세감소/월세증가 등 예상  ’80년대 중반 급증한 공동주택 경과년 수 20~25년 초과 아파트 최근 증가  아파트 리모델링 사업, 뉴타운 사업, 도심 내 노후 주택 정비사업 이슈 예상  15년 이상 노후 아파트 향후 10년간 급증 예상(’11년 300만 -> ’25년 782만 세대)  1,2인 가구 증가(’10년 48.1% -> ’35년 68.3%) -> 소형 주택 수요 증가  베이비부머 은퇴자 급증 (고령인구 ’10년 94만명->’20년 147만명) -> 중소형/전원 증가  고소득층 대상 고급주택 수요, 저소득계층 대상 주거복지서비스 수요 동시 증가

국내 주택시장의 구조 변화와 향후 정책 방향 6  ‘신규’ 주택시장의 구조변화 대응( 分讓住宅 ) - 양적 공급에서 질적 수준 제고로 정책 전환 - 민간부문 주택공급 활성화  ‘재고’ 주택의 관리강화와 재정비 지원( 住宅管理 ) - 공동주택관리의 선진화를 위한 체계적 정비 - 뉴타운 사업의 연착륙과 새로운 발전 - 공동주택 리모델링 활성화 - 노령화에 대응한 정책 지원  수요맞춤형 ‘주거복지’의 실현( 住居安定 ) - 공공임대주택 재고 확보 - 민간임대주택 사업 활성화 - 서민의 거주지원 확대`  주택보급률 100% 상회 및 주택시장 구조변화 가속  실수요 위주의 주택시장 재편과 임대수요 증 증가  주택수요의 점진적인 감소세 지속  1,2인 가구 증가에 따른 소형 주택수요 증가  베이비부머 은퇴자 급증에 따른 주택수요 변화  고소득층 대상 고급주택 수요 및 저소득층 대상 주거복지 수요 동시 증가  도심내 노후 주거지역의 정비사업 수요 지속 증가  향후 리모델링 대상 아파트 급증 주택시장의 구조적 변화 향후 주택정책의 변화 방향 최근 주택시장의 구조 변화 특징 감안, 차기 정부는 3가지 부문의 주택정책 마련 및 실행 필요

목 차 I. 서론 II. 국내 주택시장의 구조 변화와 향후 정책 방향 III. 신규주택시장의 구조변화 대응 IV. 재고주택의 거주효용 증진과 재정비 지원 V. 수요맞춤형 주거복지의 실현 VI. 결론

신규 주택시장의 구조변화 8 시장규모의 축소와 민간, 분양, 아파트 비중 감소 자료 : 국토해양부 자료 : 부동산 114 ㈜ 수요자 특성에 따라 아파트 선호요인 차별화  젊은 층일수록 소형 신규 apt, 보안 등 주거서비스, 교통여건 및 시공품질 측면 선호  연령 높고, 고소득일수록 시공품질이나 교통여건 외에 브랜드, 단지 규모, 조경, 디자인 등을 구매시 주요 고려 ※ 부동산114(주), 아파트 선호요인조사(‘10년 상반기~’12년 상반기) 결과 연평균 주택건설실적 및 아파트 비중 추이 권역별 신규 아파트 시장 규모 추이  2000년대 초반 공공 : 민간 신규 주택공급비중은 1.5 : 8.5 → ’08년 글로벌 금융위기 이후 5 : 5 수준  신규apt 시장 규모 전반적 축소 추세 ☞ 공공부문 물량확대로 주택시장에서 공공의 영향력 확대 * 보금자리주택(민영주택 대비 입지 가격 우위) 물량확대 및 조기공급 ☞ 수도권 신규 주택시장에 영향

양적 공급에서 질적 공급으로 전환 9  인구구조 변화로 다양한 수요 대응 필요 - apt 중심의 주택건설 공급기준 개선 필요 - 현재 소형주거상품은 건설기준에서 적용 배제 ☞ 낮은 품질의 주택 상품 양산 주택 및 부동산 정책은, 경기조절 or 현상적 문제 대응에서 벗어나 시장의 구조변화를 인지하고, 이에 부합하는 정책목표와 실천과제를 새롭게 도출 필요 구조변화에 대한 주택생산 유통 관련 제도 대응 미흡 시대적 지역적 특성에 미흡한 부동산 세제 개선 방안 자유로운 주택의 구매 및 유통 체계로 정비 양도세율 등 부동산 세제 정상화 필요  이용중심 부동산에 대한 세제상 고려 미비(나대지 등 비개량 토지와 주거용 상업용 등 이용중심 부동산은 보유세나 양도세 등 자본이득세의 역할 다름)  저성장 고령화 사회 대비 실거주 주택 및 고정소득 없는 노령층에 대한 주택관련 조세부담 과중 현행 신축주택에 적용되는 ‘주택공급규칙’은 공공 및 민간 부분으로 이원화, 민간부분 규제는 점진적 폐지 필요 - 소형 주거상품 질적 수준 제고를 위한 기준 정비 중산층 자가 보유 확대를 위해 장기 모기지 상품의 활성화 (소비자 금융여건 개선 필요) 양도세율을 다른 소득세율에 준하여 정상화 다주택 보유 억제 대신 임대소득에 대한 과세체계 정비 실제 거주 목적 주택구입자나 공적 목적 참여 주택소비자 에게 다양한 세제상의 인센티브 제공

구조변화에 따른 민간부문의 공급 활성화 10 구조변화에 따라 민간과 공공의 역할 재편과 시장논리에 맞지 않는 규제 정비 필요 공공부분 분양주택 증가에 따른 민간부분 위축 보금자리주택 정책의 부작용 개선 방안 민간부분과 공공부분의 주택공급 역할 재편 주택경기 호황기 도입된 ‘분양가상한제’ 폐지 자료 : 부동산 114 ㈜ [ 아파트 분양물량 추이 ( 천호 ) ]  ‘08년 출범한 MB정부는 향후 10년간 공급될 중소형 (300만호)의 50%인 150만호를 보금자리주택으로 공급 - 공공부문에서 직접 건설로, 민간부문은 급격한 위축  저렴한 보금자리주택 선호로 실수요자들의 ‘쏠림 현상’ 초래 주택경기 호황기에 주택가격 조절수단으로 도입, 현재는 시장상황이 변해 도입 논리와 맞지 않음 분양가상한제는 효과보다 부작용 많아서, 공급물량 왜곡가능성 크며, 장기적으로 주택경기 역행 방지 필요 주택시장의 장기적 안정적 공급체계 유지 위해, ☞ ‘민간은 분양주택에, 공공은 임대주택 공급에’ 초점 → 공공의 주택공급 참여에 따른 주택시장 영향 최소화 보금자리 주택은 주택시장 정상화 위해, → 임대주택 위주 → 분양은 1~2인 가구 위주 소형에 국한

목 차 I. 서론 II. 국내 주택시장의 구조 변화와 향후 정책 방향 III. 신규주택시장의 구조변화 대응 IV. 재고주택의 거주효용 증진과 재정비 지원 V. 수요맞춤형 주거복지의 실현 VI. 결론

공동주택관리의 선진화를 위한 체계적 정비 █ 공동주택은 공동체 의식 형성, 유지보수관리의 전문성 등 필요 → 주민 관심참여 저조, 정부도 사적 영역으로 보아 직접적 관여 기피 → 공동체의식 약화로 갈등분쟁 증가 추세 → 관리부실은 노후화 가속으로 유지보수, 리모델링, 재건축 등에 따른 경제적 부담 및 자원 낭비 초래 공동주택의 현황 및 문제점 개선 방안 █ 적절한 관리 → 관리비용 절감[개인 관점] → 공동체 문화 형성 및 갈등 분쟁 해소[사회 관점] → 입주자의 삶의 질 향상 → 주거복지[국가 관점] ♦ 공동주택관리의 체계화, 효율화를 위한 ‘주택관리기본법’ 입법 추진 ♦ 공동주택관리의 전문적지속적 지원을 위한 ‘주택관리 지원센터’ 설립 추진 ♨ 현재 정부에서는 ‘주택의 장수명화를 위한 건설기준 및 관리기준, 효율적인 주택유지관리를 위한 중장기 지원방안 연구 등 주택시장의 환경 변화를 감안한 주택관리 선진화방안이 추진되고 있음 12

정비사업 및 뉴타운 사업의 연착륙과 새로운 발전방향 모색 구분 사업 대상 추진위 구성 조합 설립 인가 사업 시행 인가 관리 처분 인가 착공준공 누계 구역수 ( 비율 ) (100)(71.0)(50.2)(26.1)(17.4)(13.3)(7.9) 면적 ( 비율 ) 17,92615,58511,6657,6296,2845,3424,325 (100)(86.9)(65.1)(42.6)(35.1)(29.8)(24.1) 단계별구역수 현 황 [ 뉴타운 사업의 현황 ( 전국 77 개 지구 719 개 구역, 7,940 ㎡ ) ]  관련 법령(도정법, 도촉법)은 ‘ 개정되어 ‘ 시행 예정 - 주거환경관리사업과 가로주택정비사업 등 새로운 방식 도입 - 정비구역 해제(일몰제) 도입, 재정비촉진지구 지정해제 도입 - 조합 설립인가 취소요건 명시 - 매몰비용 일부 보전 가능(추진위 승인취소시)  도시재정비시장의 변화와 뉴타운 출구전략 추진과정에서 문제점 노출 - 기존 전면철거방식의 배제로 향후 도심지내 주택공급 부족 우려 - 매몰비용 부담감소를 위한 지원주체 모호(S사 ♨ 수원 ㅅ조합) - 출구전략 선택을 위한 정족수 합리성 논란 - 출구전략 시행관련 분쟁처리기관(주거재생지원센터) ‘옥상옥’ 개선 방안 ◎ 시공사 선정시기를 도정법상 조합성립 이후 즉시 가능하도록 관련 조례 개정(사업비용 원활한 조달 위해) ◎ 획일적 강제적 공공관리제 적용에 대한 주민 및 조합원의 자유로운 선택 보장 ♦ 명확한 뉴타운 사업의 장기적 정책 방향성(도심내 수급균형 방안 등) 제시 ♦ 주민(조합원)의 공감대 확인 위한 합리적 절차(정족수 등) 마련 ♦ 주민(조합원)의 매몰비용에 부담경감 방안 대안 마련 ♦ 주민(조합원)을 위한 상담 및 분쟁처리기구의 정비 13 구분 주거환경정비도시환경정비 재건축재개발계 수도권 지 방 [ 전국의 도시정비사업 지정 현황 ( 국토해양부 내부자료 ) ] 정비사업 및 뉴타운 사업의 문제점

공동주택의 리모델링 활성화  리모델링 사업 현황 - 15년 경과 ’11년 310만호, ’16년 500만호 예상, 향후 물리적 사회적 문제(주거 질 저하, 자산가치 하락 등) - 신도시의 경우 재건축 수요 지연 또는 분산 필요 - 에너지 효율성 제고 및 친환경 유도  ’12.7월 시행예정인 개정 주택법은 ‘일반분양 허용, 수직증축 불허’ - 85㎡미만은 전용 40%까지 증축 허용, 기존 1/10까지 세대수 증가 및 수평 또는 별도 동 증축 및 세대분할 허용  일반분양 허용으로 사업비 부담경감 예상되나, 수평별도 동 증축 및 세대분할이 현실적 가능성 의문 리모델링 사업의 현황 및 문제점 개선 방안 ♦ 구조안전성 확보를 조건으로 제한된 범위 내에서 수직증축 허용 필요 ♦ 리모델링 사업에 대해서도 조세부담 경감 및 금융 지원 ♦ 원활한 사업추진 위한 표준약관(동의서, 조합규약, 공사계약서) 보급 추진 ♦ 시공사 선정은 조합총회 자율에 맡김 ♦ 장기적으론 공동주택 장수명화와 에너지 절감 및 친환경성 강화 위해 대수선 방식의 리모델링 활성화 유도 * 현행 장충금 제도와 연계, 적절한 방식으로 공적 금융 지원, 녹색성장 인증제도와 연계, 리모델링 설계시공비용 지원 및 세제감면, 노후 공동주택 내진보강 유도하기 위해 재산세 감면 등 지원, 리모델링관련 효율적 정책개발과 지원 위해 정부내 전담조직 구성 14

저출산 고령화 에 따른 인구 및 가구 특성 부동산 수요 변화 비혈연 및 무연가구의 증가 - 가족중심의 가구 구성 쇠퇴 - 공간에 대한 수요와 기능의 변화 (타임 셰어링, 세대분리형 주거 등) 주거 및 공간수요의 질적 변화 - 1인당 사용 공간 면적의 확대 - 접근성, 서비스 중시  도심 선호 주택구매 수요보다 임차 수요 증가 - 선호공간에 대한 구매력 미미 - 높은 이동성으로 유연한 공간점유 선호 저출산 고령화에 대비한 주택.부동산 정책과제 가구 규모의 축소 - 가구 구성원수의 감소 - 전 연령층으로 1~2인 가구 확대 도시거주 경험이 많은 노인인구 급증 - 자산은 있으나 고정소득 감소 부재 부동산 처분 및 현금화에 대한 수요 증가 - 노후 생활자금에 대한 수요 증대 - 자산의 현금화 및 유동화 + 수익화 추구 15

저출산 고령화에 대비한 주택.부동산 정책과제 부동산 시장 연착륙을 위한 조 정과정 양적 소비에서 질적 소비로 노인가구 전용주 택 및 주거서비스 제공 가족중심 주거지 원을 통한 출산장려와 노인 일자리 창출 자가보유 및 다주택자에 대한 제도의 정비 가계의 부동산 자산 의존 구조의 조정(연금형식으로 전환 유도) 다양한 형태와 수요에 따른 임대주택 공급과 시장 형성 중 서민층 노인가구에 대한 주거대책 필요(개축 및 리폼 지원) 주거지원과 보육지원의 패키지화 거주 목적의 주택구매에 대한 금융 및 세제지원 확대 다주택자의 임대주택 공급을 확대하도록 인센티브와 조세 정비 16

목 차 I. 서론 II. 국내 주택시장의 구조 변화와 향후 정책 방향 III. 신규주택시장의 구조변화 대응 IV. 재고주택의 거주효용 증진과 재정비 지원 V. 수요맞춤형 주거복지의 실현 VI. 결론

민간 임대주택 공공 임대주택 자가 거주 주거복지의 현황  주거복지 실현은 공공과 민간의 안정적 임대주택 공급, 자가거주 촉진으로 - 낮은 공공임대주택 재고율 (장기 임대주택 5.4% 불과) ※ OECD평균 11.6% - 지난 정부마다 집중 프로그램 달라 ※ 영구임대주택 : 노태우정부 50년공공임대주택 : 김영삼정부 국민임대주택 : 김대중정부 - 전세임대 등 다양한 프로그램 도입 시도 중, 다만 재고가 적고 시장 정착은 미흡 - 주택가격 상승에 대한 기대감 낮아져 자가거주보다 임차선택 가구 증가 ※ 자가거주율(’05년 55.6% → ’10년 54.2%) - 민간 임대 높은 비중 ※ 임차가구 중 81.3% 민간임대 (다주택자 등) - 전세 위주 임대시장 소득수익률 낮고 안정적 현금흐름 확보 애로 - 주택가격 상승 기대곤란 적정수익 달성 난망 18

공공임대주택 재고 확보 재고주택 중 공공임대주택 10% 달성 목표 (OECD 평균 수준) - 과거 정부 의욕적 계획과 달리 여전히 부족한 공공임대주택 - MB정부에서는 분양주택 비중 확대 공공 임대주택의 지속적 공급 program 다양화 주거복지 program간 연계성 강화 - 장기거주 보다 중기거주 목표 - 주거개선 의지 강화 위해 고용프로그램 등과 연계 필요 - 주택바우처 제도의 도입 - 다가구 매입임대, 전세임대 등 다양한 공공 임대주택 시장 구축 지원 필요 19

민간임대주택사업 활성화 근본적이고 전폭적 조정 - 임대주택사업은 단기적 경기 연관된 사업영역 아님 - 장기적 사업예측력 높이기 위해 근본적 전폭적 조정 필요  다주택자 중과세 폐지  적정 수익률 확보 지원 (세제, 택지 등) 급변 주택시장 환경 고려할 때, 다양한 민간임대 공급 경로 마련 - 안정적 임대주택 공급 위해 다양한 program 절실  지속가능한 사업 모델 개발 필요 프로그램 다양화 조세인센티브 LIHTC 도입 민자 활용한 임대주택 공급 - 미국 저소득층 임대주택 세액공제 프로그램(Low Income Housing Tax Credit : LIHTC) : 임대주택 건설 민간개발 업자에게 개발비용 혹은 기존 주택 매입비의 일정비율 세액공제 혜택 부여 - 자율적 인센티브 구조로 1987년부터 현재까지 LIHTC 프로그램에 의해 공급된 주택 수는 미국 전체 주택공급량의 15% - ‘05년 민간투자법 개정 공공건설임대주택의 민자사업 통로는 마련, but 경제적 적격성 및 사회적 합의 곤란 등 으로 실적 전무 - 임대형 민간투자사업(BTL) 방식 활용 적극 추진 : 재원조달의 이연 및 재정운용의 유연성 제고 기여 20

서민층을 위한 자가거주 지원 확대  실거주 목적의 주택구입 수요 유효 1～2월 생애최초주택 구입 자금대출 전년 동기 대비 8배 이상 증가 대출 금리 인하와 대출조건 완화 따른 효과 자료 : 국토해양부 (단위: 건,억원)  주택보유수와 규모에 기초한 자가보유 지원으로 한정(1세대 1주택, 국민주택)  제도간 역할분담 모호(근로자, 서민, 생애최초구입자, 신혼부부 등)  다양한 프로그램 부재로 운영의 경직성 내포 수요 구매자 맞춤형 (소득/계층별) 지원 Program 확대 ♦ 거주목적 주택구입자의 소득, 자산, 연령, 지역 등 세부 특성의 면밀한 검토 ☞ 주택구입을 위한 보다 구체적 실질적 지원책 추가 필요 (지원대상의 추가 확대, 소득공제 대상 주택 확대 등 ) ♦ 수요자금융 지원을 통해 주택 지불능력 향상시킬 수 있는 저리 자금대출, 대출 규모 확대 등도 필요 21 정책

목 차 I. 서론 II. 국내 주택시장의 구조 변화와 향후 정책 방향 III. 신규주택시장의 구조변화 대응 IV. 재고주택의 거주효용 증진과 재정비 지원 V. 수요맞춤형 주거복지의 실현 VI. 결론

 주거복지 유사, 정책 운영 속도∙중요도 차이로 시장 영향력 달라 재정조달 방식, 기존 주택시장의 구조적 모습을 고려할 때 속도는 다를 듯 우리나라 주택시장은 ‘전세제도’로 매매시장과 임대차시장이 복합적으로 상호 작용을 해옴. 따라서, 정책 방향성 전환에 따른 속도조절은 중요한 과제 - 소유주택 지분 캠코에 매각 도입 - 집주인이 보증금 대출(세입자 전세보 증금 부담 완화 : 목돈 안드는 전세제 도) - 철도 부지 위에 임대주택 5년간 20만 가구 건설 : 행복주택 project) - 저가 기숙사 2만4천호 건설 - 주택역모기지론 50대로 확대 - 전.월세 1회 자동갱신청구권 부여(+ 전월세 상한제 도입) - 공공 임대주택 연간 12만 가구 공급 - 민간 임대주택 등록제 도입 - 채무자의 최소주거권 보장 : 압류 불 가 ‘힐링통장’ 도입 - 주택대출 구조를 고정금리와 장기대 출에 인센티브 부여 - 전.월세 계약갱신 청구권 부여 : 1회 자동계약 갱신권 포함) - 공공임대주택 2018년까지 연간 11만 5천호 공급(보금자리주택 분양 중단) - 공공택지 내 공공임대주택 및 토지임 대부주택 혼합 건설 - 전세금 보증센터 설립 - 주택담보대출 최장 20년간 분할 변제 허용 자료 : 각 대선캠프 홈페이지, 한국경제 (2012 년 10 월 25 일자 ), 매일경제 (2012 년 10 월 25 일자 ) 결론 :‘소통, 조화, 균형’의 주택정책으로 국민에게‘신뢰와 감동’주어야!!

→ 국민과 주택시장이 진정 원하는 바 반영 필요 → 주택정책에 대한 자신감, 정책수립 및 시행시기의 적절성 확보 노력 o 신규 주택 외에 재고주택 관리 및 재정비 관심 o 소득계층별 수요에 부합하는 맞춤형 주거복지 추구 o 가격 안정과 거래 회복을 통한 주택시장 정상화 o 정치적 이해관계를 앞세우기보다 ‘소통’하는 정책 o 다양하고 빠른 변화의 흐름과 ‘조화’되는 정책 o 선택과 집중을 통해 중산층과 서민을 아우르는 ‘균형’ 잡힌 정책 주택정책의 거듭되는 시행착오 벗어나야 주택정책의 방향성은 ‘중산층과 서민에게 신뢰와 감동’ 전제되어야 24

감사합니다