최근 경매시장 동향 및 2015년 경매투자 전망 (주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr) 2015년 이영진 대표 rl 최근 경매시장 동향 및 2015년 경매투자 전망 2015년 이영진 대표 (주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr)

목 차 Ⅰ. 최근 경매시장 동향 Ⅱ. 2014년 경매시장 주요 특징 Ⅲ. 2015년 경매시장 전망 및 투자 포인트

Ⅰ. 최근 경매시장 동향 1. 경매물건 급감 추세 2014년 전국 경매물건 역대 최저 수준으로 급감 수도권 지속 증가 후 감소, 지방 지속적인 감소 추세 구 분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 전 국 337,591 299,764 267,481 266,567 282,275 248,967 수도권 96,691 99,242 110,358 122,590 137,822 118,621 지 방 240,990 200,522 157,123 143,977 144,453 129,880

Ⅰ. 최근 경매시장 동향 2. 입찰자수 증가 추세 부동산시장 장기침체로 입찰자수 지속 감소 후 최근 2년째 증가 전세가 급등으로 경매통한 내 집 마련 수요 ↑, 향후 가격 하락에 대한 리스크 관리 구 분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 전 국 3.6 3.5 3.4 3.3 4.0 수도권 4.8 3.8 3.7 4.3 4.7 지 방 3.2 3.0 3.1

Ⅰ. 최근 경매시장 동향 3. 전반적인 낙찰가율 상승 수도권, 지방 모두 2년째 낙찰가율 상승 지방(2.3%p↑)과 수도권(2.39%p↑) 상승폭 비슷 구 분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 전 국 69.20% 67.13% 69.91% 67.50% 67.83% 70.17% 수도권 73.25% 70.07% 71.92% 67.22% 67.31% 69.70% 지 방 65.14% 64.34% 74.60% 67.90% 68.60% 70.90%

II. 2014년 경매시장 주요 특징 1. 동조화(coupling) 현상으로의 회귀 비동조화(decoupling) 현상  2012년까지 수도권 경매물건 지속 증가, 지방은 지속 감소  지방 부동산(경매)시장은 수도권이 좌우한다는 공식 깨짐. 동조화(coupling) 현상  2013년부터 동조화 현상 보이다 2014년에 더욱 뚜렷해짐.  경매진행건수를 비롯 경매3대 지표(낙찰가율, 입찰경쟁률, 낙찰률)에서 동조 화 경향

II. 2014년 경매시장 주요 특징 2. 수도권보다 지방 경매시장 호황장세 여전 2011년부터 낙찰가율 지방이 수도권 추월 _ 4년째 지속 지역간 격차는 점차 해소되는 추세 (아파트 낙찰가율 2012년 13.65%p  2014년 2.79%p 차이) 낙찰가율(전체) 낙찰가율(아파트) 구분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 수도권 73.25% 70.07% 71.92% 67.22% 67.31% 69.70% 지 방 65.14% 64.34% 74.60% 67.90% 68.60% 70.90% 구분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 수도권 84.14% 79.53% 80.65% 74.14% 78.66% 85.08% 지 방 76.61% 79.03% 87.11% 87.79% 86.96% 87.87%

II. 2014년 경매시장 주요 특징 3. 임대수익형 부동산 전성시대 _ 경매물건 지속 감소 경매물건 2009년 정점 이후 5년 연속 감소 주거용 부동산은 2011년 저점 이후 2년 연속 증가하다 2014년 감소세로 전환 경매진행건수(전국) 구분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 근린/업무 77,117 69,126 57,930 51,623 45,094 39,304 주 거 용 127,566 93,378 92,827 96,126 105,179 93,801

II. 2014년 경매시장 주요 특징 3. 임대수익형 부동산 전성시대 _ 낙찰가율 상승 근린상가 2010년 저점 후 4년째 지속 상승 업무시설 등락 거듭하나 상승 추세 _ 아파트와 비슷한 경향 경매진행건수(전국) 구분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 근린 53.66% 53.40% 58.20% 59.03% 60.81% 63.08% 업무 64.56% 64.58% 72.08% 65.94% 71.63% 72.02% 아파트 81.25% 79.21% 82.29% 76.72% 80.25% 85.74%

II. 2014년 경매시장 주요 특징 4. 주거용 부동산 회복세 _ 경매물건 감소 주거용 부동산(아파트, 연립/다세대, 단독주택) 경매물건 감소세 전환 수도권에서 감소폭 현저하게 나타남 _ 지방은 감소세 주춤 구 분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 수도권 40,640 43,595 50,627 61,328 69,631 58,408 지 방 86,922 63,588 42,200 34,792 35,458 35,237

II. 2014년 경매시장 주요 특징 4. 주거용 부동산 회복세 _ 낙찰가율 급등 아파트 2012년 저점 이후 2년 연속 낙찰가율 큰 폭 증가 연립/다세대, 단독주택은 2013년 저점 후 상승 구 분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 아 파 트 81.25% 79.21% 82.29% 76.72% 80.25% 85.74% 연립/다세대 83.85% 80.22% 80.28% 73.07% 72.84% 75.09% 단 독 주 택 76.88% 75.78% 78.64% 74.94% 72.40% 73.72%

II. 2014년 경매시장 주요 특징 5. 강남권 아파트 최대 호황 강남권(강남구, 서초구, 송파구) 아파트 경매시장 2006년 이래 8년만에 최대 호황 경매물건수 급감, 낙찰가율 및 입찰경쟁률 큰 폭 상승 구 분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 경 매 건 수 2,000 1,840 1,773 2,155 2,034 1,240 낙 찰 가 율 85.53% 81.39% 81.28% 75.51% 76.82% 87.59% 입찰경쟁률 7.8 5.9 5.6 4.8 7.0

III. 2015년 경매시장 전망 및 투자 포인트 1. 경매물건 증가세로 돌아설 듯. ▌2015년 3월 한국은행 기준금리 연 1.75%(4개월째 2.0% 유지하다 사상 첫 1% 대 초저금리) ▌저금리로 인한 영향  가계부채(주택구입자금, 생계자금, 전세자금대출) 급증  금융상품(적금, 예금 등) 인기 급감  전세의 월세 전환 급증(전세시장 불안 요인 가중)  경매물건 증감에 결정적 영향 _ 2014년 사상 최저 물량 기록 ▌저금리 기조 유지? 인상?  저금리 요인 : 가계부채 1,089조원(2014년 4분기 말 기준, 부동산담보대출 80% 수준), 국내경기 침체  금리인상 요인: 미국 금리인상 예고(6월 인상 가능성)

III. 2015년 경매시장 전망 및 투자 포인트 2. 임대수익형 부동산 초강세 보인다. ▌주거용 부동산 가격 상승력 한계  내부동산 자본수익(매도차익) 감소  내 집 마련에 대한 주택수요 및 구매력 감소 ▌저금리 기조 지속  1% 대(1.75%) 저금리로 예금, 적금 상품 인기 감소  임대수익형 부동산의 경우 금리의 2~3배 이상 수익 발생 ▌임대수익형 부동산 수요 급증  베이비 부머 세대(1955년~1963년생, 약 714만명) 은퇴 ⇒ 임대수익, 창업 관심 급증  1~2인 가구 증가 추세 여전  구분상가, 근린주택, 다가구(원룸)주택, 중소형아파트, 오피스텔, 아파트형공장 등

III. 2015년 경매시장 전망 및 투자 포인트 2. 임대수익형 부동산 초강세 보인다 _ ※ 베이비 부머 세대? ▌베이비 부머 세대란?  1955년~1963년 출생, 약 714만명  1970년대 말~1980년대 초에 사회 진출한 한국경제발전의 주역 ▌베이비 부머 세대가 봉착한 문제들은?  근로소득 감소, 연금소득 한계  노부모 부양 책임 + 청년 실업률 증가하면서 자녀 생활비 부담  주거 규모 축소, 보유부담 최소화(보유주택수 감소)  은퇴 후 안정적 노후생활 절실 _ 창업 또는 임대소득 수요 급증 ▌베이비 부머 세대의 재테크 목적 _ KB금융지주 경영연구소 조사 결과  안정적 노후생활 > 자녀 결혼자금 > 일시적 자금 운용 > 자녀 교육비 > 거주 주택

III. 2015년 경매시장 전망 및 투자 포인트 3. 빌라(연립/다세대) 전성기 회복? ▌빌라 2007년~2008년 최대 전성기 구가  수도권 평균 낙찰가율 2007년 106.3%, 2008년 106.11% 기록  재개발, 뉴타운사업 등 개발호재 영향  금융위기, 부동산시장 침체, 뉴타운사업 재검토 등으로 2012년 71.23%까지 폭락 ▌2015년은? _ 낙찰가율 80% 전후까지 상승 전망  아파트 경매시장 과열 _ 낙찰가율, 경쟁률 폭등  아파트 전세값 천정부지로 치솟음 _ 매매가 대비 전세가율 전국 평균 70% 돌파  전세값으로 내 집 마련 수요 + 임대목적 투자 수요 집중 가능성  전성기 수준 아니더라도 낙찰가율 80% 대 회복 가능성

III. 2015년 경매시장 전망 및 투자 포인트 4. 새 것이거나 개발호재 있거나! ▌새 것이다?  입주한 지 3년~5년이내 주택(분양주택 포함) ▌개발호재가 있다?  지하철 개통 호재, 관공서 이전 및 업무타운 조성지역  재개발, 뉴타운사업 호재가 있는 지역  재건축, 리모델링 호재가 있는 아파트 ▌활용가치가 있으면 최상  리모델링 후 임대수익을 높일 수 있는 상가, 근린주택 및 다가구(원룸)주택  임대사업 또는 분양용으로 신축 가능한 단독주택, 토지 등

㈜이웰에셋 (www.e-wellasset.co.kr) 감사합니다! 경제적 자유를 위한 경매투자자들의 모임 (http://cafe.daum.net/ewauction) ㈜이웰에셋 (www.e-wellasset.co.kr) 02-2055-2323