부동산개발과 자금조달 손 진 수 jjang@mail.mjc.ac.kr

목 차 부동산개발사업과 자금조달 선투입비 조달 시공사 대여 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)의 등장 목 차 부동산개발사업과 자금조달 선투입비 조달 시공사 대여 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)의 등장 4-1 초기 프로젝트 파이낸싱 : 사회간접자본 민자유치 금융기관의 프로젝트 금융 개발신탁방식에 의한 자금조달 자금조달방식의 특징 종합 및 시사점

1. 부동산개발사업과 자금조달 □ 부동산개발금융 - 자기자본과 타인자본을 적절하게 구성하여 부동산개발에 필요한 소요자금을 확보하는 것 □ 자금조달범위 : 사업비 전체 - 얼마나? ᆞ 토지비(20-30%), 건축비(50-60%), 기타비용(10-20%) - 누가? : 조달 주체, 차주(Borrower, 借主), 대주(Lender, 貸主) ᆞ 시행자 + 시공사 + 금융기관 분담 ᆞ 선분양에 따른 소비자 금융, 투자자 - 어떻게? : 조달 조건 ᆞ 지분, 투자, 지분 ᆞ 대출, 이자

○ 부동산 개발사업 대상별 소요자금 구성비율 (단위 : %) ○ 부동산 개발사업 대상별 소요자금 구성비율    (단위 : %) 구 분 토지비 공사비 사업경비 금융비용 아파트 총 소요자금 대비 27.06 60.64 7.65 4.64 매출액 대비 24.97 56.14 7.02 4.31 주상복합 32.56 53.78 9.58 4.08 29.56 48.92 8.61 3.74 아파트형 공장 20.42 57.69 15.03 6.86 19.26 54.50 9.20 6.42 복합상가 29.52 43.11 22.55 4.82 23.33 33.92 17.39 3.87 평 균 27.50 55.41 12.16 4.94 24.93 50.76 10.86 4.51 자료 : 정대석, 2004, “부동산 프로젝트금융 적용 사업에 대한 사업성 연구”, 대한국토ㆍ도시계획 학회, 국토계획, 제39권 제6호,  p.182.

□ 자금조달 방법 △ 지분조달형(equity financing) - 차입원리금을 변제하는 과정에서 유동성 위험이 적음 - 투자이익을 최대한 확보 - 단일 프로젝트에 투자자본이 집중되어 투자위험이 높아짐 - 차입에 의한 감세효과 없음 - 지분투자는 투자수익률 측면에서는 고위험, 고수익 투자 - 투자조합(syndication, joint venture, partnership)방식이 대부분 - 사례 : REITs(부동산투자회사)

△ 부채조달형(debt financing) - 대출(loan) : 은행권, 보험회사 등 장기투자기관의 대출 - 공적 차입(public debt) : 자본시장에서 다양한 형태의 증권 발행을 통한 직접조달 - 회사채, 자산담보부증권 등 - 채무의 귀속 주체 : 기업금융(corporate financing)과 프로젝트 파이낸싱 (project financing) - 사례 : 대부분의 개발사업 △ 혼합형(hybrid financing) : 메자닌(mezzanine) 방식 - 지분(equity)과 대출(loan)을 혼합 - 일부는 단순 차입하여 이자를 지불하고, 나머지는 지분으로 인정하여 프로젝트 경상이익을 배분하는 방식 - 고위험, 고수익을 선호하는 투자자에게 적절

2. 선투입비 조달 □ 서구적 방식의 개발사업 자금조달 - 총사업비의 30% 수준 자체 조달 : 토지비 수준 - 자기자본 + 투자자 + 토지소유자 - 70% 수준의 건축비 및 기타비용(사업경비 + 금융비용) : 금융기관 부채조달 - 주요 해당 사례 ᆞ SOC사업, 대규모 도시개발사업, 외자유치사업, 외국계 투자사업 등 ᆞ 완성후 운영 또는 임대사업 ᆞ 후분양개발사업 - 사업의 안전성 증가 ※ 신공항고속도로 건설사업 민자유치 - 민간 총 투자비 : 1조 4,652억원 (용지비는 정부 부담) - 자기자본 : 4,342억원 (29.6%), 출자사 11개사가 지분 조달 - 차입금 : 1조 310억원 (70.4%), 12개 금융기관에서 부채 조달

Construction Financing ○ 미국 주택개발사업의 자금조달구조 : 완성후 임대운영방식 토지비 (20-30%) Developer Land Owner Investor 개발이익에 대한 지분 + (일정 이자수익) 건축비, 사업비 (70-80%) Construction Financing Interim Financing 공사진척도에 따라 조달 원리금상환 유예 준공 운영 (70-80%) Permanent Financing Motrgage Loan 소비자금융 대출이자 ※ 미국 주택개발사업의 자금조달 구조 형태

□ 국내 민간개발사업은 선분양방식으로 선투입비 최소화 가능 - 선분양 제도 : 소비자금융으로 건축비와 기타 경비 부담 - 선투입비(분양수입으로 비용충당이 가능하기 전 투입비) : 토지비 + 초기경비 - 현실적인 초기투입비 부담분 ᆞ 토지비중 중 계약금 ᆞ 인허가비용 : 설계비(교평 포함), 도시계획비용(지구단위계획) 등 ᆞ 초기경비 : 법인설립비, 법인운영비, 토지비 이자 등 - 선투입비 최소화시의 초기투입비 : 토지비 계약금(10%) ⇒ 전체 사업비의 3-5% 수준 ※ 개발사업용 부지의 토지비 지급 방식 ① 100% 토지비 지급 : 일시불       ② 계약금 10% 지급 + (중도금) + 잔금 : 가장 보편적인 형태       ③ 인허가 조건 (가)계약(약정) : 지구단위계획, 사업승인, 건축허가 등       ④ 연부(1년, 2년, 3년) : 토지공사 5년 분납 방식       ⑤ 사후정산 : 지주공동사업 개념

□ 초기 투입비(토지비 계약금) 조달 방안 : 자체조달분 - 자기자금 : 여유자금, seed money(종자돈) - 투자(지분, equity) : 투자자, 파트너(partner), 사업이익발생시 정산, 배당소득세 - 대출(금리, debt, loan) : 금융기관 신용 및 담보대출, 지인 등의 대출, 사채 - 혼합(지분+금리) : 투자액 선회수, 일정이자, 사(전)후 지분 ※ 대부분 금리와 지분이 명확히 구분 안됨 ※ 초기투입비 조달과정에서 사업이익의 상당 지분 배분 ᆞ 지분 ᆞ 선금리(선취, 고금리) ᆞ 본 PF시(토지비 조달시) 초기투입비 선상환

□ 초기투입비 외의 선투입비 조달 - 토지소유권 확보 비용 : 사업우선권, 사업시행 가능 여부 결정 변수 - 토지비 중잔금(토지비의 90-110% 수준) 조달 ᆞ 일반적으로 토지비의 90% 조달 ᆞ 사업에 따라 토지비 계약금 및 초기운영비까지 조달 가능 - 토지비 중잔금 조달방식 ᆞ 자체조달 : 자체사업 등(부채형, 공공조달형) ᆞ 지분조달 : 외자유치, 투자자 모집 등 ᆞ 시공사 대여 ᆞ 금융기관 대출 (금융기관 PF : project financing) ᆞ 부동산신탁(개발신탁) 방식

□ 자금 조달 관련 단계화 ① 초기투입비(토지비 계약금) 조달 단계화 - 1차(고리스크) : 고액의 금리, 지분 – 사채, 투자자, 유사금융기관 등 - 2차(저리스크, refinancing) : 토지비 중잔금 조달시 일부 상환, 기 투입비 일부 대환 ᆞ제도권 금융기관, 건설회사 ② 토지비 중잔금 조달 단계화 - 1차(고리스크, bridge loan) : 인허가 전, 분양전 ᆞ 상대적으로 고율의 금리와 강도높은 채권보전조치 ᆞ 상호저축은행, capital 회사, 보험회사, 증권회사, 연기금 등 - 2차(저리스크, refinancing, 본 PF) : 인허가후, 전체토지 확보후, 분양후 ᆞ 상대적으로 저렴한 금리 및 융통성 있는 자금으로 대체 ᆞ 제1금융권 등

3. 시공사 대여 ○ 시공사 대여방식의 부동산개발 자금조달 개념도 구입자 (수분양자 분양계약자) 토지소유자 시행사 시공사 분양권, 소유권 분양대금 토지매입 토지소유자 시행사 건물 시공, 인도 시공사 (건설회사) 공사비 지불 대여원리금 상환 토지대금 지급 자금 대여 상환 자금차입 금융기관

- 기업(대부분 건설회사)신용에 의한 차입자금으로 조달 ㆍ 건설회사 신용으로 차입후 시행사 대여 ○ 토지비 90% 조달 : 시공사로부터의 차입 - 기업(대부분 건설회사)신용에 의한 차입자금으로 조달 ㆍ 건설회사 신용으로 차입후 시행사 대여 ㆍ 시행자 차입에 건설회사가 지급보증후 자금조달 중개 시행사 + 시공사 공동관리 ㆍ 공동계좌 개설하여 관리 ㆍ 사업필수비용(세금, 이자, 경비 등), 공사비, 운영비, 개발이익 구 분 시행사 초기투자자 시공사 자금 조달 토지비 계약금 등 초기투입비 시행사 초기투입비의 일부 또는 전부 토지대금, 공사비 수익 배분 개발이익 고금리, 지분 공사이윤, 일부 지분 회수 시기 일부 운영비, 준공후 정산 원금 선회수, 지분은 정산시 공정율, 공사비 up, 지분은 준공정산시

□ 시공사 대여방식의 장점 - 시공사의 경험과 브랜드 사용 가능 - 추가 자금필요시 협조 용이 - 양자간의 합의에 따른 사업진행 용이 - 자금조달 비용 절감 □ 시공사 대여방식의 문제점 - 시공사 부도시 시공사 대여사업장 전체의 부실 초래 - 시공사 부도시 금융기관 부실 초래 - 시공사의 차입금 증가로 재무상태 악화 - 금융기관의 사업관여 불가능 - 대출사업에 대한 자금통제 어려움 : 자금누수 현상 발생

- IMF 이후 건설회사의 영향력 감소 : 건설회사의 자금조달능력 감소 ㆍ 건설회사의 재무구조 약화 : 건설산업의 직간접금융비율 감소 ㆍ 대여사업구조 약화 - 기업금융에서 프로젝트 (한정)금융으로의 변화 건설산업의 직접금융 및 간접금융 조달 추이(1997∼2000년) (단위: 10억원, %) 구분 1997년 1998년 1999년 2000년 직접금융 주식발행액 134.3(4.0) 360.0(2.5) 2,811.0(6.8) 381.6(2.7) 회사채발행액 3,612.2(10.5) 4,887.3(8.7) 2,918.8(9.5) 1,169.1(2.0) 계 3,746.5(9.9) 5,247.3(7.5) 5,729.8(8.0) 1,550.7(2.1) 간접금융 예금은행대출잔액 13,769.3(9.7) 14,157.7(9.8) 14,815.0(8.7) 15,247.6(7.6) 비통화금융기관 대출잔액 23,927.0(13.1) 11,926.7(10.3) 7,767.4(9.1) 5,498.2(7.4) 37,696.3(11.6) 26,084.4(10.0) 22,582.4(8.8) 20,745.8(7.5)

□ IMF이후 여건 조성 - 금융기관에 부동산신탁 취급 허가 : 계약형 부동산신탁 - 외국의 선진적인 투자방식 도입 : 제도, 전문가 등 - 부동산시장 활성화를 위한 정부의 제도적 지원 - 금융기관의 자금 운용방안 모색 : 유동성 증가, 수익성 제고 □ 부동산 개발금융의 확장, 발전 - 프로젝트의 자산과 신용을 담보로 하는 프로젝트 파이낸싱 확대 → SOC 민자사업 - 유사 프로젝트 파이낸싱 상품의 발전 ㆍ 부동산신탁과 프로젝트대출 ㆍ 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 ㆍ 금융기관의 부동산투자신탁 ㆍ 기타 프로젝트 파이낸싱으로 불리우는 상품들 등장 - 상장, 소액투자자모집에 의한 자금 조달 → 개발형 REITs, 유사 REITs - 간접투자자산운용업법에 의한 통합 및 부동산 fund의 다양화

4. 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)의 도입 ○ 프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특징 ▷ 개념 : 기업금융(Corporate finance)에 대응되는 금융방식 → 전당포 금융 ① 차입자의 전체재산과 신용을 바탕 : 프로젝트의 수익과 설비 등 관련자산에만 의존 ② 단일 은행의 자금제공이 일반적 : 여러 금융기관의 자금제공단체(Consortium of Lending Bank)를 통한 자금제공이 일반적 ③ 프로젝트의 위험을 분산 혹은 감소시키기 위해 건설업자, 사업주, 토지 및 재료공급 자, 구매자, 관련 정부 등의 다양한 이해관계자의 보증과 금융참여가 이뤄짐 ④ 대주가 원리금상환을 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하는 금융방식 ▷ 특징 - Non-Recourse Financing / Off-Balance Sheet Financing - 위험(Risk)의 분담 - 대규모 사업, SOC사업 등에 적용 : 민간투자유치 ▷ 단점 - 비용(업무추진비, 보험료 등 포함)이 일반 상업적 파이낸싱 보다 더 많이 소요 - 파이낸싱 계약과 운영계약을 작성하는데 많은 인내가 필요

○ 프로젝트 파이낸싱의 참여자    - 사업참여자(Sponsor) : 컨소시엄 등, 70-80%는 부채조달    - 프로젝트 회사(Project Company, Developer) : 시행사, Paper Company    - 차입자(Borrower, 차주) - 프로젝트회사외에 운영회사, 하도급회사 등 사업참여자    - 은행(Bank, Lender, 대주) : Syndicate Loan      ㆍ Arranger(조정자) : 주도적 역할      ㆍ 관리자(Manager) : 각종 서류작업, 주로 출자은행      ㆍ 대리인(Agent) : 주축이 되는 은행, 은행 대표    - 변호사, 국제금융 및 원조기구, 수출신용기구 등 참여 - 신용보강자 : 보험/보증사, 신용평가회사 등

○ 프로젝트 파이낸싱의 계약구조

○ 금융기관 프로젝트 파이낸싱과 일반 기업금융 비교 구 분 프로젝트 파이낸싱 일반 기업금융 차주 Project Company 당해 기업 담보 해당 프로젝트 자산 차주의 전체자산과 신용 상환재원 프로젝트에서 발생하는 현금흐름 차주의 전체 재원 사업성 및 Cash Flow 검토 수익발생근거의 객관적 검증 판매계약 존재등 신뢰성 확인 차주 또는 연대보증기업의 기업활동에 따른 Cash Flow 및 기업자체의 전반적 사업성 검토 자금관리 대주은행의 Escrow Account 관리 차주가 임의로 관리 상환청구권 행사 사업주에 대한 청구권 배제나 제한 보증시 청구권 행사 대규모 자금조달의 용이성 소구권의 제한으로 대규모 자금조달 가능 채무지급능력에 따라 제한 차입비용 일반대출금리보다 높음 통상 프라임레이트와 연동 채무수용능력 부외금융으로 채무수용능력 제고 부채비율 등 기존차입에 의한 제약 여신관리 제한규정 적용 부외거래로 회피 가능 적용됨 사업성 검토능력 프로젝트 평가능력이 사업성패의 관건 담보위주의 대출로 심사능력의 중요성 저하 금융설계 및 금융자문 다양한 자금조달 방법의 설계 및 금융자문을 제공하는 금융자문가의 경험과 노하우 필요 다소 경직적인 조달방법으로 금융자문의 역할이 프로젝트 파이낸싱에 비하여 적음 사후관리 엄격한 사후관리는 사업성패의 중요한 요인 채무 불이행시 상환청구권 행사 주적용 사업분야 발전소, 고속도로, 터널, 부동산 개발 등 일반 사업부문

4-1. 초기 프로젝트 파이낸싱 - 사회간접자본시설에 대한 민간참여개발 ○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital)의 정의 □ 개념    - SOC(Social Overhead Capital) : 기능적 측면 강조    - Infrastructure : 기반구조, 건설측면, 물리적 시설 측면 □ 상공회의소의 정의    - 간접적으로 생산자본의 생산력을 높이는 시설로    - 시장기구로는 충분히 공급이 어려운 시설이며,    - 공공성이 강하여 주로 공공부문의 재원에 의해서 공급되는 시설 □ 민간투자법 제2조상의 사회간접자본시설 정의    - 각종 생산활동의 기반이 되는 시설, 당해 시설의 효용을 증진시키거나 이용자의 편의를 도모하는 시설 및 국민생활의 편익을 증진시키는 시설

○ 사회간접자본시설에 대한 민간투자법에 의한 사회간접자본시설 분류(33개 종류) 분  야 소관부처 사회간접자본시설 유형 도 로 분 야(3) 건설교통부 도로 및 도로부속물, 노외주차장, 지능형 교통체계 철 도 분 야(2) 철  도  청 철도 도시철도 항 만 분 야(2) 해양수산부 항만시설, 어항시설 공 항 분 야(1) 공항시설 수자원분야(4) 다목적댐, 하천부속물 환 경 부 하수도, 수도 통 신 분 야(2) 정보통신부 전기통신설비, 전산망 에너지분야(3) 산업자원부 전원설비, 가스공급시설, 집단에너지시설 환 경 분 야(6) 환  경  부 폐기물 처리시설, 분뇨처리시설,축산폐수공공처리시설, 폐수종말처리시설, 재활용시설, 하수종말처리시설 유 통 분 야(3) 유통단지, 화물터미널 및 창고, 여객자동차터미널 문화관광분야(7) 문화관광부 관광지 및 관광단지, 청소년수련시설, 생활체육시설, 도서관, 미술관 및 박물관, 국제회의시설 도시공원

○ 민간투자사업 추진 방식 - BTO(Build-Transfer-Operate) 방식 사회간접자본시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속 되며 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정    - BOT(Build-Own-Transfer) 방식 사회간접자본시설의 준공후 일정기간동안 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정되며 그 기간의 만료시 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속    - BOO(Build-Own-Operate) 방식 사회간접자본시설의 준공과 동시에 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정    - BLT(Build-Lease-Transfer) 방식 사업시행자가 사회간접자본시설을 준공한 후 일정기간동안 운영권을 정부에 임대하고 임대 기간 종료후 시설물을 국가 또는 지방자치단체에 이전    - ROT(Rehabilitate-Operate-Transfer) 방식 국가 또는 지방자치단체 소유의 기존시설을 정비한 사업시행자에게 일정기간 동시설에 대 한 운영권을 인정    - ROO(Rehabilitate-Own-Operate) 방식 기존시설을 정비한 사업시행자에게 당해 시설의 소유권을 인정

○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital) 민간자본 유치 개념도 - 1 사업주(Sponsor) : 시공자 consortium 정부                       출자 : 자본금 협약 보증 / 보험 사 업 시 행 회 사 (Project Company) 대 주 단 (은행 consortium) Syndication Loan 이용/통행 건설 원 리 금 상 환 보 증 료 보 험 료 수요자(이용자) 시공자 이용료(통행료) 건설비 지 급 신 탁 계 정(Escrow Account)

○ 사회간접자본(SOC : social overhead capital) 민간자본 유치 개념도 - 2 출자자 (주주) 대출주간사 주무관청 사업시행자 (차주) 프로젝트 파이낸싱 (70% 내외) 책임 준공보증 자기자본 (30% 내외) 사업관리운영권 (수익보장) 시공사 관리운영권 담보제공 실시협약체결 공사도급계약 금융자문사 보험자문사 보험자문계약 금융자문

○ 사례 : 인천국제공항고속도로 민자사업                       ▷ 규 모 : 인천시 중구 운서동∼고양시 강매동間 연장 40.2km, 왕복 6~10차로 ▷ 사업기간 - 건 설 : 1995.11.29 ∼ 2000.11.20 ( 5년) - 운 영 : 2000.11.21 ∼ 2030.12.31 (30년) ▷ 민간 총 투자비 : 1조 4,652억원 - 자기자본 : 4,342억원 (29.6%), 출자사 11개사 - 차 입 금 : 1조 310억원 (70.4%), 12개 금융기관

▷ 정부보장형 개발사업이라는 측면에서는 변형된 프로젝트 파이낸싱사업 ○ 사회간접자본 민간투자개발의 특징 ▷ 국가 고시사업과 민간제안사업 ▷ 국가가 수익율 보장 : 점차 감소 - 기본수익율 : 14-17% - 보장범위 : 수익의 90-110% ▷ 상대적 고수익성과 시공물량확보로 시공사간 경쟁 치열 ▷ 분양형이 아닌 선투자후 관리운영형 방식 ▷ 정부와 사업자간 협상 : 민관합작사업 ▷ 대규모개발사업에 적용 가능 ▷ 정부보장형 개발사업이라는 측면에서는 변형된 프로젝트 파이낸싱사업 - 금융기관 민간개발분양형사업의 프로젝트 파이낸싱 적용의 모태 - 향후 주도적인 개발방식

○ 금융기관 프로젝트 파이낸싱과 일반담보대출 비교 5. 금융기관의 프로젝트 금융 3-1. 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 (PF) ○ 금융기관 프로젝트 파이낸싱과 일반담보대출 비교 구분 일반담보대출 프로젝트 파이낸싱 취급기관 금융기관(은행, 보험사) 일반지점 은행 : 신탁팀, PF팀, 기업금융팀, 투자금융팀 등 보험사 : 특수금융팀 혹은 프로젝트파이낸싱팀 취급범위 아파트, 건물 담보 대출 아파트, 상가, 골프장, 호텔, 레저시설 개발 등 대출한도 소액대출(10억미만) : 시세의 80% 거액대출(10억이상): 감정가 60~70% ( 단, 일반적으로 법인명의로만 취급) 임대프로젝트 : 총 투자비의 60~70% 분양프로젝트 : 총분양금액의 50%이내 상환재원 상환재원에 대한 제한 없음 상환재원을 사업 Cashflow에 중점 약정서 은행공통 여신약정서 프로젝트별 개별 프로젝트 금융약정서 사업당사자 금융기관(대주) / 차주 대주단 / 출자자 / 사업시행자/ 시공사 / 신탁회사 취급상품 일반 부동산 담보대출 특정신탁대출, 프로젝트 대출, 사모ABS 채권

○ 금융기관의 부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱 구조

○ 국내 은행의 프로젝트 파이낸싱 실적 추이 (단위 : 억원, %) ○ 국내 은행의 프로젝트 파이낸싱 실적 추이 (단위 : 억원, %)  구분 2000중  2001중  2002중  2003.상반기중 비중(%) 합계 12,927 100.0 23,478 59,595 33,886 시중은행 지방은행 특수은행 9,599   1,100 2,228 74.3 8.5 17.2 13,018   680 9,780 55.4 2.9 41.7 45,942 2,330 11,324 77.1 3.9 19.0 24,510 2,430 6,946 72.3 7.2 20.5 SOC관련 부동산개발 기업인수금융 프로젝트대출    (신디케이션)    (ABL)    (ABS) 5,658 - 6,979 290 43.8 54.0 2.2 14,860 1,806 2,388 4,424 2,524 450 1,450 63.3 7.7 10.2 18.8 10.8 1.9 6.2 10,451 28,004 11,114 10,026 4,666 2,880 2,480 17.5 47.0 18.6 16.8 7.8 4.8 4.2 2,765 18,007 5,624 7,490 3,690 2,000 1,800 8.2 53.1 16.6 22.1 10.9 5.9 5.3 주) 기간중 신규약정액이며 해외부문 제외 ※ 자료 : 한국은행, 2003.9.5 (http://www.bok.or.kr)

주) 프로젝트 파이낸싱은 평균 약정금리, 대출금리는 신규취급 금리 ○ 프로젝트 파이낸싱과 일반 대출 비교 (단위 : 억원, %, %p)  구 분 2000(A) 2001 2002 2003.6(B)    B-A PF평균취급금리(C) 9.97 9.10 8.13 7.53 -2.44 기업대출평균금리(D) 8.18 7.49 6.50 6.27 -1.91      C - D  1.79 1.61 1.63 1.26 -0.53 주) 프로젝트 파이낸싱은 평균 약정금리, 대출금리는 신규취급 금리 구 분  2000 2001 2002 2003.상 대출취급액 4,640 15,796 43,380 26,527 이자 및 수수료 수입 수수료수입 평균 수수료율 441 210 4.5 1,024 305 1.5 2,353 589 0.9 1,414 415 0.4 실 수익률 19.0 13.0 10.8 10.7 주) 실수익률 = 이자 및 수수료 수입 / 당해연도 대출취급액의 평잔 PF중 고정이하 여신 비율 0.7 5건, 589억 일반여신중 고정이하 여신비율 2.5 국내은행 평균 ※ 자료 : 한국은행, 2003.9.5 (http://www.bok.or.kr)

○ 회사유형별 자금조달방법 구분 자기자본 담보대출 프로젝트파이낸싱 합 계 시행회사 빈도 9 5 44 58 % 15.5 8.6 75.9 100.0 종합건설회사 59 17 34 110 53.6 30.9 전체 68 22 78 168 40.5 13.1 46.4 주) 2004.4, 2004.5, 수도권지역 건설업체(108개사)와 민간시행사(58개사) 대상으로 우편설문조사 자료 : 김성호, 2004, 부동산개발업의 분화원인과 효과분석, 대구대학교 박사학위논문, p.82.

6. 토지신탁(개발신탁)방식에 의한 자금조달 □ 토지신탁과 자금조달 개념도 구입자 (임차인) ⑥ 분양(임대) ⑦ 처분대금 (임료) ⑩ 소유권 토지소유자 디벨로퍼 (위탁자 겸 소유자) ① 신탁 신 탁 회 사 (수탁자) ③ 공사발주 건 설 회 사 ② 수익권증서교부 ⑤ 대금지불 매매 ⑧ 배당 신탁재산 (토지, 건물) ⑩ 신탁재산 ⑨ 건물인도 ⑧ 상환 ④ 자금조달 금융기관 1 PF(토지비 조달) 대여, 토지비 보증 금융기관 2

□ 토지(개발)신탁방식의 특징 ▷ 자금조달의 2원화 - 토지비 조달 : 제3의 기관에서 조달 ᆞ 부동산신탁제도상 부동산신탁사의 토지비조달 불가 ᆞ 시행사 자체 조달, 시공사 대여, 금융기관 PF(프로젝트 대출 포함) ᆞ 대부분 시공사의 보증을 요구 ᆞ 부동산신탁사 조달금액보다 후순위, 고분양율달성시 일부 선배당 - 건축비 등 사업비 조달 ᆞ 부동산신탁사 자체 조달, 사업비의 70%까지 조달 가능 ᆞ 부동산신탁사 신용에 기초한 조달 ᆞ 시공사의 부담 감소

▷ 금융기관이나 건설회사에 제공하는 담보는 신탁수익권에 1순위 질권 설정 - 개발이익 정산전에 우선 상환 - IMF 이전에는 선급금 일부 지급 ▷ 위험의 분산 - 시공사(금융기관)와 부동산신탁사간의 위험분담 : 토지비와 공사비 70% - 선배당 : 이자, 원금 ▷ 경쟁력 - 시공비 인하와 신탁수수료간의 trade-off - 사업성 판단 능력 ▷ 신탁법 개정 (2005.1.17 신탁업법 제 10조 제4항) - 토지신탁사업에 대한 특정금전신탁 허용으로 자체 자금조달 가능 - 사업비의 15% 이내

□ 부동산신탁회사의 프로젝트 대출 ○ 개념 - 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)형태의 대출제도 - 관리처분신탁을 활용 → 등기부등본상 제한물권이 설정되지 않음 - 개발사업의 시행자가 부동산신탁회사를 통해 부동산 개발에 필요한 자금을 조달하고, 부동산 개발과정을 통해 발생하는 수익금을 부동산신탁회사에서 공정하게 관리하여 조달된 자금을 안정적으로 상환하게 되는 대출제도의 일종 ○ (주)생보부동산신탁의 대출대상 선정 조건 ① 대출대상은 수익성이 인정되고 우량 건설사가 시공하는 개발사업 ② 개발자금은 부동산신탁회사를 통해 대출금융기관으로부터 조달되며, 대출규모는 개발사업 매출액의 20% ∼ 30% 이내 ③ 대출금리, 대출기간 등 자세한 대출조건은 개발사업의 내용에 따라 부동산신탁회사와 대출금융 기관이 협의하여 결정 ④ 개발사업의 시행자는 부동산신탁회사와 관리신탁계약 및 자금관리 대리사무 계약을 체결하게 되며, 부동산신탁회사는 조달된 개발자금의 대출원리금이 상환될 때 까지 개발수익금(분양 또는 임대수익금)을 관리 : : 자금관리, 사업관리 등

7. 자금조달방식의 특성 1) 자금조달방식별 특성 비교 ○ 자금조달방식별 주요 특성 구분 시공사대여 금융기관 PF 부동산신탁 자금조달범위 토지비 중잔금, 기타 사업비(필수 경비) 토지비를 제외한 기타 사업비의 70% (토지비는 별도 조달) 조달금액 차입구조 시공사 신용에 기초하여 차입 시공사 보증 또는 채무인수에 기초하여 차입 부동산신탁사 신용에 기초하여 차입(토지비는 시공사 대여, 금융기관 PF 방식으로 부동산신탁사가 중개하여 조달)

○ 자금 집행 우선순위 (priority, waterfall) – 일반적 순서 시공사대여 방식 금융기관 PF 방식 토지신탁 방식 조세･공과금 등 필수사업경비 공사비 기타 사업비 시공사 대여금 시행이익 필수사업경비 금융기관 대출이자 금융기관 대출원금 신탁조달금액 토지비조달금액

사업주체, 토지계약 및 매입, 인허가, 사업계획서 작성, 분양마케팅, 차입(대여금) 주체, 사업리스크 1차부담 ○ 사업주체별 역할 구분 시공사대여 부동산신탁 금융기관 PF 시행자 사업주체, 토지계약 및 매입, 인허가, 사업계획서 작성, 분양마케팅, 차입(대여금) 주체, 사업리스크 1차부담 시공사 시공, 토지비 등 사업비 조달, 자금관리, 사업성 분석, 인허가 지원, 분양마케팅 지원, 사업리스크 최종부담 시공, 토지비 대여, 토지비 보증 또는 채무인수, 사업리스크 분담 시공, 토지비 보증 또는 채무인수, 부동산 신탁회사 - 사업주체(수탁자), 사업비 조달, 인허가, 자금관리, 사업성 분석, 분양마케팅 금융기관 시공사 대출 부동산신탁사 대출, 토지비 대출 또는 PF 토지비 등 사업비 조달, 자금관리

부동산신탁사의 자체자금조달, 금융기관의 부동산신탁업 진출 ○ 자금조달방식별 경합과 보완 관계 구분 시공사 : 금융기관 시공사 : 부동산신탁 부동산신탁 : 금융기관 경합관계 시공사의 자체자금조달, 상호 우위권 경쟁 대형 건설회사를 중심으로 부동산신탁 배제 부동산신탁사의 자체자금조달, 금융기관의 부동산신탁업 진출 보완관계 시공사의 지급보증에 기인한 금융기관 PF 방식 중소건설회사를 중심으로 부동산신탁사와 역할 분담 금융기관 PF의 일반적 형태 - 사업방식간 결합 ᆞ 금융기관 PF + 시공사대여 ᆞ 부동산신탁 + 시공사대여 ᆞ 부동산신탁 + 금융기관 PF ᆞ 부동산신탁 + 금융기관 PF + 시공사대여

2) 자금조달방식의 특성 □ 최종 사업리스크의 건설회사 이전(또는 전가) - 프로젝트 파이낸싱시 일반적인 조건    ⓐ 시공사의 책임준공 및 연대보증, 채무인수, 이자지급보증, 자금보충 약정    ⓑ 시공사 부도시 시공권 포기 및 양도, 유치권 포기각서    ⓒ 시행사 및 시행사 대표이사 개인 입보    ⓓ 사업부지 관리처분신탁 및 수익권증서 우선수익자 지정 및 1순위 질권설정    ⓔ 시행사 주식의 양도담보권 설정    ⓕ escrow account 질권설정 및 자금집행 관리 및 통제    ⓖ 준공후 원리금 미상환시 분양금액 할인처분권 부여    ⓗ 시행사 기한이익상실 사유 발생시 시행권 포기 및 양도 - 기타 금융기관 조건 ᆞ 시공능력평가 100위 이내 업체중 적격업체 인정 ᆞ 토지담보확보 (근저당 또는 부동산담보신탁, 부동산관리처분신탁) → 대출금액의 60% ~100% 담보확보<공시지가기준 60%, 시가기준 100%> ᆞ 분양보증보험 가입

□ 사업리스크 부담주체 구분 (사업리스크 부담주체) 토지비 공사비 기타비용 계약금 중잔금 시공사대여 시행사 시공사 부동산신탁 시공사(보증) 부동산신탁사(70%), 시공사(30%) 부동산신탁사 금융기관 PF 시공사(책임준공) - 시공사 보증대출 성격 : 실질적 의미의 프로젝트 파이낸싱과는 차이 - 사업성에 기초한 Project Financing과 채권보전에 기초한 기업금융(Corporate Financing)이 혼합된 형태로 진행

□ 온전한 의미의 프로젝트 파이낸싱으로의 과도기 - 건설회사의 일반적인 대응 방안 ᆞ 공사비 인상 ᆞ 지분 참여 - 위험의 분산과 배분 ⓐ 분양수입금의 지급 비율 및 우선순위 조정 - 분양수입금중에서 일정한 금액이나 일정한 비율을 공사비로 지급 - 공사비의 일정수준까지 금융기관의 차입금보다 우선하여 지급 ⓑ 건설회사가 부담하는 내용의 일부를 조정하여 완화 - 지급보증은 제외하고 책임준공만 부담    ⓒ 건설회사의 역할이 최소로 축소 - 최소의 공사비로 최단시간내에 건물을 완성하는 단순도급공사자의 역할 - 가장 온전한 프로젝트 파이낸싱 방식

8. 종합 및 시사점 1) 자금조달 구조의 특성 ▷ 선분양제도로 인한 자금조달 구조 변형 - 토지비 계약금(10%) 조달 : 시행사 - 토지비 중잔금(90% 내외) 조달 ᆞ 자체조달 : 시공사 자체사업 등 ᆞ 시공사 대여 방식 ᆞ 금융기관 PF 방식 ᆞ 토지신탁 방식 ▷ 높은 자기자본수익률 - 외국에 비해 1/10 수준의 자기자금 조달 규모 ▷ 초기투입비 증가 - 경쟁 증가 - 토지비 상승 - 인허가 기간 증가

PFV(Project Financing Vehicle) 2) 다양한 자금조달 방식 - IMF이후 금융과 건설/부동산분야의 통합 - 부동산금융 - 금융기관의 역할 증대 : 다양한 자금조달 방안 등장 초기투입비 (토지비계약금, 초기경비) 토지비 중잔금, 사업경비 건축비, 기타 사업경비 시행자 자체조달 투자(지분, 부채) 제2금융권 시공사 대여 프로젝트 파이낸싱 프로젝트 대출 금융기관 PF 부동산투자신탁 부동산펀드(대출형) 시공사 대여 소비자(분양자)금융      ㆍ중도금 대출      ㆍ담보대출 시공사 부담(조달) 부동산신탁 부동산펀드(지분형) 개발형 REITs(분양형) PFV(Project Financing Vehicle) 자본시장통합법에 의한 펀드 개발형 REITs(임대형) 시공사 대여(자체사업)

※ 금융기관 프로젝트 파이낸싱의 참여자별 특징 3) 시공사의 역할 변화 - IMF 초기 시공사의 주도권 감소 ᆞ 시공사의 토지비 등 사업비 조달 역할 감소 ᆞ 금융기관이 대체 - 건설회사로의 위험 전가 구조가 대세 - 건설회사의 역할 증가 ※ 금융기관 프로젝트 파이낸싱의 참여자별 특징 구 분 시행사 시공사 금융기관 장 점 자금조달분야 확대 분양성 증가 프로젝트 분리 가능 자금조달부담 감소 재무상태 호전 대규모자금 운용 신사업분야 진출 직접 자금관리 단 점 자금회전성 감소 이해관계자 증가 수익 감소 최종리스크 부담 자금관리권 축소 경쟁 증가 리스크 증가 경기변동에 민감

4) 경쟁 증가 : 금융기관간 경쟁, 건설회사와의 경쟁 ◎ 금융기관의 부동산개발금융 취급대상 - 아파트, 주상복합, 오피스텔 - 상가, 오피스 - 호텔, 리조트, 테마파크, 온천, 골프장, 스포츠센타 - 실버타운, 납골당 등 - 빌딩담보대출 - 리츠사 편입자산관련 대출 - 부실기업 M&A 관련 대출 - 개발이익 조기환수용 대출채권 매각 등 ◎ 국내 금융기관의 부동산개발금융 취급 - 은행 : 은행계정 대출, 신탁계정 대출, ABS채권 인수 등 - 제2금융권 : 생명보험사, 손해보험사, 증권사, 상호저축은행, 캐피탈 등 - 연기금 등 : 군인공제회, 지방행정공제회, 지방재정공제회, 교원공제회, 사학연금 등 - 외국계 : 국내진출 외국계 투자기관, mutual fund 운영기관 등도 경쟁 - 부동산펀드 : 증권회사, 자산운용사

5) 사업성 평가 비중 증가 및 리스크 분담구조로 발전 ▶ 사업성 평가의 가중치 증대 - 과거보다 사업성 비중 급상승 ▶ 다양한 구조로 변화 - 금융기관과 시공사가 리스크를 분담 - 시공사 전체 자금 조달, 금융기관 리스크 전체 부담 <사례 1> 은행권의 개발프로젝트 평가표 예시 o 사업성 : 40점 (지역입지 15점, 주변입지 5점, 분양가 5점, 브랜드 5점, 규모 10점) o 시공사 : 30점 (시공능력 15점, 보증조건 15점) o 시행사 : 5점 (시행경험 3점, 신용도 2점) o 대출금 비중 : 10점 (토지매입가 5점, 토지감정가 5점) o 담보 : 5점 (담보종류 5점) o 거래조건 : 10점 (중도금대출 5점, 자금관리 5점) o 가/감점 : 6점 (수익성 등) ▶ 프로젝트 유형별 취급가능 최소점수 - 아파트 60점 이상, 주상복합 65점 이상, 주거형 오피스텔 70점 이상, 업무용 75점 이상 <사례 2> 제2금융권의 개발프로젝트 평가표 예시 o 사업성 : 50점 (분양지역 20점, 예상분양율 15점, 환가성 10점, 사업수익성 5점) o 시공사 신용도 : 30점 (회사채 등급별로 차등화) o 안정성 : 20점 (채권보전 보강 10점, 대출금 비중 10점) o 가점 : 4점 (차주경험 2점, 금리수익 2점) ▶ 평점 결과에 따른 프로젝트 등급으로 거래조건과 금리, 조기상환수수료율 결정

6) 새로운 전문가의 요구 ○ 부동산과 금융 : 협력과 경쟁관계 ○ 새로운 업역 및 전문가의 등장과 지속적인 창출 ○ 부동산과 금융 : 협력과 경쟁관계 ○ 새로운 업역 및 전문가의 등장과 지속적인 창출 - 자산운용사, 금융기관의 부동산개발, 건설전문가 영입 - 건설회사, 시행사의 금융전문가 영입 구 분 금융 → 부동산 부동산 → 금융 평 가 펀드평가, 부동산평가, 주식평가 감정평가, 사업(부동산)평가, DDR 분 야 증권회사, 외국(계) 회사, 회계, 금융 FM, 건설, 부동산신탁, 건설금융, RM 전문가 회계사, analyst, 자산관리사 자산운용전문인력 빌딩관리사, developer, PM 자산운용전문인력, CCIM, PB