제6장 소매점입지 전략 제1절 소매점입지의 중요성과 선정 제2절 소매점 입지유형 제3절 상권의 개념과 분류

제1절 소매점입지의 중요성과 선정 1. 소매점입지의 중요성 입지(Location): 소매점포가 있는 지리적인 위치를 의미 입지는 상권의 크기, 교통망, 고객층, 점포의 지세 및 지형과 밀접한 관련 을 가지고 있다. 입지 위치에 따라 엄청난 매출과 이익이 보장되므로, 점포의 위치는 사업 의 성공 여부를 결정짓는 중요한 요인이 되고 있다. 입지선정 : 접근성, 현재 및 미래의 수익성, 시장규모의 확장가능성, 매출액 성장가능성에 대한 예측이 중요하다. 도시나 상업지역 선정 시 : 사회경제적 요인이나 물리적 요인 즉, 상업지구 의 인구통계적 사항, 주민의 구매력, 부의 분산, 소득수준, 잠재고객의 구매 관습, 경쟁의 본질과 강도, 제반 법령과 제도, 지반, 노면, 가로의 구조, 부지의 형상, 소음, 대기환경, 인접건물의 형태 등 여러 가지 입지조건을 고려해야 한다.

2. 소매점입지선정 1) 입지선정과정 신규점포의 상권은 지역, 지구, 개별점포상권을 포함하는 포괄적인 개념 이므로 대형점이 어떤 지역에 신규출점을 할 경우, 점포입지의 매력도에 대한 평가는 단계별로 이루어져야 한다. ① 광역시장후보지의 시장잠재력을 조사하기 위하여 시장후보지에 대한 고객수요, 업체 간 경쟁정도를 분석 ② 특정지역이 선정되면 그 후보지내에서 최적지구선정을 위한 분석실시 ③ 구입가능한 부지들 중에서 최적의 부지(site)를 점포입지로 선정 이와 같은 과정을 통해 최종 예상후보지의 상권분석에 앞서 광역시장들에 대한 매력도 분석이 행해져야 한다.

2) 매력도 분석 광역시장후보지의 시장매력도나 소매잠재력을 추정하는데 있어 수요요인과 공급요인을 함께 고려해야한다. 최적의 광역시장후보지가 되기 위해서는 먼저 충분한 수요가 존재해야 한다. 가구 수가 많고 소득수준이 높아야 하며, 인구통계적· 사회경제적 특성이 점포의 표적고객과 부합되어야 한다. 그러나 수요측면에서 이러한 조건이 충족되더라도 너무 많은 기존점포들이 있다면 신규점포로서 매력도는 낮아 진다. 그러므로 수요요인 및 공급요인과 함께 그 지역의 경제적 기반에 대해서도 평가가 이루어져야한다. 소매업체는 2차 자료를 활용함으로써 지역시장의 소매 잠재력을 분석할 수 있다.

3) 넬슨(R.L.Nelson)의 소매입지이론 넬슨은 최대의 이익을 얻을 수 있는 매출고를 확보하기 위해 점포의 입지 선정에 필 요한 평가원칙을 제시하였다. ① 상권의 잠재력: 진입한 상권에서 취급을 요하는 상품이 수익성 확보가 가능한가 에 대한 검토가 이루어져야 한다. ② 접근가능성: 고객들이 접근할 수 있는지 살펴보는 것이다. ③ 성장가능성: 선택한 상권이 어느 정도로 성장 할 수 있는지를 평가한다. ④ 중간 저지성: 기존 점포나 상권지역이 고객과 중간에 위치하여 경쟁점포나 기존의 상권으로 접근하려는 고객을 중간에서 저지할 수 있 는가를 평가한다. ⑤ 누적적 흡인력: 동종의 업종끼리 모여 있을수록 고객을 끌어들이는 힘이 커진다. 고객의 흡수가 유리한 지를 평가한다. ⑥ 양립성: 상품들이 상호보완관계에 있는 경우 점포들이 모여 있을수록 고객 흡인 력이 커진다. 고객 흡인력의 가능성을 검토한다. ⑦ 경쟁 회피: 경쟁점포의 입지, 성격, 규모, 형태를 감안한 입지를 선택하여 매출액을 예측한다. 또한 장래 경쟁점이 들어설 여지도 검토한다. ⑧ 입지의 경제성: 입지 비용으로 인한 수익성과 생산성의 정도를 분석한다.

① 입점 예정 상권에 대한 예비조사를 철저히 해야 한다. 상권분석의 가장 기초단계로 지역 및 지구선정 단계라고도 한다. 사례6-1 목 좋은 상권을 잡기 위한 원칙 ① 입점 예정 상권에 대한 예비조사를 철저히 해야 한다. 상권분석의 가장 기초단계로 지역 및 지구선정 단계라고도 한다. (인구 수, 가구 수, 성별, 연령별로 소득 및 소비수준과 아파트·단독 등 주거형태를 조사) ⇒ 상권과 아이템의 부합성 여부를 추정해 미래의 잠재수요층까지 예측할 수 있다. ② 직접 현장조사를 하는 것이다. 보통 2~3곳의 지점을 선정해 업체의 분포상태, 경쟁업체 수, 유사업체 수, 학교, 병원, 관공서, 시장, 쇼핑센터, 터미널의 숫자와 위치를 파악한다. 주의할 점은 고객 흡입 가능성 여부에 초점을 맞추고 조사해야 한다. ⇒ 사업성 및 투자가능성 여부를 판단할 수 있다. ③ 입지분석 및 점포선정이다. 지점 선정이 끝나면 지점내 2~3곳의 점포를 물색하고 점포주변의 유동 인구 상태를 파악해야 한다. (시간대별, 연령대별 그리고 평일과 주말로 구분해 조사하며 또한 도로교통망과 경쟁점포 조사도 철저히 하는 등 벤치마킹을 병행하는 것이 좋다.) ⇒ 유동인구의 동선이 어디로 돼 있고 주변상권은 어느정도 활성화 돼 있는지, 개점시 예상매출액은 어느정도 될것인가를 판단해 최적의 점포를 선정하는데 좋은 자료가 된다.

제2절 소매점 입지유형 1. 도심입지 도심입지: 대도시와 중·소도시의 전통적인 도심의 상업지역을 말하며, 다양한 상업 활동으로 인해 많은 사람들을 유인하는 지역이다. 상업입지의 대상: 도매업에서 소매업까지, 즉 백화점, 대형 슈퍼마켓에서 구멍가게까지 다양하다. 도심의 입지조건: 사회·경제적 성격, 상업 집적상태, 배후지의 인구와 경제력, 소비자의 생활상태, 교통편의, 자연적·기후적조건, 장래의 개발계획 등 ① 도심번화가: 전통적인 상업 집적지로서 고급전문점이나 백화점 등이 입지 하고 있어 다양한 분야에 걸쳐 고객흡인력을 지닌다. ② 도심터미널: 철도 환승지점을 중심으로 발달한 상업 집적지로서 역사백화 점(기차나 지하철역) 또는 터미널빌딩 등이 중심점포역할 ③ 도심주택지: 인구밀집지역으로서 원래부터 상점가가 있어 대규모 소매점 이 출점하기 곤란한 지역

2. 노면 독립입지 노면독립입지: 여러 업종의 점포가 한곳에 모여 있는 군집입지와 달리, 전혀 점포가 없는 곳에 독립하여 점포를 운영하는 형태 독립입지는 다른 소매업체들과 지리적으로 떨어진 지역에 위치함으로써, 장점: 경쟁이 없고 토지 및 건물의 가격이 싸고, 대형점포를 개설할 경우 소비자의 일괄구매를 가능하게 하며, 경영상의 신축성도 있고, 주차도 용이하며, 영업비가 저렴하여 저가판매가 가능하다 단점: 초기에는 고객을 유인하기가 어렵고, 쇼핑의 다양성을 원하거나, 비교 구매를 원하는 고객을 흡인하기 어려우며, 고객을 지속적으로 유인하기 위해서는 가격, 홍보, 상품, 서비스 등을 차별화해야 하기 때문에 비용이 증가할 수 있다.

3. 복합용도개발지역 복합용도개발은 하나의 복합건물에 다양한 용도 즉, 쇼핑센터, 오피스타워, 호텔, 주상복합건물, 컨벤션센터 등을 복합적으로 결합시킨 것을 의미한다. 이는 주거와 상업, 업무, 문화 등 3가지 이상의 기능들을 상호 밀접하게 연관시켜 편리성과 쾌적성을 제고시킨 건물 또는 건물군의 개발을 말한다. 소매점들이 복합용도개발입지를 선호하는 이유는 통상적인 고객 외에 추가 적인 구매고객의 유인에 있다. 장점: ① 도시 내에서 살고자 하는 사람이나 살 필요가 있는 사람들에게 양질의 주택을 공급할 수 있으며, 도심공동화 현상을 방지 ② 기존시가지내 공공시설을 활용함으로써 신시가지 또는 신도시의 기반 시설과 공공서비스시설 등에 소요되는 공공재정 등의 절약이 가능 ③ 직장과 주거지의 거리가 단축되어 출퇴근 시 교통 혼잡이 완화되고, 차량통행량의 감소로 대기오염 감소와 에너지 절감 효과

4. 쇼핑센터 쇼핑센터: 도심지역의 소비자들이 교외로 이전하면서 전문적인 개발업자에 의한 지역 상황과 수요 분석을 통해 규모·레이아웃·점포구성·만족 등이 계획적으로 개발·관리·운영되는 집합형 소매점 쇼핑센터는 동일한 개발업자가 계획한 소매업, 음식업, 서비스업 등의 대규 모 집단 판매시설로 제2차 세계대전 후 미국에서 발전한 집합형 소매상점 상점가를 말한다. 또한 쇼핑센터는 도심 밖의 커뮤니티 시설로 계획되는 것이 일반적이며, 우리나라에서는 번화한 상점가를 의미하며, 대자본의 공세에 대항하기 위해 일반 독립소매상이 모여서 역 근처나 빌딩 및 지하도에 근대적인 거리 를 만들거나 공동점포를 건설하는 것이다. 쇼핑센터의 분류는 입지에 따른 분류와 규모에 따른 분류가 있다.

1) 입지에 따른 분류 2) 규모에 따른 분류 도심형쇼핑센터는 불특정다수의 사람들을 구매층으로 하며, 지가가 높은 지역에 입지하기 때문에 면적 효율 상 고층이 되는 경우가 많고 주차공간도 집약된다. 반면에 교외형 쇼핑센터는 특정상권의 사람들을 구매층으로 한다. 비교적 저층이고 대규모 주차장을 갖고 있으며, 백화점, 대형슈퍼마켓 등을 중심으로 하는 경우가 많다. 2) 규모에 따른 분류 ① 근린형 쇼핑센터: 도보권이 중심으로 슈퍼마켓, 드러그 스토어가 중심 일용품 위주의 소규모 쇼핑센터 ② 지역형 쇼핑센터: 백화점, 종합슈퍼, 대형버라이어티 스토어 등의 대형상점이 중심 으로 여러 가지 서비스 기능이나 레저·스포츠 시설 등을 갖춘 대 규모쇼핑센터 ③ 커뮤니티형 쇼핑센터: 가장 다양한 유형의 소매점포 들로 구성되는 쇼핑센터로서 슈퍼마켓, 버라이어티 스토어(일용잡화점), 소형 백화점 등이 중심으로 실용품 위주의 중규모 쇼핑센터

유통업계 '숟가락 얹기' 새마케팅 눈길 선발업체가 상권을 형성해놓으면 경쟁업체가 인근으로 따라 들어가는 현상 사례6-2 유통업계 '숟가락 얹기' 새마케팅 눈길 선발업체가 상권을 형성해놓으면 경쟁업체가 인근으로 따라 들어가는 현상 은 유통업계에서는 이미 하나의 마케팅 수단, 미투전략(me-too)으로 떠오르 고 있다. 이미 형성된 상권에서는 별다른 홍보에 힘을 들이지 않고도 선발업 체가 닦아놓은‘상권효과'를 그대로 흡수할 수 있는 ‘무임승차'의 장점이 있기 때문이다. 명동 눈스퀘어 빌딩에 동시되어 있는 글로벌 SPA 브랜드 자라와 H&M이 대 표적인 예다. 이미 한국에서 브랜드 로열티를 쌓은 자라가 입점되어 있는 눈 스퀘어 빌딩을 H&M이 국내 첫 거취로 선택한 것도 이 때문이다. 초기 자라의 브랜드 덕을 본 H&M은 국내 시장에 빠르게 안착했고 현재 집객 효과의 시너지가 더해져 두 브랜드 모두 엄청난 매출을 올리고 있다. 자라를 비롯한 경쟁브랜드와 이웃한 매장에서 시너지를 올리기 때문에 매출 이 계속 늘고 있다는 게 H&M 코리아 측 설명이다. 자라도 H&M을 찾는 손님들을 흡수하면서 매출이 최대 30% 이상 증가했다. 업계 관계자는 “자라와 H&M은 월 평균 30~60억원 이상의 매출을 달성하고 있다”며 “경쟁에 따른 고객분산보다 집객효과가 더 커 시너지가 나고 있다”

제3절 상권의 개념과 분류 1. 상권의 개념 상권(trade area): 한 점포가 고객을 유인할 수 있는 지역적 범위 (geographic area)를 의미 따라서, 소비자를 직접 상대하는 소매상은 자사점포가 판매하고자 하는 상권범위를 먼저 결정해야한다. 소매상은 적정한 가격에 상품이나 서비스를 판매 및 배달할 수 있는 지역범위 를 결정해야 하는데, 이러한 상권은 ① 계층적 구조에 따라: 지역상권-지구상권-개별상권으로 분류하고, ② 고객포함정도에 따라: 1차상권-2차상권-한계상권으로 분류

2. 상권의 분류 계층적 구조에 따른 분류 (1) 지역상권 지역상권(general trading area): 도시의 행정구역이라 할 수 있으며, 한 도시 내에 형성된 모든 유통기관들의 총체적 경쟁구조로 신규점포 선정 시 지역상권의 특성파악을 파악해야 한다. 하나의 지역상권은 여러 지구상권을 포함한다. (2) 지구상권 지구상권(district trading area): 한 상권내의 대형백화점이나 유명전문점 등의 존재여부, 관련점포들 간의 집적여부에 따라 상권의 크기를 구분(예: 서울상권은 도심, 강남, 신촌 등으로 나뉨) (3) 개별상권 개별상권(individual trading area): 지구상권 내의 특정 점포가 커버하게 되는 상권을 말한다. 각 점포의 규모에 따라 다를 수 있으며, 대형점포나 전문점의 경우 상대적으로 커질 수 있다.

2) 고객포함정도(개별점포)에 따른 분류 (1) 1차 상권 (primary trading area) : 전체 점포이용고객의 50∼70%를 흡인하는 지역범위점포에서 가장 가까운 지역들을 포함하며, 고객 1인당 구매액이 가장 높은 지역범위 (2) 2차 상권 (second trading area) : 1차 상권 외곽에 위치, 전체 점포이용고객의 20∼25%를 흡인하는 지역 범위. 2차상권내의 고객은 1차 상권의 고객들에 비해 지역적으로 넓게 분산 (3) 한계상권 (fringe trading area) : 2차 상권 외곽을 둘러싼 지역범위로 1차 상권과 2차 상권에 포함되지 않은 나머지 지역의 고객들을 흡인하는 지역으로 한계상권내의 고객은 매우 광범 위하게 분산되며, 고객 1인당 구매액이 가장 낮다. 한계상권의 고객은 특정점포를 애고하여 멀리까지 이동하는 것을 즐기는 원거리 고객일 가능성이 많다.

중구·강남구, 자영업체 가장 많다 ‘서울 자영업자 업종지도’ 통해 밀집도 분석 창업 3년 후 절반은 폐업, PC방 가장 위험 사례6-3 중구·강남구, 자영업체 가장 많다 ‘서울 자영업자 업종지도’ 통해 밀집도 분석 창업 3년 후 절반은 폐업, PC방 가장 위험 전체 자영업체 중 가장 많은 자영업체가 있는 곳은 중구이며 생활밀접형 자영 업종 43개 중 24개 업종이 강남구에 가장 많은 것으로 나타났다. 자치구별 특화도를 나타내는 업종별입지계수(Location Quotient: LQ)분석결과 강남구에는 일식집‧분식집‧일반의원‧치과‧피부관리실‧네일숍‧편의점이, 강북구엔 한식‧호프‧노래방‧여관업‧슈퍼마켓, 양천구엔 입시보습학원‧외국어학원‧예체능학원‧헬스클럽, 동대문구엔 자동차수리‧한의원‧과일채소‧약국이 상대적으로 많았다. 외식업에는 ‘한식음식점’, 서비스업에는 ‘부동산중개업’, 도·소매업에는 ‘의류점’ 이 생활밀접형 43개 선정 업종 중 가장 많이 분포된 것으로 조사됐다. 2011년 기준으로 창업 후 생존한 사업체의 생존율은 연차별로 1차년도 81%, 2차년도 67%, 3차년도 54%로 나타났다.

서울시 소재 자영업 중 생활밀접형 43개 업종<자료제공=서울시>

업종별 최고 입지계수(LQ) 자치구별 현황 <자료제공=서울시>

3. 상권분석의 필요성과 고려사항 상권분석의 필요성 상권분석을 통해 기업은 자사점포의 예상매출액에 대한 추정이 가능할 뿐 아니라 상권내의 소비자의 인구통계적 및 사회경제적 특성을 파악함 으로써 이에 맞는 촉진전략을 수립할 수 있게 한다. (2) 최적의 점포입지를 확보하는 문제는 경로구성원(즉, 제조업체와 유통업체) 들의 장기적 시장성공의 핵심요인으로 대두된다. (3) 상권분석은 자사점포의 수요예측과 마케팅전략의 수립을 위한 필수적인 단계이다.

2) 상권분석 시 고려사항 (1) 인구규모의 특징: 총인구수 및 인구밀도, 연령분포, 주택소유자비율, 총가처분소득의 크기, 일인당 가처분소득, 직업분포, 변화추세 (2) 경제적 기반: 우월한 산업, 다양화정도, 성장 예측치, 경기변동/계절적변동 과의 관련성, 신용/금융기관 획득 가능성. (3) 노동력 획득가능성: 고졸 및 대졸자 분석, 전국 평균 임금 대비한 지역임금 분석, 경영자, 예비경영자, 종업원 (4) 경쟁상황: 기존 경쟁자의 수와 규모, 모든 경쟁자의 장단점 평가, 단기 및 장기 예측, 포화수준. (5) 공급원천과의 근접성: 수송비용, 적시성, 제조업자와 도매상의 수, 제품 라인의 획득 가능성과 신뢰성. (6) 점포입지획득가능성: 예정지의 수와 유형, 수송활용가능성, 소유 대 임대 기회, 입정제한규정, 비용. (7) 촉진: 매체획득가능성과 노출빈도, 비용, 유실된 촉진. (8) 규제: 세금, 면허, 생산, 최소임금, 입점.

4. 상권분석기법 신규점포를 개설하기위해 상권범위를 분석하는 방법에는 기술적 방법, 규범적 모형, 확률적 모형의 3가지가 있다. 기술적 방법(descriptive method) 신규점포의 상권범위를 분석하기 위한 기술적 방법에는 체크리스트 방법과 유추법이 있다. Checklist방법 상권의 규모에 영향을 미치는 요인들을 수집하여 이들에 대한 평가를 통해 시장잠재력을 측정하는 방법으로 상권내의 제반 입지 특성, 상권고객 특성, 상권경쟁구조 등에 관해 분석하는 방법이다.

(2) 유추법(Analog Method) Applebaum의 유추법: 자사의 신규점포와 특성이 비슷한 유사점포를 선정하여 그 점포의 상권범위를 추정한 결과를 신규점포의 상권규모로 측정하는 방법 신규점포뿐 만 아니라 기존 점포의 상권분석에도 적용될 수 있다. 상권규모의 측정은 CST(customer spotting)map의 기법을 이용 CST기법 : 자사점포를 이용하는 고객들의 거주지를 지도상에 표시한 후 자사점포를 중심으로 서로 다른 거리의 동심원을 그림으로써 자사점포의 상권규모를 시각적으로 파악할 수 있는 방법

2) 규범적 모형(Normative Model) 중심지이론(Central Place Theory) 1930년대 독일의 Christaller에 의해 제시 중심지이론 : 한 지역내의 상업중심지가 포괄하는 상권의 규모는 그 도시의 인구규모에 비례 상업중심지로부터 중심기능을 제공 받을 수 있는 가장 이상적인 배후 상권의 모양은 정육각형이며, 정육각형의 형상을 가진 상권은 중심지기능의 최대도달거리(range)와 최소수요 충족거리(threshold size) 가 일치하는 공간구조

용어 중심지 이론 전제조건 중심지 - 주변지역에 재화와 서비스를 공급하는 기능을 갖는 지역이나 상점(중심지 역할을 함) 배후지 - 중심지로부터 재화와 서비스를 공급받는 지역 최소요구치 – 중심지가 그 기능을 유지하고 계속 존립하기 위해 필요한 최소한의 수요(최소요구 충족거리 내) 재화의 도달범위 – 소비자가 물품구입을 위해 기꺼이 교통비를 지불하고 오는 최대한의 거리(최대 도달거리) 중심지 이론 전제조건 인구는 모든 지역이 균일하게 분포 모든 사람이 동일한 소득과 구매력을 갖고 있음 모든지역의 교통수단은 동일하며 , 운송비는 거리에 비례

중심지 이론의 기본개념

중심지의 이상적인 배후상권의 모양: 정육면체

(2) Reilly의 소매중력법칙(Law of Retail Gravitation) 부터 끌어들일 수 있는 상권규모는 그들의 인구에 비례하고, 각 도시와 중간도시간의 거리자승에 반비례한다. Reilly는 소비자가 항상 가장 가까운 점포를 찾는다는 중심지이론이 적용되기 어려운 상황들이 있을 수 있다고 보고, 보다 많은 인구를 가진 도시가 더 많은 쇼핑기회를 제공할 가능성이 많으므로, 원거리에 위치한 고객들도 기꺼이 그곳으로 쇼핑여행을 갈 수 있음을 주장. 즉, 원거리에 위치한 점포의 상품가격과 교통비를 합한 총 가격이 다른 점포를 이용할 경우의 구입비용보다 싸다면, 소비자는 보다 싼 가격의 상품을 구매하기 위해 기꺼이 먼 거리까지 갈 수 있다는 것이다.

3) 확률적 모형 확률적 모형: 한 상권 내에서 특정점포가 끌어들일 수 있는 소비자 점유율은 점포까지의 방문거리에 반비례하고 해당점포의 매력도에 비례한다는 가정에서 출발한다. 즉, 한 상권 내에서 특정점포가 끌어들일 수 있는 소비자 점유율은 해당점포의 상대적 매력도에 의해 결정된다는 것이다. 확률적 모형은 목표상권 내에서 구매를 하는 소비자의 공간이용(spatial behavior)패턴을 실증분석 하는데 이용되며, 해당상권내의 경쟁점포들에 대한 소비자의 지출패턴이나 소비자의 쇼핑패턴을 반영함으로써 특정점포의 매출액과 상권규모의 보다 정확한 예측을 가능하게 한다. 대표적으로 Luce모형과 Huff모형이 있다.

Luce모형 수리심리학에서 널리 알려진 Luce의 선택공리(Luce choice axiom)에 이론적 근거를 두고 개발되었다. 어떤 소비자가 어느 점포를 선택할 확률은 고려하는 점포대안들의 개별 효용의 총합에 대한 점포 효용의 비율에 의해 결정된다는 것이다. (예 : 어떤 소비자가 A, B, C라는 세 개의 점포를 고려하고 있으며, 그 점포에 대한 효용이 각각 9,7,5라고 가정할 때, 점포 A를 선택할 확률은 9/(9+7+5)=0.42가 된다.)

(2) Huff모형 소비자들의 점포선택과 소매상권의 크기를 예측하는데 가장 널리 이용 다음과 같은 두 가지 가정에 기초하고 있다. ① 소비자의 특정점포에 대한 매력도는 점포의 크기와 점포까지의 거리 에 좌우된다. 즉, 소비자의 점포에 대한 효용은 점포의 매장면적이 클수록 증가하고, 점포까지의 거리가 멀수록 감소한다. ② Luce의 모형에 따라 특정점포에 대한 선택확률은 상권 내에서 소비자가 방문을 고려하는 점포 대안들의 효용(매력도)의 총합에 대한 해당점포의 효용(매력도)의 비율로 표시된다.

백화점 점포 한 곳을 세우려면 매점 반경 3~5km 내 배후 인구 60만~70만 있어야 사례6-4 백화점 점포 한 곳을 세우려면 매점 반경 3~5km 내 배후 인구 60만~70만 있어야 ① 도시계획·도로망 변화 등으로 새 상권 형성(신도시나 도로망이 새로 생기면서 해당 지역 주변으로 상권이 확산되는 경우) ② 기존 상권 공략해 상권의 규모 키우는 경우 ③ 주변 재건축으로 기존 상권 재탄생 ④ 매트릭스(Matrix·복합) 상권 한곳 세우려면 면적 3만3300㎡ 이상, 기간은 최소 4년 상권 포화상태 되면 백화점이 신도시 건설 이끌 수도

사례6-4 백화점 점포 한 곳을 세우려면 매점 반경 3~5km 내 배후 인구 60만~70만 있어야 ① 도시계획· 도로망 변화 등으로 새상권 형성 (신도시나 도로망이 생기면서 해당 지역 주변으로 상권이 확산되는경우) ② 기존 상권 공략해 상권의 규모 키우는 경우 ③ 주변 재건축으로 기존상권 재탄생 ④ 매트릭스(Matrix·복합) 상권 -한곳 세우려면 면적 3만3300㎡ 이상, 기간은 최소 4년 -상권 포화상태 되면 백화점이 신도시 건설 이끌 수도

세계 최대 규모 중국 쇼핑몰은 '유령마을' 광둥성 둥관에 2005년 개점…거품 붕괴로 직격탄 사례6-5 세계 최대 규모 중국 쇼핑몰은 '유령마을' 광둥성 둥관에 2005년 개점…거품 붕괴로 직격탄 부지가 46만㎡에 달하는 이 쇼핑몰은 입점 가능 상점 수가 무려 2천350개로 전 세계에서 가장 많고 야외 광장에 야자수 수백 그루와 개선문, 거대한 스핑 크스 모형, 분수대, 곤돌라가 다니는 긴 운하 등을 갖추고 있다. 그러나 현재 이 쇼핑몰에 문을 연 상점은 겨우 몇몇 개에 불과하다. 세계 건물 데이터 회사인 엠포리스는 지난해 발간한 보고서에서 이 쇼핑몰의 상점이 대부분 비어 있고 소비자 왕래가 뜸한 '죽은 쇼핑몰'로 분류했다. 애초 쇼핑몰 개발업체는 하루에 10만명이 찾을 것으로 예상했지만, 지금은 극소수가 입구 근처의 미국 패스트푸드 업체나 쇼핑몰 바깥의 아이맥스 영화 관을 찾을 뿐이다. 쇼핑몰이 이 지경이 된 데는 위치 문제가 크다. : 둥관은 공장 도시인데 주민 1천만명은 대부분 하루 벌어 하루 먹고 사는 농민공 출신이어서 쇼핑몰에 와서 시간을 보내고 돈을 쓸 여력이 없다. 또 적절한 마케팅이나 사업성 조사 없이 마구잡이로 이루어진 '묻지마' 부동산 투자의 대표적인 예다.