주택 공시가격과 실거래가격의 차이에 관한 연구 -A광역시의 주택종류별, 권역별, 규모별 차이를 중심으로- 2010.11.30 부동산학석사 학위논문 지도교수 : 이 대 식 발 표 자 : 김 봉 섭

발표순서 1 연구의 배경 및 목적 2 이론적 배경 3 연구설계 4 연구결과 5 결론

연구의 배경 및 목적 배 경 목 적 -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 -공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 -아파트의 공시가격과 단독주택의 공시가격 -합리적인 공시가격 산정 목 적 -향후 보유과세의 형평성과 공평성 도모

이론적 배경 1 주택가격 공시제도 1)공동주택가격 공시제도 2)표준주택가격 공시제도 -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 공동주택가격 공시제도는 부동산세제 개편정책의 일환으로 기존 토지, 건물 분리 과세방식에서 일괄하여 산정한 적정가격을 공시함으로써 과표 현실화를 통한 공평 과세를 실현하고 보유세 및 거래세 등 세금부과 기준의 단일화 등을 위하여 도입. 공시절차는 국토해양부장관이 한국감정원에 의뢰하여 수행하며, 대상은 전국의 아파트, 연립주택, 다세대주택 약999만호. 2)표준주택가격 공시제도 표준주택가격 공시제도는 종전의 주택 보유세 과세방식인 구분평가, 구분과세에 따른 세부담의 불형평 문제를 시정하고자 시장가치에 기초하여 통합평가, 통합과세하는 주택가격 공시제도로써, 국토해양부장관이 전체 단독주택 중에서 지역별, 유형별로 대표성 있는 주택을 표준주택으로 선정하여, 이들에 대한 가격을 감정평가사에게 의뢰하여 수행하고, 대상은 전국 단독 및 다가구주택 약450만호 중 약20만호를 표준주택으로 선정하여 공시.

이론적 배경 1 주택가격 공시제도 3)개별주택가격 공시제도 -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 개별주택가격은 전국의 단독, 다가구주택을 대상으로 국토해양부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장, 군수, 구청장이 산정하여 공시한 주택가격으로써, 개별주택가격은 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교하여 국토해양부장관이 작성, 공급한 “주택가격비준표”상의 주택특성차이에 따른 가격배율을 산출하고, 이를 표준주택가격에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 공시한 가격임.

이론적 배경 2 부동산 실거래가격 신고제도 2)주요내용 1)제도시행의 배경 -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 1)제도시행의 배경 부동산 뿐만 아니라 사실 모든 거래는 실거래가격으로 신고되고 세금을 내어야 하나, 유독 부동산 만큼은 예외로 인정되어 실거래가로 신고하지 않고 기준시가로 신고해 왔으나, 부동산 투기수요 억제와 장기세제 개편방향, 적정한 부동산 가격정보 제공 등의 취지에 따라 2006년 1월1일부터 시행되고 있음. 2)주요내용 신고대상은 토지 및 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 모두 신고대상이며, 신고의무자는 거래당사자(1인) 및 중개업자가 신고의무자이나, 중개업자가 거래계약서를 작성한 경우 반드시 중개업자가 신고해야 함. 신고기간은 계약체결일로부터 60일 이내에 실제 거래거래가격과 소재지 등을 신고하며, 신고된 가격은 한국감정원과 국민은행 시세조사 등의 검증저차를 거쳐 과세자료로 활용됨.

이론적 배경 3 선행연구 분석 -공시지가와 감정평가가격의 괴리수준에 관한 연구(2005, 단국대석사, 남경흥) -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 1)공시지가에 관한 선행연구 -개별공시지가와 실거래가격의 비교분석에 관한 연구(2004, 부산대석사, 현태승) 부산광역시의 사례를 대상으로 실거래가격을 그와 상응하는 개별지가와 비교 하여 공시지가의 현실화율을 분석하였음. -공시지가와 감정평가가격의 괴리수준에 관한 연구(2005, 단국대석사, 남경흥) 공시지가와 감정평가가격간의 괴리수준을 분석하고 발생원인 규명 및 개선방안 제시하였음. -부동산 공시가격의 현실화 방안에 관한 연구(2008, 한성대석사, 김호철) 공시지가의 현실화율에 대하여 주요 행정기관의 보도자료 및 정책토론자료, 설문 자료 등을 통해 분석하였으며, 보상, 경매평가선례와 공시지가를 비교하여 현실화 수준을 분석하였음.

이론적 배경 3 선행연구 분석 -공동주택 공시가격과 실거래가격반영률 분석에 관한 연구(2009,부산대석사, 김경태) -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 2)공동주택 공시가격에 관한 선행연구 -공동주택 공시가격과 실거래가격의 차이분석(2006, 연세대석사, 김성주) 실거래신고제도 시행이후, 최초로 국토해양부에서 발표한 실거래가격자료를 통해 공동주택 공시가격과 실거래가격과의 차이를 분석하였음. 다만, 시간적자료의 한계로 인해 2006년 1월부터 6월까지의 6개월까지의 짧은 기간으로 분석하였고, 아파트의 공시가격 집단의 평균과 실거래가격 집단의 평균 비교함으로써, 두 집단의 표본이 틀리다는 한계점을 가지고 있음. -공동주택 공시가격과 실거래가격반영률 분석에 관한 연구(2009,부산대석사, 김경태) 국토해양부에서 발표한 2006년1월부터 2008년 9월(2년9개월)까지의 장기간의 시계열 자료바탕으로 아파트 공시가격의 실거래가격 반영율을 분석하였음. 다만, 상기 김성주의 연구와 마찮가지로 아파트 공시가격 집단의 평균과 실거래 가격 집단의 평균을 비교분석함으로써, 두 집단의 표본이 틀리다는 한계점을 가지 고 있으며, 정부에서 공시하는 주택 공시가격 중 아파트에 대하여만 분석하여 각 주택간의 차이에 관한 분석을 실시하지 못하였음.

연구 설계 집단간의 평균을 비교하는 기존 연구의 한계를 극복하기 위해, 본 연구에서는 거래된 주택의 해당호(해당번지)의 실거래가격과 공시가격을 직접비교하였으며, 아파트 한 주택 범주내에서 분석했던 선행연구의 한계를 극복하기 위해 주거유형 중 가장 높은 비율을 차지하는 아파트와 단독주택 두 주택유형간의 실거래가격 반영률을 분석하였음. 연구 방향 -주택종류별: 아파트, 단독주택 -권역별: 서부권역, 중부권역, 동부권역 -규모별: 초소형, 소형, 중형, 대형 -대응표본 T-검정, 독립표본 T-검정 -일원배치 분산분석, 이원배치 분산분석 분 석 방 법 가설 설 정 아파트와 단독주택의 실거래가격 반영률은 주택종류별, 권역별, 규모별로 차이가 있다.

연구 결과 1 2 자료의 기초분석 공시가격과 실거래가격의 차이분석 -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 1)조사 대상지역 2)조사대상지역의 주택의 현황 3)수집자료의 분석 4)주택공시가격과 실거래가격의 기초분석결과 2 공시가격과 실거래가격의 차이분석 -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 1)주택 공시가격과 실거래가격과의 차이분석방법 2)권역별, 규모별 차이분석 결과 3)주택 공시가격의 실거래가격반영률 분석방법 4)주택유형별, 권역별, 규모별 실거래가격반영률의 분석결과 5)실거래가격반영률의 차이분석 결과

연구 결과 (1) 자료의 기초분석 1)조사 대상지역(A광역시 3개권역) A광역시 도시기본계획의 생활권역에 따른 구분 구분1 서부권역 북구․사상구․사하구. 강서구 구분2 중부권역 중구․동구․서구․영도구․진구․연제구․남구․수영구 구분3 동부권역 금정구․동래구․해운대구․기장군

연구 결과 (1) 자료의 기초분석 2)조사대상지역의 주택현황 행정구역 주택합계 단독주택 아파트 연립주택 다세대 주택 비거주건물내주택 A광역시 967,138 260,592 555,033 41,069 93,491 16,953 서부권역 272,842 52,182 186,777 11,142 18,951 3,790 중부권역 420,782 146,853 205,361 17,439 43,302 7,827 동부권역 273,514 61,557 162,895 12,488 31,238 5,336

연구 결과 (1) 자료의 기초분석 3)수집자료의 분석 -수집자료 주택유형별 빈도분석 -수집자료 권역별 빈도분석 구 분 빈도 퍼센트(%) 누적퍼센트(%) 유 효 아 파 트 3,748 89.2 단독주택 456 10.8 100 합 계 4,204   -수집자료 권역별 빈도분석 구 분 빈도 퍼센트(%) 누적퍼센트(%) 유 효 서부권역 1,278 30.4 중부권역 1,572 37.4 67.8 동부권역 1,354 32.2 100 합 계 4,204  

연구 결과 (1) 자료의 기초분석 -수집자료 규모별 빈도분석 결과 -2009년 전체 거래건수 대비 수집자료 건수 비율(%) 구 분 빈도 퍼센트(%) 누적퍼센트(%) 유 효 초 소 형 1,567 37.3 소 형 1,612 38.3 75.6 중 형 301 7.2 82.8 대 형 724 17.2 100 합 계 4,204   -2009년 전체 거래건수 대비 수집자료 건수 비율(%) 구 분 합 계 단독주택 아파트 A광역시 4.0 5.3 4.4 서부권역 3.9 5.9 중부권역 4.1 4.7 4.6 동부권역 6.0 4.5

연구 결과 (1) 자료의 기초분석 4)주택 공시가격과 실거래가격의 기초분석 결과 -주택종류별, 권역별 평당가격 분석 주택종류 아파트 서부권역 2,864,674 3,417,344 3,705,720 4,396,720 중부권역 3,514,422 4,477,725 동부권역 3,835,064 4,963,678 단독주택 1,895,662 1,999,902 3,169,317 3,490,317 2,057,265 3,805,079 1,995,576 3,244,997 전 체 3,263,597 4,298,404 -주택종류별, 권역별 평당가격 분석

연구 결과 (1) 자료의 기초분석 -주택종류별, 규모별 평당가격 분석 주택종류 규모 공시가격 실거래가격 아파트 초소형 2,994,824 3,417,344 3,866,603 4,396,720 소형 3,414,994 4,386,077 중형 4,377,198 5,565,889 대형 4,340,973 5,600,641 단독주택 1,680,461 1,999,902 2,967,318 3,490,317 1,653,565 3,093,559 1,780,160 2,690,969 2,192,260 3,873,238 전 체 3,263,597 4,298,404 -주택종류별, 규모별 평당가격 분석

연구 결과 (1) 자료의 기초분석 -주택종류별, 권역별, 규모별 실거래가격반영률 분석 권역 평형 N 실거래가 반영률 전체평균 아파트 n 단독주택 서부권역 초소형 480 77.933 473 73.857 7 77.873 소 형 491 79.886 485 84.033 6 79.937 중 형 62 80.861 51 77.545 11 80.273 대 형 245 76.785 156 71.579 89 74.893 전 체 1278 78.720 1165 72.962 113 78.211 중부권역 566 76.880 526 70.598 40 76.436 622 78.435 585 70.719 37 77.976 138 85.367 104 83.644 34 84.943 246 80.787 142 65.598 74.366 1572 78.610 1357 70.263 215 77.468 동부권역 521 79.003 510 69.882 78.810 499 77.625 484 55.373 15 76.956 101 76.685 81 60.575 20 73.495 233 79.350 151 76.539 82 78.361 1354 78.348 1226 70.992 128 77.653 A광역시 전체 합계 및 평균 4204 78.559 3748 71.137 456 77.754

연구 결과 (1) 자료의 기초분석 -주택종류별,규모별, 권역별 실거래가격반영률 분석 평형 권역 N 실거래가 반영률 전체평균 아파트 n 단독주택 초소형 서부권역 480 77.933 473 73.857 7 77.873 중부권역 566 76.880 526 70.598 40 76.436 동부권역 521 79.003 510 69.882 11 78.810 합 계 1567 77.927 1509 70.855 58 77.666 소 형 491 79.886 485 84.033 6 79.937 622 78.435 585 70.719 37 77.976 499 77.625 484 55.373 15 76.956 1612 78.636 1554 68.128 78.258 중 형 62 80.861 51 77.545 80.273 138 85.367 104 83.644 34 84.943 101 76.685 81 60.575 20 73.495 301 81.414 236 75.514 65 80.140 대 형 245 76.785 156 71.579 89 74.893 246 80.787 142 65.598 74.366 233 79.350 151 76.539 82 78.361 724 78.913 449 70.796 275 75.830 A광역시 전체 합계 및 평균 4204 78.559 3748 71.137 456 77.754

연구 결과 (2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 연구 결과 (2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 1)주택 공시가격과 실거래가격의 차이분석 방법 대응표본 T-검정 -대응표본 T-검정은 대응되는 두 변수 값의 평균의 차이를 검정할 때 사용하는 방법 으로 보통 같은 집단의 전과 후의 차이를 검증할 때 사용하나, 본 연구처럼 한가지 표본의 두 가지 값의 차이를 검증하는데도 사용가능. -모집단1은 공시가격, 모집단2는 실거래가격 -가정: 대응변수의 차이에 대한 모집단의 분포는 정규분포를 따른다는 가정이 필요하며 본 연구에서는 적정 표본의 수(보통 30개 이상)를 확보하였으므로 정규분포 가정이 성립되는 것으로 가정 -분석은 아파트와 단독주택을 별도로 실시하여 권역별로, 규모별로 공시가격과 실거래가격이 차이가 있는지 분석하였음. 독립표본 T-검정 -독립표본 T-검정은 독립적인 두 모집단이 존재할 때 2개의 집단간의 평균의 차이를 검증하는 방법으로, 분산의 동질성을 먼저 검증하여야 하며, 두 집단간의 모분산이 동일한 경우 동분산 검정, 두 집단의 모분산이 동일하지 않은 경우 이분산 검정을 이용. -모형1: 모집단1은 아파트 공시가격, 모집단2는 아파트 실거래가격 모형2: 모집단1은 단독주택 공시가격, 모집단2는 단독주택 실거래가격 모형3: 모집단1은 아파트 및 단독주택 전체 공시가격, 모집단2는 아파트 및 단독주택 전체 실거래가격

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 2)권역별, 규모별 차이분석 결과 -아파트의 실거래가격과 공시가격의 대응표본 주택종류, 권역 및 비교구분 평균 대응차의 평균 표준 편차 평균 표준 오차 차이의 95% 신뢰구간 t 자유도 유의 확률 (양쪽) 상관 계수 하한 상한 아파트 서부권역 (초소형) 실거래 (초소형) 공 시 3,382,518 772,747 381,165 17,526 738,308 807,186 44.091 472 .000 .927 2,609,772 (소 형) 실거래 (소 형) 공 시 3,707,904 825,403 477,130 21,665 782,834 867,973 38.098 484 .912 2,882,500 (중 형) 실거래 (중 형) 공 시 4,014,545 821,721 575,377 80,568 659,893 983,548 10.199 50 .915 3,192,823 (대 형) 실거래 (대 형) 공 시 4,577,930 1,103,075 521,195 41,729 1,020,644 1,185,506 26.434 155 .930 3,473,854 (전 체) 실거래 (전 체) 공 시 3,705,720 841,045 463,877 13,590 814,380 867,710 61.884 1164 .929 2,864,674 중부권역 4,017,581 948,377 522,012 22,760 903,664 993,091 41.667 525 3,069,203 4,572,555 982,509 573,000 23,690 935,980 1,029,039 41.472 584 3,590,046 5,004,831 844,208 849,952 83,344 678,914 1,009,503 10.129 103 .871 4,160,623 5,405,477 1,026,682 922,071 77,378 873,710 1,179,654 13.268 141 .886 4,378,794 4,477,725 963,302 626,052 16,994 929,963 996,641 56.682 1356 .911 3,514,422 동부권역 4,159,854 884,625 495,597 21,945 841,510 927,740 40.310 509 .957 3,275,228 4,840,258 1,103,252 599,729 27,260 1,049,688 1,156,815 40.471 483 .963 3,737,006 7,263,033 1,862,044 962,099 106,899 1,649,307 2,074,782 17.419 80 .986 5,400,988 6,840,747 1,640,543 1,267,818 103,173 1,436,681 1,844,404 15.901 150 .942 5,200,204 4,963,678 1,128,613 770,747 22,012 1,085,427 1,171,800 51.272 1225 .964 3,835,064 -아파트의 실거래가격과 공시가격의 대응표본 T-검정결과

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 -단독주택의 실거래가격과 공시가격의 대응표본 T-검정결과 .166 서부권역 .066 주택종류, 권역 및 비교구분 평균 대응차의 평균 표준 편차 평균 표준 오차 차이의 95% 신뢰구간 t 자유도 유의 확률 (양쪽) 상관 계수 하한 상한 단독주택 서부권역 (초소형) 실거래 (초소형) 공 시 2,733252 1,414,174 2,372,759 896,818 -780,261 3,608,611 1.577 6 .166 .082 1,319,077 (소 형) 실거래 (소 형) 공 시 1,985,835 569,293 859,420 350,856 -332,612 1,471,199 1.623 5 .747 1,416,542 (중 형) 실거래 (중 형) 공 시 2,440,504 820,957 1,319,448 397,828 -65,460 1,707,375 2.064 10 .066 .271 1,619,546 (대 형) 실거래 (대 형) 공 시 3,373,477 1,366,038 1,969,255 208,740 951,210 1,780,.867 6.544 88 .000 .420 2,007,439 (전 체) 실거래 (전 체) 공 시 3,169,317 1,273,654 1,895,182 178,283 920,408 1,626,901 7.144 112 .433 1,895,662 중부권역 3,132,082 1,368,911 1,707,617 269,998 822,788 1,915,033 5.070 39 .154 1,763,170 3,012,343 1,281,812 1,841,421 302,727 667,852 1,895,772 4.234 36 .313 1,730,531 2,850,254 870,007 1,482,520 254,250 352,731 1,387,283 3.422 33 .002 .502 1,980,247 4,658,109 2,346,310 3,036,054 297,709 1,755,873 2,936,747 7.881 103 .383 2,311,798 3,805,079 1,747,814 2,497,630 170,336 1,412,061 2,083,567 10.261 214 .422 2,057,265 동부권역 2,517,131 907,459 806,606 243,201 365,573 1,449,345 3.731 .004 .690 1,609,671 1,842,520 10,261 -단독주택의 실거래가격과 공시가격의 대응표본 T-검정결과

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 -아파트의 실거래가격과 공시가격의 독립표본 T-검정결과 (서부권역) 서부권역 .001 주택종류, 권역 및 비교구분 등분산 가정 여부 Levene의 등분산 검정 평균의 동일성에 대한 t-검정 F 유의확률 t 자유도 (양쪽) 평균차 차이의 표준오차 서부권역 (초소형)실거래가격 (초소형) 공시가격 O 32.117 .000 14.888 944 772747.413 51904.459 X 868.157 (소 형)실거래가격 (소 형) 공시가격 36.656 13.423 968 825403.966 61490.993 898.079 (중 형)실거래가격 (중 형) 공시가격 2.880 .093 3.547 100 .001 821721.351 231660.157 92.776 (대 형)실거래가격 (대 형) 공시가격 29.494 9.212 310 1103075.928 119748.816 279.940 (전 체)실거래가격 (전 체) 공시가격 96.959 20.693 2328 841045.565 40643.365 2144.254

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 -아파트의 실거래가격과 공시가격의 독립표본 T-검정결과 (중부권역) 중부권역 주택종류, 권역 및 비교구분 등분산 가정 여부 Levene의 등분산 검정 평균의 동일성에 대한 t-검정 F 유의확률 t 자유도 (양쪽) 평균차 차이의 표준오차 중부권역 (초소형)실거래가격 (초소형) 공시가격 O 37.513 .000 13.944 1050 948377.568 68013.676 X 997.685 (소 형)실거래가격 (소 형) 공시가격 14.740 12.579 1170 983428.229 78178.263 1152.159 (중 형)실거래가격 (중 형) 공시가격 4.109 .044 3.956 206 844208.690 213422.924 195.482 (대 형)실거래가격 (대 형) 공시가격 7.388 .007 5.085 282 1026682.335 201899.710 262.626 (전 체)실거래가격 (전 체) 공시가격 44.699 18.139 2714 963712.922 53130.607 2635.322

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 -아파트의 실거래가격과 공시가격의 독립표본 T-검정결과 (동부권역) 주택종류, 권역 및 비교구분 등분산 가정 여부 Levene의 등분산 검정 평균의 동일성에 대한 t-검정 F 유의확률 t 자유도 (양쪽) 평균차 차이의 표준오차 동부권역 (초소형)실거래가격 (초소형) 공시가격 O 10.718 .001 10.187 1018 .000 884625.527 86836.120 X 975.286 (소 형)실거래가격 (소 형) 공시가격 18.689 10.028 966 1103252.048 110015.520 920.045 (중 형)실거래가격 (중 형) 공시가격 9.126 .003 5.044 160 1862044.802 369191.132 140.657 (대 형)실거래가격 (대 형) 공시가격 22.233 5.705 300 1640543.008 287573.884 262.227 (전 체)실거래가격 (전 체) 공시가격 62.352 14.202 2450 1128613.894 79470.187 2262.168 *이하 단독주택에서도 대응표본 T-검정과 같은 결과를 얻음.(지면부족으로 생략)

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 3)주택 공시가격의 실거래가격 반영률 분석 방법 분산분석 -분산분석은 두개 이상의 표본에서 얻은 평균값의 차이가 통계적으로 유의한지를 검정하는 방법으로, 독립변수가 하나인 경우 일원배치 분산분석, 두개인 경우 이원배치 분산분석, 3개 이상인 경우 다원배치 분산분석이라 함.(어느 경우든 종속변수는 1) -가정: 집단간에 서로 독립적이고, 표본 평균의 분포가 정규분포, 각 집단들은 동질적인 분산이어야 함.  본 연구에서는 독립변수인 권역과 규모별로 각 집단이 서로 독립적이고, 표본의 수가 30개 이상이므로 정규분포를 따른다고 할 수 있음. 분산의 동질성은 각 독립변수별로 집단의 동질성을 검증하고자 함. -독립변수: 권역(서부권, 중부권, 동부권), 규모(초소형, 소형, 중형, 대형) 종속변수: 실거래가격 반영률 -권역별로 실거래가격 반영률의 차이를 검증하기 위해 일원배치 분산분석 실시 -규모별로 실거래가격 반영률의 차이를 검증하기 위해 일원배치 분산분석 실시 -권역과 규모가 동시에 실거래가격 반영률의 차이를 검증하기 위해 이원배치 분산 분석 실시

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 3)주택 공시가격의 실거래가격 반영률 분석 방법 독립표본 T-검정 -모집단1: 아파트 공시가격 실거래가격 반영률 모집단2: 단독주택 공시가격 실거래가격 반영률 -분석순서 아파트와 단독주택 두 집단을 권역별, 규모별로 실거래가격 반영률이 차이가 나는지 분석하였음.

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트의 권역별 실거래가격 반영률 그래프 *평형별 차이를 고려하지 않은 아파트의 권역별 실거래가격 반영률

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트의 권역별 실거래가격 반영률 분석 *아파트의 권역별 분산의 동질성 검증 N 평균 표준편차 표준오차 서부권역 1165 78.720 21.7388 .6369 중부권역 1357 78.610 12.4713 .3386 동부권역 1226 78.348 11.8305 .3379 합 계 3748 78.559 15.7757 .2577   Levene 통계량 자유도1 자유도2 유의확률 1.269 2 3745 .281 *아파트의 권역별 실거래가격 반영률의 차이 분산분석 제곱합 자유도 평균제곱 F 유의확률 권역-간 (조합됨) 88.199 2 44.099 .177 .838 선형항 가중되지 않음 82.616 1 .332 .565 가중됨 83.257 .334 .563 편차 4.942 .020 .888 집단-내 932433.971 3745 248.981   합계 932522.170 3747

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -단독주택의 권역별 실거래가격 반영률 그래프 *평형별 차이를 고려하지 않은 단독주택의 권역별 실거래가격 반영률

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -단독주택의 권역별 실거래가격 반영률 분석 *단독주택의 권역별 분산의 동질성 검증 N 평균 표준편차 표준오차 서부권역 113 72.962 33.4218 3.1441 중부권역 215 70.263 23.9369 2.3827 동부권역 128 70.992 34.8583 3.0811 합 계 456 71.137 34.4876 1.6150   Levene 통계량 자유도1 자유도2 유의확률 1.535 2 453 .217 *단독주택의 권역별 실거래가격 반영률의 차이 분산분석 제곱합 자유도 평균제곱 F 유의확률 권역-간 (조합됨) 543.160 2 271.580 .228 .797 선형항 가중되지 않음 232.862 1 .195 .659 가중됨 210.024 .176 .675 편차 333.136 .279 .598 집단-내 540629.858 453 1193.443   합계 541173.018 455

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트의 규모별 실거래가격 반영률 그래프 *권역별 차이를 고려하지 않은 아파트의 규모별 실거래가격 반영률

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트의 규모별 실거래가격 반영률 분석 *아파트의 규모별 분산의 동질성 검증 N 평균 표준편차 표준오차 초소형 1509 77.927 10.3104 .2654 소형 1554 78.636 20.0256 .5080 중형 236 81.414 17.2171 1.1207 대형 449 78.913 13.1199 .6192 합계 3748 78.559 15.7757 .2577   Levene 통계량 자유도1 자유도2 유의확률 3.948 3 3744 .008 각 집단의 분산의 동질성 검증결과 Levene 의 통계량의 유의수준이 0.008 로 0.05 이내이므로 각 집단의 분산의 동질성이 인정되지 않는다 분산분석의 전제조건인 집단간 독립성, 각 집단의 정규성, 각 집단의 분산의 동질성 중 분산의 동질성이 충족되지 않아 아파트의 규모별 실거래가격 반영률에 대한 분산분석은 실시할 수 없다. 다만, 각 집단의 분산이 같지 않다는 대립가설은 채택가능함.

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -단독주택의 규모별 실거래가격 반영률 그래프 *권역별 차이를 고려하지 않은 단독주택의 규모별 실거래가격 반영률

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -단독주택의 규모별 실거래가격 반영률 분석 *단독주택의 규모별 분산의 동질성 검증 N 평균 표준편차 표준오차 초소형 58 70.855 38.0272 4.9932 소형 68.128 30.3362 3.9833 중형 65 75.514 31.3134 3.8840 대형 275 70.796 35.3156 2.1296 합계 456 71.137 34.4876 1.6150   Levene 통계량 자유도1 자유도2 유의확률 .542 3 452 .654 *단독주택의 규모별 실거래가격 반영률의 차이 분산분석 제곱합 자유도 평균제곱 F 유의확률 평형-간 (조합됨) 1807.056 3 602.352 .505 .679 선형항 가중되지 않음 235.646 1 .197 .657 가중됨 23.741 .020 .888 편차 1783.315 2 891.658 .747 .474 집단-내 539365.962 452 1193.288   합계 541173.018 455

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트의 규모와 평형을 동시에 고려한 실거래가격 반영률 분석 *아파트의 규모별, 권역별 분산의 동질성 검증 F 자유도1 자유도2 유의확률 2.790 11 3736 .001 *아파트 실거래가격 반영률의 권역별, 규모별 차이 분산분석 소스 제 III 유형 제곱합 자유도 평균제곱 F 유의확률 부분 에타 제곱 수정모형 9720.140a 11 883.649 3.577 .000 .010 절편 1.228E7 1 49698.228 .930 권역 1879.351 2 939.675 3.804 .022 .002 평형 1927.113 3 642.371 2.601 .050 권역 * 평형 7022.086 6 1170.348 4.738 .008 오류 922802.030 3736 247.003   합계 2.406E7 3748 수정 합계 932522.170 3747 분산의 동지성 검정에서 유의확률이 0.001 이므로 유의수준 0.05 이하로서 분산의 동질성이 인정되지 않는다. 따라서 분석결과는 의미가 없으나, 권역과 규모의 상호작용효과를 살펴보면 유의확률이 0.000 이므로 상호작용효과가 유의하므로 개별 독립변수(권역, 규모)의 유의도가 무의미함.

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -단독주택의 규모와 평형을 동시에 고려한 실거래가격 반영률 분석 *단독주택의 규모별, 권역별 분산의 동질성 검증 F 자유도1 자유도2 유의확률 .978 11 444 .465 *단독주택 실거래가격 반영률의 권역별, 규모별 차이 분산분석 소스 제 III 유형 제곱합 자유도 평균제곱 F 유의확률 부분 에타 제곱 수정모형 18414.903a 11 1674.082 1.422 .160 .034 절편 1023539.259 1 869.334 .000 .662 권역 3839.575 2 1919.782 1.631 .197 .007 평형 402.011 3 134.004 .114 .952 .001 권역 * 평형 16032.259 6 2672.043 2.269 .036 .030 오류 522758.115 444 1177.383   합계 2848724.130 456 수정 합계 541173.018 455 분산의 동지성 검정에서 유의확률이 0.465 이므로 유의수준 0.05 이상으로 분산의 동질성이 인정된다. 다음으로 두 변수간의 상호작용효과를 살펴보면, 권역 * 평형의 유의확률이 0.036 으로써 상호작용효과가 발생하여 개별 독립변수의 유의도가 무의미하게 되어, 이원배치 분산분석을 실시하지 못하였음.

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트와 단독주택의 실거래가격 반영률 그래프 *권역별, 규모별 차이를 고려하지 않은 아파트와 단독주택간의 실거래가격 반영률

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트와 단독주택간의 권역별 실거래가격 반영률 독립표본 T-검정결과 주택종류, 권역 및 비교구분 등분산 가정여부 Levene의 등분산 검정 평균의 동일성에 대한 t-검정 F 유의확률 t 자유도 유의 확률 (양쪽) 평균차 차이의 표준오차 서부권역 (초소형) 아 파 트 (초소형) 단독주택 O 118.142 .000 .947 478 .344 4.0754 4.3026 X .185 6.004 .860 22.0820 (소 형) 아 파 트 (소 형) 단독주택 2.470 .117 -.317 489 .751 -4.1474 13.0772 -.270 5.089 .798 15.3743 (중 형) 아 파 트 (중 형) 단독주택 6.453 .014 .635 60 .528 3.3153 5.2174 .447 11.425 .663 7.4208 (대 형) 아 파 트 (대 형) 단독주택 55.021 1.924 243 .056 5.2060 2.7060 1.502 94.347 .136 3.4653 (전 체) 아 파 트 (전 체) 단독주택 59.488 2.541 1276 .011 5.7583 2.2665 1.795 121.361 .075 3.2079 437.280 7.991 4202 7.4220 .9228 4.538 478.424 1.6355 *규모별 차이를 고려하지 않은 아파트와 단독주택간의 권역별 실거래가격 반영률 (서부권역)

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트와 단독주택간의 권역별 실거래가격 반영률 독립표본 T-검정결과 주택종류, 권역 및 비교구분 등분산 가정여부 Levene의 등분산 검정 평균의 동일성에 대한 t-검정 F 유의 확률 t 자유도 (양쪽) 평균차 차이의 표준오차 중부권역 (초소형) 아 파 트 (초소형) 단독주택 O 132.770 .000 2.636 564 .009 6.2825 2.3836 X 1.037 39.482 .306 6.0610 (소 형) 아 파 트 (소 형) 단독주택 110.112 3.416 620 .001 7.7165 2.2588 1.528 36.640 .135 5.0497 (중 형) 아 파 트 (중 형) 단독주택 12.488 .334 136 .739 1.7232 5.1536 .258 40.577 .797 6.6696 (대 형) 아 파 트 (대 형) 단독주택 64.315 5.004 244 15.1892 3.0356 40416 119.716 3.4400 (전 체) 아 파 트 (전 체) 단독주택 365.019 6.557 1570 8.3466 1.2729 3.468 222.714 2.4066 437.280 7.991 4202 7.4220 .9228 4.538 478.424 1.6355 *규모별 차이를 고려하지 않은 아파트와 단독주택간의 권역별 실거래가격 반영률 (중부권역)

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 4)주택 유형별, 권역별, 규모별 실거래가격 반영률의 분석결과 -아파트와 단독주택간의 권역별 실거래가격 반영률 독립표본 T-검정결과 주택종류, 권역 및 비교구분 등분산 가정여부 Levene의 등분산 검정 평균의 동일성에 대한 t-검정 F 유의 확률 t 자유도 (양쪽) 평균차 차이의 표준오차 동부권역 (초소형) 아 파 트 (초소형) 단독주택 O 17.253 .000 2.753 519 .006 9.1209 3.3128 X 1.360 10.097 .203 6.7050 (소 형) 아 파 트 (소 형) 단독주택 27.344 7.472 497 22.2515 2.9780 3.698 141.189 .002 6.0179 (중 형) 아 파 트 (중 형) 단독주택 10.964 .001 5.264 99 16.1102 3.0606 4.065 23.038 3.9628 (대 형) 아 파 트 (대 형) 단독주택 16.102 .742 231 .459 2.8106 3.7889 .607 99.198 .545 4.6268 (전 체) 아 파 트 (전 체) 단독주택 138.466 5.102 1352 7.3562 1.4419 2.373 130.071 .019 3.0995 437.280 7.991 4202 7.4220 .9228 4.538 478.424 1.6355 *규모별 차이를 고려하지 않은 아파트와 단독주택간의 권역별 실거래가격 반영률 (동부권역)

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 -아파트와 단독주택간의 규모별 실거래가격 반영률 독립표본 T-검정결과 초 소 형 주택종류, 권역 및 비교구분 등분산 가정여부 Levene의 등분산 검정 평균의 동일성에 대한 t-검정 F 유의 확률 t 자유도 (양쪽) 평균차 차이의 표준오차   초 소 형 (서부권) 아 파 트 (서부권) 단독주택 O 118.142 .000 .947 478 .344 4.0754 4.3026 X .185 6.004 .860 22.0820 (중부권) 아 파 트 (중부권) 단독주택 132.770 2.636 564 .009 6.2825 2.3836 1.037 39.482 .306 6.0610 (동부권) 아 파 트 (동부권) 단독주택 17.253 2.753 519 .006 9.1209 3.3128 1.360 10.097 .203 6.7050 (전 체) 아 파 트 (전 체) 단독주택 265.680 4.244 1565 7.0722 1.6664 1.414 57.323 .163 5.0003 2.470 .117 -.317 489 .751 -4.1474 13.0772 -.270 5.089 .798 15.3743 110.112 3.416 620 .001 7.7165 2.2588 1.528 36.640 .135 5.0497 27.344 7.472 497 22.2515 2.9780 3.698 141.189 .002 6.0179 47.066 3.837 1610 10.5081 2.7389 2.617 58.869 .011 4.0156 *권역별 차이를 고려하지 않은 아파트와 단독주택간의 규모별 실거래가격 반영률 (초소형, 소형)

(2) 공시가격과 실거래가격의 차이분석 -아파트와 단독주택간의 규모별 실거래가격 반영률 독립표본 T-검정결과 중 형 대 주택종류, 권역 및 비교구분 등분산 가정여부 Levene의 등분산 검정 평균의 동일성에 대한 t-검정 F 유의 확률 t 자유도 (양쪽) 평균차 차이의 표준오차   중 형 (서부권) 아 파 트 (서부권) 단독주택 O 6.453 .014 .635 60 .528 3.3153 5.2174 X .447 11.425 .663 7.4208 (중부권) 아 파 트 (중부권) 단독주택 12.488 .001 .334 136 .739 1.7232 5.1536 .258 40.577 .797 6.6696 (동부권) 아 파 트 (동부권) 단독주택 10.964 5.264 99 .000 16.1102 3.0606 4.065 23.038 3.9628 (전 체) 아 파 트 (전 체) 단독주택 29.968 2.001 299 .046 5.8997 2.9478 1.459 74.960 .149 4.0424 대 55.021 1.924 243 .056 5.2060 2.7060 1.502 94.347 .136 3.4653 64.315 5.004 244 15.1892 3.0356 40416 119.716 3.4400 16.102 .742 231 .459 2.8106 3.7889 .607 99.198 .545 4.6268 105.597 4.401 722 8.1171 1.8443 3.660 320.878 2.2178 *권역별 차이를 고려하지 않은 아파트와 단독주택간의 규모별 실거래가격 반영률 (중형, 대형)

결 론 1 2 가설의 검증 불균형의 원인은? -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 결 론 1 가설의 검증 -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 아파트와 단독주택의 실거래가격 반영률은 주택종류별, 권역별, 규모별로 차이가 있다. 2 불균형의 원인은? -부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 1)실거래가격의 특성 및 거래량 2)산정 및 평가방식 3)조사산정 절차

감사합니다.