해운대 블루하이텔 사업 계획(案) 제 안 : HILL KOREA ㈜

목 차 1. 개요 2. 사업부지 환경 분석 3. 상권특성 4. 시설구성 계획 및 사업수지 분석 5. 사업 추진 일정계획

1. 개요 1) 사업부지 현황 사업부지  소재지 : 부산광역시 해운대구 좌동 1432-1  규모 및 도시계획 사항 지 번 지 목 면 적 도시계획 사항 비 고 1432-1 대 지 567.5 m² 171.66py * 근린상업지역 * 방화지구 / 도시설계지구 현재 지하층 시공중  사업부지 위치도 사업부지

1. 개요 1) 법적 여건 검토  건축가능 시설 * 단독주택 / 공동주택 * 제1종 근린생활시설 : 슈퍼마켓 / 휴게음식점 / 일용품 / 이•미용원 / 일반목욕 장 / 세탁소 / 의원 / 탁구도장 등 * 제2종 근린생활시설 : 일반음식점 / 청소년 전자 유기장 / 학원 / 의약품 도매 등 * 판매시설 : 신도시 시장 接, HARD적 측면 제외 * 문화 및 집회시설 : 종교집회장 / 공연장 / 예식장 기타 유사한 것 * 숙박 및 위락시설 : 학교 환경위생정화구역 고시지역으로 용도 불허 * 의료시설 : 종합병원 고시부지 接, HARD적 측면 제외. * 교육연구 및 복지시설 : 교육원 / 학원 / 연구소 / 도서관 / 사회복지 및 근로복지시설 * 운동시설 : 체육도장 / 당구장 / 실내낚시터 기타 이와 유사한 것으로 2종 근 생시설에 해당하지 아니하는 것 * 업무시설 : 금융업소 / 사무소 / 오피스텔 기타 이와 유사한 것으로 2종 근 생시설에 해당하지 아니하는 것 * 창고시설 : 창고 (물품저장시설로서 냉장 냉동창고 포함) / 하역장 * 위험물저장 및 처리시설 : 주유소 / 위험물제조소 / 위험물 저장소 등 기타 이와 유사한 것 * 자동차 관련시설 : 주차장 / 세차장 / 검사장 / 매매장 / 정비공장 / 정비학원 / 차고 등 * 동물 및 식물관련시설 : 축사 / 가축시설 / 화초 및 분재 등의 온실 기타 이와 유사한 것 * 공공용시설 : 1종 근 생시설에 해당하는 것을 제외한 공공시설(방송국 / 찰영소 / 통신시설 등)  수익형 개발사업 전제 시 개발 가능한 시설은 주거시설, 업무시설, 근•생시설 임

2. 사업부지 환경분석 1) 부지여건 분석  지리적 입지여건  부지 특성  교통 여건 * 사업지는 해운대 신시가지 순환도로의 송정터널 진입노변 인근에 위치. * 장산로와 중앙로의 중간지역으로서 교육기능(부흥 초 • 중 • 고교) , 주거기능(롯데4차 • 대원아파트 등), 판매기능(신도시 시장), 공공기능(좌동전화국 • 방범순찰대), 의료기능(종합병원 예정부지), 교통기능(버스 종점), 종교기능이 혼재한 중심지역에 입지. * 대형판매기능은 E-마트(0.8km), 리베라백화점(1.5km)이 담당하고 있으며, 근린 소매기능은 신도시 시장(8m), 좌동 재래시장(0.5km), 지하철 장산역 인근 상가지역(0.5km)에서 담당.  부지 특성 * 사업부지는 삼면이 도로(8m)에 접한 장방형 토지로 현재 나대지 상태임. * 사업부지는 근린상업지역이며 지목은 대지로 부지의 인지도가 높고 종합병원과 버스종점 예정부지가 인접하여 개발 잠재력을 보유하고 있음. * 사업부지를 중심으로 인접하여 대형 흡입시설 들이 구성하고 있어 향후 유동 객 다수 보유 지역임. * 사업부지는 집객시설(주유소/시장/교회/골프연습장/종합병원/버스종점 등) 밀집지역에 입지하고 있으나, 개발 진행 중에 있으므로 현재 유동 객은 적은 상태.  교통 여건 * 사업부지는 해운대 신시가지 순환도로(6차선)와 중심도로(6차선)와 인접하여 있으며 부지 삼면이 도로(8m)와 接. * 지하철 장산역과 109번 버스 종점이 10분 거리(500m 이격)에 소재. * 신도시 순환버스 정류장과 일반 좌석겸용 9개 노선버스(5,36,38,115-1,40,109,307,240,302)가 1분 거리(70m 이내 이격)에 소재. * 따라서 사업지의 접근성은 대단히 양호하며, 대중버스 이용은 대단히 양호함.

2. 사업부지 환경분석 2) 생활환경 여건 분석  인구 현황 구 분 면 적 (km²) 세 대 수 인 구 수 (명) 세 대 당 구 분 면 적 (km²) 세 대 수 인 구 수 (명) 세 대 당 인 구 수 계 남 여 부산광역시 758.21 1,199,804 3,812,392 1,905,565 1,906,827 3. 18 해 운 대 구 51,44 127,047 408,909 202,696 206,213 3. 22 신도시(좌동) 9.31 31,015 104,391 50,838 53,553 3. 36 * 해운대 신도시는 해운대구 면적 대비 18.1%차지하고 있으나 세대 비 24.4%, 인구 비 25.5%로 높게 나타나므로 이는 타 지역에 비해 인구 밀집 현상이 높은 것으로 판단됨. * 해운대 신도시의 세대 당 인구수가 높게 나타나는 현상은 생활 수준이 안정된 중상층 계층 분포가 높은 것으로 판단됨.  연령별 현황 구 분 부산광역시 해 운 대 구 좌 동 인구수 (명) 구성비 (%) 인구수 (명) 구성비 (%) 인구수 (명) 구성비 (%) 15세 미만 703,527 18.45 121,005 29.59 18,189 25.79 30세 미만 1,015,247 26.63 66,327 16.22 19,172 27.18 45세 미만 1,008,583 26.46 118,215 28.91 11,065 15.69 60세 미만 696,310 18.26 67,389 16.48 13,860 19.57 60세 이상 388,731 10.20 35,973 8.80 8,249 11.69 계 3,812,392 100.00 408,909 100.00 70,535 100.00 해운대구의 연령 계층별분포는 15세 미만 아동과30세 이상 45세 미만 활동인구가 상대적으로 많이거주하고 있는 것으로나타남.

2. 사업부지 환경분석 2) 생활환경 여건 분석  주택 현황 구 분 주 택 수 (호) 주택보급율 단독주택 아파트 연립/다세대 구 분 주 택 수 (호) 주택보급율 단독주택 아파트 연립/다세대 기타 계 부산광역시 321,413 415,028 88,236 33,033 857,710 81.4% 해 운 대 구 19,574 64,282 9,454 3,694 97,004 85.3% 신도시(좌동) * 주택보급율은 해운대구가 부산시 전체 평균보다 높게 나타나고 있으며, 특히 단독주택 대비 아파트의 경우 해운대구가 3.2배 가량이나 높게 나타나는 것은 해운대 신도시에 아파트가 밀집해 있기 때문이며, 주택 유형의 선호도 또한 공동주택이 월등히 높게 나타남.  사업지가 소재한 해운대 신도시는 의식 및 교육 수준이 높고, 경제적으로 안정된 중산층이 밀집한 지역이며, 연령별로는 15세 미만 아동이 가장 많이 분포되어 있음. 따라서 지역 소비 성향은 아동과 그 부모인 30대 계층이 주도.  사업지에 근생시설 개발 시 TARGET은 아동들이며, 그 부모가 아이들을 데려와 함께 즐기며 돈을 지불하는 업종을 유치해야 할 것으로 판단됨.

2. 사업부지 환경분석 3) 사회환경 여건 분석  각종시설 현황 구 분 학 교 금융기관 병원 시장/상가 공원 초 중 고 대 구 분 학 교 금융기관 병원 시장/상가 공원 초 중 고 대 개인 종합 부산광역시 267 157 127 25 534 3,052 25 196(시장) 390 해 운 대 구 24 14 10 2 58 284 1 54 16 좌 동 8 5 3 - 24 59 - 38 3 * 해운대구의 경우 상가를 제외한 정기시장은 15개이며 마트 2개, 백화점 1개가 소재하고 있는데 그 중 마트 1개와 백화점 1개가 좌 동에 위치. * 좌 동은 해운대구 전체 금융기관의 41.38%가 소재. * 부산시의 경우 의료개소는 3077이며 의료개소 당 인구수는 1,249명, 병상 수는 23,947개로 방어인구수는 159명임. 해운대구는 의료개소 당 인구수는 1,439명. 병상 수는 930개로 방어인구수는 440명 좌 동의 의료개소 당 방어인구수는 1,769명. 병상수는 230개, 병상수 당 방어인구수는 454명. 따라서 사업지가 소재한 좌 동은 의료시설이 부족한 상태로 종합병원 예정부지의 신규 병원 개발은 가능성이 높은 것으로 판단됨.  식품위생업소 현황 합 계 식 품 접 객 업 소 식품제조가공업소 일반음식 유흥주점 단란주점 휴게음식점 제조가공 즉석가공 3,516 2,580 66 180 286 44 360

2. 사업부지 환경분석 4) 주요지역 개발사업

3. 상권 특성 1) 사업부지 상권 특성  상권 특성  상권 변화 방향  상권내의 사업지 위계 * 지하철 장산 역을 중심으로 전통적 노변 상업시설과 아파트 단지 상가 중심의 2중적 구조 특성 내포.  상권 변화 방향 * 지리적 중심 축은 향후 지하철 장산 역 세권으로 이동. * 기능적 중심 축은 사업지 인근으로 이동.  상권내의 사업지 위계 * 사업지 주변 상권은 신도시 동부에서 내점, 향후에는 전역에서 이용 예상. * 사업지는 신도시 중심 상권의 외곽 부분에 위치, 현재 고객 유입시설의 부족으로 유동객이 적은 상태. 따라서 강력한 흡입력이 있는 독자적 상세력의 형성을 요하는 곳으로 판단되며, 개발의 위험부담을 해소하기 위하여 상적 기능과 주거 기능의 완충적 전략 또한 필요.

3. 상권 특성 2) 사업지주변 주요시설 동향 주요시설 주 변 특 성 사 업 지 위 계 판 매 시 설 주 유 소 골프연습장 주 변 특 성 사 업 지 위 계 판 매 시 설 * 신도시 시장은 인근 학교의 학생들을 위한 문구류, 식음시설과 인근 아파트들을 대상으로 한 잡화 및 부식품 시설중심으로 구성, 아파트 상가와 대응. * 무계획적이며, 독자적 집객력을 확보 할 수 있는 전략 부재. * 집객력 열세. 주 유 소 * 신도시내 주유소는 3곳으로 등급기준은 B급으로 입지성 / 수익성 측면 양호. * 단순 통과 객 열위, 목적객 우위 입지. * 신도시 동부 거주인구 내점. 골프연습장 * 추정 수요 대비, HARD적 측면 다소 열세. * 신도시 전역에서 내점 예상. 종 교 시 설 * 2000. 07. 준공 예정 * 신도시 전역에서 내점 예상. 의 료 시 설 * 종합병원 고시 예정 부지 소재. * 수요적 측면 신규 개발 가능성이 높음. * 향후 해운대구 전역에서 내점 예상. 교 통 시 설 * 버스터미널 고시 예정부지 소재. * 500m 권역 내 내점 예상. 교 육 시 설 * 부흥 초 • 중 • 고등학교 소재. * 해운대구 전역 대상.

3. 상권 특성 3) 주변 근린생활 시설 임대가 동향  상업시설 발달 동향  임대가 동향  주변 분양가 사례 분석 구 분 * 신도시 지역에서 가장 상업시설이 발달된 지역은 지하철 장산역주변이며, 대동아파트 주변의 근린상업지역에도 상업시설이 잘 발달되어 있음. * 사업지 주변은 신도시의 기능적 중심성을 확보하고 있어 향후 3년 내 핵심지역으로 부상 할 가능성을 보유하고 있지만 현재 대형 흡입시설인 신도시 시장이 아파트 단지 내 상가와 대응할 수 있는 경쟁력을 확보하고 있지 못하며, 주변에 유휴 토지가 많아 상권발달이 미약한 상태임.  임대가 동향 * 신도시 지역 상업시설이 잘 발달된 권역 내 대로변에 접한 건축물의 1층 평당 임대가는 800 - 900만원에 형성되어 있으며, 2층은 500 - 400만원, 3층은 400 - 300만원, 4층은 300 - 200만원 대에 형성되어 있음. * 따라서 사업지의 경우, 상권발달도 다소 미약하며, 대로변의 이면에 소재하여 상업시설이 잘 발달된 권역의 대로변에 접한 건축물의 임대가와는 차이를 두어야 하는 것으로 판단되므로 향후 건축물 완공 시 평당 임대가는 1층 700만원, 2층 350만원, 3층 250만원, 4층 이상 200만원이 적정하다고 판단됨.  주변 분양가 사례 분석 구 분 1 F 2 F 3 F 4 F 비 고 조일 프라자 1,100 - 1,200 500 - 550 400 - 440 350 * 할인 가능 * 1층 및 4층 일부 분양 영진 파스타 1,300 600 500 300 * 할인 가능 * 4층 3개 분양

3. 상권 특성 4) ONE - ROOM (주거형) 수요 조사분석  원룸 수요 대상자의 해운대 신도시 지역 APT 전세 입주현황 * 조사평형 : 24평형 - 조사세대 수 360세대 중 56세대(15.5%) 보증부 월세 입주 * 입주조건 - 보증금 500만원 / 월세 70 - 80만원 - 보증금 1,000만원 / 월세 50 - 60만원  원룸 수요 선호도 조사(10평 기준) * 조사대상 : 해운대 지역 유흥업소(나이트 클럽) 여종사자. * 조사방법 : 설문지 배포 방식 * 조사일시 : 2001년 3월 17일 토요일 , 18일 일요일 * 조사인원 : 80명 * 조사내용 : 원룸에 살고 싶다 : 15명(18.75%) / 고려하겠다 : 29명(36.25%) / 관심 없다 : 23명(28.75%) 모르겠다 : 13명(16.25%) * 선호도 조사 결과 고려하겠다 의 경우 36.25%로 가장 높게 나타나며, 살고 싶다 의 18.75%의 경우 원룸에 대한 소유 욕구를 분명히 나타내는 것으로 볼 때 해운대 지역전체 여종사자( 3,000여명 ) 감안 시 250여명 - 500여명의 잠재 수요 층이 있는 것으로 판단됨. 따라서 사업지에 원룸 개발 시 보증부 월세 개념의 임대 분양은 100% 예상되며, 일반 분양 시 이들 대상만으로도 신도시 내는 현재까지 원룸이 개발된 사례가 없기 때문에 분양 융자금 지원 제도를 전략화 한다면 사업 안정성 확보를 위한 초기 분양 율 70%는 가능할 것으로 판단됨.

4. 시설구성 계획 1) 시설구성 제안 STRENGTH WEAKNESS 대 응 방 향 시 설 구 성 대 응 전 략 * 사업지는 신도시 권역내 기능적 중심성 보유. * 신도시 전역 대상 상세력 창출이 용이. * 인지도 및 인식성이 양호. * 접근성 및 교통성이 대단히 양호, 공용주차장 보유. * 개발 잠재력 보유. * 유동성 인구의 부족 (통과객 보다 목적객 중심) * 사업지 주변 시설의 상권 취약 (신도시 시장 상권의 미약). * 사업지 주변 유휴토지로 인한 환경적 열세. * 야간성 시설 개발의 한계성 내포(법적 규제). 대 응 방 향 시 설 구 성 * 신도시 전역 대상 시설 * 강력한 흡입시설 (전문화 / 대형화 / 현대화 ) * 상업지역의 토지 효율성 측면 최대 용적률 확보 필요. * 개발부담의 위험 해소를 위해 근 생 / 주거기능 보완적 시설의 필요성. ONE ROOM 3F - 7F FAMILY RESTAURANT 1F - 2F 대 응 전 략 * IMAGE : 신도시의 NEW LIFE 공간 실현 * TARGET - 근생시설 : 아이들과 함께 즐길 수 있는 지역 생활자. - 원룸시설 : 단독가구 • 신혼가구 및 유흥업소 여종사자 PARKING

4. 시설구성 계획 3) 건축계획  건물 개요  층별 개요 * 대지 위치 : 부산광역시 해운대구 좌 동 1432-1 번지 * 지역 지구 : 근린상업지구, 방화지구, 도시설계지구, 상세 계획 구역 * 도로 현황 : W / 8.00 M L : 64.76 M * 대지 면적 : 444.60m² (134.49py) * 건축 면적 : 429.36m² (129.88py) * 연 면적 : 2,848.95m² (861.81py) * 건 페 율 : 75.66% * 용 적 율 : 502.02% * 규 모 : 지하1층 지상 7층 * 주차 대수 : 17대 * 전 용 률 : 74.85%  층별 개요 * 건축 계회안 층별 개요표 참조

4. 시설구성 계획 3) 건축계획  건물 배치도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획  1층 평면도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획  2층 평면도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획  건물 정면도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획  건물 투시도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획  건물 측면도

4. 시설구성 계획 3) 건축계획  옥탑광고 측면도

5. 사업 추진 일정계획 구 분 건 축 일 정 계 획 분 양 일 정 계 획 ‘01. 03 * 사업성 검토 및 건축 기본계획 건 축 일 정 계 획 분 양 일 정 계 획 ‘01. 03 * 사업성 검토 및 건축 기본계획 * 사업수지 분석 및 분양가 확정 ‘01. 04 * 지질조사 및 건축허가 * 원룸시설 분양자 발굴 및 제안 ‘01. 05 * 건축시공 회사 선정 및 착공 * 근생시설 분양자 발굴 및 제안 ‘01. 06 * 공사진행 * 분양자 계약 완료 ‘01. 07 ‘01. 08 ‘01. 09 ‘01. 10 ‘01. 11 ‘01. 12 ‘02. 01 ‘02. 02 * 준공검사 및 입주 준비 * 분양 잔금 정산에 따른 이전 등기 ‘02. 03 * 입주 사업관리 * 공정관리 검토 및 진행보고 * 기성급 심사 * Claim 방지 및 처리 * 사업에 대한 전반적 사후 평가 * 총사업비 요약 보고서 제출

5. 사업 추진 일정계획 1) 공사 진행 사진  현재 지하층 공사 진행중