(IS동서 청라지구 M1 주상복합 개발사업 PF대출 관련) 청라트루디제일차㈜ 전자단기사채 (IS동서 청라지구 M1 주상복합 개발사업 PF대출 관련) 2016.10 본 제안서에 포함된 주요조건들은 현재까지의 거래당사자 등과의 합의내용에 따라 작성되었으나, 발행일 이전에 당사자와의 합의에 의해 일부 조건이 수정 또는 변경될 수 있습니다. 또한, 본 제안서상에 포함된 사업계획 등의 정보는 당사가 신뢰할 수 있는 정보원천으로부터 취득되었으나, 당사가 그 정확성이나 진실성에 대하여 검증을 실시하지는 않았으며, 본 자료상의 정보의 정확성이나 완전성에 대하여 어떠한 진술이나 보장도 하지 않으며, 그 미비에 따른 책임을 부담하지 않습니다. 또한, 본 자료는 투자와 관련된 소송의 증거물로 활용될 수 없습니다. 투자자는 투자제안서의 내용과 본건 ABSTB에 대한 신용평가사의 신용평가보고서, 보증기관 등 계약당사자의 신용상황 및 제반 계약서의 주요계약조건 등을 면밀히 검토하시고 투자의사결정을 하시기 바랍니다. 투자자의 주의의무 태만으로 인한 투자손실에 대해서는 당사가 아무런 책임을 부담하지 아니한다는 점을 유의하시기 바랍니다.

1. 유동화 개요 본 유동화상품은 IS동서 청라지구 M1 주상복합 개발사업 PF 대출채권을 기초자산으로 하여 SPC가 발행한 유동화 전자단기사채입니다. 구 분 내 용 발행회사(SPC) 청라트루디제일차 주식회사 (상법상 SPC) 유동화증권 형태 전자단기사채 (3개월 단위 차환발행) 유동화자산 PF 대출채권 발행금액 금 150억원 발행일 2016년 10월 07일 만기일 2016년 10월 10일 유동화증권 기간 3일 신용등급 A2+ (나이스) / A2 (한신평) 신용보강 유진투자증권㈜ 자금보충 및 대출채권매입확약 주요담보 - 관리형토지신탁 2순위 우선수익권 사업자의 착공 및 준공의무 Trigger 이자유보계좌 적립(매 이자지급일에 차회차 이자금액 유보) 업무수탁자 / 자산관리자 교보증권 / 유진투자증권 주관사 유진투자증권 / HMC투자증권 1

2. 기초자산 개요 구 분 내 용 차주/시행사 IS동서㈜ 대주 청라트루디제일차 주식회사 대출금액 총 2,500억원 내 용 차주/시행사 IS동서㈜ 대주 청라트루디제일차 주식회사 대출금액 총 2,500억원 - 선순위(Tr A) : 2,000억원(Loan / 산업은행, 신협중앙회, 농협상호금융, KB손해보험, 수협, 농협은행) - 후순위(Tr B) : 500억원 (유동화/ 하나대투증권, HMC투자증권, 유진투자증권 신용보강) 대출기간 - 선순위(Tr A) : 33개월 (분양수입금 매 중도금납입회차시 총 6회 균등분할상환) - 후순위(Tr B) : 42개월 (일부 조건 충족시 조기상환 가능) 상환방법 만기일시상환 (조기상환 가능) 이자지급방법 3개월 선취 자금용도 토지대금 및 사업비 비용 2

3. 유동화 구조도 3 우선수익권(Tr A : 1순위, Tr B : 2순위) 신탁사 관리형 토지신탁 IS동서㈜ (차주/시행사/시공사) Tr A : Loan (2,000억) 대출실행 2,500억 관리형 토지신탁 Tr B : SPC (500억원) 우선수익권(Tr A : 1순위, Tr B : 2순위) 투자자 대출채권 매입확약 유진투자증권 (150억) 등 유동화증권 발행 3

4. 전자단기사채 발행계획 4 구 분 발행금액(예정) 발행일(예정) 만기일(예정) 신용등급 비 고 2회차 15,000,000,000 2015-10-16 2016-01-08 A2+ / A2 84일물 3회차 2016-04-08 91일물 4회차 2016-07-08 5회차 2016-10-07 6회차 2016-10-10 3일물/금회발행 7회차 2017-01-09 8회차 2017-03-09 59일물 9회차 2017-04-10 32일물 10회차 2017-07-10 11회차 2017-10-10 92일물 12회차 2018-01-08 90일물 13회차 2018-03-09 60일물 14회차 2018-04-09 31일물 15회차 2018-07-09 16회차 2018-09-07 17회차 2018-10-08 18회차 2019-01-08 4

5. 사업개요 (1) 5 구 분 내 용 사업명 청라국제도시 주상복합 M1 에일린의 뜰 APT 신축사업 시행사 / 시공사 아이에스동서㈜ 위치 인천시 서구 경서동 954-1 (M1BL) 면적 건축면적 : 20,934평 / 연면적 : 90,105평 건축규모 지하 2층~지상 37층 공동주택 1,163세대 (42,450평) 업무시설 866세대 (20,217평) 근린생활시설 1,826평 용적률/건폐율 309.17% / 20.88% 공사기간 37개월 사업진행 현황 2015.07 : 토지중도금 납부 및 건축심의 접수 2015.08 : 사업승인 신청 2015.09 : 사업승인 완료 2015.10 : 본 PF실행 / 토지대 잔금납부 2015.10 : 분양승인완료 / 착공 2015.10 : 모델하우스 오픈 2016.08 : 분양률 현황(8/31일 기준) - 아파트 100.0%(1,163/1,163세대), 오피스텔 53.7%(465/866세대) 2018.10 : 준공 / 입주시작 5

5. 사업개요 (2) – 사업장 위치도 교통환경 여의도에서 직선거리 약 25KM, 인천국제공항/송도신도시에서 약 15KM 거리에 위치 인천공항고속도로, 경인고속도로 4km내 인접으로 광역접근성 양호 (제2외곽순환고속도로 2017년 개통예정) 공항철도 청라역, 인천2호선 가정 오거리역 3km 위치 교육환경 500m 내에 청람초등학교 및 청람중학교 위치 청라 고등학교 1km이상에 위치하고 있으나, 통학에 큰 무리 없을것으로 판단되며, 500m도보권에 고등학교 부지가 입지하여 있어, 개교시 고등학교 통한 환경 개선될 것으로 전망됨. 편의시설 500m내에 도보이용 가능한 홈플러스, 롯데마트 위치 청라 중심상업지인 커낼웨이(수변상가) 인접 및 중앙호수공원 인접 5km이내에 인천광역시 서구청, 경찰서, 국제성모병원등이 입지하여 있으며 신세계복합쇼핑몰이 2017년 말 개장 예정임 6

※ 별첨 – IS동서 (차주 및 시공사) 현황 ■ 기업 개요 ■ 기업 연혁 8 구 분 내 용 법인명 아이에스동서㈜ 대표이사 구 분 내 용 법인명 아이에스동서㈜ 대표이사 권민석 설립일 1975.09.01 영위사업 타일 및 유사 비내화 요업제품 제조업 신용등급 BBB / Positive (NICE신용평가) 기업형태 중견기업, 상장법인 주요주주 아이에스지주㈜ (55%) 권혁운회장 (10.9%) 사업자등록번호 211-86-31577 법인등록번호 110111-0208383 본 점 서울시 강남구 영통대로 741 자본금 128억원 ■ 기업 연혁 연 혁 주요내용 1975. 09 현대건설㈜ 토목사업부로부터 분리  벽제콘크리트㈜  동서산업㈜로 사명변경 1986. 01 한국거래소 상장 2008. 06 아이에스동서㈜로 상호 변경. 동년 7월 일신건설산업㈜와 합병 2010. 03 ㈜삼홍테크 계열사 추가 2010. 05 아이에스해운㈜ 계열사 추가 2011. 03 한국렌탈㈜ 계열사 추가 2012. 06 아이에스지주㈜ 계열사 추가 2014. 11 영풍파일㈜, 중앙물산㈜, 중앙레미콘㈜ 계열사 추가 2016. 04 ㈜삼홍테크 흡수합병 8

※ 별첨 - IS동서 (차주 및 시공사) 현황 ■ 주요 재무현황(별도기준) 10 구 분 2011.12 2012.12 (단위 : 억원) 구 분 2011.12 2012.12 2013.12 2014.12 2015.12 매출액 3,769 5,272 5,646 6,642 7,801 영업이익 181 223 412 703 1,077 영업이익률(%) 4.8% 4.2% 7.3% 10.6% 13.8% EBITDA 247 320 510 807 1,185 자산총계 7,616 8,786 8,056 9,695 15,940 순차입금 2,495 3,063 2,582 2,092 4,622 EBITDA/매출액(%) 6.6% 6.1% 9.0% 12.1% 15.2% EBITDA/금융비용(배) 2.5 3.9 5.3 8.8 19.1 부채비율(%) 110.4% 140.0% 112.1% 127.1% 185.3% 차입금의존도(%) 38.2% 40.0% 37.5% 28.6% 39.1% 전체 매출액에서 건설부문이 차지하는 비중은 약 60%이며, 이중 분양매출 비중이 5개년 평균 86% 수준으로 진행 중인 사업의 분양성 및 신규 개발사업의 지속적 확보 여부에 따라 매출액 변동가능성이 높은 수준임 다만, IS동서는 2012년 이후 콘크리트와 요업(위생도기 및 비데 제조) 부문이 양호한 시장지위를 바탕으로 안정적인 외형성장세와 수익성을 기록하고 있어 건설부문의 실적 변동성을 일정수준 완화할 수 있는 사업다각화가 이루어진 것으로 사료됨 용호만 W프로젝트, 부산명지국제신도시, 동탄2지구 A34블럭 등 최근 진행한 사업의 양호한 분양실적과 사업성으로 영업이익률이 2012년 4.2%에서 2015년 13.8%까지 상승하였음 2015년 김포 한강신도시, 인천 청라, 경기 하남 등 분양 사업을 위한 대규모 용지투자로 차입금과 부채비율이 상승하였으나 진행사업장의 양호한 분양실적을 감안하면 차입부담 및 재무구조는 점차 개선될 것으로 예상됨 10