부동산투자정보와 자산관리 2000. 12. 2(토) 이상영(부동산 114 대표, 경제학 박사)

부동산투자정보의 활용방안 부동산 정보의 필요성 부동산 정보의 종류 부동산 투자정보 현황 외국의 부동산 투자정보 우리나라에서 부동산 투자정보의 활용

1. 부동산정보의 필요성 대중 정보로서의 부동산 정보 부동산시장 정보의 대중화를 연 아파트 대량공급 1988년 이후 10년간 500만호 이상의 아파트 신규공급에 따른 변화 1989년 이후 1992년까지의 가격폭등에 의한 자본이득 대량 발생 표준적 부동산으로서 아파트 정보의 정립 민간정보의 핵심으로서 아파트 정보 : 토지정보 국가주도 IMF 위기 이후 대량 경매에 따른 경매 정보의 활성화 IMF 이후 경매 물건이 대량으로 발생 : 전국법원 월 1만 건 성업공사, 금융기관의 경매 물건의 대량 발생

투자 정보로서의 부동산 정보 경매물건의 높은 수익성 공 기관에 의한 정보공개로 정보신뢰성 및 표준화 제고 자본이득 중시에서 운영소득 중심으로의 부동산 시장 변화 운영수익 추정 및 자산평가의 중요성 증가 자산 평가 방식의 변화 : 수익환원법 적용의 필요성 증대 부동산 증권화 제도의 도입 MBS, ABS 제도의 도입 : 부동산담보채권에 대한 정보 평가방법 정립 REITs 제도 계획 : 새로운 부동산 정보 평가방법의 필요성 제기

2. 부동산 정보의 종류 아파트 정보 아파트 시세정보 해당 아파트 단지정보, 과거 아파트 가격의 변화추이, 매물 검색, 지역별, 평형별 가격대별, 역세권 검색 아파트 통계정보 지역별, 규모별 가격변동률 아파트 담보대출 서비스 인터넷 상에서 아파트를 담보로 대출가능 금액 조회 및 대출신청까지 동시 가능 분양권 시세정보 지역별, 평형별, 가격대별, 입주예정별 검색

2) 기타 정보 지역별, 평형별, 가격대별, 입주예정별 검색 분양, 미분양, 입주정보 분양권 시세정보 지역별, 평형별, 가격대별, 입주예정별 검색 분양, 미분양, 입주정보 전국 건설회사를 모니터로 연결 직접 수집한 아파트 분양정보가 지역별, 분양시기별로 정리 2) 기타 정보 빌딩 빌딩의 공실률 및 임대가격정보, 사무실 임대 매물정보 상가 상권별 시세정보 및 상가 매물정보

재개발, 재건축정보 재개발, 재건축지구별 시세정보 및 매물정보, 시장동향 정보 토지, 단독, 연립, 원룸주택 물건별 전문취급 부동산중개업소, 지역별, 매물종류별 검색 부동산 중개업소 연락처 안내기능

부동산 투자정보 현황 비교적 체계적이고 분석이 가능한 정보로서 아파트 시세정보와 경매자료 아파트 : 시세정보와 가격지수 정보 경매 : 경매물건 정보, 낙찰가 정보 아파트의 경우 10년 정도의 자료 축적으로 투자정보화 가능하지만 초기단계 현존하는 아파트 가격정보로는 민간 부동산정보회사 정보임. 한국주택은행 “도시주택가격동향조사”(월간) 민간 부동산회사의 아파트 시세(주간 또는 격주간)

투자정보화에 어려움이 있음. 주택은행지수 : 주택시장의 동향 파악이 목적임. 부동산정보회사의 아파트 가격지수 : 단순 산술평균 건설산업연구원-부동산114 : 아파트 투자지표 경매 정보의 낙찰가 분석이 일부 이루어지지만 아파트와 비슷한 문제점 경매 정보의 세부 내역을 이용할 경우 다양한 분석이 가능하나 현재는 단순평가한 낙찰가 정보만 제공됨. 실거래라는 점과 세부 자료를 이용한 분석이 가능한 상태 이밖에 오피스 자료의 경우는 투자정보는 미미한 상태임. 서울 및 부산상공회의소, "임대료동향조사보고”(연간) 감정평가연구원, 임대료 지수ㆍ수익률

부동산114, 서울,부산지역 대형오피스건물 동향(분기), 수익률(CAP RATE) 투자정보화에 어려움. 연간 임대가, 공실률, 계약형태 등의 기본통계만 제공 민간정보업체 임대관련 조사의 신뢰성 문제와 투자자인 금융기관이나 빌딩 관리 대행업체인 임대서비스회사 정보 공개문제

외국의 부동산 투자정보 일본 지리적 범위 : 구 단위 기본, 전국 주요도시 신규 수요(흡수), 재고, 공급, 공실률 임대료 : 평균모집임료(월액임료, 관리비 불포함) 평균실질임료 = 예탁금×운용률(연 6%) ×1/12개월+지임료/(100%-공용부담률) 지역시장조사 : 교통, 임차인 분포, 도시기능 , 빌딩특성, 공급예정, 법적규제, 임대료, 공실률, 수익률, 주요 빌딩 리스트(MAP&DATA)

수익률분석 : STIX(쓰미또모신탁), MTB-IKOMA 지수 ※ 특징 ①장기 부동산투자 지수 ②동경 5개구역별 지수 ③ 투자시기, 기간을 고려한 응용형 지수 MTB-IKOMA지수 – STIX와 동일 ※ 특징 ①중회귀분석에 의한 임대료 73개 지역별 지수 ②전국 13개도시 73개 지역별 지수 ③ 오피스 규모별 지수 일본부동산 연구소 임료수익률 조사

미국 주요 부동산투자 지수 작성기관 부동산 인텍스 및 투자판단지표 특징 제공자 NCREIF Property index 지역별·부동산유형별 종합이율지표를 분기별로 제공 NCREIF (미국부동산투자수탁자협회) Koll’s National Real Estate Index 오피스, 상업, 주택시장의 가격, 임대료, 환원이율의 현황과 예측을 주요 57개시장에 대해 분기별로 제공 Koll사(미국최대의 부동산서비스회사) Market Quality Rating System(MQR) 시장별·부동산유형별 투자수익성 등급 표시 세계적인 부동산 컨설턴트, 투자은행, LANDAUER사 REIT Watch REIT 수익성 지표를 부동산유형별 ·지역별로 제공 NAREIT(미국REIT협회)

NOI NOI 소득수익률 = BMV + ½ CI – ½ PS – ⅓ NOI (기말-기초)+PI - CI 자본수익률 = NCREIF 부동산정보의 수집 및 배포, 운용성과 측정, 부동산 정보기준, 연구 및 교육을 통한 부동산자산에 대한 이해제고 지수작성 기본원칙 1977년 4/4분기 100 총수익, 소득수익, 자본수익 NOI NOI 소득수익률 = BMV + ½ CI – ½ PS – ⅓ NOI (기말-기초)+PI - CI 자본수익률 = BMV + ½ CI – ½ PS – ⅓ NOI

홍콩 빌딩등급 기준 → 시장평가 The Rating and Valuation Department A등급 58%, B등급 24%, C 등급 18% 홍콩 정부의 빌딩등급 기준 등급 A 등급 B 등급 C 고품질의 마감 레이아웃의 유연성 대규모 연면적 여유있는 로비와 통로 효율적인 중앙공조 이용객과 제품운반을 위한 양호 한 리프트 서비스 양호한 빌딩관리 주차설비 양호한 마감의 일반적 디자인 등급 A보다는 떨어지는 레이아 웃 유연성 평균연면적 적당한 로비 중앙 또는 자유입지 공조 적절한 리프트서비스, 평균 또 는 평균이상의 빌딩관리 필수가 아닌 주차설비 최소마감의 단순성 소규모 연면적 일반적으로 중앙공조 없음 최소의 또는 적절치 못한 리프 트서비스 평균에 못미치는 빌딩관리 주차설비 없음. JLL 기준 : 이미지, 소유자, 임차인 역할, 입지

부동산 투자정보의 활용 직접부동산지수와 부동산증권화 정보 직접 부동산지수의 작성에 대한 필요성 직접 부동산지수의 작성에 대한 필요성 매매 및 임대가격지수, 자본수익은 물론 소득수익도 포함된 지역 및 유형별 부동산 투자수익률, 각각의 수익률에 기초한 수익지수, 평당 매매 및 임대/매매비율, 지역 및 유형별 자산가치 오피스 , 상가, 아파트 등 다양한 부동산유형별 지역적 범주로는 하부시장단위, 전국적 지표 증권화에 따른 투자정보 활용 : MBS 및 REITs 제도

<표-2 >부동산투자정보의 활용 부동산소유자와 매니저 포트폴리오 매니저 투자 및 금융자문 자산배분 * 부동산 대 다른자산의 성과비교 부동산위험과 수익측정 개별부동산성과 비교 하부시장의 최고성과 부동산의 식별 부동산경기순환모니터 속성분석 소득과 경비동향 가치평가시 조건모니터 부동산성과의 국제비교