주택 시장 동향과 전망 2010. 11

CONTENTS CONTENTS Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 Ⅱ. 최근 달라진 주택시장 투자환경

Part Ⅰ 2010년 수도권 주택시장

Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 이명박 정권 주요 부동산 정책 대응 MB 정권 정책 Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 MB 정권 정책 이명박 정권 주요 부동산 정책 대응 연내 4.23대책 / 8.29대책 발표 통해 부동산 경기 부양 시도 2009년 금융규제 확대 이후 침체된 주택 부동산 시장을 활성화시키는 데 실패함

Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 8.29 대책 주요 내용 : 대부분 부동산 규제 해제됨 8.29 주요 내용 대 책 Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 8.29 주요 내용 8.29 대책 주요 내용 : 대부분 부동산 규제 해제됨 대  책 주  요  내  용 서민․중산층 실수요 주택 거래 지원 ▪ 신규주택 분양을 받은 자의 기존주택 구입자에 대한 주택기금 융자조건 완화(‘11.3월말까지 시행) ▪ 생애최초 주택구입자금 신설(‘11.3월말까지 시행) ▪ 무주택자 또는 1가구1주택자(기존주택 처분조건)가 주택구입시 DTI 적용을 금융회사가 자율 심사․결정(‘11.3월말까지 시행) ▪ 소득증빙이 면제되는 소액대출 범위확대(5천만원→1억원) ▪ 다주택자 양도세중과 완화시한 2년 연장 ▪ 취․등록세 감면시한 1년 연장 추진 ▪ 수도권(서울 제외) 매입임대사업자 세제지원 요건 완화 (임대호수 5→3호 이상, 임대기간 10→7년 이상 등) 2. 주거비 경감등 서민 주거지원 확대 ▪ 주택기금 전세자금 대출한도 확대 및 상환부담 완화 ▪ 주택금융신용보증기금의 전세자금 및 전세금 반환자금 대출보증 지원 강화 ▪ 은행의 보증부 전세자금 대출금리 인하 유도 3. 보금자리주택 공급계획 조정 ▪ 사전예약 물량 축소(80→50% 이하) 및 예약시기 탄력조정 ▪ 민영주택 공급비율(25%) 상향조정, 85㎡ 이하도 건설 4. 건설사 유동성 지원 ▪ P-CBO․CLO 순차발행(3조원 규모) ▪ 환매조건부 매입대상 및 업체별 매입한도 확대 ▪ 미분양 리츠․펀드 매입대상 확대

Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 8.29 대책 발표 이후에도 아파트 가격 하락세 지속 8.29 대책 이후 한 달간 가격변화 Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 8.29 대책 이후 한 달간 가격변화 8.29 대책 발표 이후에도 아파트 가격 하락세 지속 대책 발표 한달 경과 현재, 서울 신도시 수도권 전국 아파트값 일제히 하락함 대책 이후 주간 하락폭 둔화되고 9월 급매물 거래도 일부 이뤄졌지만 추석 이후 관망세 다시 뚜렷해짐 반면 전세는 오름세를 보임. 서울 도심 업무지구, 강남권을 비롯해 외곽, 수도권까지 오름세 확산됨 내집마련 연기, 가을 이사철과 맞물려 주요지역의 전세가격 오름세가 좀더 지속될 전망 주) 전주대비 자료: 부동산114 주) 2010년 8월 말 대비 10월 말 자료: 부동산114

Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 10월 현재도 약보합세, 외부 변수 없는 한 4분기 하향 안정세 전망 아파트값 하락세 지속 Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 아파트값 하락세 지속 10월 현재도 약보합세, 외부 변수 없는 한 4분기 하향 안정세 전망 상반기에 이어 가격 하락세 지속, 지방보다 수도권 약세가 두드러졌음 8.29대책 이후로 낙폭은 점차 둔화됐으나 9월에도 마이너스 변동률 기록함 추가대책, 전세가격, 급매물 거래 등이 변수일수 있으나 10월 현재 관망세 보이고 있음 지방은 2006년 이후 공급 급감, 최근 소형 전세-매매 중심으로 거래되며 하락 가격 회복 나타남 서울 2010년 상반기 아파트값 변동률 (%) 도시별 2010년 아파트값 변동률 (%) 자료: 부동산114 자료: 부동산114 주) 전년말 대비

강남3구 재건축 아파트값 월간 변동률 추이 (%) Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 강남 재건축 약세 강남권 재건축아파트 급매물 일부 거래, 회복 반전은 좀더 지켜봐야 지난 9월 기준 서울, 강남권 재건축 아파트값은 하락폭이 둔화됨 상-하반기 사업진척을 보인 주요 재건축 단지를 중심으로 한 장기 가치투자 수요만 있음 단기 이익 환수가 어려워 과거처럼 시장 주도, 빠른 가격 회복 어려운 상태임 4분기에도 급매물 거래와 관망, 약보합세가 반복될 가능성이 높음 서울 강남 재건축 아파트값 변동률 (%) 강남3구 재건축 아파트값 월간 변동률 추이 (%) 주) 전년말대비 자료: 부동산114 주) 전월대비 자료: 부동산114

서울 강남-강북권 아파트 실거래량 감소 추세 (건) Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 거래량 감소 2009년 가을 DTI규제 이후 거래량 감소, 서울-수도권 거래 답보 2009년 가을 DTI규제 강화 이후 서울 거래량 급감. 이후 거래 답보상태 이어짐 거래 부진, 거래량 감소  가격 약세, 시장 침체, 업계 경기 악화로 이어지는 연결 고리 반복 2010년 8.29대책 발표 이후 반짝 급매물 거래, 기대감 잠시 나타났으나 추석 이후 관망세 거래량 회복 여부에 따라 연말 – 내년 가격 회복 가능성 예측할 수 있음 위축된 수요심리, 힘든 유동성 유입 환경, 뚜렷한 추가 대책 부재 등 거래 정상화 쉽지 않음 전국 아파트 월별 실거래량 추이 (건) 서울 강남-강북권 아파트 실거래량 감소 추세 (건) 자료: 국토해향부 온나라 실거래공개자료 기준 / 건

Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 장기간 상승 피로, 대내외 악재 겹쳐 가격 조정기간 지속 중 조정구간 장기화 Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 조정구간 장기화 장기간 상승 피로, 대내외 악재 겹쳐 가격 조정기간 지속 중 장기 상승세 이후 가격 조정기간 거치고 있음. 단기 투자수요 급감, 단기 매매 투자성 하락 급매물 위주의 실속투자, 중장기 가치투자 수요로 변환 과정 주택,아파트 매력 줄고 수익형부동산, 안정 수익창출 자산 인기 상승 전망 아파트 매매지수 추이 10.29대책 2003.10 금융위기 급등세,고분양가(2006년가을) DTI규제 2009.09 5.23대책 2003.5 10.29대책 2003.10 자료: 부동산114 아파트 매매지수 / 2000.1월=100

Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 2009년 – 2010년 주택공급실적 감소, 주택시장 2011년부터 물량 부족 우려 Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 주택공급실적 감소 2009년 – 2010년 주택공급실적 감소, 주택시장 2011년부터 물량 부족 우려 2010년 9월 누적 주택건설실적(허가기준)은 16만3,294호로 전년동월대비 8.3% 감소 2009년 9월 대비 단독 18.9%, 다세대 104.6%, 연립 25% 증가하였으나 아파트는 30.8% 감소 2009년 38만호에 이어 올해도 비슷한 추세를 보일 것으로 전망. 2-3년 후 공급부족 우려 전국 주택건설실적 추이 (단위 호, %) 구분 전체 단독 다세대 연립 아파트 2001 529,854 49,454 204,407 8,592 267,401 (22.2) (-42.2) (259.3) (-16.1) (-19.4) 2002 666,541 53,323 220,563 7,963 384,692 (25.8 ) (7.8 ) (7.9 ) (-7.3 ) (43.9 ) 2003 585,382 42,173 68,181 6,265 468,763 (-12.2) (-20.9) (-69.1) (-21.3) (21.9) 2004 463,800 34,237 20,988 3,697 404,878 (-20.8) (-18.8) (-69.2) (-41.0 ) (-13.6 ) 2005 463,641 27,799 15,718 4,613 415,511 (0.0 ) (-18.8 ) (-25.1 ) (24.8 ) (2.6 ) 2006 469,503 37,711 14,223 4,678 412,891 (1.3 ) (35.7 ) (-9.5 ) (1.4 ) (-0.6 ) 2007 555,792 51,450 23,184 4,696 476,462 (18.4 ) (36.4 ) (63.0 ) (0.4 ) (15.4 ) 2008 371,285 40,057 50,421 4,044 263,153 (-33.2 ) (-22.1 ) (117.5 ) (-13.9 ) (-44.8 ) 2009년 381,787 54,665 24,513 5,426 297,183 (2.8 ) (36.5 ) (-51.4 ) (34.2 ) (12.9 ) 2010년 9월(누적) 163,294 46,713 28,355 3,856 84,370 (-8.3 ) (18.9 ) (104.6 ) (25.0 ) (-30.8 ) 주: ( )는 전년말대비 증감률, 2010년 9월은 2009년 9월 대비 증감률 자료: 국토해양부

Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 2011년 전국 새아파트 입주 물량 감소 입주시장 수급불안 감지 Ⅰ. 2010년 수도권 주택시장 입주시장 수급불안 감지 2011년 전국 새아파트 입주 물량 감소 2008년 2분기 이후 급감한 분양공급량 영향으로 입주 감소 2011-2012년 예상 민영 공급 특히 감소, 공공 공급 일정 등이 수급불균형 관건 수도권 물량이 특히 줄어 전세난 지속 우려 있음 연간 아파트 입주물량 추이 (호) *권역별 아파트 입주물량 추이 지역 2009년 2010년 (입주) (예정) 2011년 2012년 2013년 2014년 전국 281,783 239,378 59,619 193,237 115,937 47,260 32,960 수도권 156,081 135,565 34,321 112,150 81,887 38,055 31,291 광역시 43,988 47,795 10,218 37,141 24,978 2,663 1,669 기타지방 81,714 56,018 15,080 43,946 9,072 6,542 주) 2010년 4분기 이후 예정물량 변동 가능 단위 : 호

Part Ⅱ 최근 달라진 주택시장

Ⅱ. 최근 달라진 주택시장 실속 소형 VS. 랜드마크 부동산 투자조정 비주거부동산 수익형 부동산 수도권 투자 달라진 투자환경 주택 투자시장의 환경 변화, 주택 수요 니즈 달라진다 [외부 변수 : 거시경제 / 인문지표] 경제성장률의 둔화와 주택 투자수요 감소 주택보급률과 인구구조 변화(베이비부머 은퇴시작) 입지, 상품성 따른 도심집중, 투자 양극화 심화 전망 1 [주택시장 피로감] 2000년대 이후 근 10년간 주택가격수준 급등 기대수익률 저하에 따른 투자전략 변화 요구됨 급락한 투자성 보완할 대체 수익성 요구 높아짐 2 [2010년 10월 바닥론] 강남 급매물 거래, 거래량 증가 – 집값 하락폭 둔화 주요 미분양 소진, 경매 낙찰률 ↑ 입주감소, 전셋값 상승에 따른 매매수요 전환 기대 3 [매수심리 회복 기대감] 저금리 지속, 대체 투자처 부족, 풍부한 유동성 주택담보대출 증가, 한은 주택전망CSI 지표 상승 정권 반환점, 레임덕 관리 기대감 4 실속 소형 VS. 랜드마크 부동산 투자조정 비주거부동산 수익형 부동산 수도권 투자 임대수익률 관리효율성 세금절감 자금마련 금융상품 외 실수익율 투자성비교 상품선정 지역선별 세금/자금 자산관리 중장기전략

Ⅱ. 최근 달라진 주택시장 베이비붐 세대 본격 은퇴 시작되면 지방부터 수요감소, 수도권으로 확산 인구구조 변화 B A 주택구매, 중대형 투자 수요 감소 전망 34~54세 절대인구기준으로는 지방은 2009년부터 감소, 수도권은 2018년부터 감소 예상됨 가구 증가, 수요 집중 지역 선별 투자 중요 2008년 연령대별 인구 현황 주택 주수요층 감소 B A A : 55~63년생 B : 68~74년생 베이비붐세대, 주 주택 수요층 은퇴선 60대 진입 주 주택 수요층(35~54세) 자료: 통계청 자료: 통계청

Ⅱ. 최근 달라진 주택시장 2010년 4분기 서울 주택시장 바닥론 대두 군불지핀 바닥론 강남 거래 증가, 낙폭 둔화 / 전셋값 급등으로 바닥논쟁 가열 저금리 지속되며 부동산 투자 기대감, 불안감 확산 부동산 투자 학습, 경험론 근거한 투자자 및 유동성 유입 기대 상승 중 한은 기준금리 인상 지연 서울 아파트 가격변동률, 거래량 변화 (%, 건)

Ⅱ. 최근 달라진 주택시장 수도권 인구의 지속적 증가, 서울 강남/수도권 신흥 주택지 인구 증가 수도권 집중 수도권 인구는 지속적으로 증가하는 것으로 나타남. 하지만 증가율은 점차 감소하고 있음 5대광역시는 인구 증가율이 점차 감소하여 2000년대에 증감이 역전됨 2000년 이후 지속적으로 인구가 감소하는 것으로 나타남 지방도시는 지속적으로 인구가 감소하다 2005년 이후 인구가 증가하기 시작함 수도권 인구 이동을 살펴보면, 서울에서의 인구전출과 경기도에서의 인구 전입이 눈에 뜨임 하지만 서울의 전출률과 경기도의 전입률은 점차 감소하고 있음을 알 수 있음 인구 증가율 2005년~2009년 서울 경기 인구 증감 자료: 통계청 자료: 통계청

Ⅱ. 최근 달라진 주택시장 중대형에서 중소형 시장으로 수요 관심 다시 이동, 수익형 인기 증가 도심 소형, 수익형 부동산 인기 수요층 얕고 중대형 입주,미분양 많아 소형보다 중대형 하락폭 컸음. 투자 수요의 실종 소형주택, 임대수익형 상품에 실수요, 투자자 관심 증가 도심 소형아파트, 원룸, 도시형생활주택, 오피스텔 등 한동안 인기 예상 수요 증가 : 1-2인가구, 노인가구 증가 / 수도권, 도심 과밀 심화 전망 전국 규모별 아파트 매매가격변동 비중 하반기 투자 유망 상품은? 중대형 주도 소형주도 중소형 주도 자료: 부동산114

Ⅱ. 최근 달라진 주택시장 새로 뜨는 상품 관심 모을 상품군이 있다면? 오피스텔 미니주택 수익 부동산 국토해양부 업무계획발표 “오피스텔 준주거주택 인정하겠다” 바닥난방 허용면적 확대 : 전용면적 85㎡이하까지 허용 -> 중소형 아파트, 주택 인식 공급과잉 해소, 최근 수요대비 도심 물건 부족 / 임대사업 목적의 관심수요 증가 주택 투자성 저하, 저금리 투자 대안으로 수익형 부동산 뜬다 오피스텔 도심 1-2가구 증가 겨냥한 소형아파트 생산 기대 고소득 직장수요 등 고급형과 저가 상품 공존 : 브랜드 미니아파트 / 도시형생활주택 미니주택 상가 / 오피스 등 현금흐름 발생시키는 수익형부동산 관심 증가 도심 주거용 임대 가능 상품 인기 – 원룸, 오피스텔, 소형아파트, 도시형생활주택 모든 상품의 임대수익률이 높은 것은 아니다 수익 부동산

Ⅱ. 최근 달라진 주택시장 대내외 경기여건 : 거시경제-실물경기 회복 속도 / 잔존 위기 잔여변수 대내외 경기여건 : 거시경제-실물경기 회복 속도 / 잔존 위기 실물경기-부동산경기 탈동조화 : 경기 회복과 부동산 경기간 괴리 금리와 유동성 : 연내 추가 인상 가능성 주택수요 변화 : 구매력-구매심리 회복 시기, 전셋값 상승 영향 공급감소 : 2011년 수도권 새아파트 입주량 감소 정책변수 : 8.29대책 입안과 후속 대책 여부 / 정부 레임덕 관리 개발호재 : 신역세권, 도심 대규모 개발